小規模マンションオーナーの日記


5月 25, 2024

賃貸住宅入居者退去後 オーナーに支払われる賃料が下がる?


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管理戸数100万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。

以前のことですが退去者が退去され空室となりました。

この退去者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。

というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃(大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃)を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。

そして先回の退去者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。

しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。

例えば査定家賃が4万5000円でも入居家賃が5万円ならば、5万円が基準になってオーナーに賃料が支払われます。

しかし空室となると4万5千円が基準になってオーナーに賃料が支払われることになります。

 

ところが今回、退去後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。

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大東オーナーに支払われる賃料はルールに従って厳格に計算されて支払われている。

そこで私も甘い期待を抱き、ひょっとしたら募集家賃を基準にして賃料を支払ってくれるのではないかと考えてしまいました。

そうであるならば支払われる賃料は先回と変わりません。

そこで賃料支払い日が近づいたある日、今月支払われる賃料を確認してみますと、見事に期待は裏切られました。

やっぱり査定家賃を基準にして賃料計算が行われていたのです。

先月よりも数千円、賃料が減額されています。

 

つまりは入居家賃は賃料の基準になっても募集家賃は基準にはならないのです。

正直、ガッカリですが、そういうルールなので仕方がありません。

もちろん現在の募集家賃でそのまま入居者が決まれば、再び入居家賃が査定家賃を上回ることになり、オーナーに支払われる賃料も数千円上がることになりますが、現在の募集家賃で入居者が速やかに決まるかどうかもわかりません。

いずれにしても今の時代、オーナーの期待通り事が進まない現実を受け入れるしかないようです。

 

 

その後ですが、入居者募集をしてもなかなか入居者が決まりませんでした。

すると、しばらくしてから募集家賃が下がり始めました。

募集家賃が下がるということは・・入居家賃も下がるということになります。

ということは先回の入居者の時にオーナーに支払われていた賃料よりも、今回の賃料は募集家賃が下がった分、下がることが確定したようです。

そして数年後に行われる借上賃料改定でも、査定家賃が下がることでしょう。

それにしても大東建託パートナーズの家賃査定に割安感を感じるのですが、そう感じるのは私だけでしょうか。

 

一括借り上げの賃料改定(改悪?)

家賃相場 – 賃貸用語集|いい部屋ネットの大東建託リーシング (eheya.net)