賃貸住宅経営にとって大切な家賃 なぜ下がっていく？
家賃といえば、様々な思惑が交錯します。というのも物件オーナーにすれば
・家賃はなるべく高くしてほしい・・入居者さんにすれば
・家賃はなるべく安くしてほしい・・一括借り上げの会社にすれば
・入居率を高水準に保つため、場合に
よったら家賃を安くしたい・・
といった思惑です。
ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。
その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。
どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。
例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
ですから、自物件の家賃が明らかに家賃相場よりも安いと感じるならば、一括借り上げ会社の都合でそうされていると疑ってみるのも良いでしょう。
ところで大東建託パートナーズの家賃の算出方法は原則、周辺の家賃相場を基にして、あとは大東建託独自の要素を加味させて家賃を算出してます。
ですから周辺の家賃相場よりも数千円程度の誤差があったとしても不思議ではありません。
とは言っても、これまでの経験からすると、なかなか空室が埋まらない場合は、当初に設定された募集家賃から数千円ぐらい下がっていくことはよくあります。
そしてさらに家賃の下げは1回だけでなく、それでも入居者が決まらない場合は、再度、家賃が下げられることがあります。
こうなると人為的に、このまま空室が埋まらないと困るから下げましたということになっているのではとも思ってしまいますが、いずれにしても家賃には正解がないと言われています。
ですから今後も物件オーナーと一括借り上げ会社の家賃を巡る確執は続くことでしょう。
追記：国土交通省のウェブサイトによるとオーナーに支払われる賃料減額を巡るトラブルについて
【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！
と書かれており賃料減額要因は
・入居状況の悪化
・近隣家賃相場の下落
と説明されています。
ですから入居状況が思わしくない場合などは、管理会社が募集家賃を大きく下げるなどの手を打ってくる可能性がありますので要注意です。