小規模マンションオーナーの日記


7月 12, 2017

頭を悩ます国民健康保険料😿


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高齢者の多い地方では国民健康保険料が高くなる傾向がある?

今年も6月中旬になりました。

このころになると例のあの書類が来ます。

そうです。

国民健康保険料決定通知書です。

確定申告の所得をもとに保険料が算出され決定されるわけですが、

マンションオーナーになって頭を悩ます事柄の1つが国民健康保険料です。

国民健康保険料が固定資産税よりも高くなることがある

のです。

マンションオーナーになると固定資産税も高くなりますが、国民健康保険料はそれよりも高くなることがあるのです。

一般に固定資産税は家賃収入の1割程度ともいわれていますが、国民健康保険料も1割ないしは、それ以上となると、2つを合わせて家賃収入の2割以上が飛んでいくことになります。

もちろんサラリーマン大家のように会社の保険に加入しているのならば、健康保険料はそれほど高くないことでしょう。

しかしやがては退職し、国民健康保険に加入するならば、いきなり健康保険料が高くなることに驚かれることでしょう。

そう考えると、忙しくて大変でしょうが、サラリーマン大家にもメリットがあります。

ところで国民健康保険料は「国民」とうい言葉がついていても、実際に扱っているのは市町村などの自治体です。

自治体も国の基準やガイドラインなどに従って運営しているようです。

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3月 07, 2017

節税目的のサラリーマン大家には反対者はいない!!


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専門家も節税目的の不動産投資ならば推奨。

最近はサラリーマン大家という言葉がをよく耳にするようになりました。

サラリーマンでありながら不動産投資を行い、いわゆる大家さんになるというパターンです。

不動産投資そのものについては、賛否両論があり、行ったほうが良いという意見もあれば、行ってはならないという意見もあります。

しかし行ってはいけないという意見を述べている専門家といわれる人たちも節税目的ならば、行っても良いと述べており、節税目的の不動産投資であるならば、思い切って行ってみても良いのではないかと思います。

では不動産投資がどのように節税へとつながるのでしょうか。

まずサラリーマンの給与所得と不動産所得は損益通算を行うことができます。

そして不動産所得は家賃収入から様々な経費を引いたものになります。

そして経費として計上できるものは

  1. 減価償却費 物件によっては毎年かなりの額を経費として計上できる場合があります。
  2. 借入金利息 返済分の元金は経費にはなりませんが利息分は経費として計上することができます。
  3. 固定資産税 固定資産税やアパート運営のさいにかかる税金は経費計上できます。
  4. 修繕費等 原状回復目的の修繕費用は原則、経費計上できます。
  5. 税理士報酬 不動産にかかわる税理士報酬は全額経費に計上できます。
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3月 02, 2017

税理士さんの能力で節税幅が拡大!!


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報酬は支払わなければならないが、税理士の能力で節税幅が拡大することがある。

今年もこの時期がやってきました。

確定申告です。

私も2月6日に税理士さんに来てもらい、必要な資料を提出し、確定申告の作成を依頼しました。

一応自分なりに、節税のためにいろいろと事を行ってはいるのですが、税理士さんの承認状況について今回は書いてみたいと思います。

まずは新聞代。

支払った全額ではなく50%の按分という形ですが、受け入れてくださいました。

新聞は日本経済新聞や不動産関連の新聞ではなく産経新聞ですが、それでも承認されました。

次は銀行へのギフト代金。

銀行には夏と冬にギフトを父の代から贈っていますので、私も贈っているのですが、交際費として認めてもらえました。

そしてマンションの玄関付近に植えたお花代です。

お花などは管理会社は植えたり水をまいたりしてくれません。

管理人が常駐しているような大きなマンションならば、管理人がそうしてくれるかもしれませんが、小規模なアパートやマンションでは大家がそうするしかないのです。

そこで物件の魅力を高めるために、お花を買って植えたわけですが、領収書は保管しておいて提出しました。

すると受け入れてもらえました。

その他にも、マンション玄関付近に置くマット、エレベーター前に置くマットも買い領収書を提出しましたが受け入れくださいました。p>

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2月 20, 2017

大規模修繕工事費用 経費か資本支出になるか?


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賃貸住宅は周期的に大規模な修繕工事を行う。

賃貸アパート、マンションは周期的に修繕を行う必要が生じてきます。

経年劣化とともに、外壁塗装工事やRC造りの場合は屋上の防水工事を行う必要が生じてきます。

この場合、足場をかけて行いますが、大規模な修繕工事となります。

かかる費用も半端ではありません。

大東建物管理物件の場合も、10年か15年でこのような修繕工事を行います。

私の所有マンションも10年になりますが、今のところ大東建物管理から大規模修繕の話はありませんので、どうやら15年で行うことになりそうです。

ところでこの大規模修繕でかかる費用は修繕費用として不動産経費として計上することができます。

もちろんこの場合、修繕費として認められるか、資本支出となり減価償却費用の対象になるかは、様々な事情により判定が異なるので注意が必要です。

税理士さんとよく相談してみるのが良いことだと思います。

おおまかに修繕費とみなされる条件をあげてみますと

1回の支出が20万円以下の場合なら、全額を修繕費とする。

ですから20万円以下であれば問題なく修繕費とみなされます。

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12月 19, 2016

大家も交際費で節税👍


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個人事業者にとって交際費は効果的な節税手段になる。

今年も残りわずかとなりましたが、大家の私が年2回は行っている事柄があります。

それは8月と12月に、アパートローンを借りている銀行に感謝を込めてギフトを送ることです。

父が大家をしていた時代からの慣習のようなものですが銀行との付き合いは重要なので私も行っています。

今回もギフトを送るために楽天市場から商品を検索しましたが、ギフトとして人気のある商品をピックアップし、その中から今回は4000円程度のスィーツを送ることにしました。

夏の時期ならビールを送るのが定番ですが、冬の時期はビール以外ということで、昨年は和菓子を送りましたが、今回はスィーツにしました。

もちろん、そうすれば銀行が金利を下げてくれるとかということはありませんし、担当の銀行員も転勤で交替することもわかっているんですが、誠意が伝われば、それで良いと思い行っています。

ところで、銀行などの大切な取引先へのギフト代金、交際費としても計上できます。

このてん法人などは交際費の計上に限度が設けられていますが、大家などの個人事業者の場合には交際費には制限がないのです。 ですから節税のためには是非ともきちんと活用したいものです。

国税庁によると交際費については

得意先や仕入先、または事業に関係のある人たちに対しての接待や慰安、供養や贈答などに支出する費用 

 

引用:交際費等と広告宣伝費との区分 (最終閲覧日2018年3月18日)

と書かれています。

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12月 01, 2016

銀行からのローン返済予定表 大切な書類


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銀行からはローン返済予定表が送られてくる。

今年も11月にアパートローンを借りている、りそな銀行からローン返済予定表の手紙が送られてきました。

差出人はりそな銀行の担当支店になっているので、担当の支店で金利などが決められているのかと思いきや、りそな銀行支店の担当者の話では「支店ではなく本部の融資の部署で作成されている」と言われていました。

つまりはローン金利などの重要事項は支店では決めることができず、すべて本部で決められているということなのでしょうか。

ところで変動金利の場合は金利の見直しは4月1日と10月1日に行われます。

今回は10月1日に見直しが行われた分で翌年の1月から6月までの金利が示されています。(4月1日の見直し分は7月から12月の金利となります)

りそな銀行のインターネットバンキングでは、いち早く1月から6月までの金利を知ることができますので、もうすでに金利を知ってはいましたが、手紙で送られた分もやはり同じ金利でした。

当然といえば当然のことなんですが。

そして今回も変動金利の金利は変わりませんでした。

近年は変動金利もずっと同じ水準を保っているように感じます。

固定金利よりも安定しているじゃないかと思うほどです。

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6月 01, 2016

借り上げ社宅制度を活用して手取りキャッシュを増やす


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社宅として賃借されている割合が大きいと言われているレオパレス21のアパート。

サラリーマンの多くは、所得税そして住民税を源泉徴収されています。

そして社会保険料も給料からひかれます。

例えば月収50万円の方の場合、配偶者1人扶養1人とした場合

社会保険料で引かれる分 年間約70万円

所得税 年間約24万円

住民税 年間約26万円

となり600万円の年収から約120万円が引かれ手取りは480万円になってしまいます。

しかしその場合も打つ手はあります。

それは

会社の借り上げ制度を活用することです。

例えば賃貸物件に住んでいるならば、大家と本人との契約形態を大家と会社の契約形態に変更し、借り上げ住宅にしてみることができるかもしれません。

そうするならば、これまで支払っていた賃貸料を大幅に下げることができますし、会社側も経費を膨らませることができます。

私の所有物件も40~50%は会社の借り上げ住宅という形態の契約になっていて多くの会社に活用されています。

しかも大家にとっても社宅として賃貸してくれることは、ありがたいことで転勤等で退去されることがあるにしても、転勤がなければ、たいがいは長く借りてくださり安定した入居者さんということで、大家サイドからも歓迎です。

 

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5月 26, 2016

節税のための最強のアイテム減価償却費 しかし曲者?


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減価償却費によって大きく不動産経費を膨らませることができる。

毎年、確定申告を行う時(税理士さんに依頼していますが)不動産経費で大きく計上しているのが減価償却費です。

RC造りの物件なので工事費も相当額になりましたが、法的耐用年数47年で本体については毎年、本体工事費の47分の1が減価償却費として経費計上しています。

設備関係については耐用年数が15年なので、毎年設備工事費の15分の1が減価償却費として計上しています。

減価償却費、確かに会計上ありがたい制度には違いないのですが、見方次第では曲者ともいえる制度です。

私の場合も現在、毎年数百万円ずつ減価償却費を計上していますが、設備関係の償却は後、数年で終了します。

そしてこの減価償却費は個人事業者の場合は強制的に計上しなければならないのです。

例えばこの年は儲けが大きかったので、減価償却費をより多く計上する、この年は赤字になりそうなので、減価償却費を今年は計上しないで、来年に繰り越すといったことが個人事業者の場合はできないのです。つまりこの制度は

より多くの税金を獲得するための制度?

と断言している会計学の先生もおられます。

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5月 23, 2016

領収書がなければ経費計上できない?


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積水ハウス施行管理の賃貸マンション。

昨日、ヨドバシカメラのネット通販でハンドクリーナーを購入しました。

1万円もしないものですが、物件マンションのエレベーターの床が汚れていることがあるので、エレベータの床のゴミを吸い取るための購入です。

領収書も発行してもらい宛名には自分の名前を記入しました。

アパートマンション事業の場合、原則的には事業に関連した出費は経費に計上することができます。

それで今回も領収書もつけてもらい次の確定申告のさいは、税理士さんに提出する予定です。

ところで経費として計上するためには領収書は必ず必要なのでしょうか?

実際のところは

領収書以外でも支払った証拠を明示できれば経費として計上することができるようです。

例えばクレジットカードの明細書とか、レシートでもかまわないようです。

また領収書を書いてもらう場合でも宛名や印鑑が押してなければ税務署には通用しないというわけでもないようです。

もちろん会社員の場合、会社のルール―として宛名と印鑑のある領収書を提出しなければ認められないところもあるようですが、税務署がそのことで否認するということはないようです。

 

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