小規模マンションオーナーの日記


2月 20, 2017

大規模修繕工事費用 経費か資本支出になるか?


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賃貸住宅は周期的に大規模な修繕工事を行う。

賃貸アパート、マンションは周期的に修繕を行う必要が生じてきます。

経年劣化とともに、外壁塗装工事やRC造りの場合は屋上の防水工事を行う必要が生じてきます。

この場合、足場をかけて行いますが、大規模な修繕工事となります。

かかる費用も半端ではありません。

大東建物管理物件の場合も、10年か15年でこのような修繕工事を行います。

私の所有マンションも10年になりますが、今のところ大東建物管理から大規模修繕の話はありませんので、どうやら15年で行うことになりそうです。

ところでこの大規模修繕でかかる費用は修繕費用として不動産経費として計上することができます。

もちろんこの場合、修繕費として認められるか、資本支出となり減価償却費用の対象になるかは、様々な事情により判定が異なるので注意が必要です。

税理士さんとよく相談してみるのが良いことだと思います。

おおまかに修繕費とみなされる条件をあげてみますと

1回の支出が20万円以下の場合なら、全額を修繕費とする。

ですから20万円以下であれば問題なく修繕費とみなされます。

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12月 01, 2016

銀行からのローン返済予定表 大切な書類


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銀行からはローン返済予定表が送られてくる。

今年も11月にアパートローンを借りている、りそな銀行からローン返済予定表の手紙が送られてきました。

差出人はりそな銀行の担当支店になっているので、担当の支店で金利などが決められているのかと思いきや、りそな銀行支店の担当者の話では「支店ではなく本部の融資の部署で作成されている」と言われていました。

つまりはローン金利などの重要事項は支店では決めることができず、すべて本部で決められているということなのでしょうか。

ところで変動金利の場合は金利の見直しは4月1日と10月1日に行われます。

今回は10月1日に見直しが行われた分で翌年の1月から6月までの金利が示されています。(4月1日の見直し分は7月から12月の金利となります)

りそな銀行のインターネットバンキングでは、いち早く1月から6月までの金利を知ることができますので、もうすでに金利を知ってはいましたが、手紙で送られた分もやはり同じ金利でした。

当然といえば当然のことなんですが。

そして今回も変動金利の金利は変わりませんでした。

近年は変動金利もずっと同じ水準を保っているように感じます。

固定金利よりも安定しているじゃないかと思うほどです。

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6月 01, 2016

借り上げ社宅制度を活用して手取りキャッシュを増やす


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社宅として賃借されている割合が大きいと言われているレオパレス21のアパート。

サラリーマンの多くは、所得税そして住民税を源泉徴収されています。

そして社会保険料も給料からひかれます。

例えば月収50万円の方の場合、配偶者1人扶養1人とした場合

社会保険料で引かれる分 年間約70万円

所得税 年間約24万円

住民税 年間約26万円

となり600万円の年収から約120万円が引かれ手取りは480万円になってしまいます。

しかしその場合も打つ手はあります。

それは

会社の借り上げ制度を活用することです。

例えば賃貸物件に住んでいるならば、大家と本人との契約形態を大家と会社の契約形態に変更し、借り上げ住宅にしてみることができるかもしれません。

そうするならば、これまで支払っていた賃貸料を大幅に下げることができますし、会社側も経費を膨らませることができます。

私の所有物件も40~50%は会社の借り上げ住宅という形態の契約になっていて多くの会社に活用されています。

しかも大家にとっても社宅として賃貸してくれることは、ありがたいことで転勤等で退去されることがあるにしても、転勤がなければ、たいがいは長く借りてくださり安定した入居者さんということで、大家サイドからも歓迎です。

 

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5月 26, 2016

節税のための最強のアイテム減価償却費 しかし曲者?


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減価償却費によって大きく不動産経費を膨らませることができる。

毎年、確定申告を行う時(税理士さんに依頼していますが)不動産経費で大きく計上しているのが減価償却費です。

RC造りの物件なので工事費も相当額になりましたが、法的耐用年数47年で本体については毎年、本体工事費の47分の1が減価償却費として経費計上しています。

設備関係については耐用年数が15年なので、毎年設備工事費の15分の1が減価償却費として計上しています。

減価償却費、確かに会計上ありがたい制度には違いないのですが、見方次第では曲者ともいえる制度です。

私の場合も現在、毎年数百万円ずつ減価償却費を計上していますが、設備関係の償却は後、数年で終了します。

そしてこの減価償却費は個人事業者の場合は強制的に計上しなければならないのです。

例えばこの年は儲けが大きかったので、減価償却費をより多く計上する、この年は赤字になりそうなので、減価償却費を今年は計上しないで、来年に繰り越すといったことが個人事業者の場合はできないのです。つまりこの制度は

より多くの税金を獲得するための制度?

と断言している会計学の先生もおられます。

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