賃貸住宅が駅チカのエリアにある大家ならば大丈夫というわけではない？
香川県小豆島といえば、今はオリーブで有名になりましたが、しかし数十年前は電照菊で有名でした。
あちらこちらで電照菊栽培が行われ、ビニールハウスからの明かりは風物詩のようになっていました。
当時のこの栽培によって多くの農家が、まずまずの収益を得ていたようです。
しかし今の時代は、小豆島で電照菊栽培を行っている農家はごく少数です。
というのも小豆島以外でも電照菊栽培を行う地域が表れたり、海外からの輸入菊にも押されるようになり、過当競争から収益がかなり落ち込み撤退せざるを得なくなった農家が多くなったようです。
つまりは収益が上がる事業でも、過当競争となるならば、状況が厳しくなることがあるということを示しています。
このことはアパート経営でも同じです。
主要な駅があるエリアでは入居者需要が大きいことには違いがありませんが、しかしアパートやマンションが乱立すると賃貸住宅の過当競争状態になり、空室リスクが生じたり、家賃の下落圧力がかかってくるでしょう。
ですからエリア的には魅力的でも、賃貸住宅が乱立していないか、空室が顕在化していないかなどをチェックしてみることが必要です。
現地に行って調べてみるのが最善かもしれませんが、それが難しい場合でも最近はグーグルマップのストリートビューで、街の状況をある程度、調べることもできます。
賃貸住宅経営ではエリアの選択はとても重要？そして駐車場の設置は必要？
地方に住んでいるならば自家用車は必需品のようになっているエリアがあります。
そのようなエリアでは住居に駐車場があることが必須の事柄といえるでしょう。
つまりは駐車スペースがあるかどうかというてんも重要な事柄になってきます。
しかしこのてんでは土地価格もさほど高くない地方では、さほど問題はないことでしょう。
しかし土地価格の高い人口密集地では問題となります。
そもそも駐車場スペースを設けるほどの余裕がないのです。
もちろん単身者をターゲットにしたアパートやマンションならば、さらには公共の交通アクセスの良好の場所ならば駐車スペースがほとんどなくても大丈夫かもしれません。
しかしファミリー層をターゲットにしたアパートマンションであるならば、人口密集エリアでも駐車スペースを確保する必要があるでしょう。
物件オーナーとしても、どれくらいのスペースを駐車スペースにするか悩むところでしょう。
地方に物件を持つことのリスクがは維持管理が大変なのと後継ぎがいない・・
ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。
というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。
例えば修繕積立金、当初は１～２万円だったのが、突然３～４万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。
さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。
それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。
もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。
特に広々とした住宅に住みたいならば、
田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも
できると思います。
実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。
しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。
筆者の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと
まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。
人気のある地区でも賃貸物件が多過ぎると家賃が下がることも
この数年、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。
もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況もあります。
筆者の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いたことがあり、募集家賃が怖ろしいほどに下がっていきました。
当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。
62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。
しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。
なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。
このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。
多くの場合、相場家賃よりも5％以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。
京都にはタワーマンションがない？他の都市でも規制が
タワーマンションといえば東京に多くありますが、大阪にもタワーマンションが数多くあります。
先日も大阪の福島から中之島へと徒歩で歩いていると、大阪の昔ながらの下町エリアから中之島へと近づくと、次から次へとタワーマンションがあり、大阪の市街地にもタワーマンションが数多くあるんだと認識させられました。
市街地にある高層マンション。
ところで、不動産と言えば、高騰しているのが、東京と京都と言われています。
なぜ京都の不動産は高いのでしょうか。
幾つかの理由がありますが
その１つは、マンションの供給戸数が少ないというてんがあります。
具体的には東京の1/23です。
ということは需要≫供給ということで不動産価格が高くなるということです。
２つめの理由は、人気の観光地というてんがあります。
たしかに京都には他のエリアない魅力があり、住んでみたいと思う方も少なくないようです。
３つ目の理由としては、有名な世界的な企業の本社があるというてんもあります。
「任天堂」・「京セラ」・「日本電産」・「オムロン」・「村田製作所」・「ワコール」・「島津製作所」・「ローム」があり、世界に通用する企業の中心地でもあります。
さらに意外なことですが京都は、これまで地震や洪水といった自然災害にあまり直面してこなかったということも人気の理由になっているようです。
住居を選ぶときに大切なのは物件の場所とすぐに引越しができる物件かどうかを確かめる
人が生きていくうえで必要不可欠なのが衣食住です。
このてんで「住」についてが、最も慎重さが求められるかもしれません。
ところで住まいの選択について、ある経済誌の記事によると、大手不動産会社の重役のコメントが載せられていました。
大手不動産会社の重役ということですから、住まいについてのプロとも言える人で、しかも住まい選択の様々なケースも熟知しておられるものと思われます。
そしてその方の住まい選択で重要として指摘されたのが
どのエリアにするか
というてんと
身軽さ
をあげられたそうです。
大手不動産会社の方ということで、とにかく戸建て住宅やマンションを買うということを言うかと思うかもしれませんが、そのようなことは言われなかったのは意外なことです。
しかし筆者も、この見方には納得がいきます。
ところで住まい選択で、どのエリアに住むかを選択することの重要性があげられたのは、やはり比較的リーズナブルな価格でマンションや戸建て住宅を郊外で買ったものの、だんだんと長い通勤時間がしんどく感じるようになってくること、また生活をしていくうえでも、病院が近くにないとか、買い物が不便といった都心部や都市近郊よりも利便性で劣ることが、その理由のようです。
東京都市近郊エリアの空室率の高いアパートがなぜか多い？
空室率が２０％を常時超えているアパートが増えている。
以前に２０１６年８月１１日朝日新聞の「一括借り上げトラブル急増」についての記事について、現一括借り上げ大家の視点からコメントとした記事を幾つか書いたことがあります。
今回は２０１６年９月３０日の日経電子版の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」という記事について、大家の視点から記事を書いてみたいと思います。
この記事は一括借り上げの問題というよりもアパート全体の空室率が急増していることを指摘している記事です。
記事によると
千葉県白井市の公務員の男性が２０１２年に、相続した土地にアパートを建設した。２階建てで総戸数は８戸。２０１６年時点で築４年ということですが、最寄りの駅からは徒歩１０分ほどの場所と、条件的には、特に悪いわけではない。だが今年だけでも一時空室が５戸になった。
築４年にして空室が５０％前後というのは、かなり厳しい状況だと思います。
しかも最寄り駅から徒歩１０分ほどということは、さほど条件は悪くありません。
関東のことはよくわかりませんが、白井市を地図で確認してみると、明らかに東京の通勤圏でなぜこの場所でこんなにもアパート経営が厳しいのか不思議にさえ思います。
賃貸住宅経営をする物件は駅から10分以内が鉄則というのは本当か？
知り合いで幾らか不動産に詳しい方がおられますが、その方との話の中でその方は「賃貸住宅は駅から１０分以内でないといけない」と言われていました。
さらに「分譲マンションも駅から離れた所にあると、資産価値がどんどん下がっていく」とも言われていました。
筆者の以前の記事でもその件について書いた事がありますが、全く同感です。
それにしてもアパートマンションは駅から１０分以内というルールではないものの、しっかりした経営を行うための必須条件となっているのは周知の事実になっています。
先日、アパートローンを借りている銀行の担当者と支店長が来られましたが、支店長も「賃貸住宅は駅から１０分以内でないといけない」と言われ、渉外担当者も以前から「駅から離れている物件は大変」といったことを言っておられ、銀行サイドも賃貸物件は駅から近くないといけないという認識を持っておられるようです。
それにしても本当に駅から遠く離れた物件のアパート経営は大変なのでしょうか。
大東建託のいい部屋ネットのホームページで物件の募集状況をよく見ますが、大東建託物件の場合、駅から２０分ないしは３０分と離れた物件でも空室がさほど多くないことに驚かされます。
さすがに全国的に９５％以上の大東建託だと思いましたが。
賃貸住宅の需要を確認することができるサイトがある
近年、アパート急増に伴い、アパートマンションの空室率も上昇傾向にあるようです。
そうなると所有物件で空室がなかなか埋まらずに、空室が増えていくということが生じるならば不安になっていくかもしれません。
今、現実に起きていることにどう向き合えばよいのでしょうか。
このてんで所有物件のある周辺エリアの空室率を調べることができるサイトがあります。
そのサイトというのが「見える賃貸経営」というLIFULL HOMESが作成しているサイトです。
このサイトの「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」を開いているみると、都道府県別の空室率を調べることができます。
例えばこれを見てみますと空室率が高い都道府県のベスト３が
福井県 ３０．１％
山梨県 ２８．２％
長野県 ２７．７％
となっています。
その一方で空室率が低い都道府県のベスト３が
沖縄県 １１．７％
東京都 １４．５％
佐賀県 １５．５％
【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営 (homes.co.jp)
となっています。
さらに市町村別で空室率を調べるためには、調べたい都道府県をクリックすると、そのなかの市町村の空室率が表示されます。
そして調べたい市町村をクリックすると、調べたいエリアの賃貸需要などの詳細情報を調べることができます。
どんな街のエリアに賃貸住宅需要がある？駅近に加えて
アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。
この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。
しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。
ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。
それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。
つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。
それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。
このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング２０１９〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所！ 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が！」が公表されました。
この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが
大都市の街（駅）では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。
sumicoco2019_sohyo_0520.pdf (kentaku.co.jp)
と書かれています。
このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。
ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。
あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。
なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。
さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。
ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。
ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。
例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。
このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが
・生活利便性
・静かな住環境
・人口が増加傾向
という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。