マンションの資産価値 駅近かそうでないかで左右される 郊外でも
鉄道の駅と直結している分譲マンション。
マンションを購入すると、マンション所有者にとってマンションの資産価値が気になるそうです。
それで資産価値を保つために１０年～１５年の間に大規模改修工事も行いますし、空室がでたりすると募集価格がどれぐらいなのか気になるものです。
筆者は分譲マンションに住んでいるわけではありませんが、しかし賃貸住宅事業者として資産価値や家賃には関心がありますので、そのことについてのニュース記事には目を凝らして読んでいます。
ところで２０１６年９月１８日の電子版新聞ZAKZAKの榊敦司氏の「マンション格差が問われる時代 考えて買いたい「３５年後の資産価値」 記事には資産価値について」という記事には興味深い事柄がのせられていました。
記事によると
３５年前、２人のサラリーマンが東京でマンションを買った。１人は郊外の駅から離れた場所に広めの４ＬＤＫ。もう１人は近郊の駅近で狭い２ＬＤＫ。価格はそれぞれ４０００万円前後と、あまり変わらなかった。
といものです。
ここまでは、よくあるケースだと思います。
不便なエリアのマンションだと価格のわりには広いスペースを得ることができるが、便利なエリアになると価格のわりにはスペースが狭くなるというケースです。
マンション内での住み心地は郊外のマンションを買った人のほうがよかったかもしれません。
お部屋探し 一度の内覧だけでは不十分といえる理由
住居を決まるさいには1度の内覧だけではなく繰り返し現地調査を行うこともよいとされています。
というのもアパートの住環境というのは曜日や時間帯で変化するからです。
ですから１度の内覧だけで、この物件は大丈夫と判断することはできません。
本当にその物件の住環境を正確に把握するためには曜日や時間帯を変えて足を運び確かめる必要があります。
例えば昼間は閑静な住宅地で快適だと思っても晩になると外灯も少なくとても周辺が暗くなるということに気づくことがあります。
筆者も以前にJR芦屋駅の北側に１２月の寒い日の晩にでかけたことがありますが、芦屋といえば関西でいう閑静な高級住宅街といったエリアなのですが、晩になると、周辺がとても暗く、女性の１人歩きは、危ないのではないかといった印象を受けたことがあります。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
人口減少時代 それでも賃貸住宅会社が強気なのはなぜ？
少子時代になり、いよいよ人口減少が始まりました。
しかし全国的には人口は減少しても都市部については、もうしばらく微増状態が続くようです。
例えば東京都は人口のピークが２０２５年で１３９８万人に達すると発表しました。
従来の予想は２０２０年だったようですが５年ずれたことになります。
そして２０１５年の東京都の人口が１３５２万人なので、１０年で４６万人ほど増えることになります。
４６万人といえば兵庫県の尼崎市の人口に匹敵します。
増加率は３％ですが、それでも人の集まるところには集まるものです。
東京がそのような状態ならば、他の都市でも同じような傾向が見られるのでしょうか。
大阪、名古屋、横浜、福岡、札幌でもしばらくは人口の微増状態が続くのかもしれません。
ところで人口の推移と世帯数の推移とはある程度は関連していても、別次元の事柄です。
というのも昔のように大家族が一緒に住んでいた時代は世帯数も少なかったわけですが、だんだんと一緒に住む家族の人数も少なくなり、単身者も増えている昨今、世帯数は当然、多くなってきます。
つまりは人口は減少に転じても、世帯数については当分は微増状態が続くというわけです。
マンションのブランドと資産価値 ブランド力だけでは資産価値は守れない
大手不動産販売会社の分譲マンションにはブランド名で知られている物件もある。
アルス（東急不動産）
ザ・パークハウス（三菱地所レジデンス）
ブリリア（東京建物）
プラウド（野村不動産）
ブランズ（東急不動産）
はマンションのブランド名です。
他にもライオンズマンション（大京）、京阪神ではジオ（阪急不動産）など様々なブランドがありますが、ブランドマンションであるならば資産価値は下がらないのでしょうか。
たしかにブランド力もある程度は資産価値に影響していることは間違いないと思いますが、それが資産価値を決定づけるわけではないようです。
zakzak２０１５年５月３日の「大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の９割は立地で決まる 」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると
マンションの資産価値は９割が立地。８が駅からの距離、１が環境
と断言しておられます。
つまりはいくらブランドマンションであっても立地が悪ければ、いずれは資産価値は下がっていくということです。
しかしあのブランドマンションの資産価値はほとんど下がっていない、むしろ上がっていると言われる方もおられることでしょう。
そのとおりです。なぜならばブランドマンションの多くは立地の悪いところには始めから建てないからです。
つまりは資産価値が下がりにくい所でしか建てないために資産価値が維持されているのです。
一方でその同じ場所にノーブランドのマンションがあっても、同じように資産価値は下がりにくいことでしょう。
マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため
筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。
場所的にRC造り３階ないしは４階建てでも、可能な場所ですが、なぜか２階建てアパートです。
RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。
なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。
といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。
高騰の理由は、まず第１に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。
筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。
都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。
もう１つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。
そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。