家賃は需要と供給で決まるので人気の街でも家賃が下がるのは供給過剰が原因
筆者の妻の実家があるのは、香川県のとある田舎町です。
そしてこのエリアでも人口減少が深刻な問題になっています。
もちろん近年は、田舎暮らしに憧れる都会の若い世代が移り住んできて、こうした若い世代を町全体で歓迎しているということもあります。
ところでこの町には1つのスーパーがありますが、このスーパーの商品の価格を見ていきますと高い、高いです。
というのか筆者が住んでいる市街地のある大型スーパーの商品の価格と比較してみて高いのです。
どうしてなんだろうと思いますが、どうやら市場原理で、田舎のスーパーは競合するスーパーがないために、価格を高くしてもお客が付いて売れるために、価格を高くしたままにすることができるようです。
一方で都会では、競合するスーパーがあるために、どうしても客付けのためには価格面で優位になるために、商品の値下げを行っていかなければならないようです。
ところでこの市場原理ですが、賃貸住宅の家賃でも、どうやら同じことが言えます。
こんなところにアパートを建ててもといったエリアに、唯一のアパートがあるならば、案外と入居率も良く競合物件もないために客付けのために家賃を下げるといったこともないことでしょう。
土地の価値は広さではなく質のほうが重要？広すぎても価値が下がる？
小規模賃貸住宅事業者の筆者が都市近郊エリアに所有している賃貸住宅のためのちょこっとした土地ですが、固定資産税評価額は数千万円にもなります。
その一方で筆者の親族が地方で持つ土地ですが、農地などで活用されている広大な広さの土地があります。
おそらくは、これだけの広さの土地を都市近郊の私が所有しているエリアで所有すれば、固定資産税評価額は何十億円になるかもしれません。
まさに土地長者になれます。
しかし現実は地方で所有する土地なので、固定資産税評価額は100万円にもならないような状態です。
このことからわかるのは、土地の価値というものは
広さよりも質にある
ということがわかります。
ところでこのことと多少関連のある事柄で
面大減価
という不動産用語があります。
あまり聞きなれない言葉かもしれません。
不動産鑑定ではしばしば用いられる言葉のようです。
そしてその意味するところは、不動産の市況の善し悪しや立地条件に大きく左右されるのですが、一般的に面積の大きな土地は、その地域の標準的な規模の土地に比べて土地の単価は低くなる傾向が見られるという意味です。
なぜ広大な土地の単価は低くなるのでしょうか。
その根拠としては
・土地購入者が一般の消費者ではない。（一般の消費者は農業をするなどの特別な事情がない限り広大な土地を購入することはない）購入者は建売業者や開発業者に限られる。つまりは需要が限定されるというてんがあります。
・さらに広大な土地を宅地活用したとしても、道路や公園の設置が求められることがある。
閑静な住宅街でも思わぬ落とし穴があることも 悪臭や騒音など
ある住宅は幹線道路の裏側にあるので、さほど幹線道路の騒音が気になることはありません。
さらにこのエリアでは、閑静な住宅エリアとも知られているエリアなので、立地的には良いように思えます。
しかしただ1つ問題があります。
それはなんでしょうか。
それは幹線道路沿いにある焼肉屋さんの臭いがするのです。
営業時間中にです。
おそらくは夕方から晩遅くまでそのような臭いが、ほぼ毎日することでしょう。
好ましい焼肉の匂いであっても、毎日毎日、夕方から晩にかけて臭うとすればうんざりでしょう。
このようにアパートの立地において良いかそうでないかを判断する事柄の1つに周辺の臭いがあります。
近くに臭いのする飲食店があって四六時中その臭いがするならば、立地的には適さないということになるでしょう。
さらに飲食店以外にも工場から流れてくる臭いが、頻繁にするようならば避けたほうがよいエリアになります。
そして臭いについては、実際に現地に足を運んで、自分で確かめてみる必要があります。
ところで他にも立地の良しあしを判断する別の要因があります。
うるさく吠え続ける犬が近くにいるかどうかです。
もちろん時々、人が近づくと吠える程度の犬ならば、ほとんど問題はないかもしれません。
しかも治安という面でも、適度に吠えてくれる犬は頼もしい存在です。
賃貸住宅最大手の大東建託に見放さるかもしれないオーナー？
大東建託施行管理のアパート。地方でも多く見かけることがある。
賃貸住宅最大手の大東建託にとってアパートマンションオーナーはビジネス上、なくてはならない存在です。
なので現オーナーが子供などに資産継承のさいに管理替えをすることがないように尽力しています。
実際のところ大東建託は、これまでオーナー向けの様々なサービスも提供してきました。
インターネットで所有物件の管理状況、入居状況等を無料で調べることができるマイページ、設備機器の故障修理を保証するワランティサービス、その他、オーナー向けの保険商品も提供していますし、一部のオーナー物件の屋上に太陽光パネルを設置して、大東建託が屋上を借りているということで賃料をオーナーさんに支払っているケースもあります。
このように大東建託グループは姿勢としてはオーナー、大家さんにも一定の配慮を払っていることは明らかです。
しかしシビアな側面もあります。
これは大東建託グループ物件の大家さんの抱いている不満で最も多い事柄の１つですが、家賃の減額はシビアに行ってきます。
というのも入居斡旋力のある大東建託といえども、その物件の家賃相場よりも、かなり高く家賃を設定できるわけでもありませんし、家賃相場が下がれば、その物件の家賃も募集時には大東建託といえども下げざるをえないからです。
家賃の決定はどのように決まるのか周辺相場やターゲットになる入居者にもよる
アパートマンションオーナーにとって家賃の設定は重大な関心事といえます。
心情的にはできるだけ高い家賃にしたいと思うものですが、割高な家賃ですと、入居者が付きません。
一方で家賃を安くすると、空室は少なくなりますが、アパート経営そのものが、しんどくなっていきます。
ところで家賃はどのようにして決められるかというと多くの場合
家賃は周辺相場で決まります。
つまりは適正な家賃は周辺相場でほぼ決まります。
周辺相場よりも高い家賃であるならば、なかなか入居者が見つからないでしょうし、周辺相場よりも安い家賃であるならば、入居者はすぐに見つかるでしょうが、アパート経営が圧迫されていきます。
もちろんその場合には更新時に周辺相場の家賃へと近づくように家賃の値上げを行うこともできるわけです。
筆者がお世話になっている大東建託も周辺相場を基準に家賃を設定しています。
ですから、いい部屋ネットの大東建託物件の家賃は、スタンダードなものといえるでしょう。
ところで周辺相場以外にも家賃設定で考慮すべきてんがあります。
その１つが誰を対象にしているかというてんです。
例えば学生を対象にしているアパートマンションであるならば、高い家賃を支払うことは難しいでしょう。
ですからその場合は、お部屋に豪華な設備を揃えて、家賃を高くするのは実際的ではありません。
同じように若い新婚カップルも、多くの場合に経済的な余裕がないので、高い家賃にしないほうが良いでしょう。
家賃が高い都市圏よりも地方のほうが大家としては有利な場合がある？
東京や大阪の都心部となると、住みたいと思う人は多く家賃も高く設定できます。
しかしその一方で、そのようなエリアでは、賃貸住宅が競合乱立し、入居者の奪い合いのような状況が生じます。
例えば積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託といった賃貸住宅においてトップシェアを競う大手が、潤沢な資金力をバックに入居斡旋を優位にすすめ、個人の物件オーナーさんが苦戦を強いられることがあります。
もちろんこのようなエリアにおいての地主さんが、積水ハウスなどにアパートマンションの建築から管理までを委ねて賃貸住宅経営をすることはできると思いますが、そうでない場合に土地と建物を買ってまでもアパート経営をするのは実際的ではありません。
というのも土地の価格があまりにも高くて、家賃を高くしても、土地購入価格を家賃で埋めまわせていくのに相当の期間がかかるからです。
例えば1㎡あたり50万円もする土地を200㎡購入するとなると1億円はかかります。
それに加えてアパート購入を1億円とすると全部で2億円以上が必要となります。
となると毎月の銀行への返済額は30年ローンとして60～80万円ぐらいになるかもしれず、そのためには毎月200万円程度の家賃収入が必要になってくるでしょう。
単身者向けの住宅にする場合、1部屋8万円の家賃を設定できても最低でも25部屋以上のある建物にしなければならないでしょう。
観光都市の京都は賃貸住宅の敷金や礼金そして更新料が高い😕
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
京都の不動産といえば、近年は東京都心と並んでマンション価格が高騰そして高止まりしているエリアです。
世界的にも有数の観光地でもあり、人気のエリアです。
ところであまり知らなかったのですが、知人の話を聞くと京都の賃貸アパートは敷金そして礼金、更新料をしっかり取ることがあるんだそうです。
家賃そのものは、特に高いということはないそうですが、しかし敷金と礼金、そして更新料は安くはないというか、物件によったら高いそうです。
このうち敷金については、退居のさいの修繕費用等で使用してなおかつ余ったお金は、退居者に返済されますので、物件のオーナーにはさほど収益とはなりません。
しかし礼金と更新料は物件オーナーの収益となりますので、これはオーナーにとっては重大な関心事です。
しかし大東建託やレオパレス２１といった会社との一括借り上げでのオーナーの場合は礼金や更新料は物件オーナーの収益にはならないようなので、礼金や更新料での収益は期待することはできません。
そして入居時の礼金といえば１カ月の家賃程度、２年毎の更新のさいも家賃の１カ月か２カ月の収益があるというのが少なくないように思います。
アパートの立地エリアが重要なのはなぜか車社会でも立地が悪ければ苦戦する
車社会になり、多くの家庭で、自家用車が置かれています。
ですから、多少辺鄙な場所でも、自家用車があるから大丈夫と考えてしまいがちですが、不動産の視点からすると決して大丈夫ではありません。
知り合いが、この春就職しましたが、この知り合い、自宅の車を十分に活用していますが、仕事に行くときには公共の交通機関を利用するんだそうです。
というのも、仕事先のオフィスなどが都心部などにあると、自家用車で通勤しても駐車するスペースがないからです。
のどかな地方では自家用車で仕事に行くことができるのだが・・。
実際のところ、東京や横浜、大阪、名古屋、札幌、福岡などの主要都市に仕事に行くほとんどの方が、自家用車を所有していても、仕事へは公共の交通機関を利用して行くという方がほとんどではないでしょうか。
ということで、郊外などにアパートを建てる、ないしは購入するにしても、都心部へのアクセスがどうなっているかを確認するのは重要な事柄です。
望ましいのは、最寄り駅までに徒歩１０分圏内にあるかというてんですが、実際に徒歩で駅まで歩いて確かめてみるのは良いことでしょう。
安全に安心して駅まで通えるでしょうか。
また駅からアパートまでの間、女性が夜道でも安心して歩けるでしょうか。
アパート経営を行えるエリアとは？人口の増減や最寄り駅の乗降客数からも割り出せる
アパート経営が成功するかどうかの大きな要素の１つに、どの場所で行うかというてんがあります。
これはかなり重要です。
というのも全く同じアパートを建てても、建てる場所によって入居率も異なってきますし、家賃も異なってくるからです。
ではこの場所がアパート経営に向いているのかそうでないかをどのようにして見分けることができるのでしょうか。
このてんでは見分けるのに役立つ事柄が幾つかあります。
そのうちの2つを取り上げてみたいと思いますが、まずは
その市町村の人口の増減があります。
当然、人口が減り続けている過疎化が進んでいるような市町村は、アパート経営に向いていない場合が多いことでしょう。
例えば千葉県の茂原市には人口推移のホームページがありますが「茂原市の人口推移」によると
２０１０年 ９３０１５人
２０１５年 ９１４２４人
２０２０年 ８８８７９人
茂原市の人口推移 | 千葉県茂原市の公式サイトへようこそ！ (city.mobara.chiba.jp)
と明らかに人口の減少が進んでいるエリアであることがわかります。
おそらくは、このようなエリアでアパート経営を行うとしても、かなり苦戦することが予想されます。
このような市町村の人口の推移については市町村が公表している場合もありますので、インターネット検索をして調べることもできるでしょう。
賃貸住宅経営は入居者需要の大きなエリアで行わなければ苦戦することも
地方のアパートで空室リスクに悩まされているエリアもある。
三重県津市の郊外にレオパレス２１の物件が乱立しているエリアがあります。
このエリアでは、競合物件があまりにも多いので、空室率が高くしかも家賃の下落に悩まされているアパートオーナーさんがおられるとのことです。
このようなエリアでのアパート経営は、先行きも厳しい状況が続くことでしょう。
その一方で、瀬戸内海に浮かぶある島ですが人口は数万人ほどで外国からの観光客も多く訪れる島があります。
この島には、賃貸住宅が少なく不動産屋さんもあまりありません。
しかし多くない賃貸アパートの入居率は高く空室リスクがありません。
入居者需要が大きいわけではありませんが、しかし賃貸住宅の競合物件がほとんどないので、需要と供給のバランスがちょうど良い状態にあり、ほどよいアパート経営が行えているのです。
このように同じような地方でもエリアによって、空室リスクに悩ませるエリアもあれば、ある地方のエリアでは、常時ほぼ満室状態を維持できるエリアもあるのです。
ではアパート経営に最適な地方のエリアとはどのようなエリアなのでしょうか。
競合物件があまりにも多い、その一方で人口が減少しつつある、そのようなエリアでは当然、アパート経営を始めるのに向いていないエリアであることに間違いがありません。