マンションのブランドと資産価値 ブランド力だけでは資産価値は守れない
大手不動産販売会社の分譲マンションにはブランド名で知られている物件もある。
アルス（東急不動産）
ザ・パークハウス（三菱地所レジデンス）
ブリリア（東京建物）
プラウド（野村不動産）
ブランズ（東急不動産）
はマンションのブランド名です。
他にもライオンズマンション（大京）、京阪神ではジオ（阪急不動産）など様々なブランドがありますが、ブランドマンションであるならば資産価値は下がらないのでしょうか。
たしかにブランド力もある程度は資産価値に影響していることは間違いないと思いますが、それが資産価値を決定づけるわけではないようです。
zakzak２０１５年５月３日の「大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の９割は立地で決まる 」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると
マンションの資産価値は９割が立地。８が駅からの距離、１が環境
と断言しておられます。
つまりはいくらブランドマンションであっても立地が悪ければ、いずれは資産価値は下がっていくということです。
しかしあのブランドマンションの資産価値はほとんど下がっていない、むしろ上がっていると言われる方もおられることでしょう。
そのとおりです。なぜならばブランドマンションの多くは立地の悪いところには始めから建てないからです。
つまりは資産価値が下がりにくい所でしか建てないために資産価値が維持されているのです。
一方でその同じ場所にノーブランドのマンションがあっても、同じように資産価値は下がりにくいことでしょう。
マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため
筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。
場所的にRC造り３階ないしは４階建てでも、可能な場所ですが、なぜか２階建てアパートです。
RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。
なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。
といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。
高騰の理由は、まず第１に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。
筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。
都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。
もう１つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。
そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。
賃貸住宅 郊外の大学キャンパスに依存した経営にはリスクがある
兵庫県の西宮市には、関西の私学の雄、関西学院大学があります。
最寄駅は阪急の甲東園駅が最も近いと思われますが、大きな大学で、しかも全国から学生が集まってきますから、賃貸住宅需要もあるものと思われます。
西宮市のあのエリアは、やや高級住宅街といった感じもあってか全体的な家賃は高めですが、しかし築古で家賃がリーズナブルな賃貸住宅でしたら学生が賃貸しているということもあるでしょう。
しかも近年は少子化の影響か親も子供のために惜しまずにお金をかけることもあるようなので、やや家賃が高くても親が惜しまず支援してくれることも珍しくないようです。
そのことも影響してか西宮市の空室率は14％程度で、比較的良好な状態です。
ところで大きな大学のあるエリア＝賃貸住宅需要ともいえますが、注意すべき事柄があります。
それは大学キャンパスの移転です。
この移転は、大学が決める事柄であり大学が周辺エリアへの影響を考慮してくれるということはありません。
あくまでも大学の経営上の理由で事が決まります。
ですから大学が移転するということが決まってしまうと、それまでは学生の賃貸に依存してきた賃貸住宅経営は大きな影響を受けることになります。
賃貸住宅経営 満室経営を左右する立地条件 自治体の施策も重要
賃貸住宅経営をするうえで重要なのはエリアであるとは、よく言われている事柄です。
投資エリアを誤ると空室が生じてもなかなか埋まらない、家賃がどんどん下がっていくといった憂き目に遭うことになります。
以前に、銀行の支店長さんとそのようなお話をしている時に、支店長さんが注目しているエリアに兵庫県の明石市の話が持ち上がりました。
明石市といえば明石海峡があり新鮮な海の幸を味わうことができる街、しかも山も近くにある自然環境に恵まれた街といった印象がありますが、しかしJRの明石駅は主要な駅でしかも新幹線の駅もある便利な街です。
神戸や姫路といった主要な都市までも30分圏内の通勤圏にあり大阪へも1時間程度で行ける街です。
じゃあなぜその明石がなぜ注目されているのか・・。
実のところこの明石市ですが人口は突出して増え続けているのです。
しかも子育て世代の若い世代を中心にです。
JR西日本もこのてんに注目し、2019年春より姫路から大阪間に通勤特急「らくラクはりま」を朝夕に1本ずつ走らせて明石駅に停車させる計画のようです。
ターゲットは明石駅から大阪駅までのお客さんで、しかも電車に座って通勤できるようにすることにあるそうなんだそうですが。