地方や郊外での賃貸住宅経営の狙い目のアパートやマンションとは
どこかでアパート経営をしたい、賃貸住宅をしたいと考える時に、どのエリアの物件でそうするかは非常に重要なポイントになります。
この選択で誤ると失敗するリスクが高くなります。
ところで投資先のエリアの鉄則とも言える事柄に、駅から徒歩10分以内、さらには主要な都市まで20分程度でまでで通勤ができるエリアといったものがあります。
しかし現実的には、このようなエリアの多くは土地価格が高騰しており、家賃相場は安定していても投資費用があまりにもかかり過ぎて個人の投資家が投資を行うのは難しいというのが実情です。
そこで実際に選ばれるエリアというのは郊外ということになるわけですが、郊外のエリアで物件を購入するさいの押さえるべきポイントにはどのような事柄があるのでしょうか。
その1つが
相場よりも安い物件です。
そのエリアにおいて相場というものがありますが、何らかの事情で相場よりも割安な物件は狙い目と言われています。
例えば競売物件などは、買い手がいなければ安い価格で入手することができる場合があります。
ところで相場よりも安いだけでなく
駐車場が広い物件も狙い目です。
当然のことですが、郊外でしかも鉄道などが走っていないエリアでは車が必需品になっており駐車場が必要になります。
地方の空き家急増の悲しい現実 若者が都会に行ってしまう
筆者の妻の実家は、地方の田舎町です。
時々妻と行くことがあるのですが、空き家が多いです。
現在、空き家率は２割超、そして将来的には３割になるともいわれていますが、地方の実情を見ると、そのとおりだと実感します。
いや地方の田舎町だけならば、空き家率はすでに３割超になっているのではないかとさえ思います。
なぜ地方の田舎町では、空き家が増えているのでしょうか。
幾つかの理由がありますが,まず考えられる事柄は
若者がほとんど都会に行ってしまう
ということがあります。
そして都会に行ってしまうと、田舎には戻ってこずに都会での生活を確立してしまうのです。
都会で家族を持ち、子供ができ子供には都会の学校に通わせます。
ですから田舎に残っているのは年老いた親のみとなってしまい、その親が介護を必要とするようになると、施設に入れるか、田舎を後にして都会で子供と共に過ごすかとなってしまうこともあり、田舎の家は空き家となってしまいます。
さらに若者の田舎離れの要因となっているのは
農業や漁業以外にこれといった仕事がない
という理由があります。
もちろん田舎にも地場産業などで働き口がある場合もありますが、都会と比べると、就職の機会や給与面などで田舎のほうが厳しいことが多いです。
大阪のベッドタウン千里ニュータウンが復活している？
昭和のニュータウンの多くが盛衰しているといわれている。
１９６０年代頃からか、いわゆるニュータウンという住宅地が全国各地で見られるようになりました。
最大のニュータウンは東京の多摩ニュータウンといわれていますが、現在全国各地のニュータウンが盛衰しているともいわれています。
その要因は、住人の高齢化、そして建物の劣化が原因とされています。
１９６０年代のニュータウンというと、もうすでに築５０年。
もちろんRC造りの建物そのものは、１００年は使えるという専門家もおられますが、しかし設備は古くなり、間取りも当時と今では異なっています。
さらに近年、郊外よりも、できれば都心に住みたいという方も増大し、人口減少がニュータウンでは進んでいるともいわれています。
こういった時代にあって、NHKのニュースだったと思いますが、大阪の千里ニュータウンの人口が最近になって増加に転じたと報じていました。
千里ニュータウンも高齢化が進み、盛衰しているだろうと思っていたので、意外だったのですが、自治体の取り組みによってニュータウンの復活が進んでいるようです。
どのような取り組みかというと、千里ニュータウンは分譲マンションよりも公営団地やUR賃貸住宅がとても多い住宅地です。
賃貸住宅の立地 満足度が高いのはやはり通勤に便利なエリア
賃貸住宅の立地はとても重要です。
最も満足度の高いのは通勤、通学に便利だということですが、次に満足度が高いのは、日常の買い物や、医療などに便利というてんです。
このてんで対象となるのは、高齢者だと思いますが、最近は郊外に戸建て住宅やマンションに住んでた方々が高齢になって、郊外の生活に不便を感じるようになり、買い物や医療に便利な都心部で賃貸住宅生活をする方もおられるそうです。
都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・
特に買い物はインターネット通販を活用できても医療となると、やはり通わなければならないので、大きな病院等に、すぐに通えるというのは高齢者にとっては魅力的な事柄だと思います。
もちろん買い物や医療などに便利というのは、高齢者だけでなく、あらゆる年齢層の人たちにとっても魅力的な事柄です。
物件の立地エリアによって資産価値や家賃が大きく影響される
同じ建物でもエリアによって資産価値また家賃が異なってきます。
例えば全く同じマンションを２つ建てたとします。
１つは駅近くの人気エリアに建てたとし、もう１つは駅から３０分ほど離れた場所に建てたとします。その場合、全く同じ建物そして入居者さんに、同じサービスを提供できたとしても、家賃は異なってきます。
つまり前者の駅近くで人気エリアのマンションのほうが家賃を高く設定することができます。このことは分譲マンションを買った時にも同じことがいえます。
全く同じ間取りの部屋を買ったとしても、その資産価値は建てられているエリアによって大きく左右されることがあるのです。
このてんに関してZAKZAK２０１６年３月２６日の記事には次のように書かれていました。
マンションの価格差は東京都心と１時間通勤圏の郊外では、坪単価で４倍以上に達している。都心と１時間通勤圏で、所得の差も４倍に開いているのか。国勢調査などによれば、そこまでの差はない。不動産の価値は立地で決まるが、ここまで差が開くと、もはや同じ商品とは思えないほどだ。
これは住宅ジャーナリストの榊敦司氏の言葉ですが、近年は特にマンションの資産価値においては２極化していることを伺うことができます。
立地条件のよいマンションの資産価値は跳ね上がっていますが、そうでないマンションの資産価値は下がっているというのです。
この現象は賃貸アパートマンションでも生じているかもしれません。
大東建託が農地よりも住宅地に営業を集中させる？
大東建託設計施工管理のアパート。多少不便なエリアでも見かけることがある。
以前のことですが、りそな銀行の担当者が来られました。
筆者には個人年金の勧誘と母のNISA口座開設の勧誘に・・
2回目は担当の主任とともに来て、個人年金加入手続きと母のNISA口座開設手続きを・・
3回目は担当単独で来られ、お礼がてらタオル等の景品を持ってこられました。
上司と来られる時は、担当もあまりしゃべることはないのですが、今回はいろいろと話をされました。
話によると、これまでは担当はアパートローンも住宅ローンも併せて担当していたようですが、りそな銀行の方針変更によってアパートローンなどの事業性ローンの専属になったとのこと・・よって活動エリアも以前より広くなったとのことです。
そして以前はアパートマンションオーナーさんを十数件担当していたのが、今は活動エリアも広まり、様々なオーナーさんと知り合いになったことについて話しておられました。
そしてこれまでは、担当者のアパートオーナーで大東建託物件オーナーは筆者だけでしたが、今は何人かの大東建託物件オーナーさんと話をしているとのことです。
特に筆者の物件から一駅離れたエリアの北側は大東建託物件が多数あり、そのエリアの大東建託物件オーナーと接触する機会が増えたとのことです。
もちろんそのエリア、もともとは農地の多いエリアで、もはや耕作していない土地に大東建託が狙い目をつけ、どんどん大東建託物件を建てたようです。
地方の負動産な土地で賃貸住宅経営のリスク 入居率や家賃相場が・・
「土地活用」
この言葉を売り文句にして、多くの建設会社が地主さんにアパート経営を勧めてきました。
たしかに市街地や都心部では更地のままだと固定資産税が高くなるので、土地を活かすことが求められてきます。
そして市街地や都心部では立地的にアパートやマンションを建てて土地を活かすことも良い方法となる場合があります。
しかも市街地や都心部の土地価格は上昇傾向にあり、固定資産税もその分、値上がる傾向にあります。
しかし
地方の土地価格は下落傾向が続いています。
つまりは全体としては土地価格は今でも下落傾向にあるというのです。
では下落が明らかな地方においての土地活用にはいかなる方法があるのでしょうか。
例えばアパート経営を始めたとしても、どうなるでしょうか。
（農業委員会のあるエリアでは農地を宅地にする場合は農業委員会の許可が必要です）
マンションの資産価値 駅近かそうでないかで左右される 郊外でも
鉄道の駅と直結している分譲マンション。
マンションを購入すると、マンション所有者にとってマンションの資産価値が気になるそうです。
それで資産価値を保つために１０年～１５年の間に大規模改修工事も行いますし、空室がでたりすると募集価格がどれぐらいなのか気になるものです。
筆者は分譲マンションに住んでいるわけではありませんが、しかし賃貸住宅事業者として資産価値や家賃には関心がありますので、そのことについてのニュース記事には目を凝らして読んでいます。
ところで２０１６年９月１８日の電子版新聞ZAKZAKの榊敦司氏の「マンション格差が問われる時代 考えて買いたい「３５年後の資産価値」 記事には資産価値について」という記事には興味深い事柄がのせられていました。
記事によると
３５年前、２人のサラリーマンが東京でマンションを買った。１人は郊外の駅から離れた場所に広めの４ＬＤＫ。もう１人は近郊の駅近で狭い２ＬＤＫ。価格はそれぞれ４０００万円前後と、あまり変わらなかった。
といものです。
ここまでは、よくあるケースだと思います。
不便なエリアのマンションだと価格のわりには広いスペースを得ることができるが、便利なエリアになると価格のわりにはスペースが狭くなるというケースです。
マンション内での住み心地は郊外のマンションを買った人のほうがよかったかもしれません。
お部屋探し 一度の内覧だけでは不十分といえる理由
住居を決まるさいには1度の内覧だけではなく繰り返し現地調査を行うこともよいとされています。
というのもアパートの住環境というのは曜日や時間帯で変化するからです。
ですから１度の内覧だけで、この物件は大丈夫と判断することはできません。
本当にその物件の住環境を正確に把握するためには曜日や時間帯を変えて足を運び確かめる必要があります。
例えば昼間は閑静な住宅地で快適だと思っても晩になると外灯も少なくとても周辺が暗くなるということに気づくことがあります。
筆者も以前にJR芦屋駅の北側に１２月の寒い日の晩にでかけたことがありますが、芦屋といえば関西でいう閑静な高級住宅街といったエリアなのですが、晩になると、周辺がとても暗く、女性の１人歩きは、危ないのではないかといった印象を受けたことがあります。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
人口減少時代 それでも賃貸住宅会社が強気なのはなぜ？
少子時代になり、いよいよ人口減少が始まりました。
しかし全国的には人口は減少しても都市部については、もうしばらく微増状態が続くようです。
例えば東京都は人口のピークが２０２５年で１３９８万人に達すると発表しました。
従来の予想は２０２０年だったようですが５年ずれたことになります。
そして２０１５年の東京都の人口が１３５２万人なので、１０年で４６万人ほど増えることになります。
４６万人といえば兵庫県の尼崎市の人口に匹敵します。
増加率は３％ですが、それでも人の集まるところには集まるものです。
東京がそのような状態ならば、他の都市でも同じような傾向が見られるのでしょうか。
大阪、名古屋、横浜、福岡、札幌でもしばらくは人口の微増状態が続くのかもしれません。
ところで人口の推移と世帯数の推移とはある程度は関連していても、別次元の事柄です。
というのも昔のように大家族が一緒に住んでいた時代は世帯数も少なかったわけですが、だんだんと一緒に住む家族の人数も少なくなり、単身者も増えている昨今、世帯数は当然、多くなってきます。
つまりは人口は減少に転じても、世帯数については当分は微増状態が続くというわけです。