小規模マンションオーナーの日記


9月 24, 2019

消費増税 賃貸オーナーの賃料にも影響が


9月も下旬になりました。

9月27日には、大東オーナーの場合は、大東建託パートナーズから賃料が振り込まれます。

大東建託パートナーズのオーナーのための大東オーナーマイページでは、すでに9月27日に振り込まれる金額の明細等を閲覧することができるようになっていると思います。

ところで今回、賃料について閲覧した時に

アレ、いつもと違うと感じたことでしょう。

そこで先月分と比較してみると、明らかに振り込まれる金額が少なくなっているということに気づかれたことでしょう。

なぜなんでしょうか。

それは一言で言うならば

消費増税の影響で少なくなっている

のです。

つまりは9月27日に振り込まれる賃料は、10月分のもので、10月分から消費増税の変更が加味されたものになっているゆえに8月27日に振り込まれた賃料とは異なっているのです。

具体的には、消費増税はオーナーに支払われる賃料にどのような影響を及ぼしているのでしょうか。

その1つには

借上支払量率が変更になっています。

この借上支払量率とは、家賃収入を100とした時に、実際にオーナーに支払われる料率のことで、空室保証なども含む管理手数料のようなものです。

例えば代表的な大東建託の一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 84.7→84.5

スタンダードプラン  89.85→89.75

と変更になります。

賃貸アパート画像

大東建託設計施行管理の木造アパート。

つまりは、消費増税によって、管理するコストも上昇するので、それに伴って、管理手数料も値上げしたというわけです。

いた仕方ないことです。

 

さらにスタンダードプランで、大東ワランティサービスに加入しているならば、毎月支払っているサービス料も値上げになっています。

といっても増税分が値上げになっているのですが。

実のところこのワランティサービスのサービス料には、なぜか消費税がかかっているのです。

基本的に保険は消費税は非課税なのですが、ワランティサービスは保険に分類されていないのでしょうか。

 

ところでテナント賃貸をしている場合、テナント賃料は値上がりしています。

というのも居住用の家賃は消費税はかからないのに対して、テナント賃貸は消費税がかかるからです。

そしてテナント賃貸事業者が、益税の対象になっている場合は、オーナーに支払われる賃料は事実上、増税分値上がりとなります。

例えば家賃が30万円の場合、増税で家賃は30万6千円となり、6千円から管理手数料(大東建託パートナーズの場合、12~15%)を引いた分がオーナーに支払われます。

 

このようなわけで9月27日の振込分から、消費増税の影響で、先月分とは金額が異なっているのです。

 

追記:大東建託のウェブサイトにも借上賃料の比率についての説明がありました。

3.オーナーに支払われる借上賃料の比率
 一括借上における借上賃料は、管理会社によって異なりますが査定賃料の80~90%程度の範囲が多くなっています。

引用:https://www.kentaku.co.jp/estate/navi/column04/post_34.html(アクセス日2020/3/22)

と書かれています。

それで、大東建託の借上支払率は80~90%のなかに入っているので、大手のなかでは標準的なようです。

ただ大東建託の場合はフルパッケージプランの場合は修繕費も大東建託負担になること、また退去後の原状回復費用はオーナー負担は0円であることを考えると、お得感はあります。

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