敷金は本来は家賃滞納に備えて支払われるべきもの？
コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。
おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。
通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。
この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の１～２ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6～１２ヶ月分が相場と言われています。
とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3～6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。
この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。
この敷金についてウィキペディアには
敷金（しききん）とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金
と書かれています。
コロナで仕事ができなくても救済策はいくつもある
コロナショックで、経済活動が大きな打撃を受けるなか、賃貸住宅においても家賃が支払えないという人や事業者が増えてきています。
このようなさなか、賃貸住宅大手の大東建託グループや積水ハウスグループそして大和ハウス工業は、家賃を最大3カ月猶予と最高で2年間の分割支払いが可能といった柔軟な対応を同じように行っています。
また家賃保証会社各社も会社によって対応は異なっていますが、金融庁からの要請もあって、2カ月〜3カ月の家賃猶予をしているようです。
大東建託などの賃貸住宅会社への柔軟な対応要請は国土交通省から行われたようですが、家賃保証会社の監督官庁は金融庁のようで、金融庁からの要請だったようです。
ところで、家賃が支払い困難者や事業者への政府からの支援は実は日本の場合は幾つもあり、今回も国土交通省が賃貸住宅会社に金融庁が家賃保証会社に柔軟対応を要請していましたが、救済策は他にもあります。
例えばその1つが
住居確保給付金
です。
この住居確保給付金については厚生労働省の制度で、原則3カ月そして最長9カ月間、家賃分の給付金を受けることができるという制度です。
この住宅確保給付金の申請は、各自治体の福祉担当部署が担当窓口となっています。
ですから給付を受けれるかどうかについては、各自治体の福祉担当部署で相談することができるでしょう。
家賃が支払えなくても国交省や厚労省も救済の手を差し伸べていた
テレビの報道番組等を見ていると、今回のコロナショックのために賃料の支払いが困難になっているテナントに入居している事業者や、あるいは個人の入居者の事例などが取り上げられています。
予期せぬ事態に直面し、収入が激減してしまった事業者などは本当に気の毒なことだと思います。
そのようななかメディアの報道では、家賃の支払いが困難になっても外国の場合は救済のための制度があるが、日本にはない、政府は何もしてくれないといった感じの報道がなされていることがありますが、実際のところはそうではありません。
例えば大東建託のニュースリリース2020/4/15の「新型コロナウイルス感染症の影響に伴う賃料支払猶予措置について」とあって、それによると
国土交通省も３月３１日、不動産関連団体を通じて賃料の支払いが困難な事情がある事 業者に対しては、その置かれた状況に配慮し、賃料の支払い猶予に応じるなど柔軟な措置の実施を検討するよ う要請しています。
これを受け当社グループでは、４月２０日より、当社グループが管理する賃貸建物にご入居中で、新型コロナウ イルス感染症の影響による収入の減少などにより、賃料の支払いが困難な状況にある方を対象に、３カ月間を 上限に賃料の支払いを猶予する措置を講じさせていただきますので、下記の通りご案内いたします。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000epth-att/coronavirus_chinryoyuyo_0415.pdf（アクセス日2020/4/20）
と報じていました。
家賃が払えない しかし住居確保給付金制度があった 大家も助かる
新型肺炎コロナウイルス蔓延によって経済的に打撃を受けている人は少なくありません。
私も近隣エリアの、いい部屋ネットの大東建託グループの物件の入居者募集状況を注視していますが、4月下旬のところ賃貸契約の解約が相次いでいるといったことはないようです。
しかしテレビのニュースなどを見ている、とくにテナント賃貸で、家賃の支払いが困難になっているという事業者が相次いで生じており、いずれは住居のほうでも、家賃の支払いが困難になるという事例が増えてくることと思います。
ところで、もしももしもコロナショックのために収入が激減し住居の家賃の支払いが困難になった場合は、住居確保給付金という制度があります。
この制度について神奈川県のウエブサイトには
生活困窮者自立支援法（平成25年法律第105号）第5条に基づき、離職、自営業の廃業、またはこれらと同等の状況に陥ったことにより、経済的に困窮し、住居を喪失した方又は住居を喪失するおそれのある方を対象に、家賃相当額（上限あり）を支給する制度です。
引用：https://www.pref.kanagawa.jp/docs/r6w/konkyu/jukyokakuhokyufukin.html（アクセス日2020/4/18）
と書かれています。
コロナショックで賃貸住宅はどうなる？家賃相場が急落するエリアも
コロナショックによって多方面に甚大な影響が生じています。
とりわけ経済活動が制限されるようになり、多くの業種で売上が激減しています。
こうなると体力のない事業者などが、大きな打撃を受けることになり、廃業や倒産へと追い込まれれていくことでしょう。
ところで小規模マンションオーナーの私の賃貸住宅経営には今のところ影響はありません。
今のところですが。
しかしお世話になっている大東建託グループも、いろいろと影響が生じているのではないかと思います。
まず中国や海外からの建設資材等がスームズに輸入できない状況で、建設工事等に多少の支障が生じるという懸念が生じます。
このてんは建物の修繕等でも同じかもしれません。
さらに今後、多くの企業が業績不振に陥ることから失業者の増加や給料収入の減少といったことが生じることが予想されます。
とくに懸念されるのは派遣切りです。
ウィキペディアには派遣切りについて
派遣切り（はけんぎり）とは、派遣契約労働者（派遣社員）を使用する企業等、派遣先事業所において、派遣元である人材派遣業者との当該派遣労働者の派遣契約を打ち切ること。または、派遣契約の解約に伴い、当該派遣労働者が派遣元人材派遣業者により解雇もしくは雇用契約の更新拒否（雇い止め）に遭うこと。
派遣先企業の業績悪化や経営方針変更その他の要因、廃材派遣等を理由として行われる。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/派遣切り（アクセス日2020/3/26）
入居者需要があるエリアでも競合物件が多いと消耗戦に
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。
人口知能による家賃査定 大東建託も本格導入へ
賃貸住宅経営にとって家賃は重要な事柄です。
物件のオーナーとしては、できるだけ高い家賃で入居してほしいと望むものです。
しかし同じエリア内で競合する物件よりも、家賃に割高感があると、全くといっていいほど入居者が決まりません。
つまりは入居者需要に見合った家賃、つまりは適正な家賃でなければ、入居者は決まらないものです。
それではその適正家賃をどう決めるか、というてんですが、実はそれが非常に難しい作業になるのです。
このてんで賃貸住宅最大手の大東建託は、これまでは家賃査定を約1000人のスタッフによる類似物件の情報収集とデータ解析に基づいて行ってきました。
しかしその査定家賃については、オーナーにしてみれば不満のあるものであることも少なくなかったようです。
どちらかといえば大東建託の査定家賃の傾向は、入居率を意識してかコストパフォーマンスの効いた家賃、つまりは競合他社の物件よりも数千円程度安めの家賃が多いように感じています。
また大東建託パートナーズの家賃査定スタッフが最終的に査定家賃を決まるわけですが、オーナーにしてみれば「なんでうちの物件の家賃がこんなにも安いの？」と不満や疑問をもたれることも少なくなかったように思います。
秋の入居者需要シーズンが過ぎると募集家賃が3000円下がった
秋も深まり11月、12月となるとアパートやマンションの空部屋の入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらない時期に突入します。
だいたい1月～4月と9月、10月は比較的に入居者需要のある時期なのですが、それ以外の時期となると閑散としています。
となるとそのことは募集家賃にも影響が及ぶわけですが、私の所有マンションのある同じエリアに、私の所有マンションとほぼ同規模のマンションがあります。
しかも管理会社は私と同じ大東建託パートナーズなのですが、いい部屋ネットのサイトを見ることによって、募集状況を知ることができます。
ところでそのマンションですが、5月ごろに空室が生じたために、その空室の入居者募集を開始しました。
時期的には5月なので、入居者募集にはあまり良い時期ではないのですが、大東建託パートナーズは
家賃7万円で募集を開始しました。
以前はこのマンション、入居者募集を始めても比較的にスムーズに入居者が決まっていたので、今回も、やや強気の家賃設定になっていたようです。
それで5月～夏の時期は入居者が決まらなくても仕方がないとして、秋の入居者需要が多少盛り上がる時期になると入居者が決まるかと思いきや、残念ながら入居者は決まりませんでした。
礼金が家賃の2カ月 大東建託は大丈夫なのか？
最近ですが、いい部屋ネットの大東建託の物件の入居者募集サイトを見ていて気になることがあります。
それは入居時に入居者に請求する
礼金
です。
以前は、いい部屋ネットの大東建託といえば、敷金、礼金、更新料０円が売りで、そのような物件が数多くありました。
しかし最近になって礼金は取るケースが多くなっているのです。
以前に書いた記事
でも書いたとおりです。
しかしこの時は礼金といっても家賃の1カ月程度のケースが多く、まだ許容範囲だったように感じていました。
しかし問題は、あれから数カ月以上が経ちましたが、最近の入居者募集物件で求められている礼金は
家賃の2カ月分程度に
なっているのです。
例えば家賃が6万円の場合は礼金は12万円になります。
この礼金に加えて仲介手数料が6万円、定額クリーニング費が4万円としても入居のさいの初期費用が28万円となり、それに加えて火災保険料も支払うと全部で約30万円程度になってしまいます。
こうなると本当に資金的に余裕のある人でなければ入居することができません。
しかしなぜ家賃の2カ月分程度の礼金を請求するようになってきたのでしょうか。
もちろん他社物件でも礼金が求められることはあります。
賃料は全体的には上げ調子 しかし大東建託の物件は・・
賃貸住宅は7割程度が賃料が上昇傾向にあるというが・・。
最近は私の所有マンションの入居率は良好なものの、賃料がどうもさえない状況が続いています。
おそらくは、この1,2年で、賃料が全体的に1部屋あたり3000円程度下がったように思います。
比較的、入居者需要のあるエリアなんですけど・・。
なぜなんだろうと？
ところで日本経済新聞の2019/7/31の「マンション、賃貸・中古シフトじわり 新築高止まりで 」という記事には
新築マンションの価格高止まりを背景に、賃貸や中古の物件へのシフトが進んでいる。共働き夫婦が増え、仕事や子育てなど環境の変化に応じて住み替えが容易にできる賃貸を選ぶ消費者が増える。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47945020Q9A730C1X13000/（アクセス日2019/8/4）
と書かれていました。
どうやら、新築マンションの価格の高止まりもあってか、最近は賃貸住宅派が増えているようです。
そしてこの傾向は賃貸住宅オーナーにとっては朗報とも言えるでしょう。
特に若い世代は、分譲マンションや戸建て住宅の購入に関心がない方も少なくないようで、分譲マンションブームも減退傾向にあるように思われます。