募集家賃が、なんでこんなにも安いの？
大東建託の募集家賃はやはり控えめ？
先日、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、私の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが・・。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています？？
どうしてと思いましたが。
しかし2018年の11月ぐらいから募集家賃がなぜか3000円ほど安くなっているのです。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。
いきなり3000円も家賃が値上がりになっていたってあり得ること？
家賃の値上げは、やはり入居者さんにはショッキングな事柄になる・・。
本当に時々ですが、このブログ記事を読んで、コメントを書いてくださる方がおられます。
コメントを書いてくださるのは、ありがたいのですが、その内容が？？ということがあります。
そこで書いてくださったコメントを記事上で公開するかしないかの選択を迫られるわけですが、その判断基準は
・内容は本当に真実といえるだろうか。
・特定の個人や団体を誹謗中傷していないだろうか。
・公開されたコメントを読んだ方に、有益なためになる情報となるだろうか。
を考慮したうえで判断させていただいています。
ですからこれまでにコメントは書いてくださったものの、公開することができなかったコメントも幾つかあります。
ところで最近ですが寄せられたコメントに、大東建託からいきなり予告なしに家賃が3000円値上げされていたというコメントがありました。
コメントを読ませていただき、驚きましたが・・。
それにしてもおそらくは2年更新の時の値上げのことだと思うのですが、3000円の値上げということもあり得るのでしょうか。
私も大東オーナーの1人として所有物件の家賃は常に注視していますが、これまでの経験からすると、家賃が2年更新時に1000円値上げになった入居者さんがおられたのは事実です。
大東建託物件の募集家賃がジワリ上昇😕
募集家賃は変動する。
入居者から退居届けがあると、しばらくしてから、入居者募集が始まります。
このさい重要なのは募集家賃ですが、大東建託グループの物件の場合は、募集家賃を決めるのは大東建託パートナーズのようです。
この決定のプロセスには様々な事が関係していて、オーナーにはわからない部分も多々あるのですが、決められた募集家賃は後々に、オーナーに支払われる賃料にも影響しますので、重要な事柄と言えるでしょう。
ところでこれまでの経験則からすると、募集家賃は退居届けを提出した入居者さんの入居家賃と同じか、その入居家賃よりも高い募集家賃になることもあります。
もちろん以前の入居家賃よりも安くなる場合もあります。
傾向としては入居者需要のある時期、例えば1月～4月は募集家賃が高く設定される場合がある反面、入居者需要が減退する時期、5月～夏場、11月などは募集家賃が安く設定される場合があります。
募集家賃が高い間に、入居者が決まり入居者が長期入居してくださることが、オーナーにとってはベストな事なのですが、入居者が安い時に決まってしまうと、オーナーに支払われる賃料も賃料改定の時に下げられてしまうことがあります。
ですから募集家賃には神経を尖らせていますが・・。
AI（人工知能）による家賃算出のメリット！！
不動産賃貸において家賃査定は重要な要素である。
不動産賃貸において、家賃査定は重要な要素です。
このてんでは管理会社もそうなのですが、物件オーナーにとってはとりわけ重要です。
というのも査定された家賃がオーナーの家賃収入に直接影響するからです。
物件オーナーにしてみれば、できるだけ高い家賃でといった心情が働くものですが、しかし適正な家賃でなければ入居者は決まりません。
一方で管理会社にしてみれば家賃の査定は重要な業務になりますが、できるだけ適正な家賃を算出するようにしていることと思います。
しかし一括借り上げによる管理となると空室は一括借り上げ業者の損失となるので、どうしても入居者を決めたいがためか、適正家賃よりも安い募集家賃で入居斡旋をすることがあります。
このてんで一括借り上げの代表ともいえる大東建託ですが、家賃査定には50項目ほどの事柄をチェックして家賃を査定しているとのことですが、ときにこんなにも安いの？とオーナーさんから不満をもたれることもあるようです。
実際のところ不動産業界では、家賃には正解はないといわれるほどに、家賃の査定作業は容易ではないようです。
例えばあるお部屋の査定家賃を
A社は60000円と査定
B社は63000円と査定
C社は57000円と査定
といった具合に査定方法によってバラツキがあるのも事実です。
大東建託営業マンはやはりオーナーの味方？
賃貸住宅建設バブルのピークは越えた。
2018年から全体的に賃貸住宅の新規受注が下降線をだどっています。
このてんは大東建託や積水ハウスの公表されている業績からも明らかです。
そのようなさなか、最近ですが大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席してきました。
このような現状を大東オーナーにどのように説明するかと注目していましたが、このなかでは「昨年よりも建設受注が減った、将来的にも横ばいか、下降線をだどるかもしれない。今後はどうするかが課題だ」とは言いませんでした。
もちろん常識的にはそのように言うことはないと思いますが。
ではどのような説明だったか。
それは「2015年の相続税改正後に急速に受注が増えたが、その時のピークを越え今は安定期に入りました」といった説明でした。
たしかにこの説明のとおりです。
2015年から2016年ぐらいのアパート建設ラッシュは一時的なもので、今では落ち着くようになり安定期に入ったというのです。
しかしやはり業績への影響は如実に表れており、株価も2018年後半から大きく調整されました。
しかもそのことは大東建託だけでなく、他の建設会社でも同じような状況になっています。
そのことが反映されてか、今回の大東オーナー会/支部報告会/懇親会でのオーナーへの贈り物は昨年よりもダウングレードしたように感じます。
空室を埋める特効薬はやはり募集家賃を思い切り下げることだった！！
空室がなかなか埋まらないことはオーナーにとって悩ましい。
最近は賃貸住宅も供給過剰気味なのか、空室がなかなか埋まらないということがあります。
私の所有物件の、ある部屋も８カ月も空室のままの状態でした。
そこで空室対策として行うことができる事柄には様々な事柄がありますが、その1つがお部屋のリノベーションです。
つまりはお部屋の魅力アップです。
例えばインターネットを無料で使用できるようにしたりするなどお部屋の魅力アップによって客付け力を強化するという方法です。
しかしこの方法のデメリットはお金がかかるというてんです。
近い将来、建て替えも検討しているならば、リノベーションすることは賢明とは言えないでしょう。
ところで他にも1,2カ月間のフリーレントとか半年程度の家賃割引によって、入居者を決めようとすることがあります。
この方法もある程度の効果があると思います。
しかし最近の入居者は長期入居も念頭にあり、いずれは家賃負担が重たくなるとなるということを知っているならば、引き付けられない人も少なくないでしょう。
ところで私の8カ月間も空室のままだったお部屋が、ようやく入居者が決まったのはなぜでしょうか。
このお部屋の募集家賃の推移ですが、当初は66000円でスタートし、65000円→62000円と下がっていきました。
都会は入居者需要があるといっても競合物件が多すぎて大変！！
競合物件が多すぎると家賃が下落していく。
私の妻の実家があるのは、香川県のとある田舎町です。
そしてこのエリアでも人口減少が深刻な問題になっています。
もちろん近年は、田舎暮らしに憧れる都会の若い世代が移り住んできて、こうした若い世代を町全体で歓迎しているということもあるのですが。
ところでこの町には1つのスーパーがありますが、このスーパーの商品の価格を見ていきますと高い、高い・・のです。
というのか私が住んでいる市街地のある大型スーパーの商品の価格と比較して高いのです。
どうしてなんだろうと思いますが、どうやら市場原理で、田舎のスーパーは競合するスーパーがないために、価格を高くしてもお客が付いて売れるために、価格を高くしたままにすることができるようです。
一方で都会では、競合するスーパーがあるために、どうしても客付けのためには価格面で優位になるために、商品の値下げを行っていかなければならないようです。
ところでこの市場原理ですが、賃貸住宅の家賃でも、どうやら同じことが言えます。
こんなところにアパートを建ててもといったエリアに、唯一のアパートがあるならば、案外と入居率も良く競合物件もないために客付けのために家賃を下げるといったこともないことでしょう。
基準があいまいな相場家賃 査定家賃にも影響😟
家賃には様々な家賃がある。
家賃といえばオーナーにとって重要な関心事です。
例えば大東オーナーであれば、大東建託パートナーズの家賃の査定部署が算出した査定家賃が重要な家賃です。
というのもオーナーに支払われる賃料は、この査定家賃を基準にして決まるからです。
大東建託の場合、住居は10年そしてその後は5年毎に査定家賃の見直しが行われますが、多くの場合は、見直しのたびに査定家賃が下がっていくことになり、ショックを受けるものですが・・。
しかし見直し前に入居者の家賃が査定家賃を下回っても、オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準になりますので、見直しの時までは、オーナーに支払われる賃料が下がるということはありません。
これが一括借り上げのメリットといえばメリットなのかもしれません。
ところで、オーナーにとって気になる査定家賃ですが、この算出に大きな影響を及ぼすのが、いわゆる相場家賃というものです。
この相場家賃について、今では大手の不動産会社のサイトでオーナーでも調べて知ることができるようになっています。
例えばアットホーム、ライフルホームズ、スーモなどでも自物件の相場家賃がどれくらいなかのかを調べることができるようになっています。
相場家賃で入居者募集をしてもダメ 入居者が決まらない！！
アパート供給過剰は家賃相場の崩壊をもたらす。
2018年になって、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。
もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況が続いています。
私の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いており、募集家賃が怖ろしいほどに下がってきています。
当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。
62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。
しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。
なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。
このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。
多くの場合、相場家賃よりも5％以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。
募集家賃が暴落！！告知事項ありの物件だった
家賃が暴落した場合は、何らかの特別な事情があるのかもしれない。
先回の記事
では私の所有物件の募集家賃が下げられた事について書きましたが、その後、同じエリア内の他の物件も募集家賃が下がっていないかどうかを調べてみました。
すると幾つかの物件で、同じように募集家賃を下げられている物件がありました。
物件オーナーにとっては面白くないことです。
ところである物件はなんと50000円から35000円へと下げられています。
えーと思いましたが・・。
大東建託も入居者を決めるために、そこまでえげつないことをするなかとショックを受けました。
なんと、いっきに30％の下落です。
もちろん大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にして支払いますので、オーナーに支払われる賃料がすぐに下がるわけではありませんが、次の大東建託パートナーズの担当者とオーナーとの賃料改定協議では、かなり査定家賃を下げられることになり、オーナーに支払われる賃料も下げられるんだろうと思い背筋が寒くなりました。
このことを考えて、気が滅入りましたが、しかし数時間が過ぎた後、ふと思い浮かんできたのは、あの物件は、ひょっとすると訳アリ物件なのではないかという事です。