小規模マンションオーナーの日記


2月 04, 2024

アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も


 

以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。

入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。

そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。

その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。

しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。

そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。

62000円は大東建託の査定家賃と同額です。

もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。

実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。

もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。

このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。

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1月 29, 2024

賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない?

アパート画像
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家賃は新築時をピークに下がっていく。

一括借り上げによるアパートマンション経営で1つの節目となるのが10年目です。

例えば大東建託やレオパレス21においては10年目に賃料改定が行われます。

そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合10年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。

もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。

しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。

実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。

経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は1年間で1%ほど下落するともいわれています。

もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。

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1月 20, 2024

賃貸住宅の空室解消のために適正な家賃で募集する


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空室に悩まされるアパートも少なくない。

全国的に賃貸住宅の空室率が向上しているなか、大家にとって空室がなかなか埋まらないことは悩ましい事柄です。

専門家のなかには、アパート経営において空室が埋まらないことが最大のリスクだと指摘する方もおられます。

ではどうすればなかなか埋まらない空室を埋めることができるのでしょうか。

まずは周辺の家賃相場を調べてみることができます。

その結果、周辺の家賃相場よりも家賃がかなり高いのならば、当然のこととして入居者がなかなか見つからないことでしょう。

なかには家賃収入が減ることを恐れて、家賃を頑として下げようとしない大家さんもおられるのかもしれませんが、それでは空室が増える一方で、空室もなかなか減らないでしょう。。

このてんで賃貸物件管理戸数NO1の大東建託は、95%以上の入居率を維持していますが、高い入居率を維持している理由の1つは、大東建託独自の家賃査定の部署があり、管理物件の周辺家賃相場がどれぐらいなのかを、査定しており、募集家賃を適正レベルにして入居をしやすくしているようです。

エリアによっては周辺相場が下がっているために家賃を当初より下げなければならないことも、しばしば生じるかもしれませんが、空室を埋めるためにはそうしなければなりません。

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入居者が退去 その後の入居者募集の募集家賃が急落している?


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大東建託の募集家賃はやはり控えめ?

以前のことですが、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、筆者の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。

退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。

そして最も気になる募集家賃も明らかになります。

そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。

せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが、そのようなことはほとんどありません。

ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。

しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも

3000円も安くなっています??

どうしてと思いました。

 

昔のことですが2018年の11月ぐらいに募集家賃がなぜか3000円ほど安くなったことがありました。

しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。

今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。

というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。

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12月 24, 2023

賃貸住宅過剰時代の家賃相場の維持にも取り組む大東建託☻


 

以前の事ですが、大東建託パートナーズの物件担当者が訪問してました。

前もって訪問の日時を、約束しての訪問だったので、家に上がってもらい、いろいろとお話をしてもらいました。

そしてその内容の1つが、家賃に関することです。

家賃は物件オーナーの私にとっても関心のあることですが、大東建託パートナーズの担当者の話によると

全体的に家賃相場が下がっている

とのことでした。

確かにアパートやマンションなどの集合住宅がこの数年、激増しており当然のこととして需要と供給の原則からして、物件オーナーとしては受け入れ難いことではあっても、家賃相場が下がり続けるのは、いた仕方のない事柄です。

そこで大東建託としては家賃相場を維持するために尽力しているとのこと。

そのために行っている事柄の1つに

更新時の家賃の値下げ交渉には原則応じない

ということを言われていました。

このてんでやはり更新前に家賃の値下げ交渉をしてくる入居者がおられるようで、その場合でも「断っている」とことでした。

それにしても、もともと大東建託の家賃は、周辺エリアの家賃相場よりも低くなっている場合も少なくないので、値下げ交渉を断ったために万が一裁判沙汰になっても大東建託側が不利になることはあまりないのかもしれません。

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10月 15, 2023

入居者さんの契約更新が完了!! アレ家賃が下がっている?

大東オーナーのためのマイページ画像

コロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。

大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。

ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。

大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。

ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新です。

 

ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。

そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。

そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・

あれ・・

家賃が・・

家賃が安くなっている

ではありませんか。

しかも2000円も安くなっています。

なぜだと深刻に考えてしましました。

これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。

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10月 02, 2023

サブリース物件の家賃が他物件よりも安いというのは本当?


シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。

例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」

とった感じのコメントです。

要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。

結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。

サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの筆者の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。

まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、10%程度を家賃から徴収していますが、つまりは管理手数料が5%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。

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9月 24, 2023

大東建託物件のテナント大家が嘆く理由😿容赦のない賃料減額


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1階をテナント賃貸にしている賃貸物件も少なくない。

大東建託のマンションの幾らかは1階部分をテナント物件にしている場合があります。

実際のところ3階以上の建物になると、2階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、1階になるとあまり人気がありません。

そこで1階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は1階が最も人気があります。

そこで1階はテナント、2階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。

もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると1つの可能性が思いあたります。

というのも筆者も大東建託物件の大家で物件の1階はテナントだからです。

具体的なケースとして私の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。

おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。

少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。

さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。

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大東建託設計施工管理のマンション。1階がテナント。

そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。

例えば当初は30万円だった家賃が25万円ほどに下げて入居募集をするのです。

もちろん25万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も3年毎の賃料見直しのさいに5万円下げられます。

もちろん、イッキに5万円も下げられると大家としてはショックを受けます。

筆者も同じような経験をしました。

筆者も1カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。

そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが(あくまでも私の推測ですが)大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。

ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。

そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の1つなのかもしれません。

 

追記:国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。

【賃料は変更になる場合があります】

○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。

○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。

アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください!

と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。

また賃料が減額するケースというのは

・入居状況の悪化(なかなか入居者が決まらない)

・家賃相場の下落

とありますが、まさに筆者のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。



9月 12, 2023

家賃には一つのお部屋に3~4分類の家賃がある?


家賃というと、現在の入居者さんが毎月支払っている家賃、いわゆる入居家賃の事を思い浮かべることでしょう。

このサイトの以前の記事

大東建託物件の家賃の値上げ

でも取り上げたとおり家賃には3つの家賃があります。

その3つは

募集家賃:入居者募集時の家賃。

入居家賃:入居者さんが実際に支払っている家賃。

査定家賃:周辺エリアの相場を考慮した家賃。

の3つです。

ところで不動産業界では3つではなく家賃を4つに分類しているところもあります。

これは不動産業界では、名の知れた船井総研という会社が使用している分類方法ですが、船井総研では

家賃四価

と呼んでいるそうです。

具体的はにはミノラス不動産のサイトの「空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」1つの部屋に家賃が4つ!?「家賃四価」対策とは!」という記事には

相場家賃:周辺のアパートマンションの現在空室で募集している家賃の平均。

 

引用:空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」1つの部屋に家賃が4つ!?「家賃四価」対策とは!

(最終閲覧日2018/4/30)

ということで3分類でいう募集家賃のようなものなのでしょうか。

次に

適正家賃:2カ月で決まる家賃。相場家賃の90~95%。

ということで3分類でいう査定家賃のようなものなのでしょう。

このてんで大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にして計算されますので重要な家賃といえるかもしれません。(入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準に計算されます)

ところで3つめの家賃ですが

成約家賃:最終的に契約が成立した家賃。

ですが、3分類でいう入居家賃ということでしょう。

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8月 13, 2023

住みたい街トップの西宮北口!!なぜ西宮北口駅エリアに人気が?


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関西圏の住みたい街ランキングで西宮北口がトップとなった。

大手不動産会社による関西の最寄り駅を対象にした2016年住んでみたい街ランキングでトップになったのは西宮北口駅でした。

メジャーセブンのマンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート(首都圏/関西圏)2016年 によると

1位 西宮北口駅

2位 夙川駅

3位 岡本駅

4位 梅田駅

5位 宝塚駅

6位 芦屋川駅

7位 御影駅

引用: マンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート(首都圏/関西圏)2016年

 

となっています。

興味深いのは5位の宝塚駅以外はすべて阪急神戸線の駅で占められています。

阪急神戸線はまさにブランド路線なのでしょうか。

ところで西宮北口駅周辺、たしかにいい街です。

まず阪急西宮北口駅ですが阪急電鉄のすべての特急が停車し、大阪梅田にいくしても、神戸三宮に行くにしてもとても便利です。

梅田にも三宮にも特急に乗れば15~20分程度で着きます。

しかも阪急宝塚線も発着しており宝塚にも行くこともできます。

交通の便の良さは格別です。

しかも駅南側には阪急西宮ガーデンズという大きな商業施設があります。

阪急百貨店とイズミヤを中心にした商業施設ですが、やや高級感を感じる施設で、私も時々ですが阪急電車に乗って行くことがあります。

さらに駅北側には飲食店が立ち並ぶ商店街がありどちらかといえば落ち着いた感じの街並みです。

芦屋などの高級住宅街を抑えての1位ということですが、なんとなく住みたい街の1位に選ばれた理由がわかるような気がします。

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