入居者需要があるエリアでも競合物件が多いと消耗戦に
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。
人口知能による家賃査定 大東建託も本格導入へ
賃貸住宅経営にとって家賃は重要な事柄です。
物件のオーナーとしては、できるだけ高い家賃で入居してほしいと望むものです。
しかし同じエリア内で競合する物件よりも、家賃に割高感があると、全くといっていいほど入居者が決まりません。
つまりは入居者需要に見合った家賃、つまりは適正な家賃でなければ、入居者は決まらないものです。
それではその適正家賃をどう決めるか、というてんですが、実はそれが非常に難しい作業になるのです。
このてんで賃貸住宅最大手の大東建託は、これまでは家賃査定を約1000人のスタッフによる類似物件の情報収集とデータ解析に基づいて行ってきました。
しかしその査定家賃については、オーナーにしてみれば不満のあるものであることも少なくなかったようです。
どちらかといえば大東建託の査定家賃の傾向は、入居率を意識してかコストパフォーマンスの効いた家賃、つまりは競合他社の物件よりも数千円程度安めの家賃が多いように感じています。
また大東建託パートナーズの家賃査定スタッフが最終的に査定家賃を決まるわけですが、オーナーにしてみれば「なんでうちの物件の家賃がこんなにも安いの？」と不満や疑問をもたれることも少なくなかったように思います。
秋の入居者需要シーズンが過ぎると募集家賃が3000円下がった
秋も深まり11月、12月となるとアパートやマンションの空部屋の入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらない時期に突入します。
だいたい1月～4月と9月、10月は比較的に入居者需要のある時期なのですが、それ以外の時期となると閑散としています。
となるとそのことは募集家賃にも影響が及ぶわけですが、私の所有マンションのある同じエリアに、私の所有マンションとほぼ同規模のマンションがあります。
しかも管理会社は私と同じ大東建託パートナーズなのですが、いい部屋ネットのサイトを見ることによって、募集状況を知ることができます。
ところでそのマンションですが、5月ごろに空室が生じたために、その空室の入居者募集を開始しました。
時期的には5月なので、入居者募集にはあまり良い時期ではないのですが、大東建託パートナーズは
家賃7万円で募集を開始しました。
以前はこのマンション、入居者募集を始めても比較的にスムーズに入居者が決まっていたので、今回も、やや強気の家賃設定になっていたようです。
それで5月～夏の時期は入居者が決まらなくても仕方がないとして、秋の入居者需要が多少盛り上がる時期になると入居者が決まるかと思いきや、残念ながら入居者は決まりませんでした。
礼金が家賃の2カ月 大東建託は大丈夫なのか？
最近ですが、いい部屋ネットの大東建託の物件の入居者募集サイトを見ていて気になることがあります。
それは入居時に入居者に請求する
礼金
です。
以前は、いい部屋ネットの大東建託といえば、敷金、礼金、更新料０円が売りで、そのような物件が数多くありました。
しかし最近になって礼金は取るケースが多くなっているのです。
以前に書いた記事
でも書いたとおりです。
しかしこの時は礼金といっても家賃の1カ月程度のケースが多く、まだ許容範囲だったように感じていました。
しかし問題は、あれから数カ月以上が経ちましたが、最近の入居者募集物件で求められている礼金は
家賃の2カ月分程度に
なっているのです。
例えば家賃が6万円の場合は礼金は12万円になります。
この礼金に加えて仲介手数料が6万円、定額クリーニング費が4万円としても入居のさいの初期費用が28万円となり、それに加えて火災保険料も支払うと全部で約30万円程度になってしまいます。
こうなると本当に資金的に余裕のある人でなければ入居することができません。
しかしなぜ家賃の2カ月分程度の礼金を請求するようになってきたのでしょうか。
もちろん他社物件でも礼金が求められることはあります。
賃料は全体的には上げ調子 しかし大東建託の物件は・・
賃貸住宅は7割程度が賃料が上昇傾向にあるというが・・。
最近は私の所有マンションの入居率は良好なものの、賃料がどうもさえない状況が続いています。
おそらくは、この1,2年で、賃料が全体的に1部屋あたり3000円程度下がったように思います。
比較的、入居者需要のあるエリアなんですけど・・。
なぜなんだろうと？
ところで日本経済新聞の2019/7/31の「マンション、賃貸・中古シフトじわり 新築高止まりで 」という記事には
新築マンションの価格高止まりを背景に、賃貸や中古の物件へのシフトが進んでいる。共働き夫婦が増え、仕事や子育てなど環境の変化に応じて住み替えが容易にできる賃貸を選ぶ消費者が増える。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47945020Q9A730C1X13000/（アクセス日2019/8/4）
と書かれていました。
どうやら、新築マンションの価格の高止まりもあってか、最近は賃貸住宅派が増えているようです。
そしてこの傾向は賃貸住宅オーナーにとっては朗報とも言えるでしょう。
特に若い世代は、分譲マンションや戸建て住宅の購入に関心がない方も少なくないようで、分譲マンションブームも減退傾向にあるように思われます。
家賃を巡る確執 オーナーと一括借り上げ会社
家賃の査定はオーナーにとっても重要な関心事。
家賃といえば、様々な思惑が交錯します。
というのも
物件オーナーにすれば
・家賃はなるべく高くしてほしい・・
入居者さんにすれば
・家賃はなるべく安くしてほしい・・
一括借り上げの会社にすれば
・入居率を高水準に保つため、場合によったら家賃を安くしたい・・
といった思惑です。
ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。
その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。
どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。
例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。
粗雑で欠陥だらけのアパートにして家賃を下げていた？レオパレス21
家賃についての思惑は物件オーナーと入居者とでは異なる。
家賃というとアパートマンションオーナーにとっては重要な関心事です。
というのも家賃が高ければ高いほど、家賃収入が高くなるからです。
ですからオーナーにしてみれば家賃はなるべく下げたくない、できれば現状の家賃を維持し続けたいと考えます。
その一方で、入居者さんにしてみれば、なるべく家賃を安くしてほしい。
そこそこの設備が整っていてもできるだけ家賃が安い物件に入居したいと考えるものです。
いわゆるコストパフォーマンスの良い物件を選ぼうとするのです。
このあたりが物件オーナーと入居者さんの思惑が異なる事柄です。
その一方でサブリース会社の思惑はとにかく入居率を高水準に保ちたいという思惑が働きます。
そのためには物件オーナーに配慮しつつも、どうしても入居率が良くない物件があるならば、募集家賃を思いきり下げる事があります。
そのようにして入居率を改善しようとするわけですが、こうしたやり方は物件オーナーにしてみれば、全く面白いことではありません。
というのも募集家賃が下がる→入居者家賃が下がる→オーナーに支払われる賃料が下がる、ということにつながっていくからです。
このような事柄は、大手のサブリース会社でも、しばしば行われています。
消費増税実施の可能性強まる オーナーへの影響は
消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。
最近のちまたでの関心事といえば、消費税が予定通り上がるのか、それとも再び消費増税凍結になるかといったことです。
私は今回も消費増税凍結になるのではないかと、予測していましたが、しかし期待とは裏腹にどうやら今回は予定通り実施される可能性が強まっています。
このてんについて産経新聞2019/6/11の「首相、衆参同日選見送りへ 来週最終決断 消費増税は予定通り」という記事には
安倍晋三首相は１０日、夏の参院選と合わせて衆院選を行う衆参同日選を見送る方針を固めた。首相が１０月の消費税率１０％への引き上げを延期し、同日選に踏み切るとの観測もあったが、予定通り増税する方針だ。
引用：https://www.sankei.com/politics/news/190611/plt1906110004-n1.html（アクセス日2019/6/11）
と書かれています。
このように消費増税は予定通り実施する方針とあります。
どちらかと言えば、与党自民党とのつながりのある産経新聞なので、書いていることの信ぴょう性は高いように思われます。
もちろん経済優先の安倍首相は、もともと消費増税には消極的で、土壇場になって再度、消費増税凍結へと転換する可能性も残されていますが・・。
即効性のある入居斡旋術はやはりコストパフォーマンスだった！！
募集家賃の設定は入居斡旋の大きな要素となりうる。
最近、私の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。
まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。
ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。
昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。
なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。
当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。
そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。
しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。（さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが）
それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。
ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。
ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。
募集家賃が、なんでこんなにも安いの？
大東建託の募集家賃はやはり控えめ？
先日、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、私の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが・・。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています？？
どうしてと思いましたが。
しかし2018年の11月ぐらいから募集家賃がなぜか3000円ほど安くなっているのです。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。