賃貸住宅経営で重要なアパートやマンションの適正な家賃とは？
アパートオーナーにとって、所有アパートの家賃がどれぐらいが適当なのかを知ることは重要です。
というのも心情的には、できるだけ高い家賃にしたいと思ってそうしたとしても、家賃に割高感があれば入居者が決まることはないからです。
一方で入居者を決めたいがために家賃をとても安くしたとするならば、入居者を決めることができたとしても収益面で問題が生じてくるかもしれません。
ですから家賃を適当なレベルにしておくことは重要なのです。
最近ではインターネットで所有アパートの適当な家賃がどれくらいなのかを、ある程度調べることができるようになりました。
例えばライフルホームズやアットホームのサイトで家賃相場がどれぐらいになるのかを知ることができます。
もちろんこれらのツールを目安として、より正確に所有アパートの家賃がどれぐらいになるのかを物件の管理会社などと協議することもできるでしょう。
ところで所有アパートの家賃がどれくらいになるのかを知った次に行うのは、どのような人たちを入居者のターゲットにするかについて考えてみることができます。
例えば大学のキャンパスの通学圏にある物件として、家賃は5万円前後で設定できるとします。
家賃の決定はどのように決まるのか周辺相場やターゲットになる入居者にもよる
アパートマンションオーナーにとって家賃の設定は重大な関心事といえます。
心情的にはできるだけ高い家賃にしたいと思うものですが、割高な家賃ですと、入居者が付きません。
一方で家賃を安くすると、空室は少なくなりますが、アパート経営そのものが、しんどくなっていきます。
ところで家賃はどのようにして決められるかというと多くの場合
家賃は周辺相場で決まります。
つまりは適正な家賃は周辺相場でほぼ決まります。
周辺相場よりも高い家賃であるならば、なかなか入居者が見つからないでしょうし、周辺相場よりも安い家賃であるならば、入居者はすぐに見つかるでしょうが、アパート経営が圧迫されていきます。
もちろんその場合には更新時に周辺相場の家賃へと近づくように家賃の値上げを行うこともできるわけです。
筆者がお世話になっている大東建託も周辺相場を基準に家賃を設定しています。
ですから、いい部屋ネットの大東建託物件の家賃は、スタンダードなものといえるでしょう。
ところで周辺相場以外にも家賃設定で考慮すべきてんがあります。
その１つが誰を対象にしているかというてんです。
例えば学生を対象にしているアパートマンションであるならば、高い家賃を支払うことは難しいでしょう。
ですからその場合は、お部屋に豪華な設備を揃えて、家賃を高くするのは実際的ではありません。
同じように若い新婚カップルも、多くの場合に経済的な余裕がないので、高い家賃にしないほうが良いでしょう。
家賃が高い都市圏よりも地方のほうが大家としては有利な場合がある？
東京や大阪の都心部となると、住みたいと思う人は多く家賃も高く設定できます。
しかしその一方で、そのようなエリアでは、賃貸住宅が競合乱立し、入居者の奪い合いのような状況が生じます。
例えば積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託といった賃貸住宅においてトップシェアを競う大手が、潤沢な資金力をバックに入居斡旋を優位にすすめ、個人の物件オーナーさんが苦戦を強いられることがあります。
もちろんこのようなエリアにおいての地主さんが、積水ハウスなどにアパートマンションの建築から管理までを委ねて賃貸住宅経営をすることはできると思いますが、そうでない場合に土地と建物を買ってまでもアパート経営をするのは実際的ではありません。
というのも土地の価格があまりにも高くて、家賃を高くしても、土地購入価格を家賃で埋めまわせていくのに相当の期間がかかるからです。
例えば1㎡あたり50万円もする土地を200㎡購入するとなると1億円はかかります。
それに加えてアパート購入を1億円とすると全部で2億円以上が必要となります。
となると毎月の銀行への返済額は30年ローンとして60～80万円ぐらいになるかもしれず、そのためには毎月200万円程度の家賃収入が必要になってくるでしょう。
単身者向けの住宅にする場合、1部屋8万円の家賃を設定できても最低でも25部屋以上のある建物にしなければならないでしょう。
アパートオーナーにとって大切なレントロール家賃のバラツキに注目
レントロールはアパートオーナーにとって重要なもの。
レントロールという言葉を聞かれたことがあるでしょうか。
筆者も物件のオーナーになるまでは、そのような言葉を知りませんでした。
不動産投資というサイトの２００８年１１月１７日「レントロールとは」という記事には
レントロールとは、貸借条件一覧表のことで、賃借条件や賃借人の条件を読むことができます。ビルやマンションやアパートを一棟買いする際はその物件の質を見定める基準となるもので非常に重要なものです。
通常、１枚の用紙に、各部屋番号毎の契約賃料や共益費、預かり敷金の金額、契約年月日が記載されています。場合によっては賃借人の属性（法人、個人）や名前、性別が記載されていることもあります。悪い物件をつかまされないために、不動産購入前に次のような点に注意してレントロールを読みましょう。引用：レントロールとは
と書かれています。
ですからアパート１棟を購入するさいには必ず目を通す必要のある重要な書類といえるでしょう。
ところでレントロールのどのような事柄に注意を払うべきでしょうか。
まずは賃料に注目し、賃料にバラつきがないかどうか確認してみます。
このなかの古くから長い期間、入居してくださっている入居者の賃料と、最近になって入居された方の賃料を比べて同じような間取りでも最近の入居者の賃料が大きく下がっているならば、今後、古くから入居している方が退去した場合に、次の賃料が大きく下がる可能性があります。
観光都市の京都は賃貸住宅の敷金や礼金そして更新料が高い😕
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
京都の不動産といえば、近年は東京都心と並んでマンション価格が高騰そして高止まりしているエリアです。
世界的にも有数の観光地でもあり、人気のエリアです。
ところであまり知らなかったのですが、知人の話を聞くと京都の賃貸アパートは敷金そして礼金、更新料をしっかり取ることがあるんだそうです。
家賃そのものは、特に高いということはないそうですが、しかし敷金と礼金、そして更新料は安くはないというか、物件によったら高いそうです。
このうち敷金については、退居のさいの修繕費用等で使用してなおかつ余ったお金は、退居者に返済されますので、物件のオーナーにはさほど収益とはなりません。
しかし礼金と更新料は物件オーナーの収益となりますので、これはオーナーにとっては重大な関心事です。
しかし大東建託やレオパレス２１といった会社との一括借り上げでのオーナーの場合は礼金や更新料は物件オーナーの収益にはならないようなので、礼金や更新料での収益は期待することはできません。
そして入居時の礼金といえば１カ月の家賃程度、２年毎の更新のさいも家賃の１カ月か２カ月の収益があるというのが少なくないように思います。
賃貸住宅のなかなか埋まらない空室解消のために適正な家賃で募集する
空室に悩まされるアパートも少なくない。
全国的に賃貸住宅の空室率が向上しているなか、大家にとって空室がなかなか埋まらないことは悩ましい事柄です。
専門家のなかには、アパート経営において空室が埋まらないことが最大のリスクだと指摘する方もおられます。
ではどうすればなかなか埋まらない空室を埋めることができるのでしょうか。
まずは周辺の家賃相場を調べてみることができます。
その結果、周辺の家賃相場よりも家賃がかなり高いのならば、当然のこととして入居者がなかなか見つからないことでしょう。
なかには家賃収入が減ることを恐れて、家賃を頑として下げようとしない大家さんもおられるのかもしれませんが、それでは空室が増える一方で、空室もなかなか減らないでしょう。。
このてんで賃貸物件管理戸数NO１の大東建託は、９５％以上の入居率を維持していますが、高い入居率を維持している理由の１つは、大東建託独自の家賃査定の部署があり、管理物件の周辺家賃相場がどれぐらいなのかを、査定しており、募集家賃を適正レベルにして入居をしやすくしているようです。
エリアによっては周辺相場が下がっているために家賃を当初より下げなければならないことも、しばしば生じるかもしれませんが、空室を埋めるためにはそうせざるをえません。
いきなり3000円も家賃が値上がりになっていたってあり得ること？
家賃の値上げは、やはり入居者さんにはショッキングな事柄になる・・。
本当に時々ですが、この記事を読んで、コメントを書いてくださる方がおられます。
コメントを書いてくださるのは、ありがたいのですが、その内容が？？ということがあります。
そこで書いてくださったコメントを記事上で公開するかしないかの選択を迫られるわけですが、その判断基準は
・内容は本当に真実といえるだろうか。
・特定の個人や団体を誹謗中傷していないだろうか。
・公開されたコメントを読んだ方に、有益なためになる情報となるだろうか。
を考慮したうえで判断させていただいています。
ですからこれまでにコメントは書いてくださったものの、公開することができなかったコメントも幾つかあります。
ところで最近ですが寄せられたコメントに、大東建託からいきなり予告なしに家賃が3000円値上げされていたというコメントがありました。
コメントを読ませていただき、驚きましたが・・。
それにしてもおそらくは2年更新の時の値上げのことだと思うのですが、3000円の値上げということもあり得るのでしょうか。
筆者も大東オーナーの1人として所有物件の家賃は常に注視していますが、これまでの経験からすると、家賃が2年更新時に1000円値上げになった入居者さんがおられたのは事実です。
賃貸住宅の家主は家賃を決められない？管理会社の専権事項？
最近は一括借り上げによるアパート経営が主流をなしつつあります。
たしかにこの方法ですと、アパートオーナーは一括借り上げ会社からアパートの状況にについての報告を受けるだけで、一括借り上げ会社の担当者とアパートオーナーが協議したりすることも、しばしば生じるということはありません。
しかも入居者に求められる家賃も、ほとんどの場合、一括借り上げ会社が決めてしまっています。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。
しかし時々思うのですが、アパートオーナーへの了解もなく一括借り上げ会社で家賃を決めてしまうことには、多少ですが疑問を感じています。
というのも不動産取引の基本は、売主などの取引相手からのヒアリングから始まるからです。
もちろん賃貸住宅経営と別次元だとも思うかもしれませが、しかし一括借り上げの場合は、多くの場合、一括借り上げ会社の独断で事が進められてしまうことが多く、アパートオーナーとの協議というのか、意思の疎通を図ることが弱いように思われます。
このヒアリングですが、不動産調査でも最優先事項の１つされています。
そして一括借り上げ会社は、募集家賃を決めるさいに、他の不動産会社からヒアリング等を行い募集家賃を決めることもあるようですが、もちろんそのことも重要ですが、しかしアパートオーナーからのヒアリング等は、ほとんど行うことがないのは残念なことです。
管理会社は募集家賃を思い切り下げて空室を埋めようとすることがある
筆者も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば筆者の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが筆者の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
賃貸住宅オーナーにとって気がかりな募集家賃と管理会社の思惑との違い
アパートオーナーにとって重要な物件の家賃ですが、多くの場合は管理会社が決めて募集家賃などが決まります。
もちろん管理会社によれば、家賃を決めるにさいして、まずは提案という形でアパートオーナーに提示し、アパートオーナーの了承を得たうえで、最終的に募集家賃が決まるということもあります。
アパートオーナーとしては、このような方法で、つまりは管理会社が募集家賃を算出してアパートオーナーに提案し、アパートオーナーと協議のうえで了承が得られれば、それが最終的な募集家賃となるという方法を取ってくだされば助かるものです。
一方で募集家賃は管理会社のほうで決めて、アパートオーナーの了承を得ることもなくそのままその募集家賃で入居者募集が行われるということもあります。
このような方法は一括借り上げでアパート経営を行う場合にしばしば行われます。
おそらくは一括借り上げの会社にとって空室状態が長く続くのは、一括借り上げ会社の経営に直接悪影響が及ぶので、募集家賃の切り下げを行いやすいように、アパートオーナーの了承がなくても決められるようにしておきたいのかもしれません。
もちろんアパートオーナーとしても、あまりにも募集家賃が下がると、後々に一括借り上げの会社からオーナーに支払われる賃料が下がることになるかもしれませんので、管理会社が行っている事柄に目を光らせておく必要があります。