小規模マンションオーナーの日記


5月 22, 2021

マンションの空室が少ないからといって家賃が下がらないというわけでもない

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アパートやマンション事業を行っていると家賃はとても気になるもので、しかも重要な事柄です。

なぜならばこの事業の収入のほとんどは家賃収入だからです。

しかもこの家賃は新築時は、高く設定できるのですが、通常は時がたつとともに下がっていきます。(よほどの人気物件やインフレ時には上がることもある。)

しかし今のようなデフレ圧力がかかるような時代は、よほどの人気物件でない限り下がります

新築時は新築プレミアムがあるのか、最も高い家賃でスタートするのですが、数年がたち、入居退去を繰り返しているううちに、空室がなかなか埋まらなくなってくると家賃は下落するのです。

不動産メーカーはアパートマンション事業を土地活用などを理由に勧誘してくると思いますが、そのさい数年後には家賃が上がるかもしれないと言うメーカーもあるようですが、セールスマンのその言葉は、よほどの根拠がない限りは信用しないほうが無難です。

私の物件も大東建託と契約して建てたものですが、大東建託は空室の少なさをかなりアピールしてきます。

そしてそれは恐らく真実だと思いますが、勘違いしてはいけないのは空室が少ないということは、家賃が下がらないということではないのです。

大東建託物件でも多くの場合、時とともに家賃は下がります。

特に退去されたあとの募集で数カ月も空室のままの場合、家賃は数千円下げる場合があります。

とりわけテナント部屋の下落はひどいものです。

私の物件エリアは総じてテナント物件の空室が多いことも影響していると思いますが、6年で25%も下がりました。

 

そのことについては、テナント賃貸の賃料が急落 オーナーの賃料も急落という記事をご覧ください。

 

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4月 29, 2021

賃貸住宅 春の入居シーズンが過ぎれば次は6月が入居シーズン?

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5月の連休が終わった後は、賃貸住宅の入居需要が、ガクンと下がる時期です。

駅前の不動産屋さんも、この時期となると閑散としています。

この時期に一部の大東建託の募集物件の募集家賃を下げたり、10カ月間の10%の家賃割引などが行われるようになりました。

悲しいことに私の所有物件も4月に退居があって入居者募集をかけていたのですが、5月の連休が過ぎても入居者が決まらず、募集家賃も当初の募集家賃から4000円も下げられてしまいました。

しかも10カ月間の10%の家賃割引も実施されるようにもなりました。

この家賃割引については、物件オーナーに支払われる賃料には影響がないので、悪い事ではありませんが、私個人は、この家賃割引は入居者が決まるまで、ずっと続くものと思っていました。

ところで家賃割引が始まって数週間が経過しましたが、5月が終わり6月になりました。

すると家賃割引が終了していることに気づきました。

私の所有物件だけでなく他の物件の家賃割引も終了しています。

なぜ6月なって終了したのか・・と考えてしまいましたが。

 

ところで入居者需要が最も高い時期は、2月~4月といわれています。

このことは物件オーナーであるならば、良く知っていることと思います。

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4月 24, 2021

賃貸住宅の家賃が高いエリアは住みたい人が多いエリア


アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。

この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。

しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。

ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。

それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。

つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。

それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。

このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所! 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が!」が公表されました。

この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが

大都市の街(駅)では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000f68e-att/sumicoco2019_sohyo_0520.pdf(アクセス日2020/5/23)

と書かれています。

このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。

ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。

あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。

なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。

さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。

ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。

ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。

例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。

このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが

・生活利便性

・静かな住環境

・人口が増加傾向

という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。

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2月 23, 2021

契約更新で入居者の家賃がどうなったか直ぐにわからないことがある

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賃貸住宅で賃貸暮らしをすると2年毎に更新手続きを行うことが求められます。

ホームメイトのウエブサイトの「賃貸借契約の更新って何?」という記事にも

賃貸住宅に入居する際、借主と貸主との間で賃貸借契約が交わされます。その契約期間は多くの場合2年となっています。2年を過ぎて同じ物件に住み続けるとなると、契約期間満了後も引き続き住むということになりますので、そこで「賃貸借契約の更新」が必要になってきます。

引用:www.homemate.co.jp/useful/rent156/ (アクセス日2019/4/16)

と書かれていて、原則、住み続けたいならば、更新手続きを行う必要があります。

アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。

ところで大東オーナーであるならば、大東建託パートナーズのマイページから、入居者さんの更新手続きの状況を知ることができます。

具体的には建物定期報告書の入居状況のページの備考欄に、契約満了日の半年前ぐらいから更新手続中と表示されるようになります。

そして更新手続が行われたならば、備考欄の更新手続中の表示は消えてしまいます。

この備考欄の表示は、入居者さんが手続きを行い大東建託パートナーズが受付けたならば、直ちに表示は消えます。

この時、更新手続が行われたんだとオーナーは知ることができ、しばらくしてから契約更新完了状況のページで、更新手続の内容を知ることができます。

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2月 07, 2021

エリアによって同じ物件でも家賃が随分と違う


最近、私の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。

ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。

今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。

市街地にも賃貸住宅が数多くある。

ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。

そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。

また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるますので。

 

そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。

上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。

 

ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約50㎡です。

そして家賃ですが、このクラスの物件で

5万円

です。

驚きの安さです。

このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩10分圏内であるならば、家賃が10万円もしてもおかしくはありません。

言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は15万円、もう一方の労働者の月給が30万円といった不公平感のある現象のようなものです。

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1月 12, 2021

大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・

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インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。

質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。

それに対する返答は、「30年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。

ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。

空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに1つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・

正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。

地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。

さすが常時95%以上の入居率を維持し続けている大東建託です。

しかし四国の市街地で1つの建物が気にとまりました。

築2年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。

なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・

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11月 26, 2020

AIによって大家が失業することはないが家賃が下がるかも


以前にNHKの番組で「マネー・ワールド~資本主義の未来~ 第2集 仕事がなくなる!? 」を見た時に幾らかの衝撃を受けました。

というのもますますAIが導入されていくにしたがって、仕事を失っていく人が増えていくというのです。

特に日本はAI導入で、米国などと比べてかなり遅れており、やがてはその遅れを取り戻すかのようにかなりの分野でAIが導入されるようになっていき多くの人が失業することになるのです。

もちろん今は、人手不足の時代であり失業率もかなり低い状態です。

ですから将来、AIのために仕事を失うということは想像しがたいかもしれません。

もちろん数年先まではそうかもしれませんが、10年、20年と時代が進むにつれて確実にAIの導入が進み、人手に頼らずに行われる業務が増えていくのです。

ところでこの時に残っている業種はというと・・

事業主つまりはオーナーは残ります。

というのもAIを使うのは事業主だからです。

ですからアパートマンションオーナーそのものも失業することはありません。

つまりは土地と建物の所有者である以上は、その立場を失うことはありません。

ですが賃貸住宅経営には変化が生じてきます。

まずは賃貸住宅経営のパートナーである管理会社ですが、管理会社そのものもAI化が進んでいきます。

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7月 21, 2020

レオパレス21のアパートでなぜか家賃の値上げ?


賃貸住宅オーナーにとって家賃は重要な関心事です。

というのも、家賃が高ければ高いほど、賃貸住宅オーナーに入る収入も高くなります。

しかしだからといって家賃を過度に高くすれば、入居者がいなくなり、オーナーに入る収入が少なくなってしまいます。

あくまでも需要に合った家賃にしなければなりません。

多くの場合、家賃が割安の場合は入居率が上昇し、家賃が割高の場合は入居率が下がります。

 

なので入居率が経営にとって重要なサブリースの賃貸住宅管理会社は、入居率のために、家賃を思い切って下げてくることがあります。

このことは賃貸住宅最大手の大東建託でも時々みられることで、オーナーとしては困ったものです。

もちろん家賃を決定するのは、大東建託本体でなく、大東建託パートナーズで、オーナーが大東建託の担当の営業マンに苦情を言って、営業社員が大東建託パートナーズにオーナーに代わって家賃のことで文句を言ってくれることはあるようですが。

 

ところで現在、入居率で最も苦戦しているサブリース会社はレオパレス21だと思いますが、レオパレス21は、大規模なアパート施工不良問題で、入居者離れが一時期進み、入居率が80%を割った時期もあったようです。

このような状況の場合、サブリース会社は入居率を改善するために、入居者募集の家賃をリーズナブルなものにして、入居者が決まりやすくするものです。

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6月 25, 2020

入居者さんの契約更新が完了!! アレ家賃が下がっている?


コロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。

大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。

ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。

大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。

ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新ですが。

 

ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。

そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。

そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・

あれ・・

家賃が・・

家賃が安くなっている

ではありませんか。

しかも2000円も安くなっています。

なぜだと深刻に考えてしましました。

これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。

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5月 28, 2020

敷金は本来は家賃滞納に備えて支払われるべきもの?

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コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。

おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。

通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。

この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の1~2ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6~12ヶ月分が相場と言われています。

とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3~6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。

この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。

この敷金についてウィキペディアには

敷金(しききん)とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。

敷金

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金

と書かれています。

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