レオパレス21のアパートでなぜか家賃の値上げ？
賃貸住宅オーナーにとって家賃は重要な関心事です。
というのも、家賃が高ければ高いほど、賃貸住宅オーナーに入る収入も高くなります。
しかしだからといって家賃を過度に高くすれば、入居者がいなくなり、オーナーに入る収入が少なくなってしまいます。
あくまでも需要に合った家賃にしなければなりません。
多くの場合、家賃が割安の場合は入居率が上昇し、家賃が割高の場合は入居率が下がります。
なので入居率が経営にとって重要なサブリースの賃貸住宅管理会社は、入居率のために、家賃を思い切って下げてくることがあります。
このことは賃貸住宅最大手の大東建託でも時々みられることで、オーナーとしては困ったものです。
もちろん家賃を決定するのは、大東建託本体でなく、大東建託パートナーズで、オーナーが大東建託の担当の営業マンに苦情を言って、営業社員が大東建託パートナーズにオーナーに代わって家賃のことで文句を言ってくれることはあるようですが。
ところで現在、入居率で最も苦戦しているサブリース会社はレオパレス21だと思いますが、レオパレス21は、大規模なアパート施工不良問題で、入居者離れが一時期進み、入居率が80％を割った時期もあったようです。
このような状況の場合、サブリース会社は入居率を改善するために、入居者募集の家賃をリーズナブルなものにして、入居者が決まりやすくするものです。
入居者さんの契約更新が完了！！ アレ家賃が下がっている？
コロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。
大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。
ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。
大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。
ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新ですが。
ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。
そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。
そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・
あれ・・
家賃が・・
家賃が安くなっている
ではありませんか。
しかも2000円も安くなっています。
なぜだと深刻に考えてしましました。
これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。
大東建託のAI家賃査定 どこまで浸透 大家にはどんなメリットが
最近はあらゆる事柄にAIが活用されています。
ところでこのAIですが、ウィキペディアには
人工知能（じんこうちのう、英: artificial intelligence、AI〈エーアイ〉）とは、「『計算（computation）』という概念と『コンピュータ（computer）』という道具を用いて『知能』を研究する計算機科学（computer science）の一分野」を指す語[1]。「言語の理解や推論、問題解決などの知的行動を人間に代わってコンピューターに行わせる技術」
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/人工知能（アクセス日2020/6/1）
と書かれていて、AIとは人工知能のことで、本来は人間が行う
知的な行動をコンピューターが行う技術
ということです。
ところで賃貸住宅において緻密な知的な作業が求めらていた事柄の1つに家賃査定があります。
この家賃査定に賃貸住宅は多くの労力を費やしてきましたが、最近はAIによる家賃査定が普及しつつあります。
そして賃貸住宅最大手の大東建託もAIによる家賃査定を導入しつつあります。
ですが大東建託グループの大家にしてみれば、はたして自分の物件はAIによって家賃が査定されているのだろうか。
またAIで家賃査定を行うことには、大家にどうのようなメリットがあるのか、といったことがイマイチわからなかったと思います。
敷金は本来は家賃滞納に備えて支払われるべきもの？
コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。
おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。
通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。
この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の１～２ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6～１２ヶ月分が相場と言われています。
とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3～6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。
この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。
この敷金についてウィキペディアには
敷金（しききん）とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金
と書かれています。
コロナで仕事ができなくても救済策はいくつもある
コロナショックで、経済活動が大きな打撃を受けるなか、賃貸住宅においても家賃が支払えないという人や事業者が増えてきています。
このようなさなか、賃貸住宅大手の大東建託グループや積水ハウスグループそして大和ハウス工業は、家賃を最大3カ月猶予と最高で2年間の分割支払いが可能といった柔軟な対応を同じように行っています。
また家賃保証会社各社も会社によって対応は異なっていますが、金融庁からの要請もあって、2カ月〜3カ月の家賃猶予をしているようです。
大東建託などの賃貸住宅会社への柔軟な対応要請は国土交通省から行われたようですが、家賃保証会社の監督官庁は金融庁のようで、金融庁からの要請だったようです。
ところで、家賃が支払い困難者や事業者への政府からの支援は実は日本の場合は幾つもあり、今回も国土交通省が賃貸住宅会社に金融庁が家賃保証会社に柔軟対応を要請していましたが、救済策は他にもあります。
例えばその1つが
住居確保給付金
です。
この住居確保給付金については厚生労働省の制度で、原則3カ月そして最長9カ月間、家賃分の給付金を受けることができるという制度です。
この住宅確保給付金の申請は、各自治体の福祉担当部署が担当窓口となっています。
ですから給付を受けれるかどうかについては、各自治体の福祉担当部署で相談することができるでしょう。
家賃が支払えなくても国交省や厚労省も救済の手を差し伸べていた
テレビの報道番組等を見ていると、今回のコロナショックのために賃料の支払いが困難になっているテナントに入居している事業者や、あるいは個人の入居者の事例などが取り上げられています。
予期せぬ事態に直面し、収入が激減してしまった事業者などは本当に気の毒なことだと思います。
そのようななかメディアの報道では、家賃の支払いが困難になっても外国の場合は救済のための制度があるが、日本にはない、政府は何もしてくれないといった感じの報道がなされていることがありますが、実際のところはそうではありません。
例えば大東建託のニュースリリース2020/4/15の「新型コロナウイルス感染症の影響に伴う賃料支払猶予措置について」とあって、それによると
国土交通省も３月３１日、不動産関連団体を通じて賃料の支払いが困難な事情がある事 業者に対しては、その置かれた状況に配慮し、賃料の支払い猶予に応じるなど柔軟な措置の実施を検討するよ う要請しています。
これを受け当社グループでは、４月２０日より、当社グループが管理する賃貸建物にご入居中で、新型コロナウ イルス感染症の影響による収入の減少などにより、賃料の支払いが困難な状況にある方を対象に、３カ月間を 上限に賃料の支払いを猶予する措置を講じさせていただきますので、下記の通りご案内いたします。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000epth-att/coronavirus_chinryoyuyo_0415.pdf（アクセス日2020/4/20）
と報じていました。
家賃が払えない しかし住居確保給付金制度があった 大家も助かる
新型肺炎コロナウイルス蔓延によって経済的に打撃を受けている人は少なくありません。
私も近隣エリアの、いい部屋ネットの大東建託グループの物件の入居者募集状況を注視していますが、4月下旬のところ賃貸契約の解約が相次いでいるといったことはないようです。
しかしテレビのニュースなどを見ている、とくにテナント賃貸で、家賃の支払いが困難になっているという事業者が相次いで生じており、いずれは住居のほうでも、家賃の支払いが困難になるという事例が増えてくることと思います。
ところで、もしももしもコロナショックのために収入が激減し住居の家賃の支払いが困難になった場合は、住居確保給付金という制度があります。
この制度について神奈川県のウエブサイトには
生活困窮者自立支援法（平成25年法律第105号）第5条に基づき、離職、自営業の廃業、またはこれらと同等の状況に陥ったことにより、経済的に困窮し、住居を喪失した方又は住居を喪失するおそれのある方を対象に、家賃相当額（上限あり）を支給する制度です。
引用：https://www.pref.kanagawa.jp/docs/r6w/konkyu/jukyokakuhokyufukin.html（アクセス日2020/4/18）
と書かれています。
コロナショックで賃貸住宅はどうなる？家賃相場が急落するエリアも
コロナショックによって多方面に甚大な影響が生じています。
とりわけ経済活動が制限されるようになり、多くの業種で売上が激減しています。
こうなると体力のない事業者などが、大きな打撃を受けることになり、廃業や倒産へと追い込まれれていくことでしょう。
ところで小規模マンションオーナーの私の賃貸住宅経営には今のところ影響はありません。
今のところですが。
しかしお世話になっている大東建託グループも、いろいろと影響が生じているのではないかと思います。
まず中国や海外からの建設資材等がスームズに輸入できない状況で、建設工事等に多少の支障が生じるという懸念が生じます。
このてんは建物の修繕等でも同じかもしれません。
さらに今後、多くの企業が業績不振に陥ることから失業者の増加や給料収入の減少といったことが生じることが予想されます。
とくに懸念されるのは派遣切りです。
ウィキペディアには派遣切りについて
派遣切り（はけんぎり）とは、派遣契約労働者（派遣社員）を使用する企業等、派遣先事業所において、派遣元である人材派遣業者との当該派遣労働者の派遣契約を打ち切ること。または、派遣契約の解約に伴い、当該派遣労働者が派遣元人材派遣業者により解雇もしくは雇用契約の更新拒否（雇い止め）に遭うこと。
派遣先企業の業績悪化や経営方針変更その他の要因、廃材派遣等を理由として行われる。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/派遣切り（アクセス日2020/3/26）
入居者需要があるエリアでも競合物件が多いと消耗戦に
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。
人口知能による家賃査定 大東建託も本格導入へ
賃貸住宅経営にとって家賃は重要な事柄です。
物件のオーナーとしては、できるだけ高い家賃で入居してほしいと望むものです。
しかし同じエリア内で競合する物件よりも、家賃に割高感があると、全くといっていいほど入居者が決まりません。
つまりは入居者需要に見合った家賃、つまりは適正な家賃でなければ、入居者は決まらないものです。
それではその適正家賃をどう決めるか、というてんですが、実はそれが非常に難しい作業になるのです。
このてんで賃貸住宅最大手の大東建託は、これまでは家賃査定を約1000人のスタッフによる類似物件の情報収集とデータ解析に基づいて行ってきました。
しかしその査定家賃については、オーナーにしてみれば不満のあるものであることも少なくなかったようです。
どちらかといえば大東建託の査定家賃の傾向は、入居率を意識してかコストパフォーマンスの効いた家賃、つまりは競合他社の物件よりも数千円程度安めの家賃が多いように感じています。
また大東建託パートナーズの家賃査定スタッフが最終的に査定家賃を決まるわけですが、オーナーにしてみれば「なんでうちの物件の家賃がこんなにも安いの？」と不満や疑問をもたれることも少なくなかったように思います。