大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・
インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。
質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。
それに対する返答は、「３０年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。
ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。
空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに１つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・
正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。
地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。
さすが常時９５％以上の入居率を維持し続けている大東建託です。
しかし四国の市街地で１つの建物が気にとまりました。
築２年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。
なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・
AIによって大家が失業することはないが家賃が下がるかも
以前にNHKの番組で「マネー・ワールド～資本主義の未来～ 第２集 仕事がなくなる！？ 」を見た時に幾らかの衝撃を受けました。
というのもますますAIが導入されていくにしたがって、仕事を失っていく人が増えていくというのです。
特に日本はAI導入で、米国などと比べてかなり遅れており、やがてはその遅れを取り戻すかのようにかなりの分野でAIが導入されるようになっていき多くの人が失業することになるのです。
もちろん今は、人手不足の時代であり失業率もかなり低い状態です。
ですから将来、AIのために仕事を失うということは想像しがたいかもしれません。
もちろん数年先まではそうかもしれませんが、10年、20年と時代が進むにつれて確実にAIの導入が進み、人手に頼らずに行われる業務が増えていくのです。
ところでこの時に残っている業種はというと・・
事業主つまりはオーナーは残ります。
というのもAIを使うのは事業主だからです。
ですからアパートマンションオーナーそのものも失業することはありません。
つまりは土地と建物の所有者である以上は、その立場を失うことはありません。
ですが賃貸住宅経営には変化が生じてきます。
まずは賃貸住宅経営のパートナーである管理会社ですが、管理会社そのものもAI化が進んでいきます。
家賃だけが住居費でない 共益費とトランクルーム費も？
古いアパートになると収容スペースのあまりない物件もある。
アパートマンションを建てるにさいし、あるいは部屋を借りるにさいして見落とすことのできない事柄の１つに収納能力があります。
つまり借部屋にどれくらい荷物を部屋の中に納めることができるかについても考慮する必要があります。
例えば私の知人に生活保護者の知人がいますが、彼の住居の家賃は20000万円でした。
当然、収納能力に乏しい部屋で荷物をすべて部屋に入れることができず、近くのライゼボックスのトランクルームを借りて荷物を入れていたようです。
トランクルーム月額賃料が10000円ぐらいでしたので、合計で30000万円の賃料がかかっていました。
しかし自治体によって扱いが異なるかもしれませんが、家賃は自治体が生活保護者の場合は負担してくれるので、彼自身の実際の負担額はトランクルーム代の10000円でした。
やがて、その住居の取壊しのために彼は引っ越すことになりますが、次の住居は家賃38000円の住居です。
しかし今回の住居は先回よりも、ずっと広いスペースの住居なので荷物をすべて借部屋に入れることができました。
よってトランクルームは解約することができ、家賃38000円も自治体に負担してもらえるので、実際の負担額は0円になりました。
つまり家賃が安くても収納能力が不足している部屋ならば、結局はトランクルームを借りるなどして余分な費用がかかるのです。
レオパレス21のアパートでなぜか家賃の値上げ？
賃貸住宅オーナーにとって家賃は重要な関心事です。
というのも、家賃が高ければ高いほど、賃貸住宅オーナーに入る収入も高くなります。
しかしだからといって家賃を過度に高くすれば、入居者がいなくなり、オーナーに入る収入が少なくなってしまいます。
あくまでも需要に合った家賃にしなければなりません。
多くの場合、家賃が割安の場合は入居率が上昇し、家賃が割高の場合は入居率が下がります。
なので入居率が経営にとって重要なサブリースの賃貸住宅管理会社は、入居率のために、家賃を思い切って下げてくることがあります。
このことは賃貸住宅最大手の大東建託でも時々みられることで、オーナーとしては困ったものです。
もちろん家賃を決定するのは、大東建託本体でなく、大東建託パートナーズで、オーナーが大東建託の担当の営業マンに苦情を言って、営業社員が大東建託パートナーズにオーナーに代わって家賃のことで文句を言ってくれることはあるようですが。
ところで現在、入居率で最も苦戦しているサブリース会社はレオパレス21だと思いますが、レオパレス21は、大規模なアパート施工不良問題で、入居者離れが一時期進み、入居率が80％を割った時期もあったようです。
このような状況の場合、サブリース会社は入居率を改善するために、入居者募集の家賃をリーズナブルなものにして、入居者が決まりやすくするものです。
入居者さんの契約更新が完了！！ アレ家賃が下がっている？
コロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。
大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。
ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。
大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。
ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新ですが。
ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。
そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。
そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・
あれ・・
家賃が・・
家賃が安くなっている
ではありませんか。
しかも2000円も安くなっています。
なぜだと深刻に考えてしましました。
これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。
大東建託のAI家賃査定 どこまで浸透 大家にはどんなメリットが
最近はあらゆる事柄にAIが活用されています。
ところでこのAIですが、ウィキペディアには
人工知能（じんこうちのう、英: artificial intelligence、AI〈エーアイ〉）とは、「『計算（computation）』という概念と『コンピュータ（computer）』という道具を用いて『知能』を研究する計算機科学（computer science）の一分野」を指す語[1]。「言語の理解や推論、問題解決などの知的行動を人間に代わってコンピューターに行わせる技術」
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/人工知能（アクセス日2020/6/1）
と書かれていて、AIとは人工知能のことで、本来は人間が行う
知的な行動をコンピューターが行う技術
ということです。
ところで賃貸住宅において緻密な知的な作業が求めらていた事柄の1つに家賃査定があります。
この家賃査定に賃貸住宅は多くの労力を費やしてきましたが、最近はAIによる家賃査定が普及しつつあります。
そして賃貸住宅最大手の大東建託もAIによる家賃査定を導入しつつあります。
ですが大東建託グループの大家にしてみれば、はたして自分の物件はAIによって家賃が査定されているのだろうか。
またAIで家賃査定を行うことには、大家にどうのようなメリットがあるのか、といったことがイマイチわからなかったと思います。
敷金は本来は家賃滞納に備えて支払われるべきもの？
コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。
おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。
通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。
この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の１～２ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6～１２ヶ月分が相場と言われています。
とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3～6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。
この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。
この敷金についてウィキペディアには
敷金（しききん）とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金
と書かれています。
コロナで仕事ができなくても救済策はいくつもある
コロナショックで、経済活動が大きな打撃を受けるなか、賃貸住宅においても家賃が支払えないという人や事業者が増えてきています。
このようなさなか、賃貸住宅大手の大東建託グループや積水ハウスグループそして大和ハウス工業は、家賃を最大3カ月猶予と最高で2年間の分割支払いが可能といった柔軟な対応を同じように行っています。
また家賃保証会社各社も会社によって対応は異なっていますが、金融庁からの要請もあって、2カ月〜3カ月の家賃猶予をしているようです。
大東建託などの賃貸住宅会社への柔軟な対応要請は国土交通省から行われたようですが、家賃保証会社の監督官庁は金融庁のようで、金融庁からの要請だったようです。
ところで、家賃が支払い困難者や事業者への政府からの支援は実は日本の場合は幾つもあり、今回も国土交通省が賃貸住宅会社に金融庁が家賃保証会社に柔軟対応を要請していましたが、救済策は他にもあります。
例えばその1つが
住居確保給付金
です。
この住居確保給付金については厚生労働省の制度で、原則3カ月そして最長9カ月間、家賃分の給付金を受けることができるという制度です。
この住宅確保給付金の申請は、各自治体の福祉担当部署が担当窓口となっています。
ですから給付を受けれるかどうかについては、各自治体の福祉担当部署で相談することができるでしょう。
家賃が支払えなくても国交省や厚労省も救済の手を差し伸べていた
テレビの報道番組等を見ていると、今回のコロナショックのために賃料の支払いが困難になっているテナントに入居している事業者や、あるいは個人の入居者の事例などが取り上げられています。
予期せぬ事態に直面し、収入が激減してしまった事業者などは本当に気の毒なことだと思います。
そのようななかメディアの報道では、家賃の支払いが困難になっても外国の場合は救済のための制度があるが、日本にはない、政府は何もしてくれないといった感じの報道がなされていることがありますが、実際のところはそうではありません。
例えば大東建託のニュースリリース2020/4/15の「新型コロナウイルス感染症の影響に伴う賃料支払猶予措置について」とあって、それによると
国土交通省も３月３１日、不動産関連団体を通じて賃料の支払いが困難な事情がある事 業者に対しては、その置かれた状況に配慮し、賃料の支払い猶予に応じるなど柔軟な措置の実施を検討するよ う要請しています。
これを受け当社グループでは、４月２０日より、当社グループが管理する賃貸建物にご入居中で、新型コロナウ イルス感染症の影響による収入の減少などにより、賃料の支払いが困難な状況にある方を対象に、３カ月間を 上限に賃料の支払いを猶予する措置を講じさせていただきますので、下記の通りご案内いたします。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000epth-att/coronavirus_chinryoyuyo_0415.pdf（アクセス日2020/4/20）
と報じていました。
家賃が払えない しかし住居確保給付金制度があった 大家も助かる
新型肺炎コロナウイルス蔓延によって経済的に打撃を受けている人は少なくありません。
私も近隣エリアの、いい部屋ネットの大東建託グループの物件の入居者募集状況を注視していますが、4月下旬のところ賃貸契約の解約が相次いでいるといったことはないようです。
しかしテレビのニュースなどを見ている、とくにテナント賃貸で、家賃の支払いが困難になっているという事業者が相次いで生じており、いずれは住居のほうでも、家賃の支払いが困難になるという事例が増えてくることと思います。
ところで、もしももしもコロナショックのために収入が激減し住居の家賃の支払いが困難になった場合は、住居確保給付金という制度があります。
この制度について神奈川県のウエブサイトには
生活困窮者自立支援法（平成25年法律第105号）第5条に基づき、離職、自営業の廃業、またはこれらと同等の状況に陥ったことにより、経済的に困窮し、住居を喪失した方又は住居を喪失するおそれのある方を対象に、家賃相当額（上限あり）を支給する制度です。
引用：https://www.pref.kanagawa.jp/docs/r6w/konkyu/jukyokakuhokyufukin.html（アクセス日2020/4/18）
と書かれています。