家賃を巡る確執 オーナーと一括借り上げ会社
家賃の査定はオーナーにとっても重要な関心事。
家賃といえば、様々な思惑が交錯します。
というのも
物件オーナーにすれば
・家賃はなるべく高くしてほしい・・
入居者さんにすれば
・家賃はなるべく安くしてほしい・・
一括借り上げの会社にすれば
・入居率を高水準に保つため、場合によったら家賃を安くしたい・・
といった思惑です。
ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。
その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。
どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。
例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。
粗雑で欠陥だらけのアパートにして家賃を下げていた？レオパレス21
家賃についての思惑は物件オーナーと入居者とでは異なる。
家賃というとアパートマンションオーナーにとっては重要な関心事です。
というのも家賃が高ければ高いほど、家賃収入が高くなるからです。
ですからオーナーにしてみれば家賃はなるべく下げたくない、できれば現状の家賃を維持し続けたいと考えます。
その一方で、入居者さんにしてみれば、なるべく家賃を安くしてほしい。
そこそこの設備が整っていてもできるだけ家賃が安い物件に入居したいと考えるものです。
いわゆるコストパフォーマンスの良い物件を選ぼうとするのです。
このあたりが物件オーナーと入居者さんの思惑が異なる事柄です。
その一方でサブリース会社の思惑はとにかく入居率を高水準に保ちたいという思惑が働きます。
そのためには物件オーナーに配慮しつつも、どうしても入居率が良くない物件があるならば、募集家賃を思いきり下げる事があります。
そのようにして入居率を改善しようとするわけですが、こうしたやり方は物件オーナーにしてみれば、全く面白いことではありません。
というのも募集家賃が下がる→入居者家賃が下がる→オーナーに支払われる賃料が下がる、ということにつながっていくからです。
このような事柄は、大手のサブリース会社でも、しばしば行われています。
消費増税実施の可能性強まる オーナーへの影響は
消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。
最近のちまたでの関心事といえば、消費税が予定通り上がるのか、それとも再び消費増税凍結になるかといったことです。
私は今回も消費増税凍結になるのではないかと、予測していましたが、しかし期待とは裏腹にどうやら今回は予定通り実施される可能性が強まっています。
このてんについて産経新聞2019/6/11の「首相、衆参同日選見送りへ 来週最終決断 消費増税は予定通り」という記事には
安倍晋三首相は１０日、夏の参院選と合わせて衆院選を行う衆参同日選を見送る方針を固めた。首相が１０月の消費税率１０％への引き上げを延期し、同日選に踏み切るとの観測もあったが、予定通り増税する方針だ。
引用：https://www.sankei.com/politics/news/190611/plt1906110004-n1.html（アクセス日2019/6/11）
と書かれています。
このように消費増税は予定通り実施する方針とあります。
どちらかと言えば、与党自民党とのつながりのある産経新聞なので、書いていることの信ぴょう性は高いように思われます。
もちろん経済優先の安倍首相は、もともと消費増税には消極的で、土壇場になって再度、消費増税凍結へと転換する可能性も残されていますが・・。
即効性のある入居斡旋術はやはりコストパフォーマンスだった！！
募集家賃の設定は入居斡旋の大きな要素となりうる。
最近、私の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。
まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。
ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。
昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。
なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。
当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。
そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。
しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。（さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが）
それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。
ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。
ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。
募集家賃が、なんでこんなにも安いの？
大東建託の募集家賃はやはり控えめ？
先日、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、私の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが・・。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています？？
どうしてと思いましたが。
しかし2018年の11月ぐらいから募集家賃がなぜか3000円ほど安くなっているのです。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。
いきなり3000円も家賃が値上がりになっていたってあり得ること？
家賃の値上げは、やはり入居者さんにはショッキングな事柄になる・・。
本当に時々ですが、このブログ記事を読んで、コメントを書いてくださる方がおられます。
コメントを書いてくださるのは、ありがたいのですが、その内容が？？ということがあります。
そこで書いてくださったコメントを記事上で公開するかしないかの選択を迫られるわけですが、その判断基準は
・内容は本当に真実といえるだろうか。
・特定の個人や団体を誹謗中傷していないだろうか。
・公開されたコメントを読んだ方に、有益なためになる情報となるだろうか。
を考慮したうえで判断させていただいています。
ですからこれまでにコメントは書いてくださったものの、公開することができなかったコメントも幾つかあります。
ところで最近ですが寄せられたコメントに、大東建託からいきなり予告なしに家賃が3000円値上げされていたというコメントがありました。
コメントを読ませていただき、驚きましたが・・。
それにしてもおそらくは2年更新の時の値上げのことだと思うのですが、3000円の値上げということもあり得るのでしょうか。
私も大東オーナーの1人として所有物件の家賃は常に注視していますが、これまでの経験からすると、家賃が2年更新時に1000円値上げになった入居者さんがおられたのは事実です。
大東建託物件の募集家賃がジワリ上昇😕
募集家賃は変動する。
入居者から退居届けがあると、しばらくしてから、入居者募集が始まります。
このさい重要なのは募集家賃ですが、大東建託グループの物件の場合は、募集家賃を決めるのは大東建託パートナーズのようです。
この決定のプロセスには様々な事が関係していて、オーナーにはわからない部分も多々あるのですが、決められた募集家賃は後々に、オーナーに支払われる賃料にも影響しますので、重要な事柄と言えるでしょう。
ところでこれまでの経験則からすると、募集家賃は退居届けを提出した入居者さんの入居家賃と同じか、その入居家賃よりも高い募集家賃になることもあります。
もちろん以前の入居家賃よりも安くなる場合もあります。
傾向としては入居者需要のある時期、例えば1月～4月は募集家賃が高く設定される場合がある反面、入居者需要が減退する時期、5月～夏場、11月などは募集家賃が安く設定される場合があります。
募集家賃が高い間に、入居者が決まり入居者が長期入居してくださることが、オーナーにとってはベストな事なのですが、入居者が安い時に決まってしまうと、オーナーに支払われる賃料も賃料改定の時に下げられてしまうことがあります。
ですから募集家賃には神経を尖らせていますが・・。
AI（人工知能）による家賃算出のメリット！！
不動産賃貸において家賃査定は重要な要素である。
不動産賃貸において、家賃査定は重要な要素です。
このてんでは管理会社もそうなのですが、物件オーナーにとってはとりわけ重要です。
というのも査定された家賃がオーナーの家賃収入に直接影響するからです。
物件オーナーにしてみれば、できるだけ高い家賃でといった心情が働くものですが、しかし適正な家賃でなければ入居者は決まりません。
一方で管理会社にしてみれば家賃の査定は重要な業務になりますが、できるだけ適正な家賃を算出するようにしていることと思います。
しかし一括借り上げによる管理となると空室は一括借り上げ業者の損失となるので、どうしても入居者を決めたいがためか、適正家賃よりも安い募集家賃で入居斡旋をすることがあります。
このてんで一括借り上げの代表ともいえる大東建託ですが、家賃査定には50項目ほどの事柄をチェックして家賃を査定しているとのことですが、ときにこんなにも安いの？とオーナーさんから不満をもたれることもあるようです。
実際のところ不動産業界では、家賃には正解はないといわれるほどに、家賃の査定作業は容易ではないようです。
例えばあるお部屋の査定家賃を
A社は60000円と査定
B社は63000円と査定
C社は57000円と査定
といった具合に査定方法によってバラツキがあるのも事実です。
大東建託営業マンはやはりオーナーの味方？
賃貸住宅建設バブルのピークは越えた。
2018年から全体的に賃貸住宅の新規受注が下降線をだどっています。
このてんは大東建託や積水ハウスの公表されている業績からも明らかです。
そのようなさなか、最近ですが大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席してきました。
このような現状を大東オーナーにどのように説明するかと注目していましたが、このなかでは「昨年よりも建設受注が減った、将来的にも横ばいか、下降線をだどるかもしれない。今後はどうするかが課題だ」とは言いませんでした。
もちろん常識的にはそのように言うことはないと思いますが。
ではどのような説明だったか。
それは「2015年の相続税改正後に急速に受注が増えたが、その時のピークを越え今は安定期に入りました」といった説明でした。
たしかにこの説明のとおりです。
2015年から2016年ぐらいのアパート建設ラッシュは一時的なもので、今では落ち着くようになり安定期に入ったというのです。
しかしやはり業績への影響は如実に表れており、株価も2018年後半から大きく調整されました。
しかもそのことは大東建託だけでなく、他の建設会社でも同じような状況になっています。
そのことが反映されてか、今回の大東オーナー会/支部報告会/懇親会でのオーナーへの贈り物は昨年よりもダウングレードしたように感じます。
空室を埋める特効薬はやはり募集家賃を思い切り下げることだった！！
空室がなかなか埋まらないことはオーナーにとって悩ましい。
最近は賃貸住宅も供給過剰気味なのか、空室がなかなか埋まらないということがあります。
私の所有物件の、ある部屋も８カ月も空室のままの状態でした。
そこで空室対策として行うことができる事柄には様々な事柄がありますが、その1つがお部屋のリノベーションです。
つまりはお部屋の魅力アップです。
例えばインターネットを無料で使用できるようにしたりするなどお部屋の魅力アップによって客付け力を強化するという方法です。
しかしこの方法のデメリットはお金がかかるというてんです。
近い将来、建て替えも検討しているならば、リノベーションすることは賢明とは言えないでしょう。
ところで他にも1,2カ月間のフリーレントとか半年程度の家賃割引によって、入居者を決めようとすることがあります。
この方法もある程度の効果があると思います。
しかし最近の入居者は長期入居も念頭にあり、いずれは家賃負担が重たくなるとなるということを知っているならば、引き付けられない人も少なくないでしょう。
ところで私の8カ月間も空室のままだったお部屋が、ようやく入居者が決まったのはなぜでしょうか。
このお部屋の募集家賃の推移ですが、当初は66000円でスタートし、65000円→62000円と下がっていきました。