小規模マンションオーナーの日記


1月 03, 2018

家賃ベース入居率のメリット!!


マンション画像

大東建託施行管理の賃貸マンション。

入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。

例えば10戸のアパートがあって空室が1戸の場合は入居率は90%となります。

ところで戸数ベースではなくて

家賃ベース入居率

というものがあります。

実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。

そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。

例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が96%以上(2017年現在)と公表しています。

しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。

しかし実際はどうなのでしょうか。

大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。

つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。

そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。

となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。

花画像

家賃ベース入居率は株主を意識したもの。

例えば2階建てのアパートがあるとします。

2階に6戸があり家賃が1戸あたり10万円とします。

1階はテナント2戸で家賃が20万円します。

合計8戸総家賃が100万円とします。

例えばテナント部屋が1戸空室であるとすると、戸数ベースでの入居率は87.5%(7÷8)となります。

一方で家賃ベースとなると入居率は80%(80÷100)となります。(大東建託の計算法は1-(空室物件の借上家賃支払額/家賃総額)です。)

これらはあくまでも1カ月単位での計算ですが家賃ベース入居率は年単位で計算することもあるようです。

そして数値は異なりますが、業績という視点からは後者の家賃ベース入居率のほうが、正確に情報を伝えることができます。

とくに大東建託やレオパレス21のような

一括借り上げで賃貸住宅管理を行っている会社の場合は、

空室であってもオーナーに賃料を支払わなればならないので、家賃ベース入居率を示すほうが株主にはわかりやすいことでしょう。

ちなみに大東建託の月次業績速報には空室戸数と管理戸数も示されています。

そこから戸数ベースでの入居率を計算することもできると思います。

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