家賃ベース入居率とは？戸数ベース入居率との違いは？
大東建託施行管理の賃貸マンション。
入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。
例えば１０戸のアパートがあって空室が１戸の場合は入居率は９０%となります。
ところで戸数ベースではなくて
家賃ベース入居率
というものがあります。
実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。
そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。
例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が９６%以上（２０１７年現在）と公表しています。
しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。
しかし実際はどうなのでしょうか。
大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。
つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。
そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。
となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。
家賃ベース入居率は株主を意識したもの。
例えば２階建てのアパートがあるとします。
２階に６戸があり家賃が１戸あたり１０万円とします。
１階はテナント２戸で家賃が２０万円します。
合計８戸総家賃が１００万円とします。
例えばテナント部屋が１戸空室であるとすると、戸数ベースでの入居率は８７．５％（７÷８）となります。
一方で家賃ベースとなると入居率は８０%（８０÷１００）となります。(大東建託の計算法は１－（空室物件の借上家賃支払額／家賃総額）です。）
これらはあくまでも１カ月単位での計算ですが家賃ベース入居率は年単位で計算することもあるようです。
そして数値は異なりますが、業績という視点からは後者の家賃ベース入居率のほうが、正確に情報を伝えることができます。
とくに大東建託やレオパレス２１のような
一括借り上げで賃貸住宅管理を行っている会社の場合は、
空室であってもオーナーに賃料を支払わなればならないので、家賃ベース入居率を示すほうが株主にはわかりやすいことでしょう。
ちなみに大東建託の月次業績速報には空室戸数と管理戸数も示されています。
そこから戸数ベースでの入居率を計算することもできると思います。
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