小規模マンションオーナーの日記


6月 28, 2018

サブリース物件の家賃が安いというのは本当?


シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。

例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」

とった感じのコメントです。

要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。

結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。

サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの私の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。

まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、10%程度を家賃から徴収していますが、管理手数料が5%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。

花画像

サブリースの賃貸物件の家賃は安く物件オーナーが損失を被っているという見方がある。

さらに家賃についてですが、大東建託には家賃を査定する部署があり、その部署で周辺相場などを基にして、基準となる査定家賃を算出しています。

この査定家賃を基準に物件オーナーへの賃料が決められますので、仮に空室がなかなか埋まらないために、募集家賃を査定家賃よりも数千年下がることがあっても、物件オーナーに支払われる賃料は査定家賃を基準にしていますので、下がることはありません。(10年とその後の5年毎の賃料改定のさいに査定家賃が下がることはあります)

この場合は大東建託側が幾らかの損失を負うことになります。

もちろん入居者側は、2年後の更新時に査定家賃に近づけるために入居家賃の値上げが求められるかもしれませんが。

もちろんこれは大東建託物件の場合のことであり、他社がどうなっているのかはわかりません。

ちなみに大東建託の査定家賃と周辺相場がどれだけ合致しているかを確認する方法の1つとしてホームズのサイトの家賃相場のページ(https://www.homes.co.jp/chintai/price/)から調べることができるでしょう。

 

意外と大東建託の査定家賃が周辺相場よりも、同レベルになっていることに気づくオーナーさんもおられることでしょう。

もちろんなかには、もうちょっと高い家賃にしてもというのもあるかもしれませんが。

いずれにしてもサブリース物件だからといって家賃が必ずしも安いというわけではないようです。

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