一括借り上げのアパート経営ではたびたび賃料改定協議で減額される
筆者も小規模な物件を大東建託パートナーズと一括借り上げ契約で、オーナーをやっている大東オーナーの1人ですが、今から数年ほど前にテナント部分の賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者と協議したことがあります。
ちょうど賃料改定となる半年前ぐらいだったと思います。
この賃料改定ですが、一括借り上げでアパート経営を行っていると必ず直面する事柄です。
大東建託の場合は多くの場合、住居部分は、35年の契約でも最初は10年後に賃料改定が行われその後は、5年ごとに賃料改定が行われていきます。
一方でテナント部分は最初から3年ごとに賃料改定が行われます。
もちろん最近は大東建託パートナーズも上階の住居部分は一括借り上げにしてもテナントは一括借り上げにしないケースがあるようです。
そしてほとんどの場合は、この賃料改定のさいにオーナーに支払われる賃料が減額されます。
厳しい現実ですが。
この現実が受け入れなくて、一括借り上げの管理会社ともめることも少なくありません。
筆者も3年前のテナントの賃料改定で、大幅な減額を求められて、1回目の賃料改定協議では物別れとなったことを覚えています。
その後、しばらくして大東建託パートナーズの担当者と大東建託パートナーズの家賃査定部署の責任者を連れて、再協議が行われましたが、とにかく筆者の物件がある周辺エリアのテナント賃料の相場を根拠に説得され、しぶしぶですが大幅減額の賃料改定に合意しました。
ところで賃料改定協議ですが、いつ行われるかですが、とくに厳密に決められているわけではありません。
先回のテナント賃料の改定協議から3年が経過しましたが、今のところ大東建託パートナーズの担当者は来ません。
おそらくは今回は現状維持の可能性が高いです。
先回の住居の部分の賃料改定は3カ月前に来られました。
ですから実際に賃料改定が行われる、6カ月前～のいつかに来られるようです。
減額幅が大きい時は、1度の協議で合意できない可能性があるので、なるべく前もって行うようにしているのかもしれません。
一方で現状維持の場合は、1度の協議で合意できる可能性が高いので、急いで行うことはないのかもしれません。
それにしても空室リスクをある程度ヘッジできる一括借り上げですが、周期的に行われる賃料改定協議は、気持ちのよいものではありません。
追記：入居者の家賃や募集家賃が大きく下がっている場合、そのレベルにまで減額されるので要注意です。
一括借り上げのデメリットについては以下サイトでも参照できます。