小規模マンションオーナーの日記


5月 28, 2023

空室解消のために管理会社が行う常套手段 募集家賃の値下げ


筆者も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば筆者の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。

そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。

以前ですが筆者の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。

夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。

このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月~4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。

こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。

過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。

ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。

ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。

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5月 14, 2023

賃貸住宅も入居者に選ばれる時代に?同じエリアでも入居率の差が


アパート画像

完成間近のアパート。

最近はアパートマンション事業の将来を危ぶむ声がよく聞かれます。

その理由として人口の減少がありますが、2010年に1億2800万人の人口は毎年、数十万人づつ減っていき、2035年には1億1200万人になるといわれています。

そしてやがては1億人も割る時代がやってくることが予測されています。

また世帯数についても2020年をピークに減少に転じることが予測されています。

具体的には2020年に約5300万世帯あるのが、2035年には約4950万世帯になると予測されているのです。

15年で450万世帯の減少、つまり1年毎に30万世帯が減少していくというのです。

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1月 08, 2023

お部屋の1R 1K 1DKの違いとは 1DKの家賃は下がりにくい?


単身者向けのアパートやマンションの間取りというと、1R,1K,1DKが一般的だと思います。

筆者の小規模マンションでも、1Kと1LDKのお部屋で占められています。

ところで1R,1K,1DKはどのような違いがあるのでしょうか。

まず1Rですが、いわゆるワンルームマンションで部屋とキッチンが一体化している部屋です。

おそらくは家賃も1万円台~が多く、高い家賃を設定することは難しいでしょう。

とくに老朽化しているマンションやトイレとバスが一体化している場合は、収益面では厳しいことでしょう。

ところで次に1Kですが、単身者向けでは最も多いタイプかもしれません。

そして1Kの間取りは、部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5帖までの部屋のことです。

ですから1Rと1Kの違いはというと、部屋とキッチンが仕切られているかどうかの違いだけだということになります。

家賃については1Rよりも高めに設定されていることが多いことでしょう。

そして最後に1DKですが、1DKとは部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5~8帖までの部屋のことです。

ですからキッチン部屋と寝室を明確に分けることができます。

家賃も1DKになると5万円~、立地が良ければ8万円~というところもあります。

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10月 15, 2022

賃貸住宅経営 入居率向上のためにオーナーも奮闘?


物件選びとなると、家賃、間取り、駅からの距離、設備がどうなのかといったことで判断することが多いと思います。

ところが最近、ある週刊誌の記事によると、大家さんが入居者を引きつけるかのようなサービスを提供している事例が少なくないそうです。

もちろん入居者斡旋は物件の管理会社が行ってくださいますし、入居者向けサービスも、最近は大手などでは、これまでになかったようなサービスが提供されていることがあります。

しかしそれでも大家にしてみれば、空室リスクの懸念は常につきまとうものです。

そこで大家自ら積極的に入居者向けサービスを提供し、入居者を引きつけようというものだと思います。

例えばこの週刊誌の記事によると、入居者の家賃下げなども特別の事情があるならば行う、ただし電球切れや違法駐車や騒音があれば大家に連絡することを行ってもらうといったことや、野菜や果物を希望者に無料で配る、入居者が喜ぶようなイベントを積極的に行うといった事例があげられています。

いずれにしても、これらの大家さんに共通している事柄は

入居者との交流に熱心

であることです。

なかなか市街地の単身者の多い賃貸住宅では入居者との交流を図るのは容易ではありませんが、しかしやらなけらばならない課題と感じることもあるでしょう。

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8月 08, 2021

債務は善という理論 返済ができているならば問題ない?


最近は経済学の理論でMMT理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。

この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると

現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。

引用:現代貨幣理論 – Wikipedia

と書かれています。

一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、

最近は経済学の理論でMMT理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。

この理論、現代貨幣理論とも言われていますが

つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。

たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。

金利が急騰することもありません。

ハイパーインフレにもなりません。

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7月 29, 2021

地方の空き家急増の悲しい現実 若者が都会に行ってしまう

アパート画像

私の妻の実家は、地方の田舎町です。

時々妻と行くことがあるのですが、空き家が多いです。

現在、空き家率は2割超、そして将来的には3割になるともいわれていますが、地方の実情を見ると、そのとおりだと実感します。

いや地方の田舎町だけならば、空き家率はすでに3割超になっているのではないかとさえ思います。

なぜ地方の田舎町では、空き家が増えているのでしょうか。

幾つかの理由がありますが,まず考えられる事柄は

若者がほとんど都会に行ってしまう

ということがあります。

そして都会に行ってしまうと、田舎には戻ってこずに都会での生活を確立してしまうのです。

都会で家族を持ち、子供ができ子供には都会の学校に通わせます。

ですから田舎に残っているのは年老いた親のみとなってしまい、その親が介護を必要とするようになると、施設に入れるか、田舎を後にして都会で子供と共に過ごすかとなってしまうこともあり、田舎の家は空き家となってしまいます。

さらに若者の田舎離れの要因となっているのは

農業や漁業以外にこれといった仕事がない

という理由があります。

もちろん田舎にも地場産業などで働き口がある場合もありますが、都会と比べると、就職の機会や給与面などで田舎のほうが厳しいことが多いです。

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