京都にはタワーマンションがない？他の都市でも規制が
タワーマンションといえば東京に多くありますが、大阪にもタワーマンションが数多くあります。
先日も大阪の福島から中之島へと徒歩で歩いていると、大阪の昔ながらの下町エリアから中之島へと近づくと、次から次へとタワーマンションがあり、大阪の市街地にもタワーマンションが数多くあるんだと認識させられました。
市街地にある高層マンション。
ところで、不動産と言えば、高騰しているのが、東京と京都と言われています。
なぜ京都の不動産は高いのでしょうか。
幾つかの理由がありますが
その１つは、マンションの供給戸数が少ないというてんがあります。
具体的には東京の1/23です。
ということは需要≫供給ということで不動産価格が高くなるということです。
２つめの理由は、人気の観光地というてんがあります。
たしかに京都には他のエリアない魅力があり、住んでみたいと思う方も少なくないようです。
３つ目の理由としては、有名な世界的な企業の本社があるというてんもあります。
「任天堂」・「京セラ」・「日本電産」・「オムロン」・「村田製作所」・「ワコール」・「島津製作所」・「ローム」があり、世界に通用する企業の中心地でもあります。
さらに意外なことですが京都は、これまで地震や洪水といった自然災害にあまり直面してこなかったということも人気の理由になっているようです。
住居を選ぶときに大切なのは物件の場所とすぐに引越しができる物件かどうかを確かめる
人が生きていくうえで必要不可欠なのが衣食住です。
このてんで「住」についてが、最も慎重さが求められるかもしれません。
ところで住まいの選択について、ある経済誌の記事によると、大手不動産会社の重役のコメントが載せられていました。
大手不動産会社の重役ということですから、住まいについてのプロとも言える人で、しかも住まい選択の様々なケースも熟知しておられるものと思われます。
そしてその方の住まい選択で重要として指摘されたのが
どのエリアにするか
というてんと
身軽さ
をあげられたそうです。
大手不動産会社の方ということで、とにかく戸建て住宅やマンションを買うということを言うかと思うかもしれませんが、そのようなことは言われなかったのは意外なことです。
しかし筆者も、この見方には納得がいきます。
ところで住まい選択で、どのエリアに住むかを選択することの重要性があげられたのは、やはり比較的リーズナブルな価格でマンションや戸建て住宅を郊外で買ったものの、だんだんと長い通勤時間がしんどく感じるようになってくること、また生活をしていくうえでも、病院が近くにないとか、買い物が不便といった都心部や都市近郊よりも利便性で劣ることが、その理由のようです。
東京都市近郊エリアの空室率の高いアパートがなぜか多い？
空室率が２０％を常時超えているアパートが増えている。
以前に２０１６年８月１１日朝日新聞の「一括借り上げトラブル急増」についての記事について、現一括借り上げ大家の視点からコメントとした記事を幾つか書いたことがあります。
今回は２０１６年９月３０日の日経電子版の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」という記事について、大家の視点から記事を書いてみたいと思います。
この記事は一括借り上げの問題というよりもアパート全体の空室率が急増していることを指摘している記事です。
記事によると
千葉県白井市の公務員の男性が２０１２年に、相続した土地にアパートを建設した。２階建てで総戸数は８戸。２０１６年時点で築４年ということですが、最寄りの駅からは徒歩１０分ほどの場所と、条件的には、特に悪いわけではない。だが今年だけでも一時空室が５戸になった。
築４年にして空室が５０％前後というのは、かなり厳しい状況だと思います。
しかも最寄り駅から徒歩１０分ほどということは、さほど条件は悪くありません。
関東のことはよくわかりませんが、白井市を地図で確認してみると、明らかに東京の通勤圏でなぜこの場所でこんなにもアパート経営が厳しいのか不思議にさえ思います。
賃貸住宅経営をする物件は駅から10分以内が鉄則というのは本当か？
知り合いで幾らか不動産に詳しい方がおられますが、その方との話の中でその方は「賃貸住宅は駅から１０分以内でないといけない」と言われていました。
さらに「分譲マンションも駅から離れた所にあると、資産価値がどんどん下がっていく」とも言われていました。
筆者の以前の記事でもその件について書いた事がありますが、全く同感です。
それにしてもアパートマンションは駅から１０分以内というルールではないものの、しっかりした経営を行うための必須条件となっているのは周知の事実になっています。
先日、アパートローンを借りている銀行の担当者と支店長が来られましたが、支店長も「賃貸住宅は駅から１０分以内でないといけない」と言われ、渉外担当者も以前から「駅から離れている物件は大変」といったことを言っておられ、銀行サイドも賃貸物件は駅から近くないといけないという認識を持っておられるようです。
それにしても本当に駅から遠く離れた物件のアパート経営は大変なのでしょうか。
大東建託のいい部屋ネットのホームページで物件の募集状況をよく見ますが、大東建託物件の場合、駅から２０分ないしは３０分と離れた物件でも空室がさほど多くないことに驚かされます。
さすがに全国的に９５％以上の大東建託だと思いましたが。
賃貸住宅の需要を確認することができるサイトがある
近年、アパート急増に伴い、アパートマンションの空室率も上昇傾向にあるようです。
そうなると所有物件で空室がなかなか埋まらずに、空室が増えていくということが生じるならば不安になっていくかもしれません。
今、現実に起きていることにどう向き合えばよいのでしょうか。
このてんで所有物件のある周辺エリアの空室率を調べることができるサイトがあります。
そのサイトというのが「見える賃貸経営」というLIFULL HOMESが作成しているサイトです。
このサイトの「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」を開いているみると、都道府県別の空室率を調べることができます。
例えばこれを見てみますと空室率が高い都道府県のベスト３が
福井県 ３０．１％
山梨県 ２８．２％
長野県 ２７．７％
となっています。
その一方で空室率が低い都道府県のベスト３が
沖縄県 １１．７％
東京都 １４．５％
佐賀県 １５．５％
【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営 (homes.co.jp)
となっています。
さらに市町村別で空室率を調べるためには、調べたい都道府県をクリックすると、そのなかの市町村の空室率が表示されます。
そして調べたい市町村をクリックすると、調べたいエリアの賃貸需要などの詳細情報を調べることができます。
人気のないエリアでの賃貸住宅経営 どうやって満室経営を目指すか
このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。
便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。
一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。
なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。
ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。
この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。
賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室＝一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。
では大家としては何ができるでしょうか。
正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。
より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。
というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。
どんな街のエリアに賃貸住宅需要がある？駅近に加えて
アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。
この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。
しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。
ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。
それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。
つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。
それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。
このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング２０１９〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所！ 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が！」が公表されました。
この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが
大都市の街（駅）では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。
sumicoco2019_sohyo_0520.pdf (kentaku.co.jp)
と書かれています。
このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。
ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。
あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。
なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。
さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。
ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。
ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。
例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。
このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが
・生活利便性
・静かな住環境
・人口が増加傾向
という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。
選ばれる賃貸住宅 同じエリア内でも入居率に差が生じている
完成間近のアパート。
最近はアパートマンション事業の将来を危ぶむ声がよく聞かれます。
その理由として人口の減少がありますが、2010年に1億2800万人の人口は毎年、数十万人づつ減っていき、2035年には1億1200万人になるといわれています。
そしてやがては1億人も割る時代がやってくることが予測されています。
また世帯数についても2020年をピークに減少に転じることが予測されています。
具体的には2020年に約5300万世帯あるのが、2035年には約4950万世帯になると予測されているのです。
15年で450万世帯の減少、つまり1年毎に30万世帯が減少していくというのです。
ネットの普及で郊外志向が強くなったといってもやはり都市部の優位は変わらない？
近年はネット通販の普及によって、ショッピングモールも苦戦しているともいわれています。
アメリカではすでに幾つかのショッピングモールが廃業になったとのことです。
自宅でパソコンに向かって、買い物をすればいいわけですから、わざわざショッピングモールに行かなくてもよくなっており、ショッピングモールからネット通販へとシフトが進行していても不思議ではありません。
さらに仕事においても、テレワークが普及しはじめ、自宅でも仕事を行えるようにもなってきました。
おそらくは今後も、毎日のように職場にまで足を運ぶ必要はなくなる業種もあることでしょう。
これらの社会の変化を感じると、賃貸住宅オーナーとしては、これからは市街地での賃貸住宅経営にこだわる必要はないのではないか、いや今後は市街地から緑豊かで空気もきれいな郊外へと人もシフトしていくのではないかとも考えてしまうかもしれません。
ところで最近、筆者も気分転換のために、郊外へと散策に行ってきました。
行先は阪神地区の郊外ともいえる夙川の北側から甲山森林公園、そして仁川地区です。
たしかに空気はきれいですし、緑豊かで、種々の花々も咲いています。
気分は爽やかにされましたが、居住するとなると問題があります。
その問題とは・・
賃貸住宅の家賃はやはり物件のエリアがモノを言う
以前の事ですが筆者の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。
ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。
今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。
市街地にも賃貸住宅が数多くある。
ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。
そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。
また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるます。
そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。
上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。
【いい部屋ネット】賃貸(マンション・アパ)を探す (eheya.net)
ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約５０㎡です。
そして家賃ですが、このクラスの物件で
５万円
です。
驚きの安さです。
このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩１０分圏内であるならば、家賃が１０万円もしてもおかしくはありません。
言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は１５万円、もう一方の労働者の月給が３０万円といった不公平感のある現象のようなものです。