小規模マンションオーナーの日記


2月 21, 2019

法人化でも相続税対策!!


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個人の賃貸住宅事業を法人化することもできる。

市街地に土地を持つ地主さんにとって頭が痛いのは相続税かもしれませんが、相続税対策としてアパートやマンションを建てるということは少なくありません。

しかしアパートやマンションを建てるために銀行からの借入金額もだんだんと減っていき、次なる相続税対策に迫られることがあるかもしれません。

この場合に行える対策としては古くなったアパートやマンションを建て替えることによって、銀行からの借入金額を増やすことによって、相続税対策を行うという方法もあります。

しかし賃貸住宅の築年数がまだ30年を超えておらず、しかも高い入居率を維持しているならば、建物を解体して新しいアパートやマンションを建てることは、時期尚早のように感じることでしょう。

となるともはや打つ手なしなのでしょうか。

実はこのときに相続税対策として行える方法として賃貸住宅経営を個人としてではなく

法人化することによって

相続税対策を行なうことができます。

というのも法人化するならば、相続することがなくなるからです。

法人化によって効果的に相続税対策を行うことができます。

さらに親族を法人の役員としておくならば、役員報酬を不動産収入から支払うことによって贈与税がかからなくなるというメリットがあります。

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2月 21, 2018

税務署の確定申告コーナーは大混雑


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大東建託設計施工管理のアパート。オーナーは不動産所得を申告しなければならない。

私個人は確定申告は、税理士さんにお願いしていますので、確定申告は2月の上旬に税理士さんに、確定申告のための書類や資料をすべて提出し、あとは税理士さんが、確定申告を作成し税務署に提出して完了するので、とくに大変と感じたことはありません。

税理士報酬は支払わなければなりませんが。

ところで今年は妻が確定申告をするということで、妻とともに税務署についていきました。

多少は混雑しているだろうと思っていましたが、行ってみるとやはりスゴイ人だかりです。

手順としては、まず確定申告作成を税務署職員の方に手伝い見てもらうコーナーに行きましたが、なんと

100人の順番待ちです。

最初の段階で1時間半ほど待たなければなりません。

しかも人があまりにも多くて、座席数にも限りがあり、立ったままの状態で待つことになります。

そしてようやく順番が回ってきましたが、税務署の職員の方が、どのような確定申告を作成すべきかについて検証しそしてアドバイスをしてくれます。

そして次の段階へと進みます。

次の段階はパソコン作成コーナーです。

もちろんこの段階においては家のパソコンで作成することもできますが、ほとんどの方が家で作成せずに、税務署のパソコン作成コーナーへと進んで、税務署職員の助けを受けながら、パソコンに入力していきます。

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3月 28, 2017

税理士さんに確定申告作成してもらうまでのタイムスケジュール💦


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税理士さんに確定申告を作成してもらうといってもオーナーも入念な準備が必要。

今年も確定申告が終了しました。

アパート経営をするようになってからは、確定申告は重要なイベントのひとつともいえます。

しかも不動産の申告は、素人でもできないことはないのですが、いろいろと複雑なので、税理士さんにお願いしています。(アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者もアパートローンを借りている顧客のほとんどが税理士さんに申告してもらっているし、銀行としてもそのほうを推奨しているようなことを言っておられました。)

それで税理士さんに確定申告作成を依頼した時の流れを書いてみますと・・。

まず最初に確定申告前に訪問してもらいます。

できれば2月の初旬ぐらいが望ましいと思います。

というのも2月中旬以降は税理士さんにとって最も忙しい時期になり、その前に会う約束をしたほうが時間を取ってもらいやすいからです。

そのさいに申告に必要な書類や資料を提出します。

また面と向かって話し合う機会も、多くの場合、この時が最初で最後になりますので、尋ねてみたいてんや、要望等があればこの時に話します。

その後、一週間ぐらいで、申告書は税理士さんによってほぼ作成されますが、電話などで確認事項や不明なてんについての尋ねてきます。(多くの場合、電話による打ち合わせもこれが最後になります)

最終確認完了後、申告のための資料が税理士さんから、送られてきます。

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3月 02, 2017

税理士さんの能力で節税幅が拡大!!


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報酬は支払わなければならないが、税理士の能力で節税幅が拡大することがある。

今年もこの時期がやってきました。

確定申告です。

私も2月6日に税理士さんに来てもらい、必要な資料を提出し、確定申告の作成を依頼しました。

一応自分なりに、節税のためにいろいろと事を行ってはいるのですが、税理士さんの承認状況について今回は書いてみたいと思います。

まずは新聞代。

支払った全額ではなく50%の按分という形ですが、受け入れてくださいました。

新聞は日本経済新聞や不動産関連の新聞ではなく産経新聞ですが、それでも承認されました。

次は銀行へのギフト代金。

銀行には夏と冬にギフトを父の代から贈っていますので、私も贈っているのですが、交際費として認めてもらえました。

そしてマンションの玄関付近に植えたお花代です。

お花などは管理会社は植えたり水をまいたりしてくれません。

管理人が常駐しているような大きなマンションならば、管理人がそうしてくれるかもしれませんが、小規模なアパートやマンションでは大家がそうするしかないのです。

そこで物件の魅力を高めるために、お花を買って植えたわけですが、領収書は保管しておいて提出しました。

すると受け入れてもらえました。

その他にも、マンション玄関付近に置くマット、エレベーター前に置くマットも買い領収書を提出しましたが受け入れくださいました。p>

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1月 28, 2017

確定申告と税理士さん👍


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確定申告の時期は税理士さんにとって最も忙しい時期。

1月も下旬になりました。

もうそろそろ大家にとってのビッグイベントの1つ、確定申告の準備を始めなければなりません。

大東建託からも1年間の収支内訳書が届きました。

あとは税理士さんに来てもらうだけです。

この税理士さん、アパートローンを借りている、りそな銀行に紹介してもらい、それ以来お世話になっている税理士さんです。

税理士報酬も、確定申告のさいに来てもらっているぐらいなので、年間数万円ほどで済んでいます。

しかし難なてんは、近所の会計事務所におられるわけでなく、大阪の梅田付近に会計事務所をかまえているために、来られるのに多少時間がかかること。

さらにその会計事務所は1人で切り盛りしているようで、会計事務所に電話をかけても不在の事が多いことです。

携帯電話番号を教えてもらえれば、助かるのですが、こちらから教えてほしいというのも気ががひけて言えずじまいです。

そこで今年も案の定、昨日、朝9時に確定申告の作成依頼のために電話をかけましたが不在で出てこられず、ひひょっとしたら受付は10時からかもしれないと思い10時過ぎに、もう1度電話をかけてみましたが今回も出てこられず残念。

そこで今日は、朝8時45分ごろに電話をかけてみましたが、このたびも不在でかからず。

それで、半分ヤケクソになって、もう1度、9時過ぎにダメもとで電話してみると、今回は意外にもコンタクトをとることができ、訪問の約束を得ることができました。

 

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