小規模マンションオーナーの日記


7月 02, 2016

空室の少ない大東建託物件でも家賃は下がっていく


アパート画像

大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。

マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。

なぜならばマンションオーナーにとって家賃水準が不動産収入に反映されるからです。

そのことは一括借上げ物件でも同じです。

入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。

私の物件は大東建託との一括借上物件ですが、私の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。

その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。

募集家賃は69000円です。

それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。

さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。

その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6~7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。

花画像

築年数とともに家賃も下がっていくのはやむを得ない事?

もちろん一括借上の場合、入居家賃が下がったからといって、ただちにオーナーに支払われる賃料が下がるというわけではありません。

大東建託の場合の借上賃料は住居部分は当初の10年固定で変わりませんが、10年で見直しがあり、入居家賃が下がっていれば、その分、オーナーに支払われる借上賃料が下がる可能性があります。(大東建託の場合は査定家賃を基準に見直しが行われます)

そしてあとは5年毎に借上賃料の見直しが行われます。

ですから建物完成時に決められた当初の借上賃料が30年あるいは35年同じであることを期待することはできません。

ほとんどの場合、下がっていくと思います。

それは大東建託の一括借上だけでなく、積水ハウスや旭化成、大和ハウス工業といった大手ハウスメーカーとの一括借上契約でも同じことです。

もちろんアパート事業とはそういうものだと割り切る必要があるわけですが、決して10年後にはこの物件は家賃が上がっているかもしれないので、今一括借上げ契約をしてくださいというハウスメーカーからの甘い勧誘に騙されないように注意いたしましょう。

 

追記:10年でどれくらい家賃が下がるかは、その物件の立地状況や競合物件の状況に左右されると思いますが、立地状況も良く、競合物件も少なければ、10年してもあまり家賃は下がっていないかもしれません。

あるいは10年後のほうが多少ですが、家賃が上がっている場合もあります。

しかし上記のような事柄は、多くはありません。

とくに地方でのアパートやマンション経営となると、10年もすれば家賃は下がっています。

というか大きく下がっている場合もあります。

なかには30%程度家賃が10年ほどで下がるケースもあるようです。

大東建託の家賃査定も、入居者がなかなか決まらない場合に、数千円程度の思いきった家賃の値下げに踏み切る場合があります。

オーナーがそのことに気づいて大東建託パートナーズに文句を言っても、融通があまりきかないシステムなのか、いったん下げた家賃は、なかなか元に戻してくれません。

多少はオーナーにも配慮していると家賃査定の担当者は言いますが、しかしオーナーへの配慮よりも入居率の改善のほうが優先なのは明らかです。

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