小規模マンションオーナーの日記


1月 28, 2018

大規模マンションに保育園が設置されていく?


マンション画像

マンション1階に設置された小規模保育園。

近年は待機児童解消のために、都心部や市街地のおいては小規模認定保育園が、どんどん開設されています。

実のところ私の所有マンションの1階にも小規模認定保育園が入っています。

私の所有マンション1階テナント部屋も空室時代が長かった期間もあり、現在は小規模保育事業者が賃借してくださり、ありがたく思っています。

ところでそもそも小規模認定保育園制度が始まったのは、待機児童の割合が多い都心部や市街地にいては、大規模な保育園を開設するのが容易でないこと(土地が高いのと近隣住民の反対が生じうるといった理由)、そこでマンション1階のテナントなどに小規模な保育園を開設する方針が示されたわけですが、開設時の諸経費や開園後の高額の賃料などは補助してもらえるなどの処置が取られて開設しやすくなっており、私の周辺エリアでも毎年のように新しい小規模認定保育園が開設されています。

しかしそれでも待機児童問題は解消されていない

という実情があり、次なる施策として厚労省が取った施策は

大規模マンションに保育施設を併設

を要請するというものです。

今回はマンション建設ともかかわるものなので国交省も関与しているようです。

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1月 14, 2018

使用頻度で消耗するマンション設備 修繕費用が大変😟


積水マンション画像

使用頻度によって消耗し交換工事が必要となるマンション設備がある。

アパートマンションオーナーにとって、自物件が満室ないしは、ほぼ満室というのはありがたいことです。

しかし住んでいる人が多ければ、それだけ一部の設備の使用頻度が多くなり、いずれは修繕工事が必要となります。

私の所有マンションにおいても、1階テナントに小規模認定保育園が入ってくださったのは良かったのですが、上階の一部屋も保育士さんの部屋として借りてくださいました。

ところで4,5人の保育士さん、上階の部屋に行くために、オートロック錠のある1階玄関からマンションに入りエレベーターを利用して上階へと行きます。

4,5人の保育士さんがエレベーターを利用して1日中、保育士の部屋と1階の保育所を上がったり下がったりしているわけですからどうしても以前よりも

エレベーターの使用頻度が非常に多くなりました。

ということはエレベーターのワイヤーロープの交換時期が早まることになります。

交換費用は数十万円以上といわれています。

頭の痛い事柄ですが、仕方がありません。

さらに使用頻度によって消耗する設備として、フロアヒンジがあります。

フロアヒンジというと、あまり聞き慣れない言葉ですが、マンション玄関付近にある扉の下にある設備です。

このフロアヒンジによって扉の閉まる速度が調整され、勢いよく扉が閉まって、衝撃音が生じることを防ぐことができます。

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9月 06, 2017

小規模認定保育園の人気の保育士さんにも夏休みはある!!


空テナント画像

マンション1階テナントが小規模認定保育園として使用されれているケースが少なくない。

私の所有マンション1階テナントが小規模認定保育園として使用されるようになって、初めての夏になりました。

小規模認定保育園、0歳から2歳ぐらいまでの子供を預かる保育所ですが、夏休みはどうなるんだろうかと思っていましたが、幼稚園や小中学校のように7月下旬から8月までの長期の夏休みがあるわけでもなく、また官公庁や銀行のように、個人個人が夏休みを取ることができても、暦通りにサービスを行っているわけでもありませんでした。

2017年夏の小規模認定保育園の夏休みは

8月11日~8月15日でした。

ですから、これらの日以外でしたら通常通り開園しており子供も預かっていました。

ところで夏休みの日の内訳ですが

8月11日(金)は祝日なので当然の休みの日です。

8月12日(土)ですが土曜日は通常は開園しています。

しかしゴールデンウィークなど連休期間中は土曜日が休みになる場合があります。

8月13日(日)ですが日曜日なので休みです。

8月14日(月)8月15日(火)ですが、この2日間は特別な休園日、つまり夏休みです。

というわけで小規模認定保育園の夏休みは世間一般の夏休みとほぼ同じです。

保育士さんも休みの期間中は保育園に来て仕事をすることはありません。

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7月 23, 2017

空テナント賃貸に明るい兆し?


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1階をテナント、2階より上階を住居にするのが効果的と言われいる。

マンションを所有しているのならば、1階をテナントにしているオーナーさんも少なくないと思います。

1階テナントには様々なメリットがあります。

例えば住居においては1階はあまり人気がないのに対して、テナントについては1階が最も人気があります。

つまりは1階をテナント、2階より上階を住居にすると効果的なのです。

しかもテナント賃料は住居部分よりも下がりにくい場合もあります。

しかしデメリットもあります。

それは

空テナントになってから入居事業者がなかなか見つからない

という事がしばしば生じるのです。

私の所有マンションにおいても新築当初はテナント事業者が見つかるまでに1年と数カ月かかりましたし、その事業者が退去した後も2年近く空テナントのままでした。

その後、入居事業者があらわれましたが、事業がうまくいかず8カ月で退去することになりましたが、今度はどれぐらいの期間、空テナントになるんだろうと不安に思っていたら、退去後に即、小規模認定保育園が入居してくださり助かっています。

実際のところ、最近は待機児童対策で全国各地で小規模認定保育園が開設されることになり、市街地のマンション1階テナントの多くが、小規模認定保育園として使用されるようになっています。

これも空テナントに悩むマンションオーナーにとって朗報かもしれません。

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6月 06, 2017

キッズパートナーて大東建託の保育施設


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政策の1つとして保育園事業は多くの支援補助を受けることができる。

近年は待機児童問題が深刻化し、国や自治体も保育園の開園を後押ししています。

実は私の所有マンション1階テナントも空室が長く続いた時期もありましたが、最近、認定の小規模保育園が入居してくださることになり、ほっとしているところです。

運営は地元の学校法人が行っていますが、保育園事業にも力を入れている学校法人さんです。

ところで大東建託の完全子会社にケアパートナーという会社があります。

介護事業を行っている会社だということは知っていましたが、施設数も全国各地にあり介護事業者としても規模は大きいほうなのではないかと思います。

ところでこのケアパートナー、最近は保育事業もでがけていることを知りました。

施設数は介護施設数と比べれば少ないですが、それでも既に全国で13箇所以上で運営を行っているとのことです。

主に今のところは、関東が中心といったところですが、将来的には全国展開をするのかもしれません。

しかも認可保育園として運営している保育園もあるようです。

認可となると自治体から補助してもらえますし、保育料も安くなるので保護者にも助かる制度です。 (さらに…)


5月 09, 2017

小規模保育園は意外と静か?テナント貸ししても大丈夫!!


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空テナント解消に待機児童解消のための小規模認定保育園は吉報なのだが・・

以前のブログでも取り上げましたが、昨年9月より、ある学校法人が小規模認定保育園を開園したいとのことで私の所有マンション1階テナントを賃貸してくれました。

10月下旬に行われた、自治体による審査も無事にパスし、翌1月より1階テナントを保育園にするための改修工事が行われました。

そして3月中旬には改修工事も完了し、いよいよ4月に開園となりました。

そして開園して、数週間が経過しました。

懸念してたのは、子供の泣き声などの騒音です。

私のマンションにも、夜勤の方がおられますので、なんらかの影響がないか、子供の泣き声をうるさがって退去されないかという懸念がありました。

そして、いざ開園となったわけですが、子供はたしかに最初は親から離されると泣きわめきます。

しかし子供の泣きわめく声は、上階にある私の部屋には全く聞こえてきません。

2階がどうなのかという心配はありますが、意外とRC造りのマンションでは子供の泣き声には遮音効果があるようです。

1階テナントの横を通る時には、多少子供の泣き声が聞こえてくることもありますが、少し離れると聞こえてきません。

懸念していた子供の泣き声については、幾らか安堵しました。

正直、改修工事期間中の工事の音のほうがよっぽど、うるさかったです。

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4月 20, 2017

小規模保育園は物件にメリット?


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空テナント解消に小規模認定保育園は吉報なのだが・・

以前のブログで書きましたが私の所有マンション1階テナントで小規模認定保育園の設置が決まりいよいよ2017年春に開園となりました。

当初は空テナントに入居事業者が決まったということで喜んでいたのですが、冷静になってみるといろいろと不安な事柄もあることがわかってきました。

そのひとつが保育園=騒音という問題が生じるのではないかという不安です。

地区によっては保育園開設の理解が周辺住民から得られずに、開設を断念した事例もあるようです。

保育園児の泣き声がうるさいといったことが原因のようですが、私の周辺近所はアパートマンションが多く、さほどうるさく苦情を言う地元の住民はさほど多くないので、このてんは問題がなかったようです。

ただ心配なのは、同じマンションの2階ないしは3階の入居者にうるさがられないかという心配はあります。

なかには夜勤をしている入居者もおられるので、うるさいがために退去されることはないかと考えてしまうこともあります。

消極的な面はこういった事柄ですが、一方で開設準備が進むにつれてメリットともいえる事柄も見えてきました。

メリットといえる1つのてんは、1階テナントが空状態だと、マンションそのものが、殺風景に見えるのが、事業者が入居することによって見栄えがよくなったように感じることです。

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2月 05, 2017

マンション改修工事の騒音!!


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テナント部屋は改修工事による騒音が生じることがある。

以前のブログにも書いたことがありますが、私の所有マンションの1階テナント部分が来春に小規模認定保育園開園のために改修工事に入りました。

約2カ月間の工事期間ですが、一部の床を高くしたり、幼児用のトイレの設置、入口付近の改造などが行われます。

しかも綿密な設計図も作られ、作業日程表も作成されています。

そして作業開始の数週間前には設計責任者、建設施行会社の社長と現場責任者が大家のもとに工事の説明と挨拶に来られました。

そして作業日程表については1部が現場の責任者から大家にも渡されました。

ところで入居者が退去した後の原状回復工事の場合は、せいぜい2日程度で終了する場合がほとんどですが、今回は期間も長く比較的規模の大きな工事です。

もちろん工事費用は相当なものになると思いますが、費用負担は小規模認定保育園を運営する学校法人が持ちます。(自治体からの補助金がでるようです。)

ところで住居部分の退去後の原状回復工事の場合は多少の音がしますが、さほど気になるレベルではありません。

作業内容がクリーニングやクロスの張替えといった比較的に静かに行える作業のためかもしれません。

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1月 12, 2017

テナント改修工事前に挨拶に来る!!


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テナント事業者がテナント部屋を大規模に改修工事することがある。

以前のブログ記事にも書きましたが、私の所有マンション1階に小規模認定保育園が2017年4月1日に開園します。

そのための準備として2016年9月1日からテナント賃貸契約をしてくださっています。

自治体からの認定作業も順調に進み、いよいよ2017年1月よりテナントの改修工事に入ります。

それで12月下旬にそのための挨拶として、物件大家との短い会合の機会を持つことができました。

保育園側からは法人の園長先生、実際に施設の責任者となる保育士さんと、もう一人の保育士さん。

そして改修工事の設計担当者、施行業者の責任者と、実際工事にあたる担当者の計6人で来られました。

訪問してきた目的は改修工事についての説明と、保育園側の3人は挨拶が目的だったようです。

また地域になじんで地域に愛される保育園になることを目指しているような事についてもお話されていました。

ところでこのマンションが出来てからテナント賃貸をしてくれた事業者さんとしては3番目ですが、借りるテナントを改修工事するのは初めてのことです。

改修工事といっても私自身は当初は軽い気持ちで考えていましたが、建設工事なので騒音や埃が生じるので、同じマンションの他の入居者さんに改修工事のお知らせのチラシを配りたい旨を施行業者側からは告げられました。

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11月 20, 2016

小規模認定保育園のテナント賃貸契約から開園まで👍


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小規模認定保育園の開園までの準備期間は半年以上かかる。

待機児童問題がクローズアップされて、問題解消のために小規模認定保育園の開設が相次ぐようになり、空きテナント解消にも効果があらわれてきていますが、実のところ開設には時間がかかります。

というのも、私の所有物件の1階はテナントなのですが、今年の9月から来年春の開設を目指す学校法人が賃貸契約をしてくださったのです。

しかも9月分の家賃から支払ってくださってはいますが、9月からすぐに開園というわけにはいかないのです。

自治体からの認定を受けるために、まずは10月に必要な書類を提出して、自治体の選考委員会の厳しい審査を受けなければなりません。

審査内容としては物件の確保ができているか、物件は耐震構造か、保育士は確保できているか、継続的に安定的に事業を行えるだけの財力があるか等、様々な事柄が調べられます。

そして選考委員会の審査をパスしてようやく開園に向けて大きく前進できるのです。

私の物件を借りてくれた学校法人さんも家賃は支払ってくださっているものの結局、9月と10月は借りているだけで、工事も何もせずの状態です。

そして審査の結果がようやく自治体のホームページで公表されました。

学校法人には選考委員会の審査結果は既に連絡済みのようですが、公表されるのは今日です。

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