小規模マンションオーナーの日記


12月 03, 2022

大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由


賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。

築年数とともに、修繕のための出費がかかります。

なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。

 

しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。

大東建託のサイトにも

〔30年フルパッケージ+5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。

一括借上|35年一括借上|賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)

と書かれています。

なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。

しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。

アパート画像

いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。

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12月 02, 2022

ヘーベルメゾンの大家は大丈夫?最近はシェアを伸ばしているようですが


アパート画像

賃貸アパート へーベルメゾン。

最近、新築の賃貸住宅で徐々ににですが増えているように感じるのは旭化成のヘーベルメゾンです。

一時期は分譲マンションの杭打ち不正事件で、信用が失墜した旭化成ですが、しばらくの時を経て、徐々にですが賃貸住宅分野でシェアを伸ばしているように思います。

筆者が仕事で立ち寄るエリアにも2017年3月完成のヘーベルメゾンがありますが、閑静な住宅街に3階建ての6戸の賃貸住宅がありますが、ほぼ満室のようです。

 

ところでヘーベルメゾンですが、住み心地についてはよくわかりませんが、入居斡旋になるとやや他社と比べて弱いように感じています。

築20年以上になるヘーベルメゾンが、ありましたが1階の1戸の空状態が1年近く続いていたことがあります。

エリア的には駅からさほど離れているわけでもなく、閑静な住宅地の中にあった物件です。

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11月 28, 2022

大東建託パートナーズ営業所にだれもいない?しかし転送され対応


筆者の自宅は所有マンションの最上階にあります。

よくあるケースだと思いますが、マンションオーナーさんが所有マンションに住んでいるケースです。

マンションオーナーが所有マンションに住むメリットは、なんといってもオーナー視線でいつもマンションの状況を見ることができるというてんです。

さらに入居者さんもオーナーさんも住んでいるとなると幾らか安心されるようです。

 

デメリットは確定申告のさい、オーナー使用部屋があると、その分不動産必要経費として計上できなくなる(専門用語で按分というそうです)というてんです。

多少、住民税、所得税、健康保険が高くなります。

 

ところで筆者は運動のためにも、なるべくエレベーターを使用しないで階段を上り下りするようにしているのですが、ある時、3階廊下の照明が点滅しているのに気づきました。

照明の点滅は入居者さんにとっても目障りなことと思います。

 

アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。

 

それで早速、大東建託パートナーズの担当者に連絡しました。

大東建託パートナーズのいいところは担当者の携帯電話番号を教えてくれるところにあります。

ところがつながりません。

それで担当支店に電話をするとこれまたつながりませんが、やがてコールセンターに転送されました。

すると「今日は、支店全部が研修のために出かけていていないとのこと、おって電話させます」ということでした。

そういうこともあるんだなあと思い、今日はあきらました。

そして夕方のことでしたが担当者から電話があり「今、研修から戻ってきた」とのこと、それで照明が切れているとのことを告げると「明日、修理します」との返事でした。

連絡をいれていただいたことで安心しましたし、大東建託パートナーズの対応に感謝です。

そして翌日、夕方ごろに修理も迅速に行われ、照明は無事に復旧しました。

大東建託パートナーズの対応は総じて迅速です。

過去の経験則からいってそういえます。

オーナーからの連絡に、ほとんどの場合、迅速に対応してくださいました。

不動産の経験のない方が不動産賃貸業を始めるにさいして、物件の管理会社を選択することになりますが、迅速な対応能力も1つの判断要素になると思います。

 

緊急時に大東建託パートナーズの営業所が休業?

 



11月 28, 2022

オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる


大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。

この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。

私もこれまで数回ほど、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきて事足りたことがあります。

ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。

その時間は9時30分~18時00分で、しかも平日限定です。

つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。

そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。

ところで最近になって大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。

それによると、これまでの電話の受付時間が9時30分~18時00分だったのが9時30分~17時30分へと変更になるとのことです。

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11月 27, 2022

大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い

アパート画像

以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。

その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。

すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。

ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。

そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。

 

ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。

例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。

そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。

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11月 24, 2022

大東建託パートナーズの外壁塗装は高い しかし他社を手配することもできる


筆者の小規模マンションですが、最近ですが大東建託パートナーズによる建物審査を受けました。

その結果、どうやら外壁の一部が劣化しているようで、近いうちに修繕したほうが良いとのことでした。

そのさい足場をかけて、いわゆる大規模修繕工事を行うことなるとのことです。

筆者も、いずれはその時がくることは覚悟はしていましたが、ついに来たかといった思いです。

 

ところで以前の大東建託パートナーズの担当者が言われていたことですが、大東建託パートナーズによる塗装工事となると、塗装工事は高くなると言われていました。

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実際に今回の大東建託パートナーズの担当者も、あくまでも目安ですが、3階建て24戸ほどのマンションの外壁塗装のための工事費用が大東建託パートナーズで行って、1000万円程度かかったとのことです。

ですからかなりの高額になります。

そして大東建託パートナーズとフルパッケージプランで契約している場合は、基本手にはオーナーへの費用負担はないものと思われますが、スタンダードプランになるとオーナーの費用負担になります。

もちろん大東建託パートナーズが工事を行うと工事費が高くなるのは使用する塗料の質が上等であることが1つの起因です。

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11月 23, 2022

DK SELECTアプリと大家😞入居者には使える部分が大家では使えない?


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DKSELECTアプリは賃料を支払っている入居者のみが使用できる。

大東建託物件の入居者はのDK SELECTアプリを使うことができます。

とても入居者には便利なアプリなので私も使ってみたいと思い、インストールガイドにしたがってスマホに入れようとしましたが、どうもうまくいきません。

そこで大東オーナー会のマイページを開き、そのトップサイトのDK SELECT Club Off for ownnersをクリックして、その中にある問い合わせの電話番号にアプリを入れることができないか聞いてみました。

するとこのサイトは大東建託ではなくクラブオフのサイトで大東建託の提供するサービスについてはわからないとのこと。(大東建託とクラブオフが提携してサービスを提供していてクラブオフの提供しているサービスしか答えられないという、もっともな返答でした)

それでこの件については大東建託側の次の電話番号に電話してくださいとのことで、大東建託のフリーダイヤルを教えてくださいました。

そこで大東建託のフリーダイヤルに電話をかけてもみますと、女性の方が受付けてくださいましたが、最初は本当に大東建託物件の大家かどうかを疑うような口ぶりでの応対でしたが、大家だとわかると応対も丁重になりました。

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11月 21, 2022

大東建託パートナーズによる建物清掃にはやや不満 担当者にもよる?


筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、

その出来栄えについては正直不十分ということに

ついて書きたいと思います。

 

昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。

大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。

すると2日後に、緊急清掃という形で、2人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。

こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きましたが・・

それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。

そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。

ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月1回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも

 

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11月 19, 2022

積水ハウスの強みとは?建物の高品質感からの安心感?


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賃貸住宅は積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託の3強時代。

筆者の物件がある周辺エリアには、様々な賃貸住宅メーカーによる賃貸アパートないしはマンションがあります。

昔からはレオパレス21の物件が多々ありますし、最近はフジ住宅、そしていい部屋ネットの大東建託のアパートも増えてきました。

こうしたなかでも根強い人気を感じさせるのは積水ハウス施行のアパートそしてマンションです。

シャーメゾン、MASTなどの賃貸住宅があります。

しかも築年数が経っていても、入居率はまずまずといったところでしょうか。

では積水ハウスの強みとはどこのあるのでしょうか。

おそらくは最も積水ハウスのイメージをアップさせている要因の1つは建物の品質にあるようです。

具体的には積水ハウスで使用される部材は、自社工場で作られているので徹底した管理がされており、品質に当たり外れなどのばらつきがないことで定評があります。

つまりは品質のことでのあまり心配がないというてんがあるのでしょう。

ですからおそらくは欠陥住宅でないという安心感がありますので、入居者にも満足してもらえる自信があるでしょうし、実際のところ積水物件に住んでいる方の評価は全体的には他社物件よりも良いように思われます。

 

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11月 18, 2022

事故物件はあらゆる人に迷惑をかける😕親族にそのとばっちりが


 

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事故物件が生じることはだれしもが望まない事柄だが・・。

滅多に生じることがない賃貸住宅経営リスクには様々な事柄があります。

地震や風水害による建物の損傷。

この場合は、加入している損害保険によってヘッジすることができます。

他にもいろいろとありますが・・。

ところで厄介なトラブルとして事故物件になってしまうということが稀に生じることがあります。

実際のところ日本の自殺者数は毎年約2万人ぐらいなので、事故物件になってしまう可能性が生じえる可能性はありえます。

筆者の所有マンションがあるエリア内においても、募集中の、とある大東建託の物件の募集家賃が異常に安くなっていたので、事故物件になったんだと思いました。

そして募集要項に告知事項ありと書かれていたので事故物件だと確信しました。

この物件の場合は、通常の家賃よりも30パーセント程度割り引いた募集家賃で入居者募集を行っていました。

その後しばらくしてから、募集の掲載が終了しましたので、どうやら入居者さんが決まったようです。

この場合、少なくとも更新期間の2年間は30%程度割り引いた家賃が入居家賃となるわけですが、更新ごとに家賃を値上げしていくのでしょうか?

しかもいい部屋ネットの大東建託グループの物件の場合は、物件オーナーに支払われる賃料が30%減額されるわけではないならば、大東建託パートナーズが割引分の損失を負わなければならなくなります。

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