フルパッケージプランかスタンダードプラン大東建託の２つのプラン
大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。
フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。
２つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。
オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は
フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが
多いようです。
それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。
通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約１０％は大東建託パートナーズによって引かれます。
管理費としてです。
それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として５％程度が引かれる、そのような仕組みになっています。
５％というとレオパレス２１のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが７．９％といわれていますので数字上では、お得感があります。
大規模修繕工事は大手でなくても瑕疵保険に加入している会社ならば
以前に中規模程度のある分譲マンションに用事で行った時に、エレベーターに大規模修繕工事の施行業者の公募条件のようなものが管理組合によって貼ってありました。
その条件の１つが資本金が５０００万円以上の業者というふうに書かれていました。
５０００万円となると相当の資金力のある会社ということになります。
いくら施行能力の高い会社であっても小規模な会社では公募できないということになります。
いわゆる
大手の会社ならば安心
という考えがそこにはあるのかもしれません。
しかし大手の建設会社であっても施行不良は生じえますし、手抜き工事を行う会社もあります。
小中堅の業者で大手よりも能力があり、しかも費用も安くてすむということもあるでしょう。
しかし公募条件は、そのような小中堅業者を最初から排除してしまっているのです。
そのようになってしまう理由の１つは、大規模修繕工事の後に瑕疵が発覚したさいに、大手ならば倒産することもなく十分に対応してくれるだろうという考えがあるからのように思われます。
しかし最近は瑕疵保険というようなものもあります。
賃貸住宅の経営において管理会社の選択することは大家の専権事項
筆者の所有物件の隣にある築古なマンションは、築37年のマンションですが、管理会社がよく変わっています。
以前の管理会社は倒産したために別の管理会社に変わったと思いきや、しばらくしてまた別の管理会社に変わっていました。
新しい管理会社になってからか、これまでは空室が数室以上あったのが、あっというまに空室は1部屋だけになってしまったようです。
このマンションのオーナーさんも、以前の管理会社の入居斡旋力に不満があって管理会社を替えたのでしょうか。
筆者も自分の所有物件のあるエリアの他のアパートやマンションには注目していますが、その物件のオーナーさんによっては、しばしば管理会社を替えているオーナーさんも少なからずおられます。
ところでアパートオーナーにとって管理会社の選択は重要な事柄です。
というのもアパート経営に大きな影響を及ぼす存在となるからです。
例えば多くの場合ですが、管理手数料は家賃の5％～となっています。
やはりアパートオーナーの心情としては管理手数料は安いほうが良いと考えてしまいますが、しかし安ければ良いというものでもありません。
安さに引かれてその管理会社に管理の契約を交わしたものの、必要でもない修繕やリフォームをしきりに提案してくる。
しかもその修繕費やリフォーム代が高いといったことも実際にあるからです。
さらに管理会社によれば、物件の清掃などがきちんと行われているかどうか監督していないとか、行うべき修繕工事を行ってくれないといった会社もあります。
ですから管理手数料に見合った業務をきちんと行ってくれる管理会社、入居斡旋力のある会社、またアパートオーナー視線で業務を行ってくれ、修繕費用等も不当にぼったくるようなことがない会社を選びたいものです。
このてん管理会社はオーナーの意向で変えることができますので、どうしてもアパートのある周辺エリアの他の物件よりも入居率の悪い状態が続くならば、入居斡旋力のある管理会社に替えることができるかもしれません。
あるいは修繕費用等についても最近では、インターネット等でだいたいの相場を知ることもできます。
その相場よりも明らかに高い修繕費用をいつも請求されるならば、管理会社を替えることを検討することができるでしょう。
賃貸住宅経営において物件管理会社の助けがどうしても必要なのはなぜか？
クレーム、クレーマー。
残念ながらどこの世界でもクレームやクレーマーが生じます。
クレーム対応が非常なストレスとなり、仕事を辞めたという方もおられます。
ところで入居者によるクレーム、あるいは執拗なクレームというのは生じ得る事柄です。
悪質ともいえるクレーマーになると、多額の慰謝料や損害賠償を請求してくるかもしれません。
一昔前の話ですが、知り合いの大家のアパートが火事で全焼してしまいました。
その後、入居していた男性（反社会的勢力とのかかわりがある人だったようです）が大家宅に来て、多額の金銭を要求してきたとのことです。
この大家さん無抵抗にも要求された金銭を支払ってしまったそうですが、今から思うとなぜ管理会社や弁護士などに相談しなかったのかと考えてしまいますが、とにかく
入居者のクレームに対処するのは容易ではありません。
ということでアパートオーナーになることを、たじろぐ方もおられるかもしれません。
安全志向の強い方にとってはリスクのあることは、したくないということなのでしょう。
ところで入居者のクレームにはアパートオーナーが対処しなければならないというわけではありません。
多くの場合、管理会社に物件の管理を任せていることでしょう。
今でも入居者募集で頼りになるのは地元密着型の老舗の不動産屋さん？
完成間近の賃貸住宅。入居者募集も始まっている。
銀行からアパートローンを借り、高い建設費用をかけてアパートあるいはマンション経営を始めるとなると、次に行うのは入居者の募集です。
入居者が集まらなければ、つまりは空室のままではアパート経営は話になりません。
ではどのようにして入居者募集を行うと良いのでしょうか。
募集は地元の不動産屋にかけてもらうのが最善？
今でも時々、大家さん自ら入居者募集の貼り紙を物件に貼って、募集をかけている場合もあります。
この物件の前を通る人では、これを見て興味をそそられることもあると思います。
また最近ではインターネットに物件情報を掲載し、インターネットで募集をかけることも多くなってきました。
インターネット世代にとっては、インターネットで物件を探すことが、多いのでこれもまた効果的な募集方法かと思います。
さらにはLINEを活用している賃貸住宅業者もあります。
筆者がお世話になっている大東建託はそのような手法も活用し、大きな反響を呼んでいるといわれています。
しかし今でも最もメジャーな方法の１つは、やはり地元の不動産屋さんに入居募集を行ってもらう方法ではないでしょうか。
地元の老舗の不動産屋は地元の賃貸住宅事情に通じており、物件を探している顧客に適切な提案を行うことができます。
大東建託が建設会社から不動産会社に変更？証券業種分類が変更
大東建託といえば、建設会社です。
ウィキペディアにも
大東建託株式会社（だいとうけんたく、英: DAITO TRUST CONSTRUCTION CO.,LTD.[2]）は、東京都港区に本社を置く建設および不動産会社。
と書かれていて、建設会社と書かれています。
しかし大東建託のお知らせ22/9/2には
証券市場における「業種分類」の変更について・・変更理由 管理戸数の増加により、当社「不動産事業」の売上が年々増加 していることに伴い、証券取引所（証券コード協議会） の規程により、「業種分類」が変更されることとなったため この度の変更に伴い、１０月３日以降、新聞紙面などで当社株価を ご覧いただく際は、「建設」欄ではなく「不動産」欄をご覧ください。
と書かれていて、証券コードそのものには変更はないものの、業種分類においては建設から不動産に変更されるとのことです。
その理由については、管理戸数の増加により、不動産事業の売上が年々増加 していることに伴い、証券取引所の規定に従ってのことと説明されています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
建設費用が高くても積水ハウスが選ばれるのはなぜ？
筆者の所有物件近くに、相当築古のRC造りの４階建てマンションがありましたが、取り壊されました。
立地場所は駅から５分以内で人通りの多い場所なので、以前は１階テナントに、蕎麦屋やパン屋、不動産屋などが入居し、上階の住居部分も満室に近い状態を維持していマンションです。
そのマンションが解体され、更地になっていたのですが、場所が場所だけに必ず次に何か建つかと思っていましたら、解体マンション跡地の前を通ってみますと、次の建設計画が表示されていました。
建設計画によると４階建てマンション、１階は店舗（もう既に入居業者が決まっているようでした）上階が住居スペースで、施行会社が積水ハウスでシャーメゾンとのこと。
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
またもや積水ハウス施行のマンションです。
どうも筆者の所有物件のあるエリアは積水ハウスがやたらに強いです。
一方、管理戸数NO１の大東建託施行アパートマンションは筆者の物件が最初で、その後ですが徐々に増えています。
それにしてもなぜ地主や大家さんは積水ハウスを選ぶのでしょうか。
たしかに総合的な評価では積水ハウス物件は他の建設会社物件よりも好評のように思われます。
賃貸住宅オーナーにとって気がかりな募集家賃と管理会社の思惑との違い
アパートオーナーにとって重要な物件の家賃ですが、多くの場合は管理会社が決めて募集家賃などが決まります。
もちろん管理会社によれば、家賃を決めるにさいして、まずは提案という形でアパートオーナーに提示し、アパートオーナーの了承を得たうえで、最終的に募集家賃が決まるということもあります。
アパートオーナーとしては、このような方法で、つまりは管理会社が募集家賃を算出してアパートオーナーに提案し、アパートオーナーと協議のうえで了承が得られれば、それが最終的な募集家賃となるという方法を取ってくだされば助かるものです。
一方で募集家賃は管理会社のほうで決めて、アパートオーナーの了承を得ることもなくそのままその募集家賃で入居者募集が行われるということもあります。
このような方法は一括借り上げでアパート経営を行う場合にしばしば行われます。
おそらくは一括借り上げの会社にとって空室状態が長く続くのは、一括借り上げ会社の経営に直接悪影響が及ぶので、募集家賃の切り下げを行いやすいように、アパートオーナーの了承がなくても決められるようにしておきたいのかもしれません。
もちろんアパートオーナーとしても、あまりにも募集家賃が下がると、後々に一括借り上げの会社からオーナーに支払われる賃料が下がることになるかもしれませんので、管理会社が行っている事柄に目を光らせておく必要があります。
ZEH住宅とは？賃貸住宅最大手の大東建託もZEHを標準化へ
地球環境の将来の懸念のために、最近は脱炭素社会への関心が高まっています。
そのようなさなか住宅においてはZEH住宅が注目されています。
ZEH住宅について国土交通省のサイトには
「ＺＥＨ（ゼッチ）（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。
住宅：ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）、ＬＣＣＭ（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス）住宅関連事業（補助金）について – 国土交通省 (mlit.go.jp)
と説明されています。
このように大幅な省エネルギー住宅ということで、脱炭素の流れに沿った住宅ということで注目されています。
しかも政府も省エネルギー住宅を後押ししており、補助金による援助を受けることも可能です。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
そしてこのZEH住宅は、賃貸住宅においても浸透しつつあり、賃貸住宅最大手の大東建託も２０２１年１１月にZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）賃貸住宅の提案を標準化すると発表しました。
アパートやマンションのための管理会社の品質をどう見分けるか
アパートやマンションなどの集合住宅にしても、きちんときれいに管理されている物件にだれしもが住みたいと思うものです。
筆者も私用で幾つかのアパートやマンションに足を運ぶことがありますが、廊下がとても汚れていたり、階段部分が破損しているような物件もありますが、必要な清掃や修繕が行われないままに放置されているような物件もあります。
一応、管理会社による、管理が行われているようですが、この管理会社は、一体何をやっているんだと考えてしまうことがあります。
レオパレス２１のアパート群。
ところで管理会社による管理の仕方というか、質には多少なり差があります。
そして多くの場合は、アパートやマンションの共有部分を見れば、その管理会社の管理の質を知ることができるとも言われています。
もちろんこのてんは、賃貸住宅でなく管理組合などがある分譲マンションでも同じことが言えます。
それでは、共有部分のどんな箇所をチェックすることができるのでしょうか。
このてんでまず目に留まるのが
集合ポストです。
集合ポストに特にに目立った汚れはないでしょうか。
空室になっている部屋などに、きちんときれいに空室のために投函禁止等の張り紙などがしているでしょうか。
不用チラシ入れを置いているならば、きれいに不用チラシが捨てられているでしょうか。チラシ以外のゴミなども捨てられたままになっているでしょうか。