大和ハウス工業ではしばしば不祥事が発生 影響は軽微というが・・
レオパレス21の施工不良問題のインパクトがあまりにも大きかったせいか、レオパレス21以外の建設会社の不祥事があまり目立ちませんが、しかし実際のところ不祥事が生じています。
このてんで、大和ハウス工業は、業績に大きな影響はないものの、不祥事が明らかになっています。
以前にも、国土交通省近畿地方整備局から建設業法に基づき、電気工事と水道などの管工事で22日間の営業停止処分を受けることになりました。
大和ハウス工業の賃貸マンション。
どういうことかと言うと、実務経験の足りない技術者が工事監督の国家資格「施工管理技士」を不正に取得していた問題が2019年に発覚し該当する技術者の一部を現場に配置したという違法行為が行われていたというものです。
ウイキペディアにもこの件について
国家資格の組織的な不正取得[編集]
2019年12月18日、実務経験が規定より不足しているにも関わらず、受験のための「証明書」に押印し、国家資格の施工管理技士を不正に取得していたとして、社員349人の合格を取り消すことを発表[29]。更に近畿地方整備局により、配管工事関連について建設業法に基づく営業停止処分を科された。期間は2021年12月2日から22日間[30][31]。
と書かれています。
多機能宅配ボックスｅ-ＴＡＫＵ＋を大東建託が開発
インターネット通販の普及がますます進むなか、荷物の宅配需要はますます増すばかりです。
私もアマゾンやヨドバシカメラの通販サイトから、よく買い物をしますが、そこで問題になるのが、不在のために宅配業者が持ち戻りすることです。
この場合、宅配業者の方にとっても、仕事の効率が悪くなりますが、受け取るほうも、生鮮食品などの早く受け取りたいものの受け取りが遅くなってしまいます。
こうした問題に対処するために宅配ボックスを設置することがありますが、このてんで大東建託が宅配ボックスとさらに別機能が付加されたものの設置を開始しました。
大東建託のニュースリリース2019/11/8の「大東建託オリジナルの宅配ＢＯＸ「ｅ-ＴＡＫＵ＋」を販売開始 ３つの機能を持った宅配ＢＯＸを設置し、快適なデリバリーライフを提供」には
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、9月24日より、当社オリジナルの玄関隔て 一体型宅配BOX「e-TAKU+（イータクプラス）」の販売を開始し、2020年1月より設置を開始します。
当社が建築する建物の約8割※1は、1階部分に全住戸がある長屋形式の住宅※2となっています。今回販売を開始し た「e-TAKU+」は、この長屋形式住宅専用の宅配BOXで、「宅配BOX」「メール便BOX」「玄関隔て板」の3つの機能を あわせ持っています。各住戸の玄関の間に設置することで、不在時でも荷物を受け取ることが可能となります。 当社は今後も、快適な住まいづくりと、入居者様の快適な暮らしをサポートしていきます。
e-takuplus_20191108.pdf (kentaku.co.jp)
と報じました。
不動産を買うよりもセールスするほうが高収入になる？
今の時代、アパートマンションオーナーをやっていても、決して簡単に儲かるものではないということを実感している方が多いのではないかと思います。
なかには「こんなはずではなかった」と後悔している方もおられることでしょう。
このようななか、今もサラリーマンが副業としてワンルームマンションなどへの不動産投資を行うことが流行っているともいわれています。
銀行預金をしても、ほとんど利息がつかない時代、不動産投資を行って将来安定収入を得ることが、その目的のようです。
確かにワンルームマンション投資をすると、当初はアパートローンの返済などで、ほとんど家賃収入があっても残らないかもしれませんが、ローンの返済の終了後は家賃収入を副収入として生活を支えることを期待してそうするのかもしれません。
最近は空室になっても家賃収入が入る
サブリースという形態のワンルームマンション投資
もあるようです。
実際のところ勤務医など比較的高収入の方でそうする方が多いといわれています。
勤務医の場合、アパートローンの返済が終了したあとに開業医になることを考えておられるのでしょうか。
必ずうまくいくという保証はありませんが、株やFXをするよりは安定した投資といえることでしょう。
大東建託 中古物件を一括借上げ形態で売買することができる
2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国２０店舗で不動産売買の仲介を開始 賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。
というのも大東建託リーシングの本来の業務においても、本来は大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅物件だけの仲介だけではなく、今では他社管理物件の仲介も行っているからです。
もちろん大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。
ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。
土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約 不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物 を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通 じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経 営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能 です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの 対応などをすべてまかせることができます。
PowerPoint プレゼンテーション (kentaku.co.jp)
と書かれていました。
賃貸住宅経営 次から次へと賃貸住宅棟数を増やすことのメリット デメリット
以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、筆者の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。
このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。
しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのことです。
しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな感じです。
このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。
そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。
よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。
つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。
通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。
しかし大企業でも潰れる会社はあります。
それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。
不動産業界の行動原理 嘘をついてでも成約至上主義に注意が必要
人が生きていくううえで最低限必要なものは「衣食住」といわれていますが、このなかの「住」の部分、つまりは住居の必要を満たしていくためには、不動産業界つまりは不動産屋とかかわりをもたなければなりません。
このどうしてもかかわりを持たざるをえない不動産屋ですが、昔から「詐欺まがい」ともいえる商法で儲けているとささやかれてきました。
筆者も物件オーナーなので気になることではありますが、例えば「土地活用」を謳い文句にして、多くの建設会社が地主にアパートやマンションを売り込んできましたが、賃貸住宅経営に伴うリスクの説明を告知されることもなく物件オーナーになって、のちほど「○○建設」に騙されたと訴えるオーナーさんは少なくありません。
さらに賃貸住宅の部屋探しの時にも、不動産屋はなんとか成約させるために、不都合な情報は隠しておいて成約させようとすることでも知られています。
また詳細な事は知りませんが、分譲マンションの売買においても不動産屋、しかも一部名前の知れた大手の不動産販売会社においても、平然と「ウソ」をついて、売買を成立させ儲けている会社もあるといわれています。
「ウソも方便」と言う人もいますが、こうも不正直な商法が横行すると、不動産業界全体への信用が失墜し、従業員の新規採用でも本当に優秀な人材が集まりにくくなっていくことでしょう。
いい部屋でんきで失敗の大東建託 今度はガスパルで巻き返し？
電力自由化によって、これまでは電気事業に様々な事業者が参入できるようになりました。
そして消費者も、電力会社を選べるようになりました。
競合する電力会社のなかで、消費者にとって、より有利な会社を選ぶことができるのは消費者にとっては良いことです。
筆者も以前のことですが、これまでは地元は関西電力でしたが、他社にのりかえることを検討しました。
いちおう筆者も小規模ながら大東オーナーで、しかも大東建託パートナーズの管理の住居に住んでいるので、いい部屋でんきにしようかと思い、いい部屋でんきのサイトから申込を行おとしたところサイトでは
「現在新規受付ができない」
となっていて
「何これ」
と呆れてしまいましたが、その後しばらくして、いい部屋でんきは全面的にサービスを取りやめることになりました。
顧客獲得で失敗したわけではなく、あくまでも大東エナジーの問題でということのようですが、結果的には事業としてやっていくことが大変だったようです。
そこでlooopでんきに加入することにし、2年後に、エネオスでんきにさらに替えることにしました。
こんなにも、コロコロ電力会社を替える人って、電力会社にはありがたくない顧客なのかもしれません。
ビレッジハウスを運用する米ファンド レオパレス21支援の狙いは？
ダッチロール状態だったレオパレス21を支援したソフトバンク系の米ファンドですが、ファンドの巨額投資のおかげでレオパレス21そのものは経営破たんを免れることになりました。
ところでこの米ファンド、フォートレス・インベストメント・グループという名称のグループですが、レオパレス21に巨額な資金を投じるだけのメリットがあるのでしょうか。
近年はこの件に関するニュース記事をしばしば目にするようになりました。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
そして実際的にレオパレス21を支援する具体的なメリットとは？
その1つには
今でも50万戸以上の管理戸数がレオパレス21にはあるというてんです。
管理戸数そのものは最大手の大東建託グループの半分といえども、かなりの規模です。
この50万戸のアパートをうまくいかせれば収益が得られるという計算があるのでしょう。
さらにこのフォートレス・インベストメント・グループは日本でビレッジハウスという賃貸住宅を運営しています。
現在のところビレッジハウスの管理戸数は約10万戸なんだそうですが、今後レオパレス21の管理戸数を合わせると、60～70万戸になるのです。
つまりは2種類の賃貸住宅を運営することによって相乗効果が生じることをもくろんでいるのではないかと言われています。
地元にあるかもしれない信頼できる昔からの不動産の店舗
積水ハウスの施工管理のシャーメゾン。
積水ハウスの住宅などは、前もって工場などで作られたパーツが、住宅の現場で組み立てられる方式になっているようですが、そのためか住宅の品質そのものは、他の場所のものとほとんど差がなく、しかも短い工期で住宅が建つようです。
他の大手メーカーの住宅でも同じような方式で建てられることがあると思います。
ですからハウスメーカーを選ぶことは重要になってくると思いますが、一方でマンションの購入や売却などの不動産取引になると必ずしもメーカーの選択を間違えなければ大丈夫というわけではないようです。
例えば財閥系の不動産屋もあれば、最近はネット系の不動産屋もあるようですが、あの不動産屋は財閥系だから間違いないとは言えないのです。
というのも不動産取引は担当者の個人の能力によるところが大きいからです。
ですから同じ不動産屋さんでも担当者の良し悪しによって得したり損したりすることがあるのです。
能力のあるいい担当者に当たればラッキーといったところなのでしょう。
このてんで穴場的存在なのが地元の不動産屋といわれています。
地元の不動産屋といっても、どこでも良いというわけではなく、地元では老舗的な存在で、お店も小奇麗で、数人ほどの従業員がおり、物件の更新もこまめに行っている所が良いともいわれています。
賃貸住宅業界の巨人 UR賃貸住宅が宣伝攻勢！！
UR賃貸。管理戸数は大東建託に次いで多い。
賃貸住宅業者にとっては最も、忙しい季節は春です。
そうです、1月～４月は最も入居者の多い時期でもあり、賃貸住宅業者が一番力を入れる時期です。
こういったなか、新聞広告の中、UR賃貸住宅の広告が入っていました。
分譲マンションや戸建て住宅の広告はしばしば入っていますが、UR賃貸住宅が新聞に広告を入れるのは珍しいなあと思いました。
それにしても最近はネット上でもUR賃貸住宅の広告がしばしば目に留まります。
まさに宣伝攻勢です。
しかもフリーレントのサービス、まずは最大家賃２カ月無料。
さらに対象物件に限り、子育て割りとして９年間最大２割の家賃割引をはじめとした、さまざまなキャンペーン家賃も提供されています。
ところでこのUR賃貸住宅、準国営住宅のようなもので、管理戸数は約７５万戸です。
管理戸数では大東建託の１００万戸に次いで２位ですが、居住者については２００万人となっており、居住者数のみでは大東建託の居住者数よりも多いかもしれません。
まさに最大クラスの賃貸住宅です。
しかし現在は民間の賃貸住宅と比較して、さほどメリットがあるわけではないようです。
家賃も民間と同じようですし、最近では入居者斡旋のために民間の賃貸住宅会社もあれたやこれやと、いろいろな入居者向けサービスを揃えてきていますので、あえてUR賃貸住宅を選択する必要もないようです。