賃貸住宅申込んだものの契約にいたらないことがしばしば生じている
時々ですが、いい部屋ネットの入居者募集物件のページを見て感じるのは、入居申込をしていながらも、何らかの事情で入居にまでいたらないケースが生じていることがあります。
なかなか空室が埋まらなくなっているなか、入居申込が入ると、自分の物件が認められたかのような感じがして、物件オーナーとしてはうれしいものです。
しかしその後、しばらくして何らかの事情で入居にいたらなかった場合はガッカリです。
実は小規模マンションオーナーの筆者も
「入居申込が入った しかし数日後に取り消し？」
という記事で書きましたが、筆者の物件にも、なかなか入居者が決まらなかったものの、ようやく入居申込が入ったと思ったら、数日後に入居申込が取り消しになるということがありました。
そしてどうも、今はそのようなケースが、時々生じています。
なぜなのでしょうか。
考えられることがらとしては、生活が多少苦しくなり、住んでいた住居をあきらめて、他の賃貸住宅の入居を申込んでみたものの、審査で落とされてしまったという可能性はあります。
この入居審査ですが、普通の人で収入に見合った申込ならば、審査で落とされることはないのですが、減収になった状態での申込となると、難しいのかもしれません。
お部屋を探しにおいて入居するまで来店不要の物件がある どんな手順で入居する
インターネットが普及することによって、最近では自宅で仕事をするテレワークやまた学校での授業もスマホやパソコンで受けることができるようになりました。
コロナウィルスなどの感染対策として、人の多い場所を避けることも意識されている時代、このような事柄は一層有効な手段といえます。
ところで賃貸住宅の場合も、インターネット技術をフル活用することで日々進歩しているように思われます。
例えば急遽、単身赴任が決まると赴任先の住居を探すのが面倒になってきます。
というのもこれまでは赴任先の不動産屋さんに行って物件を探すというスタイルが昔のスタイルでした。
しかし最近ではインターネットを活用して、来店しなくても物件を探し入居までできるというスタイルが広まっているように思います。
このてんでは大東建託リーシングなどの大手の不動産会社が積極的に導入しています。
そしてレオパレス21も来店不要のサービスを行うようになりました。
このてんで新建ハウジングの2020/2/12の「レオパレス21、来店なしでの賃貸入居可能に」という記事によると
レオパレス21（東京都中野区）は2月12日、同社管理の賃貸住宅の非対面での鍵渡しの開始を発表した。既に来店せずに賃貸契約ができるようになっており、スマートロックシステム設置物件は契約に関する手続きが全て非対面で済むようになった。
レオパレス21、来店なしでの賃貸入居可能に | 新建ハウジング (s-housing.jp)
と書かれています。
賃貸住宅のお部屋探しではお部屋の選び方が男性と女性とでは違う？
物事を選択する時に、人間の心理としては無難な選択をすることが多いように思われます。
例えば自家用車の色を選ぶ時に、白とかグレーといった、おとなしい色を選ぶ方が多いかもしれません。
どちらかといえば色については女性よりも男性のほうが、無難な色を選ぶ傾向が強いように感じます。
というのも女性のほうが赤系などの色の自家用車を選ぶ傾向があるからです。
あるいはスマホや携帯電話でもデズニィー柄の機種を選ぶ男性はほとんどいないでしょう。
しかし女性の場合はデズニィー柄の機種を選ぶ方が少なくありません。
機能やスペックよりも見た目といったところです。
一方で賃貸住宅物件にも、だれからも嫌われないような、言ってみれば無難ともいえる物件が多くあります。
外壁の色は白かベージュ、グレーといった色で、これといった特徴があるわけではありません。
しかし基本的な設備は整っており、家賃も周辺相場の範囲となると、機能やスペックで選ぶ傾向がある男性には選ばれやすいかもしれません。
それはそれで問題があるわけではありませし、それで高い入居率を維持しているならば、それで良いのかもしれません。
しかし一般的な傾向としてですが、無難であまり特徴のない物件の場合は、だれからも嫌われないかもしれませんが、入居率では苦戦する傾向にあると言われています。
なぜでしょうか。
入居前の内覧でしっかりと確認すべき事柄とは？後悔しないためにも
賃貸住宅のお部屋を賃借するにしても
マンションを買って購入するにしても
あるいはアパートオーナーになってアパートを建てるにしても、入居したり、アパートをオーナーに引き渡す前に
必ず内覧する機会があります。
この内覧の機会、けっこう重要な行事で、この時点で不良な部分を見つけるならば、多くの場合、無償で改修工事を行ってくれます。
入居前の内覧は重要なイベント。
ではどのようなてんに注意を払うことができるのでしょうか。
①壁や柱。
壁にはクロスなどがされていると思われますが、湿気のために腐食や剥がれ、カビがないかどうかを調べることができます。
また柱については不自然に傾斜していないかどうかを注意いたしましょう。
②床
フローリングに目立つ割れがないか、畳の場合、腐食やカビがないか調べます。
また実際に歩いてみて、大きく沈んだり、異様な音がしたりしないか、そして床が大きく傾斜していないかをチェックしてみると良いでしょう。
壁にしても床にしても、簡単に改修できることもあれば、改修困難の場合もあります。
その場合は入居を断念したほうが良いかもしれません。
③天井
水染み等。
水染みがある場合、屋根が腐食している可能性があり、大雨の時に雨漏りする可能性があります。
窓からの眺めも家賃に影響するしかも眺めは変化することも
以前ですが兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。
海側の部屋のほうが料金が高いのです。
というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。
そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。
ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。
賃貸物件や分譲マンションでも同じです。
例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。
その要因の１つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。
逆に１階部分が最も人気がないので、１階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。
さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。
これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。
ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。
眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。
お部屋探し 収容能力が乏しければトランクルームを借りる費用もかかる？
アパートマンションを建てるにさいし、あるいは部屋を借りるにさいして見落とすことのできない事柄の１つに収納能力があります。
つまり賃借した部屋にどれくらい荷物を部屋の中に納めることができるかについても考慮する必要があります。
例えば筆者の知人に生活保護者の知人がいますが、彼の住居の家賃は20000万円でした。
当然、収納能力に乏しい部屋で荷物をすべて部屋に入れることができず、近くのライゼボックスのトランクルームを借りて荷物を入れていたようです。
トランクルーム月額賃料が10000円ぐらいでしたので、合計で30000万円の賃料がかかっていました。
やがて、その住居の取壊しのために彼は引っ越すことになりますが、次の住居は家賃38000円の住居です。
しかし今回の住居は先回よりも、ずっと広いスペースの住居なので荷物をすべて賃借部屋に入れることができました。
よってトランクルームは解約することができ、家賃38000円も自治体に負担してもらえるので、実際の負担額は0円になりました。
つまり家賃が安くても収納能力が不足している部屋ならば、結局はトランクルームを借りるなどして余分な費用がかかるのです。
賃貸住宅の入居者募集が始めるまえになぜか入居申込が入る？
賃貸住宅において入居者が退去していくのは、しばしば生じることです。
入居した入居者がいつまでも入居し続けるということは多くありません。
例えば、仕事の転勤や、住宅の購入、あるいは結婚を機に退去していきます。
筆者の小さなマンションでも、11月に退去届けがありました。
11月末までに退去予定です。
この11月退去は賃貸住宅経営視点からは良いタイミングの退去といえるかもしれません。
というのも賃貸住宅入居の需要が最も高くなるのが1-3月の期間だからです。
筆者の小さなマンションもこの時期に空室が埋まるということがしばしば生じてきました。
ところで筆者の小さなマンションは大東建託パートナーズが管理していますが、通常であれば、退去届けがだされてから1週間程度で、入居者募集が開始されます。
ホーム – 大東建託パートナーズ (kentaku-partners.co.jp)
この場合、入居者がまだ退去していなくて入居していてもです。
おそらくは他の不動産管理会社でもこのてんは同じだと思いますが。
今後の流れとしては、退去後しばらくしてから原状回復工事が行われてから次の入居者が入居できるようになります。
11月末までの退去となると、12月中に原状回復工事が行われて、12月末までには次の入居者が入居できる状態になることでしょう。
ところで今回のケースで異例だったのは、1週間が経過しても入居者募集が開始されないのです。
大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・
インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。
質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。
それに対する返答は、「３０年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。
ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。
空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに１つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・
正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。
地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。
さすが常時９５％以上の入居率を維持し続けている大東建託です。
しかし四国の市街地で１つの建物が気にとまりました。
築２年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。
なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・
賃貸住宅内見の時こそ不動産屋スタッフの腕のみせどころ しかし・・
昔は賃貸住宅の部屋を探し、入居するためには、まずは不動産会社に行き、不動産会社のスタッフに希望条件にかなった物件を探してもらい紹介してもらい、紹介してもらった物件をスタッフとともに内見しに行くというのが、ごく普通のスタイルでした。
この時に、入居希望者が内見によって、お部屋を決めてもらうかどうかは、スタッフの腕にかかっているとも言われています。
公益社団法人全日本不動産協会のウェブサイトにもこのてんについて
入居申込に重要な「内見」
入居申込、そして成約へとつなげるために「内見」は大切です。内見時のちょっとした工夫が入居申込への確率を高めてくれるのですが
内見の工夫で入居申込の確率を高める – 公益社団法人 全日本不動産協会 (zennichi.or.jp)
と書かれているとおりです。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
具体的には不動産屋のスタッフが、できるだけお部屋の魅力について魅力的に説明し、内見の滞在時間が長いほど、入居申込の確率が高くなっていくと言われています。
それでお部屋の仲介をどれだけして、なんぼの不動産屋にとっては、内見というのは極めて重要な業務です。
しかし今の時代、特にネット環境がますます充実していくなか、内見をしなくても入居申込をする方が急増しているようです。
小規模マンションオーナーの筆者も実感している事柄です。
賃貸住宅のお部屋探し 内覧をきちんとしていたほうが良いのはなぜか？
最近は、わざわざ入居したいお部屋の内覧をしなくても、インターネットの入居者募集のサイトや不動産会社の店舗で、お部屋の写真を見たり、またお部屋のビデオを見ることができるようになり、それで入居を決める方も少なからずおられます。
内覧をしないで賃貸契約を結ぶのです。
もちろん物件オーナーにしてみれば、入居募集をしているお部屋が募集家賃が下がる前に、早々と入居者が決まるならば、家賃収入がその分、多くなりありがたい事柄です。
しかし入居者視点からすると内覧をしないで、入居することはやめたほうがいいという方も少なくありません。
というのも内覧しないで入居したものの
後悔している方
も少なくないからです。
では入居前の内覧をする時にどんなてんをチェックすることができるのでしょうか。
それは主に内覧でしか知ることの出来ない事柄をチェックしてみることができます。
それには幾つかありますがまずは
窓を開けて外の眺めを見てそして匂ってみましょう。
外を眺めてみると、すぐそばに工場が見えて、工場からの鼻を衝くような臭いがしないでしょうか。
他にも悪臭となる要因はあります。
そのような悪臭が気になるでしょうか。
また窓から見える景色には特に問題がないでしょうか。