小規模マンションオーナーの日記


1月 24, 2023

賃貸住宅探し お部屋の内見をしないで決めてしまう場合も多くなってきた


昔は賃貸住宅の部屋を探し、入居するためには、まずは不動産会社に行き、不動産会社のスタッフに希望条件にかなった物件を探してもらい紹介してもらい、紹介してもらった物件をスタッフとともに内見しに行くというのが、ごく普通のスタイルでした。

この時に、入居希望者が内見によって、お部屋を決めてもらうかどうかは、スタッフの腕にかかっているとも言われています。

公益社団法人全日本不動産協会のウェブサイトにもこのてんについて

入居申込に重要な「内見」
 入居申込、そして成約へとつなげるために「内見」は大切です。内見時のちょっとした工夫が入居申込への確率を高めてくれるのですが

内見の工夫で入居申込の確率を高める

と書かれているとおりです。

大東建託パートナーズ管理のマンション。

具体的には不動産屋のスタッフが、できるだけお部屋の魅力について魅力的に説明し、内見の滞在時間が長いほど、入居申込の確率が高くなっていくと言われています。

それでお部屋の仲介をどれだけして、なんぼの不動産屋にとっては、内見というのは極めて重要な業務です。

しかし今の時代、特にネット環境がますます充実していくなか、内見をしなくても入居申込をする方が急増しているようです。

小規模マンションオーナーの筆者も実感している事柄です。

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1月 13, 2023

住まいの選択で鍵となるのはエリアと身軽さ?ということは賃貸のほうがベスト?


人が生きていくうえで必要不可欠なのが衣食住です。

このてんで「住」についてが、最も慎重さが求められるかもしれません。

 

ところで住まいの選択について、ある経済誌の記事によると、大手不動産会社の重役のコメントが載せられていました。

大手不動産会社の重役ということですから、住まいについてのプロとも言える人で、しかも住まい選択の様々なケースも熟知しておられるものと思われます。

そしてその方の住まい選択で重要として指摘されたのが

どのエリアにするか

というてんと

身軽さ

をあげられたそうです。

大手不動産会社の方ということで、とにかく戸建て住宅やマンションを買うということを言うかと思うかもしれませんが、そのようなことは言われなかったのは意外なことです。

しかし筆者も、この見方には納得がいきます。

 

ところで住まい選択で、どのエリアに住むかを選択することの重要性があげられたのは、やはり比較的リーズナブルな価格でマンションや戸建て住宅を郊外で買ったものの、だんだんと長い通勤時間がしんどく感じるようになってくること、また生活をしていくうえでも、病院が近くにないとか、買い物が不便といった都心部や都市近郊よりも利便性で劣ることが、その理由のようです。

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12月 22, 2022

宅配ボックスをあてにしたお部屋探しをするこのデメリット


近年の賃貸住宅の人気設備といえば、調査する会社によって結果は多少異なりますが、だいたいインタネット無料、宅配ボックス、防犯カメラがあげられます。

このうちインターネット無料と防犯カメラは今後も必要性が増していくことでしょう。

というのもインターネットそのものはテレビと同じように、各家庭で必要不可欠な設備になっていくと思われますし、防犯カメラも犯罪抑止の観点からしても必需性が高まっていくことと思います。

ところで微妙なのが宅配ボックスです。

たしかにネット通販の普及とともに宅配ボックスの必要性は高まりました。

最近の新しい賃貸住宅では、多くの場合、宅配ボックスが備わっていますし、お部屋探しをネット検索で行う場合も、宅配ボックスのあるアパートやマンションのお部屋のなかで探すということもあるようです。

なので入居率の向上のために、宅配ボックスを設置するようになった築古の賃貸住宅もあります。

 

ところで先日のことですが、用事であるワンルームマンションを訪問しました。

オートロックのマンションでエントランスに宅配ボックスがあります。

しかし物件管理会社がエントランスの目立つ場所に以下のような張り紙を赤字でしていました。

それは「宅配ボックスが満杯になって使えないことがあるので、速やかに荷物を持って行ってください」というものです。

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11月 14, 2022

賃貸住宅 新築ならではのリスクもある 築年数よりもメンテナスが重要?


アパート画像

大東建託パートナーズ管理アパート。高い入居率を維持している。

アパートマンション事業では、当然のことですが借り手がいなければ話になりません。

では30年40年と古くなった物件はもう借りてがほとんどおらずもう事業にならないということでしょうか?

確かにそう言われる方もおられます。

例えば部屋を探している時に築年数を判断材料にしている方も少なくないと思います。

全く同じような物件があった場合、築年数のみが異なるならば、普通は築年数の新しいほうを選ぶのではないでしょうか。

しかしアパート事業の実績のある方の見方は、築年数よりも、メンテナンスの程度のほうが重要だと言うのです。

つまり築年数が30年超でも、きちんと手を入れてさえいれば大丈夫だというわけです。

もちろん建物の資産価値や家賃は新築の時のようにはいかないと思いますが、アパート事業としてはしっかりとやっていけるというのです。

筆者の近隣物件でも、木造造りであれ、RC造りであれ30年超の建物はあります。

そしてメンテナンスがしっかりと行われている物件は空室が多いということはありません。

また新築であればすべて良いといわけではありません。

むしろ新築であるがゆえのデメリットもあります。

 

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7月 14, 2022

賃貸住宅への入居を決めるさいにきちんと内覧していたほうが良い理由

庭園画像

最近は、わざわざ入居したいお部屋の内覧をしなくても、インターネットの入居者募集のサイトや不動産会社の店舗で、お部屋の写真を見たり、またお部屋のビデオを見ることができるようになり、それで入居を決める方も少なからずおられます。

内覧をしないで賃貸契約を結ぶのです。

もちろん物件オーナーにしてみれば、入居募集をしているお部屋が募集家賃が下がる前に、早々と入居者が決まるならば、家賃収入がその分、多くなりありがたい事柄です。

しかし入居者視点からすると内見をしないで、入居することはやめたほうがいいという方も少なくありません。

というのも内覧しないで入居したものの

後悔している方

も少なくないからです。

では入居前の内覧をする時にどんなてんをチェックすることができるのでしょうか。

 

それは主に内覧でしか知ることの出来ない事柄をチェックしてみることができます。

それには幾つかありますがまずは

窓を開けて外の眺めを見てそして匂ってみましょう。

外を眺めてみると、すぐそばに工場が見えて、工場からの鼻を衝くような臭いがしないでしょうか。

他にも悪臭となる要因はあります。

そのような悪臭が気になるでしょうか。

また窓から見える景色には特に問題がないでしょうか。

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6月 10, 2022

賃貸住宅の入居審査 どんな場合に落とされるか?

花画像

アパートやマンション大家の心情としては満室状態であり続けてほしいと思うものです。

だからといって、だれかれと入居を許すとなると、後々トラブルが生じます。

最近はほとんどが入居斡旋から入居審査を不動産管理会社が行っています。

そしてこの入居審査ですが、不動産管理会社独自のマニュアルにしたがって行っています。

基本的には

家賃滞納リスクがあまりない人、他の入居者等に迷惑をかけることがない人

が入居が認められる基準となる事柄です。

では具体的にはどのようなケースでは審査に引っかかるのでしょうか。

まず家賃ですが収入の3割までといわれています。

具体的には月収が30万円ならば家賃は9万円までということになります。

それ以上の家賃となると家賃滞納リスクのがあるとみなされるようになります。

さらに安定収入という視点からするならば、大手企業のサラリーマンや公務員は◎、派遣社員やフリーターは審査が厳しくなるという傾向があります。

また水商売の場合も審査が厳しくなるようです。

水商売の場合は収入面での安定性に問題がある場合もありますが、生活パターンが他の入居者と異なることから、騒音トラブルが起きる可能性があることで嫌われるようです。

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5月 13, 2022

賃貸住宅お部屋探し VR内覧だけでは十分といえない理由

バラ画像

最近ですが、時々不動産テックという言葉を耳にするようになりました。

この不動産テック、その意味は不動産とITの組み合わせによるサービスのことのようです。

実際のところ、不動産テックですが、賃貸住宅サービスにおいても活用の幅が広まっています。

例えば昔は、お部屋探しをする場合は、住みたいエリアのなかにある不動産屋さんを何件も行ってお部屋探しをしたものです。

それが今ではインターネットの入居者募集サイトを綿密に調べたうえで、関心のある物件を見つけたならば、その物件を扱っている不動産屋さんに行って、その後に内覧をするという方法が主流になっているように思われます。

ですから昔は不動産屋さんの賃貸物件を仲介する店員さんの裁量や能力によって、入居者が決まるかどうかが大きく左右されていたものですが、今ではインターネットの入居者募集サイトにおいて、どれだけ注目されるか、あるいはアピールできるかが入居者が決まるかどうかの第一歩となるように思われます。

しかも最近はインターネットの入居者募集サイトからもVRでお部屋の内覧ができるようになっています。

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3月 23, 2021

インターネット無料のお部屋が一番人気 しかし5Gが普及するとどうなる?

マンション画像

近年はネット環境というのが生活していくうえでは必須の事柄になっています。

多くの方が、仕事や日常生活においてネットを利用しています。

なので当然ですが、自宅においてもネットを自由に使える環境にしている家庭は少なくありません。

大東建託パートナーズ管理のマンション。

ところで、このてんでEconomic News2021/3/21の「引っ越しの春。賃貸物件選びの決め手となる、最新の「人気設備」とは?」という記事には

全国賃貸住宅新聞社では毎年、全国の不動産管理会社へのヒアリング調査を集計した「入居者に人気の設備ランキング」を発表しているが、その中の「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10」で、単身者向けの1位は「インターネット無料」、2位は「エントランスのオートロック」、3位「宅配ボックス」となっている。一方、 ファミリー向けでも1位は「インターネット無料」だ    

引用:http://economic.jp/?p=92419(アクセス日2021/3/22)

と書かれていました。

このように、入居者に人気の設備ランキングでは、単身者向けもファミリー向けも、「インターネット無料」が1位となっています。

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