日本銀行が政策的に金利を上げるのが難しいのはなぜ？
最近は日本銀行の金融政策になんら変更のない時が続いています。
一部の見方では低金利が続いているために、とりわけ銀行の収益力が落ち、危険水位に達しつつあるので、銀行救済のためにも、多少金融政策の変更があるのではないかといった推測もありましたが、日本銀行は動きません。
どうやら政府日銀は銀行には、この低金利時代を合併や他の収益源を確保するなどして自助努力で乗り切ることを期待しているとの見方もでています。
りそな銀行。
ところでアパートマンションオーナーも多くの場合、銀行からのアパートローンによってアパートマンション経営を行っていますので、
金利が抑えられていることはありがたいことです。
もしも金利が上がるならば、キャッシュフローなどが悪化し、アパートマンション経営の見直しなどを行わなければならないかもしれません。
しかしなぜ今の時代、政策的に金利を上げるのが難しいのでしょうか。
様々な理由が考えられますが、金利が上がれば国債金利も上がることになり、一層の借金を国が背負うことになるからです。
仮に１０００兆円の国債の１%金利が上がるとすると１０兆円の利子が増えることになります。
それはまさに避けたい事態でしょう。
政策的に金利を上げるのは容易ではないということです。
ローン金利 銀行との金利交渉で再度下げてもらえる
以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。
その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。
そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。
実は２年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。
そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。
すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。
それから数日後に、支店長と担当者が来られました。
ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。
どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。
アパートローン審査が厳しくなっている どんな場合ならば融資してもらえる？
最近は、銀行の不動産融資への姿勢が、めっきり厳しくなったと言われています。
そのことを反映してか、建設会社との建築契約までいっても、銀行からの融資がなかなか承認されないために、着工できないというケースも少なくないようです。
ところで私個人は、銀行がなかなか不動産融資を承認しないのは、賃貸住宅経営の実績のない、新参の個人の事業者さんではないかと考えていました。
その一方で、不動産投資や賃貸住宅経営の実績があり、銀行への返済もきちんと行っている場合には、銀行の融資姿勢はこれまでと変わらないと思っていました。
私がアパートローンを借りている、りそな銀行の渉外担当者に、そのことを尋ねてみると、渉外担当者の答えは「これまでの実績があると、これまでどおり、お貸しますよ」という答えでした。
ですから実績があり銀行への返済も、きちんと行えている個人の事業者さんへの融資姿勢は変わっていないと思っていたのです。
しかし日本経済新聞の2019/7/23の「不動産 過熱の代償(1) サラリーマン大家に試練 」という記事を読んでいると、必ずしもそうではないんだというてんに気づかされました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47621470S9A720C1EA1000/?n_cid=DSREA001（アクセス日2019/7/25）
りそな銀行が店舗の営業体制を変更 顧客にはわかりにくい変更
りそな銀行といえば、都市銀行でもあり、信託機能も付与されている他の都市銀行にはない特別な銀行です。
ただ他の都市銀行と比較して、明らかに見劣りするのは、海外業務です。
なので、国内での事業に力を入れていますので、都市銀行のなかでは比較的、個人顧客を重要視してくれる銀行なのではないかと思います。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
それで、一時期は国内でのアパートローンにも、かなり力を入れていた時期があります。
そして、りそな銀行のアパートローンは、変動金利でローン金利を1%台に抑えられており、長年の取引で信用してもらえるようになると、金利交渉を行ってローン金利を0.5～1.0%にしてもらうこともできます。
なので個人の賃貸住宅オーナーにとっては、とてもありがたい銀行です。
ところで、このりそな銀行ですが、営業体制を大きく変えているようです。
具体的には、１つの市にりそな銀行の支店が３つあるとします。
これまでの形態は
A支店 窓口業務 営業（渉外担当）
B支店 窓口業務 営業（渉外担当）
C支店 窓口業務 営業（渉外担当）
というものでした。
それを今後は
A支店 窓口業務
B支店 窓口業務 営業（渉外担当）
C支店 窓口業務
といった形態にしていくんだそうです。
ローンの事業は信託銀行にとっては副業？三菱UFJ信託は撤退
銀行といえば預金などで集めた資金を、貸出すことによって収益を得るというのが、通常の姿です。
ですから住宅ローンやアパートローンさらには企業への融資を行う会社なわけですが、とりわけ住宅ローンには力を入れてきました。
以前に書いた記事
でも取り上げましたが、銀行にしてみれば融資の拡大求めているものの、過剰に融資すると自己資本率が低下していくというリスクが生じます。
しかし住宅ローンについては特別なルールがあり、住宅ローンの融資額を増やしても、自己資本率の低下は限定的になるというルールがあるので、とりわけ住宅ローンには力を入れているそうです。
一方で信託銀行となると銀行業務も行いますが、しかし主な業務は、顧客の現金、株や債券などの金融資産、不動産などを預かり、管理、運用を行う会社のことです。
ですから信託銀行にしてみれば融資業務は副次的な業務となるのでしょう。
ところで２０１７年１０月３０日の日経新聞には
三菱ＵＦＪ信託、新規住宅ローン撤退 18年４月
という見出し記事がのせられていました。
あの三菱UFJ信託銀行が来年春以降、住宅ローンの新規受付を行わないというのです。
ローンの返済額の許容範囲とは
銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。
一般に住宅ローンの場合は収入の30～35%以内の返済額が理想的と言われています。
ということは年収が500万円ならば、500×0.35＝175
年間の金利分を含めた返済額は175万円。
つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。
ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。
例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は
500×0.3＝150
年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。
ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。
これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。
それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。
フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。
例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。
ソフトバンク系の米ファンドの貸出金利が驚異の14.5%？
事業者にとって銀行からの借入金は必須なものです。
私も小規模マンションオーナーですが、銀行からの借入金があります。
そして銀行とは上手につきあい、不動産賃貸業を安定させたいと考えています。
ところで銀行からお金を借入れると、ローン金利がかかりますが、不動産賃貸向けの場合では、今は0～3%ぐらいではないでしょうか。
変動金利で借入れているならば1%前後も珍しくないのではないかと思います。
レオパレス21のアパート。
ところで、経営破たんの危機に直面したレオパレス21ですが、ソフトバンク系の米ファンドの資本投入により、経営破たんは回避できました。
しかし米ファンドも、巨額の資本を投入したからには、その見返りを求めてきます。
その見返りとは何でしょうか？
このてんで財経新聞2020/11/27には「ソフトバンクG傘下企業が「レオパレス21」に求める14.5%の貸出金利、支援と呼べるのか?」という衝撃的なタイトル記事が掲載されていました。
その記事によると、レオパレス21は総額572億円の拠出を受けたものの、そのうち300億円は新株予約権を付した融資となり、その金利は14.5％だというのです。
個人の賃貸住宅オーナーで、アパートローンの金利が14.5%だとすると、おそらくは家賃収入の多くが金利分の支払いにあてられることになり、賃貸住宅経営は火の車状態になってしまいます。
三井住友銀行が銀行業界ではトップクラスの平均給与
小規模ながらもマンションオーナーをやっていると、アパートローンを借りている銀行員とは、親しくなっていくものです。
そして、この担当の銀行員、給料をどれぐらいもらっているのかなあと考えてしまうこともありますが、もちろんそのような事柄を尋ねことはありませんし、銀行員のほうから話すこともありません。
ところでビジネスジャーナルの２０１７年８月７日の記事に、日本の銀行の給料ランキングが掲載されました。
このランキングを見るまでは、ランキング上位は都市銀行が独占しているんだろうと思っていました。
では最も平均給料が高い銀行はとなるとビジネスジャーナルの「高額平均給与・銀行ランキング公開…トップは三井住友、38歳未満でも814万円」という記事によると
三井住友銀行 ８１４万８０００円
（最終閲覧日2018/4/21）
となっています。
この結果はわかるような気がします。
というのも昔は住友銀行といえば、仕事のノルマが厳しく、大学卒の行員の半数程度が、ついていくことができずに辞めていくことで知られている銀行だったからです。
支店長クラスでも自殺者がでるほどの厳しい銀行といわれていますから、当然、行員として残っているのは仕事ができる行員のみで、おのずと平均給与も高くなって当然です。
もちろんあれから、さくら銀行と合併し、多少は銀行の体質も変わったのかもしれませんが。
住宅ローン金利はなぜ優遇されている？アパートローン金利よりも低い
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％とがぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティで0円
梅雨が明け暑い夏になりました。
となると必需品となるのはエアコンです。
市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。
私もそうしています。
ところでエアコンですが、寿命があります。
だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。
アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。
ところで
という記事には
大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を２０１５年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は１回につき４万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。
と書かれていました。