小規模マンションオーナーの日記


6月 11, 2024

債務は善という理論 返済ができているならば問題ない?


最近は経済学の理論でMMT理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。

この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると

現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。

引用:現代貨幣理論 – Wikipedia

と書かれています。

一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、

 

この理論、現代貨幣理論とも言われていますが

つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。

たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。

金利が急騰することもありません。

ハイパーインフレにもなりません。

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5月 11, 2024

正しくない仕方で賃貸住宅経営のための資金を金融機関から借りると


フラット35と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。

詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。

ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。

近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。

さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものです。

ところでこの朝日新聞が今度はフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載したことがあります。

以前の記事ですが

朝日新聞2019/5/4の「フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には

1%程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット35」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。

引用:https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02(アクセス日2019/5/4)

と書かれています。

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5月 05, 2024

住宅ローンよりもアパートローンの金利が高いのはなぜ?


パートマンション経営のために借りるローンは一般にアパートローンといいますが、住宅ローンとは多少異なります。

どのように異なるのでしょうか。

 

アパートローンのほうが金利が高い

住宅ローンよりもアパートローンのほうが金利が高くなります。

住宅ローンが0%台も珍しくないのに対してアパートローンは高めに設定されます。

なぜでしょうか?

 

アパートローンは事業性ローンになるからです

事業性ローンになりますので、支払われた利息は不動産経費として計上することができます。

 

さらに

銀行にとっては住宅ローンのほうが貸し出したい

銀行にとっては一定の自己資本率を維持することが求められます。

そして融資すれば、それだけ資本を減少させることになります。

例えばアパートローンとして1億円融資すれば、1億円の資本を減少させることになります。

ところが住宅ローンについては例外で、デフォルト率が低いとみなされているために、1億円の融資をしても3500万円の減少にしかならないそうです。

つまり自己資本率の維持に苦しむ銀行にしては、事業性融資をドンドン行うよりも、小口ではあっても住宅ローンのほうをドンドン行いたいというのが本音なのです。

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5月 04, 2024

店舗のないネット銀行のメリット ローン金利が低い


昔は住宅ローンを借りるさいには、どの銀行から選ぶかとなると、まず最初に都市銀行、都市銀行がダメだったら次に地方銀行、地方銀行がダメだったら次に信用金庫といった法則のようなものがありました。

つまりはローン金利の低い順番であたっていくというのです。

しかし最近はその法則がに変化が生じているようです。

というのも基本的に店舗も通帳もない

ネット銀行の金利が最も低い

というケースが多くなっているのです。

多くの方が、インターネットをあたりまえのように活用している現代、ネット銀行、ネット証券そしてネット保険を活用する方も多くなってきました。

これらの金融機関の特徴は、店舗がないために事業にかかるコストが低く抑えることができるために、ローン金利を低く抑えることができますし、そして種々の手数料も安く抑えることができるといったメリットがあります。

またネット保険の場合は毎月支払う保険料を安く抑えることができるというメリットもあることでしょう。

都市銀行の一つりそな銀行の筆者の担当者も住宅ローンの金利においては、「ネット銀行にはかなわない」ということを言っておられました。

このようにどうしても生活上のコストを抑えたい場合はネット銀行を活用することには大きなメリットがあります。

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5月 03, 2024

銀行からの借入金の高額な金利支払いの負担を減らす方法


ローン金利、これはアパートローンにしても住宅ローンにしても借りているならば気になるものです。

例えばアパートローンを1億円借りて30年元利均等返済、そして金利1%前半とした場合、当初の金利の年額の支払い分は100万円を超えます。

つまりいかに多くの金利支払い分があるかがわかります。

ではどうすれば金利支払い分を減額させることができるでしょうか。5つの方法を取り上げたいと思います。

 

その1 頭金を多くし、借入金額をすくなくする。

この方法は比較的、お金に余裕のある方が取れる方法です。

結構な額の預貯金があるならば預貯金の幾らかを崩したり株式を売却したりしてそうすることができるかもしれません。

 

その2 借入期間を短くする。

借入期間が長いほど、結果的には金利支払い分が多くなります。

通常は30年や35年が一般的のようですが、20年や15年と短くするならば金利支払い分を少なくすることができます。

しかし毎月の返済額は大きくなるという面もあります。

アパートローンを借りている場合は銀行とのつながりを切らしたくないのと、相続税対策もあるので、銀行とはできるだけ長くつきあっていきたいものです。

よってアパート事業者には向いていない方法のように思います。

 

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4月 23, 2024

銀行のほうからローン金利を下げてくれることはまずありえない


以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。

その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。

そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。

実は2年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。

そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。

すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。

それから数日後に、支店長と担当者が来られました。

ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。

どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。

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4月 07, 2024

金利が低いりそな銀行からアパートローンを借りるためにはどうすればいい?

花画像

アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。

どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。

筆者も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。

しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。

一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。

なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。

とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。

 

筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。

金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。

 

つまりは都市銀行から融資をひく1つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。

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4月 03, 2024

エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティで0円

アパート画像

梅雨が明け暑い夏になります。

となると必需品となるのはエアコンです。

市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。

筆者もそうしています。

ところでエアコンですが、寿命があります。

だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。

アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。

ところで

大東オーナーには大東ワランティーサービスがある

という記事には

大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を2015年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は1回につき4万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。

と書かれていました。

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4月 03, 2024

生じると言われながら生じない日本国債の暴落 なぜ?

海画像

賃貸住宅オーナーがアパートローンなどを借りているならば、気になることは金利です。

とくに変動金利で借りているならば、金利の上昇に神経を尖らせていることでしょう。

 

そして金利上昇リスクの要因の1つに国債の暴落があります。

日本は国債大国で、万が一その国債が暴落すれば金利は急騰します。

 

そして近年、国債残高が右肩上がりで増加し、いずれは国債が暴落しそれに伴い金利が急騰するという意見が聞かれるようになりました。

ある人気番組の劇場版でしたか、国債暴落のXデーを仮定した映画も見ましたが、そういう映画を見ると本当に将来、国債が暴落するのではないかと考えてしまいます。

特にアパートローンを変動金利で借りていると国債暴落、金利急騰のシナリオは最悪のシナリオの1つです。

では本当に国債は暴落するのでしょうか。

 

あれから数年たちましたが、現実は国債は暴落してません。

銀行画像

三菱UFJ銀行。最大手の銀行。

ところで

日本全体の純資産は少なくとも2000兆円はある

とも言われています。

国債が投げ売りされない理由の1つは日本の土地、株、預貯金等のすべての純資産が少なくとも2000兆円はあるといてんにあります。

つまり1000兆円という膨大な借金があっても2000兆円という、しっかりとした担保資産があるのです。

 

また国債の多くは日本銀行が所有しています。

 

さらに国債の保有先ですが日本銀行の数十%以上をはじめ、国民年金資金、ゆうちょ銀行など公的色彩の強い機関が多くの国債を保有しています。

これらの公的な機関が投げ売りすることは考えにくいことです。

結論として、国際暴落そして金利急騰は当分は起こり得ないということになります。

 

しかし将来的には懸念すべきことがあります。

その1つは地価が年々下落しているというのです。

数年前までは1000兆円あったのが現在は850兆円程度まで下がっています。

つまり担保資産が目減りしているのです。

思い切った地価対策を政策的に行う必要があるように感じます。

 

もう1つの懸念事項は国債には償還期限があり、償還資金は基本的には税金で賄われているというてんです。

日銀などの公的機関は償還日が来ても継続して国債を保有することができますが、民間機関の保有の場合、どうしても換金したい場合に支払わなければなりません。

この場合は増税して換金資金を賄うのか、さらに国債を増発するのかという選択に迫られます。

 

いずれにしても国債暴落は起きないにしても異常な国債残高はいずれ、いずれどこかで帳尻を合わせなくてはならないということなのかもしれません。

 

追記:なぜか一時期は国債暴落のうわさが話題になっていましたが、今なぜかその話題が下火になっています。

日本の国債が、実際のところ暴落しにくいということに、多くの方が気づいてきたからでしょうか。

今でも、日本の国債は安全資産とみなされ、アメリカドルと並んで、市場が不安定な時は日本国債は買われています。

考えてみると、日本国債が万が一、投げ売られても日本銀行が、日本円で日本国債を買い支えることによって、日本国債の暴落を防ぐことができます。

ただし、その時のリスクは、日本円の市場価値が下がって、極度の円安になり、悪質なインフレが発生することです。

その時には、金利上昇を許容することによって、極度の円安やインフレを防がざるをえなくなるかもしれません。

ただ上記でも書きましたように、日本国債を大量に保有しているのは、日本銀行をはじめとする公的な機関ですし、日本の銀行や保険会社も多く保有しています。

それで公的な機関が国債を投げ売りすることは考えられませんし、国債価格が急落する場合には、日本政府が銀行や保険会社に国債を投げ売りしないように働きかけることも考えられます。

海外のヘッジファンドや機関投資家の保有比率に注意をしているならば、さほど心配することがないのかもしれません。

日本国債 – Wikipedia

 



3月 25, 2024

りそな銀行がやはりファンドラップを勧める!!資産運用として


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銀行も近年は多種多様な商品を揃えている。

筆者の父がマンションオーナーをやっていた時に、りそな銀行からアパートローンを借りるようになり、それからずっと、りそな銀行との付き合いがあります。

父がマンションオーナーをやっていた時は、時々父のもとに担当の銀行員が訪問し、銀行が提供するさまざまな商品を購入していました。

父が亡くなってマンションオーナーを引き継いだ後は筆者のもとに担当の銀行員がしばしば訪問してきます。

ところで、りそな銀行の店舗の前を通ると、ファンドラップの広告のポスターが目につくようになったことがあります。

りそな銀行も、その時々に力を入れて販売する商品がありますが、そして力を入れて販売している商品の1つが間違いなく

ファンドラップです。

このファンドラップ、そもそも富裕層向けのラップ口座の敷居を低くした商品ともいえます。

顧客の資産運用のニーズに合わせて、資産配分を決め、顧客は資産運用については銀行側に一任するというものです。

多くの金融機関がファンドラップのような商品を提供していますが、金融機関にしてみては、顧客から預かった資産を運用しながら、信託報酬を得ることができるので、是非とも販売したい商品の1つであることに違いはありません。

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