小規模マンションオーナーの日記


1月 08, 2022

住宅ローンよりも金利が高いアパートローン 金利を下げる方法は?

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銀行のローンの種類は様々でも住宅ローンが金利面などで最も優遇されている事は既知の事実です。

ところでアパートマンションの建設費用のための融資ないしはローンは基本的にはアパートローン、つまりは事業性ローンとなります。

よって金利は住宅ローンよりもやや高くなります。

そしてアパートローンなどの億円前後のローンになると金利が少し上下するだけで、支払う利息額も大きく違ってきます。

例えば1億円のローンを組むとします。

30年返済、元利均等方式の場合、金利が1.5%の場合、利息の支払い総額は¥2424万3068円です。

一方で同条件で、金利が0.8%の場合、利息の支払い総額は¥1251万2523円となります。

つまりは金利が0.7%違うだけで利息支払い額が約1200万円ほど違ってくるのです。

となると住宅ローンのほうが、有利なのは間違いありません。

1200万円となると小規模なマンションの大規模改修工事に、おそらくは十分に足りるだけの金額です。

このてんで打つ手はあるのでしょうか。

実はこのてんで、ある程度は打つ手があります。

アパートマンション建設の場合でも住宅ローンにする方法があるのです。

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1月 02, 2022

銀行のアパートローンと住宅ローン その違いは?

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アパートマンション経営のために借りるローンは一般にアパートローンといいますが、住宅ローンとは多少異なります。

どのように異なるのでしょうか。

アパートローンのほうが金利が高い

住宅ローンよりもアパートローンのほうが金利が高くなります。

住宅ローンが0%台も珍しくないのに対してアパートローンは最低でも1%台です。

それだけ金融機関からすれば、アパートローンのほうがリスクが高いとみなされているからです。

アパートローンは事業性ローンになる

事業性ローンになりますので、支払われた利息は不動産経費として計上することができます。

銀行にとっては住宅ローンのほうが貸し出したい

銀行にとっては一定の自己資本率を維持することが求められます。

そして融資すれば、それだけ資本を減少させることになります。

例えばアパートローンとして1億円融資すれば、1億円の資本を減少させることになります。

ところが住宅ローンについては例外で、デフォルト率が低いとみなされているために、1億円の融資をしても3500万円の減少にしかならないそうです。

つまり自己資本率の維持に苦しむ銀行にしては、事業性融資をドンドン行うよりも、小口ではあっても住宅ローンのほうをドンドン行いたいというのが本音なのです。

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12月 30, 2021

銀行からローンを借りること インフレでは得することになる?

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借金をすることに抵抗感のある方は少なくないと思います。

借金をすると、それが人生の重荷のように感じることがあります。

 

とくに賃貸アパートやマンションを所有しているオーナーさんの多くが銀行からアパートローンを借りて、賃貸住宅事業を行っていると思いますが、毎月の返済を、うっとしく思っているかもしれません。

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りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

しかし、考えようによっては、多額な借金をして、賃貸住宅経営をすることが、お得になることがあります。

どのようにでしょうか?

それはインフレになった時です。

インフレについてウィキペディアには

インフレーションの一般的な指標はインフレ率で、一般物価指数(通常は消費者物価指数)の長期的な変化率を年率換算したものである。

インフレーション – Wikipedia

と書かれていますが、日本の場合は、毎月公表される消費者物価指数でインフレを図ることができます。

つまりは物価が全体的に上がるのがインフレです。

一方で物価が上がると、通貨(日本の場合は円)の価値が下がります。

つまりは、インフレになると、通貨の価値が下がるわけですから、借入金額の価値も下がることになるということになります。

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12月 16, 2021

銀行から借りれないなら金利の高いノンバンクから借りることができる 

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以前のことですが入居率の低迷に苦しむシェアハウス物件オーナーの苦境のニュースがメディアで報じられています。

このシェアハウス物件オーナーに積極的に融資をしてきたのが、地方銀行の稼ぎ頭ともいえるスルガ銀行でしたが、今回のトラブルで、スルガ銀行の経営にも悪影響が及んでおり、アパートローンに積極的だった地方銀行のアパートローンの姿勢にも変化が生じはじめる可能性があり、今後は地方銀行でもアパートローン審査のハードルが高くなるかもしれません。

こうなると都市銀行×、地方銀行×となると頼りとなるのがノンバンクです。

このノンバンクですが銀行との違いは、銀行は預金業務を行うのに対して、ノンバンクには預金業務はありません。

そして銀行よりも高い金利でローン業務を行っている会社です。

代表的な会社としてはオリックス、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス、セゾンファンデックス、新生プロパティなどがあります。

私の父も、マンションオーナーのなったころは、都市銀行からは融資を断られたので、外資系のノンバンクから融資を受けることができました。

金利はたしかに高く、毎月の金利支払い分は、けっこうな額になっていたと思いますが、マンション経営を軌道にのせることができました。

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12月 07, 2021

アパートローンの金利 変動金利や借り換えで下げることができる

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シノケングループの物件オーナーさんのほとんどは、破産することなく、アパートオーナーをやっていけると言われています。

その要因の1つは銀行からの借り入れ金利が低く抑えられているということがあるようです。

シノケングループの場合は、提携している銀行から、しかも変動金利での融資による賃貸住宅経営になるゆえにオーナーさんの毎月の銀行への返済額が軽減され結果として、オーナーさんはあまりお金に困るということはないようです。

その一方で、かつては不動産融資で、急成長したスルガ銀行は、融資の審査はかなり甘かったようですが、その反面、金利は4%以上とかなりの高金利で貸していたようです。

こんなにも高いと、毎月の返済額だけでも大変だったでしょう。

ですから最初はスルガ銀行で借り入れて、返済実績を積み上げてから、金利の低い他行に借り換えするというのが、スタンダードな方法になっているようです。

実際にアパートローンでも、金利の低い金融機関ならば金利が1%前半(変動金利)というのも珍しいことではありません。

さらには都銀となると金利交渉を行うことによって、変動金利で0%台で借り入れることも、可能です。

例えばどれぐらい差がでるかについて具体例をあげてみますと

8000万円を30年を借り入れるとします。

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12月 05, 2021

マンションオーナーは証券会社よりも銀行のほうが重要


私の父は、協和銀行(現りそな銀行)で銀行員をやっていた時代もありましたが、父が銀行員だったころ証券会社のほうが就職先としては人気のある時期があったそうです。

しかし時代は流れ、今は就職先としては、圧倒的に都市銀行などに人気が集中している時代です。

ところで銀行と証券会社はよく比較されます。

そして最近は、金融ビッグバンにより銀行にもある程度の証券業務を行うことができるようになり、証券会社にもある程度の銀行業務を行うことができるようになってきました。

ぞれでは今の時代はどちらが優位なのでしょうか。

アパートマンション事業者にとっては、アパートローンが頼りとなるので、どうしても銀行との付き合いが切り離せないものとなります。

そして銀行員は、しばしばアパートローン顧客を訪問してきます。

ですからどうしても銀行員とのなじみが深くなっていきます。

実際のところ銀行が扱える金融商品は数多くなってきています。

投資信託、保険商品、確定拠出年金など主流の貸し出し業務に加えて手数料収入を得ることができるその他の金融商品にも力を入れています。

おそらく個人や個人事業者向け金融サービスでは、株式の取引以外のほとんどの個人向けのサービスは銀行で扱えるのではないかと思えるほどです。

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11月 13, 2021

アパートローン 都銀は金利が低いが審査が厳しく他の金融商品も勧められる

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アパートマンションローンは都銀が最も金利が低く有利です。

しかし融資以外の商品の勧誘もあります。

例えばりそな銀行から手紙が届きました。

手紙といっても取引している近くのりそな銀行の支店からではなく、東京のセンターから送られてきました。

内容は、金銭信託の報告書でした。

ところで多くのアパートマンションオーナーが金融機関からの借り入れを行っていると思います。

私も同じで、私の場合はりそな銀行からアパートマンションローンを借りています。といっても前オーナーの父の時からそうなのですが、当初は、都銀からの融資を受けることができず、金利の高い外資系金融機関から借りていましたが、数年してから、りそな銀行から融資の誘いがあり、借り換えを行いました。

 

都銀のアパートマンションローンは金利が低い。

とにかく都銀からアパートマンションローンを借りる最大のメリットは金利が低いということに尽きます。

父も外資系ローンからりそな銀行に借り換えを行い、年間の金利支払い分が100万円ほど安くなったと言って喜んでいました。

下の表はアパートローンの金利比較表ですが、金利は変動金利で、1つの目安として参考にしていただくことができると思います。

もちろん外資系金融機関はさらに金利が高い場合が少なくありません。

また都銀の場合は借り入れ条件によって、さらに多少金利が優遇されることもあります。

セゾン オリックス 都銀(三菱UFJ りそな)
3.8 2.67 2.47

 

しかし融資を受ける審査は厳しく、誘いを受けてから手続きしても1回目はりそな銀行本店審査で却下されたようですが、しばらく時を置いて、もう1度、申込みを行ってようやく承認されたようです。

また外資系金融機関からの借り入れ中は、融資以外の取引はなにもありませんし、勧誘もありませんでした。

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10月 19, 2021

JA農協 信金 銀行などアパートローンを借りる金融機関 メリットデメリット


アパート経営を行うために、アパートローンを借りる人は少なくありません。

そしてアパートローンを提供してくれる金融機関も様々です。

どんなところがあるでしょうか。

まずは都市銀行:東京三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそなその他の大手信託銀行がそれにあたりますが、なんといっても魅力は金利の低さです。

ネット銀行でアパートローンを扱うようになるならば、ネット銀行のほうが金利は低くなるかもしれませんが、現時点ではアパートローンは都市銀行で借りるのが一番、金利を低くおさえることができます。

例えば、りそな銀行でしたら30年変動金利で、だいたい1.5%前後ぐらいでしょうか。(融資状況によって提示する金利が異なる場合がありますので、借りる前に金利を確認してください)

しかし審査が厳しいのと、融資を受けるまでに時間がかかること、融資を受けた後も、度々財務状況のチェックを受けることがあります。

次に地方銀行があります。

私自身、地方銀行との取引がないので詳しいことはわかりません。

ただ地方銀行といえばやはり都市銀行よりも敷居が低く、融資条件もやや緩いといえるかもしれません。

ただデメリットとしては、金利が都市銀行よりもやや高いこと、その地方銀行の地元でなければ融資を受けることができないなどのデメリットもあります。(地方銀行でもスルガ銀行のように金利は高くても全国展開している地方銀行もあります)

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9月 11, 2021

マンションオーナーが銀行から借金することのメリット

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アパートマンション経営を無借金で行っている方はどれぐらいおられるのでしょうか。

これほどの強み、安心感はないように思います。

なにせ毎月の返済金がないのですから資金が貯まるスピードも早いことでしょう。

また資金力があるならば新たな物件の購入のさいにも有利になることでしょう。

というのも物件売主にすれば、確実に現金で支払ってくれる人に売りたいからです。

しかし、今の時代、多くのアパートマンション経営者は無借金ではなく金融機関から融資を受けて経営している方のほうが多いのではないかと思います。

そして融資を受けながらアパートマンション経営をするほうがメリットになる場合もあるのです。

どんな場合でしょうか。

まず融資を受けてアパートマンション経営をするならば相続税対策になります。

現在の相続税制度では配偶者に相続する場合は、あまり税金がかからないのですが、配偶者以外の方に相続する場合はしっかりと税金がかかることになっています。

じゃあ配偶者に相続すればいいのではと考えてしまうかもしれませんが、配偶者に相続しても、年齢がほぼ同じ配偶者ならば、いずれその配偶者も亡くなって、だれかに相続することになります。

よほど自分よりも若い配偶者、例えば20歳ないしは30歳と若ければそれでいいのかもしれません。

しかし多くの場合、相続となると子供に相続することになると思われます。

そのために融資を受けて、相続税の課税の対象となる資産を減らすことができます。

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9月 02, 2021

マンションのオーナーが怖れるインフレと金利上昇 しかしインフレにはメリットも

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アパートマンション事業を行っている多くの方が金融機関から融資をひいて事業を行っていると思います。

そのさい気になるのがローン金利です。

例えば約1億円の融資を受け、金利が1%前半、返済期間は30年とします。その場合毎月の金利分の支払いは幾らになるでしょうか。

返済期間の最初の時期は約10万円になります。つまり年額おそよ120万円を金利分として金融機関に支払うことになります。

それでもし金利が3~4%に上がったならばどうなるでしょうか。考えただけでも怖ろしいことですが、金利支払い分が相当額になるのは間違いありません。

どうすれば金利リスクを回避できるでしょうか。

金利が上がる要因は幾らかありますが、その代表的なケースがインフレです。

しかし現実は

ハイパーインフレでも起きなければ政策的には金利は上げにくい

ということです。

つまりひどいインフレになった時に、政府がインフレ抑制のために金利を上げてきます。

ですから時々発表される物価指数などを注目することができます。

私個人は月末頃に発表される消費者物価指数を注目していますが、現在政府が目標のしているレベルにまで消費者物価指数が上昇していないので、現時点では政策的な金利上昇はまずないと考えることができます。

 

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