小規模マンションオーナーの日記


12月 04, 2022

銀行へのローンの返済額 理想は収入の30~35%以内というが・・


銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。

一般に住宅ローンの場合は収入の30~35%以内の返済額が理想的と言われています。

ということは年収が500万円ならば、500×0.35=175

年間の金利分を含めた返済額は175万円。

つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。

ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。

例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は

500×0.3=150

年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。

ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。

これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。

それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。

フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。

例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。

(さらに…)

12月 01, 2022

金利が低いネット銀行 しかし賃貸住宅経営においてはほとんど無関係


昔は住宅ローンを借りるさいには、どの銀行から選ぶかとなると、まず最初に都市銀行、都市銀行がダメだったら次に地方銀行、地方銀行がダメだったら次に信用金庫といった法則のようなものがありました。

つまりはローン金利の低い順番であたっていくというのです。

しかし最近はその法則がに変化が生じているようです。

というのも基本的に店舗も通帳もない

ネット銀行の金利が最も低い

というケースが多くなっているのです。

多くの方が、インターネットをあたりまえのように活用している現代、ネット銀行、ネット証券そしてネット保険を活用する方も多くなってきました。

これらの金融機関の特徴は、店舗がないために事業にかかるコストが低く抑えることができるために、ローン金利を低く抑えることができますし、そして種々の手数料も安く抑えることができるといったメリットがあります。

またネット保険の場合は毎月支払う保険料を安く抑えることができるというメリットもあることでしょう。

都市銀行の一つりそな銀行の筆者の担当者も住宅ローンの金利においては、「ネット銀行にはかなわない」ということを言っておられました。

このようにどうしても生活上のコストを抑えたい場合はネット銀行を活用することには大きなメリットがあります。

(さらに…)

11月 30, 2022

銀行からのローン返済予定表 経費計上のための大切な書類 


花画像

銀行からはローン返済予定表が送られてくる。

今年もアパートローンを借りている、りそな銀行からローン返済予定表の手紙が送られてきました。

差出人はりそな銀行の担当支店になっているので、担当の支店で金利などが決められているのかと思いきや、りそな銀行支店の担当者の話では「支店ではなく本部の融資の部署で作成されている」と言われていました。

つまりはローン金利などの重要事項は支店では決めることができず、すべて本部で決められているということなのでしょう。

ところで変動金利の場合は金利の見直しは4月1日と10月1日に行われます。

今回は10月1日に見直しが行われた分で翌年の1月から6月までの金利が示されています。(4月1日の見直し分は7月から12月の金利となります)

りそな銀行のインターネットバンキングでは、いち早く1月から6月までの金利を知ることができますので、もうすでに金利を知ってはいましたが、手紙で送られた分もやはり同じ金利でした。

当然といえば当然のことですが。

そして今回も変動金利の金利は変わりませんでした。

近年は変動金利もずっと同じ水準を保っているように感じます。

固定金利よりも安定しているじゃないかと思うほどです。

(さらに…)

11月 29, 2022

ローンを断った銀行が他行で返済実績を積んだ後はすんなりと承認なぜ


銀行からのローンに借り換えには、手間と時間そして費用もかかります。

しかし金利が低くなるならば、長期的にはメリットのほうが大きくなります。

ところで住宅ローンなどの銀行の金利をホームページなどで見てみると借り換えの場合は、かなり金利を低く抑えていることに気づくことがあります。

なぜだろうと思われたことはないでしょうか。

そんなにも金利を低く抑えてまでも顧客を獲得したいのはなぜでしょうか。

銀行にとっての主要な業務はとにかく融資をし、融資先から利息支払い分によって収益を得ることです。

そのためには融資先の開拓と、融資が焦げ付くことなく、きちんと元金の返済分と利息分を支払ってくれる優良顧客を獲得しなければなりません。

この優良顧客、つまりはきちんと返済実績を積んできた債務者のことですが、銀行にとっては他行の顧客であっても獲得したいというのが本音です。

昔の話ですが、大阪資本の住友銀行が関東において猛烈な営業攻勢をかけて、当時の富士銀行の顧客が住友銀行へと流れてしまい、ダメージを受けた富士銀行が報復として大阪に猛烈な営業攻勢をかけた、いわゆるFS戦争という事がありましたが、銀行にしてみれば優良顧客の取り合いは、当たり前のように昔から行われているのです。

地方銀行画像

 

ということで借り換えによって優良顧客を得ることは、銀行にとっては重要な事柄なのです。

裏を返していえば、最初はアパートローンを断った銀行が、数年後の借り換えになると、すんなりと貸してくれることも珍しくないのです。

ですからアパート経営を始めたころ、アパートローンを借りるのに苦労したとしても、数年以上、きちんと返済実績を積んでいくならば、銀行にとって優良顧客になり、場合によっては、最初は全く相手にもしてくれなかった都銀からアパートローンを借りることができるかもしれません。

アパート大家としては、とにかく最初はアパートローンを苦労して借りることになるかもしれませんが、きちんと返済実績を積んでいくならば、どこの銀行からも優良顧客とみなされるようになり、金利面でかなり有利な銀行に借り換えをすることができるのです。

 

借り換えについて

住宅ローンの借換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組みなおし、現在借りているローンを一括で返済することをいいます。
金利の高いローンから金利の低いローンに乗り換えると、毎月の返済額や総返済額が減る可能性があります。

住宅ローン借換えガイド| auじぶん銀行 (jibunbank.co.jp)

と説明されています。



11月 25, 2022

りそな銀行からアパートローンを借りるまでのいきさつ 


りそな銀行画像

りそな銀行。アパートローンも都銀のなかでは積極的に行ってきた。

多くの方がアパートマンション経営を始めるさいにアパートローンを借りているのではないでしょうか。

昔はスルガ銀行のように地方銀行でありながら、全国で積極的にしかも迅速にアパートローンを貸し出している銀行もありました。

しかしスルガ銀行の場合は金利も高めで、できれば金利の低い銀行で借りたいものです。

金利が低いというとネット銀行を思い浮かべるかもしれません。

ソニー銀行とか、ジャパンネット銀行とかがありますが、残念ながら住宅ローンは扱っていてもアパートローンは扱っていないようです。

となると次に金利が低いとなると、それはメガバンクつまり都銀になります。

筆者も父の代の時から、都銀の1つりそな銀行からアパートローンを借りています。

そして確かに金利は低いです。

変動金利でアパートローンでも1%前半です。

しかし父はすんなりと、りそな銀行からアパートローンを借りることができるようになったわけではありません。

借りれるようになったいきさつについて書いていきたいと思います。

まず大東建託からアパート経営をもちかけられた時に、りそな銀行からのアパートローンの借入を検討したようですが、銀行側から手持ち資金が1000万円以上が必要などの条件がクリアできないとダメと言われ断念したようです。

(さらに…)

10月 29, 2022

銀行からアパートローンを組むためには 粘り強く交渉 紹介・・


アパート経営をするためにはどうしても最初に高額の資金が必要となります。

自己資本がたくさんあるならば、さほど問題にはならないかもしれませんが、自己資本が不足している場合、あるいは比較的大きなアパートを建てたり買ったりする場合は多くの場合、銀行からの融資を必要とします。

そのためには銀行に足を運び、融資のお願い回りをしなければならないかもしれません。

このてんで何行も足を運び何行も融資を断られたあげくに、ようやく融資に応じてくれる銀行を見つけることができたという方もおられれるようです。

一方で筆者のように、相続でアパート経営を受け継いだ場合は、これまでの取引銀行から引き続き融資を受けることができる可能性は高いと思います。

もちろん相続の場合でも銀行は再審査を行いますので、収入等の必要書類の提出が求められましたが。

あまりにも問題がある場合は、相続の場合でも融資を断られるかもしれません。

ところでアパート経営の実績がなく始める場合は銀行も融資することに多少慎重になります。

当然のことです。

それで最初は融資を受けるために銀行を何行も回る場合があるかもしれません。

ではどうすれば有利に銀行と交渉を行い融資をひくことができるのでしょうか。

(さらに…)

9月 27, 2022

日銀総裁の2~3年は金融緩和を続ける発言の真意は?


世界的なインフレが続くなかで、アメリカや欧州では政策金利が上がっています。

そして政策金利が上がるということは、ローン金利も上昇することを意味しています。

なので事業や住宅ローン金利は上昇します。

銀行画像

三菱UFJ銀行。最大手の銀行。

しかし日本は金融緩和政策を続けており、ローン金利の上昇は抑えられています。

そのおかげで変動金利で事業用ローンや住宅ローンを組んでいても、今のところは金利は上昇していません。

筆者も小規模マンションの家主として、アパートローンを変動金利で借りていますが、ローン金利が現状を保っているので助かっています。

 

ところで複数のメディアは、世界の金融政策と日銀の金融政策の違いから、円安がどんどん進み、円安のために庶民の生活が苦しくなっていくと連日のように報じています。

たしかに筆者も最近の物価高は実感しています。

 

そこで日銀も金融政策を調整するのではないかとの思惑がありますが、実際は現状維持を続けています。

さらに一部のいわゆる専門家と言われる人たちは、2023年春に現在の黒田日銀総裁が任期満了に伴い、今回は間違いなく退任するので、次の新しい日銀総裁で日銀は金融政策を調整すると言っている方も少なからずおられます。

(さらに…)

9月 11, 2022

アパートローンを借りている銀行と金利下げ交渉を行う 今回が2回目の挑戦


以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。

その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。

そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。

実は2年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。

そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。

すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。

それから数日後に、支店長と担当者が来られました。

ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。

どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。

(さらに…)

8月 31, 2022

生じると言われながら生じない日本国債の暴落 円安も進まない

海画像

賃貸住宅オーナーがアパートローンなどを借りているならば、気になることは金利です。

とくに変動金利で借りているならば、金利の上昇に神経を尖らせていることでしょう。

 

そして金利上昇リスクの要因の1つに国債の暴落があります。

日本は国債大国で、万が一その国債が暴落すれば金利は急騰します。

 

そして近年、国債残高が右肩上がりで増加し、いずれは国債が暴落しそれに伴い金利が急騰するという意見が聞かれるようになりました。

ある人気番組の劇場版でしたか、国債暴落のXデーを仮定した映画も見ましたが、そういう映画を見ると本当に将来、国債が暴落するのではないかと考えてしまいます。

特にアパートローンを変動金利で借りていると国債暴落、金利急騰のシナリオは最悪のシナリオの1つです。

では本当に国債は暴落するのでしょうか。

 

あれから数年たちましたが、現実は国債は暴落してませんし、日本円も過度の円売りは生じていません。

銀行画像

三菱UFJ銀行。最大手の銀行。

ところで

日本全体の純資産は少なくとも2000兆円はある

とも言われています。

国債が投げ売りされない理由の1つは日本の土地、株、預貯金等のすべての純資産が少なくとも2000兆円はあるといてんにあります。

つまり1000兆円という膨大な借金があっても2000兆円という、しっかりとした担保資産があるのです。

 

また国債の多くは日本銀行が所有しています。

 

さらに国債の保有先ですが日本銀行の数十%以上をはじめ、国民年金資金、ゆうちょ銀行など公的色彩の強い機関が多くの国債を保有しています。

これらの公的な機関が投げ売りすることは考えにくいことです。

結論として、国際暴落そして金利急騰は当分は起こり得ないということになります。

 

しかし将来的には懸念すべきことがあります。

その1つは地価が年々下落しているというのです。

数年前までは1000兆円あったのが現在は850兆円程度まで下がっています。

つまり担保資産が目減りしているのです。

思い切った地価対策を政策的に行う必要があるように感じます。

 

もう1つの懸念事項は国債には償還期限があり、償還資金は基本的には税金で賄われているというてんです。

日銀などの公的機関は償還日が来ても継続して国債を保有することができますが、民間機関の保有の場合、どうしても換金したい場合に支払わなければなりません。

この場合は増税して換金資金を賄うのか、さらに国債を増発するのかという選択に迫られます。

 

いずれにしても国債暴落は起きないにしても異常な国債残高はいずれ、いずれどこかで帳尻を合わせなくてはならないということなのかもしれません。

 

追記:なぜか一時期は国債暴落のうわさが話題になっていましたが、今なぜかその話題が下火になっています。

日本の国債が、実際のところ暴落しにくいということに、多くの方が気づいてきたからでしょうか。

今でも、日本の国債は安全資産とみなされ、アメリカドルと並んで、市場が不安定な時は日本国債は買われています。

考えてみると、日本国債が万が一、投げ売られても日本銀行が、日本円で日本国債を買い支えることによって、日本国債の暴落を防ぐことができます。

ただし、その時のリスクは、日本円の市場価値が下がって、極度の円安になり、悪質なインフレが発生することです。

その時には、金利上昇を許容することによって、極度の円安やインフレを防がざるをえなくなるかもしれません。

ただ上記でも書きましたように、日本国債を大量に保有しているのは、日本銀行をはじめとする公的な機関ですし、日本の銀行や保険会社も多く保有しています。

それで公的な機関が国債を投げ売りすることは考えられませんし、国債価格が急落する場合には、日本政府が銀行や保険会社に国債を投げ売りしないように働きかけることも考えられます。

海外のヘッジファンドや機関投資家の保有比率に注意をしているならば、さほど心配することがないのかもしれません。

日本国債 – Wikipedia

 



8月 29, 2022

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト


小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。

筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。

そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。

 

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。

そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。

それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても

当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。

(さらに…)