ローンの事業は信託銀行にとっては副業？三菱UFJ信託は撤退
銀行といえば預金などで集めた資金を、貸出すことによって収益を得るというのが、通常の姿です。
ですから住宅ローンやアパートローンさらには企業への融資を行う会社なわけですが、とりわけ住宅ローンには力を入れてきました。
以前に書いた記事
でも取り上げましたが、銀行にしてみれば融資の拡大求めているものの、過剰に融資すると自己資本率が低下していくというリスクが生じます。
しかし住宅ローンについては特別なルールがあり、住宅ローンの融資額を増やしても、自己資本率の低下は限定的になるというルールがあるので、とりわけ住宅ローンには力を入れているそうです。
一方で信託銀行となると銀行業務も行いますが、しかし主な業務は、顧客の現金、株や債券などの金融資産、不動産などを預かり、管理、運用を行う会社のことです。
ですから信託銀行にしてみれば融資業務は副次的な業務となるのでしょう。
ところで２０１７年１０月３０日の日経新聞には
三菱ＵＦＪ信託、新規住宅ローン撤退 18年４月
という見出し記事がのせられていました。
あの三菱UFJ信託銀行が来年春以降、住宅ローンの新規受付を行わないというのです。
ローンの返済額の許容範囲とは
銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。
一般に住宅ローンの場合は収入の30～35%以内の返済額が理想的と言われています。
ということは年収が500万円ならば、500×0.35＝175
年間の金利分を含めた返済額は175万円。
つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。
ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。
例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は
500×0.3＝150
年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。
ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。
これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。
それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。
フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。
例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。
ソフトバンク系の米ファンドの貸出金利が驚異の14.5%？
事業者にとって銀行からの借入金は必須なものです。
私も小規模マンションオーナーですが、銀行からの借入金があります。
そして銀行とは上手につきあい、不動産賃貸業を安定させたいと考えています。
ところで銀行からお金を借入れると、ローン金利がかかりますが、不動産賃貸向けの場合では、今は0～3%ぐらいではないでしょうか。
変動金利で借入れているならば1%前後も珍しくないのではないかと思います。
レオパレス21のアパート。
ところで、経営破たんの危機に直面したレオパレス21ですが、ソフトバンク系の米ファンドの資本投入により、経営破たんは回避できました。
しかし米ファンドも、巨額の資本を投入したからには、その見返りを求めてきます。
その見返りとは何でしょうか？
このてんで財経新聞2020/11/27には「ソフトバンクG傘下企業が「レオパレス21」に求める14.5%の貸出金利、支援と呼べるのか?」という衝撃的なタイトル記事が掲載されていました。
その記事によると、レオパレス21は総額572億円の拠出を受けたものの、そのうち300億円は新株予約権を付した融資となり、その金利は14.5％だというのです。
個人の賃貸住宅オーナーで、アパートローンの金利が14.5%だとすると、おそらくは家賃収入の多くが金利分の支払いにあてられることになり、賃貸住宅経営は火の車状態になってしまいます。
三井住友銀行が銀行業界ではトップクラスの平均給与
小規模ながらもマンションオーナーをやっていると、アパートローンを借りている銀行員とは、親しくなっていくものです。
そして、この担当の銀行員、給料をどれぐらいもらっているのかなあと考えてしまうこともありますが、もちろんそのような事柄を尋ねことはありませんし、銀行員のほうから話すこともありません。
ところでビジネスジャーナルの２０１７年８月７日の記事に、日本の銀行の給料ランキングが掲載されました。
このランキングを見るまでは、ランキング上位は都市銀行が独占しているんだろうと思っていました。
では最も平均給料が高い銀行はとなるとビジネスジャーナルの「高額平均給与・銀行ランキング公開…トップは三井住友、38歳未満でも814万円」という記事によると
三井住友銀行 ８１４万８０００円
（最終閲覧日2018/4/21）
となっています。
この結果はわかるような気がします。
というのも昔は住友銀行といえば、仕事のノルマが厳しく、大学卒の行員の半数程度が、ついていくことができずに辞めていくことで知られている銀行だったからです。
支店長クラスでも自殺者がでるほどの厳しい銀行といわれていますから、当然、行員として残っているのは仕事ができる行員のみで、おのずと平均給与も高くなって当然です。
もちろんあれから、さくら銀行と合併し、多少は銀行の体質も変わったのかもしれませんが。
住宅ローン金利はなぜ優遇されている？アパートローン金利よりも低い
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％とがぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティで0円
梅雨が明け暑い夏になりました。
となると必需品となるのはエアコンです。
市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。
私もそうしています。
ところでエアコンですが、寿命があります。
だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。
アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。
ところで
という記事には
大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を２０１５年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は１回につき４万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。
と書かれていました。
レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行？
先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。
コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。
実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。
そして質問には正直に答えたのですが、なぜ？
コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。
しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。
あのこととは。
それは
レオパレス21のことです。
実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。
しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。
もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。
収入激減で銀行への返済が困難になるとどうなるか
コロナショックによる大不況時代がやってきたなか、負債をかかえていると不況時には負債は一層重たく感じるものです。
小規模マンションオーナーの私も、不況になったからといってアパートローンの毎月の返済が軽減されるわけでもなく、これまでと変わりなく返済し続けていかなければなりません。
もちろん不況になっても、大東建託パートナーズから支払われる借上賃料も変更なく支払われていますので、かまわないのですが。
おそらくは一括借上での賃貸住宅経営の場合には大不況時になっても
・近隣エリア全体で空室が急増していて家賃相場が急落している
・賃料を払ってくれる一括借上会社の経営が非常に厳しくなった
などの事が生じないかぎりは、大丈夫なのではないかと思います。
ところで今のところ賃貸住宅オーナーのほとんどは、コロナショックによる影響は軽微なのではないかと思いますが、住宅ローンを借りて、分譲マンションや戸建て住宅に住んでいる場合は、コロナショックによる影響が軽微ではない人も少なくないのではないかと思います。
というのもお金を貸している銀行のスタンスというのは
債務の免除や軽減をしてくれることはまずない
からです。
貸したお金は、時間がかかってでも必ず返せというのが銀行のスタンスなのです。
消費増税とコロナウィルスショック 当分はローン金利は上がらない
消費税が2019年10月より8％から10％に上がり数カ月が経過しました。
消費税が上がると、しばらくは消費が鈍り、経済が停滞するというのが、これまでのパターンとなってきました。
ところで今回は軽減税率や、5％の還元処置などの施策によって、消費増税が実施されていて、実感的には、あまり負担増感は感じてはいいなかったのですが、実際の経済状況はどうなっているのか多少の関心はありました。
実感的には経済へのダメージは少ないのではないかと考えていましたが、しかし実際は・・
ヤフーニュース2020/2/18の「10～12月期GDP、年6.3％減 増税が響き1年3カ月ぶりマイナス成長に」という記事には
内閣府が１７日発表した２０１９年１０～１２月期の国内総生産（ＧＤＰ、季節調整済み）速報値は、物価変動の影響を除く実質で前期比１．６％減だった。仮にこのペースが１年続いた場合の年率換算は６．３％減。５四半期（１年３カ月）ぶりのマイナス成長となる。昨年１０月の消費税引き上げが影響した。マイナス幅は前回の消費税引き上げ時の１４年４～６月期（１．９％減）よりは小さかった。
引用：https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200218-00000507-fsi-bus_all（アクセス日2020/2/18）SankeiBizより
と報じました。
複数のサブリース物件を持つことも問題視されていた・・
以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、比較的に私の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。
このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。
しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのこと・・。
しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな・・。
このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。
そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。
よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。
つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。
通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。
しかし大企業でも潰れる会社はあります。
それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。