衝撃 みずほマイレージクラブ特典が思いっきり改悪
最近は超低金利が続いているために、銀行の収益が悪化していると言われています。
とくに地方銀行に、そのダメージは大きいですが、都銀でもその影響が生じています。
例えば以前に書いた記事
でも書きましたが、りそな銀行も個人顧客の特典を事実上縮小させた、ことについて書きました。
アパートローンは、りそな銀行から借りていて、私のメインバンクなので、あの変更はショックでした。
ところで都銀のビッグスリーの1つ、みずほ銀行もマイレージクラブの特典を大きく変更させることがわかりました。
みずほ銀行とは、賃貸住宅とは別の仕事のために口座を開設し、みずほマイレージクラブの特典をフルに活用してきました。
例えばこれまでは1カ月の間、他行振り込みが月に4回まで無料になるという特典がありました。
そのための条件として
・みずほ銀行・みずほ信託銀行・みずほ証券の資産運用商品（投資信託［MMF・MRFなどを除く］・金銭信託・外貨預金［ 特約付き定期預金を含む］・公社債・株式など）の月末残高があるというのがあります。
私の場合は、少額の外貨預金を行って、他行振り込みが月に4回まで無料になるという特典をフルに活用してきたのです。
リスクの少ない手堅い不動産投資
私の仕事で知っているある方は、頻繁に引っ越しを繰り返します。
しかも数千万円もする居住用のマンションを買って、数年ほど暮らし後に、また別の数千万円程度もする居住用のマンションに引っ越しそこで数年を暮らす、そのことを繰り返すのです。
どうやらこの方、後にした居住用マンションを売却しているわけではなく、賃貸に出しているようです。
つまりはこのような仕方で、不動産投資を行いしかも、不動産規模を拡大しています。
ではこのような仕方で、不動産投資を行うことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。
まずローンですが、金利が多少高めのアパートローンでなく金利が低めの住宅ローンで銀行からローンを借り入れることができます。
もちろん不動産投資目的で住宅ローンを利用したということが明らかならば、それが問題となる場合があります。
この場合、上記の方が、自身が住んでいる場合は、住宅ローンの返済で問題はないにしても、賃貸の転用した後はどうしたのでしょうか。
もちろんフラット35の場合は、賃貸に転用した後も、問題がないということも言われており、フラット35で住宅ローンを借りていたのかもしれません。
ところで税制上の住宅ローンの優遇制度については、適用外になるかもしれません。
非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト
小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。
私も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。
そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。
この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。
そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。
それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても
当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。
実績と信用があっても銀行から断られることがある
銀行の不動産融資への姿勢は厳しくなっている。
最近は、銀行の不動産融資への姿勢が、めっきり厳しくなったと言われています。
そのことを反映してか、建設会社との建築契約までいっても、銀行からの融資がなかなか承認されないために、着工できないというケースも少なくないようです。
ところで私個人は、銀行がなかなか不動産融資を承認しないのは、賃貸住宅経営の実績のない、新参の個人の事業者さんではないかと考えていました。
その一方で、不動産投資や賃貸住宅経営の実績があり、銀行への返済もきちんと行っている場合には、銀行の融資姿勢はこれまでと変わらないと思っていました。
私がアパートローンを借りている、りそな銀行の渉外担当者に、そのことを尋ねてみると、渉外担当者の答えは「これまでの実績があると、これまでどおり、お貸しますよ」という答えでした。
ですから実績があり銀行への返済も、きちんと行えている個人の事業者さんへの融資姿勢は変わっていないと思っていたのです。
しかし日本経済新聞の2019/7/23の「不動産 過熱の代償(1) サラリーマン大家に試練 」という記事を読んでいると、必ずしもそうではないんだというてんに気づかされました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47621470S9A720C1EA1000/?n_cid=DSREA001（アクセス日2019/7/25）
故人の預貯金 １５０万円までならば引き出し可能へと改正！！
これまでは故人の預貯金をすぐに引き出すことはできなかったが・・。
マンション経営を行っていた父が癌になり、末期状態になり余命があまりないことを悟った時に、父が行ったことの1つは郵便貯金を解約して全額を引き出したことです。
なぜそのことを行ったかというと、亡くなったことを金融機関が知ると、即座に口座を凍結し、遺産分割がきちんと決まるまでは引き出せなくなってしまうからです。
そのことを回避するために郵貯の口座を解約し、全額引き出して、後はタンス預金という形になりました。
その結果、あれから数カ月後に亡くなりましたが、亡くなった後にかかった様々な費用をこのお金で賄うことができました。
その一方でアパートローンを借りていた銀行については、何もしていませんでした。
それで父が亡くなった後、アパートローンを借りていた銀行の支店長さんがすぐにやって来られましたが、最後に一言「口座は凍結されます」と。
その銀行口座は引き出しも入金もできなくなってしまいました。
ところで故人の遺産分割がきちんと決まるまでの間には、いろいろと費用がかかるものです。
例えば葬儀費用や火葬費、また最期まで入院などをしていたら入院費や医療費も支払わなければなりません。
また故人に借入金があれば、亡くなったからといって返済義務がなくなるわけではありません。
遺族で引き続き返済金を支払っていかなければなりません。
オーナーにとっては良好な家族関係も重要な業務？
家族や配偶者との関係は重要。
小規模マンションオーナーにとって気を使わなければならないことは多々ありますが、当たり前のようでありながら気を使わなければならない重要な事柄があります。
それが家族や配偶者との関係です。
家族や配偶者との関係がぎくしゃくしていると何かと不都合が生じます。
まず万が一、亡くなってしまった場合に物件を相続するのは家族です。
もしも家族がいなければ遠い親族が相続することになるかもしれませんが、遠い親族が拒否するとなると、だれが引き継ぐことになるのでしょうか。
また銀行からローンを借りるにしても家族が保証人になってもらう必要があります。
配偶者や子供が保証人になることが要求されることでしょう。
以前に大東建託の営業担当から聞いた話ですが、60歳代の大東オーナーさんが交通事故で突然亡くなったために、奥さんが急遽、オーナーを引き継ぐことになったものの、ご主人だったオーナーとの意思の疎通がイマイチだったのか、奥さんは自分がオーナーになることに猛反発し、その奥さんを説得するのがとても大変だったということがあったそうです。
もちろん子供に相続することもできるのですが、相続税という観点からは配偶者に相続するのが最も有利なので、オーナーだった夫が突然若くして急死した場合は、奥さんに相続してもらうのが良いのかもしれません。
少なくとも来年春まで金利は上がらない！！
日銀の金融政策には注視する必要がある。
アパートマンションオーナーの収支に影響及ぼす事柄の1つに金利があります。
というのも多くの場合、銀行などから融資を受けているので、金利の上下によって大きな影響を受けることがあります。
ところで固定金利で融資を受けているならば、金利の変動の影響を受けることはありませんが、変動金利で融資を受けているならば金利の変動の影響を受けることがあります。
しかし変動金利で融資を受けることのメリットは、なんといっても通常は固定金利よりも低い金利で融資を受けることができるというてんがあります。
しかしその一方で、変動金利の怖いところは、金利が上昇すると、ローン金利が固定金利よりも高くなる可能性があるというデメリットがあります。
ですから明らかにデフレ状態が続くような場合は、金利が上がるということは考えにくいので、変動金利で融資を受けていても、おそらくは大丈夫ですが、景気が上向いて金利に上昇圧力がかかるようになると、変動金利から固定金利の融資へと変更しておくのが無難です。
ところで最近の状況はというと、景気拡大にやや陰りが生じているといった感じです。
10月には消費増税が予定されていますし、失速気味の中国経済に足を引っ張られている企業も多々あります。
フラット35を悪用？朝日新聞が衝撃報道！！
フラット35の魅力は長期固定金利でも金利が低い。
フラット３５と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。
詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。
ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。
近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。
さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものですが・・。
ところでこの朝日新聞が今度はフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載しました。
今回のケースはフラット35を扱う住宅金融支援機構の不正ではなく、不動産投資を行う顧客に中古マンション販売を行う不動産会社です。
朝日新聞2019/5/4の「フラット３５を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には
１％程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット３５」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。
引用：https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02（アクセス日2019/5/4）
と書かれています。
ローン金利にこだわるのもオーナーの重要業務！！
金利も賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼす。
シノケングループの物件オーナーさんのほとんどは、破産することなく、アパートオーナーをやっていけると言われています。
その要因の1つは銀行からの借り入れ金利が低く抑えられているということがあるようです。
シノケングループの場合は、提携している銀行から、しかも変動金利での融資による賃貸住宅経営になるゆえにオーナーさんの毎月の銀行への返済額が軽減され結果として、オーナーさんはあまりお金に困るということはないようです。
その一方で、かつては不動産融資で、急成長したスルガ銀行は、融資の審査はかなり甘かったようですが、その反面、金利は4％以上とかなりの高金利で貸していたようです。
こんなにも高いと、毎月の返済額だけでも大変だったでしょう。
ですから最初はスルガ銀行で借り入れて、返済実績を積み上げてから、金利の低い他行に借り換えするというのが、スタンダードな方法になっているようです。
実際にアパートローンでも、金利の低い金融機関ならば金利が1％前半（変動金利）というのも珍しいことではありません。
さらには都銀となると金利交渉を行うことによって、変動金利で0%台で借り入れることも、可能です。
例えばどれぐらい差がでるかについて具体例をあげてみますと
8000万円を30年を借り入れるとします。
単独での生き残りが厳しいスルガ銀 どこと組むのか？
のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして地方銀行の存続も危ぶまれている。
かつては地方銀行の優等生とも言われたスルガ銀行。
他行では扱ってもらえなかった、不動産担保融資を高金利で扱い、好業績を上げ続けてきましたが、2018年にシェアハウス向け融資の不正が発覚し、それ以降、次から次へと不祥事が明るみになり、もはや単独での生き残りは困難と言われるぐらいにまで落ち込んだ状態にあり、次なる関心は、どの金融機関と手を組むか、ないしは傘下に入り存続していくかにあるようです。
水面下では様々な交渉が行われているとのことですが、スルガ銀行が最も交渉相手で最優先にしているのが、りそな銀行を中核とするりそなグループと言われています。
私もりそな銀行からアパートローンを借りていますので、スルガ銀行と手を組むことによってどのような影響が及ぶのかは関心のある事柄です。
ところで、りそなグループですが、中核のりそな銀行は、一応都市銀行ですが、他の都市銀行とは異なり海外事業についてはあまり強くありません。
その反面、国内には注力しており、りそな銀行も一時期はアパートローンに力を入れていた時期もあります。
ローン金利もアパートローンの変動金利で1％前半なので、借り換え先として人気はあると思います。