少なくとも来年春まで金利は上がらない！！
日銀の金融政策には注視する必要がある。
アパートマンションオーナーの収支に影響及ぼす事柄の1つに金利があります。
というのも多くの場合、銀行などから融資を受けているので、金利の上下によって大きな影響を受けることがあります。
ところで固定金利で融資を受けているならば、金利の変動の影響を受けることはありませんが、変動金利で融資を受けているならば金利の変動の影響を受けることがあります。
しかし変動金利で融資を受けることのメリットは、なんといっても通常は固定金利よりも低い金利で融資を受けることができるというてんがあります。
しかしその一方で、変動金利の怖いところは、金利が上昇すると、ローン金利が固定金利よりも高くなる可能性があるというデメリットがあります。
ですから明らかにデフレ状態が続くような場合は、金利が上がるということは考えにくいので、変動金利で融資を受けていても、おそらくは大丈夫ですが、景気が上向いて金利に上昇圧力がかかるようになると、変動金利から固定金利の融資へと変更しておくのが無難です。
ところで最近の状況はというと、景気拡大にやや陰りが生じているといった感じです。
10月には消費増税が予定されていますし、失速気味の中国経済に足を引っ張られている企業も多々あります。
フラット35を悪用？朝日新聞が衝撃報道！！
フラット35の魅力は長期固定金利でも金利が低い。
フラット３５と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。
詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。
ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。
近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。
さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものですが・・。
ところでこの朝日新聞が今度はフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載しました。
今回のケースはフラット35を扱う住宅金融支援機構の不正ではなく、不動産投資を行う顧客に中古マンション販売を行う不動産会社です。
朝日新聞2019/5/4の「フラット３５を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には
１％程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット３５」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。
引用：https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02（アクセス日2019/5/4）
と書かれています。
ローン金利にこだわるのもオーナーの重要業務！！
金利も賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼす。
シノケングループの物件オーナーさんのほとんどは、破産することなく、アパートオーナーをやっていけると言われています。
その要因の1つは銀行からの借り入れ金利が低く抑えられているということがあるようです。
シノケングループの場合は、提携している銀行から、しかも変動金利での融資による賃貸住宅経営になるゆえにオーナーさんの毎月の銀行への返済額が軽減され結果として、オーナーさんはあまりお金に困るということはないようです。
その一方で、かつては不動産融資で、急成長したスルガ銀行は、融資の審査はかなり甘かったようですが、その反面、金利は4％以上とかなりの高金利で貸していたようです。
こんなにも高いと、毎月の返済額だけでも大変だったでしょう。
ですから最初はスルガ銀行で借り入れて、返済実績を積み上げてから、金利の低い他行に借り換えするというのが、スタンダードな方法になっているようです。
実際にアパートローンでも、金利の低い金融機関ならば金利が1％前半（変動金利）というのも珍しいことではありません。
さらには都銀となると金利交渉を行うことによって、変動金利で0%台で借り入れることも、可能です。
例えばどれぐらい差がでるかについて具体例をあげてみますと
8000万円を30年を借り入れるとします。
単独での生き残りが厳しいスルガ銀 どこと組むのか？
のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして地方銀行の存続も危ぶまれている。
かつては地方銀行の優等生とも言われたスルガ銀行。
他行では扱ってもらえなかった、不動産担保融資を高金利で扱い、好業績を上げ続けてきましたが、2018年にシェアハウス向け融資の不正が発覚し、それ以降、次から次へと不祥事が明るみになり、もはや単独での生き残りは困難と言われるぐらいにまで落ち込んだ状態にあり、次なる関心は、どの金融機関と手を組むか、ないしは傘下に入り存続していくかにあるようです。
水面下では様々な交渉が行われているとのことですが、スルガ銀行が最も交渉相手で最優先にしているのが、りそな銀行を中核とするりそなグループと言われています。
私もりそな銀行からアパートローンを借りていますので、スルガ銀行と手を組むことによってどのような影響が及ぶのかは関心のある事柄です。
ところで、りそなグループですが、中核のりそな銀行は、一応都市銀行ですが、他の都市銀行とは異なり海外事業についてはあまり強くありません。
その反面、国内には注力しており、りそな銀行も一時期はアパートローンに力を入れていた時期もあります。
ローン金利もアパートローンの変動金利で1％前半なので、借り換え先として人気はあると思います。
都市銀行の行員が公務員に転職(+_+)
銀行をやめる行員さんも少なくない？
私は、りそな銀行からアパートローンを借りて、ほそぼそと小規模なマンションオーナーをやっていますが、周期的にりそな銀行の渉外担当者が訪問してきます。
先日もやってきましたが、いろいろと他愛のない会話を交わすこともありますが、その時に、ビックリするような事を聞きました。
それは私がマンションを相続した時に、りそな銀行の渉外担当者だった行員さんが、銀行員をやめて転職したとの話です。
当時は相続中だったので、この行員さんには、何度も訪問していただき複雑な手続きを行ってくださったので、顔なじみの行員さんでした。
その後、1年半ほどで、転勤になってしまったのですが・・。
ところでその当時は、この行員さんも結婚したばかりで、しかも最初の子供も誕生したばかりの時で、銀行員としてもバリバリに活躍していた時代だったと思うのですが、おそらくは今後も銀行員としてのキャリアを積み上げていくんだろうなあと思っていました。
それが銀行員をやめて転職するとは・・。
そしてどうやら公務員になったようです。
今では2人目の子供も誕生し、りっぱな父親になっているとのことです。
経営が不振の地方銀行ならば、もっと良い就職先に転職するのならばわかるのですが、比較的経営が安定している、りそな銀行を後にするとは・・。
家族もいるのに・・、と思いましたが。
銀行の悪習「書き上げ」終焉 不動産バブルも終焉？
スルガ銀行不祥事以降、金融庁の不動産担保融資の審査が厳しくなっていると言われてる。
かつて金融庁の長官がスルガを持ち上げたことがありました。
当時はスルガ銀行は地方銀行でありながら、高金利で不動産担保融資を積極的に行い、業績が好調だったからです。
しかも長引く低金利時代にあって多くの地方銀行が苦戦が強いられるなか、地方銀行でも十分にやっていけるということを示したかったのかもしれません。
そこでスルガ銀行の右に倣えと不動産担保融資に積極的になった地方銀行も少なくなかったことでしょう。
しかし皮肉にも地方銀行の模範生として持ち上げられた、あのスルガ銀行が後に本来は融資できるような案件でなくても、改ざんによって不動産担保融資を行っていたことが明るみになり、大変なことになります。
そしてスルガ銀行のあの事件のあと、金融庁は銀行の不動産融資の実態を調査するようになり、銀行も不動産担保融資の審査が厳しくなっていったようです。
しかもその最中に今度はレオパレス21の施工不良問題が生じてしまい、金融庁としてはさらに不動産担保融資について厳しいチェックをせざるを得なくなっているのだとか。
それにしてもスルガ銀行が行っていた書類の改ざんですが、業界では「書き上げ」と呼ばれるそうで、実際のところは珍しくないそうです。
不動産投資の潮目が変わってしまった😿
アパートやマンションが売れなくなった？
大東建託をパートナーにしてアパートやマンション経営しているオーナーさんは、最初は自分の土地でアパート経営を始めるためにまずは1棟建てて、その後、2棟目、3棟目・・といった具合に不動産投資を拡大させていかれる方が少なくないようです。
そして大東オーナーさんの場合は、5年以上経過したアパートを高く売れそうだからといって売却するということはあまり聞きません。
その一方で、ある程度収入のある方が行ういわゆる「不動産投資」は上記のようなアパートマンション経営とは多少異なります。
そのような方のアパートマンション経営スタイルは、とにかく安くアパートマンションを購入して、しばらくは賃貸経営を行い、購入したアパートマンションが高く売れそうになると売却して売却益を得るという手法です。
どちらかといえば大東オーナーさんの場合は、とにかく長期間株式を所有して配当収入でやっていくのに対して、「不動産投資」を行う方は株式の売買を繰り返しながら収益を追求するというスタイルで双方には違いがあるように思います。
どちらにもメリットデメリットがあるように思いますが、いわゆる「不動産投資」のほうがハイリスクハイリターンのような感じがします。
レオパレス21物件への銀行の風当たりが強くなっている😟
サブリースもいよいよ終わりを迎えるのだろうか？
シェアハウスかぼちゃの馬車の運営会社の破綻と、物件オーナーへの賃料の支払いの停止、そしてレオパレス21の施工不良問題と最近はサブリースがらみの問題が噴出しています。
昔ならば銀行もサブリースでのアパート経営ならば安定収入があるとの見込みから、サブリースでのアパート経営を銀行が推奨して、どんどん不動産融資をしてくれたようですが、最近は潮目も変わりつつあるようです。
とりわけ最近になってレオパレス21向け融資は、ほとんど不可能だという情報もあります。
例えば健美家サイトの「金融庁の一斉調査はレオパレス社破たんへのカウントダウンとなるか」という記事には
すでにレオパレス物件に関しては多くの金融機関で、アパートへの融資をしていない。昨年の施工不良報道から都市銀行、地方銀行、信金信組などではレオパレス物件への融資を問答無用で却下するようになっている。
引用：https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/etc/3563.html（アクセス日2019/3/26）
と書かれています。
ですから投げ売り状態になっているとも言われているレオパレス21の物件を購入するためには、今後は銀行に頼らず現金等で購入するしかないかもしれません。
金利上昇リスクが当分は遠のく👍
最近はローン金利が下がる傾向にある。
日本経済新聞のサイトを開きますと、長期金利の指標が表示されています。
この長期金利の指標、10年物国債の金利なんだそうですが、以前はプラス圏で推移していたのが、最近はマイナス圏、つまりはマイナス金利で推移しています。
日本銀行は、0%前後に誘導する方針なので、日本銀行の誘導範囲に収まってはいるようですが、それにしてもマンションオーナーとしては、当面は金利上昇リスクは回避できそうで、ひと安心といったところでしょうか。
しかし一時期は、金利上昇圧力が強まった時期もあったようですが、現在はその逆の金利下落傾向にあるようです。
どうやらその大きな要因は
アメリカの金融政策
にあるようです。
アメリカも2018年ごろまでは、好調な経済のために、段階的に金利を上げてきました。
そこで日本の長期金利もそれに合わせて、上昇圧力がかかるようになります。
アメリカと日本の金利差が拡大していくと、当然のこととして円安ドル高になり、日本経済の主力の輸出企業には恩恵が生じるようになるわけですが、その一方でアメリカ企業にとっては、面白くありません。
そこでその円安をなんとかしろと、アメリカから圧力がかかってくることになるので、アメリカの金利が上昇すると、日本の金利も上昇圧力がかかるようになるのです。
金利交渉で金利下げに再チャレンジしてみると・・
銀行との金利交渉は行うだけのメリットがある。
以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。
その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。
そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。
実は２年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。
そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。
すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。
それから数日後に、支店長と担当者が来られました。
ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。
どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。