銀行のほうからローン金利を下げてくれることはまずありえない
以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。
その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。
そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。
実は２年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。
そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。
すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。
それから数日後に、支店長と担当者が来られました。
ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。
どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。
金利が低いりそな銀行からアパートローンを借りるためにはどうすればいい？
アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。
どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。
筆者も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。
しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。
一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。
なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。
とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。
筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。
金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。
つまりは都市銀行から融資をひく１つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。
エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティで0円
梅雨が明け暑い夏になります。
となると必需品となるのはエアコンです。
市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。
筆者もそうしています。
ところでエアコンですが、寿命があります。
だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。
アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。
ところで
という記事には
大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を２０１５年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は１回につき４万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。
と書かれていました。
生じると言われながら生じない日本国債の暴落 なぜ？
賃貸住宅オーナーがアパートローンなどを借りているならば、気になることは金利です。
とくに変動金利で借りているならば、金利の上昇に神経を尖らせていることでしょう。
そして金利上昇リスクの要因の１つに国債の暴落があります。
日本は国債大国で、万が一その国債が暴落すれば金利は急騰します。
そして近年、国債残高が右肩上がりで増加し、いずれは国債が暴落しそれに伴い金利が急騰するという意見が聞かれるようになりました。
ある人気番組の劇場版でしたか、国債暴落のXデーを仮定した映画も見ましたが、そういう映画を見ると本当に将来、国債が暴落するのではないかと考えてしまいます。
特にアパートローンを変動金利で借りていると国債暴落、金利急騰のシナリオは最悪のシナリオの１つです。
では本当に国債は暴落するのでしょうか。
あれから数年たちましたが、現実は国債は暴落してません。
三菱UFJ銀行。最大手の銀行。
ところで
日本全体の純資産は少なくとも２０００兆円はある
とも言われています。
国債が投げ売りされない理由の１つは日本の土地、株、預貯金等のすべての純資産が少なくとも2000兆円はあるといてんにあります。
つまり1000兆円という膨大な借金があっても2000兆円という、しっかりとした担保資産があるのです。
また国債の多くは日本銀行が所有しています。
さらに国債の保有先ですが日本銀行の数十％以上をはじめ、国民年金資金、ゆうちょ銀行など公的色彩の強い機関が多くの国債を保有しています。
これらの公的な機関が投げ売りすることは考えにくいことです。
結論として、国際暴落そして金利急騰は当分は起こり得ないということになります。
しかし将来的には懸念すべきことがあります。
その１つは地価が年々下落しているというのです。
数年前までは１０００兆円あったのが現在は８５０兆円程度まで下がっています。
つまり担保資産が目減りしているのです。
思い切った地価対策を政策的に行う必要があるように感じます。
もう１つの懸念事項は国債には償還期限があり、償還資金は基本的には税金で賄われているというてんです。
日銀などの公的機関は償還日が来ても継続して国債を保有することができますが、民間機関の保有の場合、どうしても換金したい場合に支払わなければなりません。
この場合は増税して換金資金を賄うのか、さらに国債を増発するのかという選択に迫られます。
いずれにしても国債暴落は起きないにしても異常な国債残高はいずれ、いずれどこかで帳尻を合わせなくてはならないということなのかもしれません。
追記：なぜか一時期は国債暴落のうわさが話題になっていましたが、今なぜかその話題が下火になっています。
日本の国債が、実際のところ暴落しにくいということに、多くの方が気づいてきたからでしょうか。
今でも、日本の国債は安全資産とみなされ、アメリカドルと並んで、市場が不安定な時は日本国債は買われています。
考えてみると、日本国債が万が一、投げ売られても日本銀行が、日本円で日本国債を買い支えることによって、日本国債の暴落を防ぐことができます。
ただし、その時のリスクは、日本円の市場価値が下がって、極度の円安になり、悪質なインフレが発生することです。
その時には、金利上昇を許容することによって、極度の円安やインフレを防がざるをえなくなるかもしれません。
ただ上記でも書きましたように、日本国債を大量に保有しているのは、日本銀行をはじめとする公的な機関ですし、日本の銀行や保険会社も多く保有しています。
それで公的な機関が国債を投げ売りすることは考えられませんし、国債価格が急落する場合には、日本政府が銀行や保険会社に国債を投げ売りしないように働きかけることも考えられます。
海外のヘッジファンドや機関投資家の保有比率に注意をしているならば、さほど心配することがないのかもしれません。
りそな銀行がやはりファンドラップを勧める！！資産運用として
銀行も近年は多種多様な商品を揃えている。
筆者の父がマンションオーナーをやっていた時に、りそな銀行からアパートローンを借りるようになり、それからずっと、りそな銀行との付き合いがあります。
父がマンションオーナーをやっていた時は、時々父のもとに担当の銀行員が訪問し、銀行が提供するさまざまな商品を購入していました。
父が亡くなってマンションオーナーを引き継いだ後は筆者のもとに担当の銀行員がしばしば訪問してきます。
ところで、りそな銀行の店舗の前を通ると、ファンドラップの広告のポスターが目につくようになったことがあります。
りそな銀行も、その時々に力を入れて販売する商品がありますが、そして力を入れて販売している商品の１つが間違いなく
ファンドラップです。
このファンドラップ、そもそも富裕層向けのラップ口座の敷居を低くした商品ともいえます。
顧客の資産運用のニーズに合わせて、資産配分を決め、顧客は資産運用については銀行側に一任するというものです。
多くの金融機関がファンドラップのような商品を提供していますが、金融機関にしてみては、顧客から預かった資産を運用しながら、信託報酬を得ることができるので、是非とも販売したい商品の１つであることに違いはありません。
銀行の借り換えには多額の費用がかかる しかし長期的には・・
住宅ローンでもアパートローンでも、借りている銀行を換えることができます。
一般に借り換えといいますが、よく知られている借り換えのパターンとしては、住宅ローンを当初は地元の信用金庫から借りていたのを、数年後には地方銀行か都市銀行に換えるというケースです。
結果として利息支払い分がかなり安くなったというパターンです。
昔からお金を借りる時の原則は最初は都市銀行にあたり、ダメだったら次に地方銀行にあたり、地方銀行もダメだったら信用金庫という順番であたるという原則があります。
つまりは金利の低い金融機関から順番にあたっていけということなのです。
筆者の父もマンション経営を始めたころは、都市銀行も相手にしてもらえず、結局は外資系のノンバンクのようなところで借りはじめたのが、最初です。
それから５年ぐらい経過したのちに、ある都銀から借り換えの勧誘を受け、借り換えの審査を受けることに。
最初の審査は２次審査で落とされましたが、１年後にもう一度トライし、今度は合格しようやく都市銀行から借り入れることができるようになりました。
結果として利息支払い分が年間１００万円ほど圧縮することができるようになったのです。
銀行員には他の業種にはない業務上のルールがある？
アパートローンを借りると銀行の担当者がしばしば訪問してくる。
筆者も父からマンション経営を受け継いで、何年にもなりますが、けっこうお世話になるというのか、しばしば自宅に訪問して来られるのは、アパートローンを借りている銀行の担当者です。
今日、街を自転車で走っていると、たまたま銀行の担当者が、もう一人の行員とともに徒歩で歩いているのを見かけました。
お客さんのところに向かっていたのでしょう。
ところで筆者がお世話になっているのは、りそな銀行ですが、何年か接触しているうちに、りそな銀行の行員の業務上のルールのようなものを気づくようになりました。
その１つが
支店に近い客のもとへは徒歩で行く
というものです。
行員さんの話では自転車や車も支店にはあるそうです。
ですから必要に応じて、これらの乗り物も活用しているようですが、しかし支店から徒歩２０～３０分以内のお客さんのもとへは徒歩で行くようです。
筆者の自宅にも必ず徒歩できますし、支店長であっても近くは徒歩で周っているようです。
実際のところ今日も含めて徒歩で周っている場面を何度か見かけたことがあります。
今年の春には支店長が交代しましたが、これまでの支店長さんと新しい支店長さんが２人で、しかも徒歩で取引先への挨拶周りをされていました。
銀行員が銀行を辞めて転職する 外資系企業か公務員に・・
銀行をやめる行員さんも少なくない？
筆者は、りそな銀行からアパートローンを借りて、ほそぼそと小規模なマンションオーナーをやっていますが、周期的にりそな銀行の渉外担当者が訪問してきます。
先日もやってきましたが、いろいろと他愛のない会話を交わすこともありますが、その時に、ビックリするような事を聞きました。
それは筆者がマンションを相続した時に、りそな銀行の渉外担当者だった行員さんが、銀行員をやめて転職したとの話です。
当時は相続中だったので、この行員さんには、何度も訪問していただき複雑な手続きを手伝ってくださったので、顔なじみの行員さんでした。
その後、1年半ほどで、転勤になってしまいました。
ところでその当時は、この行員さんも結婚したばかりで、しかも最初の子供も誕生したばかりの時で、銀行員としてもバリバリに活躍していた時代だったと思うのですが、おそらくは今後も銀行員としてのキャリアを積み上げていくんだろうなあと思っていました。
それが銀行員をやめて転職するとは・・。
そしてどうやら公務員になったようです。
今では2人目の子供も誕生し、りっぱな父親になっているとのことです。
経営が不振の地方銀行ならば、もっと良い就職先に転職するのならばわかるのですが、比較的経営が安定している、りそな銀行を後にするとは意外でした。
家族もどう思ったのでしょうか。
銀行への返済額の理想は収入の30～35%以内？
銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。
一般に住宅ローンの場合は収入の30～35%以内の返済額が理想的と言われています。
ということは年収が500万円ならば、500×0.35＝175
年間の金利分を含めた返済額は175万円。
つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。
ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。
例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は
500×0.3＝150
年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。
ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。
これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。
それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。
フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。
例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。
銀行から融資を受けることが容易でない場合にどう対処する？
アパート経営をするためにはどうしても最初に高額の資金が必要となります。
自己資本がたくさんあるならば、さほど問題にはならないかもしれませんが、自己資本が不足している場合、あるいは比較的大きなアパートを建てたり買ったりする場合は多くの場合、銀行からの融資を必要とします。
そのためには銀行に足を運び、融資のお願い回りをしなければならないかもしれません。
このてんで何行も足を運び何行も融資を断られたあげくに、ようやく融資に応じてくれる銀行を見つけることができたという方もおられれるようです。
一方で筆者のように、相続でアパート経営を受け継いだ場合は、これまでの取引銀行から引き続き融資を受けることができる可能性は高いと思います。
もちろん相続の場合でも銀行は再審査を行いますので、収入等の必要書類の提出が求められます。
あまりにも問題がある場合は、相続の場合でも融資を断られるかもしれません。
ところでアパート経営の実績がなく始める場合は銀行も融資することに多少慎重になります。
当然のことです。
それで最初は融資を受けるために銀行を何行も回る場合があるかもしれません。
ではどうすれば有利に銀行と交渉を行い融資をひくことができるのでしょうか。