マンションオーナーが銀行から借金することのメリット
アパートマンション経営を無借金で行っている方はどれぐらいおられるのでしょうか。
これほどの強み、安心感はないように思います。
なにせ毎月の返済金がないのですから資金が貯まるスピードも早いことでしょう。
また資金力があるならば新たな物件の購入のさいにも有利になることでしょう。
というのも物件売主にすれば、確実に現金で支払ってくれる人に売りたいからです。
しかし、今の時代、多くのアパートマンション経営者は無借金ではなく金融機関から融資を受けて経営している方のほうが多いのではないかと思います。
そして融資を受けながらアパートマンション経営をするほうがメリットになる場合もあるのです。
どんな場合でしょうか。
まず融資を受けてアパートマンション経営をするならば相続税対策になります。
現在の相続税制度では配偶者に相続する場合は、あまり税金がかからないのですが、配偶者以外の方に相続する場合はしっかりと税金がかかることになっています。
じゃあ配偶者に相続すればいいのではと考えてしまうかもしれませんが、配偶者に相続しても、年齢がほぼ同じ配偶者ならば、いずれその配偶者も亡くなって、だれかに相続することになります。
よほど自分よりも若い配偶者、例えば20歳ないしは30歳と若ければそれでいいのかもしれません。
しかし多くの場合、相続となると子供に相続することになると思われます。
そのために融資を受けて、相続税の課税の対象となる資産を減らすことができます。
マンションのオーナーが怖れるインフレと金利上昇 しかしインフレにはメリットも
アパートマンション事業を行っている多くの方が金融機関から融資をひいて事業を行っていると思います。
そのさい気になるのがローン金利です。
例えば約1億円の融資を受け、金利が1％前半、返済期間は30年とします。その場合毎月の金利分の支払いは幾らになるでしょうか。
返済期間の最初の時期は約10万円になります。つまり年額おそよ120万円を金利分として金融機関に支払うことになります。
それでもし金利が3～4％に上がったならばどうなるでしょうか。考えただけでも怖ろしいことですが、金利支払い分が相当額になるのは間違いありません。
どうすれば金利リスクを回避できるでしょうか。
金利が上がる要因は幾らかありますが、その代表的なケースがインフレです。
しかし現実は
ハイパーインフレでも起きなければ政策的には金利は上げにくい
ということです。
つまりひどいインフレになった時に、政府がインフレ抑制のために金利を上げてきます。
ですから時々発表される物価指数などを注目することができます。
私個人は月末頃に発表される消費者物価指数を注目していますが、現在政府が目標のしているレベルにまで消費者物価指数が上昇していないので、現時点では政策的な金利上昇はまずないと考えることができます。
ローン金利で有利なネット銀行 しかしマンションオーナーとなると・・
昔は住宅ローンを借りるさいには、どの銀行から選ぶかとなると、まず最初に都市銀行、都市銀行がダメだったら次に地方銀行、地方銀行がダメだったら次に信用金庫といった法則のようなものがありました。
つまりはローン金利の低い順番であたっていくというのです。
しかし最近はその法則がに変化が生じているようです。
というのも基本的に店舗も通帳もない
ネット銀行の金利が最も低い
というケースが多くなっているのです。
多くの方が、インターネットをあたりまえのように活用している現代、ネット銀行、ネット証券そしてネット保険を活用する方も多くなってきました。
これらの金融機関の特徴は、店舗がないために事業にかかるコストが低く抑えることができるために、ローン金利を低く抑えることができますし、そして種々の手数料も安く抑えることができるといったメリットがあります。
またネット保険の場合は毎月支払う保険料を安く抑えることができるというメリットもあることでしょう。
都市銀行の一つりそな銀行の私の担当者も住宅ローンの金利においては、「ネット銀行にはかなわない」ということを言っておられました。
このようにどうしても生活上のコストを抑えたい場合はネット銀行を活用することには大きなメリットがあります。
銀行への返済が年々重くなっていく ならば元金均等方式もあり
アパート経営を行っているならば、多くの場合、アパートローンを借りていることと思います。
このさいは毎月の返済が求められますが、返済には２つの方式があります。
元利均等方式と元金均等方式です。
住宅金融支援機構の「元利均等返済と元金均等返済とは？」という記事によると元利均等方式については
メリット 返済額(元金＋利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなります。 元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。 デメリット 同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。 借入金残高の減り方が遅くなります。
最終閲覧日2018年3月4日
と書かれています。
一方元金均等方式について上記の記事は
メリット 返済額(元金＋利息)は返済が進むにつれ少なくなっていきます。 元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ返済期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。 デメリット 返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、必要月収も高くなります。
と書かれています。
このように２つの返済方式があるわけですが、多くの方が元利均等方式で返済しています。
銀行の事業性ローンでも金利が0%台が少なくない
近年は大規模金融緩和のおかげで、住宅ローンとなると金利がゼロ％台でも珍しくなくなってきました。
しかしアパートローンをはじめとする事業性のローンとなると、ゼロ％台というのは、あまりないのではないかと思います。
アパートローンの金利が１％台前半でも、低いほうではないかと思っていました。
ところが２０１８年２月１５日の日本経済新聞の「金利ゼロ％台融資、６割超 揺らぐ銀行ビジネスモデル 」という記事には
日銀がマイナス金利政策を導入して２年、銀行を起点にした金融システムのひずみが目立っている。銀行の貸出金利は下がり続け、2017年末の貸出金残高のうち金利０％台の融資は全体の62％に拡大。金融緩和が景気を下支えする効果は大きいものの、企業の資金需要を引き出すには至らず、銀行業績を下押しする面が目立つ。
引用： https://www.nikkei.com/article/DGXMZO26953920V10C18A2MM8000/?n_cid=NMAIL007（閲覧日2018年3月24日）
と書かれており銀行融資全体のうちも６２%がなんと金利０%台なんだそうです。
もちろんそのうちの多くは住宅ローンも含まれているのではないかと、思いますが住宅ローンよりも金利が高めに設定されるはずの事業性ローンのなかには０%台が含まれているものと思われます。
日本銀行が政策的に金利を上げるのが難しいのはなぜ？
最近は日本銀行の金融政策になんら変更のない時が続いています。
一部の見方では低金利が続いているために、とりわけ銀行の収益力が落ち、危険水位に達しつつあるので、銀行救済のためにも、多少金融政策の変更があるのではないかといった推測もありましたが、日本銀行は動きません。
どうやら政府日銀は銀行には、この低金利時代を合併や他の収益源を確保するなどして自助努力で乗り切ることを期待しているとの見方もでています。
りそな銀行。
ところでアパートマンションオーナーも多くの場合、銀行からのアパートローンによってアパートマンション経営を行っていますので、
金利が抑えられていることはありがたいことです。
もしも金利が上がるならば、キャッシュフローなどが悪化し、アパートマンション経営の見直しなどを行わなければならないかもしれません。
しかしなぜ今の時代、政策的に金利を上げるのが難しいのでしょうか。
様々な理由が考えられますが、金利が上がれば国債金利も上がることになり、一層の借金を国が背負うことになるからです。
仮に１０００兆円の国債の１%金利が上がるとすると１０兆円の利子が増えることになります。
それはまさに避けたい事態でしょう。
政策的に金利を上げるのは容易ではないということです。
ローン金利 銀行との金利交渉で再度下げてもらえる
以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。
その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。
そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。
実は２年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。
そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。
すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。
それから数日後に、支店長と担当者が来られました。
ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。
どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。
アパートローン審査が厳しくなっている どんな場合ならば融資してもらえる？
最近は、銀行の不動産融資への姿勢が、めっきり厳しくなったと言われています。
そのことを反映してか、建設会社との建築契約までいっても、銀行からの融資がなかなか承認されないために、着工できないというケースも少なくないようです。
ところで私個人は、銀行がなかなか不動産融資を承認しないのは、賃貸住宅経営の実績のない、新参の個人の事業者さんではないかと考えていました。
その一方で、不動産投資や賃貸住宅経営の実績があり、銀行への返済もきちんと行っている場合には、銀行の融資姿勢はこれまでと変わらないと思っていました。
私がアパートローンを借りている、りそな銀行の渉外担当者に、そのことを尋ねてみると、渉外担当者の答えは「これまでの実績があると、これまでどおり、お貸しますよ」という答えでした。
ですから実績があり銀行への返済も、きちんと行えている個人の事業者さんへの融資姿勢は変わっていないと思っていたのです。
しかし日本経済新聞の2019/7/23の「不動産 過熱の代償(1) サラリーマン大家に試練 」という記事を読んでいると、必ずしもそうではないんだというてんに気づかされました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47621470S9A720C1EA1000/?n_cid=DSREA001（アクセス日2019/7/25）
りそな銀行が店舗の営業体制を変更 顧客にはわかりにくい変更
りそな銀行といえば、都市銀行でもあり、信託機能も付与されている他の都市銀行にはない特別な銀行です。
ただ他の都市銀行と比較して、明らかに見劣りするのは、海外業務です。
なので、国内での事業に力を入れていますので、都市銀行のなかでは比較的、個人顧客を重要視してくれる銀行なのではないかと思います。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
それで、一時期は国内でのアパートローンにも、かなり力を入れていた時期があります。
そして、りそな銀行のアパートローンは、変動金利でローン金利を1%台に抑えられており、長年の取引で信用してもらえるようになると、金利交渉を行ってローン金利を0.5～1.0%にしてもらうこともできます。
なので個人の賃貸住宅オーナーにとっては、とてもありがたい銀行です。
ところで、このりそな銀行ですが、営業体制を大きく変えているようです。
具体的には、１つの市にりそな銀行の支店が３つあるとします。
これまでの形態は
A支店 窓口業務 営業（渉外担当）
B支店 窓口業務 営業（渉外担当）
C支店 窓口業務 営業（渉外担当）
というものでした。
それを今後は
A支店 窓口業務
B支店 窓口業務 営業（渉外担当）
C支店 窓口業務
といった形態にしていくんだそうです。
ローンの事業は信託銀行にとっては副業？三菱UFJ信託は撤退
銀行といえば預金などで集めた資金を、貸出すことによって収益を得るというのが、通常の姿です。
ですから住宅ローンやアパートローンさらには企業への融資を行う会社なわけですが、とりわけ住宅ローンには力を入れてきました。
以前に書いた記事
でも取り上げましたが、銀行にしてみれば融資の拡大求めているものの、過剰に融資すると自己資本率が低下していくというリスクが生じます。
しかし住宅ローンについては特別なルールがあり、住宅ローンの融資額を増やしても、自己資本率の低下は限定的になるというルールがあるので、とりわけ住宅ローンには力を入れているそうです。
一方で信託銀行となると銀行業務も行いますが、しかし主な業務は、顧客の現金、株や債券などの金融資産、不動産などを預かり、管理、運用を行う会社のことです。
ですから信託銀行にしてみれば融資業務は副次的な業務となるのでしょう。
ところで２０１７年１０月３０日の日経新聞には
三菱ＵＦＪ信託、新規住宅ローン撤退 18年４月
という見出し記事がのせられていました。
あの三菱UFJ信託銀行が来年春以降、住宅ローンの新規受付を行わないというのです。