小規模マンションオーナーの日記


1月 19, 2020

複数のサブリース物件を持つことも問題視されていた・・

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以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、比較的に私の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。

このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。

しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのこと・・。

しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな・・。

このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。

そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。

よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。

つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。

通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。

しかし大企業でも潰れる会社はあります。

それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。

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1月 07, 2020

住宅ローン控除で年間で最大40万円のお金をもらう しかしアパートローンは対象外


ローンの場合は、返済分と金利分の双方を毎月、金融機関に返済していかなければなりません。

小規模マンションオーナーをやっている私もアパートローンを借りているので、毎月そうしています。

ところでマイナス金利になれば、借りていながら金利分を支払うのではなく、金利分をもらうことになります。

そして日銀がマイナス金利を導入しましたが、だからといってアパートローンもマイナス金利になったというわけではありません。

アパートローンについては固定金利については多少金利が下がったようですが、変動金利については変わらずです。

ところでこれまで知らなかったのですが、住宅ローンの場合は、住宅ローン控除を上手に活用すれば、金利分の支払い分よりも、住宅ローン控除の制度によって、国からの還元分のほうが大きくなる場合があるんだそうです。

実質、マイナス金利と同じような状態になってしまうことがあるのです。

この住宅ローン控除についてウィキペデイアには

住宅借入金等特別控除(じゅうたくかりいれきんとうとくべつこうじょ)とは、10年以上の住宅ローンを使って一定の住宅を購入または新築または増改築を行った場合に、本来支払うべき所得税が控除される制度。通称「住宅ローン控除」。 増改築の場合は、特に「特定増改築等住宅借入金等特別控除」と呼ばれる。 住宅の取得等から6か月以内に居住し、一定の条件のもと確定申告をすれば、年末まで居住している場合に限り、10年間にわたり年末時点のローン残高に応じて所得税の税額控除が認められる。 ・・ 
なお2009年1月から2021年12月までの間に居住した方で、所得税から控除しきれなかった税額がある場合には、翌年度の個人住民税から控除残高を差し引くことが出来るようになった(市区町村の申告不要)。

控除限度額 = 年末ローン残高 × 1% (上限40万円。なお住宅取得時の消費税が8%以外の場合は、上限20万円)

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/住宅借入金等特別控除(アクセス日2019/12/29)

と書かれています。

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12月 24, 2019

銀行員さん いい加減な行員もいれば真面目で几帳面な行員さんもいる

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銀行からアパートローンを受けるようになると、通常は銀行の支店の渉外担当者が周期的に訪問してくるようになります。

そしてほとんどの場合は、電話で訪問のアポイントを取ってから訪問してきます。

この銀行の渉外担当者ですが、銀行の営業行員なのですが、いちおう研修なども受けたり、行動規範のようなものがあると思うのですが、しかし担当者によって、几帳面の訪問してくる行員さんもいれば、仕事ぶりが決して几帳面とは言えないような行員さんもいます。

私の場合も、先回の担当だった行員さんは、関西では難関の大学卒で入行した女性行員さんでしたが、もうひとつ仕事がおおざっぱな感じで、訪問もあまりありませんでした。

これまでは年末には必ず年末の挨拶で訪問して来られたのですが、昨年の年末は訪問がありませんでした。

行員さんいわく、行ったと思い込んでいたとのことですが、そんなミスてあるのでしょうか?

その後、翌年の7月にその行員さん転勤となり、渉外担当の行員さんが交代となりました。

銀行の場合、営業行員さんは、通常は最長で3年で転勤等で移動となります。

ところで新しい行員さんですが、これまでは銀行の窓口業務等の事務仕事を行ってこられたようですが、数カ月前から営業職へと転職されたとのことです。

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10月 27, 2019

衝撃 みずほマイレージクラブ特典が思いっきり改悪

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最近は超低金利が続いているために、銀行の収益が悪化していると言われています。

とくに地方銀行に、そのダメージは大きいですが、都銀でもその影響が生じています。

例えば以前に書いた記事

りそなクラブが特典の縮小?ローンよりも投資信託?

でも書きましたが、りそな銀行も個人顧客の特典を事実上縮小させた、ことについて書きました。

アパートローンは、りそな銀行から借りていて、私のメインバンクなので、あの変更はショックでした。

ところで都銀のビッグスリーの1つ、みずほ銀行もマイレージクラブの特典を大きく変更させることがわかりました。

みずほ銀行とは、賃貸住宅とは別の仕事のために口座を開設し、みずほマイレージクラブの特典をフルに活用してきました。

例えばこれまでは1カ月の間、他行振り込みが月に4回まで無料になるという特典がありました。

そのための条件として

・みずほ銀行・みずほ信託銀行・みずほ証券の資産運用商品(投資信託[MMF・MRFなどを除く]・金銭信託・外貨預金[ 特約付き定期預金を含む]・公社債・株式など)の月末残高があるというのがあります。

私の場合は、少額の外貨預金を行って、他行振り込みが月に4回まで無料になるという特典をフルに活用してきたのです。

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9月 22, 2019

リスクの少ない手堅い不動産投資

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私の仕事で知っているある方は、頻繁に引っ越しを繰り返します。

しかも数千万円もする居住用のマンションを買って、数年ほど暮らし後に、また別の数千万円程度もする居住用のマンションに引っ越しそこで数年を暮らす、そのことを繰り返すのです。

どうやらこの方、後にした居住用マンションを売却しているわけではなく、賃貸に出しているようです。

つまりはこのような仕方で、不動産投資を行いしかも、不動産規模を拡大しています。

ではこのような仕方で、不動産投資を行うことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

まずローンですが、金利が多少高めのアパートローンでなく金利が低めの住宅ローンで銀行からローンを借り入れることができます。

もちろん不動産投資目的で住宅ローンを利用したということが明らかならば、それが問題となる場合があります。

この場合、上記の方が、自身が住んでいる場合は、住宅ローンの返済で問題はないにしても、賃貸の転用した後はどうしたのでしょうか。

もちろんフラット35の場合は、賃貸に転用した後も、問題がないということも言われており、フラット35で住宅ローンを借りていたのかもしれません。

ところで税制上の住宅ローンの優遇制度については、適用外になるかもしれません。

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9月 15, 2019

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト

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小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。

私も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。

そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。

この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。

そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。

それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても

当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。

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8月 08, 2019

実績と信用があっても銀行から断られることがある


 

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銀行の不動産融資への姿勢は厳しくなっている。

最近は、銀行の不動産融資への姿勢が、めっきり厳しくなったと言われています。

そのことを反映してか、建設会社との建築契約までいっても、銀行からの融資がなかなか承認されないために、着工できないというケースも少なくないようです。

ところで私個人は、銀行がなかなか不動産融資を承認しないのは、賃貸住宅経営の実績のない、新参の個人の事業者さんではないかと考えていました。

その一方で、不動産投資や賃貸住宅経営の実績があり、銀行への返済もきちんと行っている場合には、銀行の融資姿勢はこれまでと変わらないと思っていました。

私がアパートローンを借りている、りそな銀行の渉外担当者に、そのことを尋ねてみると、渉外担当者の答えは「これまでの実績があると、これまでどおり、お貸しますよ」という答えでした。

ですから実績があり銀行への返済も、きちんと行えている個人の事業者さんへの融資姿勢は変わっていないと思っていたのです。

しかし日本経済新聞の2019/7/23の「不動産 過熱の代償(1) サラリーマン大家に試練 」という記事を読んでいると、必ずしもそうではないんだというてんに気づかされました。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47621470S9A720C1EA1000/?n_cid=DSREA001(アクセス日2019/7/25)

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6月 29, 2019

故人の預貯金 150万円までならば引き出し可能へと改正!!


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これまでは故人の預貯金をすぐに引き出すことはできなかったが・・。

マンション経営を行っていた父が癌になり、末期状態になり余命があまりないことを悟った時に、父が行ったことの1つは郵便貯金を解約して全額を引き出したことです。

なぜそのことを行ったかというと、亡くなったことを金融機関が知ると、即座に口座を凍結し、遺産分割がきちんと決まるまでは引き出せなくなってしまうからです。

そのことを回避するために郵貯の口座を解約し、全額引き出して、後はタンス預金という形になりました。

その結果、あれから数カ月後に亡くなりましたが、亡くなった後にかかった様々な費用をこのお金で賄うことができました。

その一方でアパートローンを借りていた銀行については、何もしていませんでした。

それで父が亡くなった後、アパートローンを借りていた銀行の支店長さんがすぐにやって来られましたが、最後に一言「口座は凍結されます」と。

その銀行口座は引き出しも入金もできなくなってしまいました。

ところで故人の遺産分割がきちんと決まるまでの間には、いろいろと費用がかかるものです。

例えば葬儀費用や火葬費、また最期まで入院などをしていたら入院費や医療費も支払わなければなりません。

また故人に借入金があれば、亡くなったからといって返済義務がなくなるわけではありません。

遺族で引き続き返済金を支払っていかなければなりません。

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5月 26, 2019

オーナーにとっては良好な家族関係も重要な業務?


 

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家族や配偶者との関係は重要。

小規模マンションオーナーにとって気を使わなければならないことは多々ありますが、当たり前のようでありながら気を使わなければならない重要な事柄があります。

それが家族や配偶者との関係です。

家族や配偶者との関係がぎくしゃくしていると何かと不都合が生じます。

まず万が一、亡くなってしまった場合に物件を相続するのは家族です。

もしも家族がいなければ遠い親族が相続することになるかもしれませんが、遠い親族が拒否するとなると、だれが引き継ぐことになるのでしょうか。

また銀行からローンを借りるにしても家族が保証人になってもらう必要があります。

配偶者や子供が保証人になることが要求されることでしょう。

以前に大東建託の営業担当から聞いた話ですが、60歳代の大東オーナーさんが交通事故で突然亡くなったために、奥さんが急遽、オーナーを引き継ぐことになったものの、ご主人だったオーナーとの意思の疎通がイマイチだったのか、奥さんは自分がオーナーになることに猛反発し、その奥さんを説得するのがとても大変だったということがあったそうです。

もちろん子供に相続することもできるのですが、相続税という観点からは配偶者に相続するのが最も有利なので、オーナーだった夫が突然若くして急死した場合は、奥さんに相続してもらうのが良いのかもしれません。

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5月 18, 2019

少なくとも来年春まで金利は上がらない!!


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日銀の金融政策には注視する必要がある。

アパートマンションオーナーの収支に影響及ぼす事柄の1つに金利があります。

というのも多くの場合、銀行などから融資を受けているので、金利の上下によって大きな影響を受けることがあります。

ところで固定金利で融資を受けているならば、金利の変動の影響を受けることはありませんが、変動金利で融資を受けているならば金利の変動の影響を受けることがあります。

しかし変動金利で融資を受けることのメリットは、なんといっても通常は固定金利よりも低い金利で融資を受けることができるというてんがあります。

しかしその一方で、変動金利の怖いところは、金利が上昇すると、ローン金利が固定金利よりも高くなる可能性があるというデメリットがあります。

ですから明らかにデフレ状態が続くような場合は、金利が上がるということは考えにくいので、変動金利で融資を受けていても、おそらくは大丈夫ですが、景気が上向いて金利に上昇圧力がかかるようになると、変動金利から固定金利の融資へと変更しておくのが無難です。

ところで最近の状況はというと、景気拡大にやや陰りが生じているといった感じです。

10月には消費増税が予定されていますし、失速気味の中国経済に足を引っ張られている企業も多々あります。

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