生じると言われながら生じない日本国債の暴落 なぜ？
賃貸住宅オーナーがアパートローンなどを借りているならば、気になることは金利です。
とくに変動金利で借りているならば、金利の上昇に神経を尖らせていることでしょう。
そして金利上昇リスクの要因の１つに国債の暴落があります。
日本は国債大国で、万が一その国債が暴落すれば金利も上昇する傾向があります。
そして近年、国債残高が右肩上がりで増加し、いずれは国債が暴落しそれに伴い金利が急騰するという意見が聞かれるようになりました。
ある人気番組の劇場版でしたか、国債暴落のXデーを仮定した映画も見ましたが、そういう映画を見ると本当に将来、国債が暴落するのではないかと考えてしまいます。
特にアパートローンを変動金利で借りていると国債暴落、金利急騰のシナリオは最悪のシナリオの１つです。
では本当に国債は暴落するのでしょうか。
あれから数年たちましたが、現実は国債は大きくは売られていません。
三菱UFJ銀行。最大手の銀行。
ところで
日本全体の純資産は少なくとも２０００兆円はある
とも言われています。
国債が投げ売りされない理由の１つは日本の土地、株、預貯金等のすべての純資産が少なくとも2000兆円はあるといてんにあります。
つまり1000兆円という膨大な借金があっても2000兆円という、しっかりとした担保資産があるのです。
また国債の多くは日本銀行が所有しています。
さらに国債の保有先ですが日本銀行の数十％以上をはじめ、国民年金資金、ゆうちょ銀行など公的色彩の強い機関が多くの国債を保有しています。
これらの公的な機関が投げ売りすることは考えにくいことです。
結論として、国際暴落そして金利急騰は簡単には生じないということです。
しかし将来的には懸念すべきことがあります。
その１つは地価の下落です。
地価が下がると担保価値は下がります。
もう１つの懸念事項は国債には償還期限があり、償還資金は基本的には税金で賄われているというてんです。
日銀などの公的機関は償還日が来ても継続して国債を保有することができますが、民間機関の保有の場合、どうしても換金したい場合に支払わなければなりません。
この場合は増税して換金資金を賄うのか、さらに国債を増発するのかという選択に迫られます。
いずれにしても国債暴落は起きないにしても異常な国債残高はいずれ、いずれどこかで帳尻を合わせなくてはならないということなのでしょう。
追記：なぜか一時期は国債暴落のうわさが話題になっていましたが、今なぜかその話題が下火になっています。
日本の国債が、実際のところ暴落しにくいということに、多くの方が気づいてきたからでしょうか。
今でも、日本の国債は安全資産とみなされ、市場が不安定な時は日本国債は買われる傾向にあります。
考えてみると、日本国債が万が一、投げ売られても日本銀行が、日本円で日本国債を買い支えることによって、日本国債の暴落を防ぐことができます。
ただし、その時のリスクは、日本円の信認が下がって、極度の円安になり、悪質なインフレが発生することです。
その時には、金利上昇を許容することによって、極度の円安やインフレを防がざるをえなくなるかもしれません。
ただ上記でも書きましたように、日本国債を大量に保有しているのは、日本銀行をはじめとする公的な機関ですし、日本の銀行や保険会社も多く保有しています。
それで公的な機関が国債を投げ売りすることは考えられませんし、国債価格が急落する場合には、日本政府が銀行や保険会社に国債を投げ売りしないように働きかけることも考えられます。
賃貸住宅経営でどうしても資金が必要な時には信用保証協会に頼れるかも
信用保証協会によって銀行からの融資をひきやすくすることができる。
賃貸住宅に入居するさいには、最近は保証会社の保証を得て入居する方が増えているように思います。
保証会社への手数料は入居者負担ですが、そのおかげで入居が承認され、不動産管理会社や賃貸住宅大家にも迷惑をかけずにすみます。
ところで、これとよく似た制度で信用保証協会があって大家が融資を必要とする時に、大家の金融機関への返済を保証する制度です。
大家は信用保証協会へ手数料を支払わなければなりませんが、本来は融資を渋るような案件でも保証協会の保証により融資を認めてもらえるようになるための制度といえます。
この信用保証協会の目的について全国信用保証連合会のホームページには
中小企業・小規模事業者等に対する金融の円滑化に資することを目的として事業を行っています。
と書かれており、アパートマンション大家の場合も活用できる制度のようです。
この保証制度、一般的な金融機関であればどこでも窓口になって取り次いでくれるようで、活用しやすくなっています。
しかも建物が新しくても古くても、事業性が成り立つと判断されれば保証してくれるものなので、保証してくれる可能性が高いといえるかもしれません。
銀行から借りることができなければノンバンクから借りることができる
以前のことですが入居率の低迷に苦しむシェアハウス物件オーナーの苦境のニュースがメディアで報じられています。
このシェアハウス物件オーナーに積極的に融資をしてきたのが、地方銀行の稼ぎ頭ともいえるスルガ銀行でしたが、今回のトラブルで、スルガ銀行の経営にも悪影響が及んでおり、アパートローンに積極的だった地方銀行のアパートローンの姿勢にも変化が生じており、今後は地方銀行でもアパートローン審査のハードルが高くなっています。
こうなると都市銀行×、地方銀行×となると頼りとなるのがノンバンクです。
このノンバンクですが銀行との違いは、銀行は預金業務を行うのに対して、ノンバンクには預金業務はありません。
そして銀行よりも高い金利でローン業務を行っている会社です。
代表的な会社としてはオリックス、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス、セゾンファンデックス、新生プロパティなどがあります。
筆者の父も、マンションオーナーのなったころは、都市銀行からは融資を断られたので、外資系のノンバンクから融資を受けることができました。
金利はたしかに高く、毎月の金利支払い分は、けっこうな額になっていたと思いますが、マンション経営を軌道にのせることができました。
債務は善という理論は返済ができているならば問題ない？しかし・・
最近は経済学の理論でＭＭＴ理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると
現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。
と書かれています。
一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが
つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。
たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。
ハイパーインフレにもなりません。
銀行が事業性ローンよりも住宅ローンを優遇するのはなぜ？
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％といった感じでぜんぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
銀行からのローンの高額な金利支払いの負担を減らすためには
ローン金利、これはアパートローンにしても住宅ローンにしても借りているならば気になるものです。
例えばアパートローンを1億円借りて30年元利均等返済、そして金利１％前半とした場合、当初の金利の年額の支払い分は100万円を超えます。
つまりいかに多くの金利支払い分があるかがわかります。
ではどうすれば金利支払い分を減額させることができるでしょうか。５つの方法を取り上げたいと思います。
その１ 頭金を多くし、借入金額をすくなくする。
この方法は比較的、お金に余裕のある方が取れる方法です。
結構な額の預貯金があるならば預貯金の幾らかを崩したり株式を売却したりしてそうすることができるかもしれません。
その２ 借入期間を短くする。
借入期間が長いほど、結果的には金利支払い分が多くなります。
通常は30年や35年が一般的のようですが、20年や15年と短くするならば金利支払い分を少なくすることができます。
しかし毎月の返済額は大きくなるという面もあります。
アパートローンを借りている場合は銀行とのつながりを切らしたくないのと、相続税対策もあるので、銀行とはできるだけ長くつきあっていきたいものです。
よってアパート事業者には向いていない方法のように思います。
レオパレス２１迷走の影にやはり銀行の影響が？仕方ないことなのか
以前のことですが不動産業界の断トツでインパクトを与えたニュースはレオパレス２１のアパート施工不良と、それに伴う入居者への引越し要請のニュースです。
しかしなぜそこまでレオパレス２１は迷走することになってしまったのでしょうか。
どうやら、おかしくなってきたきっかけは、リーマンショック後に、レオパレス２１が経営危機に陥った時に始まったようです。
一企業の経営がおかしくなると、当然のこととしてレオパレス２１に融資しているメインバンクが動き始めます。
そのメインバンクがあの大阪資本の大手銀行です。
とにかく猛烈な銀行で、商売で儲けるためならば、なんでもする銀行です。
大阪では、そのがめつさゆえに、この銀行を嫌っている人が少なくないようです。
おそらくは水面下でレオパレス２１の経営立て直しのために圧力をかけたことでしょう。
そこでこの銀行との、つながりある、あるコンサルタント会社が経営立て直しのために指導するわけですが、その時に考案されたのが、あの悪名高き「解約プロジェクト」です。
転勤のさいに挨拶回りをする銀行業界そして挨拶回りをしない不動産建設業界？
４月上旬の事でしたが、近所を自転車で走っていると、突然に男の方から、呼び止められました。
だれかと思ってみると、アパートローンでお世話になっている、りそな銀行の支店長です。
この春に、転勤になったというのは聞いていましたが、新任の支店長とともに、挨拶でまわっていたのです。
筆者の家にも、訪問したそうですが、留守だったそうです。
それはともかく、その場で転勤の挨拶を受け、そして新任の支店長の紹介となりました。
ところでこの２日ほど前には、アパートローンの筆者の担当行員も転勤となり、転勤の挨拶に来れられていました。
前もって訪問の約束をしてくださっていたので、家にあがってもらい、幾らかのお話をして、お別れをしたところです。
このように銀行員というのは必ず転勤がありますが、その都度、挨拶回りを行います。
年末にも年末の挨拶に来られます。
礼儀を重んじる業界なのでしょう。
しかしこのような機会にお互いに意思を通わせることができるので、良いことだと思います。
ところで大家にとって大切な取引先は銀行だけではありません。
もう１つの大切な取引先は不動産管理会社です。
筆者にとってそれは大東建託パートナーズで、営業関係は大東建託です。
銀行のアパートローンの借り換えには数百万円の費用が しかし長期的には
アパートローンは借り換えによって、ローン金利を下げることはできますが、借り換え費用というのが、相当かかります。
それならば借り換えをしないほうが、無難と考えてしまうかもしれませんが、中長期的に見れば借り換えをするほうが良いということになる場合のほうが多いようです。
例えば9000万円のローン残高の時で返済期間は残り25年とします。
金利を2.5%とすると残りの利息支払い分は31.126.518円となります。
その金利が1.5%になると利息支払い分は17.982.808円となりローン金利が1％下がるだけで、利息支払い分が13.143.710円圧縮されるのです。
ということは年間で約52万円の圧縮、1カ月では約4.3万円の圧縮となります。
ですから借り換え当初、数百万円の費用がかかるとしても長い目で見れば、借り換えを行ったほうが、かなりの額のキャッシュを残すことができるようになるのです。
ノンバンクからも賃貸住宅経営のための借り入れができる
筆者の父が賃貸住宅経営を始めようとしていた時に、アパートローンを借りるために、都市銀行にあたってみましたが、都市銀行側から断られてしまいました。
都市銀行の場合は、賃貸住宅経営を始めるために初めて借りる場合は１０００万円程度の預貯金がないといけないとか、保証人の属性は○○でないといけないといった種々の条件があり断られてしまったのです。
そこで次にあたったのが、ノンバンクです。
外資系のノンバンクですが、こちらのほうは、すんなりと審査が通り、賃貸住宅物件を担保にして借りることができました。
このようにどうしても銀行から借り入れができない時などに、ノンバンクから借り入れることができます。
このノンバンクについてコトバンクには
預金業務を行わず、銀行からの融資などによって調達した資金で与信業務を行う機関。銀行は免許制であるのに対し、ノンバンクは貸金業規制法に基づく登録制で開業できる。消費者金融、クレジット会社、信販会社などがこれにあたる
と説明されています。
ですから銀行とは多少形態が異なるものですが、お金を借りるというてんでは、銀行とさほど違いがありません。
大きな違いがあるとすれば、ローン金利が銀行よりもかなり高いというてんでしょう。