小規模マンションオーナーの日記


6月 29, 2019

故人の預貯金 150万円までならば引き出し可能へと改正!!


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これまでは故人の預貯金をすぐに引き出すことはできなかったが・・。

マンション経営を行っていた父が癌になり、末期状態になり余命があまりないことを悟った時に、父が行ったことの1つは郵便貯金を解約して全額を引き出したことです。

なぜそのことを行ったかというと、亡くなったことを金融機関が知ると、即座に口座を凍結し、遺産分割がきちんと決まるまでは引き出せなくなってしまうからです。

そのことを回避するために郵貯の口座を解約し、全額引き出して、後はタンス預金という形になりました。

その結果、あれから数カ月後に亡くなりましたが、亡くなった後にかかった様々な費用をこのお金で賄うことができました。

その一方でアパートローンを借りていた銀行については、何もしていませんでした。

それで父が亡くなった後、アパートローンを借りていた銀行の支店長さんがすぐにやって来られましたが、最後に一言「口座は凍結されます」と。

その銀行口座は引き出しも入金もできなくなってしまいました。

ところで故人の遺産分割がきちんと決まるまでの間には、いろいろと費用がかかるものです。

例えば葬儀費用や火葬費、また最期まで入院などをしていたら入院費や医療費も支払わなければなりません。

また故人に借入金があれば、亡くなったからといって返済義務がなくなるわけではありません。

遺族で引き続き返済金を支払っていかなければなりません。

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5月 26, 2019

オーナーにとっては良好な家族関係も重要な業務?


 

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家族や配偶者との関係は重要。

小規模マンションオーナーにとって気を使わなければならないことは多々ありますが、当たり前のようでありながら気を使わなければならない重要な事柄があります。

それが家族や配偶者との関係です。

家族や配偶者との関係がぎくしゃくしていると何かと不都合が生じます。

まず万が一、亡くなってしまった場合に物件を相続するのは家族です。

もしも家族がいなければ遠い親族が相続することになるかもしれませんが、遠い親族が拒否するとなると、だれが引き継ぐことになるのでしょうか。

また銀行からローンを借りるにしても家族が保証人になってもらう必要があります。

配偶者や子供が保証人になることが要求されることでしょう。

以前に大東建託の営業担当から聞いた話ですが、60歳代の大東オーナーさんが交通事故で突然亡くなったために、奥さんが急遽、オーナーを引き継ぐことになったものの、ご主人だったオーナーとの意思の疎通がイマイチだったのか、奥さんは自分がオーナーになることに猛反発し、その奥さんを説得するのがとても大変だったということがあったそうです。

もちろん子供に相続することもできるのですが、相続税という観点からは配偶者に相続するのが最も有利なので、オーナーだった夫が突然若くして急死した場合は、奥さんに相続してもらうのが良いのかもしれません。

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2月 21, 2019

法人化でも相続税対策!!


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個人の賃貸住宅事業を法人化することもできる。

市街地に土地を持つ地主さんにとって頭が痛いのは相続税かもしれませんが、相続税対策としてアパートやマンションを建てるということは少なくありません。

しかしアパートやマンションを建てるために銀行からの借入金額もだんだんと減っていき、次なる相続税対策に迫られることがあるかもしれません。

この場合に行える対策としては古くなったアパートやマンションを建て替えることによって、銀行からの借入金額を増やすことによって、相続税対策を行うという方法もあります。

しかし賃貸住宅の築年数がまだ30年を超えておらず、しかも高い入居率を維持しているならば、建物を解体して新しいアパートやマンションを建てることは、時期尚早のように感じることでしょう。

となるともはや打つ手なしなのでしょうか。

実はこのときに相続税対策として行える方法として賃貸住宅経営を個人としてではなく

法人化することによって

相続税対策を行なうことができます。

というのも法人化するならば、相続することがなくなるからです。

法人化によって効果的に相続税対策を行うことができます。

さらに親族を法人の役員としておくならば、役員報酬を不動産収入から支払うことによって贈与税がかからなくなるというメリットがあります。

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9月 22, 2018

賃貸住宅経営のシュミレーションが流行り始めている?


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物件オーナーの将来の収支のシュミレーションサービスの提供が銀行でも行われている。

最近、大東建託の営業支店の担当者が担当しているオーナーさん一人一人を訪問してそのオーナーさん所有のアパートやマンションの賃貸住宅経営の将来のシュミレーションを行っています。

賃料減額やかかるかもしれない修繕費用、また生じ得るイベントなども考慮して、将来的にどうなっていくのか、どのように生じ得るリスクに対処すれば良いのかなどを検討しサポートするのが目的のようです。

そしてこのようなサポートを行うことによって、相続によって資産継承が行われた後も大東建託がかかわる物件としてキープしたいという思惑もあるように思われます。

ところでこれと似たようなサービスが銀行でも行われていくようです。

このてんについて産経新聞2018年8月29日の「AIで不動産投資のお金の流れ予測 オリックス銀が新サービス」という記事には

オリックス銀行は28日、人工知能(AI)を用いて不動産投資のお金の流れを試算できる「キャッシュフローシミュレーター」のサービスを提供すると発表した。9月5日に開始する。投資対象となるアパートなどの賃料や空室率の推移を最長50年にわたって予測し、運営収支でローンの返済費用がまかなえるかを算出する。銀行業界では初めての試みという。投資を検討する物件の情報とローンの借り入れ条件を入力すると、5800万室超のデータ解析で得た賃料・空室率の変動予測のほか、修繕費や税金など運営経費の想定値を表示する。

引用:AIで不動産投資のお金の流れ予測 オリックス銀が新サービス

と報じました。

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9月 02, 2018

大東オーナーの資産継承円滑化のために営業担当者が訪問してくる!!


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物件の相続は大きな課題となる。

昨日の夕方の事でしたが、大東建託の窓口の支店となる営業担当者が訪問して来られました。

この担当者、時々交替することがあるのですが、新しく私の所有物件の担当者になってから、1度は来られていたようですが、不在だったので、また必ず訪問しますとのこと。

それでその通り、訪問して来られたのですが、今回は着任の挨拶というよりは目的があって来られたようです。

というのも資料を取り出し、賃貸住宅経営などの将来を予測して、次にこの物件のオーナーになる資産継承者に賃貸住宅経営を知ってもらうのが目的のようでした。

この資料には固定資産税や確定申告の内容、そして相続する可能性のある親族などを記入して、将来の賃貸住宅経営の収支などを考えてもらうというものです。

今回は説明のみで、次回訪問した時に、腰を据えて検討してみるというのです。

どうやら大東オーナーさんにも、高齢者が多く資産継承をスムーズに行っていくというのが課題になっているようで、高齢のオーナーさんが亡くなった後、資産を継承した子供や親族が賃貸住宅経営については何も知らないで、継承してしまい、混乱するというケースが少なくないようで、継承する前に賃貸住宅経営とはどういうものかを知ってもらうというのが狙いのようです。

そしてこの営業担当者の方も担当している物件のオーナーさん一人一人に同じ目的で訪問しているとのことです。

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5月 20, 2018

賃貸暮らしのメリット 子供が嫌がる相続の心配がない!!


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いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は95%以上を維持している。

最近とりわけ地方での空家が目立って多くなっているのが社会問題化しています。

私の妻の実家も、もはや空家状態ですが、売ろうにも買い手がいないので売れない、息子に相続しようにも、相続したところで、ほとんどメリットがないので、本気で相続のための手続きをしようとしないというありさまです。

結局は人が住んでいない空家ですが、それでも現在は、私の家に引き取ってる妻の母が固定資産税等を支払っている状態です。

このように持ち家や分譲マンションを購入したとしても相続の問題に、ぶつかっている方が最近増えているようです。

もちろん主要な駅近くの利便性の高いエリアの持ち家や分譲マンションならば相続してくれる子供がいることでしょうが、利便性がよくない地方や郊外の物件となると事情が変わります。

というのも空家を相続によって取得したとしても3つのリスクをかかえるゆえに相続したがらないのです。

そのリスクとは

①空家を放置することによって近隣に迷惑をかける可能性があることです。例えば空家状態になっていると不審者が住みつく、火災が発生してもすぐに気づかず近隣を巻き込んだ大火災に発生する可能性があります。

さらに万が一、空き家が原因で近隣に対して損害を与えた場合は、損害賠償責任が生じる可能性があります。

②固定資産税がかかるといてんです。

しかも人が住んでいないとなると固定資産税の軽減対象から外れ固定資産税が高くなる可能性があります。

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10月 18, 2017

都心部にも所有者不明の土地が存在している!!


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所有者が明確にされていない土地が増えている。

最近はニュースで、所有者不明の土地の問題が取り上げられることが多くなりました。

きちんとした法的な土地相続が行われなかったために、一体だれの土地なのかわからないというのです。

こうした問題は、土地価格がかなり安い地方だけの話なのかと思いきや土地価格が高額な都市部でも見られるともニュースでは報じられ意外な事柄でした。

都市部では土地価格も高いので所有すれば、かなりの資産となり売却すれば、そこそこの収入となります。

しかし相続するさいの手続きが煩雑で司法書士に依頼しても

手間と時間がかかる

ということで、きちんとした相続がほったからしにされ、気がつけば、だれが一体所有者なのかわからなくなってしまったのかもしれません。

しかしこうなると所有者がわからないので、土地を有効活用するにしても何もできませんし、土地や家屋も荒れ放題となり、周辺近所に迷惑をかけることになるでしょう。

また所有者不明なので固定資産税も徴収するのが困難となり、税収にも影響がでてくることでしょう。

ところで近年は超低金利のために不動産投資が活発化し、一部の地域では路線価などが高騰してきました。

こういったニュースを聞くと、日本の土地価格は全体的に値上がりしているのではないかと思ってしまうのですが、実はそうではないのです。

全体的には値下がりしています。

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7月 05, 2017

子供がいない場合のマンションの相続 遺言がなければ争族?


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物件オーナーは相続について、考えておく必要がある。

私の知人の弟が急死しました。

ご存じのように、人が亡くなると、その人の銀行口座は凍結され、お金の出し入れができなくなります。

その弟さん、ある事業を行っていましたが独身で子供がいません。

事業そのものは、他の人に譲ることができたようですが、問題は金銭的な事柄です。

どれぐらいの借入金があるのか、どれぐらいの預金があるのか、事業を行っていたので従業員の給料、年金等の支払いをどうするのかといった問題です。

子供がいないがために、その知人と姉で、すべての手続きを行わなければならなくなったようです。

事業を行っていたせいか、クレジットカードをかなり使用していたようで残高が100万円を超えているとのこと。

しかも銀行口座が凍結されているため、支払うことができず、遅延利息も発生しているとのことです。

それで銀行口座の凍結を速く解除したいのですが、子供や配偶者に相続する場合は銀行もすんなりと口座の凍結解除を行ってくれるようですが、兄弟となると、様々な書類の提出が求められ、すんなりとはいかないんだそうです。

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4月 24, 2017

法的効果はなくても付言事項によって相続を円滑に!!


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物件オーナーは相続にしっかりと向き合わなければならない。

まだ若ければ、自分に万が一の事柄が生じることについて、あまり考えることはないかもしれませんが、今の世の中、何が生じるかはわかりません。

何らかの事故に巻き込まれるかもしれませんし、もしもの事があれば所有アパートかマンションは、相続人のものになります。

そこで問題になるのは、相続人同士(家族)で揉めることになるかもしれないということです。

相続人同士の協議で円満に事がまとまればよいのですが、そのようにはいかない場合も少なくありません。

この場合、生前に被相続人がアパートやマンションの相続をどうするかについて明確に明示していれば、事が円滑に進む事があります。

このてんで、すぐに思いつくのが、銀行などで扱っている遺言信託かもしれません。

銀行からアパートローンを借りているならば、その銀行が遺言信託を扱っているならば、銀行から遺言信託をすすめられるかもしれません。

実は、私の父が、りそな銀行から遺言信託をすすめられ、遺言を作成していました。

父はその数年後に亡くなりましたが、おかげてマンションの相続はスームズに進みました。

しかしこの銀行の遺言信託のデメリットは手数料が高額なてんです。

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12月 27, 2016

アパートの生前贈与 法人でなければ贈与税がかかる!!


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アパートを生前贈与すると贈与税がかかる。

アパート大家をしていても、高齢とともにだんだんと病気がちになり、先も長くないと悟ると、生きているうちにアパートやアパート経営を子供に継承させたいと思うものです。

私の父も癌を患っていましたが、もう先が長くないと悟った時に、アパートの継承が決まっていた私に生きているうちに継承させようとしました。

しかし大東建物管理(現大東建託パートナーズ)の担当者に、その旨を告げると「今継承させると贈与税がかかるので望ましくない」と言われ、アパートの生前贈与を断念したことがあります。

結局、あれから数カ月後に父は亡くなり、相続という形でアパートやアパートの経営を継承することになりました。

父は銀行からはアパートローンをかなりの額、借り入れていたので、相続税がかかることはありませんでした。

しかし生前贈与という形で不動産の贈与を受けていたならば、かなりの額の贈与税がかかっていたものと思われます。

実際のところは贈与税は現金よりも不動産にすれば、幾らか軽減されるともいわれていますが、それでも高額になる場合があります。

例えば1億円の現金があるとして、それでアパートにするならばアパートの建設費用の5~6割が評価額になるといわれていますので、アパートの建物自体の評価額は6000万円とします。

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