賃貸マンションの相続 配偶者と子供どちらにすると良いか
マンション経営をどう相続するかは１つの課題となる。
人の人生、突然何が起こるかわかりません。万が一の時、残された家族のためにもマンション事業の相続について考えておくのは家族への思いやりです。
そして実際のところどのような形態の事業でも自分の後継ぎを考えるものです。
そして小規模であってもマンション事業者は真剣に、相続の事を考えるのではないでしょうか。
マンションオーナーの場合は自分が亡くなっても物件そのものは残るからです。
余程の事がない限り、廃業することはない事業です。
そこで問題になるのは遺族のうちのだれに相続するのか、また相続税はかかるのかといった事柄です。このてんで
配偶者に相続する場合は１億６千万円までの控除がある。
つまり配偶者にマンション事業を１００％相続してもらうならば、相続税がかかることがない可能性があります。（銀行からの多額の借入金があり、それも引き継ぐならば相続人が配偶者でなくても相続税はかからないことでしょう）
私のように子供がいなければ配偶者に相続することが多いことでしょう。
しかししっかりとした子供がいるならば子供に相続させることが多いと思います。
この場合は相続税が配偶者に相続するよりも相続税がかかりやすくなります。
具体的にな控除額は下記の通りです。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
| 6人 | 6,600万円 |
| 7人 | 7,200万円 |
しかし子供がいる場合は、配偶者に相続して、それからその配偶者が亡くなってから子供に相続するよりも、配偶者がいても、子供に１００％相続させたほうが結果的には、相続税は変わらないということになります。
しかも相続手続きは、けっこう手間がかかり時間もかかります。
相続税の計算や準確定申告のために税理士さんに、そして司法書士さんにも報酬を支払わなければなりません。
こうした手続きを２回行うよりも１回ですませたほう費用は安く抑えることになります。
大東建託中古物件を一括借上げ形態で買うことができる
2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国２０店舗で不動産売買の仲介を開始 賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。
というのも大東建託リーシングの本来の業務においても、本来は大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅物件だけの仲介だけではなく、今では他社管理物件の仲介も行っているからです。
もちろん大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。
ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。
土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約 不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物 を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通 じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経 営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能 です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの 対応などをすべてまかせることができます。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000ej8c-att/rishi_chuukaibaibai_0327.pdf（アクセス日2020/5/25）
と書かれていました。
法人化でも相続税対策！！
個人の賃貸住宅事業を法人化することもできる。
市街地に土地を持つ地主さんにとって頭が痛いのは相続税かもしれませんが、相続税対策としてアパートやマンションを建てるということは少なくありません。
しかしアパートやマンションを建てるために銀行からの借入金額もだんだんと減っていき、次なる相続税対策に迫られることがあるかもしれません。
この場合に行える対策としては古くなったアパートやマンションを建て替えることによって、銀行からの借入金額を増やすことによって、相続税対策を行うという方法もあります。
しかし賃貸住宅の築年数がまだ30年を超えておらず、しかも高い入居率を維持しているならば、建物を解体して新しいアパートやマンションを建てることは、時期尚早のように感じることでしょう。
となるともはや打つ手なしなのでしょうか。
実はこのときに相続税対策として行える方法として賃貸住宅経営を個人としてではなく
法人化することによって
相続税対策を行なうことができます。
というのも法人化するならば、相続することがなくなるからです。
法人化によって効果的に相続税対策を行うことができます。
さらに親族を法人の役員としておくならば、役員報酬を不動産収入から支払うことによって贈与税がかからなくなるというメリットがあります。
賃貸住宅経営のシュミレーションが流行り始めている？
物件オーナーの将来の収支のシュミレーションサービスの提供が銀行でも行われている。
最近、大東建託の営業支店の担当者が担当しているオーナーさん一人一人を訪問してそのオーナーさん所有のアパートやマンションの賃貸住宅経営の将来のシュミレーションを行っています。
賃料減額やかかるかもしれない修繕費用、また生じ得るイベントなども考慮して、将来的にどうなっていくのか、どのように生じ得るリスクに対処すれば良いのかなどを検討しサポートするのが目的のようです。
そしてこのようなサポートを行うことによって、相続によって資産継承が行われた後も大東建託がかかわる物件としてキープしたいという思惑もあるように思われます。
ところでこれと似たようなサービスが銀行でも行われていくようです。
このてんについて産経新聞2018年8月29日の「ＡＩで不動産投資のお金の流れ予測 オリックス銀が新サービス」という記事には
オリックス銀行は２８日、人工知能（ＡＩ）を用いて不動産投資のお金の流れを試算できる「キャッシュフローシミュレーター」のサービスを提供すると発表した。９月５日に開始する。投資対象となるアパートなどの賃料や空室率の推移を最長５０年にわたって予測し、運営収支でローンの返済費用がまかなえるかを算出する。銀行業界では初めての試みという。投資を検討する物件の情報とローンの借り入れ条件を入力すると、５８００万室超のデータ解析で得た賃料・空室率の変動予測のほか、修繕費や税金など運営経費の想定値を表示する。
と報じました。
賃貸暮らしのメリット 子供が嫌がる相続の心配がない！！
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は９５%以上を維持している。
最近とりわけ地方での空家が目立って多くなっているのが社会問題化しています。
私の妻の実家も、もはや空家状態ですが、売ろうにも買い手がいないので売れない、息子に相続しようにも、相続したところで、ほとんどメリットがないので、本気で相続のための手続きをしようとしないというありさまです。
結局は人が住んでいない空家ですが、それでも現在は、私の家に引き取ってる妻の母が固定資産税等を支払っている状態です。
このように持ち家や分譲マンションを購入したとしても相続の問題に、ぶつかっている方が最近増えているようです。
もちろん主要な駅近くの利便性の高いエリアの持ち家や分譲マンションならば相続してくれる子供がいることでしょうが、利便性がよくない地方や郊外の物件となると事情が変わります。
というのも空家を相続によって取得したとしても３つのリスクをかかえるゆえに相続したがらないのです。
そのリスクとは
①空家を放置することによって近隣に迷惑をかける可能性があることです。例えば空家状態になっていると不審者が住みつく、火災が発生してもすぐに気づかず近隣を巻き込んだ大火災に発生する可能性があります。
さらに万が一、空き家が原因で近隣に対して損害を与えた場合は、損害賠償責任が生じる可能性があります。
②固定資産税がかかるといてんです。
しかも人が住んでいないとなると固定資産税の軽減対象から外れ固定資産税が高くなる可能性があります。
都心部にも所有者不明の土地が存在している！！
所有者が明確にされていない土地が増えている。
最近はニュースで、所有者不明の土地の問題が取り上げられることが多くなりました。
きちんとした法的な土地相続が行われなかったために、一体だれの土地なのかわからないというのです。
こうした問題は、土地価格がかなり安い地方だけの話なのかと思いきや土地価格が高額な都市部でも見られるともニュースでは報じられ意外な事柄でした。
都市部では土地価格も高いので所有すれば、かなりの資産となり売却すれば、そこそこの収入となります。
しかし相続するさいの手続きが煩雑で司法書士に依頼しても
手間と時間がかかる
ということで、きちんとした相続がほったからしにされ、気がつけば、だれが一体所有者なのかわからなくなってしまったのかもしれません。
しかしこうなると所有者がわからないので、土地を有効活用するにしても何もできませんし、土地や家屋も荒れ放題となり、周辺近所に迷惑をかけることになるでしょう。
また所有者不明なので固定資産税も徴収するのが困難となり、税収にも影響がでてくることでしょう。
ところで近年は超低金利のために不動産投資が活発化し、一部の地域では路線価などが高騰してきました。
こういったニュースを聞くと、日本の土地価格は全体的に値上がりしているのではないかと思ってしまうのですが、実はそうではないのです。
全体的には値下がりしています。
子供がいない場合のマンションの相続 遺言がなければ争族？
物件オーナーは相続について、考えておく必要がある。
私の知人の弟が急死しました。
ご存じのように、人が亡くなると、その人の銀行口座は凍結され、お金の出し入れができなくなります。
その弟さん、ある事業を行っていましたが独身で子供がいません。
事業そのものは、他の人に譲ることができたようですが、問題は金銭的な事柄です。
どれぐらいの借入金があるのか、どれぐらいの預金があるのか、事業を行っていたので従業員の給料、年金等の支払いをどうするのかといった問題です。
子供がいないがために、その知人と姉で、すべての手続きを行わなければならなくなったようです。
事業を行っていたせいか、クレジットカードをかなり使用していたようで残高が１００万円を超えているとのこと。
しかも銀行口座が凍結されているため、支払うことができず、遅延利息も発生しているとのことです。
それで銀行口座の凍結を速く解除したいのですが、子供や配偶者に相続する場合は銀行もすんなりと口座の凍結解除を行ってくれるようですが、兄弟となると、様々な書類の提出が求められ、すんなりとはいかないんだそうです。
法的効果はなくても付言事項によって相続を円滑に！！
物件オーナーは相続にしっかりと向き合わなければならない。
まだ若ければ、自分に万が一の事柄が生じることについて、あまり考えることはないかもしれませんが、今の世の中、何が生じるかはわかりません。
何らかの事故に巻き込まれるかもしれませんし、もしもの事があれば所有アパートかマンションは、相続人のものになります。
そこで問題になるのは、相続人同士（家族）で揉めることになるかもしれないということです。
相続人同士の協議で円満に事がまとまればよいのですが、そのようにはいかない場合も少なくありません。
この場合、生前に被相続人がアパートやマンションの相続をどうするかについて明確に明示していれば、事が円滑に進む事があります。
このてんで、すぐに思いつくのが、銀行などで扱っている遺言信託かもしれません。
銀行からアパートローンを借りているならば、その銀行が遺言信託を扱っているならば、銀行から遺言信託をすすめられるかもしれません。
実は、私の父が、りそな銀行から遺言信託をすすめられ、遺言を作成していました。
父はその数年後に亡くなりましたが、おかげてマンションの相続はスームズに進みました。
しかしこの銀行の遺言信託のデメリットは手数料が高額なてんです。
アパートの生前贈与 法人でなければ贈与税がかかる！！
アパートを生前贈与すると贈与税がかかる。
アパート大家をしていても、高齢とともにだんだんと病気がちになり、先も長くないと悟ると、生きているうちにアパートやアパート経営を子供に継承させたいと思うものです。
私の父も癌を患っていましたが、もう先が長くないと悟った時に、アパートの継承が決まっていた私に生きているうちに継承させようとしました。
しかし大東建物管理(現大東建託パートナーズ）の担当者に、その旨を告げると「今継承させると贈与税がかかるので望ましくない」と言われ、アパートの生前贈与を断念したことがあります。
結局、あれから数カ月後に父は亡くなり、相続という形でアパートやアパートの経営を継承することになりました。
父は銀行からはアパートローンをかなりの額、借り入れていたので、相続税がかかることはありませんでした。
しかし生前贈与という形で不動産の贈与を受けていたならば、かなりの額の贈与税がかかっていたものと思われます。
実際のところは贈与税は現金よりも不動産にすれば、幾らか軽減されるともいわれていますが、それでも高額になる場合があります。
例えば１億円の現金があるとして、それでアパートにするならばアパートの建設費用の５～６割が評価額になるといわれていますので、アパートの建物自体の評価額は６０００万円とします。
無借金よりもアパートローンを借りることのメリット
三菱UFJ銀行。アパートローンも扱っている。
アパートマンション経営を無借金で行っている方はどれぐらいおられるのでしょうか。
これほどの強み、安心感はないように思います。
なにせ毎月の返済金がないのですから資金が貯まるスピードも早いことでしょう。
また資金力があるならば新たな物件の購入のさいにも有利になることでしょう。
というのも物件売主にすれば、確実に現金で支払ってくれる人に売りたいでしょうから。
しかし、今の時代、多くのアパートマンション経営者は無借金ではなく金融機関から融資を受けて経営している方のほうが多いのではないかと思います。
そして融資を受けながらアパートマンション経営をするほうがメリットになる場合もあるのです。
どんな場合でしょうか。
まず融資を受けてアパートマンション経営をするならば相続税対策になります。
現在の相続税制度では配偶者に相続する場合は、あまり税金がかからないのですが、配偶者以外の方に相続する場合はしっかりと税金がかかることになっています。
じゃあ配偶者に相続すればいいのではと考えてしまうかもしれませんが、配偶者に相続しても、年齢がほぼ同じ配偶者ならば、いずれその配偶者も亡くなって、だれかに相続することになります。
よほど自分よりも若い配偶者、例えば20歳ないしは30歳と若ければそれでいいのかもしれませんが。
しかし多くの場合、相続となると子供に相続することになると思われます。
そのために融資を受けて、相続税の課税の対象となる資産を減らすことができます。