大東建託 中古物件を一括借上げ形態で売買することができる
2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国２０店舗で不動産売買の仲介を開始 賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。
というのも大東建託リーシングの本来の業務においても、本来は大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅物件だけの仲介だけではなく、今では他社管理物件の仲介も行っているからです。
もちろん大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。
ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。
土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約 不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物 を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通 じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経 営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能 です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの 対応などをすべてまかせることができます。
PowerPoint プレゼンテーション (kentaku.co.jp)
と書かれていました。
大東建託グループが提供する遺言信託は銀行よりもかなり安い
終活という言葉がはやるなか、スムーズな相続はアパートやマンションオーナーにとっては重要な事柄です。
それでスムーズな相続を行ううえで助けとなるのは遺言信託です。
遺言信託についてウィキペディアには
遺言信託（いごんしんたく）は、
遺言により信託を設定すること。または、
信託銀行の提供する、遺言の作成・執行に関するサービスのこと（法的には信託とは無関係）。
と書かれています。
このように遺言信託というと、これまでは主に銀行などが提供してきました。
実を言うと、私の父も、取引銀行だった、りそな銀行の遺言信託サービスを利用していました。
父が遺言信託を設定していたおかげで、父が亡くなったあと、マンション相続のさいに、司法書士さんに不動産の名義変更を依頼したさいに、すぐに手続きを行ってくれました。
ところでスムーズな相続に、ある程度の効力のある遺言信託ですが、銀行に設定してもらうと高額になります。
まず最初に設定したさいにかかった費用は、りそな銀行の場合で50万円＋消費税です。
そして保管料として毎年、数万円を支払っていかなければなりません。
そして遺言信託の内容を執行してもらう場合は、さらに費用がかります。
もちろん執行は、遺族のほうで行うならば、執行のさいの手数料はかかりません。
アパートの生前贈与 法人でなければ贈与税がかかる！！
アパートを生前贈与すると贈与税がかかる。
アパート大家をしていても、高齢とともにだんだんと病気がちになり、先も長くないと悟ると、生きているうちにアパートやアパート経営を子供に継承させたいと思うものです。
私の父も癌を患っていましたが、もう先が長くないと悟った時に、アパートの継承が決まっていた私に生きているうちに継承させようとしました。
しかし大東建物管理(現大東建託パートナーズ）の担当者に、その旨を告げると「今継承させると贈与税がかかるので望ましくない」と言われ、アパートの生前贈与を断念したことがあります。
結局、あれから数カ月後に父は亡くなり、相続という形でアパートやアパートの経営を継承することになりました。
父は銀行からはアパートローンをかなりの額、借り入れていたので、相続税がかかることはありませんでした。
しかし生前贈与という形で不動産の贈与を受けていたならば、かなりの額の贈与税がかかっていたものと思われます。
実際のところは贈与税は現金よりも不動産にすれば、幾らか軽減されるともいわれていますが、それでも高額になる場合があります。
例えば１億円の現金があるとして、それでアパートにするならばアパートの建設費用の５～６割が評価額になるといわれていますので、アパートの建物自体の評価額は６０００万円とします。
賃貸物件管理会社のランキングから思うこと
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
アパートマンションオーナーにとっても賃貸住宅入居者にとっても管理会社は重要な存在です。
そして2016年の管理戸数ランキングが明らかになりました。
全国賃貸住宅新聞２０１６年７月２５日の「２０１６全国管理戸数ランキング９０３社」には
１位 大東建託グループ ９２万３６２４
２位 積水ハウスグループ ５７万５４７１
３位 レオパレス ５６万１９６１
４位 大和リビング ４６万２９９７
５位 スターツグループ ４３万７１５３
となっています。
以外なのは大東建託グループてそんなにもシェアが大きかったのかというてんです。
市街地では劣勢のようにも思えるのですが、郊外や地方で圧倒的に強いのでしょう。
また積水ハウスとレオパレスは横並びになっているようですが、今後の予測は積水ハウスがさらに戸数を伸ばしてレオパレスとの差が開いていくことが考えられています。
以外と少なかったのが大和リビング、Dルームを展開しており、入居者の評判も悪くはないので、微増が考えられます。
５位のスターツグループですが、あまり聞いたことがないメーカーですが、CMでよく宣伝しているピタットハウスなどをかかえる会社のようです。
ところで１位を独走する大東建託ですが、今後も１位を固守できるのでしょうか。
団体信用生命保険 相続税を考えて加入しないほうがよい場合もある
りそな銀行。住宅ローン、アパートローンも扱っている。
４月も下旬になってきました。
例年、確定申告が終わると銀行の担当者が事業者の確定申告あるいは決算書を確認しにやってきます。
しかし今年は今のところまだ来られません。
必ず確認しないといけないというわけでもないのでしょうか。
銀行の担当者が来られると、いろいろとこちらから質問すると話が聞け、様々な情報が得られるので、幾らか楽しみにしていたのですが、今回はどうも来られないようです。（銀行員の方もいろいろと情報を得るために、いろいろと周辺エリアのことを聞いてくることがあります）
ところで、銀行からお金を借りと、団体信用生命保険に加入される方も少なくないと思います。
契約者が亡くなったさい残された遺族の返済義務が、団体信用保険に加入している場合は発生しないという保険です。
だいたい金利が0.3%上乗せされることになりますが、契約者がすぐにでも亡くなれば、遺族にとってはとてもありがたい保険になります。
アパートマンションローンでも団信をかけることができる。
しかし銀行員は、なぜかアパートマンションローンの契約者には、積極的にはすすめません。
それにはどうも相続税が関係しているようです。
つまり住宅ローンの場合は、おおむねマンション価格が３０００万円前後になると、資産価値を考えるとほとんどのケースで、借入金が０円になっても相続税がかからないようです。
ですから住宅購入目的の場合は団信に加入するほうがメリットも大きいように思われます。
しかしアパートマンションローンを借りている契約者になると事情が異なります。