建設会社の経営難でアパート大家に賃料が支払われなくなった事例
完成間近のサブリースの木造アパート。
最近はサブリースでアパートマンション経営を行う方が多くなってきました。
代表的なサブリース会社としては、大東建託、レオパレス２１、旭化成などがありますが、積水ハウスや大和ハウス工業も一括借り上げを行っています。
これらの会社が破綻することは現時点では考えにくいことですが、もしも破綻すればどうなるのでしょうか。
実は現在でも中小のサブリース会社が破綻するということは生じているようです。
その事例は、スマートデイズという会社で生じた事柄で、首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している会社です。
そのビジネスモデルは物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」を行い、物件オーナーには賃料を支払っていくものです。
その会社に何が生じたかについてとう東京商工リサーチ２０１８年１月２２日の「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難にの記事には
スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4,502万円が、2017年3月期（2016年に決算期変更）は316億9,664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。
引用元 http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html（アクセス日2018年3月8日）
と報じました。
大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。
大東オーナー会マイページへのログイン方法 大東建託大家には必須のツール
大東オーナーは大東建託パートナーズから取得したIDとパスワードでマイページを閲覧することができる。
賃貸住宅管理戸数、現在トップの大東建託グループですが、かかえているオーナーさんは８万人以上です。
それらのオーナーさんの物件を管理しているのが大東建託パートナーズですが、大東建託パートナーズがオーナーさん向けサービスとして提供しているものの１つに大東オーナーマイページというものがあります。
インターネットにIDとパスワードでログインすれば見ることができるサービスですが、所有物件の管理状況全般などを知ることができる、とても便利なサービスです。
筆者もしばしばログインし、見ていますが、ログイン方法が変更になることもあります。
といっても以前はIDとパスワードの入力にさらに合言葉を入力して見ることができたのが、合言葉の入力が不要になり、IDとパスワードの入力のみで見ることができつように変更になりました。
世の流れがインターネットセキュリティを強化しているなかで、「えっ」という変更でしたが、大東建託パートナーズの変更理由の説明は
多くのオーナー様から、マイページ上での取引操作は発生しないにもかかわらず、金融機関の取引と同等の操作を求めるのは利便性を感じないというご意見を多く頂いておりました。従来から高度な暗号化通信を採用しており、ログインＩＤとパスワードで高度なセキュ リティ環境を担保しており、また、不審なログインを感知した場合はご登録いただいたメールアドレス宛てに不審なログイン操作があったことを瞬時にメールでお知らせする機能を備えていることから、今回廃止の流れとなりました。
ということです。
大東建託パートナーズのワランティサービスの活用 トイレ設備編
大東建託パートナーズのワランティサービスに２０１５年１１月に加入してから最初のころですが、正直のところ、ほとんど活用することがありませんでした。
最初の１年半の間、活用したのはエアコンの不具合修理、給湯器の電気系統の故障、換気扇の交換ですが、すべて筆者家族が使用しているオーナー使用部屋の設備のみです。
どう考えても、毎月支払っているサービス料のもとがとれてない状態です。
まあ今後、エアコンや給湯器の故障が相次ぎもとがとれるようになるのかもしれませんが。
大東建託とのスタンダードプランでの一括借り上げの場合は、ワランティサービスに加入して設備故障の保証を得ることができる。
ところで最近、大東建託パートナーズのマイサービス（大東建託物件オーナー向けのネットサービス）を見ていると、ある部屋のトイレの設備工事と表示がありました。
費用負担は大東ワランティサービスとなっていました。
いったいどんな修理工事だろうかと関心がありましたので、入居者と会った時に、聞いてみようと思っていました。
そして、ある時お会いした時に、声をかけ「お部屋のトイレが壊れたんですね」と尋ねてみました。
すると「ウォッシュレットの便座が全然、温かくならなかったので見てもらったら、交換修理をする必要があるとの言われました」とのことでした。
人気のある地区でも賃貸物件が多過ぎると家賃が下がることも
この数年、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。
もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況もあります。
筆者の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いたことがあり、募集家賃が怖ろしいほどに下がっていきました。
当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。
62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。
しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。
なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。
このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。
多くの場合、相場家賃よりも5％以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。
オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる
大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。
この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。
筆者もこれまで何回も、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきて事足りたことがあります。
ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。
その時間は９時３０分～１７時３０分で、しかも平日限定です。
つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。
そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。
ところで大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。
それによると、これまでの電話の受付時間が９時３０分～１８時００分だったのが９時３０分～１７時３０分へと変更になるとのことです。
大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事
大東建託グループの賃貸アパートやマンションのオーナーさんは、大東建託のフルパッケージプランの契約をして賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。
フルパッケージプランは家賃の５%程度を支払うならば、大規模修繕工事を含む、様々な修繕工事の費用負担を基本的には物件オーナーがしなくてもよいというプランです。
竣工から約３０年間がそうなります。
大東建託の景品の手袋。
なので３０年間は修繕工事等の費用のことで心配しなくてもよいということになります。
しかし実際のところは全く費用負担をしなくてもよいというわけではありません。
例えば、建物内の照明ですが、今の時代、急速にLEDに替わっています。
従来の蛍光灯や水銀灯はだんだんと少なくなっています。
ということは賃貸アパートやマンションの照明も、今後はますますLEDへと切り替えていかなければならないということになります。
しかし照明をLEDに切り替えることには莫大なコストがかかります。
賃貸住宅の場合、照明器具が使われているのは、部屋内と共有スペースです。
まず部屋内ですが、照明器具をLEDに対応できる器具に替えなければなりませんが、１台あたり５０００円～ですが、この費用はフルパッケージプランでもオーナー負担になるようです。
さらに部屋内に非常灯があるならば、非常灯のLEDへの切り替えがとても高い価格なります。
家賃は需要と供給で決まる 人気の街でも家賃が下がるのは供給過剰が原因？
筆者の妻の実家があるのは、香川県のとある田舎町です。
そしてこのエリアでも人口減少が深刻な問題になっています。
もちろん近年は、田舎暮らしに憧れる都会の若い世代が移り住んできて、こうした若い世代を町全体で歓迎しているということもあります。
ところでこの町には1つのスーパーがありますが、このスーパーの商品の価格を見ていきますと高い、高い・・のです。
というのか筆者が住んでいる市街地のある大型スーパーの商品の価格と比較してみて高いのです。
どうしてなんだろうと思いますが、どうやら市場原理で、田舎のスーパーは競合するスーパーがないために、価格を高くしてもお客が付いて売れるために、価格を高くしたままにすることができるようです。
一方で都会では、競合するスーパーがあるために、どうしても客付けのためには価格面で優位になるために、商品の値下げを行っていかなければならないようです。
ところでこの市場原理ですが、賃貸住宅の家賃でも、どうやら同じことが言えます。
こんなところにアパートを建ててもといったエリアに、唯一のアパートがあるならば、案外と入居率も良く競合物件もないために客付けのために家賃を下げるといったこともないことでしょう。
マンションの高層階は地震に弱く激しく揺れる しかもエレベーターも停止することが
筆筆者の所有マンションでもそうですがエレベーターが設置されているマンションの場合は、家賃は２階よりも３階、３階よりも４階が多少高くなります。
間取りは同じでも上階ほど家賃が高くなります。
それだけ日本の場合は、上階のほうが魅力的だと思われているからだと思います。
このような傾向は分譲マンションやタワーマンションでも如実に表れていて、上階にいくほどマンション価格が高くなる傾向があります。
なぜ上階のほうに魅力があるのか？
おそらくは眺望が良いということが、その理由かもしれません。
ところで２０１８年６月１８日に発生した大阪北部地震ですが、被害についてですが、
とりわけ知人などの話を聞いていると、はっきりとわかってきたのはマンション高層階の部屋ほど家具が倒れた、あるいはテレビがひっくり返ったなどの被害の度合いが大きかったようです。
筆者が住んでいたのは４階でしたが、４階の場合は、置物などが落ちた程度で、家具やテレビが倒れるということはありませんでした。
一方ですぐ近くの高層マンションに住んでいる知人宅では、家具やテレビがひっくり返り、部屋の中が滅茶苦茶になっているというのです。
筆者のエリアでは震度５程度の揺れでしたが、それでもマンション高層階では、それ以上の揺れが生じているようなのです。
銀行からローンを借りること インフレでは得することになる？
借金をすることに抵抗感のある方は少なくないと思います。
借金をすると、それが人生の重荷のように感じることがあります。
とくに賃貸アパートやマンションを所有しているオーナーさんの多くが銀行からアパートローンを借りて、賃貸住宅事業を行っていると思いますが、毎月の返済を、うっとしく思っているかもしれません。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
しかし、考えようによっては、多額な借金をして、賃貸住宅経営をすることが、お得になることがあります。
どのようにでしょうか？
それはインフレになった時です。
インフレについてウィキペディアには
インフレーションの一般的な指標はインフレ率で、一般物価指数（通常は消費者物価指数）の長期的な変化率を年率換算したものである。
と書かれていますが、日本の場合は、毎月公表される消費者物価指数でインフレを図ることができます。
つまりは物価が全体的に上がるのがインフレです。
一方で物価が上がると、通貨（日本の場合は円）の価値が下がります。
つまりは、インフレになると、通貨の価値が下がるわけですから、借入金額の価値も下がることになるということになります。