庶民の憧れのタワーマンションしかし大変なデメリットも・・
以前に預金口座のある、ある信託銀行からダイレクトメールが届きました。
開封してみると、兵庫県芦屋市に完成しようとしているタワーマンションの宣伝広告です。
上階のほうの販売価格が約９０００万円となっています。
阪神間ですと新築３LDKのマンション３０００万円～6０００万円ぐらいの販売価格が多いように思いますが、さすがに９０００万円となると高いです。
ところでタワーマンション、一般庶民には、あまり関係がないものですが、
富裕層の相続税対策やあるいは投資目的で売買される
ことがあるようです。
またタワーマンションに住む、最大の魅了は上階からの眺望がすばらしいというところにあるのでしょう。
筆者もタワーマンション上階の眺望がどんなにか、すばらしいものか見てみたいと思います。
さらには、これはいいのか悪いのかはわかりませんが、タワーマンションに住むことにより、富裕層の仲間入りしているという意識がたまらないといことで購入する方がおられるのかもしれません。
しかしタワーマンションのデメリットも多々あるのも事実です。
いくら高速のエレベーターで上り下りができるとしても、マンション玄関口からお部屋までの移動には時間がかかることになり急ぎの時には時間的なロスを感じることでしょう。
同じ町内にあるアパートで入居率が二極化しているなぜ？
最近は筆者の所有マンションのある周辺エリアにおいても、空室が目立つアパートマンションが増えてきたようです。
築年数でも２０年も超えれば、外見はきれいなマンションでも、その他の魅力があまりなければ敬遠されることも少なくないようです。
ところでその一方で築年数がけっこうな年数でもほぼ満室状態を維持しているアパートマンションもあります。
どうしてこのような差が生じてきたのでしょうか。
このような同じエリア内でも空室の目立つアパートマンションと、ほぼ満室状態を維持しているアパートマンションの現象を
二極化と呼ぶ方もおられます。
ではどうすれば、ほぼ満室状態維持し続けるグループのアパートマンションとして経営していくことができるのでしょうか。
それにはアパートオーナーと管理会社の双方に努力が求められます。
どのような努力でしょうか。
１つには周辺エリアの物件をよく観察してみることです。
例えば、そのエリアではワンルームや単身者向けアパートやマンションは空室があまりなくても、ファミリー向け賃貸住宅では、空室が目立つているでしょうか。
ということはこのエリアにおいては、単身者向け物件の需要が大きいということがわかります。
りそな銀行からアパートローンを借りるまでのいきさつ
りそな銀行。アパートローンも都銀のなかでは積極的に行ってきた。
多くの方がアパートマンション経営を始めるさいにアパートローンを借りているのではないでしょうか。
昔はスルガ銀行のように地方銀行でありながら、全国で積極的にしかも迅速にアパートローンを貸し出している銀行もありました。
しかしスルガ銀行の場合は金利も高めで、できれば金利の低い銀行で借りたいものです。
金利が低いというとネット銀行を思い浮かべるかもしれません。
ソニー銀行とか、ジャパンネット銀行とかがありますが、残念ながら住宅ローンは扱っていてもアパートローンは扱っていないようです。
となると次に金利が低いとなると、それはメガバンクつまり都銀になります。
筆者も父の代の時から、都銀の１つりそな銀行からアパートローンを借りています。
そして確かに金利は低いです。
変動金利でアパートローンでも1％前半です。(その後の金利交渉で0%台にまで下げてもらいました）
しかし父はすんなりと、りそな銀行からアパートローンを借りることができるようになったわけではありません。
借りれるようになったいきさつについて書いていきたいと思います。
まず大東建託からアパート経営をもちかけられた時に、りそな銀行からのアパートローンの借入を検討したようですが、銀行側から手持ち資金が1000万円以上が必要などの条件がクリアできないとダメと言われ断念したようです。
賃貸住宅経営と個人事業税 どのような場合に課税対象になってしまう
アパートマンションオーナーには事業税がかかる場合がある。
アパートマンション経営を行うと、様々な局面で、税金がかかってきます。
今回は個人事業税について取りあげますが、いわゆる事業的規模とみなされるアパートマンション経営を行っている場合に個人事業税がかかってきます。
しかし事業的規模になるかどうかについての境界線については、曖昧な部分もあります。
このてんで
通常は１０部屋以上を賃貸部屋にしているならば
事業的規模とみなされるようで、個人事業税がかかります。
しかし１０部屋以上あっても、オーナー使用部屋があってオーナー使用部屋は除外されてしまいますので、１１部屋あっても２部屋をオーナー使用部屋にしているならば、事業的規模とはみなされません。
一方で部屋数が１０部屋に満たなくても、事業的規模となり個人事業税がかかる場合もあります。
例えば１部屋あたりの家賃が高額で年間家賃収入が１０００万円を超えるといった場合です。
このあたりの判断は自治体によって、マチマチで自治体の判断にゆだねるしかありません。（自治体の担当者によっても判断が分かれる場合もあるようで、社会通念上の判断ということのようです）
いずれにしても自治体が事業的規模と判断したならば、個人事業税がかかることになります。
アパートオーナー勝ち組になるためにオーナーが行えることとは？
賃貸住宅経営の命綱は、いかに空室を少なくするか、つまりは常時満室か満室に近い入居率を維持することにあるといわれています。
このてんで昔は、さほど苦労することのなかった物件オーナーさんも、とくに２００８年のリーマンショック以降に空室が目立つようになってきたと感じる方もおられるかもしれません。
このリーマンショック後は株価も大きく下がり、とくに家賃の高い物件は敬遠されるようになったのではないかと思われます。
さらにリーマンショックが癒えた後は、建設会社による土地活用を謳い文句に、アパートが増え続け、競合物件の増加に伴う空室リスクが増大しているようです。
このようなさなか、いわゆる勝ち組大家さんは、涙ぐましい努力を払っておられます。
例えば日本経済新聞２０１３年４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には
現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった・・さん（53）の経験が参考になる。当初の空室率は1.3％。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5％まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促（ＰＯＰ）を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。
と書かれています。
大東建託パートナーズから電話が共用灯のLED化ですが費用が・・
以前のことですが大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。
妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。
それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。
携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。
そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。
筆者の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。
そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、筆者のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。
しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。
それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。
賃貸住宅経営の最大のリスクが空室にあると言われる理由とは？
賃貸住宅経営において最大のリスクは空室だと言われています。
ではそもそも空室がなぜ賃貸住宅経営における最大のリスクになるのでしょうか。
幾つかの理由がありますが、その１つの理由は空室が多くなると
銀行への返済ができなくなる
というてんがあります。
たしかに空室があまりにも多くなり、家賃収入が細ると、毎月の銀行への返済ができなくなる可能性があるでしょう。
多くの場合は家賃収入の半分ほどが銀行の返済に充てられるますが、家賃収入が細り銀行への返済額よりも少なくなっていくと尋常ではありません。
やがては破産するでしょう。
最近では空室リスクをヘッジするために一括借り上げによる賃貸住宅経営を行っているオーナーさんも少なくありませんが、空室が多少増えてきても、オーナーに支払われる賃料が一定であるというのは、魅力的な制度です。
しかし一括借り上げにするにしても、大東建託などの一括借り上げの大手の会社は、高い入居率を維持できないことが明白なエリアでの一括借り上げは行わないケースがあるようです。
ですから大手の会社による一括借り上げでアパート経営を行うことができないようなエリアでのアパート経営そのものは、うまくいかない可能性が大きいですので、そのようなエリアではアパート経営以外での土地活用を考えたほうが良いでしょう。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
賃貸住宅申込んだものの契約にいたらないことがしばしば生じている
時々ですが、いい部屋ネットの入居者募集物件のページを見て感じるのは、入居申込をしていながらも、何らかの事情で入居にまでいたらないケースが生じていることがあります。
なかなか空室が埋まらなくなっているなか、入居申込が入ると、自分の物件が認められたかのような感じがして、物件オーナーとしてはうれしいものです。
しかしその後、しばらくして何らかの事情で入居にいたらなかった場合はガッカリです。
実は小規模マンションオーナーの筆者も
「入居申込が入った しかし数日後に取り消し？」
という記事で書きましたが、筆者の物件にも、なかなか入居者が決まらなかったものの、ようやく入居申込が入ったと思ったら、数日後に入居申込が取り消しになるということがありました。
そしてどうも、今はそのようなケースが、時々生じています。
なぜなのでしょうか。
考えられることがらとしては、生活が多少苦しくなり、住んでいた住居をあきらめて、他の賃貸住宅の入居を申込んでみたものの、審査で落とされてしまったという可能性はあります。
この入居審査ですが、普通の人で収入に見合った申込ならば、審査で落とされることはないのですが、減収になった状態での申込となると、難しいのかもしれません。
マンション修繕積立金1万円以下だと将来の値上げや一時金の可能性が
アパートオーナーにとって、留意していなければならないのは、修繕費用を取り分けておかなければならないというてんです。
それではどれぐらいの費用を修繕費用として取り分けておかなければならないのかとなると、正直なところ、様々な意見があり、どの意見を採用して取り分けておけば間違いないのか迷うところですが、筆者のような貧乏なアパートオーナーにしてみると、あまりにも不確かな事柄なので不安や心配になるものです。
ところで分譲マンションを買うと、その物件のオーナーになります。
例え小さなマンションの1戸でも、タワーマンションの１戸でもオーナーはオーナーです。
正確には区分所有者になります。
市街地にある高層の分譲マンション。
そして区分所有者も、自己物件の修繕費用については自己で負担していかなければなりません。
そしてマンションの共有部分も区分所有者全員で費用を負担していかなければなりません。
一般的には修繕積立金という形で、共有部分の大規模修繕工事に備えて、お金を蓄えていきます。
ところでこの修繕積立金ですが、1戸につき10000～50000円といった具合に毎月徴収されます。
ですから賃貸でのマンション暮らしならば家賃と管理費の支払いだけですみますが、分譲マンション暮らしとなると、管理費と修繕積立金、そして住宅ローンの返済と固定資産税の支払いといった具合に、住居のための支払いがけっこうな額になっていきます。