賃貸物件はオーナーになるよりセールスするほうが儲かる？
今の時代、アパートマンションオーナーをやっていても、決して簡単に儲かるものではないということを実感している方が多いのではないかと思います。
なかには「こんなはずではなかった」と後悔している方もおられることでしょう。
このようななか、今もサラリーマンが副業としてワンルームマンションなどへの不動産投資を行うことが流行っているともいわれています。
銀行預金をしても、ほとんど利息がつかない時代、不動産投資を行って将来安定収入を得ることが、その目的のようです。
確かにワンルームマンション投資をすると、当初はアパートローンの返済などで、ほとんど家賃収入があっても残らないかもしれませんが、ローンの返済の終了後は家賃収入を副収入として生活を支えることを期待してそうするのかもしれません。
最近は空室になっても家賃収入が入る
サブリースという形態のワンルームマンション投資
もあるようです。
実際のところ勤務医など比較的高収入の方でそうする方が多いといわれています。
勤務医の場合、アパートローンの返済が終了したあとに開業医になることを考えておられるのでしょうか。
必ずうまくいくという保証はありませんが、株やFXをするよりは安定した投資といえることでしょう。
大東建託パートナーズの賃貸住宅共有部分の清掃品質の向上を期待
筆者の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。
入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。
おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。
ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。
この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか？
結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。
ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。
筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。
だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。
外壁補修工事を行う目安は外壁目地の破れがどれだけ進んでいるかによる
アパートにしても、マンションにしても、10年～20年の間に1度は、建物に足場をかけて外壁塗装や補修を行います。
いわゆる大規模修繕工事です。
費用もかなりの高額になる工事です。
なのでどのタイミングで行うかは重要な判断となります。
このてんで昔は竣工から10年で行うことも珍しくはなかったようですが、近年はもう少し後になって行うケースのほうが多いように感じます。
筆者の自宅のある近辺でも、分譲マンションの場合は、竣工から12～15年で行うケースが多くみられ、賃貸住宅となると15～20年に行うことが多いように思われます。
ところで大規模修繕工事を行う目安となるものに、外壁目地があります。
ウィキペディアによると
建築物や土木構造物において、少し間隔を空けた部材間の隙間・継ぎ目の部分。とくに、組積みする石・煉瓦（レンガ）・コンクリートブロックの継ぎ目、あるいは仕上に貼るタイルの継ぎ目を指す。
と書かれています。
賃貸住宅においては、コンクリートブロックやタイルの継ぎ目に見られるものです。
例えば、そのような箇所をコーキングして建物を保護することになります。
そしてもしもコーキングされてないと建物の継ぎ目から、雨漏りするようになり建物が傷みます。
大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・
インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。
質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。
それに対する返答は、「３０年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。
ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。
空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに１つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・
正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。
地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。
さすが常時９５％以上の入居率を維持し続けている大東建託です。
しかし四国の市街地で１つの建物が気にとまりました。
築２年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。
なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・
賃貸住宅経営をする物件は駅から10分以内が鉄則というのは本当か？
知り合いで幾らか不動産に詳しい方がおられますが、その方との話の中でその方は「賃貸住宅は駅から１０分以内でないといけない」と言われていました。
さらに「分譲マンションも駅から離れた所にあると、資産価値がどんどん下がっていく」とも言われていました。
筆者の以前の記事でもその件について書いた事がありますが、全く同感です。
それにしてもアパートマンションは駅から１０分以内というルールではないものの、しっかりした経営を行うための必須条件となっているのは周知の事実になっています。
先日、アパートローンを借りている銀行の担当者と支店長が来られましたが、支店長も「賃貸住宅は駅から１０分以内でないといけない」と言われ、渉外担当者も以前から「駅から離れている物件は大変」といったことを言っておられ、銀行サイドも賃貸物件は駅から近くないといけないという認識を持っておられるようです。
それにしても本当に駅から遠く離れた物件のアパート経営は大変なのでしょうか。
大東建託のいい部屋ネットのホームページで物件の募集状況をよく見ますが、大東建託物件の場合、駅から２０分ないしは３０分と離れた物件でも空室がさほど多くないことに驚かされます。
さすがに全国的に９５％以上の大東建託だと思いましたが。
観光都市の京都は賃貸住宅の敷金 礼金 更新料が高い😕
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
京都の不動産といえば、近年は東京都心と並んでマンション価格が高騰そして高止まりしているエリアです。
世界的にも有数の観光地でもあり、人気のエリアです。
ところであまり知らなかったのですが、知人の話を聞くと京都の賃貸アパートは敷金そして礼金、更新料をしっかり取ることがあるんだそうです。
家賃そのものは、特に高いということはないそうですが、しかし敷金と礼金、そして更新料は安くはないというか、物件によったら高いそうです。
このうち敷金については、退居のさいの修繕費用等で使用してなおかつ余ったお金は、退居者に返済されますので、物件のオーナーにはさほど収益とはなりません。
しかし礼金と更新料は物件オーナーの収益となりますので、これはオーナーにとっては重大な関心事です。
しかしもそうですが大東建託やレオパレス２１といった会社との一括借り上げでのオーナーの場合は礼金や更新料は物件オーナーの収益にはならないようなので、礼金や更新料での収益は期待することはできません。
もちろん大東建託グループの物件の場合は、礼金０円そして更新料０円といった物件のほうが圧倒的に多いというのも事実ですが。
しかし入居時の礼金といえば１カ月の家賃程度、２年毎の更新のさいも家賃の１カ月か２カ月の収益があるというのは魅力的です。
まさかの高額修繕費用に備えて損保への加入は重要事項
築年数が経つとともに思わぬ高額の修繕費用がかかる場合がある。
アパートマンション事業においてリスクとなるのは、建物維持管理に費用がかかるというてんです。
知り合いのビルオーナーさんがおられますが、3階建てのテナントビルを所有しておられます。
RC造りのビルですが、築30年以上の物件です。
最近、雨漏りがするということで、修繕をすることになりましたが、建物を調べていると、鉄骨階段にも問題が見つかり、鉄骨階段の修繕はクレーン作業で行うとのこと。
雨漏りと鉄骨階段修理で修繕費用が300万円するとのことです。
あまり資金的な余裕がないオーナーさんなので、資金調達のために親族などからお金を借りたりして乗り切るそうですが、この方のアパート事業は今後も大変だろうなあと思います。
ところで修繕費300万円というとかなり高額に感じますが、アパートマンション事業の場合はそのような高額な修繕費は珍しいことではありません。
以前、大東建託パートナーズの担当者のコメントに、近年水害による建物被害が頻発しているようですが、アパートが床上浸水による被害をうけた場合の1部屋あたりの修繕費は、だいたい250万円ぐらいだそうです。
1部屋で250万円ですから4部屋被害を受けたとしたら1000万円の修繕費がかかることになります。
1000万円というと、よほど資金的な余裕のあるオーナーさんでないとすぐには出せない金額です。
大東建託パートナーズ 消火器交換の処分費用は無料だった
以前に書いた記事
には
私の場合は大東建託パートナーズとスタンダードプランで契約しているので、この交換費用はオーナー負担になります。それで気になる費用ですが、消火器１台が３５００円とのことです。それでマンション内には、数台の消火器が置かれていますので、３５００円の台数分の消火器代に消費税１０%が加算された費用が、オーナー負担となりました。そこそこの大きさのマンションとなると、数万円以上になります。
とありますが、消火器は使用することがなくても一定期間が経過すると新しい消火器に交換すなければならないこと、そして賃貸住宅の場合は、消火器の交換費用は物件のオーナーが負担しなければならないことになっています。
そして住宅用の消火器ですが、１台あたり約3000円～かかります。
もちろん賃貸住宅の場合、消火器の設置は１台ということはありません。
住宅の規模によりますが、おそらくは１棟あたり数台以上の設置が必要になることでしょう。
なので賃貸住宅の消火器の交換となると、数万円以上の費用がかかります。
ところで筆者の小規模マンションでも、消防署より消火器の交換を指摘され、管理会社の大東建託パートナーズが消火器の交換を手配してくださいました。
管理会社は募集家賃を思い切り下げて空室を埋めようとする 要注意
筆者も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば筆者の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが筆者の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
土地活用といっても活用法は需要を見極めることが重要
筆者の妻の実家もそうですが、地方では土地がいくらでもあります。
しかし土地活用といって、そこでアパートやマンションを建てたとしても、おそらくは相続税対策になるぐらいだけで、将来的にはアパートやマンションは重荷になっていくだけのことでしょう。
なぜならばアパートやマンションを建てたところで、入居したいという人がほとんどいないからです。
やはり地方の土地は農地として活用するのが、最善の活用方法のように思います。
一方で同じアパートやマンションを都心部の駅近くに建てるならば、家賃も高く設定でき、しかも入居者も比較的容易に見つかることでしょう。
このことは不動産の効果的な活用方法について考えさせる例ですが、日経新聞２０１７年８月２５日の「建設の五輪特需いつまで？ 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒」という記事に掲載された大和ハウス工業の社長の大野直竹さんのコメントにもこのてんが示されています。
本来、不動産は場所によって適性が異なる。不動産の本当の価値は、活用することでどれだけの収益を生むかで決まるからだ。住宅なのか商業施設がいいのか、土地オーナーやテナントとの対話を深め、本当に必要とされる使い方を探らないといけない。
引用：建設の五輪特需いつまで？ 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒
意味深長なコメントだと感心させられます。
わかりやすい簡潔なコメントですが、しかし不動産投資の核心をズバッとついているように感じます。