大家の修繕義務どこまで大家が賃貸物件の修繕費用負担が求められるか
家主には物件の修繕義務がある。
以前、賃貸マンションに住んでいた時に、お風呂のガスがつかなくなりました。
修繕が必要な状態です。
もともと備え付けの給湯設備だったので、不動産管理会社に連絡すると、しばらくして給湯設備の交換工事が行われました。
当時、賃借人だった私たちには工事費用の請求はありませんでした。
そうです。
この場合は
修繕費用は大家負担になったのです。
このように原則的に、賃貸住宅の場合は修理修繕費用は大家の負担となります。
上記のケースは備え付けの給湯器についてでしたが、他にもエアコン、換気扇、トイレ設備など備え付けの設備の故障修理が必要となる場合は大家の費用負担となります。
ですから大家は生じえる修繕費用のために、家賃収入の幾らかを取り分けておかなければなりません。
では大家に修繕義務があるとうことですが、住宅内で生じる、ありとあらゆる事柄において修理修繕を行い家主が費用負担しなければならないということなでしょうか。
結論からするとそういうわけではありません。
例えば床にほんの小さな傷が入った、目立たない壁の部分にちょっとした亀裂が生じたといった事柄で、賃借人から指摘されれば修繕し、費用負担しなければならないかといえば必ずしもそうではありません。
立ち退き料の相場に含まれるのは引越し費用や今後の家賃免除など
完成間近のへーベルメゾン。
アパートを建て替えるためには、現入居者がスムーズに明け渡してもらうようにしなければなりません。
そのためには立ち退き料を支払わなければならないでしょう。
明け渡しを求められている入居者も立ち退き料の支払いを期待しているかもしれません。
それでは立ち退き料の相場というものは、いくらになるのでしょうか。
実のところ立ち退き料の相場といったものはありません。
しかしどれぐらい支払えばよいかの目安となるものはあります。
その目安ですが
目安その１ 引っ越し代を負担する。
筆者の周辺エリアでは引っ越し代の負担はよく行われているように思います。
実際のところ常識的に最低限、引っ越し代は負担したいものです。
目安その２ 次の賃貸住宅を借りるのに要する費用を負担する。
そのなかには不動産屋への手数料、礼金といったものが含まれることでしょう。
敷金はおそらくは返金してもらえるかもしれませんが、新住居の敷金の足りない分も負担することになるかもしれません。
目安その３ 次の賃貸住宅の家賃のほうが、数千円程度高いならばその差額を半年～１年ほど負担する。
(さらに…)
大東建託物件では２年毎に入居者には更新料がかかる
賃貸住宅入居者は、契約期間は通常2年で、継続して住む場合は、契約を更新することになります。
この更新のさいに更新料が求められることがあります。
この更新料ですが、賃貸人にとっては収益となり、家賃の１カ月分などを請求する場合があります。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
しかし最近は、賃貸住宅経営が一括借り上げによるものが多くなるにつれて更新料が求められない場合もあります。
とりわけ賃貸住宅最大手の大東建託は以前は2年更新時の更新料を請求することはなかったので、賃貸住宅全般の流れとしては更新料0円が、広まりつつあったように思われます。
しかし2021年8月より、大東建託グループが方針を転換しました。
というのも2021年８月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者には2年更新時に更新料11000円～が請求されることになります。
対象となるのは2021年８月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者です。
なのでこれまでに入居している入居者は、これまで通り2年更新時に更新手数料が請求されることはありません。
入居時に示された更新料0円は、これまで通り0円です。
アパートの入居者から修繕のために支払った費用を請求されたならばどうする？
家主ではなく賃貸住宅の借主が修繕等を行いそのためにかかった費用を「必要費」あるいは「有益費」といいます。
そこでまずは「必要費」についてですが
２階アパートに住んでいて、時々屋根からの雨漏りが気になります。
そこで、すぐに直せるものと思い、材料を買い修理します。
そして修理にかかった費用のレシートをきちんと保管しておくとします。
そして後日、賃貸人に費用の請求を行います。
このような費用を「必要費」というそうですが、この場合、賃貸人つまりは家主は請求に応じて支払うべきなのでしょうか。
このてんで、民法６０８条１項には必要費償還請求権があることについて規定されています。
ですから雨漏り、畳替え、壁の修繕等で入居者が費用負担した場合は基本的には
必要費として家主に請求できます。
しかし基本的にということですが、そもそも修繕、修理を入居者が家主の承諾なしに行った場合は該当しないかもしれません。(該当しないとは限らないようです）
あくまでも家主の承諾を得たうえで修繕、修理を行ったうえでならば、かかった費用を「必要費」として請求することができるというわけです。
もちろん今の時代、家主の承諾を得て修繕修理にあたるよりも、家主に修繕箇所を指摘して、家主に修繕修理にあたってもらうほうが多いと思いますし、そのほうがトラブルが生じなくて良い事だと思います。
しかし修理修繕を自分で行うことができる、ないしは親しい知り合いに行うことができる方がいるならば、入居者サイドで修繕修理を行い、かかった費用を家主に請求するということがあるのかもしれません。
例えば上記のような雨漏りとか、猛暑のさなかのエアコン故障などで、迅速に修繕してほしいものの、なかなか動いてくれない場合などは借主のほうで修繕したいと思うことでしょう。
窓からの眺めも家賃に影響することも しかも眺めは変化することも
以前ですが兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。
海側の部屋のほうが料金が高いのです。
というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。
そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。
ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。
賃貸物件や分譲マンションでも同じです。
例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。
その要因の１つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。
逆に１階部分が最も人気がないので、１階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。
さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。
これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。
ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。
眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。
築２０年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい？
大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。
アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが１０年～２０年に１度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。
だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、その他補修工事といったところです。
大東建託物件の場合は１０年か１５年目そして２０年目に行うようです。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「１５年か２０年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら１０年では行わないようです。
ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。
このマンションはファミリータイプ（おそらく各部屋が３LDK）で９階建て、住居は２階～９階が４戸づつの３２戸で１階がテナントになっています。
そして分譲マンションで、築１３年となっています。
そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は５０００万円以上です。
５０００万円以上ということは６０００万円～７０００万円かかるのかもしれません。
アパート経営は几帳面に収支を記録し計算できない人は向かない人
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
筆者の知人の事ですが仕事がうまいかなくなり、収入減で家賃が支払われなくなりました。
そこで大家さんに、できる限りのことはするので、当面は敷金から家賃分を支払ってほしいとお願いし、そのような形で家賃を支払うことに。
ところで、この大家さん、高齢女性でおおらかなところがいいのですが、几帳面とはいえない人でもありました。
知人も計算が苦手で、家賃の支払い状況がどうなっているのか把握できていなかったようです。
その後、その大家さんは亡くなり、相続した方は不動産管理会社に管理をゆだねたようです。
その後、ある日、知人宅に弁護士が訪問してきました。
家賃滞納の件についてです。
知人は一体どれくらい敷金で家賃を支払ったのか、さらにどれだけの家賃滞納をしていたのか、把握していなかったようです。
そして亡くなった大家さんもきちんと状況を把握していなかったのかもしれませんが、管理が替わってから、家賃状況を正確に精査され、知人宅に弁護士を遣わし、現滞納額がどれくらいか、そして速やかに退去することを要求します。
そして滞納額も、少しづつでも返済していくよう求められ、要求に応じないないなら、裁判所に訴えるとも言われたようです。
知人は慌てて、要求に応じたそうですが、亡くなった大家さんが、おおざっぱな方だったのが、後ほど大変な事態になったようです。
阪急阪神やANAの高級なホテルの大家が大東建託グループ
京阪神地区といえば、近鉄、阪急、南海、京阪、阪神といった私鉄が乱立するエリアです。
このうち阪急と阪神は合併し、今は阪急阪神グループとして、京阪神地区において大きな影響を及ぼしています。
とくに阪神地区は阪急電鉄と阪神電鉄が並走し、不動産開発や観光事業においても、阪急阪神グループは圧倒的な影響力があります。
その一方で関東では、阪急といってもあまり馴染みがないかもしれません。
関東でもよく知られている阪急のグループ企業は阪急交通社ぐらいかもしれません。
ところで首都圏の一級の商業地といえば銀座です。
阪神地区に住む私もそのことは知っています。（銀座には、おそらくいまだに足を踏み入れたことはありませんが）
ところでこの銀座に「レムプラス銀座」というホテルがありますが、2019年12月24日開業の新しいホテルです。
このホテル、阪急阪神グループの阪急阪神第一ホテルグループのホテルです。
当初の宿泊料はキャンペーン価格で割安な料金を設定しているようですが、軌道にのると、銀座価格になるのでしょう。
それで阪急阪神グループ、一押しのビジネスになるかもしれません。
ところでこの「レムプラス銀座」ですが、16階建ての全部屋200室以上の大型不動産ですが、この不動産のオーナーは大東建託のようです。
土地の価値は広さではなく質のほうが重要？広すぎても価値が下がる？
小規模賃貸住宅事業者の筆者が都市近郊エリアに所有している賃貸住宅のためのちょこっとした土地ですが、固定資産税評価額は数千万円にもなります。
その一方で筆者の親族が地方で持つ土地ですが、農地などで活用されている広大な広さの土地があります。
おそらくは、これだけの広さの土地を都市近郊の私が所有しているエリアで所有すれば、固定資産税評価額は何十億円になるかもしれません。
まさに土地長者になれます。
しかし現実は地方で所有する土地なので、固定資産税評価額は100万円にもならないような状態です。
このことからわかるのは、土地の価値というものは
広さよりも質にある
ということがわかります。
ところでこのことと多少関連のある事柄で
面大減価
という不動産用語があります。
あまり聞きなれない言葉かもしれません。
不動産鑑定ではしばしば用いられる言葉のようです。
そしてその意味するところは、不動産の市況の善し悪しや立地条件に大きく左右されるのですが、一般的に面積の大きな土地は、その地域の標準的な規模の土地に比べて土地の単価は低くなる傾向が見られるという意味です。
なぜ広大な土地の単価は低くなるのでしょうか。
その根拠としては
・土地購入者が一般の消費者ではない。（一般の消費者は農業をするなどの特別な事情がない限り広大な土地を購入することはない）購入者は建売業者や開発業者に限られる。つまりは需要が限定されるというてんがあります。
・さらに広大な土地を宅地活用したとしても、道路や公園の設置が求められることがある。
家賃にも影響するアパートのネーミング👍アメニティ エクセルなど
スマートなアパートにスマートなネーミィングは入居斡旋力にもなりうる。
昔ながらの築古なアパートの場合、○○荘とか○○文化といった、日本語名のネーミングがつけられている物件がほとんどでした。
しかしそれから時代が流れ、最近建てられるほとんどのアパートで○○荘、○○文化といたネーミングをつけることはありません。
なぜでしょうか。
なぜならば今では、このような名称はダサイとみなされているのです。
最近のネーミングのほとんどは洋名になっている
よって最近の新しいアパートの名称はほとんどが洋名になっています。
例えばどのような名称があるでしょうか。
【アメニティ】快適性（英語）
【インペリアル】優秀な（英語）
【エクセル】勝る（英語）
【エステート】不動産・邸宅（英語）
【エスポワール】希望、期待（仏語）
【カーサ】家（伊語）
【グランテージ】壮大＋舞台（造語）
【グリーンハイツ】緑の高台（英語）
【クレスト】頂上（英語）
【クレール】明るい・済んだ（英語）
【グレイス】優雅・洗練（英語）
【サンハイム】太陽＋家（英＋独語）
【サニーハイツ】陽の当たる丘（英語）
【サニーハウス】陽当たりの良い家（英語）
【サニーコート】陽当たりの良い家（英語）
【サニーヒル】陽の当たる丘（英語）
これらの名称の用いられているアパートマンションが身近なところにもあるのではないでしょうか。
実のところ筆者の所有物件にも上記のカタカナが名称に含まれています。