小規模マンションオーナーの日記


4月 01, 2021

都心から地方への大移動とはならず コロナで働き方が変わっても

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コロナが流行して、1年以上が経過しました。

その期間中に社会は大きく揺れ、また変化しました。

とりわけ人が密集することの感染リスクが意識されるようになり、人の密集することを避けるために、仕事も極力人が集まって行うよりも、テレワークなどで仕事を行うことが、広く見られるようになりました。

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その結果、テレワークでも仕事を行えるとの認識を深めた企業もあり、これを機会にテレワークを定着させ、オフィススペースを縮小させる企業もみられるようになってきました。

となると、住む場所も都心のオフィスに通えるのに便利な場所でなくても良いということで、これを機会に地方への大移動が始まるのではないかとの期待もささやかれるようになりました。

そして確かに、これを機に都心や都市近郊から地方へと移動した方もおられます。

また企業の中には、本社を都心から地方に移した企業もあります。

また地方もこれが、人口流出の歯止めになる機会とみて、積極的に引っ越してくるのを推進した地域もあります。

 

では実際のところ都心から地方への大移動は生じたのでしょうか。

一部メディアはその話題を盛んに取り上げ、そのために社会は都心から地方への大移動が生じたとの印象を持ってしまいがちですが、しかし実際のところは

あまり動いていない

ということのようです。

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3月 06, 2021

大東建託の注力は地方から都市近郊へ?


兵庫県の姫路市の北のほうに、加東市があります。

この加東市、鉄道の駅もありますが、典型的なローカル線で、本数もとても少ないです。

一方で道路といえば中国道のインターチェンジがありそれを中心とした幹線道路が幾つかありますが、生活していくためには車がなければ不便ともいえる地方のちょっとした街です。

もちろん街なのでショッピングセンターもありますが、田んぼや畑も数多くある田舎街のようなところです。

そのような街でアパートなどの集合住宅も点在していますが、圧倒的に多いのが、いい部屋ネットの大東建託の物件なんだそうです。

この加東市に住んでいる親戚がそのように言っていました。

ところでこの加東市、都市近郊にあたる街かどうかとなると、私鉄路線があるわけではないので、おそらくは都市近郊にはあたらないような街です。

そしてこのような地方の街に以前は大東建託の物件が数多く新築されてきました。

ところが近年、大東建託の営業の主力エリアは変化しているようです。

というのも朝日新聞2018年7月27日の「「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務」という記事には

賃貸住宅建設大手の大東建託の小林克満専務(建築事業本部長)・・は5月下旬、朝日新聞の取材に応じた。 ――賃貸アパート建設の営業をかける顧客のターゲットやエリアは。
 小林氏「都市近郊の兼業農家で後継ぎがなく、サラリーマンになってという人たちが、ここ20年くらいメインになっています。最近は、近郊の農地が減ってきているので、いまは建て替えが主力になりつつあります」

引用:「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務

と書かれています。

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2月 07, 2021

エリアによって同じ物件でも家賃が随分と違う


最近、私の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。

ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。

今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。

市街地にも賃貸住宅が数多くある。

ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。

そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。

また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるますので。

 

そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。

上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。

 

ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約50㎡です。

そして家賃ですが、このクラスの物件で

5万円

です。

驚きの安さです。

このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩10分圏内であるならば、家賃が10万円もしてもおかしくはありません。

言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は15万円、もう一方の労働者の月給が30万円といった不公平感のある現象のようなものです。

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1月 31, 2021

東京への転入が激減したといっても

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長引く新型コロナウィルス感染症に社会が揺れるなか、人の流れにも多少の影響が生じています。

そしてその1つが、最近メディアで、しばしば報道されている事柄ですが、東京への転入が激減しているというてんです。

これまでは東京一極集中で、東京や東京の都市近郊は、賃貸需要が旺盛で、家賃も高く推移していました。

しかし東京への転入が減るとなると、賃貸住宅需要にも陰りが生じるのではないかという懸念が生じてきます。

NHKのサイトの「東京「転出超過」続き「転入超過」6割以上減 新型コロナ影響で」というタイトル記事には(2021/1/29)

東京都の人口の動きについて、これまで続いてきた転入が転出を上回る「転入超過」の人数は、去年1年間で3万人余りと前の年から6割以上減少しました。新型コロナウイルス感染拡大の影響で、去年7月から6か月連続で「転出超過」となったため、東京一極集中のスピードが緩やかになったことがわかりました。

引用:東京「転出超過」続き「転入超過」6割以上減 新型コロナ影響で | 新型コロナウイルス | NHKニュース(アクセス日2021/1/30)

と書かれているとおりです。

ということは新型コロナの影響で、多くの人が東京から地方へ脱出しているのかと考えてしまいそうですが、冷静に分析してみると実際はそうではないようです。

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1月 10, 2021

塚口 関西では穴場と思われる街で上位にランクイン

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suumoニュース2018年3月15日の「関西住みたい街ランキング、総合トップは3年連続「西宮北口」」の記事によると

交通利便性や生活利便性が高いのに家賃や物件価格が割安なイメージがある、穴場だと思う街ランキングでは、1位「塚口(阪急神戸線)」、2位の「尼崎(JR東海道本線)」、3位の「大津(JR東海道本線)」ともに駅周辺が再開発された駅、もしくは進行中の駅がトップ3にランクインした。傾向としては「東三国」「江坂」などの御堂筋線と、「塚口」「武庫之荘」「十三」などの阪急神戸線の駅で「梅田」により近い駅が多くランクインしている。

 

引用:http://suumo.jp/journal/2018/03/15/151619/?vos=jzaj1503126k000zzz171222(アクセス日2018/4/14)

と報じました。

このように関西においての、穴場だと思われる街ランキングの1位は阪急塚口駅だというのです。

たしかに阪急塚口駅エリア、今はスゴイです。

駅周辺エリアのあちらこちらに、分譲マンションのモデルルームがあります。

つまりは、このエリアにおいて竣工したばかりの分譲マンション、そして現在、建設が進行中の分譲マンション、そして将来、確実に建設が始まる分譲マンションが、それぞれ数棟あるのです。

実際のところ、阪急塚口駅エリアを管轄している尼崎市は、子育て世代の誘致に積極的で、そのことも分譲マンション建設ラッシュを後押ししているようです。

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10月 18, 2020

苦楽園と六麓荘 関西一の高級住宅街 このエリアには賃貸住宅はない?


関西の私鉄の雄に阪急電鉄がありますが、阪急神戸線の夙川駅から王子公園駅の北側は、いわゆる関西でも有数の

閑静で高級な住宅街のあるエリアです。

ですからこの周辺エリアでも賃貸アパートやマンションはありますが、家賃相場は高いです。

また家賃相場が高いためか、築年数30年超の賃貸住宅も数多くあります。

かなりの築古の賃貸住宅でも、そこそこの家賃で住んでもらえるからかもしれません。

 

ところで関西随一、おそらくは敷地の広さでは全国随一の高級住宅街が芦屋市六麓荘、西宮市の苦楽園です。

このエリア周辺では高級車が走っているのをしばしば見かけることがありますが、その運転をしているのは、高級住宅エリアに住んでいる奥様だということも珍しくありません。

ところでこの六麓荘や苦楽園のエリア、賃貸住宅経営的には決して良い立地ではありません。

というのも最寄り駅から徒歩で30分以上はかかりますし、この六麓荘や苦楽園エリアでは買い物をするスーパーや病院もほとんどないエリアなのです。

もしも自家用車がなくしかも徒歩と自転車、ないしは路線バス頼りで生活するとすれば、こんなにも不便なエリアはないでしょう。

それではなぜこのようなエリアが高級住宅エリアになっているのか・・。

様々な理由があると思いますが、その理由の1つは

景色が良く、自然とも共生できるというてんがあるかもしれません。

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9月 01, 2020

大東建託の住みやすい街ランキングが人口増加や空室率とも関連が

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街の住みやすさランキングというものがあります。

賃貸住宅最大手の大東建託が調査し公表しているランキングです。

住みたい街ランキングというものは、よく知られていますが、住みたい街と住みやすい街とは必ずしも同じだというわけではないようです。

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賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

この住みやすさでランキングされた街は首都圏版TOP3の広尾駅(東京)・市ヶ谷駅(東京)・北山田駅(神奈川)、関西版TOP2の夙川駅(兵庫)・南森町駅(大阪)となっています。

このてんで私は阪神地区にいますので、関西のランキングを取り上げてみますと

1 夙川駅

2 南森町駅

3 西宮北口駅

4 六甲道駅

5 岡本駅

となっています。

これらの街に共通しているのは利便性が抜群に良いというてんがあります。

例えば夙川、西宮北口、岡本はいずれも阪急神戸線の駅で特急電車が必ず停車する駅となっています。

それでこれらの駅から大阪梅田や神戸三宮といった都心部には30分以内で行けるという利便性があります。

しかし魅力はそれだけではありません。

夙川、西宮北口、六甲道、岡本の近くには六甲山地の麓にあり、自然環境にも恵まれているのです。

つまりは利便性だけでなく街の環境が優れているという特色があるようです。

実際に関西でトップの夙川には夙川公園という大きな公園があり、桜の季節になると、お花見の絶好ポイントの1つになっています。

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7月 30, 2020

アフタコロナ 賃貸需要はどうなる?大東建託の調査によると


コロナが落ち着いてきたと思ってきたら、再び感染拡大が東京圏や大阪圏で拡がりを見せている昨今ですが、いつになったら収束するのでしょうか。

やはり有効なワクチンや治療薬が普及するまでは、本当の収束はないのかもしれません。

ところで収束がまだまだ先と思われるなか、賃貸住宅需要がアフタコロナでどうなるのだろうと考える賃貸住宅オーナーは少なくないことでしょう。

とくにコロナ流行で在宅勤務、テレワークが本格的に導入するようになった会社も少なくなく、テレワークでも仕事の成果があるという会社も少なくありません。

そこでこれまでは通勤に便利なエリアに住宅需要が大きいとされていたのが、その需要にも変化が生じているのではないかというのです。

もちろん現在のところは、コロナも収束していませので、需要の変化に合わせた引っ越しや移動というものは生じていませんが、アフタコロナの時に、どの程度、人々の移動が生じるのかというてんが気になる事柄です。

このてんで大東建託のニュースリリース「新型コロナウイルスによる住まいの意識変化やテレワーク実施状況を調査」によると

●コロナ禍をきっかけとした郊外への引っ越し意向は5.3%、都心への引越し意向も5.3%と拮抗・・
●テレワーク実施率は首都圏が37.5%と、東名阪以外の19.4%よりも格段に高い
●テレワーク実施者の約8割は継続を希望しているが、効率が上がったと感じているのは4割程度

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/coronachosa2020.html(アクセス日2020/7/15)

と述べています。

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5月 21, 2020

テレワーク定着で地方への移住が進む?賃貸住宅需要はどうなる?

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コロナの影響で、社会が大きく揺さぶれるなか、生き方の価値観も変わってきています。

例えばこのコロナの影響で、テレワークに消極的な職場が、テレワークをせざるをえなくなり、テレワークを行ったところ、意外にも成果が得られることに気ずきテレワークが、コロナ終息後もある程度、定着しそうな職場もあります。

もちろんコロナが完全に終息するのには、まだまだ時間がかかり、そのころには生き方の価値観がどこまで変化してしまうかはわかりません。

 

しかし小規模マンションの私もそうですが、賃貸住宅のオーナーにとっては、コロナ終息後に賃貸住宅がどう変わっているのかについては興味というか鋭い関心のある事柄です。

というのもオーナーとしての生活にもかかわる事柄だからです。

 

例えば、これまでは都心までに20~30分に通勤できるエリアであるならば、利便性抜群のエリアということで、賃貸住宅需要も旺盛で、家賃相場も高く推移しており、そのエリアに物件を持つオーナーは、ほくほく顔の人も少なくないと思います。

一方で通勤までに長時間かかるうような、地方のエリアでは、空室に悩まされ、家賃相場の下落に悩まされるオーナーさんも少なくなかったと思います。

 

しかし今回のコロナが終息後もテレワークがある程度、定着するならば、多少なりとも賃貸住宅需要が地方へと流れてしまうのではないかという見方もあるようです。

 

では実際のところはどうなるのでしょうか。

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2月 06, 2020

人気のベットタウンも今は落ち目 なぜ都心回帰になってしまった?

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兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。

なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。

この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。

このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。

1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した

三田市

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/三田市(アクセス日2020/1/28)

と書かれています。

しかし今はというと上記にウィキペデイアによると

人口が約11万5000人になった。その後は微減している

と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。

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