小規模マンションオーナーの日記


7月 30, 2020

アフタコロナ 賃貸需要はどうなる?大東建託の調査によると


コロナが落ち着いてきたと思ってきたら、再び感染拡大が東京圏や大阪圏で拡がりを見せている昨今ですが、いつになったら収束するのでしょうか。

やはり有効なワクチンや治療薬が普及するまでは、本当の収束はないのかもしれません。

ところで収束がまだまだ先と思われるなか、賃貸住宅需要がアフタコロナでどうなるのだろうと考える賃貸住宅オーナーは少なくないことでしょう。

とくにコロナ流行で在宅勤務、テレワークが本格的に導入するようになった会社も少なくなく、テレワークでも仕事の成果があるという会社も少なくありません。

そこでこれまでは通勤に便利なエリアに住宅需要が大きいとされていたのが、その需要にも変化が生じているのではないかというのです。

もちろん現在のところは、コロナも収束していませので、需要の変化に合わせた引っ越しや移動というものは生じていませんが、アフタコロナの時に、どの程度、人々の移動が生じるのかというてんが気になる事柄です。

このてんで大東建託のニュースリリース「新型コロナウイルスによる住まいの意識変化やテレワーク実施状況を調査」によると

●コロナ禍をきっかけとした郊外への引っ越し意向は5.3%、都心への引越し意向も5.3%と拮抗・・
●テレワーク実施率は首都圏が37.5%と、東名阪以外の19.4%よりも格段に高い
●テレワーク実施者の約8割は継続を希望しているが、効率が上がったと感じているのは4割程度

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/coronachosa2020.html(アクセス日2020/7/15)

と述べています。

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6月 02, 2020

家賃相場が高いエリア 大東建託の住みやすさ調査からわかること

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アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。

この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。

しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。

ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。

 

ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。

それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。

つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。

それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。

このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所! 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が!」が公表されました。

この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが

大都市の街(駅)では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000f68e-att/sumicoco2019_sohyo_0520.pdf(アクセス日2020/5/23)

と書かれています。

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5月 21, 2020

テレワーク定着で地方への移住が進む?賃貸住宅需要はどうなる?

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コロナの影響で、社会が大きく揺さぶれるなか、生き方の価値観も変わってきています。

例えばこのコロナの影響で、テレワークに消極的な職場が、テレワークをせざるをえなくなり、テレワークを行ったところ、意外にも成果が得られることに気ずきテレワークが、コロナ終息後もある程度、定着しそうな職場もあります。

もちろんコロナが完全に終息するのには、まだまだ時間がかかり、そのころには生き方の価値観がどこまで変化してしまうかはわかりません。

 

しかし小規模マンションの私もそうですが、賃貸住宅のオーナーにとっては、コロナ終息後に賃貸住宅がどう変わっているのかについては興味というか鋭い関心のある事柄です。

というのもオーナーとしての生活にもかかわる事柄だからです。

 

例えば、これまでは都心までに20~30分に通勤できるエリアであるならば、利便性抜群のエリアということで、賃貸住宅需要も旺盛で、家賃相場も高く推移しており、そのエリアに物件を持つオーナーは、ほくほく顔の人も少なくないと思います。

一方で通勤までに長時間かかるうような、地方のエリアでは、空室に悩まされ、家賃相場の下落に悩まされるオーナーさんも少なくなかったと思います。

 

しかし今回のコロナが終息後もテレワークがある程度、定着するならば、多少なりとも賃貸住宅需要が地方へと流れてしまうのではないかという見方もあるようです。

 

では実際のところはどうなるのでしょうか。

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3月 15, 2020

テレワークが普及 賃貸住宅経営にも影響 郊外志向が強まる?

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インターネットの普及によって、働き方も変化しつつあります。

そしてその1つがテレワークです。

このテレワークですが、厚生労働省も普及に力を入れています。

例えば厚生労働省のウェブサイトには

テレワークではじめる 働き方改革 テレワークの導入・運用 ガイドブック」という資料があり、テレワークのメリットや導入の仕方について、説明しています。

具体的には企業側のメリットとしては

•事業運営コストの削減

•非常時の事業継続性(BCP) の確保

引用:https://work-holiday.mhlw.go.jp/material/pdf/category7/01_01.pdf(アクセス日2020/2/29)

と書かれており、まさにコロナウィルス蔓延防止のために出社に制限が課されるような非常時には有効な手段と言えるでしょう。

大手の企業を中心に導入が行われています。

賃貸住宅最大手の大東建託でも試験的にテレワークが行われているようです。

 

ところでテレワークが普及すると、賃貸住宅経営にどのような影響が生じてくるのでしょうか。

まず考えられるのは、通勤の重要性が薄れてくることでしょう。

自宅で仕事を行うことができるわけですから、通勤の回数が減ります。

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3月 01, 2020

三宮~西宮の阪急沿線が住みここちの良さではトップ評価 家賃も高い

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関西の主要都市といえば、大阪、京都、神戸です。

いずれの都市にも交通網は充実しており、新幹線の、のぞみ号はいずれの都市にも停車します。

そしてこの3都市ですが、いずれも他の都市にはない独特の特色があります。

わたしも阪神エリアに住んでいる者として、どの都市もいい都市だと思っていますが、個人的に好きなのは神戸です。

ところで大東建託のニュースリリース2020/2/12では「「いい部屋ネット 街の住みここち沿線ランキング2019 <首都圏版><関西版>」を同時発表 」が公表されましたが、それによると首都圏では、みなとみらい線や東急目黒線、東急東横線がベスト3となり、どちらかといえば東京よりも西部エリアの沿線の住みここちが良いということでした。

その一方で関西のベスト3は阪急甲陽線、阪急神戸線、阪急今津線となり、阪急沿線とりわけ三宮~西宮の沿線の住みここちが良いとのことでした。

阪神エリアに住む私もこれには納得です。

残念ながら私が住んでいるエリアはその近くでも、対象外のエリアです。

しかしそのランクインしたエリアには、しばしば足を運ぶことがあり、とにかくそのエリアは

①綺麗 ②閑静 ③山が近くて空気がきれいといった印象があります。

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2月 06, 2020

人気のベットタウンも今は落ち目 なぜ都心回帰になってしまった?

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兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。

なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。

この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。

このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。

1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した

三田市

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/三田市(アクセス日2020/1/28)

と書かれています。

しかし今はというと上記にウィキペデイアによると

人口が約11万5000人になった。その後は微減している

と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。

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12月 22, 2019

苦戦のレオパレス21 しかしエリアによれば善戦も

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2019年の企業による不祥事で、トップ2を取り上げるとするならば、おそらくは、かんぽ生命による不適切な営業活動と、レオパレス21のアパート施工不良の問題です。

このうち、かんぽ生命の件については、落ち着いてきているのかなあという感じです。

私の義母も、実はかんぽ生命に加入していたのですが、そのおかげで3カ月間入院していた時の保険金をきちんといただきましたし、最近は重度の障害をかかえるようになったので毎月の保険料の支払いも免除してもらっています。

かんぽ生命=悪徳という印象を多くの方がもたれるようになったと思いますし、確かに営業のあり方は非難されて当然なのですが、義母にしてみれば、かんぽ生命は善良なる会社といった感じです。

ところでレオパレス21のアパート施工不良で、レオパレス21の入居率が80%を割込み危険水域に突入したとメディアでは報じています。

サブリースでは、入居率が80%を割込むと、サブリース会社は空室でもオーナーに賃料を支払うために、事業が赤字になっていくんだそうです。

今ではレオパレス21は新規アパート建設では、ほとんど利益を見込めない状態なので、毎月のように貯蓄をくずしていくような経営状態になっているという状況のようです。

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12月 08, 2019

入居者需要があるエリアでも競合物件が多いと消耗戦に

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香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。

おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。

ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。

夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。

実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。

しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。

このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。

資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。

そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。

例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。

もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。

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10月 01, 2019

大東建託の住み心地の良さランキングから見えてくること

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毎年のことですが、住みたい街のランキングなどが公表され話題になることがあります。

ところでこのランキングは住みたい街ということで、あくまでも願望的なものです。

それに対して賃貸住宅最大手の行っている大東建託のランキングは住みたいではなくて、現に住んでみて住み心地が良いかどうかのランキングです。

そのてんで大東建託の調査は他社の調査にはない特色があり注目されています。

ところで賃貸住宅経営において、入居者としてターゲットにすべきなのは、婚期がやや過ぎた中年女性をターゲットにせよという意見があります。

そしてこの意見には私も、ほぼ正しいと考えています。

というのも婚期を過ぎた女性なので、

・付き合っている男性を部屋に連れてくることはあまりない。

・仕事上のキャリアをがあるので、収入にも事欠かない。

・マナーも比較的よく、他の入居者さんに迷惑をかえることがあまりない。

・長期間入居してくださることも少なくない。

などの理由があると思います。

ところで大東建託の住み心地の良さで、とくに女性に高評価を得ている街の特徴を知ることができます。

例えば首都圏において35歳以下の女性で、満足度の高いエリアのランキングは

1位 西荻窪

2位 駒込

3位 津田沼

10位 両国

となっています。

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7月 25, 2019

不動産投資において立地は最優先に調べるべき事柄


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物件の良し悪しは立地で大きく左右される場合がある。

昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。

多少、エリア的にはよくなくても、なんとかなるといった感じでした。

しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。

例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。

では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。

それは簡単に言えば、

入居者需要の旺盛なエリアだということです。

では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが

まずそれに該当するのが都心部です。

例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。

もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。

その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。

人口流出も続いていますし・・。

個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜ神戸は落ち目なんでしょうか。

山口組の本拠地があるからなんでしょうか。

たしかに神戸にはその関係の人たちがたくさんいますが、大阪にも大勢います。

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