小規模マンションオーナーの日記


6月 18, 2022

賃貸住宅 立地がよくても人気のない物件の特徴とは

庭園画像

空室率が上昇した昨今、ますますアパート・マンションの立地が重要視されるようになっています。

立地条件の悪い場所のアパート、マンションはなかなか空室が埋まらず、空室に悩まされている大家さんも少なくないことと思います。

専門家の中には、空室が埋まらないことの原因が立地が悪い場合はどうしようもなく、最初からそういう物件を避けるしかないと、言い切っている方もおられます。

やむなくそのような物件を所有してしまったならば、今後、立地条件がよくならない限り、空室に悩まされることは、覚悟しておかなければならないことでしょう。

では理想的な立地条件とはどのようなものなのでしょうか。

東建コーポレーションのホームページには

公共交通機関の利便性が高い立地は、入居需要も高く理想的だと言えます。一般的に、都市部まで30分程度で移動できる距離にあり、最寄駅から徒歩で5から10分程度の立地に人気が集まっています。

 

引用:入居者様が望む立地条件とは?(最終閲覧日2018/3/27)

と書かれています。

特にこのような立地条件にかなっている場合は、単身者向けアパートマンションが良いと言われています。

 

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6月 16, 2022

賃貸住宅 通勤通学に便利以外で人気のある立地条件

地方のなかのマンション

賃貸住宅の立地はとても重要です。

最も満足度の高いのは通勤、通学に便利だということですが、次に満足度が高いのは、日常の買い物や、医療などに便利というてんです。

このてんで対象となるのは、高齢者だと思いますが、最近は郊外に戸建て住宅やマンションに住んでた方々が高齢になって、郊外の生活に不便を感じるようになり、買い物や医療に便利な都心部で賃貸住宅生活をする方もおられるそうです。

市街地画像

都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・

特に買い物はインターネット通販を活用できても医療となると、やはり通わなければならないので、大きな病院等に、すぐに通えるというのは高齢者にとっては魅力的な事柄だと思います。

もちろん買い物や医療などに便利というのは、高齢者だけでなく、あらゆる年齢層の人たちにとっても魅力的な事柄です。

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5月 28, 2022

東京の人口が再び増加に転じる コロナとの共存時代は再び都心回帰?

地方のなかのマンション

2020年春に始まったコロナパンデミック。

社会に大きな影響を及ぼしてきました。

とりわけ不動産においては、テレワークの普及のためか、オフィススペースの縮小傾向が始まり、都心のオフィス需要が若干低下しているようです。

なかにはこの機会に本社機能を都心から地方に移転した会社もあるようです。

市街地画像

都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・

ところで賃貸住宅オーナーにとっての関心は、今後の賃貸住宅需要がどうなっていくのかというてんです。

コロナが始まったころは、テレワークの普及などによって、地方への大移動が始まることを危惧した賃貸住宅オーナーも少なくないと思います。

しかしあれから数年が経過し、実際のところは、さほど地方への移動が行われたわけではないようで、入居率も家賃相場も安定していて安堵しているオーナーさんも少なくないことでしょう。

むしろ地方では入居率の改善や家賃相場の上昇などが生じたのでしょうか。

おそらくは多くの場合は、そうではないのではないかと思われます。

 

ところでコロナが収束したわけではありませんが、コロナとの共存時代へと移り変わり、コロナ前に戻りつつある昨今、都心への人口流入が再び始まっているようです。

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5月 17, 2022

アパートやマンション 同じ建物でもエリアによって家賃に大きな差が

地方のなかのマンション

 同じ建物でもエリアによって資産価値また家賃が異なってきます。

例えば全く同じマンションを2つ建てたとします。

1つは駅近くの人気エリアに建てたとし、もう1つは駅から30分ほど離れた場所に建てたとします。その場合、全く同じ建物そして入居者さんに、同じサービスを提供できたとしても、家賃は異なってきます。

つまり前者の駅近くで人気エリアのマンションのほうが家賃を高く設定することができます。このことは分譲マンションを買った時にも同じことがいえます。

全く同じ間取りの部屋を買ったとしても、その資産価値は建てられているエリアによって大きく左右されることがあるのです。

このてんに関してZAKZAK2016年3月26日の記事には次のように書かれていました。

マンションの価格差は東京都心と1時間通勤圏の郊外では、坪単価で4倍以上に達している。都心と1時間通勤圏で、所得の差も4倍に開いているのか。国勢調査などによれば、そこまでの差はない。不動産の価値は立地で決まるが、ここまで差が開くと、もはや同じ商品とは思えないほどだ。

 

引用:マンション市場、都心と郊外の差は4倍に 不健全な価格の二極化 

これは住宅ジャーナリストの榊敦司氏の言葉ですが、近年は特にマンションの資産価値においては2極化していることを伺うことができます。

立地条件のよいマンションの資産価値は跳ね上がっていますが、そうでないマンションの資産価値は下がっているというのです。

この現象は賃貸アパートマンションでも生じているかもしれません。

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4月 17, 2022

賃貸住宅経営 住みやすい街と人口増加エリアがの入居率が高い

コスモス画像

街の住みやすさランキングというものがあります。

賃貸住宅最大手の大東建託が調査し公表しているランキングです。

住みたい街ランキングというものは、よく知られていますが、住みたい街と住みやすい街とは必ずしも同じだというわけではないようです。

賃貸アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

この住みやすさでランキングされた街は首都圏版TOP3の広尾駅(東京)・市ヶ谷駅(東京)・北山田駅(神奈川)、関西版TOP2の夙川駅(兵庫)・南森町駅(大阪)となっています。

このてんで私は阪神地区にいますので、関西のランキングを取り上げてみますと

1 夙川駅

2 南森町駅

3 西宮北口駅

4 六甲道駅

5 岡本駅

となっています。

これらの街に共通しているのは利便性が抜群に良いというてんがあります。

例えば夙川、西宮北口、岡本はいずれも阪急神戸線の駅で特急電車が必ず停車する駅となっています。

それでこれらの駅から大阪梅田や神戸三宮といった都心部には30分以内で行けるという利便性があります。

しかし魅力はそれだけではありません。

夙川、西宮北口、六甲道、岡本の近くには六甲山地の麓にあり、自然環境にも恵まれているのです。

つまりは利便性だけでなく街の環境が優れているという特色があるようです。

実際に関西でトップの夙川には夙川公園という大きな公園があり、桜の季節になると、お花見の絶好ポイントの1つになっています。

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3月 22, 2022

三田市 昔は人口激増エリアだったのが今は減少の市に なぜ?

地方のなかのマンション

兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。

なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。

この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。

このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。

1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した

三田市 – Wikipedia

と書かれています。

しかし今はというと上記にウィキペデイアによると

人口が約11万5000人になった。その後は微減している

と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。

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3月 12, 2022

賃貸住宅の入居率改善? 人口減少傾向の郊外にシェアオフィスが増えていく

地方のなかのマンション

これまでの常識からすると、アパートやマンション経営は都心部までの通勤時間が20分程度以内の郊外ないしは市街地が良いと言われています。

典型的な例としては大阪の都心部までに20分程度で通勤できる千里ニュータウンがあります。

千里ニュータウンには、自治体による活性化策もあってか、若い世代も増えており今でも不動産が活性化しているといわれています。

それとは裏腹に多摩ニュータウンは、寂れているといわれています。

つまりは都心部への通勤が30分を超える市街地や郊外となると世帯層が高齢者の割合が大きくなり、そのエリアでの不動産が停滞するといわれてきたのです。

となると購入した分譲マンションの資産価値は大きく下がり、賃貸住宅の家賃相場も下げ圧力がかかることでしょう。

ところがそのようなエリアの不動産に朗報があります。

それは日本経済新聞2019年1月11日の「住宅地にシェアオフィス 職住近接へ規制緩和 」という記事には

政府は自宅近くで仕事ができる「職住近接」の環境づくりに乗り出す。団地などの住宅地にシェアオフィスや商業施設を設けられるよう規制を緩和する。柔軟な働き方を可能にするまちづくりを進め、日本社会の生産性低下を招いてきた通勤ラッシュなどを和らげる。女性や高齢者の労働参加につながれば人手不足の緩和にもなる。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39921800R10C19A1MM8000/?n_cid=NMAIL007(閲覧日2019年1月13日)

と報じました。

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3月 10, 2022

賃貸住宅 郊外の大学キャンパスに依存した経営にはリスクがある

地方のなかのマンション

兵庫県の西宮市には、関西の私学の雄、関西学院大学があります。

最寄駅は阪急の甲東園駅が最も近いと思われますが、大きな大学で、しかも全国から学生が集まってきますから、賃貸住宅需要もあるものと思われます。

西宮市のあのエリアは、やや高級住宅街といった感じもあってか全体的な家賃は高めですが、しかし築古で家賃がリーズナブルな賃貸住宅でしたら学生が賃貸しているということもあるでしょう。

しかも近年は少子化の影響か親も子供のために惜しまずにお金をかけることもあるようなので、やや家賃が高くても親が惜しまず支援してくれることも珍しくないようです。

そのことも影響してか西宮市の空室率は14%程度で、比較的良好な状態です。

ところで大きな大学のあるエリア=賃貸住宅需要ともいえますが、注意すべき事柄があります。

それは大学キャンパスの移転です。

この移転は、大学が決める事柄であり大学が周辺エリアへの影響を考慮してくれるということはありません。

あくまでも大学の経営上の理由で事が決まります。

ですから大学が移転するということが決まってしまうと、それまでは学生の賃貸に依存してきた賃貸住宅経営は大きな影響を受けることになります。

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3月 08, 2022

賃貸住宅経営 満室経営を左右する立地条件 自治体の施策も重要

白いコスモス画像

賃貸住宅経営をするうえで重要なのはエリアであるとは、よく言われている事柄です。

投資エリアを誤ると空室が生じてもなかなか埋まらない、家賃がどんどん下がっていくといった憂き目に遭うことになります。

以前に、銀行の支店長さんとそのようなお話をしている時に、支店長さんが注目しているエリアに兵庫県の明石市の話が持ち上がりました。

明石市といえば明石海峡があり新鮮な海の幸を味わうことができる街、しかも山も近くにある自然環境に恵まれた街といった印象がありますが、しかしJRの明石駅は主要な駅でしかも新幹線の駅もある便利な街です。

神戸や姫路といった主要な都市までも30分圏内の通勤圏にあり大阪へも1時間程度で行ける街です。

じゃあなぜその明石がなぜ注目されているのか・・。

実のところこの明石市ですが人口は突出して増え続けているのです。

しかも子育て世代の若い世代を中心にです。

JR西日本もこのてんに注目し、2019年春より姫路から大阪間に通勤特急「らくラクはりま」を朝夕に1本ずつ走らせて明石駅に停車させる計画のようです。

ターゲットは明石駅から大阪駅までのお客さんで、しかも電車に座って通勤できるようにすることにあるそうなんだそうですが。

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2月 05, 2022

賃貸住宅オーナー 生き残るための涙ぐましい努力

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昔はアパートやマンションオーナーになるというというのは、憧れともいえる立場でした。

言ってみれば、何もしなくても収入がある楽な人生を送れるというイメージがあるのかもしれません。

しかし時代は変わり、賃貸住宅経営が生計の負担になっていると感じる物件オーナーさんも増えてきました。

なかには物件を売却したり破綻するオーナーさんもおられます。

ですから今の時代、アパートマンションオーナーが何もしなくてもよいというわけではありません。

賃貸住宅経営がうまくいくように精を出す必要があります。

このてんで過去の新聞記事ですが、興味深い記事があります。

日本経済新聞2013年4月27日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には

「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅(横浜市)から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する・・さん(52)はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ3年前、大家になった。アパート3棟のうち2棟は築20年以上。もう1棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」(林さん)。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。

引用:不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 

と書かれています。

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