住みたい街でいつも上位の西宮北口！！なぜ西宮北口駅エリアに人気が？
関西圏の住みたい街ランキングで西宮北口がトップとなった。
以前のことですが大手不動産会社による関西の最寄り駅を対象にした以前の住んでみたい街ランキングでトップになったのは西宮北口駅でした。
メジャーセブンのマンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏） によると
１位 西宮北口駅
２位 夙川駅
３位 岡本駅
４位 梅田駅
５位 宝塚駅
６位 芦屋川駅
７位 御影駅
引用： マンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2016年
となっています。
興味深いのは５位の宝塚駅以外はすべて阪急神戸線の駅で占められています。
阪急神戸線はまさにブランド路線なのでしょう。
ところで西宮北口駅周辺、たしかにいい街です。
まず阪急西宮北口駅ですが阪急電鉄のすべての特急が停車し、大阪梅田にいくしても、神戸三宮に行くにしてもとても便利です。
梅田にも三宮にも特急に乗れば１５～２０分程度で着きます。
しかも阪急宝塚線も発着しており宝塚にも行くこともできます。
交通の便の良さは格別です。
しかも駅南側には阪急西宮ガーデンズという大きな商業施設があります。
阪急百貨店とイズミヤを中心にした商業施設ですが、やや高級感を感じる施設で、筆者も時々ですが阪急電車に乗って行くことがあります。
さらに駅北側には飲食店が立ち並ぶ商店街がありどちらかといえば庶民的な落ち着いた感じの街並みです。
芦屋などの高級住宅街を抑えての１位ということですが、なんとなく住みたい街の１位に選ばれた理由がわかるような気がします。
物件は立地エリアによって資産価値や家賃も大きく影響される
全く 同じ建物でもエリアによって資産価値また家賃が異なってきます。
例えば全く同じマンションを２つ建てたとします。
１つは駅近くの人気エリアに建てたとし、もう１つは駅から３０分ほど離れた場所に建てたとします。その場合、全く同じ建物そして入居者さんに、同じサービスを提供できたとしても、家賃は異なってきます。
つまり前者の駅近くで人気エリアのマンションのほうが家賃を高く設定することができます。このことは分譲マンションを買った時にも同じことがいえます。
全く同じ間取りの部屋の物件を買ったとしても、その資産価値は建てられているエリアによって大きく左右されることがあるのです。
このてんに関してZAKZAK２０１６年３月２６日の記事には次のように書かれていました。
マンションの価格差は東京都心と１時間通勤圏の郊外では、坪単価で４倍以上に達している。都心と１時間通勤圏で、所得の差も４倍に開いているのか。国勢調査などによれば、そこまでの差はない。不動産の価値は立地で決まるが、ここまで差が開くと、もはや同じ商品とは思えないほどだ。
これは住宅ジャーナリストの榊敦司氏の言葉ですが、近年は特にマンションの資産価値においては２極化していることを伺うことができます。
立地条件のよいマンションの資産価値は跳ね上がっていますが、そうでないマンションの資産価値は下がっているというのです。
この現象は賃貸アパートマンションでも生じているかもしれません。
地方や郊外での賃貸住宅経営 狙い目のアパートやマンションとは
どこかでアパート経営をしたい、賃貸住宅をしたいと考える時に、どのエリアの物件でそうするかは非常に重要なポイントになります。
この選択で誤ると失敗するリスクが高くなります。
ところで投資先のエリアの鉄則とも言える事柄に、駅から徒歩10分以内、さらには主要な都市まで20分程度でまでで通勤ができるエリアといったものがあります。
しかし現実的には、このようなエリアの多くは土地価格が高騰しており、家賃相場は安定していても投資費用があまりにもかかり過ぎて個人の投資家が投資を行うのは難しいというのが実情です。
そこで実際に選ばれるエリアというのは郊外ということになるわけですが、郊外のエリアで物件を購入するさいの押さえるべきポイントにはどのような事柄があるのでしょうか。
その1つが
相場よりも安い物件です。
そのエリアにおいて相場というものがありますが、何らかの事情で相場よりも割安な物件は狙い目と言われています。
例えば競売物件などは、買い手がいなければ安い価格で入手することができる場合があります。
ところで相場よりも安いだけでなく
駐車場が広い物件も狙い目です。
当然のことですが、郊外でしかも鉄道などが走っていないエリアでは車が必需品になっており駐車場が必要になります。
人気がある駅近物件でも驚くほどに安い物件もあるのはなぜ？
あるテレビ番組で、銀行が不良債権を処理するために、債権を外資系のファンドに売却するという場面がありましたが、あるビルディングの外資系ファンドの査定は0円という査定でした。
なぜビルディングの査定が0円なのか？
それはこのビルディングによからぬ事務所が入居していたからです。
つまりはよからぬ事務所があるだけで、そのビルディングの資産価値が大きく下がってしまうというのです。
この事例は、不動産にとって立地がいかに重要かを示すものです。
つまりはアパート経営をするにしても、そのアパートによからぬ事務所があったり、あるいはすぐ近くにそのような事務所があると、なかなか入居者が決まらないという事態が生じ得ます。
すると家賃は下げざるを得ず、厳しいアパート経営を強いられます。
ところで立地の良し悪しを左右するどのような要素があるのでしょうか。
1つには上記のようなよからぬ事務所が隣近所にあり、ちょっと怖そうな人たちが出入りしているとなると、駅近の物件であっても立地は悪いということになります。
こうした物件には手を出さないほうが良いでしょう。
そして立地の大原則は主要な駅から徒歩10分圏内ということですが、しかしそのようなエリアでも上記のようなケースがあてはまる場合は、立地的には良くないということになります。
高品質を売りにした積水ハウスが積極的にアメリカ進出 その狙いは？
現在のところ、世界の超大国はアメリカです。
とりわけ軍事的にも経済的にも他国よりも抜きんでており、経済的には中国が追いつきつつあると言われていても、アメリカの経済的な優位性は変わらないでしょう。
当然のこととして、有力な日本企業もアメリカ進出を行っているわけですが、最近では建設会社もアメリカ進出に力を入れてきているようです。
そのなかでも積極的な建設会社の1つが
積水ハウス
です。
日本国内では、人口減少が生じており、国内事業だけでは、成長が見込めない時代にあって、海外に活路を見いだそうというわけですが、海外のなかでも外すことができないのが、アメリカ市場ということのようです。
とりわけアメリカ市場のメリットとしては
・超高額所得層に属する人たちが多数存在する
ということがあります。
そのような人たちに、高品質をうりにしてきた積水ハウスの住宅がマッチングするのではないかとの考えがあるようです。
たしか世界で億万長者の人数で、最も多い国はアメリカで、２番目が意外や意外、日本なんだそうで、日本でも積水ハウスの高級住宅は、受け入れられてきましたが、さらにアメリカのように日本以上に億万長者が多い国では、積水ハウスの高品質な高級住宅が受け入れてもらえるなら、アメリカで大きな成長が見込めるのではないかとの思惑があるようです。
土地活用でアパートにしたほうがいいのだろうか？それとも駐車場にする
最近は大規模な駐車場になっていたところが突然に閉鎖して、アパートやマンションを建てるところが増えてきました。
実際のところ、駐車場経営よりもアパートマンション経営のほうが儲かると判断した地主さんが、そうするのでしょう。
では実際のところ駐車場経営よりもアパート経営のほうが優れているのでしょうか。
このてんでは
節税面ではアパート経営のほうが優れている
と言われています。
よって節税対策をしっかりとしたいのならば、アパート経営に切り替えることができるでしょう。
ではどのように節税となるのでしょうか。
幾つかのてんを列挙してみますと
①まずアパートを建てることによって３年間は固定資産税が５０％に減額される。
固定資産税の特例措置については以下サイトをご覧ください。
②ローンの利息部分が経費として計上できる。
③減価償却費で大きく経費を膨らませることができる。
④発生する修繕費を経費として計上することができる。
⑤アパートローンの借り入れにより相続税対策になる。
などの節税対策を行うことができるのです。
もちろんアパートローンは毎月、元金と利息分を返済していかなければなりませんが、家賃収入は返済分を２倍、３倍と上回っているのならば当面はアパート経営そのものも黒字経営となることでしょう。
地方の負動産な土地で賃貸住宅経営のリスク 入居率や家賃相場が・・
「土地活用」
この言葉を売り文句にして、多くの建設会社が地主さんにアパート経営を勧めてきました。
たしかに市街地や都心部では更地のままだと固定資産税が高くなるので、土地を活かすことが求められてきます。
そして市街地や都心部では立地的にアパートやマンションを建てて土地を活かすことも良い方法となる場合があります。
しかも市街地や都心部の土地価格は上昇傾向にあり、固定資産税もその分、値上がる傾向にあります。
しかし
地方の土地価格は下落傾向が続いています。
つまりは全体としては土地価格は今でも下落傾向にあるというのです。
では下落が明らかな地方においての土地活用にはいかなる方法があるのでしょうか。
例えばアパート経営を始めたとしても、どうなるでしょうか。
そのためには農業委員会のあるエリアでは農地を宅地にする場合は農業委員会の許可が必要です。
防火地域や準防火地域でのアパートには構造制限がかかる
商業地域や住宅密集地で怖いのは火災です。
日本の場合、広範囲にわたる最近の大火として記憶に残るのは2016年（平成28年）12月22日 に発生した糸魚川大火です。
この大規模火災で約150棟、約40000m2が延焼しました。
しかもこれ以降、悲惨な火災事故は幾つも生じましたが、2025年の大分で発生した大規模火災も記憶に新しいところです。
ところで自治体によって防火地域、準防火地域に指定されていることにがあります。
このてんについて兵庫県伊丹市のウェブサイトには
防火地域及び準防火地域とは
市街地における火災の危険を防除するため定める地域であり、地域の不燃化を促進するために、建築基準法により建築物の規模に応じて構造制限が定められています。
また、防火・準防火地域を除いた市の全域に、建築基準法による法第22条区域の指定をしています。
と書かれています。
このように防火地域の目的は、火災の危険を防除するためのであるということがわかります。
そして防火地域においては、建物の構造制限が設けられます。
松下幸之助の街ともいわれる阪急神戸線の夙川が住みやすさで高評価
大東建託グループが近年、管理物件の入居者から街の住みごこちの良さについての調査を行ってきました。
周期的に実施されていますので順位の変動はあります。
首都圏や北海道、名古屋圏などで調査結果が公表され、筆者の関心がある京阪神地区でも、その調査結果が公表されています。
その調査結果によると関西エリアで最も住みごこちの良い街は、やはりあの街です。
その街とは
夙川です。
この夙川、西宮の西部に位置し、北東側には六甲山系や甲山を眺めることができます。
さらには北側には苦楽園という高級住宅街があり、さらに北東に行くと、関西で最高級の高級住宅街、芦屋市の六麓荘があります。
このような位置からしてもステータスの高さそうな街であるということがわかります。
そして街のまん中には夙川が流れ、川岸は夙川公園となっており、春は桜見客で大賑わいになるのですが、この夙川公園、管理している西宮市もよく管理整備しているのか、とても綺麗な公園です。
それでジョギングや散歩にも良し、森林浴にも良し、川の流れる音に癒されるのも良しという、とても優れた公園なのです。
住みごこちの良さでは夙川は関西でトップだった。
さらに交通のアクセスも良く、阪急夙川駅は特急の停車駅になっていて大阪梅田には約20分、神戸三宮にも20分程度で行くことができますし、ショッピングが充実している西宮北口駅は夙川駅の次の駅となっています。
町内会や自治会から賃貸住宅入居者に自治会運営費が請求されることも
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
関西の超高級住宅街、芦屋市の六麓荘町では町内会の拘束力が強く、一世帯あたり毎年５０万円の町内会費を支払わなければならないそうです。
この芦屋市の六麓荘の町内会の場合は、特別な条例によって、町内会の権限が強いそうで、六麓荘に住むためには町内会にきちんと加入し、町内会の求めには応じなければなりません。
もちろん六麓荘町に住む住人は超富裕層なので、５０万円といっても軽微な負担なのかもしれませんが。
ところで筆者の所有物件があるエリアにも町内会があり、集合住宅を建てる時に、町内会にお金を支払うことを求められたことを覚えています。
半端でない金額だったと思いますが、すなおに要求に応じ支払いましたが、他のアパートやマンションでも建設時に町内会からお金の支払いを要求しているようです。
そしてさらに毎月、一世帯あたり１００円の町内会費の支払いが求められていて、筆者の所有物件に住む入居者さんたちも毎月１００円ずつ負担しています。
というか入居者さんの場合は管理会社が共益費と町会費を合わせて請求しているようです。
毎月１００円なので、支払わない入居者さんは今のところおられないようです。
ところでこの町内会、自治体ともいいますが、六麓荘のような特別な条例でもない限り加入は
任意なんだそうです。
ですから町内会への加入を断ることができますし、町内会費を支払う義務もないようです。
もちろん何らかの条例によって町内会への加入と費用の負担が例外的に義務付けられてるエリアもあるので、確認が必要です。