賃貸住宅の近くに学校や幼稚園があるとうるさく感じることがある？
賃貸住宅の立地が良いかどうかを判断するうえでチェックすべき事柄があります。
それは
・よからぬ事務所などが近くにあり怖そうな人たちが行き来しているか。
・ガソリンスタンドや強烈な匂いが四六時中する飲食店がすぐ近くにあるだろうか。
・治安はどうだろうか。駅から物件までの間を晩でも安心して行き来できるだろうか。
・閑静だろうか。夜遅くまで騒ぐような居酒屋や、大型のトラックが行き来する通りに面していないだろうか。
といったてんを確認する必要があります。
さらにチェックできる事柄があります。
その1つが近くに学校や幼稚園があるかというてんです。
というのも学校や幼稚園が近くにあると日中はうるさいからです。
もしも何らかの行事、例えば運動会などが、学校で行われるならばその日は相当にうるさいでしょう。
賃貸住宅経営において市街地の土地所有者とそうでない場合の違い
筆者も父からアパート事業を相続して随分の期間が経過しました。
筆者のように相続という形でアパート事業にかかわるようになった方は少なくないと思います。
しかし一方であくまでもビジネスという観点で、アパート事業を始める方もおられるのではないでしょうか。
最近はワンルームマンション投資がはやっているようですが、ここで取り上げる事柄はワンルームマンション投資の事ではありません。
なぜならば
アパート事業を始めるならば遊休地の土地所有者が最適
といえるからです。
といのもアパート事業を始めるために土地を買い、そしてアパートを建てるとなると、相当の費用がかかるからです。
特に、人口密集地の土地価格は相当なもので、土地を買いアパート事業を始めるとなると、初期費用を回収するのに相当の年月がかかります。
生きている間に回収できないかもしれません。
土地転がし目的で売買することが目的ならば別として、あくまでも純粋にアパート事業を行う場合は、高額な費用をかけて土地を買ってアパート事業を始めることは、おすすめできません。
一方で、遊休地を持つ土地所有者は、もし人口密集地にそのような土地があるとすると相当の固定資産税がかかることが考えられます。
そのような場合、固定資産税対策としてアパート事業を始めてみることを検討することができるかもしれません。
中規模までのアパートでしたら銀行も土地を担保にして、比較的手ごろな金利で融資してくれることでしょう。
家賃も需要と供給のバランスで決まる？需要が大きければ家賃の値上げも
新築の分譲マンションが、完成後、何カ月も半年も１年も売れ残っていると、当初の価格から、どんどん値下げしていくことになります。
こうなると幾らか不公平感を感じるかもしれませんが、しかし資本主義における市場原理なので仕方がありません。
ところでこの市場原理とは市場がさまざまな過不足やアンバランスを自ら調整し最適化する仕組みや機能といわれています。
ですから商品の価格などは、市場原理で決まることが少なくありません。
このことは賃貸アパートの売買でも言えることです。
つまりはアパートなどを所有していても、売却のさいには市場原理によって決まるのです。
例えば賃貸アパートを売却したいとします。
売る側としては、できるだけ高値で売却したいことでしょう。
そこで売却の相場や目安価格よりも最初は、やや高い値で売りに出すことでしょう。
もしこの段階で買い手が見つかれば、売却成功です。
しかしなかなか買い手が見つからないとします。
３カ月、半年、１年・・と経過しても買い手が見つからないならば、売却価格を下げていかなければなりません。
買い手が見つかるまで継続的に下げていかなければならないでしょう。
しまいには○○円ならば買ってもかまわないという買い手が現れるかもしれませんが、そのためにはさらに値下げしなければならないかもしれませんが、どうしても売却したいがために、その価格で売却することなるかもしれません。
これがまさに市場原理が働いたともいえる事柄です。
逆に言うと買い手側にすると、なかなか売れずに残っている物件は、さらなる値下げ交渉をして買い叩くチャンスなのかもしれません。
家賃が高い市街地エリアの賃貸住宅経営は地主か法人が多い？
筆者の所有物件のある周辺エリアにおいて賃貸アパートやマンションは多々あります。
しかし通勤圏にある市街地のエリアなので、土地価格はとても高いので、一個人が土地を買ってアパートを建てるということは、ほとんど難しいようです。
ですからこのエリアの賃貸住宅オーナーはほとんどが、もともとの地主さんで、自分の土地にアパートを建てたオーナーさんか、資金力のある会社が、会社の事業として土地を買いアパートかマンションを建てて、賃貸住宅経営を行っているかのいずれかです。
ということで、市街地の恵まれたエリアにおいて、もともと地主さんだった場合は、まさにアパート経営を行う、うってつけの機会があることになります。
そのような地主さんの場合、所有土地の担保価値も高いので、銀行からアパートローンを借りやすいことでしょう。
つまりは賃貸住宅を建てるのに恵まれた土地の地主かどうかは、ツキのようなものが大きいように思われます。
家賃の決定はどのように決まるのか周辺相場やターゲットになる入居者にもよる
アパートマンションオーナーにとって家賃の設定は重大な関心事といえます。
心情的にはできるだけ高い家賃にしたいと思うものですが、割高な家賃ですと、入居者が付きません。
一方で家賃を安くすると、空室は少なくなりますが、アパート経営そのものが、しんどくなっていきます。
ところで家賃はどのようにして決められるかというと多くの場合
家賃は周辺相場で決まります。
つまりは適正な家賃は周辺相場でほぼ決まります。
周辺相場よりも高い家賃であるならば、なかなか入居者が見つからないでしょうし、周辺相場よりも安い家賃であるならば、入居者はすぐに見つかるでしょうが、アパート経営が圧迫されていきます。
もちろんその場合には更新時に周辺相場の家賃へと近づくように家賃の値上げを行うこともできるわけです。
筆者がお世話になっている大東建託も周辺相場を基準に家賃を設定しています。
ですから、いい部屋ネットの大東建託物件の家賃は、スタンダードなものといえるでしょう。
ところで周辺相場以外にも家賃設定で考慮すべきてんがあります。
その１つが誰を対象にしているかというてんです。
例えば学生を対象にしているアパートマンションであるならば、高い家賃を支払うことは難しいでしょう。
ですからその場合は、お部屋に豪華な設備を揃えて、家賃を高くするのは実際的ではありません。
同じように若い新婚カップルも、多くの場合に経済的な余裕がないので、高い家賃にしないほうが良いでしょう。
家賃が高い都市圏よりも地方のほうが大家としては有利な場合がある？
東京や大阪の都心部となると、住みたいと思う人は多く家賃も高く設定できます。
しかしその一方で、そのようなエリアでは、賃貸住宅が競合乱立し、入居者の奪い合いのような状況が生じます。
例えば積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託といった賃貸住宅においてトップシェアを競う大手が、潤沢な資金力をバックに入居斡旋を優位にすすめ、個人の物件オーナーさんが苦戦を強いられることがあります。
もちろんこのようなエリアにおいての地主さんが、積水ハウスなどにアパートマンションの建築から管理までを委ねて賃貸住宅経営をすることはできると思いますが、そうでない場合に土地と建物を買ってまでもアパート経営をするのは実際的ではありません。
というのも土地の価格があまりにも高くて、家賃を高くしても、土地購入価格を家賃で埋めまわせていくのに相当の期間がかかるからです。
例えば1㎡あたり50万円もする土地を200㎡購入するとなると1億円はかかります。
それに加えてアパート購入を1億円とすると全部で2億円以上が必要となります。
となると毎月の銀行への返済額は30年ローンとして60～80万円ぐらいになるかもしれず、そのためには毎月200万円程度の家賃収入が必要になってくるでしょう。
単身者向けの住宅にする場合、1部屋8万円の家賃を設定できても最低でも25部屋以上のある建物にしなければならないでしょう。
観光都市の京都は賃貸住宅の敷金や礼金そして更新料が高い😕
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
京都の不動産といえば、近年は東京都心と並んでマンション価格が高騰そして高止まりしているエリアです。
世界的にも有数の観光地でもあり、人気のエリアです。
ところであまり知らなかったのですが、知人の話を聞くと京都の賃貸アパートは敷金そして礼金、更新料をしっかり取ることがあるんだそうです。
家賃そのものは、特に高いということはないそうですが、しかし敷金と礼金、そして更新料は安くはないというか、物件によったら高いそうです。
このうち敷金については、退居のさいの修繕費用等で使用してなおかつ余ったお金は、退居者に返済されますので、物件のオーナーにはさほど収益とはなりません。
しかし礼金と更新料は物件オーナーの収益となりますので、これはオーナーにとっては重大な関心事です。
しかし大東建託やレオパレス２１といった会社との一括借り上げでのオーナーの場合は礼金や更新料は物件オーナーの収益にはならないようなので、礼金や更新料での収益は期待することはできません。
そして入居時の礼金といえば１カ月の家賃程度、２年毎の更新のさいも家賃の１カ月か２カ月の収益があるというのが少なくないように思います。
アパートの立地エリアが重要なのはなぜか車社会でも立地が悪ければ苦戦する
車社会になり、多くの家庭で、自家用車が置かれています。
ですから、多少辺鄙な場所でも、自家用車があるから大丈夫と考えてしまいがちですが、不動産の視点からすると決して大丈夫ではありません。
知り合いが、この春就職しましたが、この知り合い、自宅の車を十分に活用していますが、仕事に行くときには公共の交通機関を利用するんだそうです。
というのも、仕事先のオフィスなどが都心部などにあると、自家用車で通勤しても駐車するスペースがないからです。
のどかな地方では自家用車で仕事に行くことができるのだが・・。
実際のところ、東京や横浜、大阪、名古屋、札幌、福岡などの主要都市に仕事に行くほとんどの方が、自家用車を所有していても、仕事へは公共の交通機関を利用して行くという方がほとんどではないでしょうか。
ということで、郊外などにアパートを建てる、ないしは購入するにしても、都心部へのアクセスがどうなっているかを確認するのは重要な事柄です。
望ましいのは、最寄り駅までに徒歩１０分圏内にあるかというてんですが、実際に徒歩で駅まで歩いて確かめてみるのは良いことでしょう。
安全に安心して駅まで通えるでしょうか。
また駅からアパートまでの間、女性が夜道でも安心して歩けるでしょうか。
農地をアパートに転用しても賃貸住宅需要がなければ・・
農家の世帯数が減少しているといわれています。
わからないこともありません。
というのも農業を行っても収入が不安定で、ほとんど収益が上がらない時もあるからです。
天候に左右されます。
また出荷した農産物は市場価格が高ければ儲けがでますが市場価格が安ければ、赤字になることもあります。
ビニールハウスの維持費、ハウス内を温めるための燃料費、農薬の費用、肥料など事業のための費用がかかります。
また農地であっても固定資産税がかかります。
そこで一部の農地を
アパートに転用する農家も少なくありません。
そして積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託といった建設会社もそこに目をつけ、積極的に営業をかけてアパート建設を行っています。
では本当に農地をアパート転用することは、賢い選択になるのでしょうか。
その答えは、ケースバイケースによるということなると思います。
まずは農地をアパート転用しても良いケースについて取り上げてみますと
①その農地の立地が利便性の高い土地で、比較的安定した家賃で入居者を呼び込むことができるエリアにある。
これは絶対条件といっても過言ではありません。
なぜならばアパート経営において最も大きなリスクの１つは空室といわれているからです。
賃貸住宅物件は入居者需要と競合物件が少ないエリアに建てるべし
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は筆者の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。