小規模マンションオーナーの日記


7月 25, 2019

不動産投資において立地は最優先に調べるべき事柄

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物件の良し悪しは立地で大きく左右される場合がある。

昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。

多少、エリア的にはよくなくても、なんとかなるといった感じでした。

しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。

例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。

では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。

それは簡単に言えば、

入居者需要の旺盛なエリアだということです。

では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが

まずそれに該当するのが都心部です。

例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。

もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。

その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。

人口流出も続いていますし・・。

個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜ神戸は落ち目なんでしょうか。

山口組の本拠地があるからなんでしょうか。

たしかに神戸にはその関係の人たちがたくさんいますが、大阪にも大勢います。

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3月 14, 2019

他社とは異なる大東建託の住みたい街ランキング!!

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住みたい街ランキングは入居者需要を知る目安となる。

賃貸住宅経営を行ううえで、どのエリアで行うかの選択はとても重要です。

この選択で間違えてしまうと、新築当初はよくても、築年数が経つにつれて、だんだんと入居率の維持が大変になっていき、そうなると家賃もかなり下げていかなければならなくなるかもしれません。

通常は、賃貸住宅経営は家賃収入から銀行への毎月の返済金を支払い、さらに建物の維持管理コスト(修繕費や損害保険料)を含むを取り分けたり支払ったりしていかなければなりません。

そこで家賃収入よりも、取り分けるお金や支払い分のほうが、大きくなってしまうと、まさに赤字経営となってしまいます。

そしてこのような状況が改善されることなく、ずっと続くと、所有物件はまさに負動産になり、銀行への返済ができなくなると、賃貸住宅経営は終わりです。

ですからどこで賃貸住宅経営をするか、入居者需要のあるエリアなのかどうかを見極めるのは重要です。

このてんで大手の不動産会社が発表している、住みたい街ランキングは参考になります。

多くの方が、いずれは住んでみたいと思っている街なのですから、そのエリアは入居者需要があると考えることができるでしょう。

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1月 30, 2019

空室に悩む郊外物件にちょっとした朗報!!

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インターネットによって、どこでも仕事ができるようになってきた。

これまでの常識からすると、アパートやマンション経営は都心部までの通勤時間が20分程度以内の郊外ないしは市街地が良いと言われています。

典型的な例としては大阪の都心部までに20分程度で通勤できる千里ニュータウンがあります。

千里ニュータウンには、自治体による活性化策もあってか、若い世代も増えており今でも不動産が活性化しているといわれています。

それとは裏腹に多摩ニュータウンは、寂れているといわれています。

つまりは都心部への通勤が30分を超える市街地や郊外となると世帯層が高齢者の割合が大きくなり、そのエリアでの不動産が停滞するといわれてきたのです。

となると購入した分譲マンションの資産価値は大きく下がり、賃貸住宅の家賃相場も下げ圧力がかかることでしょう。

ところがそのようなエリアの不動産に朗報があります。

それは日本経済新聞2019年1月11日の「住宅地にシェアオフィス 職住近接へ規制緩和 」という記事には

政府は自宅近くで仕事ができる「職住近接」の環境づくりに乗り出す。団地などの住宅地にシェアオフィスや商業施設を設けられるよう規制を緩和する。柔軟な働き方を可能にするまちづくりを進め、日本社会の生産性低下を招いてきた通勤ラッシュなどを和らげる。女性や高齢者の労働参加につながれば人手不足の緩和にもなる。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39921800R10C19A1MM8000/?n_cid=NMAIL007(閲覧日2019年1月13日)

と報じました。

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1月 23, 2019

インバンドが不動産に及ぼす影響!!

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最近は観光地に行くと、どこでも外国人観光客を目にするようになりました。

2000年ごろには観光地として、寂れているような地域でも外国人観光客が最近になって来るようになって息を吹きかえしている地域もあります。

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インバウンドは不動産にも影響を与える。

ところで外国人訪日客、いわゆるインバンドは不動産にどのような影響を及ぼすのでしょうか。

実際のところ外国人観光客が押し寄せても、その地域で買い物したり、その地域のバスやタクシーを利用したりと、買い物効果や、そのエリアの交通機関には恩恵があるというのはすぐにわかることです。

その一方で不動産には?といった疑問が生じますが、実のところ不動産にもインバンドには影響を及ぼしているようです。

どのような影響でしょうか。

その1つが

民泊です。

多くの外国人が民泊を利用します。

ですから訪日客が増えると民泊ビジネスへの需要が高まるのです。

もちろん民泊制度も日本ではまだまだ経験が浅く、メリットだけでなく様々なデメリットも明らかになってきています。

実際のところ賃貸住宅最大手の大東建託や積水ハウスも今のところ民泊ビジネスには様子見といったところで、どれだけビジネスとしてやっていけるのか未知数な部分も多々あるのではないかと思われます。

しかし民泊需要が高まっているということは間違いありません。

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1月 22, 2019

都心部への人口流入が続いている!!

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のどかな地方も人口減に悩まされている。

少子化社会に入り、今後は人口も減り続けることが予測されています。

知り合いが鹿児島の地方にいますが、その地域では、あちらこちらで人が住んでいない家屋があり、まさに急速に人口減少が進んでいるとのこと。

そのようなエリアにアパートやマンションを建てたところで、相当やりくりが大変になってくるのは明らかなことでしょう。

ところで全体的には人口減少が生じているさなか、人口が増加しているエリアもあります。

それは埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、福岡県、沖縄県の6都県です。

とくに東京都は今でも0.7%以上の割合で毎年増加しており、6都県のなかで突出して増加しているようです。

おそらくは東京都のなかでも郊外ともいえるエリアは人口が減少している一方で、それを上回る勢いで都心部が増加しているのではないかと思われます。

次いで増加しているのが埼玉県の0.28%~ですが、埼玉県でも東京都心部への数十分以内の通勤圏となるエリアが増加しているのではないかと思われます。

一方で意外と沖縄県が、人口増加県の3位になっていますが、沖縄県の場合は、今でも少子化傾向ではなく、子供をたくさん産む傾向があるゆえに増えているようです。

沖縄県の場合は、子育てをしやすい環境にあるエリアなのでしょうか?

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1月 21, 2019

大学も郊外から都心へ 都心の賃貸需要がますます大きくなる!!

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大学の移転は賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼす場合がある。

兵庫県の西宮市には、関西の私学の雄、関西学院大学があります。

最寄駅は阪急の甲東園駅が最も近いと思われますが、大きな大学で、しかも全国から学生が集まってきますから、賃貸住宅需要もあるものと思われます。

西宮市のあのエリアは、やや高級住宅街といった感じもあってか全体的な家賃は高めですが、しかし築古で家賃がリーズナブルな賃貸住宅でしたら学生が賃貸しているということもあるでしょう。

しかも近年は少子化の影響か親も子供のために惜しまずにお金をかけることもあるようなので、やや家賃が高くても親が惜しまず支援してくれることも珍しくないようです。

そのことも影響してか西宮市の空室率は14%程度で、比較的良好な状態です。

ところで大きな大学のあるエリア=賃貸住宅需要ともいえますが、注意すべき事柄があります。

それは大学キャンパスの移転です。

この移転は、大学が決める事柄であり大学が周辺エリアへの影響を考慮してくれるということはありません。

あくまでも大学の経営上の理由で事が決まります。

ですから大学が移転するということが決まってしまうと、それまでは学生の賃貸に依存してきた賃貸住宅経営は大きな影響を受けることになります。

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12月 18, 2018

自治体の政策も不動産投資エリアの可否を左右する?

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自治体の施策によっても人口が増加しているエリアがある。

不動産投資、つまりは賃貸住宅経営をするうえで重要なのはエリアであるとはよく言われている事柄です。

投資エリアを誤ると空室が生じてもなかなか埋まらない、家賃がどんどん下がっていくといった憂き目に遭うことになります。

以前に、銀行の支店長さんとそのようなお話をしている時に、支店長さんが注目しているエリアに兵庫県の明石市の話が持ち上がりました。

明石市といえば明石海峡があり新鮮な海の幸を味わうことができる街、しかも山も近くにある自然環境に恵まれた街といった印象がありますが、しかしJRの明石駅は主要な駅でしかも新幹線の駅もある便利な街です。

神戸や姫路といった主要な都市までも30分圏内の通勤圏にあり大阪へも1時間程度で行ける街です。

じゃあなぜその明石がなぜ注目されているのか・・。

実のところこの明石市ですが人口は突出して増え続けているのです。

しかも子育て世代の若い世代を中心にです。

JR西日本もこのてんに注目し、2019年春より姫路から大阪間に通勤特急「らくラクはりま」を朝夕に1本ずつ走らせて明石駅に停車させる計画のようです。

ターゲットは明石駅から大阪駅までのお客さんで、しかも電車に座って通勤できるようにすることにあるそうなんだそうですが。

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11月 29, 2018

都会は入居者需要があるといっても競合物件が多すぎて大変!!

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競合物件が多すぎると家賃が下落していく。

私の妻の実家があるのは、香川県のとある田舎町です。

そしてこのエリアでも人口減少が深刻な問題になっています。

もちろん近年は、田舎暮らしに憧れる都会の若い世代が移り住んできて、こうした若い世代を町全体で歓迎しているということもあるのですが。

ところでこの町には1つのスーパーがありますが、このスーパーの商品の価格を見ていきますと高い、高い・・のです。

というのか私が住んでいる市街地のある大型スーパーの商品の価格と比較して高いのです。

どうしてなんだろうと思いますが、どうやら市場原理で、田舎のスーパーは競合するスーパーがないために、価格を高くしてもお客が付いて売れるために、価格を高くしたままにすることができるようです。

一方で都会では、競合するスーパーがあるために、どうしても客付けのためには価格面で優位になるために、商品の値下げを行っていかなければならないようです。

ところでこの市場原理ですが、賃貸住宅の家賃でも、どうやら同じことが言えます。

こんなところにアパートを建ててもといったエリアに、唯一のアパートがあるならば、案外と入居率も良く競合物件もないために客付けのために家賃を下げるといったこともないことでしょう。

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11月 11, 2018

六麓荘や苦楽園に賃貸住宅が入りこめない理由!!

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関西の最高の高級住宅街は芦屋市の六麓荘や西宮市の苦楽園。

関西の私鉄の雄に阪急電鉄がありますが、阪急神戸線の夙川駅から王子公園駅の北側は、いわゆる関西でも有数の

閑静で高級な住宅街のあるエリアです。

ですからこの周辺エリアでも賃貸アパートやマンションはありますが、家賃相場は高いです。

とりわけ関西随一、おそらくは敷地の広さでは全国随一の高級住宅街が芦屋市六麓荘、西宮市の苦楽園です。

このエリア周辺では高級車が走っているのをしばしば見かけることがありますが、その運転をしているのは、高級住宅エリアに住んでいる奥様だということも珍しくありません。

ところでこの六麓荘や苦楽園のエリア、賃貸住宅経営的には決して良い立地ではありません。

というのも最寄り駅から徒歩で30分以上はかかりますし、この六麓荘や苦楽園エリアでは買い物をするスーパーや病院もほとんどないエリアなのです。

もしも自家用車がなくしかも徒歩と自転車、ないしは路線バス頼りで生活するとすれば、こんなにも不便なエリアはないでしょう。

それではなぜこのようなエリアが高級住宅エリアになっているのか・・。

様々な理由があると思いますが、その理由の1つは

景色が良く、自然とも共生できるというてんがあるかもしれません。

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10月 27, 2018

破綻物件ゼロのシノケンGの強みとは?

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規模は大きくないものの健闘している不動産建設会社もある。

シノケンGという会社名を聞いたことがあるでしょうか。

おそらくは関東を中心とした不動産投資のための不動産かつ建設会社のようです。

関西では、ほとんど聞きません。

私も会社名を聞いたことがあっても、どんな会社なのかはほとんど知りませんでした。

そこであることを機会に調べることがあったのですが、なんとシノケンGが販売してきたアパートは5000棟ほどあるようですが、これまでのところ経営破綻したものはないんだそうです。

これは本当にスゴイです。

ところで、シノケンGのビジネスモデルは大東建託のように地主さんをターゲットにしたものではなく、土地を持たない会社員や公務員をターゲットにして土地購入とアパート建設への投資を行ってもらうというものなんだそうです。

宣伝文句は退職後の老後の支えのために不動産に投資するのはどうですか?といった感じのものではないかと思いますが。

ところでこのシノケンGの物件、破綻ゼロの強みはどこにあるのでしょうか。

このてんでMONEY VOICE2018年10月4日の「シノケンG Research Memo(5):不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中(4) 」という記事には

創業来約28年にわたり、同社グループが販売してきた5,000棟以上のアパートで経営破綻を起こしたことは一例もない。高い入居率を維持してきたこと、アパートローンは変動金利だが、創業来、総じて低金利が続いてきたことなどによる。高い入居率の維持を可能としているのは、1)全国主要都市圏の市街地で駅から10分圏で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと、2)若年層に訴求するデザイン性に優れた物件を供給してきたこと、3)狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れ(木造はプレハブに比べ土地の形状に合わせて設計しやすい)、比較的用地を安く取得してきたこと、4)大手ハウスメーカーに比べ建築費が安いため競争力の高い家賃設定が可能なこと、などによる。

引用:シノケンG Research Memo(5):不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中(4)

と書かれています。

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