小規模マンションオーナーの日記


2月 06, 2020

人気のベットタウンも今は落ち目 なぜ都心回帰になってしまった?

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兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。

なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。

この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。

このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。

1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した

三田市

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/三田市(アクセス日2020/1/28)

と書かれています。

しかし今はというと上記にウィキペデイアによると

人口が約11万5000人になった。その後は微減している

と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。

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12月 22, 2019

苦戦のレオパレス21 しかしエリアによれば善戦も

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2019年の企業による不祥事で、トップ2を取り上げるとするならば、おそらくは、かんぽ生命による不適切な営業活動と、レオパレス21のアパート施工不良の問題です。

このうち、かんぽ生命の件については、落ち着いてきているのかなあという感じです。

私の義母も、実はかんぽ生命に加入していたのですが、そのおかげで3カ月間入院していた時の保険金をきちんといただきましたし、最近は重度の障害をかかえるようになったので毎月の保険料の支払いも免除してもらっています。

かんぽ生命=悪徳という印象を多くの方がもたれるようになったと思いますし、確かに営業のあり方は非難されて当然なのですが、義母にしてみれば、かんぽ生命は善良なる会社といった感じです。

ところでレオパレス21のアパート施工不良で、レオパレス21の入居率が80%を割込み危険水域に突入したとメディアでは報じています。

サブリースでは、入居率が80%を割込むと、サブリース会社は空室でもオーナーに賃料を支払うために、事業が赤字になっていくんだそうです。

今ではレオパレス21は新規アパート建設では、ほとんど利益を見込めない状態なので、毎月のように貯蓄をくずしていくような経営状態になっているという状況のようです。

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12月 08, 2019

入居者需要があるエリアでも競合物件が多いと消耗戦に

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香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。

おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。

ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。

夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。

実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。

しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。

このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。

資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。

そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。

例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。

もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。

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10月 01, 2019

大東建託の住み心地の良さランキングから見えてくること

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毎年のことですが、住みたい街のランキングなどが公表され話題になることがあります。

ところでこのランキングは住みたい街ということで、あくまでも願望的なものです。

それに対して賃貸住宅最大手の行っている大東建託のランキングは住みたいではなくて、現に住んでみて住み心地が良いかどうかのランキングです。

そのてんで大東建託の調査は他社の調査にはない特色があり注目されています。

ところで賃貸住宅経営において、入居者としてターゲットにすべきなのは、婚期がやや過ぎた中年女性をターゲットにせよという意見があります。

そしてこの意見には私も、ほぼ正しいと考えています。

というのも婚期を過ぎた女性なので、

・付き合っている男性を部屋に連れてくることはあまりない。

・仕事上のキャリアをがあるので、収入にも事欠かない。

・マナーも比較的よく、他の入居者さんに迷惑をかえることがあまりない。

・長期間入居してくださることも少なくない。

などの理由があると思います。

ところで大東建託の住み心地の良さで、とくに女性に高評価を得ている街の特徴を知ることができます。

例えば首都圏において35歳以下の女性で、満足度の高いエリアのランキングは

1位 西荻窪

2位 駒込

3位 津田沼

10位 両国

となっています。

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7月 25, 2019

不動産投資において立地は最優先に調べるべき事柄


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物件の良し悪しは立地で大きく左右される場合がある。

昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。

多少、エリア的にはよくなくても、なんとかなるといった感じでした。

しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。

例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。

では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。

それは簡単に言えば、

入居者需要の旺盛なエリアだということです。

では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが

まずそれに該当するのが都心部です。

例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。

もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。

その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。

人口流出も続いていますし・・。

個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜ神戸は落ち目なんでしょうか。

山口組の本拠地があるからなんでしょうか。

たしかに神戸にはその関係の人たちがたくさんいますが、大阪にも大勢います。

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3月 14, 2019

他社とは異なる大東建託の住みたい街ランキング!!


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住みたい街ランキングは入居者需要を知る目安となる。

賃貸住宅経営を行ううえで、どのエリアで行うかの選択はとても重要です。

この選択で間違えてしまうと、新築当初はよくても、築年数が経つにつれて、だんだんと入居率の維持が大変になっていき、そうなると家賃もかなり下げていかなければならなくなるかもしれません。

通常は、賃貸住宅経営は家賃収入から銀行への毎月の返済金を支払い、さらに建物の維持管理コスト(修繕費や損害保険料)を含むを取り分けたり支払ったりしていかなければなりません。

そこで家賃収入よりも、取り分けるお金や支払い分のほうが、大きくなってしまうと、まさに赤字経営となってしまいます。

そしてこのような状況が改善されることなく、ずっと続くと、所有物件はまさに負動産になり、銀行への返済ができなくなると、賃貸住宅経営は終わりです。

ですからどこで賃貸住宅経営をするか、入居者需要のあるエリアなのかどうかを見極めるのは重要です。

このてんで大手の不動産会社が発表している、住みたい街ランキングは参考になります。

多くの方が、いずれは住んでみたいと思っている街なのですから、そのエリアは入居者需要があると考えることができるでしょう。

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1月 30, 2019

空室に悩む郊外物件にちょっとした朗報!!


 

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インターネットによって、どこでも仕事ができるようになってきた。

これまでの常識からすると、アパートやマンション経営は都心部までの通勤時間が20分程度以内の郊外ないしは市街地が良いと言われています。

典型的な例としては大阪の都心部までに20分程度で通勤できる千里ニュータウンがあります。

千里ニュータウンには、自治体による活性化策もあってか、若い世代も増えており今でも不動産が活性化しているといわれています。

それとは裏腹に多摩ニュータウンは、寂れているといわれています。

つまりは都心部への通勤が30分を超える市街地や郊外となると世帯層が高齢者の割合が大きくなり、そのエリアでの不動産が停滞するといわれてきたのです。

となると購入した分譲マンションの資産価値は大きく下がり、賃貸住宅の家賃相場も下げ圧力がかかることでしょう。

ところがそのようなエリアの不動産に朗報があります。

それは日本経済新聞2019年1月11日の「住宅地にシェアオフィス 職住近接へ規制緩和 」という記事には

政府は自宅近くで仕事ができる「職住近接」の環境づくりに乗り出す。団地などの住宅地にシェアオフィスや商業施設を設けられるよう規制を緩和する。柔軟な働き方を可能にするまちづくりを進め、日本社会の生産性低下を招いてきた通勤ラッシュなどを和らげる。女性や高齢者の労働参加につながれば人手不足の緩和にもなる。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39921800R10C19A1MM8000/?n_cid=NMAIL007(閲覧日2019年1月13日)

と報じました。

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1月 23, 2019

インバンドが不動産に及ぼす影響!!


最近は観光地に行くと、どこでも外国人観光客を目にするようになりました。

2000年ごろには観光地として、寂れているような地域でも外国人観光客が最近になって来るようになって息を吹きかえしている地域もあります。

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インバウンドは不動産にも影響を与える。

ところで外国人訪日客、いわゆるインバンドは不動産にどのような影響を及ぼすのでしょうか。

実際のところ外国人観光客が押し寄せても、その地域で買い物したり、その地域のバスやタクシーを利用したりと、買い物効果や、そのエリアの交通機関には恩恵があるというのはすぐにわかることです。

その一方で不動産には?といった疑問が生じますが、実のところ不動産にもインバンドには影響を及ぼしているようです。

どのような影響でしょうか。

その1つが

民泊です。

多くの外国人が民泊を利用します。

ですから訪日客が増えると民泊ビジネスへの需要が高まるのです。

もちろん民泊制度も日本ではまだまだ経験が浅く、メリットだけでなく様々なデメリットも明らかになってきています。

実際のところ賃貸住宅最大手の大東建託や積水ハウスも今のところ民泊ビジネスには様子見といったところで、どれだけビジネスとしてやっていけるのか未知数な部分も多々あるのではないかと思われます。

しかし民泊需要が高まっているということは間違いありません。

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1月 22, 2019

都心部への人口流入が続いている!!


のどかな地方も人口減に悩まされている。

少子化社会に入り、今後は人口も減り続けることが予測されています。

知り合いが鹿児島の地方にいますが、その地域では、あちらこちらで人が住んでいない家屋があり、まさに急速に人口減少が進んでいるとのこと。

そのようなエリアにアパートやマンションを建てたところで、相当やりくりが大変になってくるのは明らかなことでしょう。

ところで全体的には人口減少が生じているさなか、人口が増加しているエリアもあります。

それは埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、福岡県、沖縄県の6都県です。

とくに東京都は今でも0.7%以上の割合で毎年増加しており、6都県のなかで突出して増加しているようです。

おそらくは東京都のなかでも郊外ともいえるエリアは人口が減少している一方で、それを上回る勢いで都心部が増加しているのではないかと思われます。

次いで増加しているのが埼玉県の0.28%~ですが、埼玉県でも東京都心部への数十分以内の通勤圏となるエリアが増加しているのではないかと思われます。

一方で意外と沖縄県が、人口増加県の3位になっていますが、沖縄県の場合は、今でも少子化傾向ではなく、子供をたくさん産む傾向があるゆえに増えているようです。

沖縄県の場合は、子育てをしやすい環境にあるエリアなのでしょうか?

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1月 21, 2019

大学も郊外から都心へ 都心の賃貸需要がますます大きくなる!!


 

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大学の移転は賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼす場合がある。

兵庫県の西宮市には、関西の私学の雄、関西学院大学があります。

最寄駅は阪急の甲東園駅が最も近いと思われますが、大きな大学で、しかも全国から学生が集まってきますから、賃貸住宅需要もあるものと思われます。

西宮市のあのエリアは、やや高級住宅街といった感じもあってか全体的な家賃は高めですが、しかし築古で家賃がリーズナブルな賃貸住宅でしたら学生が賃貸しているということもあるでしょう。

しかも近年は少子化の影響か親も子供のために惜しまずにお金をかけることもあるようなので、やや家賃が高くても親が惜しまず支援してくれることも珍しくないようです。

そのことも影響してか西宮市の空室率は14%程度で、比較的良好な状態です。

ところで大きな大学のあるエリア=賃貸住宅需要ともいえますが、注意すべき事柄があります。

それは大学キャンパスの移転です。

この移転は、大学が決める事柄であり大学が周辺エリアへの影響を考慮してくれるということはありません。

あくまでも大学の経営上の理由で事が決まります。

ですから大学が移転するということが決まってしまうと、それまでは学生の賃貸に依存してきた賃貸住宅経営は大きな影響を受けることになります。

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