小規模マンションオーナーの日記


10月 29, 2024

京都にはタワーマンションがない?他の都市でも規制が

花画像

タワーマンションといえば東京に多くありますが、大阪にもタワーマンションが数多くあります。

先日も大阪の福島から中之島へと徒歩で歩いていると、大阪の昔ながらの下町エリアから中之島へと近づくと、次から次へとタワーマンションがあり、大阪の市街地にもタワーマンションが数多くあるんだと認識させられました。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

ところで、不動産と言えば、高騰しているのが、東京と京都と言われています。

なぜ京都の不動産は高いのでしょうか。

幾つかの理由がありますが

 

その1つは、マンションの供給戸数が少ないというてんがあります。

具体的には東京の1/23です。

ということは需要≫供給ということで不動産価格が高くなるということです。

 

2つめの理由は、人気の観光地というてんがあります。

たしかに京都には他のエリアない魅力があり、住んでみたいと思う方も少なくないようです。

 

3つ目の理由としては、有名な世界的な企業の本社があるというてんもあります。

「任天堂」・「京セラ」・「日本電産」・「オムロン」・「村田製作所」・「ワコール」・「島津製作所」・「ローム」があり、世界に通用する企業の中心地でもあります。

さらに意外なことですが京都は、これまで地震や洪水といった自然災害にあまり直面してこなかったということも人気の理由になっているようです。

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10月 13, 2024

住居を選ぶときに大切なのは物件の場所とすぐに引越しができる物件かどうかを確かめる

人が生きていくうえで必要不可欠なのが衣食住です。

このてんで「住」についてが、最も慎重さが求められるかもしれません。

 

ところで住まいの選択について、ある経済誌の記事によると、大手不動産会社の重役のコメントが載せられていました。

大手不動産会社の重役ということですから、住まいについてのプロとも言える人で、しかも住まい選択の様々なケースも熟知しておられるものと思われます。

そしてその方の住まい選択で重要として指摘されたのが

どのエリアにするか

というてんと

身軽さ

をあげられたそうです。

大手不動産会社の方ということで、とにかく戸建て住宅やマンションを買うということを言うかと思うかもしれませんが、そのようなことは言われなかったのは意外なことです。

しかし筆者も、この見方には納得がいきます。

 

ところで住まい選択で、どのエリアに住むかを選択することの重要性があげられたのは、やはり比較的リーズナブルな価格でマンションや戸建て住宅を郊外で買ったものの、だんだんと長い通勤時間がしんどく感じるようになってくること、また生活をしていくうえでも、病院が近くにないとか、買い物が不便といった都心部や都市近郊よりも利便性で劣ることが、その理由のようです。

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賃貸住宅最大手の大東建託に見放さるかもしれないオーナー?

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大東建託施行管理のアパート。地方でも多く見かけることがある。

賃貸住宅最大手の大東建託にとってアパートマンションオーナーはビジネス上、なくてはならない存在です。

なので現オーナーが子供などに資産継承のさいに管理替えをすることがないように尽力しています。

実際のところ大東建託は、これまでオーナー向けの様々なサービスも提供してきました。

インターネットで所有物件の管理状況、入居状況等を無料で調べることができるマイページ、設備機器の故障修理を保証するワランティサービス、その他、オーナー向けの保険商品も提供していますし、一部のオーナー物件の屋上に太陽光パネルを設置して、大東建託が屋上を借りているということで賃料をオーナーさんに支払っているケースもあります。

このように大東建託グループは姿勢としてはオーナー、大家さんにも一定の配慮を払っていることは明らかです。

しかしシビアな側面もあります。

これは大東建託グループ物件の大家さんの抱いている不満で最も多い事柄の1つですが、家賃の減額はシビアに行ってきます。

というのも入居斡旋力のある大東建託といえども、その物件の家賃相場よりも、かなり高く家賃を設定できるわけでもありませんし、家賃相場が下がれば、その物件の家賃も募集時には大東建託といえども下げざるをえないからです。

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9月 25, 2024

住みたい街トップの西宮北口!!なぜ西宮北口駅エリアに人気が?

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関西圏の住みたい街ランキングで西宮北口がトップとなった。

大手不動産会社による関西の最寄り駅を対象にした以前の住んでみたい街ランキングでトップになったのは西宮北口駅でした。

メジャーセブンのマンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート(首都圏/関西圏) によると

1位 西宮北口駅

2位 夙川駅

3位 岡本駅

4位 梅田駅

5位 宝塚駅

6位 芦屋川駅

7位 御影駅

引用: マンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート(首都圏/関西圏)2016年

 

となっています。

興味深いのは5位の宝塚駅以外はすべて阪急神戸線の駅で占められています。

阪急神戸線はまさにブランド路線なのでしょう。

ところで西宮北口駅周辺、たしかにいい街です。

まず阪急西宮北口駅ですが阪急電鉄のすべての特急が停車し、大阪梅田にいくしても、神戸三宮に行くにしてもとても便利です。

梅田にも三宮にも特急に乗れば15~20分程度で着きます。

しかも阪急宝塚線も発着しており宝塚にも行くこともできます。

交通の便の良さは格別です。

しかも駅南側には阪急西宮ガーデンズという大きな商業施設があります。

阪急百貨店とイズミヤを中心にした商業施設ですが、やや高級感を感じる施設で、私も時々ですが阪急電車に乗って行くことがあります。

さらに駅北側には飲食店が立ち並ぶ商店街がありどちらかといえば落ち着いた感じの街並みです。

芦屋などの高級住宅街を抑えての1位ということですが、なんとなく住みたい街の1位に選ばれた理由がわかるような気がします。

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9月 07, 2024

東京都市近郊エリアの空室率の高いアパートがなぜか多い?

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空室率が20%を常時超えているアパートが増えている。

以前に2016年8月11日朝日新聞の「一括借り上げトラブル急増」についての記事について、現一括借り上げ大家の視点からコメントとした記事を幾つか書いたことがあります。

今回は2016年9月30日の日経電子版の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」という記事について、大家の視点から記事を書いてみたいと思います。

この記事は一括借り上げの問題というよりもアパート全体の空室率が急増していることを指摘している記事です。

記事によると

千葉県白井市の公務員の男性が2012年に、相続した土地にアパートを建設した。2階建てで総戸数は8戸。2016年時点で築4年ということですが、最寄りの駅からは徒歩10分ほどの場所と、条件的には、特に悪いわけではない。だが今年だけでも一時空室が5戸になった。

築4年にして空室が50%前後というのは、かなり厳しい状況だと思います。

しかも最寄り駅から徒歩10分ほどということは、さほど条件は悪くありません。

関東のことはよくわかりませんが、白井市を地図で確認してみると、明らかに東京の通勤圏でなぜこの場所でこんなにもアパート経営が厳しいのか不思議にさえ思います。

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8月 13, 2024

賃貸住宅経営をする物件は駅から10分以内が鉄則というのは本当か?

知り合いで幾らか不動産に詳しい方がおられますが、その方との話の中でその方は「賃貸住宅は駅から10分以内でないといけない」と言われていました。

さらに「分譲マンションも駅から離れた所にあると、資産価値がどんどん下がっていく」とも言われていました。

筆者の以前の記事でもその件について書いた事がありますが、全く同感です。

それにしてもアパートマンションは駅から10分以内というルールではないものの、しっかりした経営を行うための必須条件となっているのは周知の事実になっています。

先日、アパートローンを借りている銀行の担当者と支店長が来られましたが、支店長も「賃貸住宅は駅から10分以内でないといけない」と言われ、渉外担当者も以前から「駅から離れている物件は大変」といったことを言っておられ、銀行サイドも賃貸物件は駅から近くないといけないという認識を持っておられるようです。

それにしても本当に駅から遠く離れた物件のアパート経営は大変なのでしょうか。

大東建託のいい部屋ネットのホームページで物件の募集状況をよく見ますが、大東建託物件の場合、駅から20分ないしは30分と離れた物件でも空室がさほど多くないことに驚かされます。

さすがに全国的に95%以上の大東建託だと思いましたが。

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8月 12, 2024

観光都市の京都は賃貸住宅の敷金 礼金 更新料が高い😕

シャーメゾン画像

積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

京都の不動産といえば、近年は東京都心と並んでマンション価格が高騰そして高止まりしているエリアです。

世界的にも有数の観光地でもあり、人気のエリアです。

ところであまり知らなかったのですが、知人の話を聞くと京都の賃貸アパートは敷金そして礼金、更新料をしっかり取ることがあるんだそうです。

家賃そのものは、特に高いということはないそうですが、しかし敷金と礼金、そして更新料は安くはないというか、物件によったら高いそうです。

このうち敷金については、退居のさいの修繕費用等で使用してなおかつ余ったお金は、退居者に返済されますので、物件のオーナーにはさほど収益とはなりません。

しかし礼金と更新料は物件オーナーの収益となりますので、これはオーナーにとっては重大な関心事です。

しかしもそうですが大東建託やレオパレス21といった会社との一括借り上げでのオーナーの場合は礼金や更新料は物件オーナーの収益にはならないようなので、礼金や更新料での収益は期待することはできません。

もちろん大東建託グループの物件の場合は、礼金0円そして更新料0円といった物件のほうが圧倒的に多いというのも事実ですが。

しかし入居時の礼金といえば1カ月の家賃程度、2年毎の更新のさいも家賃の1カ月か2カ月の収益があるというのは魅力的です。

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7月 12, 2024

賃貸住宅の需要を確認することができるサイトがある

近年、アパート急増に伴い、アパートマンションの空室率も上昇傾向にあるようです。

そうなると所有物件で空室がなかなか埋まらずに、空室が増えていくということが生じるならば不安になっていくかもしれません。

今、現実に起きていることにどう向き合えばよいのでしょうか。

このてんで所有物件のある周辺エリアの空室率を調べることができるサイトがあります。

そのサイトというのが「見える賃貸経営」というLIFULL HOMESが作成しているサイトです。

このサイトの「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」を開いているみると、都道府県別の空室率を調べることができます。

例えばこれを見てみますと空室率が高い都道府県のベスト3が

福井県 30.1%

山梨県 28.2%

長野県 27.7%

となっています。

その一方で空室率が低い都道府県のベスト3が

沖縄県 11.7%

東京都 14.5%

佐賀県 15.5%

【ホームズ】不動産投資に役立つ!見える賃貸経営 (homes.co.jp)

となっています。

さらに市町村別で空室率を調べるためには、調べたい都道府県をクリックすると、そのなかの市町村の空室率が表示されます。

そして調べたい市町村をクリックすると、調べたいエリアの賃貸需要などの詳細情報を調べることができます。

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6月 10, 2024

人気のないエリアでの賃貸住宅経営 どうやって満室経営を目指すか

このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。

便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。

一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。

なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。

 

ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。

この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。

賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室=一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。

 

では大家としては何ができるでしょうか。

正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。

より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。

というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。

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5月 21, 2024

どんな街のエリアに賃貸住宅需要がある?駅近に加えて

アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。

この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。

しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。

ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。

 

それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。

つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。

 

それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。

 

このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所! 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が!」が公表されました。

この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが

大都市の街(駅)では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。

sumicoco2019_sohyo_0520.pdf (kentaku.co.jp)

と書かれています。

このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。

ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。

あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。

なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。

さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。

ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。

ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。

例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。

このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが

・生活利便性

・静かな住環境

・人口が増加傾向

という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。