小規模マンションオーナーの日記


7月 25, 2021

賃貸住宅の経営はしばしば物件のエリアに左右される


知り合いで幾らか不動産に詳しい方がおられますが、その方との話の中でその方は「賃貸住宅は駅から10分以内でないといけない」と言われていました。

さらに「分譲マンションも駅から離れた所にあると、資産価値がどんどん下がっていく」とも言われていました。

私の以前のブログでもその件について書いた事がありますが、全く同感です。

それにしてもアパートマンションは駅から10分以内というルールではないものの、しっかりした経営を行うための必須条件となっているのは周知の事実になっています。

先日、アパートローンを借りている銀行の担当者と支店長が来られましたが、支店長も「賃貸住宅は駅から10分以内でないといけない」と言われ、担当者も以前から「駅から離れている物件は大変」といったことを言っておられ、銀行サイドも賃貸物件は駅から近くないといけないという認識を持っておられるようです。

それにしても本当に駅から遠く離れた物件のアパート経営は大変なのでしょうか。

大東建託のいい部屋ネットのホームページで物件の募集状況をよく見ますが、大東建託物件の場合、駅から20分ないしは30分と離れた物件でも空室がさほど多くないことに驚かされます。

さすがに全国的に95%以上の大東建託だと思いましたが。

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7月 11, 2021

マンションの入居者需要があるエリアとは 都市部以外では

分譲マンション画像

昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。

多少、エリア的にはよくなくても、なんとかなるといった感じでした。

しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。

例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。

では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。

それは簡単に言えば、

入居者需要の旺盛なエリアだということです。

では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが

まずそれに該当するのが都心部です。

例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。

もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。

その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。

人口流出も続いていますし・・。

個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜ神戸は落ち目なんでしょうか。

山口組の本拠地があるからなんでしょうか。

たしかに神戸にはその関係の人たちがたくさんいますが、大阪にも大勢います。

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4月 24, 2021

賃貸住宅の家賃が高いエリアは住みたい人が多いエリア


アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。

この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。

しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。

ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。

それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。

つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。

それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。

このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所! 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が!」が公表されました。

この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが

大都市の街(駅)では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000f68e-att/sumicoco2019_sohyo_0520.pdf(アクセス日2020/5/23)

と書かれています。

このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。

ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。

あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。

なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。

さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。

ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。

ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。

例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。

このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが

・生活利便性

・静かな住環境

・人口が増加傾向

という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。

4月 01, 2021

都心から地方への大移動とはならず コロナで働き方が変わっても

海画像

コロナが流行して、1年以上が経過しました。

その期間中に社会は大きく揺れ、また変化しました。

とりわけ人が密集することの感染リスクが意識されるようになり、人の密集することを避けるために、仕事も極力人が集まって行うよりも、テレワークなどで仕事を行うことが、広く見られるようになりました。

海画像

その結果、テレワークでも仕事を行えるとの認識を深めた企業もあり、これを機会にテレワークを定着させ、オフィススペースを縮小させる企業もみられるようになってきました。

となると、住む場所も都心のオフィスに通えるのに便利な場所でなくても良いということで、これを機会に地方への大移動が始まるのではないかとの期待もささやかれるようになりました。

そして確かに、これを機に都心や都市近郊から地方へと移動した方もおられます。

また企業の中には、本社を都心から地方に移した企業もあります。

また地方もこれが、人口流出の歯止めになる機会とみて、積極的に引っ越してくるのを推進した地域もあります。

 

では実際のところ都心から地方への大移動は生じたのでしょうか。

一部メディアはその話題を盛んに取り上げ、そのために社会は都心から地方への大移動が生じたとの印象を持ってしまいがちですが、しかし実際のところは

あまり動いていない

ということのようです。

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3月 06, 2021

大東建託の注力は地方から都市近郊へ?


兵庫県の姫路市の北のほうに、加東市があります。

この加東市、鉄道の駅もありますが、典型的なローカル線で、本数もとても少ないです。

一方で道路といえば中国道のインターチェンジがありそれを中心とした幹線道路が幾つかありますが、生活していくためには車がなければ不便ともいえる地方のちょっとした街です。

もちろん街なのでショッピングセンターもありますが、田んぼや畑も数多くある田舎街のようなところです。

そのような街でアパートなどの集合住宅も点在していますが、圧倒的に多いのが、いい部屋ネットの大東建託の物件なんだそうです。

この加東市に住んでいる親戚がそのように言っていました。

ところでこの加東市、都市近郊にあたる街かどうかとなると、私鉄路線があるわけではないので、おそらくは都市近郊にはあたらないような街です。

そしてこのような地方の街に以前は大東建託の物件が数多く新築されてきました。

ところが近年、大東建託の営業の主力エリアは変化しているようです。

というのも朝日新聞2018年7月27日の「「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務」という記事には

賃貸住宅建設大手の大東建託の小林克満専務(建築事業本部長)・・は5月下旬、朝日新聞の取材に応じた。 ――賃貸アパート建設の営業をかける顧客のターゲットやエリアは。
 小林氏「都市近郊の兼業農家で後継ぎがなく、サラリーマンになってという人たちが、ここ20年くらいメインになっています。最近は、近郊の農地が減ってきているので、いまは建て替えが主力になりつつあります」

引用:「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務

と書かれています。

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2月 07, 2021

エリアによって同じ物件でも家賃が随分と違う


最近、私の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。

ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。

今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。

市街地にも賃貸住宅が数多くある。

ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。

そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。

また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるますので。

 

そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。

上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。

 

ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約50㎡です。

そして家賃ですが、このクラスの物件で

5万円

です。

驚きの安さです。

このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩10分圏内であるならば、家賃が10万円もしてもおかしくはありません。

言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は15万円、もう一方の労働者の月給が30万円といった不公平感のある現象のようなものです。

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1月 31, 2021

東京への転入が激減したといっても

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長引く新型コロナウィルス感染症に社会が揺れるなか、人の流れにも多少の影響が生じています。

そしてその1つが、最近メディアで、しばしば報道されている事柄ですが、東京への転入が激減しているというてんです。

これまでは東京一極集中で、東京や東京の都市近郊は、賃貸需要が旺盛で、家賃も高く推移していました。

しかし東京への転入が減るとなると、賃貸住宅需要にも陰りが生じるのではないかという懸念が生じてきます。

NHKのサイトの「東京「転出超過」続き「転入超過」6割以上減 新型コロナ影響で」というタイトル記事には(2021/1/29)

東京都の人口の動きについて、これまで続いてきた転入が転出を上回る「転入超過」の人数は、去年1年間で3万人余りと前の年から6割以上減少しました。新型コロナウイルス感染拡大の影響で、去年7月から6か月連続で「転出超過」となったため、東京一極集中のスピードが緩やかになったことがわかりました。

引用:東京「転出超過」続き「転入超過」6割以上減 新型コロナ影響で | 新型コロナウイルス | NHKニュース(アクセス日2021/1/30)

と書かれているとおりです。

ということは新型コロナの影響で、多くの人が東京から地方へ脱出しているのかと考えてしまいそうですが、冷静に分析してみると実際はそうではないようです。

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1月 10, 2021

塚口 関西では穴場と思われる街で上位にランクイン

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suumoニュース2018年3月15日の「関西住みたい街ランキング、総合トップは3年連続「西宮北口」」の記事によると

交通利便性や生活利便性が高いのに家賃や物件価格が割安なイメージがある、穴場だと思う街ランキングでは、1位「塚口(阪急神戸線)」、2位の「尼崎(JR東海道本線)」、3位の「大津(JR東海道本線)」ともに駅周辺が再開発された駅、もしくは進行中の駅がトップ3にランクインした。傾向としては「東三国」「江坂」などの御堂筋線と、「塚口」「武庫之荘」「十三」などの阪急神戸線の駅で「梅田」により近い駅が多くランクインしている。

 

引用:http://suumo.jp/journal/2018/03/15/151619/?vos=jzaj1503126k000zzz171222(アクセス日2018/4/14)

と報じました。

このように関西においての、穴場だと思われる街ランキングの1位は阪急塚口駅だというのです。

たしかに阪急塚口駅エリア、今はスゴイです。

駅周辺エリアのあちらこちらに、分譲マンションのモデルルームがあります。

つまりは、このエリアにおいて竣工したばかりの分譲マンション、そして現在、建設が進行中の分譲マンション、そして将来、確実に建設が始まる分譲マンションが、それぞれ数棟あるのです。

実際のところ、阪急塚口駅エリアを管轄している尼崎市は、子育て世代の誘致に積極的で、そのことも分譲マンション建設ラッシュを後押ししているようです。

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10月 18, 2020

苦楽園と六麓荘 関西一の高級住宅街 このエリアには賃貸住宅はない?


関西の私鉄の雄に阪急電鉄がありますが、阪急神戸線の夙川駅から王子公園駅の北側は、いわゆる関西でも有数の

閑静で高級な住宅街のあるエリアです。

ですからこの周辺エリアでも賃貸アパートやマンションはありますが、家賃相場は高いです。

また家賃相場が高いためか、築年数30年超の賃貸住宅も数多くあります。

かなりの築古の賃貸住宅でも、そこそこの家賃で住んでもらえるからかもしれません。

 

ところで関西随一、おそらくは敷地の広さでは全国随一の高級住宅街が芦屋市六麓荘、西宮市の苦楽園です。

このエリア周辺では高級車が走っているのをしばしば見かけることがありますが、その運転をしているのは、高級住宅エリアに住んでいる奥様だということも珍しくありません。

ところでこの六麓荘や苦楽園のエリア、賃貸住宅経営的には決して良い立地ではありません。

というのも最寄り駅から徒歩で30分以上はかかりますし、この六麓荘や苦楽園エリアでは買い物をするスーパーや病院もほとんどないエリアなのです。

もしも自家用車がなくしかも徒歩と自転車、ないしは路線バス頼りで生活するとすれば、こんなにも不便なエリアはないでしょう。

それではなぜこのようなエリアが高級住宅エリアになっているのか・・。

様々な理由があると思いますが、その理由の1つは

景色が良く、自然とも共生できるというてんがあるかもしれません。

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9月 01, 2020

大東建託の住みやすい街ランキングが人口増加や空室率とも関連が

賃貸アパート画像

街の住みやすさランキングというものがあります。

賃貸住宅最大手の大東建託が調査し公表しているランキングです。

住みたい街ランキングというものは、よく知られていますが、住みたい街と住みやすい街とは必ずしも同じだというわけではないようです。

賃貸アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

この住みやすさでランキングされた街は首都圏版TOP3の広尾駅(東京)・市ヶ谷駅(東京)・北山田駅(神奈川)、関西版TOP2の夙川駅(兵庫)・南森町駅(大阪)となっています。

このてんで私は阪神地区にいますので、関西のランキングを取り上げてみますと

1 夙川駅

2 南森町駅

3 西宮北口駅

4 六甲道駅

5 岡本駅

となっています。

これらの街に共通しているのは利便性が抜群に良いというてんがあります。

例えば夙川、西宮北口、岡本はいずれも阪急神戸線の駅で特急電車が必ず停車する駅となっています。

それでこれらの駅から大阪梅田や神戸三宮といった都心部には30分以内で行けるという利便性があります。

しかし魅力はそれだけではありません。

夙川、西宮北口、六甲道、岡本の近くには六甲山地の麓にあり、自然環境にも恵まれているのです。

つまりは利便性だけでなく街の環境が優れているという特色があるようです。

実際に関西でトップの夙川には夙川公園という大きな公園があり、桜の季節になると、お花見の絶好ポイントの1つになっています。

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