小規模マンションオーナーの日記


10月 03, 2021

賃貸住宅経営の勝機はやはり需要のあるエリアと競合物件が少ないこと

地方画像

香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。(コロナ渦の現在は外国人観光客は激減)

おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。

ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。

夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。

実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。

しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。

このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。

資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。

そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。

例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。

もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。

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8月 12, 2021

東京23区のワンルームマンションが危うくなっている?


東京といえば、経済大国日本の中心地であり、人口も最も多いエリアです。

しかも比較的、高額給与所得者も東京は日本で最も多い地域です。

 

ところで高額の所得があると、どうしても行いたくなるのが、税金対策です。

つまりは所得が高額になればなるほど、所得税としてもっていかれるのが多くなるのが日本の現状です。

そこで節税対策として行われるのが不動産投資、この場合はワンルームマンション投資です。

ワンルームマンションの1戸を購入して、いわゆる賃貸住宅経営を行い節税を行うという手法です。

実際のところ、この方法で所得税を数十万円程度軽減させることができるとも言われています。

 

そしてワンルームマンション投資については、賛否両論がありますが、概ね節税対策目的ならば、行ってもよいという不動産の専門家の意見もあります。

 

しかしこの数年、ワンルームマンション投資が活発に行われていて、どんどん新築のワンルームマンションが建設されています。

建設会社にしても、不動産会社にも、今現在、需要のある事柄のために動きます。

その後、どうなるかはおかまいなしにです。

それで購入する人がいるので、建設が続きます。

 

しかしワンルームマンションがどんどん建設されて、戸数が増えるとどうなるでしょうか。

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8月 05, 2021

賃貸住宅で住みたい街ランキングの上位は都心エリアが占める

賃貸マンション画像

一般的な住みたい街ランキングでは、近畿圏では西宮市の夙川や西宮北口駅エリア、芦屋エリアなどが、いつも上位にランクインしています。

しかしこの場合は、賃貸住宅だけでなく分譲マンションや戸建て住宅に住むことも含まれます。

賃貸マンション画像

ところで住友不動産の「ライフルホームズ」は、「2021年 LIFULL HOME’S 住みたい街ランキング」を公開しましたが、このランキングの特色は賃貸住宅限定のものという特色があります。

どちらかといえば分譲マンションに強みのある住友不動産が、賃貸住宅限定の住みたい街ランキングを行っていることに、多少は違和感はあるものの、しかしきちんとした調査が行われているようです。

そしてその結果ですが、近畿圏においては

 

1位:三ノ宮(兵庫県神戸市)

2位:新大阪(大阪府大阪市)

3位:武庫之荘(兵庫県尼崎市)

でした。

 

やはり一般的な住みたい街ランキングとは多少結果が異なるようです。

 

このうち1位の三ノ宮と2位の新大阪ですが、なんといっても交通の利便性が良いエリアです。

三ノ宮の近くにある新神戸駅と新大阪駅は、いずれも新幹線がすべて停車する駅です。

 

単身赴任者などが、週末に家に帰ったりするのには、とても利便性が良いことでしょう。

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7月 25, 2021

賃貸住宅の経営はしばしば物件のエリアに左右される


知り合いで幾らか不動産に詳しい方がおられますが、その方との話の中でその方は「賃貸住宅は駅から10分以内でないといけない」と言われていました。

さらに「分譲マンションも駅から離れた所にあると、資産価値がどんどん下がっていく」とも言われていました。

私の以前のブログでもその件について書いた事がありますが、全く同感です。

それにしてもアパートマンションは駅から10分以内というルールではないものの、しっかりした経営を行うための必須条件となっているのは周知の事実になっています。

先日、アパートローンを借りている銀行の担当者と支店長が来られましたが、支店長も「賃貸住宅は駅から10分以内でないといけない」と言われ、担当者も以前から「駅から離れている物件は大変」といったことを言っておられ、銀行サイドも賃貸物件は駅から近くないといけないという認識を持っておられるようです。

それにしても本当に駅から遠く離れた物件のアパート経営は大変なのでしょうか。

大東建託のいい部屋ネットのホームページで物件の募集状況をよく見ますが、大東建託物件の場合、駅から20分ないしは30分と離れた物件でも空室がさほど多くないことに驚かされます。

さすがに全国的に95%以上の大東建託だと思いましたが。

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7月 11, 2021

マンションの入居者需要があるエリアとは 都市部以外では

分譲マンション画像

昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。

多少、エリア的にはよくなくても、なんとかなるといった感じでした。

しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。

例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。

では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。

それは簡単に言えば、

入居者需要の旺盛なエリアだということです。

では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが

まずそれに該当するのが都心部です。

例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。

もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。

その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。

人口流出も続いていますし・・。

個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜ神戸は落ち目なんでしょうか。

山口組の本拠地があるからなんでしょうか。

たしかに神戸にはその関係の人たちがたくさんいますが、大阪にも大勢います。

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4月 24, 2021

賃貸住宅の家賃が高いエリアは住みたい人が多いエリア


アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。

この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。

しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。

ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。

それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。

つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。

それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。

このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所! 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が!」が公表されました。

この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが

大都市の街(駅)では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000f68e-att/sumicoco2019_sohyo_0520.pdf(アクセス日2020/5/23)

と書かれています。

このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。

ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。

あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。

なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。

さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。

ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。

ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。

例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。

このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが

・生活利便性

・静かな住環境

・人口が増加傾向

という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。

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4月 01, 2021

都心から地方への大移動とはならず コロナで働き方が変わっても

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コロナが流行して、1年以上が経過しました。

その期間中に社会は大きく揺れ、また変化しました。

とりわけ人が密集することの感染リスクが意識されるようになり、人の密集することを避けるために、仕事も極力人が集まって行うよりも、テレワークなどで仕事を行うことが、広く見られるようになりました。

海画像

その結果、テレワークでも仕事を行えるとの認識を深めた企業もあり、これを機会にテレワークを定着させ、オフィススペースを縮小させる企業もみられるようになってきました。

となると、住む場所も都心のオフィスに通えるのに便利な場所でなくても良いということで、これを機会に地方への大移動が始まるのではないかとの期待もささやかれるようになりました。

そして確かに、これを機に都心や都市近郊から地方へと移動した方もおられます。

また企業の中には、本社を都心から地方に移した企業もあります。

また地方もこれが、人口流出の歯止めになる機会とみて、積極的に引っ越してくるのを推進した地域もあります。

 

では実際のところ都心から地方への大移動は生じたのでしょうか。

一部メディアはその話題を盛んに取り上げ、そのために社会は都心から地方への大移動が生じたとの印象を持ってしまいがちですが、しかし実際のところは

あまり動いていない

ということのようです。

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3月 06, 2021

大東建託の注力は地方から都市近郊へ?


兵庫県の姫路市の北のほうに、加東市があります。

この加東市、鉄道の駅もありますが、典型的なローカル線で、本数もとても少ないです。

一方で道路といえば中国道のインターチェンジがありそれを中心とした幹線道路が幾つかありますが、生活していくためには車がなければ不便ともいえる地方のちょっとした街です。

もちろん街なのでショッピングセンターもありますが、田んぼや畑も数多くある田舎街のようなところです。

そのような街でアパートなどの集合住宅も点在していますが、圧倒的に多いのが、いい部屋ネットの大東建託の物件なんだそうです。

この加東市に住んでいる親戚がそのように言っていました。

ところでこの加東市、都市近郊にあたる街かどうかとなると、私鉄路線があるわけではないので、おそらくは都市近郊にはあたらないような街です。

そしてこのような地方の街に以前は大東建託の物件が数多く新築されてきました。

ところが近年、大東建託の営業の主力エリアは変化しているようです。

というのも朝日新聞2018年7月27日の「「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務」という記事には

賃貸住宅建設大手の大東建託の小林克満専務(建築事業本部長)・・は5月下旬、朝日新聞の取材に応じた。 ――賃貸アパート建設の営業をかける顧客のターゲットやエリアは。
 小林氏「都市近郊の兼業農家で後継ぎがなく、サラリーマンになってという人たちが、ここ20年くらいメインになっています。最近は、近郊の農地が減ってきているので、いまは建て替えが主力になりつつあります」

引用:「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務

と書かれています。

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2月 07, 2021

エリアによって同じ物件でも家賃が随分と違う


最近、私の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。

ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。

今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。

市街地にも賃貸住宅が数多くある。

ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。

そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。

また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるますので。

 

そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。

上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。

 

ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約50㎡です。

そして家賃ですが、このクラスの物件で

5万円

です。

驚きの安さです。

このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩10分圏内であるならば、家賃が10万円もしてもおかしくはありません。

言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は15万円、もう一方の労働者の月給が30万円といった不公平感のある現象のようなものです。

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1月 31, 2021

東京への転入が激減したといっても

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長引く新型コロナウィルス感染症に社会が揺れるなか、人の流れにも多少の影響が生じています。

そしてその1つが、最近メディアで、しばしば報道されている事柄ですが、東京への転入が激減しているというてんです。

これまでは東京一極集中で、東京や東京の都市近郊は、賃貸需要が旺盛で、家賃も高く推移していました。

しかし東京への転入が減るとなると、賃貸住宅需要にも陰りが生じるのではないかという懸念が生じてきます。

NHKのサイトの「東京「転出超過」続き「転入超過」6割以上減 新型コロナ影響で」というタイトル記事には(2021/1/29)

東京都の人口の動きについて、これまで続いてきた転入が転出を上回る「転入超過」の人数は、去年1年間で3万人余りと前の年から6割以上減少しました。新型コロナウイルス感染拡大の影響で、去年7月から6か月連続で「転出超過」となったため、東京一極集中のスピードが緩やかになったことがわかりました。

引用:東京「転出超過」続き「転入超過」6割以上減 新型コロナ影響で | 新型コロナウイルス | NHKニュース(アクセス日2021/1/30)

と書かれているとおりです。

ということは新型コロナの影響で、多くの人が東京から地方へ脱出しているのかと考えてしまいそうですが、冷静に分析してみると実際はそうではないようです。

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