小規模マンションオーナーの日記


11月 20, 2022

賃貸住宅の家賃が高いエリアの特徴 利便性と静かな環境


アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。

この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。

しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。

ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。

それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。

つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。

 

それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。

 

このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所! 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が!」が公表されました。

この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが

大都市の街(駅)では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。

sumicoco2019_sohyo_0520.pdf (kentaku.co.jp)

と書かれています。

このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。

ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。

あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。

なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。

さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。

ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。

ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。

例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。

このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが

・生活利便性

・静かな住環境

・人口が増加傾向

という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。

 



11月 07, 2022

賃貸住宅経営を始めるきっかけ 都市近郊では相続 地方では収益目的


アパートマンション事業、多くの方がこの事業を行っていますが、何をきっかけに始めるのでしょうか。

多くの場合、土地所有者が、固定資産税対策や相続税対策のために始めることが多いようです。

とりわけ都市部で土地所有者が更地を持っていると、固定資産税が高くなり、固定資産税対策として小規模な賃貸住宅を建てることが多いようです。

そうすることにより初期費用はかなりの高額でも、固定資産税対策になりしかも家賃収入が継続的に入り続けるという恩恵を享受することができます。

筆者も都市近郊エリアに物件を持っていますが、父から相続したもので、祖父の時に建てた木造の家が傷みだし、毎年の修繕代もバカにならない時に、父が大東建託の営業社員の訪問を受けて木造の家を壊し、マンションに建て替えたのが始まりです。

もともと土地を所有しているのならば、自分の土地に賃貸住宅を建てて事業を始めるのは、さほど難しいことではありません。(賃貸住宅を建てて需要が見込める場所である必要があります。入居者がいなければ賃貸経営は成り立たないからです)

また土地を所有していなのであれば、節税目的でワンルームマンション投資をする方も少ないないようです。

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10月 25, 2022

住居を決める前に曜日や時間帯を変えて現地調査をすべき理由


住居を決まるさいには1度の内覧だけではなく繰り返し現地調査を行うこともよいとされています。

というのもアパートの住環境というのは曜日や時間帯で変化するからです。

ですから1度の内覧だけで、この物件は大丈夫と判断することはできません。

本当にその物件の住環境を正確に把握するためには曜日や時間帯を変えて足を運び確かめる必要があります。

例えば昼間は閑静な住宅地で快適だと思っても晩になると外灯も少なくとても周辺が暗くなるということに気づくことがあります。

筆者も以前にJR芦屋駅の北側に12月の寒い日の晩にでかけたことがありますが、芦屋といえば関西でいう閑静な高級住宅街といったエリアなのですが、晩になると、周辺がとても暗く、女性の1人歩きは、危ないのではないかといった印象を受けたことがあります。

 

アパート画像

賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

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10月 03, 2022

ネットの普及で仕事も買い物もネットから 市街地の住居需要が落ちていく?


近年はネット通販の普及によって、ショッピングモールも苦戦しているともいわれています。

アメリカではすでに幾つかのショッピングモールが廃業になったとのことです。

 

自宅でパソコンに向かって、買い物をすればいいわけですから、わざわざショッピングモールに行かなくてもよくなっており、ショッピングモールからネット通販へとシフトが進行していても不思議ではありません。

さらに仕事においても、テレワークが普及しはじめ、自宅でも仕事を行えるようにもなってきました。

おそらくは今後も、毎日のように職場にまで足を運ぶ必要はなくなっていくことでしょう。

これらの社会の変化を感じると、賃貸住宅オーナーとしては、これからは市街地での賃貸住宅経営にこだわる必要はないのではないか、いや今後は市街地から緑豊かで空気もきれいな郊外へと人もシフトしていくのではないかとも考えてしまうかもしれません。

 

ところで最近、筆者も気分転換のために、郊外へと散策に行ってきました。

行先は阪神地区の郊外ともいえる夙川の北側から甲山森林公園、そして仁川地区です。

たしかに空気はきれいですし、緑豊かで、種々の花々も咲いています。

気分は爽やかにされましたが、居住するとなると問題があります。

 

その問題とは・・

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9月 27, 2022

マンションの資産価値 駅近かそうでないかで左右される 郊外でも


分譲マンション画像

鉄道の駅と直結している分譲マンション。

マンションを購入すると、マンション所有者にとってマンションの資産価値が気になるそうです。

それで資産価値を保つために10年~15年の間に大規模改修工事も行いますし、空室がでたりすると募集価格がどれぐらいなのか気になるものです。

私は分譲マンションに住んでいるわけではありませんが、しかしマンション事業者として資産価値や家賃には関心がありますので、そのことについてのニュース記事には目を凝らして読んでいます。

ところで2016年9月18日の電子版新聞ZAKZAKの榊敦司氏の「マンション格差が問われる時代 考えて買いたい「35年後の資産価値」 記事には資産価値について」という記事には興味深い事柄がのせられていました。

記事によると

35年前、2人のサラリーマンが東京でマンションを買った。1人は郊外の駅から離れた場所に広めの4LDK。もう1人は近郊の駅近で狭い2LDK。価格はそれぞれ4000万円前後と、あまり変わらなかった。

 

引用: マンション格差が問われる時代 考えて買いたい「35年後の資産価値」

といものです。

ここまでは、よくあるケースだと思います。

不便なエリアのマンションだと価格のわりには広いスペースを得ることができるが、便利なエリアになると価格のわりにはスペースが狭くなるというケースです。

マンション内での住み心地は郊外のマンションを買った人のほうがよかったかもしれません。

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9月 26, 2022

三田市 昔は人口激増エリアだったのが今は減少の市に なぜ?


兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。

なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。

この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。

このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。

1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した

三田市 – Wikipedia

と書かれています。

しかし今はというと上記にウィキペデイアによると

人口が約11万5000人になった。その後は微減している

と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。

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9月 24, 2022

マンションのブランドと資産価値 ブランド力だけでは資産価値は守れない


バラ画像

大手不動産販売会社の分譲マンションにはブランド名で知られている物件もある。

アルス(東急不動産)
ザ・パークハウス(三菱地所レジデンス)
ブリリア(東京建物)
プラウド(野村不動産)
ブランズ(東急不動産)

はマンションのブランド名です。

他にもライオンズマンション(大京)、京阪神ではジオ(阪急不動産)など様々なブランドがありますが、ブランドマンションであるならば資産価値は下がらないのでしょうか。

たしかにブランド力もある程度は資産価値に影響していることは間違いないと思いますが、それが資産価値を決定づけるわけではないようです。

zakzak2015年5月3日の「大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の9割は立地で決まる 」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると

マンションの資産価値は9割が立地。8が駅からの距離、1が環境 

 

引用:大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の9割は立地で決まる 

と断言しておられます。

つまりはいくらブランドマンションであっても立地が悪ければ、いずれは資産価値は下がっていくということです。

しかしあのブランドマンションの資産価値はほとんど下がっていない、むしろ上がっていると言われる方もおられることでしょう。

そのとおりです。なぜならばブランドマンションの多くは立地の悪いところには始めから建てないからです。

つまりは資産価値が下がりにくい所でしか建てないために資産価値が維持されているのです。

一方でその同じ場所にノーブランドのマンションがあっても、同じように資産価値は下がりにくいことでしょう。

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9月 19, 2022

賃貸住宅経営 物件のエリアがよくなく家賃の下落に悩まされるならば


このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。

便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。

一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。

なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。

 

ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。

この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。

賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室=一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。

では大家としては何ができるでしょうか。

正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。

より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。

というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。

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9月 16, 2022

賃貸住宅経営を安易に始めるデメリット 入居者需要のないエリアならば


空室が全国的に増えていますが、基本的にはアパート事業はさほど暗くないという意見があります。

その理由としては、現在、戸建て住宅やマンション購入をするよりも賃貸住宅を選ぶ人が増えていること、空室を多くかかえている物件は管理が十分に行われていない滅失直前の物件に多いことなどを書きました。

しかし、きちんとメンテナンスや管理をしっかりと行うならば、どこにアパートやマンションを建てても大丈夫というわけではありません。

実際、賃貸住宅の供給過剰なエリアでは、空室が目立ち家賃の激しい下落が生じていると聞きます。

ではどのようなエリアを避けなければいけないのでしょうか。

都会では交通の便の悪いエリアは苦戦する

都会と田舎や地方とでは事情は異なりますが、都会では交通の便の悪い物件は、なかなか募集しても入居者がみつからない場合があります。

なぜならば都会で賃貸住宅に住む多くの方が公共の交通機関を利用して通勤するからです。

なかには車で出勤する方もおられますが、東京都心や大阪の御堂筋のオフィスに通勤する方たちは、そもそも車では通勤しません。

つまり職場に自家用車を止めるスペースがないので、どうしても公共の交通機関を利用することになります。

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9月 10, 2022

関西で住みやすい街トップは尼崎??上位にランクイン


 

花画像

関西で住みやすい街での1位はJR尼崎駅周辺。

尼崎・・兵庫県尼崎市ですが、昔は公害の街というイメージが強く、あまり住みたい街とは、ほとんどの方が思っていなかった街です。

市内には中小零細企業が散在し、どちらかといえば下請け工場労働者の多い街でした。

そして昔からの地主さんも、いらっしゃいますが、多くは九州、沖縄、四国などの地方出身の労働者や親の出身が朝鮮半島で、そのまま在日朝鮮人として住んでおられる方も多くおられます。

ですから閑静な住宅街というイメージがほとんどなく、どちらかといえば住みたくない街にランキングされてもおかしくないような街でした。

しかし時代は変わり、尼崎といえば今では、続々と建っている分譲マンションに子育て世代が流入する街、利便性が抜群に良好な駅前には大規模商業施設が次々とオープンしていくなど様変わりしています。

しかも尼崎市も「工場都市」というイメージを払拭するかのような施策を進めていますし、市内の所々で緑化つまりは公園などの整備に力を入れています。

このような施策が功を奏したのか朝日新聞2018年7月11日には

という見出し記事が掲載されました。

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