小規模マンションオーナーの日記


1月 13, 2022

土地活用といってもエリアによって適性が異なる 賃貸住宅に向かないエリアもある

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私の妻の実家もそうですが、地方では土地がいくらでもあります。

しかし土地活用といって、そこでアパートやマンションを建てたとしても、おそらくは相続税対策になるぐらいだけで、将来的にはアパートやマンションは重荷になっていくだけのことでしょう。

なぜならばアパートやマンションを建てたところで、入居したいという人がほとんどいないからです。

やはり地方の土地は農地として活用するのが、最善の活用方法のように思います。

一方で同じアパートやマンションを都心部の駅近くに建てるならば、家賃も高く設定でき、しかも入居者も比較的容易に見つかることでしょう。

このことは不動産の効果的な活用方法について考えさせる例ですが、日経新聞2017年8月25日の「建設の五輪特需いつまで? 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒」という記事に掲載された大和ハウス工業の社長の大野直竹さんのコメントにもこのてんが示されています。

本来、不動産は場所によって適性が異なる。不動産の本当の価値は、活用することでどれだけの収益を生むかで決まるからだ。住宅なのか商業施設がいいのか、土地オーナーやテナントとの対話を深め、本当に必要とされる使い方を探らないといけない。

 

引用:建設の五輪特需いつまで? 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒

意味深長なコメントだと感心させられます。

わかりやすい簡潔なコメントですが、しかし不動産投資の核心をズバッとついているように感じます。

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11月 18, 2021

マンション経営 大学生依存の賃貸にはリスクがある

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春の入居シーズンになると新たに学生として賃貸住宅に住む方も少なくないと思います。

ということは新たに学生として入居してくださることを期待している大家さんも少なくないと思います。

特に大学が集中している東京都心部などは学生の入居者の獲得は、春の時期が正念場といったところでしょうか。

なにせ東京のマンモス大学、多くの学生が通学しています。

例えば明治大学は約30000人。

早稲田大学が約42000人。

日本大学は約67000円人。

法政大学は約29000円人。

東洋大学は約30000人。

ということで5大学だけで20万人が通学しているのです。

このうちどれぐらいの学生が賃貸住宅暮らしをしているのでしょうか。

東京都心部で賃貸暮らしをしている場合は、卒業後に就職してからも、職場が東京にあるならば、引き続き住み続けるケースもあるようです。

やはり東京都心部のアパート経営はとても有利です。

ところで私の所有物件では、これまでのところ学生が入居したことは1度もありません。

いちおうは単身者向けの物件ですが、これまで入居されたのは皆、サラリーマンか公務員ばかりです。

阪神間に位置する物件で、阪神間にも幾つか大学はありますが、なぜか学生の入居者はありません。

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11月 11, 2021

地方での賃貸住宅経営でも成功するかもしれないエリアとは

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アパートマンション事業、多くの方がこの事業を行っていますが、何をきっかけに始めるのでしょうか。

多くの場合、土地所有者が、固定資産税対策や相続税対策のために始めることが多いようです。

とりわけ都市部で土地所有者が更地を持っていると、固定資産税が高くなり、固定資産税対策として小規模な賃貸住宅を建てることが多いようです。

そうすることにより初期費用はかなりの高額でも、固定資産税対策になりしかも家賃収入が継続的に入り続けるという恩恵を享受することができます。

私も都市部のベッドタウンに物件を持っていますが、父から相続したもので、祖父の時に建てた木造の家が傷みだし、毎年の修繕代もバカにならない時に、父が大東建託の営業社員の訪問を受けて木造の家を壊し、マンションに建て替えたのが始まりです。

もともと土地を所有しているのならば、自分の土地に賃貸住宅を建てて事業を始めるのは、さほど難しいことではありません。(賃貸住宅を建てて需要が見込める場所である必要があります。入居者がいなければ賃貸経営は成り立たないからです)

また土地を所有していなのであれば、節税目的でワンルームマンション投資をする方も少ないないようです。

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11月 04, 2021

賃貸住宅の需要 テレワークの定着で変化が生じたのか?

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コロナ感染症の影響も、落ち着き始め元に戻りつつある昨今、今回の感染症でもたらしたものの1つに、働き方としてテレワークが拡大したというてんがあります。

実際のところ、これまではテレワーク導入に慎重だった会社も、いざやってみて悪くなかったということに気づいて感染症が収束しても継続的にテレワークを行っていく会社もあるようです。

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その結果、都心部のオフィス需要が幾らか減少したという変化が生じています。

 

では賃貸の住居の需要については何らかの変化が生じたのでしょうか。

コロナ感染症が流行し始めたころは、これを機に地方への移動が進むかもしれないとの観測がなされていたことがあります。

ではあれから、まもなく2年になろとし、感染が落ち着きつつある今、変化は生じたのでしょうか。

 

このてんで健美家のサイトに「完全テレワークになったとしても22.6%が「勤務先まで30分以内の場所に住みたい」~完全テレワークになった場合の住まいに関する調査」という記事が掲載されました。

日本トレンドリサーチときらくハウスの共同調査の結果についての記事ですが、

それを読んでみてわかったのは

多くの方が住居のエリアとして望ましく思っているエリアは

生活していくうえでの利便性

というてんです。

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10月 03, 2021

賃貸住宅経営の勝機はやはり需要のあるエリアと競合物件が少ないこと

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香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。(コロナ渦の現在は外国人観光客は激減)

おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。

ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。

夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。

実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。

しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。

このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。

資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。

そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。

例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。

もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。

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8月 12, 2021

東京23区のワンルームマンションが危うくなっている?


東京といえば、経済大国日本の中心地であり、人口も最も多いエリアです。

しかも比較的、高額給与所得者も東京は日本で最も多い地域です。

 

ところで高額の所得があると、どうしても行いたくなるのが、税金対策です。

つまりは所得が高額になればなるほど、所得税としてもっていかれるのが多くなるのが日本の現状です。

そこで節税対策として行われるのが不動産投資、この場合はワンルームマンション投資です。

ワンルームマンションの1戸を購入して、いわゆる賃貸住宅経営を行い節税を行うという手法です。

実際のところ、この方法で所得税を数十万円程度軽減させることができるとも言われています。

 

そしてワンルームマンション投資については、賛否両論がありますが、概ね節税対策目的ならば、行ってもよいという不動産の専門家の意見もあります。

 

しかしこの数年、ワンルームマンション投資が活発に行われていて、どんどん新築のワンルームマンションが建設されています。

建設会社にしても、不動産会社にも、今現在、需要のある事柄のために動きます。

その後、どうなるかはおかまいなしにです。

それで購入する人がいるので、建設が続きます。

 

しかしワンルームマンションがどんどん建設されて、戸数が増えるとどうなるでしょうか。

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8月 05, 2021

賃貸住宅で住みたい街ランキングの上位は都心エリアが占める

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一般的な住みたい街ランキングでは、近畿圏では西宮市の夙川や西宮北口駅エリア、芦屋エリアなどが、いつも上位にランクインしています。

しかしこの場合は、賃貸住宅だけでなく分譲マンションや戸建て住宅に住むことも含まれます。

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ところで住友不動産の「ライフルホームズ」は、「2021年 LIFULL HOME’S 住みたい街ランキング」を公開しましたが、このランキングの特色は賃貸住宅限定のものという特色があります。

どちらかといえば分譲マンションに強みのある住友不動産が、賃貸住宅限定の住みたい街ランキングを行っていることに、多少は違和感はあるものの、しかしきちんとした調査が行われているようです。

そしてその結果ですが、近畿圏においては

 

1位:三ノ宮(兵庫県神戸市)

2位:新大阪(大阪府大阪市)

3位:武庫之荘(兵庫県尼崎市)

でした。

 

やはり一般的な住みたい街ランキングとは多少結果が異なるようです。

 

このうち1位の三ノ宮と2位の新大阪ですが、なんといっても交通の利便性が良いエリアです。

三ノ宮の近くにある新神戸駅と新大阪駅は、いずれも新幹線がすべて停車する駅です。

 

単身赴任者などが、週末に家に帰ったりするのには、とても利便性が良いことでしょう。

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7月 25, 2021

賃貸住宅の経営はしばしば物件のエリアに左右される


知り合いで幾らか不動産に詳しい方がおられますが、その方との話の中でその方は「賃貸住宅は駅から10分以内でないといけない」と言われていました。

さらに「分譲マンションも駅から離れた所にあると、資産価値がどんどん下がっていく」とも言われていました。

私の以前のブログでもその件について書いた事がありますが、全く同感です。

それにしてもアパートマンションは駅から10分以内というルールではないものの、しっかりした経営を行うための必須条件となっているのは周知の事実になっています。

先日、アパートローンを借りている銀行の担当者と支店長が来られましたが、支店長も「賃貸住宅は駅から10分以内でないといけない」と言われ、担当者も以前から「駅から離れている物件は大変」といったことを言っておられ、銀行サイドも賃貸物件は駅から近くないといけないという認識を持っておられるようです。

それにしても本当に駅から遠く離れた物件のアパート経営は大変なのでしょうか。

大東建託のいい部屋ネットのホームページで物件の募集状況をよく見ますが、大東建託物件の場合、駅から20分ないしは30分と離れた物件でも空室がさほど多くないことに驚かされます。

さすがに全国的に95%以上の大東建託だと思いましたが。

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7月 11, 2021

マンションの入居者需要があるエリアとは 都市部以外では

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昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。

多少、エリア的にはよくなくても、なんとかなるといった感じでした。

しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。

例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。

では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。

それは簡単に言えば、

入居者需要の旺盛なエリアだということです。

では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが

まずそれに該当するのが都心部です。

例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。

もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。

その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。

人口流出も続いていますし・・。

個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜ神戸は落ち目なんでしょうか。

山口組の本拠地があるからなんでしょうか。

たしかに神戸にはその関係の人たちがたくさんいますが、大阪にも大勢います。

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4月 24, 2021

賃貸住宅の家賃が高いエリアは住みたい人が多いエリア


アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。

この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。

しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。

ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。

それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。

つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。

それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。

このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所! 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が!」が公表されました。

この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが

大都市の街(駅)では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000f68e-att/sumicoco2019_sohyo_0520.pdf(アクセス日2020/5/23)

と書かれています。

このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。

ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。

あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。

なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。

さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。

ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。

ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。

例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。

このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが

・生活利便性

・静かな住環境

・人口が増加傾向

という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。

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