ZEH住宅とは？賃貸住宅最大手の大東建託もZEHを標準化へ
地球環境の将来の懸念のために、最近は脱炭素社会への関心が高まっています。
そのようなさなか住宅においてはZEH住宅が注目されています。
ZEH住宅について国土交通省のサイトには
「ＺＥＨ（ゼッチ）（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。
住宅：ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）、ＬＣＣＭ（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス）住宅関連事業（補助金）について – 国土交通省 (mlit.go.jp)
と説明されています。
このように大幅な省エネルギー住宅ということで、脱炭素の流れに沿った住宅ということで注目されています。
しかも政府も省エネルギー住宅を後押ししており、補助金による援助を受けることも可能です。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
そしてこのZEH住宅は、賃貸住宅においても浸透しつつあり、賃貸住宅最大手の大東建託も２０２１年１１月にZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）賃貸住宅の提案を標準化すると発表しました。
店舗のないネット銀行のメリットはなんといってもローン金利が低い
昔は住宅ローンを借りるさいには、どの銀行から選ぶかとなると、まず最初に都市銀行、都市銀行がダメだったら次に地方銀行、地方銀行がダメだったら次に信用金庫といった法則のようなものがありました。
つまりはローン金利の低い順番であたっていくというのです。
しかし最近はその法則がに変化が生じているようです。
というのも基本的に店舗も通帳もない
ネット銀行の金利が最も低い
というケースが多くなっているのです。
多くの方が、インターネットをあたりまえのように活用している現代、ネット銀行、ネット証券そしてネット保険を活用する方も多くなってきました。
これらの金融機関の特徴は、店舗がないために事業にかかるコストが低く抑えることができるために、ローン金利を低く抑えることができますし、そして種々の手数料も安く抑えることができるといったメリットがあります。
またネット保険の場合は毎月支払う保険料を安く抑えることができるというメリットもあることでしょう。
都市銀行の一つりそな銀行の筆者の担当者も住宅ローンの金利においては、「ネット銀行にはかなわない」ということを言っておられ、ネット銀行に客をもっていかれることへの危機感を持っておられました。
このようにどうしても生活上のコストを抑えたい場合はネット銀行を活用することには大きなメリットがあります。
最低でも3000円はするアパートの管理費 どのように使われているか？
通常は、多くのアパートやマンションで家賃とは別に管理費が求められます。
例えば相場的には単身者向けの賃貸住宅では、3000円～5000円ぐらい。
エレベーターがついているならば5000円～10000円ぐらいでしょうか。
分譲マンションとなると、一般的なマンションで、1㎡あたり200円ぐらいと言われていますので、70㎡のマンションとなると、14000円ぐらいになります。
もちろんマンションでもタワーマンションとなると、管理費の相場はさらに高くなります。
ですから賃貸暮らしの場合は家賃と管理費が住居費としてかかることになります。
それにしてもエレベーターがあるだけで管理費が3000円もアップするということですから、もし20戸あるとしても、3000円×20＝60000円ということで、エレベーターの維持管理コストでけっこうな負担になっていることになります。
ところでこの管理費ですが、アパートやはマンションの共用部分（エントランスホール、駐車場、エレベーターなど）の管理に使用される費用のことを指しています。
そして管理人の人件費、共用部分の火災・地震保険料、エレベーターのメンテナンス費用、植栽の水やり代、そして清掃業務費なども管理費から支払われています。
アパートオーナーが管理会社に利用されることなく上手に付き合うには
レオパレスパートナーズが管理しているアパート。
アパートマンションオーナーが管理会社に任せる目的は、煩雑な法的求められている業務を代行してもらうこと、そして建物の資産価値を保つことに他なりません。
そのことによって賃貸住宅においては周辺エリアの家賃相場程度に家賃を設定することができますし、区分所有者ならばマンション価格を保ち、売却する場合でも、そこそこの価格で売却することができます。
そして管理会社もそのようなオーナーたちの思惑を考慮して建物管理業務にあたるわけですが、しかし
多少オーナーたちとは異なる思惑もあります。
その思惑とはなんでしょうか。
管理会社も営利会社です。
ですから収益を上がる必要があります。
ということで管理会社の思惑には、他人のアパートマンションの管理業務を通して、どうすれば自社に最大限の利益を得ることができるかという思惑が働きます。
一方でアパートマンションオーナーにしてみれば、管理会社を最大限、儲けさせるために管理業務を代行してもらっているわけではありません。
大東建託物件の管理戸数から見えてくること オーナー１人あたりの戸数など
大東建託の管理戸数は100万戸を超えている。
以前のブログでも大東建託グループの管理戸数が１００万戸数を超えたことについて書きました。
２０１６年１２月の事ですが、１９７０年代に開業して以来、ほぼ継続的に管理戸数を増やし続け１００万戸数を超えたのはすごい事柄です。
ところで１００万戸数といっても、どれぐらいの規模かつかみかねますが、入居者人数は兵庫県神戸市や北海道札幌市に匹敵するんだそうです。
ところで２位はUR都市機構で管理戸数は、７４万戸数です。
それでもUR都市機構は公的な色彩が多少残っている賃貸住宅なので、あくまでも民間の賃貸住宅では大東建託グループが断トツの１位ということになります。
ところでこの１００万戸数という数字から他にも見えることがあります。
まず大東建託グループオーナー数は８万人ということですから、１人のオーナーさんがかかえる戸数は平均すると、１２．５戸となります。
１２．５戸ということは例えば２階建てアパートならば１階６戸、そして２階が６戸という感じのアパートを連想することができます。
鉄筋コンクリート４階建てマンションになると２階～４階が４戸ずつの計１２戸。
そして１階を駐車場とテナントにするというケースがあるのかもしれません。
アパートやマンションの駐輪場設備 盗難リスクがある場合も
近年、市街地において。お手軽で便利な乗り物といえば自転車です。
とにかく燃料費がいらない、適度な運動になる、一方通行の規制にひっからないなどの様々なメリットがあります。
よって自転車を購入し利用している方はとても多いと思いますが、問題もあります。
例えば戸建て住宅であるならば、敷地内に駐輪スペースを確保し、自転車の盗難が発生しやすい深夜などは、門扉に施錠をしているならば、通常は鍵を壊したり、塀を乗り越えてまでも自転車を盗む人はほとんどいません。
屋外にある駐輪場。
しかしアパートやマンションそして団地などの集合住宅になると事情が異なってきます。
このような集合住宅の場合、駐輪スペースは多くの場合、屋外にあります。
そしてだれしもが出入りが自由に行えるのです。
よって屋外の駐輪スペースに置かれている自転車は盗難にあったり、いたずらされたりすることがあるのです。
筆者の近隣エリアのマンションにおいても、マンション内に駐輪していた自転車が盗難にあったこと、注意するようにとの注意喚起が掲示板でなされていることがあります。
特に近年は、電動自転車やスポーツタイプの自転車などの高額な自転車も多くみられます。
物件の目立つ傷や汚れを簡便に費用を抑えて修繕する方法
アパートも完成時はほとんど目立った傷もなく、きれいなのですが、しかし徐々に傷などがついていきます。
床や壁などが汚れたり傷がついたりするものです。
またアパートの顔とも言えるエントランスも汚れたり傷が目立つようになることもあるでしょう。
この場合、お部屋の場合は、入居者が退去したあとに原状回復工事で修繕することになります。
しかしエントランスの共有部分だけでなく、分譲マンションの所有しているお部屋、また賃貸部屋でも気になる汚れや傷がお部屋にあるという場合もあることと思います。
この場合にどのように見た目を改善することができるでしょうか。
この場合、張り替える等で修繕するとしたらかなりの高額な費用がかかることでしょう。
また賃貸部屋の場合は、このような大きな工事は管理会社や物件オーナーと協議したうえで行わなければなりません。
しかし実際には費用も手間もあまりかけずに簡便に行えることがあります。
それは
化粧シートを活用するという方法です。
化粧シート、別名ダイノックカッティングシートとも言いますが、ホームセンターにも売っていますし、ネット通販のアマゾンで購入することもでます。
大東建託の優秀な営業マン！！契約したオーナーからも慕われる
物件オーナーに絶大な信頼を得ている優秀な営業マンがいる。
今でも思い出すのが２０１５年１月に大東オーナー会の全国支部会ならびに懇親会に出席した時のことです。
会場のホテルに担当支店のアパートマンションオーナーたちが、続々と集まるわけですが、その中で支店長のスピーチがありましたが、その支店長のスピーチが終わるや、絶大な拍手が起こったのです。
その支店長、おそらく４０歳代だと思いますが、かつては営業課長としてバリバリに活躍し、多くの契約をとった方で、実は筆者のマンションも父がその方と契約したがためにマンション経営ならびに大東建託との付き合が始まったのです。
父も、もしその方が営業で来なかったならば、契約することはなかったようですが、人柄のようなものにもひかれてしまい話にのってしまったのです。
母もいろいろとよく気が回る人だと感心していました。
そして先回の支部会に出席していた大勢のオーナーたちの多くも、この方の営業によって大東建託物件のオーナーになったのではないかと思います。
ところでこの全国支部会ならびに懇親会、支店長のスピーチ以外にも営業課長の話などもあるのですが、その時のオーナーたちの視線は冷ややかなものです。
マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため
筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。
場所的にRC造り３階ないしは４階建てでも、可能な場所ですが、なぜか２階建てアパートです。
RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。
なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。
といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。
高騰の理由は、まず第１に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。
筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。
都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。
もう１つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。
そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。
大家から突然の退去要請があっても断ることもできる場合がある
最近は賃貸住宅派が増えていると言われています。
理由としては
①分譲マンションの価格が高過ぎて手が出ない。
②転勤のある仕事なので賃貸住宅のほうが都合が良い。
といった理由があります。
賃貸住宅派が増えていると言われている。
ところで賃貸住宅暮らしの良いてんは、家賃をさえきちんと支払っているならば、後は居住のためにかかる費用がほとんどかかりません。
例えば固定資産税は0円、建物共有部分の修繕費用は0円（共益費は負担）、もともと賃貸住宅の設置されていたエアコンや給湯器などの修繕や交換費用も基本的には0円です。
ですからこんなに気楽な暮らしはありません。
しかし、やはり怖いリスクがあります。
それは
突然に大家から退去要請が来る
場合です。
それは起こり得る事柄です。
筆者も若い時に、突然に大家夫妻が、訪ねてきて、建物がかなり傷んでいるので、建替えたいと思うので、退去してくれないかと言われたことがあります。
もちろん建物を壊すための退去の場合は、敷金も全額返却されますし、退去までの家賃が免除されることもあります。
しかし愛着のある住居をから突然に退去してくれと言われると、ショックを受けます。
特に何十年も暮らしてきて、高齢になった時の突然の退去要請はつらいことでしょう。