積水ハウス 大東建託 大和ハウス工業どこがいい？
大東建託設計施工管理のアパート。
アパート事業を始めるならば、どこかの建設会社に建設施行をしてもらう必要があります。
土地所有者であるならば大きな関心事だと思います。
どこがいいのでしょうか。
筆者の物件は大東建託の一括借上げ物件ですが、賃貸住宅管理戸数ではNO１の大東建託が強くライバル視している２社があります。
それは積水ハウスと大和ハウス工業です。
大東建託の社員の話を聞いていると、積水ハウスや大和ハウスよりも優れているてんなどが、話題としてでてきて、この２社を意識しているんだんあと思います。
おそらく積水や大和ハウスに追い付き追い越せをモットーに大東建託も企業として取り組んできたのではないかと思います。
管理戸数においては抜き去ったものの、総合的にはまだまだ２社には追い付いていません。
ところで積水ハウスについては筆者の近隣エリアでも多数の物件があり、大東建託物件を凌駕しています。
積水ハウスは知名度の高さと、施行技術や用いる資材の品質の高さが売りの企業です。
ですから入居希望者は多く、正直いって近隣エリアにおいても積水ハウス物件は空室があまりありません。
大東建託のDK SELECT入居者様専用アプリ スマホに入れておくことのメリット
以前のことですが、月に2度の大建託パートナーズによる簡易清掃の日でしたが、清掃終了後には清掃完了のお知らせのパンフレットが投函されていたことがあります。
それとともに今回はDK SELECT入居者様専用アプリのインストールガイドの用紙もいっしょに投函されていました。
よくよく見てみるととても便利なアプリです。
このアプリのメリットは
その１ 管理会社からのお知らせが確認できます。例えば定期清掃や、設備点検、各種サービスなどの情報を確認できます。
その２ 大東建託パートナーズにメール連絡を行えます。困ったことや、相談などをメールでお問い合わせすることができます。
その３ 大東建託パートナーズに電話連絡を行えます。例えば設備故障や、鍵の故障等で万が一部屋に入れなかったりした場合にアプリから即、電話をかけてレスキューの要請を行えます。
その４ 地域のおトク情報が配信されます。あるいは確認できます。
その５ 各種手続きを行えます。例えば家賃の確認、支払い方法などの変更が行えます。
ざっとこういったメリットのあるアプリで、入居者ならばぜひともスマホにいれときたいアプリです。
賃貸住宅 管理会社が修繕のために動かない どう対処する？
筆者の知り合いは、家族で賃貸の戸建住宅に住んでいます。
とても広い木造の戸建住宅ですが、築年数が経っているためか、2階が雨漏りするんだそうです。
そこでこの賃貸住宅の管理会社に、その雨漏りを修繕してほしいと言ったそうなのですが、なかなか修繕に来てくれないとのこと。
「もう1度、修繕について言ったらどうですか」と言ったら、何度も言うのも、おっくうなので現状で我慢するとのことです。
この管理会社ですが、地元に昔からある不動産屋で、幾つかの物件の管理を行っていますが、修繕の依頼を聞いたもの忘れてしまったのか、面倒くさくて後回しにしてしまい、うやむやになってしまっているのか、それはわかりません。
さらに数年前の暴風台風で、近所の比較的に新しい賃貸マンションのベランダの外壁が、あちらこちらで傷んだマンションがありました。
どちらかといえば上階の方で損傷しており、修繕工事を行うにしても大変だなあと思いましたが、なかなか修繕が行われません。
外からその損傷が、よく見えるので、速やかに修繕したほうがよいのにと思っていましたが、あの暴風台風から11カ月が経過してから、ようやく修繕が行われました。
どうして遅くなったのかは、わかりませんが、ようやく管理会社が動いたようです。
宅配ボックスがないアパートやマンションでも大丈夫？
最近はインターネット環境が普及したためか、アマゾンや楽天、ヤフーなどでのインターネット通販を頻繁に行うようになりました。
なんといってもパソコンやスマートフォンで操作すれば簡単に買いたいものを買うことができるからです。
実際のところ買い物に行ったとしても、品切れだとか、値段が高いといったことがあります。
ところでインターネットでの買い物の問題となるのは、配達に届けてくださっても、不在で受け取ることができなかったということです。
そうなる宅配のスタッフの方にも迷惑をかけることになりますし、注文した品物を受け取ることが遅くなってしまいます。
もしもその品物が腐りやすい食品ならば、できるだけ早く受け取りたいものです。
そこで解決策となるのが宅配ボックスです。
宅配ボックスを設置することによって、不在でお届けできないという問題を解消できます。
しかし宅配ボックスとなると、設置スペースが必要になりますし、購入費用や管理コストもかかることでしょう。
さらに筆者がオーナーをやっている小規模マンションのように、エントランスが狭いならば、適当な設置場所がありません。
しかし今後ますますインターネットでの買い物が普及するとなると、確実に荷物を受け取る方法を確立しなければなりません。
選ばれる賃貸住宅 同じエリア内でも入居率に差が生じている
完成間近のアパート。
最近はアパートマンション事業の将来を危ぶむ声がよく聞かれます。
その理由として人口の減少がありますが、2010年に1億2800万人の人口は毎年、数十万人づつ減っていき、2035年には1億1200万人になるといわれています。
そしてやがては1億人も割る時代がやってくることが予測されています。
また世帯数についても2020年をピークに減少に転じることが予測されています。
具体的には2020年に約5300万世帯あるのが、2035年には約4950万世帯になると予測されているのです。
15年で450万世帯の減少、つまり1年毎に30万世帯が減少していくというのです。
アパート経営の一括借り上げトラブル 減額されることを知らなかった？
アパートの一括借り上げトラブルが増えている。
以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。
なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、２０１６年８月１１日の朝日新聞の記事に
「家賃保証」トラブル急増
という見出しの記事があるというのです。
筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。
なるほどなあと思いました。
実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。
まず見出しの横には
アパート経営 減額リスク説明なし
と書かれています。
たしかに一部のメーカーはとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。
ただ亡くなった父の話では、大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。（１０年以上前の話です）
また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。
いずれも契約する前のことのようです。
中小機構の共済制度 小規模企業共済や中小企業倒産防止共済 節税効果も
サラリーマンでないマンションオーナーは小規模企業共済に加入することができる。
マンション事業をやっていると、修繕費などあまりかからなくて、不動産収支が大きく黒字になる年もあります。
そのような年は課税所得が大きくなり所得税、住民税、さらには国民健康保険料を多く支払わなければならないかもしれません。
そのために多くのマンションオーナーさんが節税対策として様々な事柄を行っていると思いますが、その１つのアイテムが共済に加入するという方法です。
その中でも中小企業倒産防止共済という制度があります。
節税アイテムでは最強のアイテムともいわれています。とにかく毎月、20万円まで掛けることができ、全額を控除にすることができるという優れものです。
しかもいざという時のための貸付制度も優れていて是非、加入したい制度ですが、残念ながらマンション事業者の場合は、敷居の高い制度で、基本的には加入できません。
しかしマンション事業を行っていても法人化しているならば加入することができます。
ところで個人としてマンション事業を行っていても加入できる共済があります。
マンション事業者は小規模企業共済に加入することがでる
小規模企業共済ですが、サラリーマンでなく事業的規模でアパート経営を行っているならば加入できます。
サラリーマン兼アパート経営者でなければ、ほとんどのマンションオーナーさんが加入できる制度ともいえるかもしれません。
ではどのように節税効果を期待できるでしょうか。
小規模企業共済も中小企業倒産防止共済と同じく掛金の全額を控除にすることができます。そして毎月の掛金の限度額は7万円です。
賃貸住宅暮らしの大きなメリット 賃貸住宅ならば相続についての心配がない
最近とりわけ地方での空家が目立って多くなっているのが社会問題化しています。
筆者の妻の実家も、もはや空家状態ですが、売ろうにも買い手がいないので売れない、息子に相続しようにも、相続したところで、ほとんどメリットがないので、本気で相続のための手続きをしようとしないというありさまです。
結局は人が住んでいない空家ですが、それでも現在は、筆者の家に引き取ってる妻の母が固定資産税等を支払っている状態です。
このように持ち家や分譲マンションを購入したとしても相続の問題に、ぶつかっている方が最近増えているようです。
もちろん主要な駅近くの利便性の高いエリアの持ち家や分譲マンションならば相続してくれる子供がいることでしょうが、利便性がよくない地方や郊外の物件となると事情が変わります。
というのも空家を相続によって取得したとしても３つのリスクをかかえるゆえに相続したがらないのです。
そのリスクとは
①空家を放置することによって近隣に迷惑をかける可能性があることです。例えば空家状態になっていると不審者が住みつく、火災が発生してもすぐに気づかず近隣を巻き込んだ大火災に発生する可能性があります。
さらに万が一、空き家が原因で近隣に対して損害を与えた場合は、損害賠償責任が生じる可能性があります。
②固定資産税がかかるといてんもあります。
しかも人が住んでいないとなると固定資産税の軽減対象から外れ固定資産税が高くなる可能性があります。
賃貸住宅暮らしで家主負担にならないで交換修繕費を負担しなければならないケース
賃貸住宅入居者が負担しなければならない修繕のケースですが大東建託パートナーズ管理の物件に場合、入居者が修繕費を負担しなければならない２つのケースがあります。
それは
・畳表の取替え
・ふすま紙の張替え
です。
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの事例なので、他社管理物件もだいたい同じようなものではないかと思います。
それで今回も修繕費が入居者負担になる事例を取り上げていきます。
・鍵の紛失による取替、修理
あくまでも紛失による場合です。なので紛失して鍵の業者を呼んで開けてもらった場合なども、当然のことですが、入居者負担になります。ちなみに鍵の紛失による取替、修理は１万円～です。くれぐれも鍵を紛失しないようにいたしましょう。
・電球、蛍光灯、ヒューズの取替
賃貸住宅の入居のさいには、照明器具が備わっていたと思いますが、蛍光灯や電球といった電化製品は、劣化していき取替が必要になります。この場合の取替費用は入居者負担になります。この場合、蛍光灯は数千円～となります。
・水道蛇口の止水コマ、パッキングの交換
この水道蛇口の止水コマ、パッキングも時々ですが、修理が必要になります。そしてこの場合の修理費用が物件オーナーになるのか入居者負担になるかが微妙なところです。工事の内容にもよりますが修繕費用が２～３万円以上になることもあります。このてんで大東建託パートナーズは水道蛇口の止水コマ、パッキングの交換は入居者負担になるとしています。
生じると言われながら生じない日本国債の暴落 なぜ？
賃貸住宅オーナーがアパートローンなどを借りているならば、気になることは金利です。
とくに変動金利で借りているならば、金利の上昇に神経を尖らせていることでしょう。
そして金利上昇リスクの要因の１つに国債の暴落があります。
日本は国債大国で、万が一その国債が暴落すれば金利は急騰します。
そして近年、国債残高が右肩上がりで増加し、いずれは国債が暴落しそれに伴い金利が急騰するという意見が聞かれるようになりました。
ある人気番組の劇場版でしたか、国債暴落のXデーを仮定した映画も見ましたが、そういう映画を見ると本当に将来、国債が暴落するのではないかと考えてしまいます。
特にアパートローンを変動金利で借りていると国債暴落、金利急騰のシナリオは最悪のシナリオの１つです。
では本当に国債は暴落するのでしょうか。
あれから数年たちましたが、現実は国債は暴落してません。
三菱UFJ銀行。最大手の銀行。
ところで
日本全体の純資産は少なくとも２０００兆円はある
とも言われています。
国債が投げ売りされない理由の１つは日本の土地、株、預貯金等のすべての純資産が少なくとも2000兆円はあるといてんにあります。
つまり1000兆円という膨大な借金があっても2000兆円という、しっかりとした担保資産があるのです。
また国債の多くは日本銀行が所有しています。
さらに国債の保有先ですが日本銀行の数十％以上をはじめ、国民年金資金、ゆうちょ銀行など公的色彩の強い機関が多くの国債を保有しています。
これらの公的な機関が投げ売りすることは考えにくいことです。
結論として、国際暴落そして金利急騰は当分は起こり得ないということになります。
しかし将来的には懸念すべきことがあります。
その１つは地価が年々下落しているというのです。
数年前までは１０００兆円あったのが現在は８５０兆円程度まで下がっています。
つまり担保資産が目減りしているのです。
思い切った地価対策を政策的に行う必要があるように感じます。
もう１つの懸念事項は国債には償還期限があり、償還資金は基本的には税金で賄われているというてんです。
日銀などの公的機関は償還日が来ても継続して国債を保有することができますが、民間機関の保有の場合、どうしても換金したい場合に支払わなければなりません。
この場合は増税して換金資金を賄うのか、さらに国債を増発するのかという選択に迫られます。
いずれにしても国債暴落は起きないにしても異常な国債残高はいずれ、いずれどこかで帳尻を合わせなくてはならないということなのかもしれません。
追記：なぜか一時期は国債暴落のうわさが話題になっていましたが、今なぜかその話題が下火になっています。
日本の国債が、実際のところ暴落しにくいということに、多くの方が気づいてきたからでしょうか。
今でも、日本の国債は安全資産とみなされ、アメリカドルと並んで、市場が不安定な時は日本国債は買われています。
考えてみると、日本国債が万が一、投げ売られても日本銀行が、日本円で日本国債を買い支えることによって、日本国債の暴落を防ぐことができます。
ただし、その時のリスクは、日本円の市場価値が下がって、極度の円安になり、悪質なインフレが発生することです。
その時には、金利上昇を許容することによって、極度の円安やインフレを防がざるをえなくなるかもしれません。
ただ上記でも書きましたように、日本国債を大量に保有しているのは、日本銀行をはじめとする公的な機関ですし、日本の銀行や保険会社も多く保有しています。
それで公的な機関が国債を投げ売りすることは考えられませんし、国債価格が急落する場合には、日本政府が銀行や保険会社に国債を投げ売りしないように働きかけることも考えられます。
海外のヘッジファンドや機関投資家の保有比率に注意をしているならば、さほど心配することがないのかもしれません。