賃貸住宅経営と個人事業税 どのような場合に課税対象になってしまう
アパートマンションオーナーには事業税がかかる場合がある。
アパートマンション経営を行うと、様々な局面で、税金がかかってきます。
今回は個人事業税について取りあげますが、いわゆる事業的規模とみなされるアパートマンション経営を行っている場合に個人事業税がかかってきます。
しかし事業的規模になるかどうかについての境界線については、曖昧な部分もあります。
このてんで
通常は１０部屋以上を賃貸部屋にしているならば
事業的規模とみなされるようで、個人事業税がかかります。
しかし１０部屋以上あっても、オーナー使用部屋があってオーナー使用部屋は除外されてしまいますので、１１部屋あっても２部屋をオーナー使用部屋にしているならば、事業的規模とはみなされません。
一方で部屋数が１０部屋に満たなくても、事業的規模となり個人事業税がかかる場合もあります。
例えば１部屋あたりの家賃が高額で年間家賃収入が１０００万円を超えるといった場合です。
このあたりの判断は自治体によって、マチマチで自治体の判断にゆだねるしかありません。（自治体の担当者によっても判断が分かれる場合もあるようで、社会通念上の判断ということのようです）
いずれにしても自治体が事業的規模と判断したならば、個人事業税がかかることになります。
アパートオーナー勝ち組になるためにオーナーが行えることとは？
賃貸住宅経営の命綱は、いかに空室を少なくするか、つまりは常時満室か満室に近い入居率を維持することにあるといわれています。
このてんで昔は、さほど苦労することのなかった物件オーナーさんも、とくに２００８年のリーマンショック以降に空室が目立つようになってきたと感じる方もおられるかもしれません。
このリーマンショック後は株価も大きく下がり、とくに家賃の高い物件は敬遠されるようになったのではないかと思われます。
さらにリーマンショックが癒えた後は、建設会社による土地活用を謳い文句に、アパートが増え続け、競合物件の増加に伴う空室リスクが増大しているようです。
このようなさなか、いわゆる勝ち組大家さんは、涙ぐましい努力を払っておられます。
例えば日本経済新聞２０１３年４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には
現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった・・さん（53）の経験が参考になる。当初の空室率は1.3％。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5％まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促（ＰＯＰ）を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。
と書かれています。
大東建託パートナーズから電話が共用灯のLED化ですが費用が・・
以前のことですが大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。
妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。
それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。
携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。
そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。
筆者の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。
そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、筆者のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。
しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。
それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。
マンション修繕積立金1万円以下だと将来の値上げや一時金の可能性が
アパートオーナーにとって、留意していなければならないのは、修繕費用を取り分けておかなければならないというてんです。
それではどれぐらいの費用を修繕費用として取り分けておかなければならないのかとなると、正直なところ、様々な意見があり、どの意見を採用して取り分けておけば間違いないのか迷うところですが、筆者のような貧乏なアパートオーナーにしてみると、あまりにも不確かな事柄なので不安や心配になるものです。
ところで分譲マンションを買うと、その物件のオーナーになります。
例え小さなマンションの1戸でも、タワーマンションの１戸でもオーナーはオーナーです。
正確には区分所有者になります。
市街地にある高層の分譲マンション。
そして区分所有者も、自己物件の修繕費用については自己で負担していかなければなりません。
そしてマンションの共有部分も区分所有者全員で費用を負担していかなければなりません。
一般的には修繕積立金という形で、共有部分の大規模修繕工事に備えて、お金を蓄えていきます。
ところでこの修繕積立金ですが、1戸につき10000～50000円といった具合に毎月徴収されます。
ですから賃貸でのマンション暮らしならば家賃と管理費の支払いだけですみますが、分譲マンション暮らしとなると、管理費と修繕積立金、そして住宅ローンの返済と固定資産税の支払いといった具合に、住居のための支払いがけっこうな額になっていきます。
マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決
アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。
というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。
また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。
ところで筆者の小規模マンションで、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。
そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。
そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。
その結果わかったのはこの現象のことを
白華現象
というだそうです。
ウィキペディアには
白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。
と書かれています。
フルパッケージプランかスタンダードプラン大東建託の２つのプラン
大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。
フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。
２つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。
オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は
フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが
多いようです。
それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。
通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約１０％は大東建託パートナーズによって引かれます。
管理費としてです。
それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として５％程度が引かれる、そのような仕組みになっています。
５％というとレオパレス２１のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが７．９％といわれていますので数字上では、お得感があります。
分譲マンションで生活するためには管理規約の遵守が求められる
アパートやマンションとなると、集合住宅なので、建物全体のためのルールのようなものが必要となります。
そのてんで戸建住宅となると住人で比較的に何でも行えるというてんで、異なります。
もちろん戸建住宅でも芦屋市の六麓荘のように町内会の影響が非常に強い地域では町内会で決められたルールのようなものに従っていかなければなりません。
ところで分譲マンションとなると
管理規約や使用細則
というものがありますが、これはマンション生活におけるルールブックのようなものです。
例えば、民泊は禁止とか、ペット飼育は許可されていても、飼育の仕方についてルールが定めれれている場合があります。
ペット飼育の管理規約の一例としては、マンション内の廊下、エントランスホール、エレベーターなどの共有部分では、ペットは飼い主に抱きかかえられていなければならないといった管理規約のあるマンションもあります。
このような場合だと、抱きかかえることができない大型犬などは飼うことができないということになります。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。
そしてこの管理規約等は随時改正されることがあります。
区分所有者数および議決権数の各４分の３以上 の決議によって改正されるのです。
賃貸住宅の入居率の鍵となる元付け業者と客付け業者とは
大東建託設計施工管理のアパート。全体的に入居率が高い。
筆者の所有物件で退居届けがでましたので、今後の入居募集に関心があるところですが、ある時ホームズのサイトから所有物件の募集状況を確認してみました。
するとこのサイトのなかでは、この物件を扱う会社が〇件ありますとも表示されています。
つまりはこの物件の入居斡旋を行っている不動産業者が〇件もあるというのです。
ところで筆者の所有物件の管理会社は大東建託パートナーズです。
ですからおもに入居斡旋を行っているのは大東建託リーシングと大東建託パートナーズと思われますが、当然のこととして、これらの会社が単独で入居斡旋を行うというわけではありません。
現実的に筆者の所有物件のある街から北に数kmも離れたところに、大東建託リーシングの支店がありますので、もしも単独で入居斡旋を行うとすりならば、なかなか入居者が決まらないでしょう。
そこで筆者の所有物件のある街の不動産屋さんにも入居斡旋を行ってもらう必要があり、現にそのことが行われているのです。
そして入居斡旋を行う業者ですが、元付け業者と客付け業者に分けられるようです。
この場合、筆者の所有物件の場合は、元付け業者は大東建託パートナーズで、客付け業者は大東建託パートナーズから仲介を依頼された他の業者ということになります。
そして入居者が決まれば、入居者から仲介手数料を取ることができますが、通常は客付け業者が仲介することができたならば、仲介手数料の半分は元付け業者の大東建託パートナーズに支払わなければならないことになるようです。
大規模修繕工事は大手でなくても瑕疵保険に加入している会社ならば
以前に中規模程度のある分譲マンションに用事で行った時に、エレベーターに大規模修繕工事の施行業者の公募条件のようなものが管理組合によって貼ってありました。
その条件の１つが資本金が５０００万円以上の業者というふうに書かれていました。
５０００万円となると相当の資金力のある会社ということになります。
いくら施行能力の高い会社であっても小規模な会社では公募できないということになります。
いわゆる
大手の会社ならば安心
という考えがそこにはあるのかもしれません。
しかし大手の建設会社であっても施行不良は生じえますし、手抜き工事を行う会社もあります。
小中堅の業者で大手よりも能力があり、しかも費用も安くてすむということもあるでしょう。
しかし公募条件は、そのような小中堅業者を最初から排除してしまっているのです。
そのようになってしまう理由の１つは、大規模修繕工事の後に瑕疵が発覚したさいに、大手ならば倒産することもなく十分に対応してくれるだろうという考えがあるからのように思われます。
しかし最近は瑕疵保険というようなものもあります。
電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの交換修理代💓
電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの修繕費用は高額になることがある。
以前に書いた記事
「マンションのフロアヒンジが寿命？」
で書いたとおり私の所有マンションのエントランスドアの下にあるフロアヒンジの寿命がきたようで、入居者さんにも迷惑をかけているようなので、交換工事を行うことになりました。
そこで管理会社の大東建託パートナーズに修理を頼んだところ
「フロアヒンジ取替修繕費用の見積額に愕然」
の記事でも書いたとおり、最初の修繕の見積もりが１８万円ぐらいと、想定をはるかに超えた金額で驚きました。
そこで大東建託パートナーズの担当者が「他の業者さんにも見積もってもらいます」とのこと。
大東建託パートナーズは工事を業者に行ってもらう場合、施工業者が必ずしも決められているわけではなく、場合によっては相見積もりを取ることもあるんだと気づかされました。
大東建託パートナーズの担当者も「悪質な施工業者にかからないように、時々業者についてインターネットなどで調べることもある」とのことで、施工業者の選択には神経を使うこともあるようです。
ところで以前サブリース契約でのアパートマンション経営になると、修繕費用が高くなるという記事を読んだことがあります。
確かにそのようなケースが実際にあるのだと思いますし、サブリース契約でなく分譲マンションなどでも、大手の管理会社に任せきりになると、高い修繕費用をとられることがあるとの話もよく聞きます。
では今回はどうなるのでしょうか。