DKオーナーズのアプリをスマホに入れておくことのメリット
大東建託パートナーズ管理のアパートやマンションのオーナーであるあらば、大東建託パートナーズが物件オーナーのために提供しているマイページをパソコンなどで利用することができます。
このマイページから所有している賃貸住宅の空室の募集状況や、建物の状況報告、オーナーに支払われる賃料明細などを知ることができ、とても便利なツールです。
なので筆者もパソコンでオーナーのためのマイページをよく閲覧し利用しています。
ところでパソコンなどで見ることができるマイページですが、スマホでも同じものを見ることができます。
それがDKオーナーズアプリというモバイルアプリによってそうすることができます。
しかし所有している賃貸住宅の状況を知るうえでは、パソコンでマイページにログインして見て調べるほうが、スマホの画面よりもパソコンの画面のほうが、はるかに大きくて見やすいので、わざわざスマホにDKオーナーズアプリをダウンロードとインストールをして入れる必要はないと思われるかもしれません。
筆者もそう思い、しばらくはDKオーナーズアプリをスマホに入れていませんでした。
そもそも不要なアプリをスマホに入れると、それだけでバッテリーもちが悪くなりますし、煩雑になるので、必要最小限のアプリしかスマホに入れないようにしています。
管理会社は募集家賃を思い切り下げて空室を埋めようとすることがある
筆者も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば筆者の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが筆者の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
アパートマンションの漏電による火災 火災保険の補償対象になる？
日本は春から秋にかけて、しばしば本当によく雨が降ります。
実際に各地で大雨による被害が発生しています。
ところで日本家屋では雨の時期になると、雨漏りに悩まされる世帯が少なからず生じます。
筆者の知り合いにも、以前からも雨漏りをする2階建ての戸建て住宅に住んでいますが、今年の梅雨の大雨のために雨漏りがひどいために、漏電を防ぐために、大雨が降っている時は、電気のブレーカーを切っているんだそうです。
そうなると電気のない生活を送ることになりますが、冷蔵庫などどうしているのでしょうか。
ところで雨漏りというと、木造住宅、木造アパートを思い浮かべるかもしれません。
実際のところ天井部分の木材が腐って雨漏りをすることがあることでしょう。
しかし雨漏りが生じるのは木造住宅だけではありません。
鉄筋コンクリートのマンションでも雨漏りが生じることがあります。
例えば雨がよく降ると、雨水が外壁から染みてくるといったトラブルが生じることがあるようです。
実際は窓枠などの、隙間から雨水が入ってくるのかもしれません。
いずれにしても、雨の多い日本では、どんな建物であっても雨漏りは生じえるトラブルです。
ところで雨漏りによる漏電のリスクはどれほど高いのでしょうか。
礼金や敷金そして更新料とは？物件によって価格がマチマチなのはなぜ？
京都には京都ならではの不動産の慣習があることで知られています。
その１つに更新料がありますが、京都では家賃の１カ月分の更新料ではなく物件によったら２カ月分の更新料が求められる物件もあるようです。
家賃の２カ月分ともなると高過ぎるのではと思いますが、法的にも問題があるかもしれません。
しかし家賃１カ月程度の更新料となると、入居時に更新料条項があり承諾しているならば法的にも問題がなく支払わなければならないでしょう。
そしてこの更新料はアパートオーナーの収入となります。
ですから更新料の慣習はアパートオーナーにしてみれば、ありがたい制度です。
さらに入居時に礼金を支払うことが求められる場合があります。
SUMMOのサイトの「敷金・礼金って何？ 違いは？ 敷金・礼金ゼロの物件があるのはなぜ？」の記事では礼金について
文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払います。敷金と違って、退去時に返金されることはありません。最近では礼金なしの物件も増えています。家賃1カ月分が目安。
ですから礼金も入居時に家賃の１カ月分を求めることができるので、ありがたい制度といえます。（最近、賃貸住宅経営の主流ともいえるサブリース契約の場合は更新料そして礼金はサブリース会社のものとなります）
家主の査定のために銀行員訪問の時にすべきことすべきでないこと！！
アパートオーナーにとって銀行との付き合いは重要です。
というもの多くの場合、アパートオーナーになる時に銀行から資金を借りて賃貸住宅経営を行うようになるからです。
しかも融資のための審査を通過してお金を借りれるようになっても、そのしばらく後にも資金が必要になる時があるかもしれません。
例えば、大規模修繕工事、リノベーション、建て替えなどで様々なタイミングで資金が必要となる場合があります。
ですからお金を借りれるようになっても、その後の銀行との付き合いは重要になってきます。
ではどのように付き合えば良いのでしょうか。
まず銀行員は周期的に渉外担当者が、アパートオーナー宅を訪問してきます。
この時には、銀行が扱っている商品の提案があるかもしれませんが、ただ業務上の事柄だけでなく他愛のない会話も行うことでしょう。
ただそのさいに、何を話すかに注意しなければなりません。
おそらく銀行員はオーナーの話に耳を傾けてくれることでしょう。
しかしだからといって何でも喋ればよいというわけではありません。
というのも銀行員はオーナーの話されていることを、しっかりと覚えており、オーナーをいわば「査定」しているのです。
例えば、旅行の話などは楽しいですし、話しやすいものですが、しかしあまりにも豪華な旅行を楽しんでいるという印象を与えてしまうと、銀行サイドどしては、「この人は旅行で、お金を浪費している」という烙印を押されてしまうかもしれません。
大東建託が建設会社から不動産会社に変更？証券業種分類が変更
大東建託といえば、建設会社です。
ウィキペディアにも
大東建託株式会社（だいとうけんたく、英: DAITO TRUST CONSTRUCTION CO.,LTD.[2]）は、東京都港区に本社を置く建設および不動産会社。
と書かれていて、建設会社と書かれています。
しかし大東建託のお知らせ22/9/2には
証券市場における「業種分類」の変更について・・変更理由 管理戸数の増加により、当社「不動産事業」の売上が年々増加 していることに伴い、証券取引所（証券コード協議会） の規程により、「業種分類」が変更されることとなったため この度の変更に伴い、１０月３日以降、新聞紙面などで当社株価を ご覧いただく際は、「建設」欄ではなく「不動産」欄をご覧ください。
と書かれていて、証券コードそのものには変更はないものの、業種分類においては建設から不動産に変更されるとのことです。
その理由については、管理戸数の増加により、不動産事業の売上が年々増加 していることに伴い、証券取引所の規定に従ってのことと説明されています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
建設費用が高くても積水ハウスが選ばれるのはなぜ？
筆者の所有物件近くに、相当築古のRC造りの４階建てマンションがありましたが、取り壊されました。
立地場所は駅から５分以内で人通りの多い場所なので、以前は１階テナントに、蕎麦屋やパン屋、不動産屋などが入居し、上階の住居部分も満室に近い状態を維持していマンションです。
そのマンションが解体され、更地になっていたのですが、場所が場所だけに必ず次に何か建つかと思っていましたら、解体マンション跡地の前を通ってみますと、次の建設計画が表示されていました。
建設計画によると４階建てマンション、１階は店舗（もう既に入居業者が決まっているようでした）上階が住居スペースで、施行会社が積水ハウスでシャーメゾンとのこと。
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
またもや積水ハウス施行のマンションです。
どうも筆者の所有物件のあるエリアは積水ハウスがやたらに強いです。
一方、管理戸数NO１の大東建託施行アパートマンションは筆者の物件が最初で、その後ですが徐々に増えています。
それにしてもなぜ地主や大家さんは積水ハウスを選ぶのでしょうか。
たしかに総合的な評価では積水ハウス物件は他の建設会社物件よりも好評のように思われます。
賃貸住宅経営とは長期的な間隔で収益を確保する事業
ヘッジファンドなどは短期的に利益を獲得するために、様々なリスクの高い投資を行います。
結果的に、あっというまに大きな利益を獲得することができれば、大きな損失を被ることもあります。
つまり投機事業とは機会をとらえて利益を得ようとするさま、または成否が不確実なさまともいえハイリスクハイリターンな投資、バクチに近いような投資活動ともいえます。
ですから、すぐに大きな利益を得たい時に投機事業を行います。
ところでアパートマンション事業は、投機事業にあたるのでしょうか。
端的に言えば、投機事業にはあたらないです。
収益は得られるものの短期的に大きな利益を獲得できるわけではありません。
短期に大きな収益をアパートマンション事業で得るためには、よほど立地の良い場所、そして高級賃貸住宅で高い家賃を得ることができる物件でなければ難しいことでしょう。
なかには、どんどん新しい物件を建てたり、買ったりして所有戸数をどんどん増やし、急速に大規模アパートマンション経営を行なうことによって、高収益を得ようとする家主さんもおられるようですが、銀行からの借入金も急速に拡張し、破たんリスクもつきまといます。（実際に破たんした大家さんもいます）
賃貸住宅オーナーにとって気になる募集家賃 管理会社が思い切って下げることも
アパートオーナーにとって気になる物件の家賃ですが、多くの場合は管理会社が決めて募集家賃などが決まります。
もちろん管理会社によれば、家賃を決めるにさいして、まずは提案という形でアパートオーナーに提示し、アパートオーナーの了承を得たうえで、最終的に募集家賃が決まるということもあります。
アパートオーナーとしては、このような方法で、つまりは管理会社が募集家賃を算出してアパートオーナーに提案し、アパートオーナーと協議のうえで了承が得られれば、それが最終的な募集家賃となるという方法を取ってくだされば助かるものです。
一方で募集家賃は管理会社のほうで決めて、アパートオーナーの了承を得ることもなくそのままその募集家賃で入居者募集が行われるということもあります。
このような方法は一括借り上げでアパート経営を行う場合にしばしば行われます。
おそらくは一括借り上げの会社にとって空室状態が長く続くのは、一括借り上げ会社の経営に直接悪影響が及ぶので、募集家賃の切り下げを行いやすいように、アパートオーナーの了承がなくても決められるようにしておきたいのかもしれません。
もちろんアパートオーナーとしても、あまりにも募集家賃が下がると、後々に一括借り上げの会社からオーナーに支払われる賃料が下がることになるかもしれませんので、管理会社が行っている事柄に目を光らせておく必要があります。
今の時代メディアから批評される賃貸住宅経営しかしメリットも
「今の時代アパート経営をするな！」
といった言葉を聞かれたことがあるかもしれません。
実際、今の時代、アパートマンションオーナーになることは、リスキーな側面があるのは事実です。
例えば一部のオーナーさんたちは、アパートローンの銀行への返済が滞りアパート経営を辞めざるをえなくなった方もおられます。
もっとはっきりというならば、担保になっていた土地と建物を手離さざるをえなくなったオーナーさん、地主さんたちもおられるのです。
とりわけ最近は一括借り上げによるアパートマンション経営が主流になりつつありますが
一括借り上げトラブルも後を絶ちません。
なかにはレオパレス家主さんたちが団結して、レオパレス２１を提訴するという事態も生じるほどです。
他にも家賃収入があるものの、建物や設備の経年劣化に伴う修繕費用もオーナーさんにとっては頭の痛いところです。
とりわけインフレが進む時代、建物の維持費用は高騰しています。
そしてアパート経営に伴う、種々の経費、そして銀行への返済金を十分に上回るほどの家賃収入がなければ、厳しい商売になってしまします。
最近は家賃収入の足を引っ張る問題として空室率の増大も生じています。
魅力がなくしかもコストパフォーマンスも十分でない物件には、なかなか入居者が見つからないという厳しい状況が見られています。