年末年始は銀行員が挨拶回りで忙しい時期 ときには忘れられることも・・
マンションオーナーにとって銀行との付き合いは重要なのだが・・。
以前のことですが年が明け、気になることがありました。
それは毎年の年末には、アパートローンを借りている銀行の担当者がカレンダー等を持ってきて挨拶を、つまりは年末の挨拶での訪問があったのですが昨年は来なかったのです。
いつもは最終営業日が30日なのが、この年は29日が土曜日で30日が日曜日なので、銀行の最終営業日が28日金曜日で日程的にきつくて来れなかったのかと思っていました。
筆者のほうも、12月の下旬は忙しかったので、気にはなっていたものの、深刻に考える暇もなかったのですが、年が明けて、いろいろと考える余裕ができるようになると、やけに気になり始めるものです。
しかも年明けになってから来られるのかとも思いましたが来ません。
昨年後半には、ちょっとしたことで銀行との関係がぎくしゃくしていたので年末の挨拶に来なかったのではないとの思いも沸いてきましたが、しかしアパートローン取引がある以上、銀行との付き合いは重要なので、銀行がどう思っているんだろうという疑念が頭から離れなくなってきました。
今のところ金利も比較的に低い金利で借り入れているので、借り換えをするだけのこともありませんし・・。
どうしようかといろいろと思案した結果、銀行に思い切って問い合わせてみようとしました。
一括借り上げによる賃貸住宅経営で成功の鍵を握るのは入居率？
近年はアパート建設の横ばいか微減状態が続いています。
以前のアパートバブルのような建設ラッシュは相続税法改正後に、相続税対策ということで、一括借り上げ業者が地主さんに積極的にアパート建設を売り込み、その話に乗ってきた地主さんが多かったということが要因ですが、地主さんも実際のところアパート経営については素人です。
結果として相続税対策には成功しても、その後のアパート経営では思わぬリスクに悩まされている方も少なくないことも広く知られるようになってきました。
この一括借り上げの問題については、近年になって様々な点が指摘されていますが、結局のところ次のてんをクリアしているかどうかが最大のポイントではないかと思われます。
それは入居率です。
２０１８年になってクローズアップされているサブリース会社のスマートディズと物件オーナーとのトラブルも、運営しているシュアハウスの入居率がかなり悪いがゆえに、物件オーナーへの賃料が支払われなくなるという深刻な事態が生じています。
大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策
近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。
大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。
その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。
担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。
現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。
今回は近年、増大している水害対策です。
近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。
一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。
どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。
例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500～2500万円ほどの修繕費用がかかります。
ウオシュレットの交換費用 大東建託のワランティサービスで無料に
最近は便座はウオシュレット（温水洗浄便座）が標準装備になりつつあります。
賃貸住宅でも新しいアパートやマンションならばウオシュレットが装備されているのではないでしょうか。
とにかく寒い冬でも便座が温かくてトイレを快適に過ごすことができます。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そして筆者の小規模マンションでも、全部屋のウオシュレットが装備されています。
ところでこのウオシュレット、とても利便性の高い設備ですが、その一方で、時々故障することがある機器でもあります。
多くの場合、電気を動力源としていますが、電気系統の故障などで、便座が温かくならなくなったとか、洗浄機能が動かなくなったなどのトラブルが生じることがあります。
先日のことですが筆者の小規模マンションでもそのようなトラブルがありました。
今回の故障は、洗浄機能が動かなくなったというものです。
そこで早速、管理会社の大東建託パートナーズに連絡を入れました。
オーナー専用の電話番号に電話すると、大東建託パートナーズの担当支店の受付のスタッフに電話がかかります。
この時に、故障の内容、また故障した設備と、さらに品番を伝えます。
すると、物件担当者から後ほど電話連絡するとのこと。
賃貸住宅経営の悲しい現実 築年数とともに物件力が下がっていく
株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。
しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということはまずありません。
上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。
それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。
例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
まずは最初の１０年ですが、最初の１０年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。
減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。
よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。
しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。
一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の１０年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。
入居者さんの契約更新が完了！！ アレ？家賃が下がっている
以前のことですがコロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。
大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。
ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。
大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。
ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新です。
ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。
そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。
そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・
あれ・・
家賃が・・
家賃が安くなっている
ではありませんか。
しかも2000円も安くなっています。
なぜだと深刻に考えてしましました。
これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。
大型商業施設(ショッピングモール）とマンションの資産価値
駅近のショッピングモールに隣接している分譲マンション。
ショッピングモール（大型商業施設）の近く、あるいは直結マンションは、便利で資産価値も高いと言われてきました。
賃貸住宅でも、そのような立地にある物件は、高い家賃でも入居者が見つかる物件といえます。
しかし時代は変化しています。
まず時代をさかのぼりインターネットも大型スーパーもほとんどなかった時代に戻ってみますと、当時の買い物の中心は個人商店が立ち並ぶ商店街でした。
しかしやがて大型スーパーが増えてくると、多くの個人商店が打撃を受けるようになり、生き残れなくなります。
同じ駅前でもスーパーを中心とした商業施設は栄えても、個人商店を中心とした商店街はさびれていき、いわゆるシャッター街となってしまう現状です。
やがて大型スーパー中心としたショッピングモール（大型商業施設）が買い物の中心になり、今にいたっています。
ですから大型商業施設エリアのアパートマンションはその利便性から資産価値が高く、家賃も高くなっていました。
しかし今、徐々に変化の風が吹き、だんだんと強まっています。
というのも大型スーパーの代表格ともいえるイトーヨーカー堂、イオンの業績が振るわなくなってきているのです。
そのために不採算店舗の閉店をイトーヨーカー堂は進めています。
ヘーベルメゾンの大家は大丈夫？最近はよくみかけるようになりましたが
賃貸アパート へーベルメゾン。
最近、新築の賃貸住宅で徐々ににですが増えているように感じるのは旭化成のヘーベルメゾンです。
一時期は分譲マンションの杭打ち不正事件で、信用が失墜した旭化成ですが、しばらくの時を経て、徐々にですが賃貸住宅分野でシェアを伸ばしているように思います。
筆者が仕事で立ち寄るエリアにも２０１７年３月完成のヘーベルメゾンがありますが、閑静な住宅街に３階建ての６戸の賃貸住宅がありますが、ほぼ満室のようです。
ところでヘーベルメゾンですが、住み心地についてはよくわかりませんが、入居斡旋になるとやや他社と比べて弱いように感じています。
築２０年以上になるヘーベルメゾンが、ありますが１階の１戸の空状態が１年近く続いていたことがあります。
エリア的には駅からさほど離れているわけでもなく、閑静な住宅地の中にあった物件です。
水害補償の保険に加入していない大東オーナーさんが意外と多い？
水害補償の火災保険に加入しているならば、増大する水害リスクに対処できる。
数年前のことですが、突然に大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。
電話の内容は
「水害補償のある火災保険に加入しているかどうか」
の確認でした。
当時もゲリラ豪雨などによる水害被害が多発するようになっており、おそらくは大東オーナーさんも被害に遭ったオーナーさんもおられて、しかも高額の修繕費や、修繕されるまでの家賃収入停止などの大変な状況に陥ったオーナーさんが少なからずおられたのではないかと思われます。
そこで大東建託パートナーズの担当者が担当している物件のオーナーさん一人一人に水害補償の火災保険に加入しているかどうかの確認を行ない、加入していないならば、この機会に加入を提案するようにしておられたようです。
とにかく水害被害に遭った部屋の場合、修繕費用は一部屋あたり数百万円程度かかるといわれています。
もしも10部屋が被害に遭ったならば、数千万円の修繕費用がかかることになります。
それでこの機に、全国の大東オーナーさんにも、水害補償の火災保険加入の確認が行われ、ほぼ100%に近い大東オーナーさんが水害補償の火災保険に加入したのではないと思っていましたが・・。
賃貸住宅の設備の品質が向上している 持ち家よりも優れていることも
持ち家派と賃貸派。
どちらがいいのかという議論は絶えません。
この数十年の傾向としては、公務員や大企業の会社員といった、そこそこの安定高収入のある世帯は、持ち家や分譲マンション購入に走った方が多かったように思われます。
一方で筆者の知人のように、分譲マンションはもうコリゴリと言って、所有物件を売却して、現在では賃貸暮らしをしている方もおられます。
ところで持ち家にしても賃貸にしても、いずれにもメリットとデメリットがありますが、これまで持ち家のメリットそして賃貸のデメリットとしてあげられていたのが
持ち家は賃貸よりも設備のグレードが高い
といわれているてんです。
つまりは賃貸のほうが設備のグレードが低い傾向にあるというのです。
そしてこのてんについては昔は真実だったと思います。
しかし近年はというと・・賃貸住宅の性能がアップしているというのも事実です。
例えば住宅のIOT化の分野になると大東建託やレオパレス２１といった賃貸住宅会社が積極的に取り組んでいます。
戸数割合からすると持ち家や分譲マンションよりも賃貸住宅のほうがIOT割合は高くなっていくように思われます。