賃貸住宅の空室を埋める効果のある方法は入居にかかる費用を安くすること
礼金もオーナーにとって収益源の1つとなるのだが・・。
筆者の所有マンションの向かいに大きな賃貸マンションがありますが、入居者募集の要項を見てみますと、礼金１１万円となっていました。
礼金といえば通常はそのまま大家のものになるもので、羨ましいかぎりですが、実のところ筆者自身は大家になって礼金というものを１度も受け取ったことはありません。
というのも一括借り上げで、アパート経営をしている場合は、礼金は大家でなくサブリース会社のものになるからです。
これは礼金だけでなく敷金も同じことです。
礼金、敷金ともに一括借り上げの場合は大家のものではなく、サブリース会社のもとに行きます。
このてんは一括借り上げのデメリットといえるかもしれません。
もちろん敷金については、いずれは入居者さんに余った分は返金されることになります。
そして礼金が高いとやはり入居募集をしても、最近はなかなか入居希望者が見つからないので礼金を安くてして入居の敷居を低くする傾向もあるようです。
確定申告と税理士さん👍税理士さんに行ってもらうことのメリット
確定申告の時期は税理士さんにとって最も忙しい時期。
１月も下旬になるとそろそろ大家にとってのビッグイベントの１つ、確定申告の準備を始めなければなりません。
筆者宅にも賃貸住宅管理会社の大東建託からも１年間の収支内訳書が届きました。
あとは税理士さんに来てもらうだけです。
この税理士さん、アパートローンを借りている、りそな銀行に紹介してもらい、それ以来お世話になっている税理士さんです。
税理士報酬も、確定申告のさいに来てもらっているぐらいなので、年間数万円ほどで済んでいます。
しかし難なてんは、近所の会計事務所におられるわけでなく、大阪の梅田付近に会計事務所をかまえているために、来られるのに多少時間がかかること。
さらにその会計事務所は１人で切り盛りしているようで、会計事務所に電話をかけても不在の事が多いことです。
携帯電話番号を教えてもらえれば、助かるのですが、こちらから教えてほしいというのも気がひけて言えずじまいです。
そこで今年も案の定、昨日、朝９時に確定申告の作成依頼のために電話をかけましたが不在で出てこられず、ひょっとしたら受付は１０時からかもしれないと思い１０時過ぎに、もう１度電話をかけてみましたが今回も出てこられず残念。
そこで今日は、朝８時４５分ごろに電話をかけてみましたが、このたびも不在でかからず。
それで、半分ヤケクソになって、もう１度、９時過ぎにダメもとで電話してみると、今回は意外にもコンタクトをとることができ、訪問の約束を得ることができました。
賃貸住宅経営ではエリアの選択はとても重要？そして駐車場の設置は必要？
地方に住んでいるならば自家用車は必需品のようになっているエリアがあります。
そのようなエリアでは住居に駐車場があることが必須の事柄といえるでしょう。
つまりは駐車スペースがあるかどうかというてんも重要な事柄になってきます。
しかしこのてんでは土地価格もさほど高くない地方では、さほど問題はないことでしょう。
しかし土地価格の高い人口密集地では問題となります。
そもそも駐車場スペースを設けるほどの余裕がないのです。
もちろん単身者をターゲットにしたアパートやマンションならば、さらには公共の交通アクセスの良好の場所ならば駐車スペースがほとんどなくても大丈夫かもしれません。
しかしファミリー層をターゲットにしたアパートマンションであるならば、人口密集エリアでも駐車スペースを確保する必要があるでしょう。
物件オーナーとしても、どれくらいのスペースを駐車スペースにするか悩むところでしょう。
大東建託から離れられないオーナーたち嫌なことがあっても他社よりまし
大東建託施行管理のマンション。オーナー数は８万人を超える。
以前の記事では大東建託から将来、見放されるかもしれない物件そしてオーナーについて書きました。
空室率が常時高く、立地条件がよくない物件ですが、ひと昔前までは、得意の入居斡旋力から、そのような場所でも大東建託はアパートを建てていました。
しかし時代は変わり、全体的に空室率が高くなりつつある今、大東建託も危機感を感じてか、不便で駅から離れているエリアではアパートやマンションを建てることに消極的になっているようです。
ところで大東建託オーナーは大東建託をどう思っているのでしょうか。
実は相続の時に、大東建物管理（現大東建託パートナーズ）の担当者が言った言葉が強く印象に残っているのです。
担当者いわく「大東建託を辞めるオーナーさんはいないですよね」と言ったのです。
どうもこの時の発言はうそぶいているようには思いませんでした。
言われた時の顔の表情、そしてその場の空気からして本心で言われたような気がします。
そして実際のところ筆者の知っている限り、オーナー自ら大東建託グループから他社に管理替えした人は知りません。
それではなぜ多くのオーナーが大東建託から離れたがらないのか・・
お部屋の魅力向上のために行えることとして温水洗浄便座の設置がある
今の時代でもホテルのお部屋は、ユニットバスになっているお部屋が多いです。
ユニットバス、つまりはトイレとバスそして洗面所が一体となったものです。
ところでホテルの場合は短期滞在なので、それはそれで良いのかもしれません。
しかしそれが賃貸住宅のお部屋となると、ユニットバスのお部屋は敬遠されます。
ですから最近ではワンルームでしかもユニットバスのお部屋の場合は、家賃が1万円台でも珍しくありません。
そしてこんなにも家賃が安ければ、アパート経営そのものは厳しい経営が強いられることでしょう。
ところでアパートオーナーさんによれば、こうした状況から脱するために、トイレと浴室を分離したお部屋へとリノベーションを行ったり、さらには建物自体を思い切って建て替えるというオーナーさんもおられることでしょう。
しかしそのためには、かなりの費用がかかります。
そこでユニットバスのままでも、お部屋の魅力アップを図る必要が生じてくるわけですが、比較的簡便に行えることができる方法の1つが
温水洗浄便座にするという方法です。
このてんでホテルでもユニットバスになっていても便座は温水洗浄便座になっていることは少なくありません。
住宅ローンよりもアパートローンの金利が高いのはなぜ？
パートマンション経営のために借りるローンは一般にアパートローンといいますが、住宅ローンとは多少異なります。
どのように異なるのでしょうか。
アパートローンのほうが金利が高い
住宅ローンよりもアパートローンのほうが金利が高くなります。
住宅ローンが０％台も珍しくないのに対してアパートローンは高めに設定されます。
なぜでしょうか？
アパートローンは事業性ローンになるからです
そして事業性ローンになりますので、支払われた利息は不動産経費として計上することができます。
さらに
銀行にとっては住宅ローンのほうが貸し出したい
とういう事情があります。
というのも銀行にとっては一定の自己資本率を維持することが求められます。
そして融資すれば、それだけ資本を減少させることになります。
例えばアパートローンとして１億円融資すれば、１億円の資本を減少させることになります。
ところが住宅ローンについては例外で、デフォルト率が低いとみなされているために、１億円の融資をしても３５００万円の減少にしかならないそうです。
つまり自己資本率の維持に苦しむ銀行にしては、事業性融資をドンドン行うよりも、小口ではあっても住宅ローンのほうをドンドン行いたいというのが本音なのです。
改修工事での電動工具を使ってコンクリートを削る音はかなり響く
以前のことですが筆者の所有マンションの１階テナント部分が小規模認定保育園開園のために以前に改修工事に入りました。
約２カ月間の工事期間です。
一部の床を高くしたり、幼児用のトイレの設置、入口付近の改造などが行われます。
しかも綿密な設計図も作られ、作業日程表も作成されています。
そして作業開始の数週間前には設計責任者、建設施行会社の社長と現場責任者が大家の筆者のもとに工事の説明と挨拶に来られました。
そして作業日程表については１部が現場の責任者から大家にも渡されました。
ところで入居者が退去した後の原状回復工事の場合は、せいぜい２日程度で終了する場合がほとんどですが、今回は期間も長く比較的規模の大きな工事です。
もちろん工事費用は相当なものになると思いますが、費用負担は小規模認定保育園を運営する学校法人が持ちます。（自治体からの補助金もあるようです。）
ところで住居部分の退去後の原状回復工事の場合は多少の音がしますが、さほど気になるレベルではありません。
作業内容がクリーニングやクロスの張替えといった比較的に静かに行える作業のためかもしれません。
小規模企業共済は所得税や住民税を節税するのに有用な共済
数年前に亡くなった父からマンション経営を相続してから、気づかされた事柄の１つが、支払う所得税そして住民税が多いというてんでした。
父は税金対策ということでは、あまり手を打つ人ではなかったからです。
マンション管理会社の大東建託パートナーズも相続税対策でアパートマンション建設を提案しても、いざ家主になると、税金対策についていちいちアドバイスをしてくれるわけではありません。
そこで何を行えるか、自分なりに考えて、行えそうな事柄を調べた結果、行えると思える１つが小規模企業共済に加入すること、そしてもう１つが確定拠出年金に加入することです。
どちらに加入するか考えたうえで、まず検討したのが小規模企業共済です。
というのも掛金すべてが、所得税控除の対象になること、そして掛金の範囲で貸付制度あるからです。
この貸付制度、例えば３００万円を掛金としてこれまで支払ってきたのであれば、３００万円の７割～９割までの範囲で低金利で貸付を受けることができます。
この貸付制度は確定拠出年金にはありません。
そこでまずは小規模企業共済に加入することにいたしました。
もちろん加入条件があって、保険制度のある会社の従業員はNG、そしてマンション事業者でも規模が事業的規模でないといけないという条件があります。
外壁塗装の費用に大きな差が生じるのはなぜ？大手の建設会社が高い？
外壁塗装を含む、大規模修繕工事には多額の費用がかかる。
アパートやマンションを経営していると１０年～２０年に１度は外壁塗装工事などの、比較的費用のかかる改修工事を行います。
このさい屋上のあるマンションであるならば、屋上の防水工事も併せて行うこともあることでしょう。
多くの場合、足場をかけて行いますので、費用はそれなりにかかります。
このてんで、大東建託グループの物件であるならば、１０年か１５年のいずれかで行うことになります。
そして２０年という場合もあるかもしれません。
いずれにしても、このさいは費用がかかるわけですが、大東建託グループの物件の場合の
工事費用が高いのではないか
というコメントを時々、目にすることがあります。
例えば週刊ダイヤモンド誌２０１７年６月１９日の「「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている！」という記事には、ある大東オーナーのコメントとして
かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い
と書かれていました。
この大東オーナーさんが、その後どうされたかはわかりませんが、外壁塗装の工事費用がこうも違うと私も同じ大東オーナーとして考えさせられます。
しかし冷静になって考えてみると、大東建託がオーナーに高い料金を請求しているとは必ずしもいえないてんもあります。
マイナス価格とは？持っている土地建物の評価がマイナス価格になること
新型肺炎コロナウイルスの流行によって、これまでになかった事が生じました。
そのことの1つが原油価格の暴落です。
原油価格といえば世界の経済の好調の間は、上昇基調になります。
というのも経済が好調ならば原油需要が増大するからです。
そうなると結果的にガソリン代の値上げや、燃料費等も値上がりします。
コロナショックが起こるまでは、1バレルあたり数十ドルで推移していたと思いますが、コロナショック後でNY先物で原油価格が暴落し続け、投げ売り状態が続いていました。
そしてこんなこともあるのかと思いましたが、NY先物で原油価格がついに1バレル、マイナス37.63ドルまで下がったのです。（2021年７月には元に戻りました）
それにしても
マイナス価格
ですが、要するに売り手が、お金を支払って買ってもらうということです。
つまりそれぐらい買い手がいないということですが、売り手にすれば買い手がいなければ、保管料などのコストがかかるので、とにかくお金を払ってでも、引き取ってもらいたいということで、マイナス価格になるんだそうです。
消費者としては原油価格が下がるということは、石油を使用する消費財が安くなるということで、歓迎したくなることですが、しかしマイナス価格となると、かえって心配になるところです。