DIY物件 入居者自己負担でリノベーションが行える賃貸住宅のメリットデメリット
これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。
これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。
ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。
ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが、簡単にそうすることができるわけでもありません。
このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。
それは
DIY可物件です。
このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。
どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。
また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。
賃貸住宅が家賃が手ごろな公営住宅として提供される？ 空室対策にも
将来的には賃貸マンションの一部が公営として賃借されるかもしれない。
右肩上がりに上昇し続ける空き家。
マンションオーナーにとっては気になる傾向が続いています。
それでも新築マンション、戸建ての住宅の建設は相も変わらず、あちらこちらで続いています。
そういったなかで、以前の新聞報道ではマンションオーナーにとっても幾らか不安を和らげる記事がのせられていました。
日本経済新聞にも報道されていたと思いますが２０１６年３月７日の産経新聞にも次のような見出しがありました。
空き家を公営住宅化 家賃補助 子育て高齢世帯向け 国交省方針
公営住宅といえば、所得の限られた人たちが入居するものだと考えられていますが、とにかく人気が高く、応募倍率が２０％を超えるところもあります。
しかし近年、各自治体も財政難のために、なかなか新しい公営住宅の建設に着手できず、公営住宅については管理戸数が減少傾向にあるようです。
しかし一方で低所得者向けの住宅につついては需要が大きくなっており、その需要を満たすために民営賃貸住宅の公営化が考え出されたようです。
マンションオーナーにとっても、幾らか期待のもてる方針です。
なぜならばそのことによって全国的な空き家率が改善されるということ、またオーナーの物件も公営住宅として活用してもらえるならば、空き部屋の不安がなくなるからです。
筆者の物件にも現在、４件が社宅として借りてくださっていますが、それに類似した賃貸形態かもしれません。
筆者の所有マンションも大東建託グループの物件のおかげか、これまでも社宅として借りてくださることがしばしばありました。
社宅であるならば、社員の家賃負担も幾らか軽減されるようで、筆者の物件の家賃が高い部屋のナンバー１、ナンバー２とも社宅として借りてくださっています。
しかも長い期間、入居してくださっているのでマンションオーナーとしても、とてもありがたく思っています。
それが今後、公営住宅として、企業でなく自治体が借りてくださる可能性がでてきたのです。
もちろん公営住宅になるためには幾らかの条件を満たさなければなりません。
例えば耐震化やバリアフリーなど幾らかのてんがありますが、筆者の物件では、耐震化については問題はありませんが、部屋の広さというてんでは問題があるかもしれません。
もちろんまだ国交省も方針段階で今後どう展開していくかは、しばらくは見守っていくしかありませんが、しかしマンションオーナーとってあまり良いニュースがない昨今、幾らか明るい光がさすようなニュース記事を目にすることができたと思います。
空き家活用|行政による空き家の公営住宅化 (kentaku-partners.com)
ソーラーパネルを個人的に設置すること 大東建託の反応は？
ソーラーパネルを設置している住宅が増えてきた。
最近はソーラーパネルを設置している住宅をよく見かけるようになりました。
筆者の所有マンションも小規模ながら屋上のスペースが開いているので、近い将来にソーラーパネル設置して、お小遣い稼ぎでもしようかとも考えていました。
さらに先回の台風後に、長時間の停電を経験しましたので、ソーラーパネルを設置しているならば、停電時でも太陽光発電をしているならば、ある程度ですが停電を回避できるとも聞いていたので、やはりソーラーパネルを設置したいという思いが強くなりました。
そのようなさなか大東建託の営業担当の方が来られたのでその機会に「最近はソーラーパネルを設置している物件も多くなりましたが、大東建託としては太陽光発電についてはどういう方針なのか」と尋ねてみました。
するとその答えは「建築時にソーラーパネルを設置することがあること、そしてその運用は大東建託が行うので、大東建託は、太陽光発電事業の売電料の幾らかを物件オーナーに支払っています」とのことでした。
そこで「それならば個人的にソーラーパネルを設置することについてどう思うか」と核心に触れる質問をしてみると、その答えは「あまりお勧めできない。」
ということでした。
ネットの普及で郊外志向が強くなったといってもやはり都市部の優位は変わらない？
近年はネット通販の普及によって、ショッピングモールも苦戦しているともいわれています。
アメリカではすでに幾つかのショッピングモールが廃業になったとのことです。
自宅でパソコンに向かって、買い物をすればいいわけですから、わざわざショッピングモールに行かなくてもよくなっており、ショッピングモールからネット通販へとシフトが進行していても不思議ではありません。
さらに仕事においても、テレワークが普及しはじめ、自宅でも仕事を行えるようにもなってきました。
おそらくは今後も、毎日のように職場にまで足を運ぶ必要はなくなる業種もあることでしょう。
これらの社会の変化を感じると、賃貸住宅オーナーとしては、これからは市街地での賃貸住宅経営にこだわる必要はないのではないか、いや今後は市街地から緑豊かで空気もきれいな郊外へと人もシフトしていくのではないかとも考えてしまうかもしれません。
ところで最近、筆者も気分転換のために、郊外へと散策に行ってきました。
行先は阪神地区の郊外ともいえる夙川の北側から甲山森林公園、そして仁川地区です。
たしかに空気はきれいですし、緑豊かで、種々の花々も咲いています。
気分は爽やかにされましたが、居住するとなると問題があります。
その問題とは・・
大東オーナーならば大東建託パートナーズオーナー専用電話番号にかけることができる
大東建託物件の建物管理会社は大東建託パートナーズ。
以前のことですが、大東オーナーの筆者に大東建託パートナーズから手紙が届きました。
なんだろうと思って開封してみますと「電話番号変更のお知らせ」という内容でした。
そしてよくよく手紙を読んでみると大東建託パートナーズ営業所の電話受付の変更のようです。
そしてその変更の1つがオーナー専用の電話番号を設置したので、オーナーはこれからはそちらの電話番号に電話をかけてほしいというものです。
へー、そうなんだと思いました。
もちろん大東建託パートナーズの担当者とオーナーが1度会うと名刺を頂くので、その名刺に書かれている担当者の携帯電話番号に電話することがあります。
しかしその携帯電話に電話をかけても電話がかからないことがありますし、さらに大東建託パートナーズの担当者が交代した時などに、新任の担当者の携帯電話番号がわからない時などは、このオーナー専用の電話番号に電話をかけることができるので便利です。
ところで電話受付の変更のもう1つのてんは、入居者さんからの電話はすべて「24時間いい部屋サポートセンター」受付になるというてんです。
ということは、これまでは建物の担当の大東建託パートナーズの営業店にかかっていた電話が本社のコールセンターのようなところに電話がかかり、その内容によって担当の営業店にコールセンターから連絡されるということになるようです。
テナント賃貸の敷金は高額 ところで敷金の目的とは？
コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけたことがありました。
おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。
通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。
この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の１～２ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6～１２ヶ月分が相場と言われています。
とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3～6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。
テナント部屋に入居するためには3カ月か1年ほどの賃料を敷金として支払うことが求められる。
この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。
この敷金についてウィキペディアには
敷金（しききん）とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。
と書かれています。
サブリースのリスクとは メディアの偏重記事のために誤解が生じていることも
レオパレス21のアパート施工不良問題、そしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たんと、サブリースに関するスキャンダルなニュースがメディアで報道され、サブリースでの賃貸住宅経営は怖い、やらないほうがいいという印象を多くの人がもつようになりました。
しかしそもそもサブリースの何が悪いのでしょうか？
と考えてみると、具体的に詳細に、すぐに答えることができないものです。
ところで金融庁のウェブサイトには、このサブリースについての注意点を適確に掲載していることがわかりました。
それは平成30年10月26日の「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」というトピックスのなかの資料で示されています。
このトピックスのなかの「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例」という資料には
①賃料が変更される可能性があります。
・多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ・「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料 が減額する可能性があります。
②契約期間中でも、契約が解約される可能性があります。 ・「30年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約すること ができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
と書かれています。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
このようにサブリースによる賃貸住宅経営の②つのリスクが適確にまとめられています。
そのうちの賃料減額ですが、これはほとんどの場合、生じ得るリスクです。
建物も古くなると、間取りや設備も最新のものでなくなり、竣工時の家賃では、入居者が決まらなくなっていきます。
すると家賃を下げていかなければならないわけですが、オーナーに支払われる賃料も見直しが行われるようになっていきます。
しかも家賃の値下げで入居率の改善が行われなければ、サブリース会社そのものの経営が厳しくなり、「かぼちゃの馬車」の運営会社のように破たんしてしまい、オーナーへの賃料が支払われなくなるという事も生じます。
さらに契約が解約させられることもあるということですが、通常はオーナーが、サブリース会社に滅茶苦茶な要求をするよほどの変人でないかぎり、解約させられるということはあまりないように思います。
しかしサブリース会社の経営が危なくなってくると、入居率が悪い物件の場合、一方的に解約させられてしまうということがあるかもしれません。
それでサブリースでの賃貸住宅経営をしているならば少なくとも上記のリスクがあることは、常に認識しておく必要があるでしょう。
賃貸住宅の家賃はやはり物件のエリアがモノを言う
以前の事ですが筆者の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。
ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。
今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。
市街地にも賃貸住宅が数多くある。
ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。
そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。
また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるます。
そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。
上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。
【いい部屋ネット】賃貸(マンション・アパ)を探す (eheya.net)
ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約５０㎡です。
そして家賃ですが、このクラスの物件で
５万円
です。
驚きの安さです。
このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩１０分圏内であるならば、家賃が１０万円もしてもおかしくはありません。
言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は１５万円、もう一方の労働者の月給が３０万円といった不公平感のある現象のようなものです。
高齢者は賃貸住宅への入居が難しいというのは都市伝説？
近年は高齢者であるならば、なかなか賃貸住宅に入居できないといわれています。
筆者の所有物件でも、これまでのところ６５歳以上の高齢者が入居したということはありません。
高齢者入居のハードルが高くなる理由は、孤独死が生じてその後始末が大変だということ、そしてもう１つの理由は家賃滞納リスクです。
ですからこれらのリスクをクリアできれば、高齢者の入居には何ら問題がないということになります。
現実的に空室リスクが増大しているなか、頑なに高齢者の受け入れを拒み続けると、賃貸住宅経営にも支障が生じてくるようになります。
ですからゆくゆくは高齢者入居の機会を大きく開いておく必要があるのかもしれません。
ところで高齢者入居のリスクの孤独死はあり得ることですが、しかし最近はその場合の損害を補償する保険も存在しています。
例えば大東建託パートナーズのオーナーズガードではこのようなリスクを補償する保険をオーナーに提供しています。
ところで高齢者入居の家賃滞納リスクですが、本当なの？という疑問が生じます。
実際のところ高齢者は年金生活者か生活保護者からのいずれかです。
つまりは収入そのものは多くなくても安定収入があるのです。
ですから浪費癖のない高齢者であるならば、ほとんどの場合に家賃滞納リスクはあまりないのではないかとも思われます。
しかも生活保護者になると家賃補助がでますので（自治体によって補助額は様々、東京で５万円ぐらい）それで家賃を支払っていくことができます。 (さらに…)
大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる
大東建託施行管理のマンション。
以前のことですが、土曜日だったと思いますが、２回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。
近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。
どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。
さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。
筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。
それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。
そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。
どうやら大東建託物件の場合は築１０年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。
そして担当者から見せられた書類は
継続審査結果報告書
というものです。
今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。
次の継続審査は５年後ぐらいに行われるようです。
ということは大東建託の場合は１０年そしてその後は５年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。