マンション経営 場所がよければ安定収入になるが儲かるわけでもない
数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。
その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。（12階建てだったと思います）
駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。
もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。
もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。
ですから建築費にはそれ相応かかるものの、
安定的にまとまった家賃収入をもたらす
というメリットがあるマンションです。
さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。
つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。
さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。
昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。
もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。
土地成金とも言われる人たちです。
家主業で失敗する人の共通点のようなものがある？
私も小規模マンションオーナーの1人ですが、アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、1つの事業を行っていることになります。
事業の内容は「大家」「家主」「賃貸住宅経営」など様々な呼び方がありますが、私の場合は税務署への申告のさいには「不動産賃貸業」と記入しています。
ところで事業がどうよばれようと、私個人は賃貸住宅に関することには興味があり、そのことに関するネットや新聞記事、また本なども時として買って読むこともあります。
そして最近も、ネット記事でとても興味深い記事を見つけました。
記事の見出しは
「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」というものです。
2020/6/12にプレジデントオンラインで取り上げられた記事で、全国賃貸住宅新聞社 取締役の永井ゆかりさんの記事のようです。
端的に言うとこの「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」とは
①正しい知識を身につけていないこと
②経営者の自覚を持っていないこと
③欲の皮が突っ張ってしまったこと
引用：https://article.auone.jp/detail/1/3/6/114_6_r_20200612_1591921142338360（アクセス日2020/6/13）
なんだそうです。
1DKのお部屋は家賃が下がりにくい しかし収益性では・・
単身者向けのアパートやマンションの間取りというと、1R,1K,1DKが一般的だと思います。
私の小規模マンションでも、1Kと1LDKのお部屋で占められています。
ところで1R,1K,1DKはどのような違いがあるのでしょうか。
まず1Rですが、いわゆるワンルームマンションで部屋とキッチンが一体化している部屋です。
おそらくは家賃も1万円台～が多く、高い家賃を設定することは難しいでしょう。
とくに老朽化しているマンションやトイレとバスが一体化している場合は、収益面では厳しいことでしょう。
ところで次に1Kですが、単身者向けでは最も多いタイプかもしれません。
そして1Kの間取りは、部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5帖までの部屋のことです。
ですから1Rと1Kの違いはというと、部屋とキッチンが仕切られているかどうかの違いだけだということになります。
家賃については1Rよりも高めに設定されていることが多いことでしょう。
そして最後に1DKですが、1DKとは部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5～8帖までの部屋のことです。
ですからキッチン部屋と寝室を明確に分けることができます。
家賃も1DKになると5万円～、立地が良ければ8万円～というところもあります。
無借金美学 それとも借金は問題ないという経済学 どちらが正しい？
MMTによれば借金は怖くない。
最近は経済学の理論でＭＭＴ理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると
現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/現代貨幣理論（アクセス日2019/7/18）
と書かれています。
一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、簡単に言えば、自国通貨建てで政府債務を拡大させれば、物理的な生産力の上限まで経済を拡大させることができる、ないしは国通貨建てで財政赤字を拡大させれば政府は簡単に経済の長期停滞から脱出できるとという考え方です。
つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。
たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。
金利が急騰することもありません。
ハイパーインフレにもなりません。
携帯基地局アンテナ収入 5G導入でどうなる
携帯電話のアンテナの基地局の設置でアンテナ料を得ているオーナーさんもいる。
市街地にあるマンションの屋上には、ちらほらとアンテナが設置されているのを見かけることがあります。
このアンテナとは、携帯基地局のアンテナです。
この場合、この物件の屋上を借りて携帯電話会社は基地局を設置していますので、賃料収入を携帯電話会社から得ることができます。
だいたい賃料は月額数千円～20万円程度で、基地局の規模などによって変わってくるようです。
大手の携帯電話会社で支柱一本につき5～6万円ぐらいというのが相場のようです。
それにしても、家賃収入にプラスアルファこれだけの収入を得ることができるというのは、オーナーにとっては興味のある事柄です。
しかしいつまでも携帯電話会社が基地局を設置し続けて、賃料を支払ってくれるかといえばそういうわけでもありません。
ところで日本ではまもなく、5Gが導入されようとしています。
となると携帯電話会社は5Gのアンテナを設置していかなければならないことになります。
そして3Gや4Gのアンテナはもはや必要でなくなったならば、取り外していかなければなりません。
ということはこれまでは4Gアンテナがそのまま5Gアンテナへと交換されていくのか？
金利が非常に低い住宅金融支援機構 しかしデメリットも！！
住宅金融支援機構から賃貸住宅資金を借りることができる。
先日、大東建託支店の営業担当の方が来られた時に、恥ずかしながら初めて知ったのですが、住宅金融支援機構から賃貸住宅のための資金を借りることができることを知りました。
住宅金融支援機構といえばフラット35といった商品で聞いたことはありましたが、35年固定金利でしかも民間の金融機関よりも、かなり低い金利で借りられるといったことは知っていましたが、個人の住宅ローンのみを対象にしているものと思っていました。
しかも半分民間、半分公的な機関で、弱者救済的な機関といったイメージがありましたので、賃貸住宅とは無縁な機関だと思い込んでいました。
それが大東建託の営業担当の話によると、アパート建設のための資金も住宅金融支援機構から借りることができるというのです。
しかも大東オーナーさんの多くも実際のところ住宅金融支援機構から、お金を借りてアパート経営をやっているというのです。
ところでこの住宅金融支援機構からお金を借りるメリットは何でしょうか。
それはなんといっても
都銀よりも低い金利です。
例えば2018年9月では35年固定金利が、1.5%台になっています。
もちろんそれでも都銀などから変動金利でアパートローンを借りているならば1％台前半や、それ以下の金利で借りている方もおられるかもしれませんが、固定金利になると当然金利は上がります。
大東建託が大東オーナーを教育する？
約8万人の大東オーナーを大東建託が教育し始めるようになった？
最近になって大東建託の営業店の担当者が数回訪問して来られました。
これまではあまり訪問して来ることはなかったのですが、今回は目的があるようです。
それは賃貸住宅経営については、ほとんど無知だった地主さんにアパートを建ててもらい、大東建託に建築と管理を行うことによって、大東建託も収益を得てきたものの物件オーナーさんが賃貸住宅経営についてあまりにも知らなかったために、後悔しているオーナーさんも少なからずおられること、さらに資産継承のさいに次のオーナーになるはずの相続人とトラブルになるケースが生じてることで、現オーナーさんたちを賃貸住宅経営について教育して長期的に大東建託をパートナーとした賃貸住宅経営を首尾よく行っていくことにあるようです。
新規アパート建設が伸び悩むなかで、現在の管理物件戸数を底堅く増やしていき管理収入を確実なものにする狙いもあるのかもしれません。
しかもこの業務を行うのは、大東建託パートナーズの担当者ではなく大東建託の担当者が行っています。
そして実際に行われている事柄は、確定申告などの書類を担当者に見てもらい、どのように一層の節税対策を行うことができるのか、特に不動産経費の計上をどのように膨らませて、税金や国民健康保険料の軽減を行うことができるかについても検討されます。
負け組から勝ち組大家へと転身することができる
空室の多いマンション。空室が３割を超えると経営が厳しくなる。
私の所有物件があるエリアに、ファミリー向け賃貸マンションがありますが、半年前は７０～８０%が空室となっていました。
このマンションですが、決して管理が行き届いていない荒れ放題のマンションではありません。
しかし非常に入居率が悪い状態が続いています。
その後、マンションの管理会社が変更になりました。
新しい管理会社は地元ではよく知られた、私鉄系の不動産会社です。
するとしばらくすると空室が埋まりだし、空室も１～２部屋程度までに回復しました。
どのような施策が功を奏したのかはわかりませんが、やり方次第で、随分と変わるものだと思いました。
ところで、このマンションもそうですが、空室だらけの物件を大きく変化させることは可能のようです。
このてんで日本経済新聞２０１３月４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には空室だらけの物件をいかに満室物件へと変化させたかの実例が書かれています。
記事によると
「株式など市場と向き合うしかない投資と違い、自分好みに物件自体を変えたり、営業を工夫したりして、リターンを大きくできるのがいい」と話すのは東京都の兼業大家、・・さん（39）。10年に購入したのは埼玉県小川町の「廃虚寸前」のアパートで、空室率は75％。しかも直後に床下浸水が見つかったり、入居者が亡くなったり、厳しいスタートだった。そこから部屋を家具、家電付きに一新。「出会った人全員がお客さんだと思って」営業を続けた。全８室が埋まった今も２週に１度は小売店勤務を終えた後、往復３時間かけアパートの掃除に行く。
と書かれています。
賃貸住宅オーナーも汗をかく時代になってきた
市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
昔はアパートやマンションオーナーになるというというのは、憧れともいえる立場でした。
言ってみれば、何もしなくても収入がある楽な人生を送れるというイメージがあるのかもしれません。
しかし時代は変わり、賃貸住宅経営が生計の負担になっていると感じる物件オーナーさんも増えてきました。
なかには物件を売却したり破綻するオーナーさんもおられます。
ですから今の時代、アパートマンションオーナーが何もしなくてもよいというわけではありません。
賃貸住宅経営がうまくいくように精を出す必要があります。
このてんで過去の新聞記事ですが、興味深い記事があります。
日本経済新聞２０１３年４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には
「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅（横浜市）から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する・・さん（52）はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ３年前、大家になった。アパート３棟のうち２棟は築20年以上。もう１棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」（林さん）。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。
と書かれています。
生き残れるアパートマンションオーナーとは😟
大東建託施行管理のアパート。高入居率を維持している。
最近は私の周辺エリアにおいても次から次へと新しい賃貸アパートやマンションが建設されています。
アパートローン審査が厳しくなったといわれていても、なぜか賃貸住宅が増え続けています。
ということは今後ますます競合物件が増えることになり、
入居者獲得競争が激しくなっていく
ことを意味しています。
この周辺エリアのアパートマンションオーナーにとっては頭の痛いことです。
ところでこのような厳しい状況のなかで首尾よくやっていくためには、競争力のある物件でなければなりません。
ではどのような物件が競争力のある物件になりうるのでしょうか。
このてんで世界的に著名な投資家ウォーレン・バフェット氏によると競争力の２大要素は
「ブランド力」と「仕入れ力」
引用：http://www.zakzak.co.jp/eco/news/170706/eco1707060001-n1.html（閲覧日2018年1月22日）
なんだそうです。
そこでまず仕入れ力について考えてみますと、仕入れ力の中核をなすのがコスト削減です。
日本の格言のなかには「乾いた雑巾を絞る」という慣用句がありますが、そのような徹底的なコスト削減こそが、競争力になるということです。
ではこのことがアパートマンション経営にどのようにあてはまるのでしょうか。
建物の維持管理コストについては、多くの場合、管理会社に任せているので、オーナー自身は何も行うことはないのかもしれませんが、コストパフォーマンスに秀でた管理会社を選ぶことによってそうすることができるのかもしれません。
またオーナー自身で行える事柄は徹底的に節税対策を行うことです。
管理会社はオーナーの節税対策までは、あまり行ってくれません。