小規模マンションオーナーの日記


8月 12, 2022

高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく

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大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。

マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。

なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。

そのことは一括借上げ物件でも同じです。

入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。

筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。

その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。

募集家賃は69000円です。

それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。

さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。

その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6~7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。

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7月 18, 2022

携帯基地局アンテナ収入 5G導入でどうなる

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市街地にあるマンションの屋上には、ちらほらとアンテナが設置されているのを見かけることがあります。

このアンテナとは、携帯基地局のアンテナです。

この場合、この物件の屋上を借りて携帯電話会社は基地局を設置していますので、賃料収入を携帯電話会社から得ることができます。

だいたい賃料は月額数千円~20万円程度で、基地局の規模などによって変わってくるようです。

大手の携帯電話会社で支柱一本につき5~6万円ぐらいというのが相場のようです。

それにしても、家賃収入にプラスアルファこれだけの収入を得ることができるというのは、オーナーにとっては興味のある事柄です。

しかしいつまでも携帯電話会社が基地局を設置し続けて、賃料を支払ってくれるかといえばそういうわけでもありません。

 

ところで日本では、5Gが導入されています。

となると携帯電話会社は5Gのアンテナを設置していかなければならないことになります。

そして3Gや4Gのアンテナはもはや必要でなくなったならば、取り外していかなければなりません。

ということはこれまでは4Gアンテナがそのまま5Gアンテナへと交換されていくのでしょうか?

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7月 07, 2022

アパート経営で成功するためには 大東建託で行う場合も

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大東建託設計施工管理のアパート。募集家賃は9万円~。

以前の記事では、不動産投資のリスクについて、3つほどの記事を書いたことがあります。

不動産投資はあくまでも「投資」でありリスクが伴い、惨めにも失敗する可能性があります。

借り手がない、買い手がない、自己使用もできないとなると典型的な失敗といえるでしょう。

さらに融資を受けていたものの返済ができなくなってしまい、担保を失ってしまうならば、この投資は完全に終息することになります。

そのような事態にならないためにも不動産投資を行う前に抑えておくべきてんを取り上げてみたいと思います。

 

その1 借り手のニーズに合っている

そのためには賃貸部屋を借りる人のニーズが何かを知る必要があります。

例えば収益性の高い単身者をターゲットにするならばニーズが何か、仕事のためか大学に通うためかなどを考え、まずは立地場所が適当かどうかを考えます。

そして東京や大阪、名古屋といったビジネス街への通勤を目的として部屋を借りる方をターゲットにするならば、通勤に便利な場所、なるべく駅から10分以内の場所が適当ということになるでしょう。(ビジネス街へ通勤するサラリーマンのほとんどは自家用車でなく電車等の交通機関を利用します。)

将来的には駅から10分以上離れている物件は、今後のアパート増加の時代、空室問題に悩まされる可能性が高いと見ている専門家もおられますので、やめといたほうが良いかもしれません。

また駅から10分以内でも、ショッピングや病院、飲食店が立ち並ぶような利便性のある場所でないならば、つまりは人が少ない閑散とした所であるならば、空室問題に悩まされるかもしれません。

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7月 05, 2022

賃貸マンション経営のリスク 慢性的な赤字経営や空室

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一昔前まではマンション経営といえば、豊かさの象徴のようにみなされていた時代もありました。

しかし最近は必ずしもそうだとはいえません。

様々なリスクも意識されるようになってきています。

 

例えばその一つが採算性というてんです。

新築当初は家賃も高く設定でき、家賃収入もしっかりと入ってきていたことでしょう。

しかし時の経過とともに、経年劣化によって家賃も下落傾向になります。

しかもRC造りのマンションとなると建築のさい銀行から多額のアパートローンを借り入れたことでしょう。

毎月、利息とともに返済しなければなりませんが、返済金額も減額していくわけではありません。

 

さらに修繕費用、設備機器の交換も行っていかなればなりません。

それで家賃収入よりも、諸経費と銀行への返済額のほうが大きくなると採算割れとなります。

一時的にこのような状態になることもありますが、ずっと長く採算割れ状態が継続すると由々しき事態です。

もちろん最近は銀行もアパートローンを融資するまえに審査しますが、審査のさいに採算性も検討するようです。

ですから採算性で疑問符がつき融資を断られるならば、マンション経営を断念したほうが良いのかもしれません。

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7月 01, 2022

賃貸住宅経営 物件の築年数とともにどのような変化が生じていくのか

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株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。

しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということはまずありません。

上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。

それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。

例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。

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大東建託パートナーズ管理のアパート。

まずは最初の10年ですが、最初の10年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。

減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。

よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。

 

しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。

一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の10年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。

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5月 03, 2022

賃貸住宅経営 駅近の高層マンション 安定収入はあっても維持管理が大変?

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数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。

その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。(12階建)

駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。

もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。

もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。

 

ですから建築費にはそれ相応かかるものの、

 

安定的にまとまった家賃収入をもたらす

 

というメリットがあるマンションです。

積水マンション画像さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。

つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。

さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。

昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。

もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。

土地成金とも言われる人たちです。

 

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4月 16, 2022

賃貸住宅経営 学生賃貸があてにならない時代になってきた?

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ウイズコロナの時代にあって、以前になかったような社会の変化が生じています。

その1つが、学生賃貸のようです。

このてんでZAKZAK2020/8/17の「大学の遠隔授業導入で…賃貸物件の需要激減も?」という記事には

東京の大学に入学した地方出身の1年生は、高い家賃を払うワンルームマンションやアパートではなく、地方の実家で生活しているケースも多いだろう。2年生以上も、東京にいてもほとんどアルバイトがないので、実家に帰っているかもしれない。4年生の就活も、面接がパソコンを介してだったりしている。つまり、テレワークが普及すると、学生は、大学に毎日通える場所に住まなくてもよくなるかもしれないのだ。・・月に1回や2回の登校で済むのなら、大学の近くに借りる必要性はなく、それこそホテルや民泊を利用すればいい。ということは、今後、大学でのテレワーク講義の導入が進むにつれ、周辺エリアの賃貸物件の需要は激減する。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200817/ecn2008170001-n1.html(アクセス2020/8/19)

と書かれていました。

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レオパレス21管理のアパート。

このようにこれまでは学生賃貸は大きな大学があるエリアにおいては、有望なビジネスとなっていました。

とりわけ近年は

昔はデメリットだらけの学生賃貸 今は有望市場!!

という記事にありますように

その理由の1つが、外国人留学生の増加です。 留学生なので、どこかで賃貸暮らしをしなければなりません。 しかも資産家のご子息であるならば、多少家賃の高い物件でも賃貸してくれます。

さらに別の理由として、少子化によって親が子供にかける費用を惜しまなくなったというてんもあるようです。 親としては子供に快適な学生生活を送ってほしいとの願いから、多少家賃が高い物件でも十分に支援してくれる傾向があるようです。 こういった理由で、今は学生賃貸が有望視されているようです。

ということで学生賃貸は有望だったのですが。

 

しかし新型コロナウイルスまん延で、思惑が外れてしまったようです。

まず外国人留学生が、来日できなくなり、外国人学生需要がほぼ0になっています。

このてんではレオパレス21の物件が大きな影響を受けているようで、入居率が80%割れになっています。

さらにオンライン授業の定着化で、賃貸住宅に住まなくてもやっていけるケースも増えていきそうです。

 

つまりはウイズコロナの時代にあって、以前になかったような社会の変化が生じています。

その1つが、学生賃貸のようです。

、大学生依存の賃貸住宅には大きな影響がでる懸念があるというのです。

 

新型コロナウイルスのまん延は、2020年が始まったころは想定外の事柄であり、年初は前途が明るかった学生賃貸に突然に暗雲が垂れ込めたといった感じなのかもしれません。

 

例えコロナが収束しても、今後はオンライン授業の活用などで、昔のような学生賃貸需要が生じるかどうかは不透明です。

マンション経営 大学生依存の賃貸にはリスクがある

 

 

 

3月 31, 2022

賃貸住宅の経営で失敗しないために避けるべきこと

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私も小規模マンションオーナーの1人ですが、アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、1つの事業を行っていることになります。

事業の内容は「大家」「家主」「賃貸住宅経営」など様々な呼び方がありますが、私の場合は税務署への申告のさいには「不動産賃貸業」と記入しています。

 

ところで事業がどうよばれようと、私個人は賃貸住宅に関することには興味があり、そのことに関するネットや新聞記事、また本なども時として買って読むこともあります。

 

そして最近も、ネット記事でとても興味深い記事を見つけました。

記事の見出しは

「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」というものです。

2020/6/12にプレジデントオンラインで取り上げられた記事で、全国賃貸住宅新聞社 取締役の永井ゆかりさんの記事のようです。

端的に言うとこの「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」とは

①正しい知識を身につけていないこと
②経営者の自覚を持っていないこと
③欲の皮が突っ張ってしまったこと

引用:https://article.auone.jp/detail/1/3/6/114_6_r_20200612_1591921142338360(アクセス日2020/6/13)

なんだそうです。

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2月 26, 2022

アパートやマンションの賃貸住宅経営 規模を拡大させることのメリット

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賃貸住宅経営を始めるきっかけとなる事柄には、様々な事柄がありますが、主な事柄の1つに相続税対策があります。

たしかに相続税対策のために賃貸住宅経営を始めるならば、相続税対策という面では効果があります。

ところで先日、大東建託の営業の担当者が来られた時に、1つの賃貸住宅経営の考え方として話された事柄ですが、大東建託のビジネスモデルの1つの手法として、大東建託としても常に入居者需要のある土地をリークしており適当な土地が見つかればその土地を大東オーナーさんに紹介してその土地で大東建託によるサブリースでアパート経営を行ってもらうということを提案しているようです。

もちろん土地を取得してアパートを建てるわけですから、初期費用は相当かかります。

ですからその土地というのも、多くの場合、比較的廉価な価格の郊外ということになりますが。

おそらくはコジンマリしたアパートでも初期費用は数千万円から1億円ぐらいかかるかもしれません。

ですからその資金は金融機関から借りなければならないでしょう。

ところでそのような仕方で新たなアパート経営を始めることにはどのようなメリットがあるのでしょうかでしょうか。

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2月 05, 2022

賃貸住宅オーナー 生き残るための涙ぐましい努力

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昔はアパートやマンションオーナーになるというというのは、憧れともいえる立場でした。

言ってみれば、何もしなくても収入がある楽な人生を送れるというイメージがあるのかもしれません。

しかし時代は変わり、賃貸住宅経営が生計の負担になっていると感じる物件オーナーさんも増えてきました。

なかには物件を売却したり破綻するオーナーさんもおられます。

ですから今の時代、アパートマンションオーナーが何もしなくてもよいというわけではありません。

賃貸住宅経営がうまくいくように精を出す必要があります。

このてんで過去の新聞記事ですが、興味深い記事があります。

日本経済新聞2013年4月27日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には

「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅(横浜市)から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する・・さん(52)はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ3年前、大家になった。アパート3棟のうち2棟は築20年以上。もう1棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」(林さん)。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。

引用:不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 

と書かれています。

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