新築でなくても中古物件を選ぶことにメリットがある☻
中古住宅に居住することにも多くのメリットがある。
日本人は昔からどうも新しいもの、新品を好む傾向があるようです。
分譲マンションに住むにしても、まずは新築の物件から適当な物件を探してどうしても価格面で手が届かないとなると中古物件を探す場合が少なくないでしょう。
賃貸住宅においても、お部屋を探すときには新築物件となると魅力を感じ、多少家賃は高く感じても新築物件に入居する人は少なくありません。
ですからどうしても新築時の家賃はプレミアム家賃と言われるほど、やや高めに設定しても入居者が決まるとうことがよくあります。
一方で物件オーナーにしてみれば、新築時の家賃はあんなにも高かったのに今ではあの家賃よりも30％は安くなってしまったと嘆いている方も少なくないのかもしれませんが・・。
ところで新築でなく中古物件を購入したり、賃借したとしても、満足度というてんではさほど変わらないというか、むしろ中古物件のほうが満足度が高いとも言われています。
ではなぜ中古物件に住むほうが満足度が高くなる場合があるのでしょうか。
その理由は幾つかありますが、なんといっても中古物件の最大のメリットは
価格です。
割高ともいえる新築物件とは異なり中古物件は新築物件よりも数十％価格が安くなります。
金利が非常に低い住宅金融支援機構 しかしデメリットも！！
住宅金融支援機構から賃貸住宅資金を借りることができる。
先日、大東建託支店の営業担当の方が来られた時に、恥ずかしながら初めて知ったのですが、住宅金融支援機構から賃貸住宅のための資金を借りることができることを知りました。
住宅金融支援機構といえばフラット35といった商品で聞いたことはありましたが、35年固定金利でしかも民間の金融機関よりも、かなり低い金利で借りられるといったことは知っていましたが、個人の住宅ローンのみを対象にしているものと思っていました。
しかも半分民間、半分公的な機関で、弱者救済的な機関といったイメージがありましたので、賃貸住宅とは無縁な機関だと思い込んでいました。
それが大東建託の営業担当の話によると、アパート建設のための資金も住宅金融支援機構から借りることができるというのです。
しかも大東オーナーさんの多くも実際のところ住宅金融支援機構から、お金を借りてアパート経営をやっているというのです。
ところでこの住宅金融支援機構からお金を借りるメリットは何でしょうか。
それはなんといっても
都銀よりも低い金利です。
例えば2018年9月では35年固定金利が、1.5%台になっています。
もちろんそれでも都銀などから変動金利でアパートローンを借りているならば1％台前半や、それ以下の金利で借りている方もおられるかもしれませんが、固定金利になると当然金利は上がります。
イマイチ信用できない不動産建設業界 どう対処する？
不動産建設会社の営業マンのトークに惑わされないようしなければならない。
私も小規模ながらのマンションオーナーの１人なので、建設会社の営業担当者や建物の管理会社の担当者と顔を合わせ会合や協議をすることがあります。
そのような時に相手側から「〇〇について行っておきます」「〇〇の書類を持ってきます」と言っておきながら、いつまでたっても行われていないことが時々生じます。
トークについては巧なのかもしれませんが、何か口だけであてにならないと感じることがあります。
その一方で銀行員などは、言ったことは、ほぼ間違いなく実行してくださいます。
この違いはなんだろうと思うことがあります。
そのようなさなかZAKZAK2018年9月3日の「ごまかす習性、巧みなトーク…不動産業者とうまく付き合う方法 」という住宅ジャーナリストの榊敦司さんの記事を読んで妙に納得してしまいました。
その記事によると
不動産業者というと「ウソつき」というイメージが付きまとう。実際、その通りなところも多い。・・彼らは都合の悪いことは言わず、聞かれても本当のことを言わずにごまかしてしまうのがパターン。そういうトークが、後で「ウソをつかれた」というイメージにつながる。
と書かれていて、彼らにとっては都合のいい事は話しても、都合の悪いことは口にしないというのが「おきて」のようになっているようなのです。
ですから当然、顧客には巧みなトークを展開しても、心の底では成約のためには、ずるいことをしてもかまわないといった腹積もりなので言ったことについては責任感がないのかもしれません。
大東建託が大東オーナーを教育する？
約8万人の大東オーナーを大東建託が教育し始めるようになった？
最近になって大東建託の営業店の担当者が数回訪問して来られました。
これまではあまり訪問して来ることはなかったのですが、今回は目的があるようです。
それは賃貸住宅経営については、ほとんど無知だった地主さんにアパートを建ててもらい、大東建託に建築と管理を行うことによって、大東建託も収益を得てきたものの物件オーナーさんが賃貸住宅経営についてあまりにも知らなかったために、後悔しているオーナーさんも少なからずおられること、さらに資産継承のさいに次のオーナーになるはずの相続人とトラブルになるケースが生じてることで、現オーナーさんたちを賃貸住宅経営について教育して長期的に大東建託をパートナーとした賃貸住宅経営を首尾よく行っていくことにあるようです。
新規アパート建設が伸び悩むなかで、現在の管理物件戸数を底堅く増やしていき管理収入を確実なものにする狙いもあるのかもしれません。
しかもこの業務を行うのは、大東建託パートナーズの担当者ではなく大東建託の担当者が行っています。
そして実際に行われている事柄は、確定申告などの書類を担当者に見てもらい、どのように一層の節税対策を行うことができるのか、特に不動産経費の計上をどのように膨らませて、税金や国民健康保険料の軽減を行うことができるかについても検討されます。
不動産投資を拡大させるメリットとは？
不動産投資規模を拡大させるオーナーさんも少なくない。
アパートマンションオーナーさんになった、きっかけは様々だと思いますが、最も多いケースの1つは相続税対策などで、地主さんが賃貸住宅経営を始めるというものです。
この場合、土地などの不動産を所有している方が、銀行から融資を受けて始めるわけですから、銀行も、すんなりと融資をしてくれることも少なくありません。
そしてその物件を相続した若い世代のオーナーさんも少ないないことでしょう。
私もマンションオーナーでいるのは、上記のような形でなっています。
こうしたオーナーさんの場合は、自分の土地のなかではアパートやマンションの棟数を増やすことがあっても、わざわざ他人の土地を買ってまでも不動産投資をするということはないかもしれません。
一方で、もともと資産があまりなくても、苦労して資金調達し、小さなアパートの購入から始めて、コツコツと不動産投資の規模を拡大させていかれる方もおられます。
そのような小さな始まりから、数億ないしは十数億円規模に資産を拡大させたオーナーさんもおられることでしょう。
それでは後者のように不動産投資規模を拡大させることにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
昔からスケールメリットという言葉がありますが、規模を大きくすることには何らかのメリットがあるはずです。
負け組から勝ち組大家へと転身することができる
空室の多いマンション。空室が３割を超えると経営が厳しくなる。
私の所有物件があるエリアに、ファミリー向け賃貸マンションがありますが、半年前は７０～８０%が空室となっていました。
このマンションですが、決して管理が行き届いていない荒れ放題のマンションではありません。
しかし非常に入居率が悪い状態が続いています。
その後、マンションの管理会社が変更になりました。
新しい管理会社は地元ではよく知られた、私鉄系の不動産会社です。
するとしばらくすると空室が埋まりだし、空室も１～２部屋程度までに回復しました。
どのような施策が功を奏したのかはわかりませんが、やり方次第で、随分と変わるものだと思いました。
ところで、このマンションもそうですが、空室だらけの物件を大きく変化させることは可能のようです。
このてんで日本経済新聞２０１３月４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には空室だらけの物件をいかに満室物件へと変化させたかの実例が書かれています。
記事によると
「株式など市場と向き合うしかない投資と違い、自分好みに物件自体を変えたり、営業を工夫したりして、リターンを大きくできるのがいい」と話すのは東京都の兼業大家、・・さん（39）。10年に購入したのは埼玉県小川町の「廃虚寸前」のアパートで、空室率は75％。しかも直後に床下浸水が見つかったり、入居者が亡くなったり、厳しいスタートだった。そこから部屋を家具、家電付きに一新。「出会った人全員がお客さんだと思って」営業を続けた。全８室が埋まった今も２週に１度は小売店勤務を終えた後、往復３時間かけアパートの掃除に行く。
と書かれています。
賃貸住宅オーナーも汗をかく時代になってきた
市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
昔はアパートやマンションオーナーになるというというのは、憧れともいえる立場でした。
言ってみれば、何もしなくても収入がある楽な人生を送れるというイメージがあるのかもしれません。
しかし時代は変わり、賃貸住宅経営が生計の負担になっていると感じる物件オーナーさんも増えてきました。
なかには物件を売却したり破綻するオーナーさんもおられます。
ですから今の時代、アパートマンションオーナーが何もしなくてもよいというわけではありません。
賃貸住宅経営がうまくいくように精を出す必要があります。
このてんで過去の新聞記事ですが、興味深い記事があります。
日本経済新聞２０１３年４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には
「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅（横浜市）から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する・・さん（52）はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ３年前、大家になった。アパート３棟のうち２棟は築20年以上。もう１棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」（林さん）。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。
と書かれています。
アパート経営は最初の数年は儲かるものですが・・😿
積水ハウス施行管理の賃貸マンション。
私のある知り合いの家族は、お父さんが会社経営をしていて、安定した収入を得ていて、どちらかといえば優雅な生活を送っていたようです。
公園近くに３階建ての自宅を構え、家族で２，３台自家用車を所有していました。
お父さんのほうは、高級国産車レクサスに乗っていました。
しかし、ある時、会社経営につまずきが生じ、レクサスは売却し、自宅も売却して、資産価値がずっと安い賃貸住宅に引越すことになります。
あっという間に、優雅な生活から、切り詰めた生活へと変わってしまったのです。
これは会社経営に関する話ですが、アパートマンションオーナーでもあり得る話です。
アパート経営を始めて、最初の数年は儲かって、そのことで勢いにのって、さらに新しいアパートを建てる方も少なくありません。
私もそれは経験しましたが、とにかく最初の１０年ぐらいまでは家賃は高い水準を保つことができるので、十分な家賃収入が入り、しかも建物自体もあまり傷んでいないので、ほとんど修繕費用がかかることはありません。
ですから、とにかく当初はキャッシュが貯まっていきます。
私の場合は、さらに数棟のアパート等を建てることはしませんでしたが。（アパートをさらに数棟建ててスケールメリットを得るという方法もありますが、負債も増大するというデメリットがあります）
ところでそのような好調期に、調子に乗ったオーナーさんたちが、外車を購入するなどの贅沢な生活をする方もおられるようです。
生き残れるアパートマンションオーナーとは😟
大東建託施行管理のアパート。高入居率を維持している。
最近は私の周辺エリアにおいても次から次へと新しい賃貸アパートやマンションが建設されています。
アパートローン審査が厳しくなったといわれていても、なぜか賃貸住宅が増え続けています。
ということは今後ますます競合物件が増えることになり、
入居者獲得競争が激しくなっていく
ことを意味しています。
この周辺エリアのアパートマンションオーナーにとっては頭の痛いことです。
ところでこのような厳しい状況のなかで首尾よくやっていくためには、競争力のある物件でなければなりません。
ではどのような物件が競争力のある物件になりうるのでしょうか。
このてんで世界的に著名な投資家ウォーレン・バフェット氏によると競争力の２大要素は
「ブランド力」と「仕入れ力」
引用：http://www.zakzak.co.jp/eco/news/170706/eco1707060001-n1.html（閲覧日2018年1月22日）
なんだそうです。
そこでまず仕入れ力について考えてみますと、仕入れ力の中核をなすのがコスト削減です。
日本の格言のなかには「乾いた雑巾を絞る」という慣用句がありますが、そのような徹底的なコスト削減こそが、競争力になるということです。
ではこのことがアパートマンション経営にどのようにあてはまるのでしょうか。
建物の維持管理コストについては、多くの場合、管理会社に任せているので、オーナー自身は何も行うことはないのかもしれませんが、コストパフォーマンスに秀でた管理会社を選ぶことによってそうすることができるのかもしれません。
またオーナー自身で行える事柄は徹底的に節税対策を行うことです。
管理会社はオーナーの節税対策までは、あまり行ってくれません。
自分の賃貸住宅で事件が起きてしまったらどうなる😟
大きな事件が賃貸住宅で生じるとその物件の経営が厳しくなるかもしれない。
２０１７年１０月下旬に発覚した神奈川県座間市における９人も殺害された事件は、あまりにも衝撃的なニュースでした。
いまだに謎も多い事件ではありますが、住宅地の中でそのような事柄が行われていたとは驚きです。
それにしても犯行が行われていた、加害者の住宅ですが、ワンルームアパートで、小田急相武台駅から１０分ほどの場所にあるアパートのようです。
部屋内はワンルームとユニットバスがあるぐらいで、今ではほとんどの方が敬遠するような部屋です。（ユニットバスはもはや新築の賃貸住宅ではほとんどありません）
しかも壁も薄く、遮音性にも問題のあるような物件だったようです。
さらに小田急線沿いのアパートなので、電車が通るたびにかなり、うるさく感じていたことでしょう。
といったことで駅には比較的近いものの、デメリットの多い物件だったようなので、ある報道によると家賃は１万９０００円、共益費は３０００円という物件だったようです。
ワンルームの物件もそこまで家賃が下がったのかと、物件のオーナーとしては、ちょっと怖くなりましたが、冷静に考えてみると、妥当なのかもしれません。
それにしても、もし自分が
その物件のオーナーだったら
どうなるんだろうと考えてしまうことがあります。