賃貸マンション経営のリスク 慢性的な赤字経営と空室リスク
一昔前まではマンション経営といえば、豊かさの象徴のようにみなされていた時代もありました。
しかし最近は必ずしもそうだとはいえません。
様々なリスクも意識されるようになってきています。
例えばその一つが採算性というてんです。
新築当初は家賃も高く設定でき、家賃収入もしっかりと入ってきていたことでしょう。
しかし時の経過とともに、経年劣化によって家賃も下落傾向になります。
しかもRC造りのマンションとなると建築のさい銀行から多額のアパートローンを借り入れたことでしょう。
毎月、利息とともに返済しなければなりませんが、返済金額が減額されるわけではありません。
さらに修繕費用、設備機器の交換も行っていかなればなりません。
それで家賃収入よりも、諸経費と銀行への返済額のほうが大きくなると採算割れとなります。
もちろん一時的にこのような状態になることもありますが、ずっと長く採算割れ状態が継続すると由々しき事態です。
もちろん最近は銀行もアパートローンを融資するまえに審査しますが、審査のさいに採算性も検討するようです。
ですから採算性で疑問符がつき融資を断られるならば、マンション経営を断念したほうが良いのかもしれません。
賃貸住宅経営 失敗すれば泥沼に どうすれば失敗を回避できるか
将来の値上がりを見込んで、大金をはたいて株式を購入したもの、値上がりするどころか、大きく値を下げ、しかも株式会社の業績悪化のために配当金もない。
売るにも売れず、遠い将来に値上がりすることを期待して株式は塩漬けにする。
株式投資における最悪の状況です。
しかしこれと同じような状況は、不動産投資においても生じえます。
まずあるアパートを購入ないしは建てたものの、空室がなかなか埋まらず、家賃収入が期待していたように入らない。
そこでしばらくしてからアパートを売ろうにも、購入時の価格よりも大幅に下げなければ売れない。（買い手が見つからない）
自分でオーナー使用部屋として活用することもない。
これこそまさに不動産投資の最悪の状況、まさに失敗といえる状況です。
さらに株式の場合は、塩漬けにした状態でもなんらかの費用がかかるわけではありませんが、不動産の場合はアパートを持っているだけで、固定資産税やその他の出費が求められます。
そのようなてんでは不動産投資は株式投資よりもリスクが大きいといえるでしょう。
ではどうすればこのような事態を避けることができるでしょうか。
いずれにしても不動産投資をする前に慎重に、今投資して本当に成功するかどうかを慎重に検討する必要があります。
思わぬ高額な修繕費が発生 マンション事業のリスク
築年数が経つとともに思わぬ高額の修繕費用がかかる場合がある。
アパートマンション事業においてリスクとなるのは、建物維持管理に費用がかかるというてんです。
知り合いのビルオーナーさんがおられますが、3階建てのテナントビルを所有しておられます。
RC造りのビルですが、築30年以上の物件です。
最近、雨漏りがするということで、修繕をすることになりましたが、建物を調べていると、鉄骨階段にも問題が見つかり、鉄骨階段の修繕はクレーン作業で行うとのこと。
雨漏りと鉄骨階段修理で修繕費用が300万円するとのことです。
あまり資金的な余裕がないオーナーさんなので、資金調達のために親族などからお金を借りたりして乗り切るそうですが、この方のアパート事業は今後も大変だろうなあと思います。
ところで修繕費300万円というとかなり高額に感じますが、アパートマンション事業の場合はそのような高額な修繕費は珍しいことではありません。
以前、大東建託パートナーズの担当者のコメントに、近年水害による建物被害が頻発しているようですが、アパートが床上浸水による被害をうけた場合の1部屋あたりの修繕費は、だいたい250万円ぐらいだそうです。
1部屋で250万円ですから4部屋被害を受けたとしたら1000万円の修繕費がかかることになります。
1000万円というと、よほど資金的な余裕のあるオーナーさんでないとすぐには出せない金額です。
マンションの解体費用は高額 タワマンになると驚くほど高額に？
鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。
メンテナンスが適切に行われているならば、50～100年以上もつとも言われています。
しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。
そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、１戸あたり数百万円になると言われています。
ということは１戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50＝12500つまりは１億2500万円という高額になります。
この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。
もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。
おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。
なので１人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。
ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。
ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。
マイナンバーとアパート経営 管理会社に番号の提示が求められる
アパートマンションオーナーはマイナンバーを税務署に知らせることが求められる。
昨日のこと郵便物の中に重要な書類として、大東建託グループ収集委託会社 富士ゼロックス株式会社から手紙が届いていました。
確かに私は大東建託物件の大家として大東建託とは関わりはありますが、手紙の送り先の「収集委託」という言葉が妙にひっかかります。
大東建託に支払うべきもので支払っていないものがあったのかなあと考えてみても思い当たるものがありません。
そこで、恐る恐る手紙を開封してみると、「マイナンバーご提供のお願い」となっていました。
その目的については
税務関係書類の作成・提出事務等を行うことを目的
としているとあります。
ただ本当に、この手紙のとおりにマイナンバーを富士ゼロックスという会社に提供しても大丈夫なのか不安もあったので、早速ですが大東建物管理(現大東建託パートナーズ）の担当者に電話で問い合わせてみました。
「富士ゼロックスという会社からマイナンバーの提供についての手紙が届いているんですけど、そのとおりにして大丈夫なんでしょうか」
大東建物管理担当者「富士ゼロックスに委託しているのは間違いありませんので、大丈夫です。そのとおりにしてください」
ということで、マイナンバーを提供することの確認を取れました。
高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく
大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。
マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。
なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。
そのことは一括借上げ物件でも同じです。
入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。
筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。
その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。
募集家賃は69000円です。
それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。
さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。
その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6～7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。
携帯基地局アンテナ収入 5G導入でどうなる
市街地にあるマンションの屋上には、ちらほらとアンテナが設置されているのを見かけることがあります。
このアンテナとは、携帯基地局のアンテナです。
この場合、この物件の屋上を借りて携帯電話会社は基地局を設置していますので、賃料収入を携帯電話会社から得ることができます。
だいたい賃料は月額数千円～20万円程度で、基地局の規模などによって変わってくるようです。
大手の携帯電話会社で支柱一本につき5～6万円ぐらいというのが相場のようです。
それにしても、家賃収入にプラスアルファこれだけの収入を得ることができるというのは、オーナーにとっては興味のある事柄です。
しかしいつまでも携帯電話会社が基地局を設置し続けて、賃料を支払ってくれるかといえばそういうわけでもありません。
ところで日本では、5Gが導入されています。
となると携帯電話会社は5Gのアンテナを設置していかなければならないことになります。
そして3Gや4Gのアンテナはもはや必要でなくなったならば、取り外していかなければなりません。
ということはこれまでは4Gアンテナがそのまま5Gアンテナへと交換されていくのでしょうか？
アパート経営で成功するためには 大東建託で行う場合も
大東建託設計施工管理のアパート。募集家賃は９万円～。
以前の記事では、不動産投資のリスクについて、３つほどの記事を書いたことがあります。
不動産投資はあくまでも「投資」でありリスクが伴い、惨めにも失敗する可能性があります。
借り手がない、買い手がない、自己使用もできないとなると典型的な失敗といえるでしょう。
さらに融資を受けていたものの返済ができなくなってしまい、担保を失ってしまうならば、この投資は完全に終息することになります。
そのような事態にならないためにも不動産投資を行う前に抑えておくべきてんを取り上げてみたいと思います。
その１ 借り手のニーズに合っている
そのためには賃貸部屋を借りる人のニーズが何かを知る必要があります。
例えば収益性の高い単身者をターゲットにするならばニーズが何か、仕事のためか大学に通うためかなどを考え、まずは立地場所が適当かどうかを考えます。
そして東京や大阪、名古屋といったビジネス街への通勤を目的として部屋を借りる方をターゲットにするならば、通勤に便利な場所、なるべく駅から１０分以内の場所が適当ということになるでしょう。（ビジネス街へ通勤するサラリーマンのほとんどは自家用車でなく電車等の交通機関を利用します。）
将来的には駅から１０分以上離れている物件は、今後のアパート増加の時代、空室問題に悩まされる可能性が高いと見ている専門家もおられますので、やめといたほうが良いかもしれません。
また駅から１０分以内でも、ショッピングや病院、飲食店が立ち並ぶような利便性のある場所でないならば、つまりは人が少ない閑散とした所であるならば、空室問題に悩まされるかもしれません。
賃貸住宅経営 駅近の高層マンション 安定収入はあっても維持管理が大変？
数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。
その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。（12階建）
駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。
もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。
もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。
ですから建築費にはそれ相応かかるものの、
安定的にまとまった家賃収入をもたらす
というメリットがあるマンションです。
さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。
つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。
さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。
昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。
もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。
土地成金とも言われる人たちです。
賃貸住宅経営 学生賃貸があてにならない時代になってきた？
ウイズコロナの時代にあって、以前になかったような社会の変化が生じています。
その1つが、学生賃貸のようです。
このてんでZAKZAK2020/8/17の「大学の遠隔授業導入で…賃貸物件の需要激減も？」という記事には
東京の大学に入学した地方出身の１年生は、高い家賃を払うワンルームマンションやアパートではなく、地方の実家で生活しているケースも多いだろう。２年生以上も、東京にいてもほとんどアルバイトがないので、実家に帰っているかもしれない。４年生の就活も、面接がパソコンを介してだったりしている。つまり、テレワークが普及すると、学生は、大学に毎日通える場所に住まなくてもよくなるかもしれないのだ。・・月に１回や２回の登校で済むのなら、大学の近くに借りる必要性はなく、それこそホテルや民泊を利用すればいい。ということは、今後、大学でのテレワーク講義の導入が進むにつれ、周辺エリアの賃貸物件の需要は激減する。
引用：https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200817/ecn2008170001-n1.html（アクセス2020/8/19）
と書かれていました。
レオパレス２１管理のアパート。
このようにこれまでは学生賃貸は大きな大学があるエリアにおいては、有望なビジネスとなっていました。
とりわけ近年は
昔はデメリットだらけの学生賃貸 今は有望市場！！
という記事にありますように
その理由の1つが、外国人留学生の増加です。 留学生なので、どこかで賃貸暮らしをしなければなりません。 しかも資産家のご子息であるならば、多少家賃の高い物件でも賃貸してくれます。
さらに別の理由として、少子化によって親が子供にかける費用を惜しまなくなったというてんもあるようです。 親としては子供に快適な学生生活を送ってほしいとの願いから、多少家賃が高い物件でも十分に支援してくれる傾向があるようです。 こういった理由で、今は学生賃貸が有望視されているようです。
ということで学生賃貸は有望だったのですが。
しかし新型コロナウイルスまん延で、思惑が外れてしまったようです。
まず外国人留学生が、来日できなくなり、外国人学生需要がほぼ0になっています。
このてんではレオパレス21の物件が大きな影響を受けているようで、入居率が80％割れになっています。
さらにオンライン授業の定着化で、賃貸住宅に住まなくてもやっていけるケースも増えていきそうです。
つまりはウイズコロナの時代にあって、以前になかったような社会の変化が生じています。
その1つが、学生賃貸のようです。
、大学生依存の賃貸住宅には大きな影響がでる懸念があるというのです。
新型コロナウイルスのまん延は、2020年が始まったころは想定外の事柄であり、年初は前途が明るかった学生賃貸に突然に暗雲が垂れ込めたといった感じなのかもしれません。
例えコロナが収束しても、今後はオンライン授業の活用などで、昔のような学生賃貸需要が生じるかどうかは不透明です。