小規模マンションオーナーの日記


8月 03, 2021

マンションの解体費用は高額 タワマンになると驚くほど高額に?


鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。

メンテナンスが適切に行われているならば、50~100年以上もつとも言われています。

しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。

そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、1戸あたり数百万円になると言われています。

ということは1戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50=12500つまりは1億2500万円という高額になります。

この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。

もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。

おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。

なので1人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。

 

ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。

ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。

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5月 06, 2021

脱炭素化は必要でもやり方次第では光熱費が急騰するリスクも

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梅雨が明けると、猛暑な日々が続きます。

あまりにも猛暑だと自宅では当然のようにエアコンにスイッチを入れて涼んでいます。

ところで四六時中、エアコンをつけていると気になるのが、電気料金です。

私の場合は2人暮らしで、夏と冬は電気料金は約1万円、春や秋といった時期は4000~6000円ぐらいです。

それでも、もう少し電気代を安くできないかと、節電を心がけて極力エアコンは必要以上にスイッチを入れないようにはしています。

 

ところで最近、海外ニュースを見ているとオーストラリアの電気事情が取り上げられていました。

オーストアラリアといえば資源大国でもあり、電気代は、さぞ安いのではと考えてしまいますが、しかし現状はそうではなくかなり高額と報じられていました。

一般的な家庭の3カ月で

20万円以上も電気代を支払っている

ことも少なくないんだそうです。

3カ月で20万円ということは1カ月で約7万円ということになりますが、日本よりも何倍も高いということになります。

しかもオーストラリア、日本と同じ電力自由化が行われており、自由化によって価格が抑えられるはずなのですが、高騰しているのです。

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4月 15, 2021

賃貸住宅の経営を裁判官は積極的に行なうことはできない?

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ワンルームマンション投資やアパートマンション経営はどんな職種の人であっても副業としてできるかと思っていましたが、どうもアパート経営を行ってはいけない職種があるようです。

詳しいことはわかりませんが、日経新聞の社員の一部?は株取引をしてはいけないというルールがあるようですが、同じようにアパート経営をしてはいけないという職種があるというのです。

その職種とは不動産屋とか建設会社の社員というわけではありません。

あるいはワンルームマンションや賃貸住宅を売り込むセールスマンでもありません。

その職種とは

裁判官です。

少し意外に思いましたが、産経新聞2017年11月2日夕刊には

裁判官のアパート経営ダメ 最高裁裁決「公正さや廉潔さ求められる」

という見出し記事がのせられていました。

つまりは裁判官は公正さや廉潔さが極めて求められる職種なので、職務以外での高額収入が得られる事柄を行ってはならないというのです。

裁判官のように法律に通じた方がアパート経営を行うならば、アパート経営に伴う、さまざまなトラブルを法的に解決するうえでは、うってつけの方のようにも思うのですが、残念ながらそれは許されないようです。

最近はオーナーと管理会社とのトラブルも増えていますが、このような方がオーナーになって管理会社とのトラブルにおいてオーナー側が有利になるように頑張ってくれたらいいのになあとも考えてしまいますが、そう甘くはないようです。

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3月 14, 2021

マンションのオーナーとしてのモチベーションを高めるには

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アパートでもマンションでも、賃貸住宅を行っているならば、個人事業者になります。

そして個人事業者であるならば、社会のために、そして自分と家族の生活のためにモチベーションを高めながら頑張らなければなりません。

ところで自分が人間として劣化しているのか、それともモチベーションを維持しつつ、能動的に事にあたっているかを簡単に測る方法があると、ダイヤモンドオンライン2020/1/20の「企業組織の「劣化度」が高確率でわかる!誰でもできる判定法」という記事に書かれていました。

書いた方は山口 博さんでモチベーションファクター株式会社代表取締役ということで、モチベーションの専門家のような方です。

それによると

(1)着席した座席・・
 前の席に座る人は、劣化が始まっていないことが多い。・・

(2)テーブルに誰と座るか・・
 別の所属や属性の人と同じグループになる人は、劣化速度が低いことがわかっている。・・

(3)発言するまでの時間・・

 質問して、参加者が答えるまでの時間が短い組織ほど、劣化速度が低い。・・

(4)話す順番・・
 発言したい人から発言してもらう。たったそれだけでも、能動性が向上し、演習効果が高まるからだ。この方式で実施してもなお、隣から順に発言するグループが出てくる。そうしたグループのメンバーは、組織における金属疲労度が高いと私は捉える。

引用:https://diamond.jp/articles/-/226344(アクセス日2020/2/6)

と書かれていました。

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10月 15, 2020

マンション経営 場所がよければ安定収入になるが儲かるわけでもない

積水マンション画像

数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。

その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。(12階建てだったと思います)

駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。

もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。

もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。

 

ですから建築費にはそれ相応かかるものの、

 

安定的にまとまった家賃収入をもたらす

 

というメリットがあるマンションです。

積水マンション画像さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。

つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。

さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。

昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。

もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。

土地成金とも言われる人たちです。

 

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6月 23, 2020

家主業で失敗する人の共通点のようなものがある?


私も小規模マンションオーナーの1人ですが、アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、1つの事業を行っていることになります。

事業の内容は「大家」「家主」「賃貸住宅経営」など様々な呼び方がありますが、私の場合は税務署への申告のさいには「不動産賃貸業」と記入しています。

 

ところで事業がどうよばれようと、私個人は賃貸住宅に関することには興味があり、そのことに関するネットや新聞記事、また本なども時として買って読むこともあります。

 

そして最近も、ネット記事でとても興味深い記事を見つけました。

記事の見出しは

「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」というものです。

2020/6/12にプレジデントオンラインで取り上げられた記事で、全国賃貸住宅新聞社 取締役の永井ゆかりさんの記事のようです。

端的に言うとこの「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」とは

①正しい知識を身につけていないこと
②経営者の自覚を持っていないこと
③欲の皮が突っ張ってしまったこと

引用:https://article.auone.jp/detail/1/3/6/114_6_r_20200612_1591921142338360(アクセス日2020/6/13)

なんだそうです。

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6月 27, 2019

携帯基地局アンテナ収入 5G導入でどうなる


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携帯電話のアンテナの基地局の設置でアンテナ料を得ているオーナーさんもいる。

市街地にあるマンションの屋上には、ちらほらとアンテナが設置されているのを見かけることがあります。

このアンテナとは、携帯基地局のアンテナです。

この場合、この物件の屋上を借りて携帯電話会社は基地局を設置していますので、賃料収入を携帯電話会社から得ることができます。

だいたい賃料は月額数千円~20万円程度で、基地局の規模などによって変わってくるようです。

大手の携帯電話会社で支柱一本につき5~6万円ぐらいというのが相場のようです。

それにしても、家賃収入にプラスアルファこれだけの収入を得ることができるというのは、オーナーにとっては興味のある事柄です。

しかしいつまでも携帯電話会社が基地局を設置し続けて、賃料を支払ってくれるかといえばそういうわけでもありません。

ところで日本ではまもなく、5Gが導入されようとしています。

となると携帯電話会社は5Gのアンテナを設置していかなければならないことになります。

そして3Gや4Gのアンテナはもはや必要でなくなったならば、取り外していかなければなりません。

ということはこれまでは4Gアンテナがそのまま5Gアンテナへと交換されていくのか?

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10月 23, 2018

金利が非常に低い住宅金融支援機構 しかしデメリットも!!


 

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住宅金融支援機構から賃貸住宅資金を借りることができる。

先日、大東建託支店の営業担当の方が来られた時に、恥ずかしながら初めて知ったのですが、住宅金融支援機構から賃貸住宅のための資金を借りることができることを知りました。

住宅金融支援機構といえばフラット35といった商品で聞いたことはありましたが、35年固定金利でしかも民間の金融機関よりも、かなり低い金利で借りられるといったことは知っていましたが、個人の住宅ローンのみを対象にしているものと思っていました。

しかも半分民間、半分公的な機関で、弱者救済的な機関といったイメージがありましたので、賃貸住宅とは無縁な機関だと思い込んでいました。

それが大東建託の営業担当の話によると、アパート建設のための資金も住宅金融支援機構から借りることができるというのです。

しかも大東オーナーさんの多くも実際のところ住宅金融支援機構から、お金を借りてアパート経営をやっているというのです。

ところでこの住宅金融支援機構からお金を借りるメリットは何でしょうか。

それはなんといっても

都銀よりも低い金利です。

例えば2018年9月では35年固定金利が、1.5%台になっています。

もちろんそれでも都銀などから変動金利でアパートローンを借りているならば1%台前半や、それ以下の金利で借りている方もおられるかもしれませんが、固定金利になると当然金利は上がります。

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9月 17, 2018

大東建託が大東オーナーを教育する?


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約8万人の大東オーナーを大東建託が教育し始めるようになった?

最近になって大東建託の営業店の担当者が数回訪問して来られました。

これまではあまり訪問して来ることはなかったのですが、今回は目的があるようです。

それは賃貸住宅経営については、ほとんど無知だった地主さんにアパートを建ててもらい、大東建託に建築と管理を行うことによって、大東建託も収益を得てきたものの物件オーナーさんが賃貸住宅経営についてあまりにも知らなかったために、後悔しているオーナーさんも少なからずおられること、さらに資産継承のさいに次のオーナーになるはずの相続人とトラブルになるケースが生じてることで、現オーナーさんたちを賃貸住宅経営について教育して長期的に大東建託をパートナーとした賃貸住宅経営を首尾よく行っていくことにあるようです。

新規アパート建設が伸び悩むなかで、現在の管理物件戸数を底堅く増やしていき管理収入を確実なものにする狙いもあるのかもしれません。

しかもこの業務を行うのは、大東建託パートナーズの担当者ではなく大東建託の担当者が行っています。

そして実際に行われている事柄は、確定申告などの書類を担当者に見てもらい、どのように一層の節税対策を行うことができるのか、特に不動産経費の計上をどのように膨らませて、税金や国民健康保険料の軽減を行うことができるかについても検討されます。

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7月 07, 2018

賃貸住宅オーナーも汗をかく時代になってきた


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市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

昔はアパートやマンションオーナーになるというというのは、憧れともいえる立場でした。

言ってみれば、何もしなくても収入がある楽な人生を送れるというイメージがあるのかもしれません。

しかし時代は変わり、賃貸住宅経営が生計の負担になっていると感じる物件オーナーさんも増えてきました。

なかには物件を売却したり破綻するオーナーさんもおられます。

ですから今の時代、アパートマンションオーナーが何もしなくてもよいというわけではありません。

賃貸住宅経営がうまくいくように精を出す必要があります。

このてんで過去の新聞記事ですが、興味深い記事があります。

日本経済新聞2013年4月27日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には

「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅(横浜市)から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する・・さん(52)はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ3年前、大家になった。アパート3棟のうち2棟は築20年以上。もう1棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」(林さん)。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。

引用:不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 

と書かれています。

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