賃貸住宅経営で経年とともに後悔することがあるのはなぜ
数年前のことですが、朝日新聞の記事以降、その後の日経新聞、産経新聞にも、アパート経営リスクが強調される記事が掲載されました。
記事の内容は、概ねアパート経営について、ほとんど何も知らない地主さんが建設会社の営業を受け、土地活用そして相続税対策のためにアパート経営を行うようにとの勧誘に応じ、その後、様々なリスクに見舞われるようになり、とても後悔しているといった内容です。
もちろんこういったケースで問題となるのは、営業成績を上げたいがために、地主さんの無知につけこむような営業そのものも（アパート経営についての生じ得るリスクを十分にわかりやすく理解できるように説明していない）そしてアパート経営についての知識も経験もないために、アパート経営を行うことによるメリットばかりに思いがいってしまう地主さんにも多少問題があるように思います。
そして今、流行っている一括借り上げによるアパート経営は無知な地主さんがアパート経営を始めるための、うってつけの商品であり、アパート経営の経験や知識がなくても、不動産の世界に入りやすくなっています。
しかしいざこの世界に入ってみて、こんなはずじゃなかったと感じることがしばしば生じ後悔するといったシナリオがあちらこちらで発生しています。
賃貸住宅経営においても経営理念を持つことはどのようなプラス効果がある？
アパートオーナーになったきっかけが、ただ単に相続税対策とか、収益のもう1つの柱が欲しいといった理由であるならば、アパートオーナーとしての高尚な理念や目的といったものを持つことがなかったかもしれません。
建設会社や銀行の提案で、アパートオーナー業について知った場合でも、その提案は、きっとうまくいきますよ、相続税対策をうまく行えますよ、といったものだったことでしょう。
これらの営業の目的は、とにかくアパートを建ててもらうこと、そのためにお金を借りてもらうこと、そのことによって利益を獲得することに主眼が置かれています。
ですから目先の利益が得られることを強調して、とにかく提案に乗ってもらえるように巧みにトークしてきます。
しかしアパートを建てるならば賃貸住宅経営をする事業者になるわけですから、いつまでも建設会社や銀行が頼りになるわけではなく経営者としての責任を持たなければなりません。
ですからアパートオーナーとしての理念や目的を持つのは肝要です。
では理念や目的を持つことの効果とは？
それは経営の効率化やスピードといった面でプラスとなります。
というのも理念や目的に向かって、経営資源を集中させれば良いからです。
つまりは無駄を省く効果があります。
賃貸住宅物件は入居者需要と競合物件が少ないエリアに建てるべし
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は筆者の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。
賃貸住宅経営は失敗すれば泥沼にどうすれば失敗を回避できるか
将来の値上がりを見込んで、大金をはたいて株式を購入したもの、値上がりするどころか、大きく値を下げ、しかも株式会社の業績悪化のために配当金もない。
売るにも売れず、遠い将来に値上がりすることを期待して株式は塩漬けにする。
株式投資における最悪の状況です。
しかしこれと同じような状況は、不動産投資においても生じえます。
まずあるアパートを購入ないしは建てたものの、空室がなかなか埋まらず、家賃収入が期待していたように入らない。
そこでしばらくしてからアパートを売ろうにも、購入時の価格よりも大幅に下げなければ売れない。（買い手が見つからない）
自分でオーナー使用部屋として活用することもない。
これこそまさに不動産投資の最悪の状況、まさに失敗といえる状況です。
さらに株式の場合は、塩漬けにした状態でもなんらかの費用がかかるわけではありませんが、不動産の場合はアパートを持っているだけで、固定資産税やその他の出費が求められます。
そのようなてんでは不動産投資は株式投資よりもリスクが大きいといえるでしょう。
ではどうすればこのような事態を避けることができるでしょうか。
いずれにしても不動産投資をする前に慎重に、今投資して本当に成功するかどうかを慎重に検討する必要があります。
市街地のマンションのなかの機械式駐車場は金食い虫になることもある
都心部にあるアパートマンションの場合は必ずしも入居者さんが自家用車を所有していて駐車場を必要としているとは限らない場合があります。
都心部に住んでいるのならば自家用車がなくても、充実している公共の交通機関や自転車そしてミニバイクなどがあれば、生活していくのには十分でしょう。
しかし地方となると事情は異なります。
地方では自家用車が必需品であり、１人で１台、自家用車を所有している地域もあります。
ということで地方のアパートマンションとなると、入居者さん用の駐車場も必要となってくるでしょう。
しかし地方の場合は、それだけのスペースを確保するだけの土地があり、都会のマンションにあるような機械式駐車場を設置する必要もほとんどないのかもしれません。
一方で都心部となると
駐車場の設置は悩ましい事柄
となります。
というのもファミリー向けのアパートマンションとなると駐車場を必要とする場合が多くなりますが、都心の限られたスペースに設置することは、容易ならざることだからです。
しかし設置しないと入居斡旋にも影響がでるので、設置しないわけにはいきません。
そこで都心部のマンションなどで多く設置されているのが２段、３段となっている機械式駐車場です。
限られたスペースにおいても比較的、多くの車を駐車することができるというメリットがあります。
マンションの解体費用は高額さらにタワマンになると驚くほど高額に？
鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。
メンテナンスが適切に行われているならば、50～100年以上もつとも言われています。
しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。
そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、１戸あたり数百万円になると言われています。
ということは１戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50＝12500つまりは１億2500万円という高額になります。
この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。
もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。
おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。
なので１人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。
ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。
ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。
賃貸住宅経営とは長期的な間隔で収益を確保する事業
ヘッジファンドなどは短期的に利益を獲得するために、様々なリスクの高い投資を行います。
結果的に、あっというまに大きな利益を獲得することができれば、大きな損失を被ることもあります。
つまり投機事業とは機会をとらえて利益を得ようとするさま、または成否が不確実なさまともいえハイリスクハイリターンな投資、バクチに近いような投資活動ともいえます。
ですから、すぐに大きな利益を得たい時に投機事業を行います。
ところでアパートマンション事業は、投機事業にあたるのでしょうか。
端的に言えば、投機事業にはあたらないです。
収益は得られるものの短期的に大きな利益を獲得できるわけではありません。
短期に大きな収益をアパートマンション事業で得るためには、よほど立地の良い場所、そして高級賃貸住宅で高い家賃を得ることができる物件でなければ難しいことでしょう。
なかには、どんどん新しい物件を建てたり、買ったりして所有戸数をどんどん増やし、急速に大規模アパートマンション経営を行なうことによって、高収益を得ようとする家主さんもおられるようですが、銀行からの借入金も急速に拡張し、破たんリスクもつきまといます。（実際に破たんした大家さんもいます）
携帯基地局の物件オーナーのアンテナ収入 5G導入でどうなる
市街地にあるマンションの屋上には、ちらほらとアンテナが設置されているのを見かけることがあります。
このアンテナとは、携帯基地局のアンテナです。
この場合、この物件の屋上を借りて携帯電話会社は基地局を設置していますので、賃料収入を携帯電話会社から得ることができます。
だいたい賃料は月額数千円～20万円程度で、基地局の規模などによって変わってくるようです。
大手の携帯電話会社で支柱一本につき5～6万円ぐらいというのが相場のようです。
それにしても、家賃収入にプラスアルファこれだけの収入を得ることができるというのは、オーナーにとっては興味のある事柄です。
しかしいつまでも携帯電話会社が基地局を設置し続けて、賃料を支払ってくれるかといえばそういうわけでもありません。
ところで日本では、5Gが導入されています。
となると携帯電話会社は5Gのアンテナを設置していかなければならないことになります。
そして3Gや4Gのアンテナはもはや必要でなくなったならば、取り外していかなければなりません。
ということはこれまでは4Gアンテナがそのまま5Gアンテナへと交換されていくのでしょうか？
賃貸住宅の管理会社の管理替えを家主は行うことができる！！
仕事であるマンションに入ると、管理会社変更のお知らせが掲示されていました。
私鉄系の大手管理会社からハウスメイトに変更とのこと。
よって家賃の振込先口座も変更になるというお知らせでした。
不動産の管理会社は数多くある。
このような事柄は、しょっちゅう起きるわけではありませんが、時々生じます。
とりわけ一括借り上げでないアパートマンションなどで時々生じるようです。
ところでこのマンション、築年数は経っていますが、駅に近く空室もあまりないことから、以前の管理会社も手放したくない物件だったかもしれませんが、マンションオーナーとトラブルが起きたのか、ハウスメイト側が以前よりも好条件を提示して管理替えにいたったのか原因はわかりません。
しかし住人にとっては、家賃振込先口座が変更になったり、以前の管理会社の時に享受できた特典やサービスも終了となるかもしれず、あまり好ましいことではないのかもしれません。
ところで一括借り上げの場合も、管理替えを行うことができるのでしょうか。
以前、マンションを相続したさい大東建物管理（現在の大東建託パートナーズ）の担当者が手続きを行って下さった時、「契約解除を行うことはできます。」と言われていましたので、大東建託物件の場合は他社へ管理替えを行うことができるようです。
住みたい街トップの西宮北口！！なぜ西宮北口駅エリアに人気が？
関西圏の住みたい街ランキングで西宮北口がトップとなった。
大手不動産会社による関西の最寄り駅を対象にした以前の住んでみたい街ランキングでトップになったのは西宮北口駅でした。
メジャーセブンのマンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏） によると
１位 西宮北口駅
２位 夙川駅
３位 岡本駅
４位 梅田駅
５位 宝塚駅
６位 芦屋川駅
７位 御影駅
引用： マンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2016年
となっています。
興味深いのは５位の宝塚駅以外はすべて阪急神戸線の駅で占められています。
阪急神戸線はまさにブランド路線なのでしょう。
ところで西宮北口駅周辺、たしかにいい街です。
まず阪急西宮北口駅ですが阪急電鉄のすべての特急が停車し、大阪梅田にいくしても、神戸三宮に行くにしてもとても便利です。
梅田にも三宮にも特急に乗れば１５～２０分程度で着きます。
しかも阪急宝塚線も発着しており宝塚にも行くこともできます。
交通の便の良さは格別です。
しかも駅南側には阪急西宮ガーデンズという大きな商業施設があります。
阪急百貨店とイズミヤを中心にした商業施設ですが、やや高級感を感じる施設で、私も時々ですが阪急電車に乗って行くことがあります。
さらに駅北側には飲食店が立ち並ぶ商店街がありどちらかといえば落ち着いた感じの街並みです。
芦屋などの高級住宅街を抑えての１位ということですが、なんとなく住みたい街の１位に選ばれた理由がわかるような気がします。