小規模マンションオーナーの日記


7月 07, 2018

賃貸住宅オーナーも汗をかく時代になってきた


シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

昔はアパートやマンションオーナーになるというというのは、憧れともいえる立場でした。

言ってみれば、何もしなくても収入がある楽な人生を送れるというイメージがあるのかもしれません。

しかし時代は変わり、賃貸住宅経営が生計の負担になっていると感じる物件オーナーさんも増えてきました。

なかには物件を売却したり破綻するオーナーさんもおられます。

ですから今の時代、アパートマンションオーナーが何もしなくてもよいというわけではありません。

賃貸住宅経営がうまくいくように精を出す必要があります。

このてんで過去の新聞記事ですが、興味深い記事があります。

日本経済新聞2013年4月27日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には

「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅(横浜市)から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する・・さん(52)はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ3年前、大家になった。アパート3棟のうち2棟は築20年以上。もう1棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」(林さん)。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。

引用:不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 

と書かれています。

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11月 19, 2017

アパートバブルの要因が消滅?地銀のアパート攻勢が


アパート画像

大東建託パートナーズ管理の木造アパート。

2017年も後半になりましたが以前の記事

アパート新規着工の潮目が変わる?

でも書きましたが、アパート着工が減少傾向になるようです。

日経新聞2017年10月20日の記事にも

国土交通省の調べでは貸家の新設着工戸数は今年6月から3カ月続けて前年同月の実績を下回った。8月の減少率は5%に拡大。28都道府県で着工が減り、最大の下げ幅は栃木県の53%だ。同省の建設経済統計調査室は「郊外エリアの需要はピークアウトしたとの見方がある」という。

と書かれています。

とりわけ栃木県においてはアパートバブルの反動のためか急速に新規着工数が激減しているようです。

以前の記事でも日経新聞の記事を引用しましたが、それによると栃木県のある物件は今年夏に完成したものの、数カ月たっても20部屋中2部屋しか入居者が決まっていないという異常事態が発生しているとのことです。

ですからアパート着工が激減しても不思議ではないのかもしれません。

ところで減少の背景にはアパートバブルの要因となっていたものの消滅があるようです。

その1つが相続税対策と低金利ですが、それらの要因でのアパート建設需要もトレンドが変わってきたという見方が強まってきています。

アパート建設に関心のある地主さんもだんだんと少なくなってきたのかもしれません。

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5月 31, 2017

マンション経営につきまとうリスク😿


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豊かさの象徴のようにもみおなされたマンション経営にもリスクがつきまとう。

一昔前まではマンション経営といえば、豊かさの象徴のようにみなされていた時代もありました。

しかし最近は必ずしもそうだとはいえません。

様々なリスクも意識されるようになってきています。

例えばその一つが採算性というてんです。

新築当初は家賃も高く設定でき、家賃収入もしっかりと入ってきていたことでしょう。

しかし時の経過とともに、経年劣化によって家賃も下落傾向になります。

しかもRC造りのマンションとなると建築のさい銀行から多額のアパートローンを借り入れたことでしょう。

毎月、利息とともに返済しなければなりませんが、返済金額も減額していくわけではありません。

さらに修繕費用、設備機器の交換も行っていかなればなりません。

それで家賃収入よりも、諸経費と銀行への返済額のほうが大きくなると採算割れとなります。

一時的にこのような状態になることもありますが、ずっと長く採算割れ状態が継続すると由々しき事態です。

もちろん最近は銀行もアパートローンを融資するまえに審査しますが、審査のさいに採算性も検討するようです。

ですから採算性で疑問符がつき融資を断られるならば、マンション経営を断念したほうが良いのかもしれません。

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5月 23, 2017

管理会社の管理替えを行うことができる!!


仕事であるマンションに入ると、管理会社変更のお知らせが掲示されていました。

私鉄系の大手管理会社からハウスメイトに変更とのこと。

よって家賃の振込先口座も変更になるというお知らせでした。

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不動産の管理会社は数多くある。

このような事柄は、しょっちゅう起きるわけではありませんが、時々生じます。

とりわけ一括借り上げでないアパートマンションなどで時々生じるようです。

ところでこのマンション、築年数は経っていますが、駅に近く空室もあまりないことから、以前の管理会社も手放したくない物件だったかもしれませんが、マンションオーナーとトラブルが起きたのか、ハウスメイト側が以前よりも好条件を提示して管理替えにいたったのか原因はわかりません。

しかし住人にとっては、家賃振込先口座が変更になったり、以前の管理会社の時に享受できた特典やサービスも終了となるかもしれず、あまり好ましいことではないのかもしれません。

ところで一括借り上げの場合も、管理替えを行うことができるのでしょうか。

以前、マンションを相続したさい大東建物管理(現在の大東建託パートナーズ)の担当者が手続きを行って下さった時、「契約解除を行うことはできます。」と言われていましたので、大東建託物件の場合は他社へ管理替えを行うことができるようです。

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4月 03, 2017

嘘をつく体質の不動産業界 


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不動産業界全体には平気で嘘をつく傾向がある。

最近ではサブリース契約でアパート経営をしている大家の幾人かがサブリース会社に騙されたと感じ、ちょっとした騒ぎになっています。

全くの不動産の素人であるならば、不動産業界の平気で嘘をつく体質について知らなくて、あとになって騙されたと思うのかもしれません。

不動産ジャーナリストの榊敦司さんのZAKZAK2017年3月6日の記事の見出しは

というものです。

残念ながら、私も同感です。

相続によって大東建託グループ物件の大家になりましたが、大東建託の支店の営業担当の言うことは、あまりあてにならないというのが実感です。

というのか、適当なことを言って、忘れてしまうのか、言ったことをその通り、実行してくれることを期待すると失望してしまうことがあります。

本社において、営業マンにどんな教育をしているのかわかりませんが、「嘘も方便」といった方式で営業をさせていたら、いずれは信用を失い、社会から大東建託そのものが相手にされなくなる恐れがあります。

まだ不器用でバカ真面目という印象を与えるほうが、長い目で見ればずっと会社の信用という視点からは良いのではと思うのですが。

一方で建物管理の大東建託パートナーズの担当者については誠意を感じることがあります。

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3月 30, 2017

不動産取引は仲介担当者の能力こそが重要!!


アパート画像

積水ハウスの施工管理のシャーメゾン。

積水ハウスの住宅などは、前もって工場などで作られたパーツが、住宅の現場で組み立てられる方式になっているようですが、そのためか住宅の品質そのものは、他の場所のものとほとんど差がなく、しかも短い工期で住宅が建つようです。

他の大手メーカーの住宅でも同じような方式で建てられることがあると思います。

ですからハウスメーカーを選ぶことは重要になってくると思いますが、一方でマンションの購入や売却などの不動産取引になると必ずしもメーカーの選択を間違えなければ大丈夫というわけではないようです。

例えば財閥系の不動産屋もあれば、最近はネット系の不動産屋もあるようですが、あの不動産屋は財閥系だから間違いないとは言えないのです。

というのも不動産取引は担当者の個人の能力によるところが大きいからです。

ですから同じ不動産屋さんでも担当者の良し悪しによって得したり損したりすることがあるのです。

能力のあるいい担当者に当たればラッキーといったところなのでしょう。

このてんで穴場的存在なのが地元の不動産屋といわれています。

地元の不動産屋といっても、どこでも良いというわけではなく、地元では老舗的な存在で、お店も小奇麗で、数人ほどの従業員がおり、物件の更新もこまめに行っている所が良いともいわれています。

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2月 12, 2017

定期借家契約にすればオーナーが有利になる?


賃貸マンション画像

最近は一括借り上げのアパートマンションが増えてきた。

これまでの2回にわたるのブログでは借地借家法について取り上げた記事を書きましたが、先々回においては借地借家法によって入居者が正当な理由がなければ賃貸人の求めによって退去する必要がないことについて、先回は家賃についての増減は入居者と賃貸人の協議による合意が基本であることについて書きました。

今回は建物の所有者つまり大家が変わった時の事柄について取り上げてみたいと思います。

今の時代、建物の大家が変わることはしばしば生じ得ることです。

大家が死去したり、さらには大家のアパート経営が破たんして変わることもよく生じています。

その場合、新しい所有者がつまり大家になりますが、新しい大家が正当な理由もなく退去を求めてきた場合にはどうなるのでしょうか。

この場合も借地借家法によって、借家権を主張して退去を回避することができます。

もし大家がどうしても退去させようとして家賃を大きく上げてきたとしても、借地借家法には家賃についての規定もあり、この法を盾にして争うこともできます。

もちろん大家に執拗に退去へと追い立てられるならば、居心地が良いことはないと思いますので、あきらめることも肝心かもしれませんが。

しかし基本的な考え方としては大家が変わったからといって退去する必要はありません。

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2月 02, 2017

繰り上げ返済のデメリット😿


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繰り上げ返済によって金利支払い分を軽減させることができる。

住宅ローンを借りているならば、お金に余裕ができた時に、借金は早く返したいし、余分に金利も払いたくないということから、繰り上げ返済をする方も少ないないと思います。

住宅ローンの場合はそれで良いかもしれません。

また再び住宅ローンを組むつもりがなければ、借金を早く返して金利支払い分も少なくして銀行との関係を解消しても問題はないことでしょう。

しかし事業者としての大家の場合は事情が異なります。

アパート大家は収益物件を所有している限り、銀行とのパイプをしっかりと持っていることは重要事項です。

というのも収益物件でも、いつ多額の資金が必要となるかのかわからないからです。

例えば大規模改修工事費用、あるいはもしエレベーターのリニューアルが必要になったらどれぐらいの費用がかかるでしょうか。

さらには給水設備、配管などもいずれは老朽化によって交換が必要になります。

そのような時に、必要な資金の幾らかを銀行から融資してもらうことができるとなると安心です。

また相続税対策の視点からも、銀行からの借入金は有効な手段となります。

ということで繰り上げ返済をどんどん行って銀行とのパイプを閉めてしまうのは、あまり賢明なこととはいえません。

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1月 26, 2017

アパートはいつ売却したらよいか!!


 

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不動産投資においては、出口戦略つまりは売却のタイミングを図ることも大切。

以前のブログでもアパート売却のタイミングについての記事を書いたことがありました。

そのタイミングは譲渡税が軽減される時期を待って売却する、大規模改修工事の前に売却する、ローンの利息支払い分が減少する時に売却する、そして減価償却の経費計上が激減あるいは、なくなる前に売却するというてんでした。

それぞれについては以前のブログで説明しています。

ところでもう1つの売却のタイミングがあります。

それは購入者の視点からした売却タイミングですが・・

購入者にしてみれば、入居者が最も多く見込める2月~4月の時期にアパート経営を行っていたいと思うものです。

そうなると、夏の時期ぐらいまでには、購入したいと思うものです。

というのも、購入者にしては春の入居時期までの半年ほどの期間に、リフォーム等を行って万全に備えたいと考えるからです。

ということで夏から秋にかけてが売却のタイミングになります。

この時期でしたら大雪によって物件全体がよく見えないということはありません。

それで売却を検討しているならば年明けごろから動き出し、まずは情報収集から始めていきます。

そして春ごろには不動産会社などに売却の依頼を行うことができます。

春から夏から秋にかけて売却できればベストというタイミングです。

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1月 16, 2017

アパート大家にとってありがたい社宅


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法人が賃貸住宅契約をしてくれることがある。

 

アパートマンション大家にとって、ありがたい入居者がおられます。

それは社宅として借りてくれることです。

私の所有マンションも50%以上が社宅として部屋を借りてくださっています。

社宅として借りてくださっている場合は、様々なメリットがあります。

例えばその1つとして

社宅として借りている入居者は安定している

これまでの経験からすると社宅部屋は安定しています。

つまりは安易に退去し引越していくことはありません。

私の所有マンションでも社宅として借りている入居者で8~9年以上入居し続けてくださっている方が数人おられます。

とりわけ転勤がない職場で働いている方が入ってくださると長期間入居してくださることが少なくありません。

そのような入居者にとっては、会社にも気を使わないといけないので、むやみやたらに引っ越すこともできないのでしょう。

また部屋の管理会社や大家ともトラブルになって、そのことが会社に知られることも嫌がるので、比較的入居マナーを守ってくださっているようにも思われます。

しかしデメリットがあるとするならば、単身赴任や若手社員の入居者の場合は数年で転勤があるので、比較的短期間で退去していくこともあります。

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