賃貸住宅経営で規模を拡大させることのスケールメリット
小さな不動産投資から始めて、規模をどんどん拡大させる方も少なくない。
不動産賃貸などの本を読んでいると、最初は数千万円程度の木造アパートから始めて、やがて銀行への返済実績を積み上げていった後に、さらに借り入れ金額を増やして、他の物件を購入する、そのような事柄を繰り返し行って、不動産投資規模を大きく拡大させていく、そのような手法で成功している物件オーナーさんについて書かれていることがあります。
まあこれが不動産投資の、醍醐味というのか、おもしろい事柄の1つなのかもしれません。
それにしても、ともかく不動産投資の規模を拡大させることが、勝ち組大家になるための必要条件になるのでしょうか。
たしかにスケールメリットという言葉があり、スケールを大きくすることによってメリットがあるということですが、ある面、不動産投資でもそれは真実だと思います。
しかし規模を拡大させた大家で、経営につまずいた方もおられますし、規模を拡大させれば、銀行からの借入金額も大きくなっていきます。
つまりは毎月の返済額も大きくなっていきます。
ですから不動産投資の規模の拡大＝成功という図式が自動的に成り立つわけでもありません。
現に、規模を拡大させた大手の会社でも倒産したり経営難に陥ることがしばしば生じる世の中です。
ですから不動産投資の規模を拡大させたからといって安心できるわけではありません。
大東建託の一括借上ならばオーナーは本当に楽だけどしかし・・
大東建託設計施行管理のアパート。オーナーは大東建託パートナーズからの管理報告を受け取る。
最近は一括借上げで（サブリース契約）アパートマンション事業を行っている方が多いそうです。
確かにこの方法ならば、空室の心配がさほどない、毎月定額の賃料が入るなどアパートマンションオーナーはほとんど何かを行うこともありません。
筆者の物件も大東建託パートナーズの管理のもと一括借上げ物件で、長年になりますが、本当にオーナーとして何も行うことがないのです。
心配のことといえば、家賃はどうしても下がってきますので、定額の賃料の見直しで下げられることと、建物の修繕工事費の心配ぐらいでしょう。
しかしこのままでいいのかといつも思います。
もちろん不動産業の初心者だとか、仕事がとても忙しくて不動産にはあまり注意を向けられないという方には一括借上げ契約は向いているように思います。
しかしこのままだとアパート事業者としてのスキルがなかなか身につきませんし、素人のアパート事業者のままで過ごしてしまうことになります。
もし一括借上げ契約を解約させられたらどうなる？
のでしょうか。
もちろんよほどの事がなければそうなることはありませんが、一括借上げ業者も不適当なオーナーとの契約を解約することができるのです。
解約されるとスキルのないアパート事業者ではとても大変なことです。
ではどうすることができるでしょうか。
賃貸住宅経営を行うことのメリットいざという時のセーフティネットになる
昔から収入の柱は幾つもあったほうが良いといわれています。
そうすることによって１つの収入の柱がダメになっても他の収入の柱によって生活が支えられるからです。
そしてその収入の柱の１つにアパートマンション経営を勧める方もいます。
そして実際のところこの提案もそのとおりだと思います。
例えばアパート経営のメリットとして、家賃収入－コストが大きく上回る物件ならば、長期安定収入源になるメリットがあります。
そして長期安定収入源となるだけでなく、いざという時にセーフティネットにもなり得るのです。
ところで多くの方が、給与収入や事業収入などで、収入を得て生活を支えています。
給与所得を得ているサラリーマンであるならば、単身者であるのならば、それ以外の収入の柱がないかもしれません。
そして実際のところ副業を行うことが禁じられていることもあることでしょう。
もちろん働く本人が健康で元気である続けるならば、また勤め先の業績も安定していて破たんしたりする可能性がほとんどないならば当面は給与収入だけで十分かもしれません。
(さらに…)
賃貸住宅経営で経年とともに後悔することがあるのはなぜ
数年前のことですが、朝日新聞の記事以降、その後の日経新聞、産経新聞にも、アパート経営リスクが強調される記事が掲載されました。
記事の内容は、概ねアパート経営について、ほとんど何も知らない地主さんが建設会社の営業を受け、土地活用そして相続税対策のためにアパート経営を行うようにとの勧誘に応じ、その後、様々なリスクに見舞われるようになり、とても後悔しているといった内容です。
もちろんこういったケースで問題となるのは、営業成績を上げたいがために、地主さんの無知につけこむような営業そのものも（アパート経営についての生じ得るリスクを十分にわかりやすく理解できるように説明していない）そしてアパート経営についての知識も経験もないために、アパート経営を行うことによるメリットばかりに思いがいってしまう地主さんにも多少問題があるように思います。
そして今、流行っている一括借り上げによるアパート経営は無知な地主さんがアパート経営を始めるための、うってつけの商品であり、アパート経営の経験や知識がなくても、不動産の世界に入りやすくなっています。
しかしいざこの世界に入ってみて、こんなはずじゃなかったと感じることがしばしば生じ後悔するといったシナリオがあちらこちらで発生しています。
賃貸住宅経営においても経営理念を持つことはどのようなプラス効果がある？
アパートオーナーになったきっかけが、ただ単に相続税対策とか、収益のもう1つの柱が欲しいといった理由であるならば、アパートオーナーとしての高尚な理念や目的といったものを持つことがなかったかもしれません。
建設会社や銀行の提案で、アパートオーナー業について知った場合でも、その提案は、きっとうまくいきますよ、相続税対策をうまく行えますよ、といったものだったことでしょう。
これらの営業の目的は、とにかくアパートを建ててもらうこと、そのためにお金を借りてもらうこと、そのことによって利益を獲得することに主眼が置かれています。
ですから目先の利益が得られることを強調して、とにかく提案に乗ってもらえるように巧みにトークしてきます。
しかしアパートを建てるならば賃貸住宅経営をする事業者になるわけですから、いつまでも建設会社や銀行が頼りになるわけではなく経営者としての責任を持たなければなりません。
ですからアパートオーナーとしての理念や目的を持つのは肝要です。
では理念や目的を持つことの効果とは？
それは経営の効率化やスピードといった面でプラスとなります。
というのも理念や目的に向かって、経営資源を集中させれば良いからです。
つまりは無駄を省く効果があります。
賃貸住宅物件は入居者需要と競合物件が少ないエリアに建てるべし
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は筆者の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。
賃貸住宅経営は失敗すれば泥沼にどうすれば失敗を回避できるか
将来の値上がりを見込んで、大金をはたいて株式を購入したもの、値上がりするどころか、大きく値を下げ、しかも株式会社の業績悪化のために配当金もない。
売るにも売れず、遠い将来に値上がりすることを期待して株式は塩漬けにする。
株式投資における最悪の状況です。
しかしこれと同じような状況は、不動産投資においても生じえます。
まずあるアパートを購入ないしは建てたものの、空室がなかなか埋まらず、家賃収入が期待していたように入らない。
そこでしばらくしてからアパートを売ろうにも、購入時の価格よりも大幅に下げなければ売れない。（買い手が見つからない）
自分でオーナー使用部屋として活用することもない。
これこそまさに不動産投資の最悪の状況、まさに失敗といえる状況です。
さらに株式の場合は、塩漬けにした状態でもなんらかの費用がかかるわけではありませんが、不動産の場合はアパートを持っているだけで、固定資産税やその他の出費が求められます。
そのようなてんでは不動産投資は株式投資よりもリスクが大きいといえるでしょう。
ではどうすればこのような事態を避けることができるでしょうか。
いずれにしても不動産投資をする前に慎重に、今投資して本当に成功するかどうかを慎重に検討する必要があります。
市街地のマンションのなかの機械式駐車場は金食い虫になることもある
都心部にあるアパートマンションの場合は必ずしも入居者さんが自家用車を所有していて駐車場を必要としているとは限らない場合があります。
都心部に住んでいるのならば自家用車がなくても、充実している公共の交通機関や自転車そしてミニバイクなどがあれば、生活していくのには十分でしょう。
しかし地方となると事情は異なります。
地方では自家用車が必需品であり、１人で１台、自家用車を所有している地域もあります。
ということで地方のアパートマンションとなると、入居者さん用の駐車場も必要となってくるでしょう。
しかし地方の場合は、それだけのスペースを確保するだけの土地があり、都会のマンションにあるような機械式駐車場を設置する必要もほとんどないのかもしれません。
一方で都心部となると
駐車場の設置は悩ましい事柄
となります。
というのもファミリー向けのアパートマンションとなると駐車場を必要とする場合が多くなりますが、都心の限られたスペースに設置することは、容易ならざることだからです。
しかし設置しないと入居斡旋にも影響がでるので、設置しないわけにはいきません。
そこで都心部のマンションなどで多く設置されているのが２段、３段となっている機械式駐車場です。
限られたスペースにおいても比較的、多くの車を駐車することができるというメリットがあります。
マンションの解体費用は高額さらにタワマンになると驚くほど高額に？
鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。
メンテナンスが適切に行われているならば、50～100年以上もつとも言われています。
しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。
そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、１戸あたり数百万円になると言われています。
ということは１戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50＝12500つまりは１億2500万円という高額になります。
この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。
もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。
おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。
なので１人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。
ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。
ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。
賃貸住宅経営とは長期的な間隔で収益を確保する事業
ヘッジファンドなどは短期的に利益を獲得するために、様々なリスクの高い投資を行います。
結果的に、あっというまに大きな利益を獲得することができれば、大きな損失を被ることもあります。
つまり投機事業とは機会をとらえて利益を得ようとするさま、または成否が不確実なさまともいえハイリスクハイリターンな投資、バクチに近いような投資活動ともいえます。
ですから、すぐに大きな利益を得たい時に投機事業を行います。
ところでアパートマンション事業は、投機事業にあたるのでしょうか。
端的に言えば、投機事業にはあたらないです。
収益は得られるものの短期的に大きな利益を獲得できるわけではありません。
短期に大きな収益をアパートマンション事業で得るためには、よほど立地の良い場所、そして高級賃貸住宅で高い家賃を得ることができる物件でなければ難しいことでしょう。
なかには、どんどん新しい物件を建てたり、買ったりして所有戸数をどんどん増やし、急速に大規模アパートマンション経営を行なうことによって、高収益を得ようとする家主さんもおられるようですが、銀行からの借入金も急速に拡張し、破たんリスクもつきまといます。（実際に破たんした大家さんもいます）