小規模マンションオーナーの日記


マイナンバーとアパート経営 管理会社に番号の提示が求められる


 

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アパートマンションオーナーはマイナンバーを税務署に知らせることが求められる。

昨日のこと郵便物の中に重要な書類として、大東建託グループ収集委託会社 富士ゼロックス株式会社から手紙が届いていました。

確かに私は大東建託物件の大家として大東建託とは関わりはありますが、手紙の送り先の「収集委託」という言葉が妙にひっかかります。

大東建託に支払うべきもので支払っていないものがあったのかなあと考えてみても思い当たるものがありません。

そこで、恐る恐る手紙を開封してみると、「マイナンバーご提供のお願い」となっていました。

その目的については

税務関係書類の作成・提出事務等を行うことを目的

としているとあります。

ただ本当に、この手紙のとおりにマイナンバーを富士ゼロックスという会社に提供しても大丈夫なのか不安もあったので、早速ですが大東建物管理(現大東建託パートナーズ)の担当者に電話で問い合わせてみました。

「富士ゼロックスという会社からマイナンバーの提供についての手紙が届いているんですけど、そのとおりにして大丈夫なんでしょうか」

大東建物管理担当者「富士ゼロックスに委託しているのは間違いありませんので、大丈夫です。そのとおりにしてください」

ということで、マイナンバーを提供することの確認を取れました。

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8月 12, 2022

高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく

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大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。

マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。

なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。

そのことは一括借上げ物件でも同じです。

入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。

筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。

その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。

募集家賃は69000円です。

それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。

さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。

その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6~7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。

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5月 03, 2022

賃貸住宅経営 駅近の高層マンション 安定収入はあっても維持管理が大変?

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数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。

その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。(12階建)

駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。

もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。

もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。

 

ですから建築費にはそれ相応かかるものの、

 

安定的にまとまった家賃収入をもたらす

 

というメリットがあるマンションです。

積水マンション画像さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。

つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。

さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。

昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。

もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。

土地成金とも言われる人たちです。

 

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10月 03, 2021

賃貸住宅経営の勝機はやはり需要のあるエリアと競合物件が少ないこと

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香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。(コロナ渦の現在は外国人観光客は激減)

おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。

ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。

夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。

実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。

しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。

このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。

資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。

そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。

例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。

もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。

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10月 23, 2018

金利が非常に低い住宅金融支援機構 しかしデメリットも!!


 

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住宅金融支援機構から賃貸住宅資金を借りることができる。

先日、大東建託支店の営業担当の方が来られた時に、恥ずかしながら初めて知ったのですが、住宅金融支援機構から賃貸住宅のための資金を借りることができることを知りました。

住宅金融支援機構といえばフラット35といった商品で聞いたことはありましたが、35年固定金利でしかも民間の金融機関よりも、かなり低い金利で借りられるといったことは知っていましたが、個人の住宅ローンのみを対象にしているものと思っていました。

しかも半分民間、半分公的な機関で、弱者救済的な機関といったイメージがありましたので、賃貸住宅とは無縁な機関だと思い込んでいました。

それが大東建託の営業担当の話によると、アパート建設のための資金も住宅金融支援機構から借りることができるというのです。

しかも大東オーナーさんの多くも実際のところ住宅金融支援機構から、お金を借りてアパート経営をやっているというのです。

ところでこの住宅金融支援機構からお金を借りるメリットは何でしょうか。

それはなんといっても

都銀よりも低い金利です。

例えば2018年9月では35年固定金利が、1.5%台になっています。

もちろんそれでも都銀などから変動金利でアパートローンを借りているならば1%台前半や、それ以下の金利で借りている方もおられるかもしれませんが、固定金利になると当然金利は上がります。

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5月 23, 2017

管理会社の管理替えを行うことができる!!

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仕事であるマンションに入ると、管理会社変更のお知らせが掲示されていました。

私鉄系の大手管理会社からハウスメイトに変更とのこと。

よって家賃の振込先口座も変更になるというお知らせでした。

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不動産の管理会社は数多くある。

このような事柄は、しょっちゅう起きるわけではありませんが、時々生じます。

とりわけ一括借り上げでないアパートマンションなどで時々生じるようです。

ところでこのマンション、築年数は経っていますが、駅に近く空室もあまりないことから、以前の管理会社も手放したくない物件だったかもしれませんが、マンションオーナーとトラブルが起きたのか、ハウスメイト側が以前よりも好条件を提示して管理替えにいたったのか原因はわかりません。

しかし住人にとっては、家賃振込先口座が変更になったり、以前の管理会社の時に享受できた特典やサービスも終了となるかもしれず、あまり好ましいことではないのかもしれません。

ところで一括借り上げの場合も、管理替えを行うことができるのでしょうか。

以前、マンションを相続したさい大東建物管理(現在の大東建託パートナーズ)の担当者が手続きを行って下さった時、「契約解除を行うことはできます。」と言われていましたので、大東建託物件の場合は他社へ管理替えを行うことができるようです。

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