小規模マンションオーナーの日記


12月 31, 2022

賃貸住宅経営 失敗すれば泥沼に どうすれば失敗を回避できるか


将来の値上がりを見込んで、大金をはたいて株式を購入したもの、値上がりするどころか、大きく値を下げ、しかも株式会社の業績悪化のために配当金もない。

売るにも売れず、遠い将来に値上がりすることを期待して株式は塩漬けにする。

株式投資における最悪の状況です。

しかしこれと同じような状況は、不動産投資においても生じえます。

まずあるアパートを購入ないしは建てたものの、空室がなかなか埋まらず、家賃収入が期待していたように入らない。

そこでしばらくしてからアパートを売ろうにも、購入時の価格よりも大幅に下げなければ売れない。(買い手が見つからない)

自分でオーナー使用部屋として活用することもない。

これこそまさに不動産投資の最悪の状況、まさに失敗といえる状況です。

さらに株式の場合は、塩漬けにした状態でもなんらかの費用がかかるわけではありませんが、不動産の場合はアパートを持っているだけで、固定資産税やその他の出費が求められます。

そのようなてんでは不動産投資は株式投資よりもリスクが大きいといえるでしょう。

ではどうすればこのような事態を避けることができるでしょうか。

いずれにしても不動産投資をする前に慎重に、今投資して本当に成功するかどうかを慎重に検討する必要があります。

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8月 12, 2022

高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく

コスモス画像
アパート画像

大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。

マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。

なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。

そのことは一括借上げ物件でも同じです。

入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。

筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。

その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。

募集家賃は69000円です。

それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。

さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。

その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6~7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。

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10月 23, 2018

金利が非常に低い住宅金融支援機構 しかしデメリットも!!


 

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住宅金融支援機構から賃貸住宅資金を借りることができる。

先日、大東建託支店の営業担当の方が来られた時に、恥ずかしながら初めて知ったのですが、住宅金融支援機構から賃貸住宅のための資金を借りることができることを知りました。

住宅金融支援機構といえばフラット35といった商品で聞いたことはありましたが、35年固定金利でしかも民間の金融機関よりも、かなり低い金利で借りられるといったことは知っていましたが、個人の住宅ローンのみを対象にしているものと思っていました。

しかも半分民間、半分公的な機関で、弱者救済的な機関といったイメージがありましたので、賃貸住宅とは無縁な機関だと思い込んでいました。

それが大東建託の営業担当の話によると、アパート建設のための資金も住宅金融支援機構から借りることができるというのです。

しかも大東オーナーさんの多くも実際のところ住宅金融支援機構から、お金を借りてアパート経営をやっているというのです。

ところでこの住宅金融支援機構からお金を借りるメリットは何でしょうか。

それはなんといっても

都銀よりも低い金利です。

例えば2018年9月では35年固定金利が、1.5%台になっています。

もちろんそれでも都銀などから変動金利でアパートローンを借りているならば1%台前半や、それ以下の金利で借りている方もおられるかもしれませんが、固定金利になると当然金利は上がります。

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