大東建託の一括借上 オーナーは本当に楽だけどしかし・・
大東建託設計施行管理のアパート。オーナーは大東建託パートナーズからの管理報告を受け取る。
最近は一括借上げで（サブリース契約）アパートマンション事業を行っている方が多いそうです。
確かにこの方法ならば、空室の心配がさほどない、毎月定額の賃料が入るなどアパートマンションオーナーはほとんど何かを行うこともありません。
筆者の物件も大東建託パートナーズの管理のもと一括借上げ物件で、長年になりますが、本当にオーナーとして何も行うことがないのです。
心配のことといえば、家賃はどうしても下がってきますので、定額の賃料の見直しで下げられることと、建物の修繕工事費の心配ぐらいでしょう。
しかしこのままでいいのかといつも思います。
もちろん不動産業の初心者だとか、仕事がとても忙しくて不動産にはあまり注意を向けられないという方には一括借上げ契約は向いているように思います。
しかしこのままだとアパート事業者としてのスキルがなかなか身につきませんし、素人のアパート事業者のままで過ごしてしまうことになります。
もし一括借上げ契約を解約させられたらどうなる？
のでしょうか。
もちろんよほどの事がなければそうなることはありませんが、一括借上げ業者も不適当なオーナーとの契約を解約することができるのです。
解約されるとスキルのないアパート事業者ではとても大変なことです。
ではどうすることができるでしょうか。
金利が非常に低い住宅金融支援機構 しかしデメリットも！！
住宅金融支援機構から賃貸住宅資金を借りることができる。
以前のことですが大東建託支店の営業担当の方が来られた時に、恥ずかしながら初めて知ったのですが、住宅金融支援機構から賃貸住宅のための資金を借りることができることを知りました。
住宅金融支援機構といえばフラット35といった商品で聞いたことはありましたが、35年固定金利でしかも民間の金融機関よりも、かなり低い金利で借りられるといったことは知っていましたが、個人の住宅ローンのみを対象にしているものと思っていました。
しかも半分民間、半分公的な機関で、弱者救済的な機関といったイメージがありましたので、賃貸住宅とは無縁な機関だと思い込んでいました。
それが大東建託の営業担当の話によると、アパート建設のための資金も住宅金融支援機構から借りることができるというのです。
しかも大東オーナーさんの多くも実際のところ住宅金融支援機構から、お金を借りてアパート経営をやっているというのです。
ところでこの住宅金融支援機構からお金を借りるメリットは何でしょうか。
それはなんといっても
都銀よりも低い金利です。
例えば2018年9月では35年固定金利が、1.5%台になっています。
もちろんそれでも都銀などから変動金利でアパートローンを借りているならば1％台前半や、それ以下の金利で借りている方もおられるかもしれませんが、固定金利になると当然金利は上がります。
アパート経営で成功するためには 大東建託で行う場合も
大東建託設計施工管理のアパート。募集家賃は９万円～。
以前の記事では、不動産投資のリスクについて、３つほどの記事を書いたことがあります。
不動産投資はあくまでも「投資」でありリスクが伴い、惨めにも失敗する可能性があります。
借り手がない、買い手がない、自己使用もできないとなると典型的な失敗といえるでしょう。
さらに融資を受けていたものの返済ができなくなってしまい、担保を失ってしまうならば、この投資は完全に終息することになります。
そのような事態にならないためにも不動産投資を行う前に抑えておくべきてんを取り上げてみたいと思います。
その１ 借り手のニーズに合っている
そのためには賃貸部屋を借りる人のニーズが何かを知る必要があります。
例えば収益性の高い単身者をターゲットにするならばニーズが何か、仕事のためか大学に通うためかなどを考え、まずは立地場所が適当かどうかを考えます。
そして東京や大阪、名古屋といったビジネス街への通勤を目的として部屋を借りる方をターゲットにするならば、通勤に便利な場所、なるべく駅から１０分以内の場所が適当ということになるでしょう。（ビジネス街へ通勤するサラリーマンのほとんどは自家用車でなく電車等の交通機関を利用します。）
将来的には駅から１０分以上離れている物件は、今後のアパート増加の時代、空室問題に悩まされる可能性が高いと見ている専門家もおられますので、やめといたほうが良いかもしれません。
また駅から１０分以内でも、ショッピングや病院、飲食店が立ち並ぶような利便性のある場所でないならば、つまりは人が少ない閑散とした所であるならば、空室問題に悩まされるかもしれません。
高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく
大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。
マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。
なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。
そのことは一括借上げ物件でも同じです。
入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。
筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。
その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。
募集家賃は69000円です。
それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。
さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。
その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6～7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。
庶民の憧れの賃貸住宅経営 しかし現実は多くのリスクが
一昔前まではマンション経営といえば、豊かさの象徴のようにみなされていた時代もありました。
しかし最近は必ずしもそうだとはいえません。
様々なリスクも意識されるようになってきています。
例えばその一つが採算性というてんです。
新築当初は家賃も高く設定でき、家賃収入もしっかりと入ってきていたことでしょう。
しかし時の経過とともに、経年劣化によって家賃も下落傾向になります。
しかもRC造りのマンションとなると建築のさい銀行から多額のアパートローンを借り入れたことでしょう。
毎月、利息とともに返済しなければなりませんが、返済金額が減額されるわけではありません。
さらに修繕費用、設備機器の交換も行っていかなればなりません。
とくに最近は物価高の影響で、この面でのコストも高くなる傾向があります。
それで家賃収入よ、諸経費と銀行への返済額のほうが大きくなると採算割れとなります。
もちろん一時的にこのような状態になることもありますが、ずっと長く採算割れ状態が継続すると由々しき事態です。
もちろん最近は銀行もアパートローンを融資するまえに審査しますが、審査のさいに採算性も検討するようです。
ですから採算性で疑問符がつき融資を断られるならば、マンション経営を断念したほうが良いのかもしれません。
マイナンバーとアパート経営 管理会社に番号の提示が求められる
アパートマンションオーナーはマイナンバーを税務署に知らせることが求められる。
以前のことですが郵便物の中に重要な書類として、大東建託グループ収集委託会社 富士ゼロックス株式会社から手紙が届いていました。
確かに筆者は大東建託物件の大家として大東建託とは関わりはありますが、手紙の送り先の「収集委託」という言葉が妙にひっかかります。
大東建託に支払うべきもので支払っていないものがあったのかなあと考えてみても思い当たるものがありません。
そこで、恐る恐る手紙を開封してみると、「マイナンバーご提供のお願い」となっていました。
その目的については
税務関係書類の作成・提出事務等を行うことを目的
としているとあります。
ただ本当に、この手紙のとおりにマイナンバーを富士ゼロックスという会社に提供しても大丈夫なのか不安もあったので、早速ですが大東建物管理(現大東建託パートナーズ）の担当者に電話で問い合わせてみました。
「富士ゼロックスという会社からマイナンバーの提供についての手紙が届いているんですけど、そのとおりにして大丈夫なんでしょうか」
大東建物管理担当者「富士ゼロックスに委託しているのは間違いありませんので、大丈夫です。そのとおりにしてください」
ということで、マイナンバーを提供することの確認を取れました。
嘘をつく体質の不動産業界 大手であっても例外でない
不動産業界全体には平気で嘘をつく傾向がある。
最近ではサブリース契約でアパート経営をしている大家の幾人かがサブリース会社に騙されたと感じ、ちょっとした騒ぎになっています。
全くの不動産の素人であるならば、不動産業界の平気で嘘をつく体質について知らなくて、あとになって騙されたと思うのかもしれません。
不動産ジャーナリストの榊敦司さんのZAKZAK２０１７年３月６日の記事の見出しは
というものです。
残念ながら、筆者も同感です。
相続によって大東建託グループ物件の大家になりましたが、大東建託の支店の営業担当の言うことは、あまりあてにならないというのが実感です。
というのか、適当なことを言って、忘れてしまうのか、言ったことをその通り、実行してくれることを期待すると失望してしまうことがあります。
本社において、営業マンにどんな教育をしているのかわかりませんが、「嘘も方便」といった方式で営業をさせていたら、いずれは信用を失い、社会から大東建託そのものが相手にされなくなる恐れがあります。
まだ不器用でバカ真面目という印象を与えるほうが、長い目で見ればずっと会社の信用という視点からは良いのではと思うのですが。
一方で建物管理の大東建託パートナーズの担当者については誠意を感じることがあります。
アパートマンション経営と株式配当生活どちらがいい？
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
よく比較されることですが、不動産と株はどちらが良いかと話題になることができます。
筆者はどちらが良いかについては断言はできませんが、マンションオーナー視線でいいますと
不動産賃貸業と株式投資とよく似たてんがあるとすれば、不動産賃貸業は家賃収入を毎月安定的に得ることができます。
それと同じように株式投資も半年に1度配当金を受け取ることができます。
このてんの利回りで比較するならば不動産賃貸業が5～15％ぐらいが平均的なものでしょうか。それに対して株式の配当については1～5％ぐらいではないかと思います。
この数字からすると不動産賃貸業のほうがいいように思われます。
しかし不動産賃貸業は物件の老朽化にともない利回りが下がっていく傾向があるのに対して株式には老朽化による低下がないというてんでは株式に利があるように思います。
少額投資や売買の手軽さでは断然株式投資のほうが有利
さらに投資の方法についてですが、不動産取引はとにかく手軽に行えるものではありません。
1つの物件を購入するのに様々な手続きを踏まなければなりません。例えば1つの築古のアパートを買うにしても
- 不動産の名義変更を行うために司法書士さんにお願いしなければならないし、司法書士さんへの報酬や名義変更に伴う税金も支払わなければならない
- 融資を必要とする場合、金融機関に申込み審査等のための書類等を作成しなければいけない
- 物件の管理会社を選定し、管理手数料を支払っていかなればならない
ざっと思いついたてんを挙げましたが、とにかく慣れなければ最初は大変というのが不動産取引です。
もちろん最近は不動産の投資信託や一括借上契約など、オーナーがあまり動かなくても良い取引形態もありますが、あくまでも自分で取引を行いたいという場合は向いてないでしょう。