小規模マンションオーナーの日記


10月 16, 2021

大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は1週間程度かかることもある


しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。

そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。

この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。

なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。

ところで私の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。

1階のエントランスフロアの1つの照明が全く点かなくなってしまったのです。

1階エントランスフロアには、もう1つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。

オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。

電話をかけたのは金曜日の朝です。

これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。

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9月 23, 2021

マンションの管理費 修繕積立金どう使われているか 着服の懸念は


賃貸アパートマンションでは毎月、家賃の他に管理費が徴収されます。

私の所有マンションでも、各部屋に同額の管理費が徴収されています。

管理会社は大東建託パートナーズですが、徴収されている管理費がどう使われているかのかは報告等はありません。

ただ周辺エリアの同じような物件と管理費がほぼ同額ならば、妥当なんだろうと思います。

ところで分譲マンションとなると管理費だけでなく修繕積立金も毎月徴収されることになります。

大規模なマンションとなると修繕積立金も莫大な金額になることでしょう。

このようなマンションには管理組合や理事会などがあり、これらのお金のチェックなどにあたりますが、しかし時々、管理会社、マンションの理事長などの着服あるいは流用が明らかになることがあります。

例えば新潟のあるリゾートマンションではマンションの理事長が7億円も着服していたことが発覚したことがあるそうです。

この理事長、公認会計士でもあったので、他のマンションオーナーたちも信用しきっていたそうですが、その信用が仇になったようです。

だれもが組合の通帳を確認することがなく、ずるずると着服を許してしまったようです。

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8月 10, 2021

マンションのエントランスの扉が動かなくなった 簡単に対処する方法

マンション画像

私の小規模マンションのエントランスの両扉ですが、普段は固定していて動かすことがあまりないほうの扉を動かそうとしたら動かなくなっていました。

この動かなくなった扉は、引っ越し時など、大きな荷物を運んだりする時などに、動かして開けることがある程度なので、動かなくなったからといって、すぐに何らかの支障が生じるわけではありません。

しかしやはり将来的に入居者さんの引っ越し時などに支障が生じるかもしれませんので、対処しなければならないと考えていました。

マンション画像

大東建託設計施工管理のマンション。1階右側にエントランスがある。

当初は梅雨時分など特有の湿度の上昇で、木製の扉が膨張して、動かなくなったのではないかと考えていました。

しかし梅雨が過ぎて、湿度が下がった今も、相変わらず扉が動かないので、どうやら扉の膨張が原因ではないようです。

 

そこで何が原因か、いろいろと探ってみた結果、扉を回転させる軸のあたりが錆びているのが原因ではないかと疑いました。

そこで顔を地面に近づけて、軸のあたりを見てみると、幾らか錆びているように見えます。

この部分はどうしても、大雨が降った時などに濡れてしまうことがあるので、錆びてしまう可能性がある箇所です。

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7月 17, 2021

マンションの管理費 エレベーターの保守点検費用が大きく占めている


アパートやマンションといった集合住宅に住むと、管理費が求められます。

この管理費ですが、ウィキペディアには

管理人の人件費、管理会社への事務委託手数料、設備の保守点検費用や清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料や管理組合運営費などに充てられる。大規模マンション(タワーマンションや高層マンション他)でフロントサービス、医療サービスなどの各種サービスやプール、ミニシアターなどの共用施設を充実させる場合には、それらの維持管理費用も管理費から賄われる。

引用:管理費 – Wikipedia

と書かれています。

ところでこの管理費で大きな場を占めているのが、エレベーターの保守点検費用です。

実際のところ賃貸アパートやマンションの管理費で、エレベーターがあるかどうかで管理費は大きく違ってくることがあります。

ところでこのエレベーターの保守点検の費用ですが、この業界ならではの、?の事情があります。

その事情とは、保守点検作業にかかる費用は、どの業者に行なってもらうかによってかかる費用も大きく異なってくるというのです。

このてんについて産経web2021/7/11 (産経夕刊2021/7/15にも同記事が掲載)の「住宅クライシス 高コスト招く無関心…マンション管理のカネ事情」という記事に書かれています。

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6月 27, 2021

マンションが築30年超になっていることで直面する難題

分譲マンション画像

1970年代に建てられた分譲マンションの多くが、築30年を超えています。

そしてこの当時、入居した多くの方も高齢化を迎えています。

私の近くにも築30年を超えた大規模分譲マンションがありますが、周期的に修繕工事を行っており、そして管理組合もしっかりと機能しているためか外観もきれいで、しかもほぼ満室状態です。

ですから築年が30年、40年を超えても管理がしっかりと行われているのならば、快適に暮らし続けることも難しくはないようです。

しかし最近にわかに問題となっているのは耐震化というてんです。

築30年、40年超のマンションとなると当時の耐震基準を満たしてはいても、最新の耐震基準は満たしてはいません。

そこで建て替えということが1つの案として浮かび上がりますが、現実そうすることは容易ではありません。

一方で学校や官庁などで最近では耐震化基準を満たしていない建物の建て替えが進んでいます。

私の周辺エリアでも警察署、小学校などの建て替えが行わてきました。

公立の大病院も建物を壊して統合した新しい病院を別の場所に建てるといったことが行われています。

古いショッピングモールも自治体との協力のもと建て替えが最近決定されました。

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4月 04, 2021

マンションの寿命は何年? 築何年で建て替え時か

分譲マンション画像

マンションの寿命は本当は何年なのでしょうか。

最近は30年超でも人気物件が多々見受けられます。

例えば私の自宅マンションの近くに1979年夏に入居を開始した古い分譲マンションがあります。

1979年ですから、もう37年になるマンションですが、外観はきれいで古いマンションというふうには見えません。

合計で75戸ありますが、ほぼ満室状態です。

部屋は、3LDKで家族で暮らすことができます。

しかも昔からの古い高齢の入居者も多いのですが、幼い子供や学校に通う子供を持つ家族もけっこうおられるのです。

こうした比較的若い世代は、これから何年も住み続けるかもしれません。

近くには10年、15年未満のオートロック式の近代的な分譲マンションも多々ありますが、比較してもそれほど遜色がありません。

現在でも1戸の価格は1000万円以上で販売されています。(15年未満の中古マンションは1500万円~2500万円程度で販売されています。さすがに新しいマンションよりは資産価値が下がっているようです)

そして立地的には駅にも近く、ショッピングにも恵まれている、好立地な所にあるマンションです。

鉄筋コンクリートのマンションの寿命は何年?

と考えることがよくあります。一般に30年あるいは35年を超えると、資産価値がほとんどなくなり建て替えを検討すべしともいわれますが本当でしょうか。

上記のマンションについては、今後も数十年存続したとしても不思議ではありません。

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3月 27, 2021

マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決

マンションの玄関の床画像

アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。

というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。

また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。

 

ところで私の小規模マンションで冬の寒い時期に、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。

そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。

そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。

その結果わかったのはこの現象のことを

白華現象

というだそうです。

ウィキペディアには

白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。

白華

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/白華(アクセス日2020/2/22)

と書かれています。

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1月 26, 2021

マンションのエントランス床の汚れを酸性洗剤で落とす

マンションの玄関の床画像

以前のブログにも書きましたが、マンションオーナーにとって自物件の清掃状態は重要な関心事の1つです。

もし清掃状態が不十分であるならば入居者に不快感を与え、いずれは退去されるかもしれませんし、入居者を募集してもなかなか決まらないこともあるでしょう。

結果として家賃は下がり、不動産収入は減ります。

ところで私の物件は大東建託物件で、大東建託パートナーズが清掃を行っています。

全体としてよく建物の管理を行ってくださっていると思うのですが、清掃になると?

月に1,2回は清掃に来られているようですが、正直、不満の多い清掃内容です。

特に妻や母は不満があるようです。

大東建託パートナーズも下請業者や協力会社に清掃を行わせているみたいですが、どうも業者によって清掃のスキルが異なるみたいで、本当に、いい加減な業者もいます。

大東建託パートナーズもしっかりと監督し指導すべきだと思うのですが、担当者もやる事柄が多過ぎてか、そこまで十分な監督が行われていないのかもしれません。

とりわけマンションの玄関床タイルはだんだんと黒ずんできました。

 

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3月 03, 2020

排水管の洗浄費用 オーナーの費用負担はなし

花画像

先日のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。

たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。

そしてその内容とは、私の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。

そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、私が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。

ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。

一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも

排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計・施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞・沈殿あるいは付着し、排水不良・管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。

引用:www.zenkankyo.jp/seisou (アクセス日2020/2/15)

と書かれています。

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12月 05, 2019

大東建託パートナーズの清掃品質の向上を期待

花画像

私の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。

入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。

おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。

ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。

この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか?

結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。

ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。

私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。

だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。

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