小規模マンションオーナーの日記


8月 30, 2022

大東建託なら原状回復費用は0円 定額クリーニング費を支払うならば


アパート画像

いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は95%以上を維持している。

アパートマンション退去時の入居者側の支払う原状回復工事費用ですが、筆者の物件で、大東建物管理物件(現大東建託パートナーズ)で単身者向け物件ですが、だいたい20000万円~110000万円となっています。

つまり部屋の使い方によって請求額が異なっていることがわかります。

当時、入居した方は多くの場合、2カ月分の敷金を支払っていましたので、返金するはずの敷金の中から支払われていたものと思われます。

ところで時代は変わり、いい部屋ネットの大東建託物件に入居するさい、最近は敷金を支払わなくてもよくなりました。

その替わりに入居時に定額クリーニング費を支払うことになります。

定額クリーニング費用は(消費税8%の場合)

1DK以下(シングル) 32400円

1DK~2DK(カップル) 43200円

2DK以上(ファミリー) 54000円

となっています。

ポイントは敷金を支払うよりも初期費用を安く抑えることができるてんにあります。

例えば家賃が50000円の場合、敷金は家賃の2カ月分なので100000円となりますが、定額クリーニング費用だと32400円ですむので67600円抑えることができます。

しかも入居時に定額クリーニング費用を支払っていれば故意や重過失による部屋への損害がない限りは原状回復工事費用を退去時に支払う必要はありません。

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8月 10, 2022

憧れのタワーマンション 本当に買うべき住居なのだろうか?

コスモス画像

以前に預金口座のある、ある信託銀行からダイレクトメールが届きました。

開封してみると、兵庫県芦屋市に完成しようとしているタワーマンションの宣伝広告です。

上階のほうの販売価格が約9000万円となっています。

阪神間ですと新築3LDKのマンション3000万円~5000万円ぐらいの販売価格が多いように思いますが、さすがに9000万円となると高いです。

ところでタワーマンション、一般庶民には、あまり関係がないものですが、

富裕層の相続税対策やあるいは投資目的で売買される

ことがあるようです。

またタワーマンションに住む、最大の魅了は上階からの眺望がすばらしいというところにあるのでしょう。

私もタワーマンション上階の眺望がどんなにか、すばらしいものか見てみたいと思います。

さらには、これはいいのか悪いのかはわかりませんが、タワーマンションに住むことにより、富裕層の仲間入りしているという意識がたまらないといことで購入する方がおられるのかもしれません。

しかしタワーマンションのデメリットも多々あるのも事実です。

いくら高速のエレベーターで上り下りができるとしても、マンション玄関口からお部屋までの移動には時間がかかることになり急ぎの時には時間的なロスを感じることでしょう。

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8月 06, 2022

地方に物件を持つことのリスク 維持管理が大変 後継ぎがいない・・

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ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。

というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。

例えば修繕積立金、当初は1~2万円だったのが、突然3~4万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。

さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。

それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。

もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。

特に広々とした住宅に住みたいならば、

田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも

できると思います。

実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。

しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。

私の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと

まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。

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5月 03, 2022

賃貸住宅経営 駅近の高層マンション 安定収入はあっても維持管理が大変?

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数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。

その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。(12階建)

駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。

もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。

もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。

 

ですから建築費にはそれ相応かかるものの、

 

安定的にまとまった家賃収入をもたらす

 

というメリットがあるマンションです。

積水マンション画像さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。

つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。

さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。

昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。

もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。

土地成金とも言われる人たちです。

 

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3月 24, 2022

マイホームにも修繕のための積立が必要 30年超で500万円超の場合も

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賃貸住宅オーナーであるならば、アパートやマンションを維持していくうえでランニングコストがかかることは十分に承知しています。

また分譲マンションに住んでいる場合は、毎月管理費や修繕積立金を支払うことが求められます。

その一方で一戸建て住宅の場合は、修繕そのものは一戸建てのオーナーの裁量で決める事柄なので、修繕のことでさほど心配することがないかもしれません。

せいぜい重たい負担は固定資産税ぐらいだと安易に考えてしまうかもしれません。

しかし一戸建て住宅でも、修繕すべき事柄が生じても修繕せずに放置したままにするならば、建物そのものの劣化が進んでいき、やがては快適な住まいではなくなってしまいます。

なので修繕は必要です。

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一戸建て住宅でも大規模修繕工事が必要になることがある。

ところで一戸建て住宅の場合、どのような修繕が必要になってくるのでしょうか。

 

ざっと取り上げてみますと、まず外壁や屋根の塗装があります。

そのためには費用のかかる足場を組まなければならないこともあるでしょう。

しかし外壁や屋根の手入れは防水のためにも重要な修繕です。

 

さらに外構・エクステリアなどの外回りがあります。

そして内部のフローリングやクロスなどのの張り替え、そして給排水設備の取り替え、さらに水回りの各種の設備の取り替えなども行う必要があります。

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3月 13, 2022

マンションが粗大ゴミになっになってしまうことがある

改修工事画像

大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。

直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。

ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。

例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。

しかしそれでも固定資産税はかかります。

つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。

都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・

さらに家屋となるとさらに大変です。

土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。

例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。

火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。

そして固定資産税がかかります。

また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。

そこで家屋の解体を検討するとします。

しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。

このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。

実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。

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2月 12, 2022

大東建託パートナーズから電話 共用灯のLED化ですが費用が・・


先日、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。

たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。

妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。

マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。

というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。

それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。

携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。

そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。

 

私の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。

そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、私のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。

しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。

それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。

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1月 22, 2022

マンションの大規模修繕工事 行わなかったならどうなる?

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RC造りのマンションの利点は、とにかく長持ちすることです。

メンテナンスがしっかりと行われているならば100年は長持ちするという専門家もおられます。

しかしメンテナス、そうですメンテナスがしっかりと行われているということが条件です。

そのためには費用がかかるわけですが、その費用負担は分譲マンションならば区分所有者が賃貸マンションならば、マンションオーナーが費用負担していかなければなりません。

このマンション劣化を防ぐための修繕工事ですが主なものとしては

10年~20年前後で1回目も大規模修繕工事として外壁の補修工事や屋上の防水工事が行われます。

そしてさらに、その10年~20年後には2回目の大規模修繕工事として外壁補修と屋上の防水に加えて、エレベーターの取替工事や給排水設備の交換工事も加わり2回目の場合のほうが費用がさらに高くなります。

つまりは年々修繕費用が高くなっていくということを覚悟しておかなければなりません。

このてんで賃貸マンションのオーナーは自己責任で修繕費用を、蓄えておく必要があります。

おそらくは、少なとも家賃収入の5%は修繕費用として取り分けておかなければならないでしょう。

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12月 11, 2021

持ち家派 住宅ローン完成後には建物改修工事費がかかるようになる

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持ち家派と賃貸派。

どちらがいいのかについての議論は絶えませんが、持ち家派(分譲マンション購入も含む)のメリットは住宅ローン完済後は住居費を抑えることができるというものです。

そのことはよく聞きます。

しかし現実はどうなのでしょうか。

まず戸建住宅についてですが、30~35歳の時に、30年の住宅ローンを組んでマイホームを購入したとします。

すると住宅ローン完済時は60~65歳で、仕事も定年退職し、仕事を継続しているとしても非常勤のような形態の雇用で、収入も激減していることでしょう。

そしてその後は年金生活へと移行していくわけですが、確かにこの時点で、住宅ローンの返済は完了しており、支出面では改善されているかもしれません。

しかしマイホームも30年目を迎えるとなると、大規模なリフォームが必要となってくるかもしれません。

15年~20年ぐらいで1回目も大規模修繕工事を行ったかもしれませんが、2回目の工事となると1回目以上に費用がかかります。

例えば給排水設備の交換などが求められるかもしれないからです。

収入といえば、現役で働いてた時代は、働き次第で収入アップを計れたかもしれませんが、60歳を超えるとそういういうわけにはいきません。

となるとリフォーム工事費用は、リフォームローンを組んで調達しなければならないかもしれません。

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10月 16, 2021

大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は1週間程度かかることもある


しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。

そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。

この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。

なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。

ところで私の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。

1階のエントランスフロアの1つの照明が全く点かなくなってしまったのです。

1階エントランスフロアには、もう1つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。

オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。

電話をかけたのは金曜日の朝です。

これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。

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