小規模マンションオーナーの日記


1月 30, 2023

マンションから謎の金属音が 原因はあの設備の故障


賃貸マンション画像

マンションは時には予期せぬトラブルに見舞われることがある。

筆者の知人は4階建てのマンションに住んでいますが、ある時マンションから謎の金属音がするようになったとのことです。

しかもその金属音が一日そして二日と続くので、ついに隣に住む住人さんが、たまりかねてマンションの管理業者に連絡を入れたそうですが、住人さんいわく「あまりの音で爆発するのではないかと思った」とのことです。

相当の異常な音が隣近所にも響いていたようですが、その原因はなんだったのでしょうか。

考えられるケースとしては、傷んでいるエアコンの室外機からの異常音とか、換気扇からの異常音なども考えられます。

しかし今回のケースはそれらが原因ではなかったようです。

ではその原因とは何でしょうか。

それは地上階に設置されている

給水ポンプの故障

が原因だったようです。

故障の詳細はわかりませんが、給水システムに異常が発生し、そのために異常な金属音がしていたというのです。

そこで今回は駆け付けたマンションの管理会社の方が、早急に対応にあたり、一時間程度で早急な修繕工事によって異常な金属音は収まったようです。

それにしても給水ポンプの故障によって、異常な金属をするとは、とても意外なトラブルでした。

筆者もマンションオーナーとして、知人宅マンションで生じた今回のトラブルについては勉強になりました。

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1月 23, 2023

マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決

マンションの玄関の床画像

アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。

というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。

また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。

 

ところで私の小規模マンションで冬の寒い時期に、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。

そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。

そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。

その結果わかったのはこの現象のことを

白華現象

というだそうです。

ウィキペディアには

白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。

白華

 

と書かれています。

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1月 01, 2023

大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる


マンション画像

大東建託施行管理のマンション。

2017年10月頃でしたが、土曜日だったと思いますが、2回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。

近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。

どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。

さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。

筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。

それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。

そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。

どうやら大東建託物件の場合は築10年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。

そして担当者から見せられた書類は

継続審査結果報告書

というものです。

今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。

次の継続審査は5年後ぐらいに行われるようです。

ということは大東建託の場合は10年そしてその後は5年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。

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12月 31, 2022

管理不全のアパートやマンション どのような経緯で管理不全に


マンションといえば通常は、賃貸住宅マンションならば、不動産管理会社が入居者から管理費(3000円~10000円)を毎月徴収し、建物の管理業務を行っています。

分譲マンションであるならば、管理組合があり、住人から管理費や修繕積立金を回収して建物の維持管理にあたります。

筆者の所有マンションも大東建託パートナーズが入居者から管理費を徴収して建物の管理業務を行っています。

ところで最近はマンションがあっても管理組合がなかったり、管理不全のマンションが増えているというのです。

もちろん管理組合のない分譲マンションならば、管理費の徴収もなく、修繕積立金も必要でありません。

しかしマンションそのものが荒廃していき、入居者もどんどん減っていくことでしょう。

入居者が減り、空室が目立つようになると、さらに荒廃が進むという悪循環に陥っていきます。

賃貸住宅マンションでも管理不全になると建物はどんどん傷みだし、空室が目立つようになっていくことでしょう。

実際、近年、賃貸住宅の空室率の上昇が問題になっていますが、競合物件の急増もその要因ではありますが、それとともに空室率が異常に高い、いわゆる管理不全の荒廃賃貸物件がにわかに増えていることも、全体の空室率を押し上げている要因になっているようです。

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12月 28, 2022

崩壊していくマンションがある 建物メンテナンスを行っていないのが原因?


花画像

RC造りマンションは、60年以上は使用できると言われているが・・。

マンション崩壊と聞くと大地震に直面したマンションの崩壊を連想することでしょう。

筆者も阪神地区に住んでいますが、阪神大震災の時には、多くのマンションが崩壊し、使用不能となりました。

また使用不能まではいかなかったものの、建物が傷み、修繕工事を行ったマンションも少なくありません。

ところで大地震に直面したわけでなくても崩壊したマンションがあるそうです。

それは沖縄のあるマンションのことですが、1974年完成のマンションだったそうですが、築35年の時に、2階廊下が崩れ落ちたんだそうです。

分譲マンションだったようですが、住人はすべて退去となったとのことです。

崩壊の原因は、経年劣化と施行不良ということです。

しかし35年超のマンションは数多くあります。

ですから経年劣化の影響ももちろん多少なりあったのかもしれませんが、最大の要因は施行不良だったのではと考えてしまいます。

実はこの隣に同じ建設会社が施行した同じ時期に完成した別棟もあるようですが、この別棟も崩壊が進んでいて住むのには危険な状態にあるそうです。

こうなると、この建設会社、かなりひどい欠陥工事を行っていたのでは、と疑ってしまいます。

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12月 21, 2022

思わぬ高額な修繕費が発生 マンション事業のリスク


アパート画像

築年数が経つとともに思わぬ高額の修繕費用がかかる場合がある。

アパートマンション事業においてリスクとなるのは、建物維持管理に費用がかかるというてんです。

知り合いのビルオーナーさんがおられますが、3階建てのテナントビルを所有しておられます。

RC造りのビルですが、築30年以上の物件です。

最近、雨漏りがするということで、修繕をすることになりましたが、建物を調べていると、鉄骨階段にも問題が見つかり、鉄骨階段の修繕はクレーン作業で行うとのこと。

雨漏りと鉄骨階段修理で修繕費用が300万円するとのことです。

あまり資金的な余裕がないオーナーさんなので、資金調達のために親族などからお金を借りたりして乗り切るそうですが、この方のアパート事業は今後も大変だろうなあと思います。

ところで修繕費300万円というとかなり高額に感じますが、アパートマンション事業の場合はそのような高額な修繕費は珍しいことではありません。

以前、大東建託パートナーズの担当者のコメントに、近年水害による建物被害が頻発しているようですが、アパートが床上浸水による被害をうけた場合の1部屋あたりの修繕費は、だいたい250万円ぐらいだそうです。

1部屋で250万円ですから4部屋被害を受けたとしたら1000万円の修繕費がかかることになります。

1000万円というと、よほど資金的な余裕のあるオーナーさんでないとすぐには出せない金額です。

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12月 10, 2022

大規模修繕工事を行う目安になる外壁目地の劣化 どれくらい進んだら行う?


アパートにしても、マンションにしても、10年~20年の間に1度は、建物に足場をかけて外壁塗装や補修を行います。

いわゆる大規模修繕工事です。

費用もかなりの高額になる工事です。

なのでどのタイミングで行うかは重要な判断となります。

このてんで昔は竣工から10年で行うことも珍しくはなかったようですが、近年はもう少し後になって行うケースのほうが多いように感じます。

筆者の自宅のある近辺でも、分譲マンションの場合は、竣工から12~15年で行うケースが多くみられ、賃貸住宅となると15~20年に行うことが多いように思われます。

 

ところで大規模修繕工事を行う目安となるものに、外壁目地があります。

ウィキペディアによると

建築物や土木構造物において、少し間隔を空けた部材間の隙間・継ぎ目の部分。とくに、組積みする石・煉瓦(レンガ)・コンクリートブロックの継ぎ目、あるいは仕上に貼るタイルの継ぎ目を指す。

目地 – Wikipedia

と書かれています。

賃貸住宅においては、コンクリートブロックやタイルの継ぎ目に見られるものです。

例えば、そのような箇所をコーキングして建物を保護することになります。

そしてもしもコーキングされてないと建物の継ぎ目から、雨漏りするようになり建物が傷みます。

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11月 24, 2022

大東建託パートナーズの外壁塗装は高い しかし他社を手配することもできる


筆者の小規模マンションですが、最近ですが大東建託パートナーズによる建物審査を受けました。

その結果、どうやら外壁の一部が劣化しているようで、近いうちに修繕したほうが良いとのことでした。

そのさい足場をかけて、いわゆる大規模修繕工事を行うことなるとのことです。

筆者も、いずれはその時がくることは覚悟はしていましたが、ついに来たかといった思いです。

 

ところで以前の大東建託パートナーズの担当者が言われていたことですが、大東建託パートナーズによる塗装工事となると、塗装工事は高くなると言われていました。

工事画像

実際に今回の大東建託パートナーズの担当者も、あくまでも目安ですが、3階建て24戸ほどのマンションの外壁塗装のための工事費用が大東建託パートナーズで行って、1000万円程度かかったとのことです。

ですからかなりの高額になります。

そして大東建託パートナーズとフルパッケージプランで契約している場合は、基本手にはオーナーへの費用負担はないものと思われますが、スタンダードプランになるとオーナーの費用負担になります。

もちろん大東建託パートナーズが工事を行うと工事費が高くなるのは使用する塗料の質が上等であることが1つの起因です。

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11月 21, 2022

大東建託パートナーズによる建物清掃にはやや不満 担当者にもよる?


筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、

その出来栄えについては正直不十分ということに

ついて書きたいと思います。

 

昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。

大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。

すると2日後に、緊急清掃という形で、2人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。

こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きましたが・・

それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。

そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。

ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月1回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも

 

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11月 14, 2022

火災報知器が鳴った時の対処の仕方 まずはどの機器が感知したかを確認


花画像

火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。

真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。

静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。

じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。

なのでそういうわけにはいきません。

ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。

例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。

過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換することもできるでしょう。

しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。

といのも集合住宅の場合は

反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない

からです。

というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。(感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します)

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