小規模マンションオーナーの日記


9月 19, 2019

トラブル回避に機敏な大東建託パートナーズ

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放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。

駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。

そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。

最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。

そして私の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。

なぜ放置自転車が生じるかというと

・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。

・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。

のケースがあります。

そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。

もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。

実際のところ私の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。

ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。

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5月 21, 2019

所有不動産が粗大ゴミ扱いの時代に😢

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のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして不動産は粗大ゴミ化。

大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。

直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。

ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。

例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。

しかしそれでも固定資産税はかかります。

つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。

さらに家屋となるとさらに大変です。

土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。

例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。

火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。

そして固定資産税がかかります。

また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。

そこで家屋の解体を検討するとします。

しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。

このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。

実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。

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12月 23, 2018

大東ワランティサービス 1月分から料金変更?

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築年数とともに修繕費用も増えていく。

12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額(2019年1月分)を確認してみますと、先回分よりも減額されています。

えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。

ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。

そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。

そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。

具体的には

築6年~築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円

築11年~築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円(すべて税込み価格)

となっています。

そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。

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12月 19, 2018

悪質大規模修繕工事の餌食にならないためには!!

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大規模修繕工事にまつわる悪習は物件オーナーに損失をもたらしている。

どこの業界でも是正しなければならない悪習、ないしはあやしい商習慣というものがあります。

とりわけ不動産・建設業界にはそのような悪習というてんで、他の業界よりも多くあるのではないかと囁かれています。

この建設業界の悪習で最近クローズアップされているのは、大規模修繕工事にまつわる事柄です。

例えば分譲マンションの大規模修繕工事の場合は、管理組合は設計コンサルタントと契約して大規模修繕工事を行うのですが、設計コンサルタントは修繕工事会社の入札や選定を行なうのですが、実は談合のような事柄が行われているんだそうです。

つまりは応札する業者は事前に設計コンサルタントから本来の修繕工事の見積もりよりも高い応札額をだすように促されるんだそうです。

具体的には修繕工事会社の見積もりは1億円なのに、一方で設計コンサルタントは1.5億円で応札するようにと求めてくるんだそうです。

ということは5000万円程度余分に工事費がかかるということになるわけですが、その金額を負担するのは結局のところ分譲マンションの区分所有者たちで、区分所有者たちが食い物にされているという構図です。

しかも設計コンサルタントは修繕工事業者にバックマージンを要求することがあり、設計コンサルタントは管理組合からはコンサルタント料を、そしてさらに修繕工事業者からバックマージンといた具合に二重取りを行っているんだそうです。

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11月 15, 2018

塩害による建物の損傷 新たなリスク!!

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塩害によって建物の劣化が進むことがある。

2018年は台風21号、そして台風24号といった暴風台風に襲われた年でもありました。

阪神地区に住む私にとっては台風21号の暴風をまとめに受けましたが、台風のもたらした被害は暴風による破壊だけでなく、塩害による被害ももたらしたようです。

この塩害で、もっともニュースになったのは台風24号通過後に、東京の京成線が塩害のためにストップしてしまったことかもしれません。

私の知人も東京から関西に帰る時に京成線の塩害によるストップに遭遇してしまい乗車予定の新幹線に間に合わなかったと言っておられました。

ですから塩害による被害は侮れないものです。

ところで物件オーナーにとっても塩害は侮れないものです。

というのも例えば鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートに侵入した塩分中の塩化物イオンが鉄筋を腐食させ、膨張を生じさせるんだそうです。

すると鉄筋の膨張に伴い、コンクリートに引っ張る力がはたらき、ひび割れを生じてきます。

するとコンクリートのひびは、ますます腐食物質(水、酸素、二酸化炭素、塩化物イオンなど)の侵入を許し、鉄筋の劣化、コンクリートの剥落へと発展していき、こうなると頑丈なRC造りの建物であっても使用不可に陥ってしまうかもしれないのです。

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10月 13, 2018

立入ができないマンション屋上に上ってみると・・

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多くのマンション屋上は原則立ち入ることができない。

先日の台風による暴風時にマンション屋上から異様な音が聞こえてきました。

そこで気になっていたので、マンションの管理会社の大東建託パートナーズの物件担当者に、台風時にマンション屋上で気になる音がしたので見てほしいと伝えたのですが、それから何の音沙汰がなく見に来られたかどうかもわかりません。

どうも大東建託パートナーズの物件担当者は時々交代しますが、担当者によって、迅速にきちんと仕事をしてくださる方と、イマイチ頼りにならない担当者とに分かれます。

そこでこのマンションのオーナーになってからは1度もマンション屋上を見にいったことがなかったのですが、アマゾンで2.6Mの梯子を6500円で買って、マンション屋上に上ってみることにしました。

私のマンションの場合、屋上にいくためには最上階の廊下に梯子をかけて、小さな屋上の出入口から上ることができます。

多少危険の伴う行動でしたが、マンションオーナーになってから、いつかは屋上がどうなっているか見てみたいという思いがあったので、危険を感じながらも屋上に上ってみました。

まず屋上に上って屋上全体を見た印象は、思っていたよりも狭いと感じました。

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7月 25, 2018

消防設備点検の予定 大東建託パートナーズより?

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消防設備点検は半年に1度行われる。

今日、ポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。

そこには

【重要】消防設備点検 実施予定のご案内

という見出しが書かれています。

ところでこれまでも消防設備点検は半年に1度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。

ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う1カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。

ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。

なぜなんだろうと思いましたが。

今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。

それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。

大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法17条3の3で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。

もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。

いずれにしても建物の10年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。

ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は10年~15年ともいわれています。

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7月 15, 2018

建設会社による施工不良😿と法的請求

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原則的には、建設会社の施工不良の場合に物件オーナーは法的な請求を行うことができる。

最近は、レオパレス21の一部物件の施工不良のニュースが話題となっています。

レオパレス21といえば、以前はLPオーナー会とレオパレス21の確執、裁判といったことが話題になりましたが、今回のアパート界壁の施工不良の問題は、さらにレオパレス21の経営に深刻な影響が及ぶのではないかとの懸念も生じています。

ところで建設会社による施工不良は珍しいことはではありません。

今回のレオパレス21による界壁施工不良は重度な影響がでていますが、重度でなく軽度ないしは軽微な施工不良は多々あるのではないかと思います。

この場合、損害を被るのは、物件オーナーそして入居になりますが、特に物件オーナーは建設会社に法的な請求を行うことができるのでしょうか。

答えは

法的な請求ができます。

その1つが瑕疵担保責任です。

このてんについてSUUMOサイトの「不動産売却時の瑕疵担保責任について」という記事には

不動産を売却したあとで、その不動産に万が一欠陥が見つかったら、原則として売主は瑕疵担保責任を負わなければならない。瑕疵(かし)とは雨漏りやシロアリ被害といった物件の欠陥のことで、瑕疵担保責任の対象となるのは買主が注意しても確認できなかった「隠れた瑕疵」だ。売主が負わなければならない瑕疵担保責任は、物件を補修したり損害賠償に応じたりすることだ。

 

引用:不動産売却時の瑕疵担保責任について

(最終閲覧日2018/6/18)

と書かれており瑕疵担保責任で法的な請求を行うことができるということがわかります。

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6月 21, 2018

大規模修繕工事の資金をどのように蓄えればよいのだろうか

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積水ハウス施行管理の賃貸マンション。

賃貸アパートマンションでも10年~20年に1度は大規模修繕工事が行われます。

外壁補修や屋上防水等が行われますが、足場を設置したりしますので、かかる費用もそれなりにかかります。

ですから物件オーナーであるならば、そのための費用を蓄えておかなければなりません。

このてん大東オーナーでフルパッケージプランに加入しているならば、30年間はさほど気にする必要がないのかもしれませんが、フルパッケージプランに加入していないならば、大規模修繕費用について考える必要があります。

それではどのようにそのための費用を蓄えることができるでしょうか。

このてんでは種々の考え方があるようですが、そのなかの幾つかのてんを取り上げてみたいと思います。

その1つは家賃収入の5%を毎月取り分けるという方法です。

実際のところ大東建託のフルパッケージプランの場合は家賃の5%が修繕費用として大東建託が取り分けるそうなので、この方法は実際的のように思われます。

例えば、物件の家賃が毎月50万円ならば、その5%ということは2万5千円となります。

ということは年間で30万円、10年で300万円、30年で900万円が大規模修繕工事のために蓄えることができます。

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6月 13, 2018

大東建託にも10年後のアフターサービス点検があった👍

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大東建託設計施工管理のアパート。

積水ハウスの戸建て住宅や、賃貸住宅においては建物引き渡し後の10年、15年、20年・・とアフターサービスとしての建物点検が行われ、修繕のための必要な箇所がないかどうかの点検が行われることで知られています。

この時、修繕の必要な箇所が見つかれば、修繕の提案がされることになりますが、この時の修繕のためにかかる費用が思ってた以上に高額のために修繕の提案を受け入れることにためらう物件オーナーさんたちもおられるようです。

おそらくは積水ハウスの場合は、修繕のために使用する資材等が高品質、そのために修繕費用が高額になるのだと思いますが。

ところで大東建託の賃貸住宅の場合も、同じような事柄が行われていることを知りました。

というのも先日、突然に大東建託の窓口となる支店の物件担当者が訪問してこれれて、「アフターサービス点検御報告書」という書類を持ってきてこられたからです。

大東建託物件の場合、建物管理の担当は大東建託パートナーズが行いますが、建物引き渡し後のアフターサービス点検は大東建託パートナーズでなくてアパートマンション建築の建築を担当した大東建託の支店(建物引き渡し後は窓口の支店)が行うようです。

たしか以前には大東建託パートナーズも建物点検を行っていたようですが、建物引き渡し後の10年前後で、大東建託と大東建託パートナーズそれぞれが建物点検を行うということなのでしょうか?

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