外壁塗装の費用に大きな差が生じるのはなぜ？大手の建設会社が高い？
外壁塗装を含む、大規模修繕工事には多額の費用がかかる。
アパートやマンションを経営していると１０年～２０年に１度は外壁塗装工事などの、比較的費用のかかる改修工事を行います。
このさい屋上のあるマンションであるならば、屋上の防水工事も併せて行うこともあることでしょう。
多くの場合、足場をかけて行いますので、費用はそれなりにかかります。
このてんで、大東建託グループの物件であるならば、１０年か１５年のいずれかで行うことになります。
そして２０年という場合もあるかもしれません。
いずれにしても、このさいは費用がかかるわけですが、大東建託グループの物件の場合の
工事費用が高いのではないか
というコメントを時々、目にすることがあります。
例えば週刊ダイヤモンド誌２０１７年６月１９日の「「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている！」という記事には、ある大東オーナーのコメントとして
かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い
と書かれていました。
この大東オーナーさんが、その後どうされたかはわかりませんが、外壁塗装の工事費用がこうも違うと私も同じ大東オーナーとして考えさせられます。
しかし冷静になって考えてみると、大東建託がオーナーに高い料金を請求しているとは必ずしもいえないてんもあります。
大東建託なら原状回復費用は０円も定額クリーニング費を支払うならば
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は９５%以上を維持している。
アパートマンション退去時の入居者側の支払う原状回復工事費用ですが、筆者の物件で、大東建託パートナーズで単身者向け物件ですが、だいたい２００００万円～１２００００万円となっています。
つまり部屋の使い方によって請求額が異なっていることがわかります。
当時、入居した方は多くの場合、２カ月分の敷金を支払っていましたので、返金するはずの敷金の中から支払われていたものと思われます。
ところで時代は変わり、いい部屋ネットの大東建託物件に入居するさい、最近は敷金を支払わなくてもよくなりました。
その替わりに入居時に定額クリーニング費を支払うことになります。
定額クリーニング費用は
１DK以下（シングル） 50000円
１DK～２DK（カップル） 60000円
２DK以上（ファミリー） 70000円
となっています。
敷金ゼロ！定額クリーニング費（前払い型）のご案内 | いい部屋ネットの大東建託リーシング (eheya.net)
ポイントは敷金を支払うよりも初期費用を安く抑えることができるてんにあります。
例えば家賃が５００００円の場合、敷金は家賃の２カ月分なので１０００００円となりますが、定額クリーニング費用だと５００００円ですむので５００００円抑えることができます。
しかも入居時に定額クリーニング費用を支払っていれば故意や重過失による部屋への損害がない限りは原状回復工事費用を退去時に支払う必要はありません。
マンションから謎の金属音がする原因はあの設備の故障
マンションは時には予期せぬトラブルに見舞われることがある。
筆者の知人は４階建てのマンションに住んでいますが、ある時マンションから謎の金属音がするようになったとのことです。
しかもその金属音が一日そして二日と続くので、ついに隣に住む住人さんが、たまりかねてマンションの管理業者に連絡を入れたそうですが、住人さんいわく「あまりの音で爆発するのではないかと思った」とのことです。
相当の異常な音が隣近所にも響いていたようですが、その原因はなんだったのでしょうか。
考えられるケースとしては、傷んでいるエアコンの室外機からの異常音とか、換気扇からの異常音なども考えられます。
しかし今回のケースはそれらが原因ではなかったようです。
ではその原因とは何でしょうか。
それは地上階に設置されている
給水（増圧）ポンプの故障
が原因だったようです。
故障の詳細はわかりませんが、給水システムに異常が発生し、そのために異常な金属音がしていたというのです。
そこで今回は駆け付けたマンションの管理会社の方が、早急に対応にあたり、一時間程度で異常な金属音は収まったようです。
それにしても給水ポンプの故障によって、異常な金属をするとは、とても意外なトラブルでした。
筆者もマンションオーナーとして、知人宅マンションで生じた今回のトラブルについては勉強になりました。
地方に物件を持つことのリスクがは維持管理が大変なのと後継ぎがいない・・
ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。
というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。
例えば修繕積立金、当初は１～２万円だったのが、突然３～４万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。
さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。
それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。
もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。
特に広々とした住宅に住みたいならば、
田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも
できると思います。
実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。
しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。
筆者の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと
まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。
築年数の経過した建物の耐震化に不安？建て替えるにしても費用が
これは知人の話ですが、知人は古い木造賃貸住宅に住んでいました。
かなり古い木造住宅でしたが、管理会社は、有名タレントを宣伝で活用している大手の不動産会社E社です。
ある日そのE社から、住むと危険になってきたので、何月何日までに退去してくださいとの通知が来ます。
もちろんかなり古くなっているのは事実なのですが、しっかりと改修工事を行えば、まだまだ使えそうな木造物件です。
しかしE社は大家を説得したのか、この物件を解体することにします。
このように、今は不動産会社や建設会社にとって力を入れている分野の１つは古い物件の建て替えのようです。
大東建託も今、３０年を超えた物件をターゲットに建て替えを積極的に提案しているとかいわれています。
こういった中、産経新聞２０１７年４月１７日の「老朽マンション建て替え強化 不動産大手、耐震化への意識、規制緩和が追い風」という記事には
不動産大手がマンションの建て替えに力を入れている。老朽物件が増加する中、耐震化への関心が高まっているためだ。都市部では、新築を建てる好立地が不足しており、法改正も追い風に事業強化を進める。
と書かれていました。
つまりは大手不動産会社、耐震化に関心が高まっているなか建て替えに力を入れているとのことです。
そもそも、建てる土地はたくさんあっても、最近は不便な場所に建てても売れないという現実があるので、利便性のあるエリアの老朽物件の建て替えに注目しているというわけです。
積水ハウスの建物の周期点検は長期的にはメリットのほうが多いかもしれないが・・
周期的な点検によって建物を良い状態に保つことができる。
大手建設会社の中でも知名度や人気も高い積水ハウス。
積水ハウスで家を建てると建物を周期的に点検するようです。
具体的には3ヶ月・1年・2年・5年・10年・15年と点検があるようです。
そして点検をしてから修繕箇所が見つかれば、修繕して建物が良い状態であり続けるようにしてくれるというものですが、点検が良いか悪いかは賛否が分かれているようです。
このてんで、周期的な点検を受けたくないという人たちの理由は、無償修理をしてくれる箇所もあるそうですが、有償修理の部分で費用がかかるというのが最大の理由かもしれません。
どのケースが無償になり、どのケースが有償になるかの詳細はわかりませんが、有償の部分が多くなっていくと、当然かかる費用も大きくなっていきます。
さらには周期的な点検、そして修理という積水ハウスのスタイルを、必要でもない修理をさせて収益を得ているとの不信感を持っておられる方もいることでしょう。
もちろん筆者個人としては
積水ハウスがそのような汚い仕事を
をおそらくはするとは思いません。
しかしいずれにしても周期的な点検そして修繕と積水ハウスのやり方を、よく思っていない方もおられるようです。
大東建託パートナーズの外壁塗装は高い しかし他社を手配することもできる
筆者の小規模マンションですが、最近ですが大東建託パートナーズによる建物審査を受けました。
その結果、どうやら外壁の一部が劣化しているようで、近いうちに修繕したほうが良いとのことでした。
そのさい足場をかけて、いわゆる大規模修繕工事を行うことなるとのことです。
筆者も、いずれはその時がくることは覚悟はしていましたが、ついに来たかといった思いです。
ところで以前の大東建託パートナーズの担当者が言われていたことですが、大東建託パートナーズによる塗装工事となると、塗装工事は高くなると言われていました。
実際に今回の大東建託パートナーズの担当者も、あくまでも目安ですが、3階建て24戸ほどのマンションの外壁塗装のための工事費用が大東建託パートナーズで行って、1000万円程度かかったとのことです。
ですからかなりの高額になります。
そして大東建託パートナーズとフルパッケージプランで契約している場合は、基本手にはオーナーへの費用負担はないものと思われますが、スタンダードプランになるとオーナーの費用負担になります。
もちろん大東建託パートナーズが工事を行うと工事費が高くなるのは使用する塗料の質が上等であることが1つの起因です。
外壁補修工事を行うかどうかの目安は外壁目地の破れがどれだけ進んでいるかによる
アパートにしても、マンションにしても、10年～20年の間に1度は、建物に足場をかけて外壁塗装や補修を行います。
いわゆる大規模修繕工事です。
費用もかなりの高額になる工事です。
なのでどのタイミングで行うかは重要な判断となります。
このてんで昔は竣工から10年で行うことも珍しくはなかったようですが、近年はもう少し後になって行うケースのほうが多いように感じます。
筆者の自宅のある近辺でも、分譲マンションの場合は、竣工から12～15年で行うケースが多くみられ、賃貸住宅となると15～20年に行うことが多いように思われます。
ところで大規模修繕工事を行う目安となるものに、外壁目地があります。
ウィキペディアによると
建築物や土木構造物において、少し間隔を空けた部材間の隙間・継ぎ目の部分。とくに、組積みする石・煉瓦（レンガ）・コンクリートブロックの継ぎ目、あるいは仕上に貼るタイルの継ぎ目を指す。
と書かれています。
賃貸住宅においては、コンクリートブロックやタイルの継ぎ目に見られるものです。
例えば、そのような箇所をコーキングして建物を保護することになります。
そしてもしもコーキングされてないと建物の継ぎ目から、雨漏りするようになり建物が傷みます。
火災報知器が鳴った時の対処についてはまずはどの機器が感知したかを確認
火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。
真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。
静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。
じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。
なのでそういうわけにはいきません。
ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。
例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。
過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換することもできるでしょう。
しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。
といのも集合住宅の場合は
反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない
からです。
というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。（感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します）
マンションの住み込みの管理人！！好待遇の場合も
マンションの住み込み管理人を第２の人生として送ることもできる。
賃貸住宅にはあまりないのですが、規模の大きな分譲マンションになると、玄関付近に管理室が設置されて、管理人が普段は常駐することがあります。
最近の新しいマンションは管理室があっても、管理人は管理会社の従業員として、決められた時間に出勤し、決められた業務をこなし、時間が来れば帰宅するというケースが多いように思いますが、昔ながらの分譲マンションとなると、住み込みの管理人がおられて、管理業務をこなすということが行われています。
住み込みの管理人となると、比較的年齢のがいった方が多く、夫婦で業務を行っている場合も少なくありません。
会社の寮や社宅にも住み込みの管理人がおられますが、それとよく似ているのかもしれません。
しかし会社の寮や社宅の管理人となると、料理をすることが求められますので、調理師としての資格や経験が求められることがあります。
しかも会社都合で寮や社宅が閉じられることもあるので、永く行える仕事ではないかもしれません。
一方でマンションの管理人となると、料理をすることが求められるわけではないので、その分、なりやすいですし、多くの場合、マンションが閉じられるということは通常はありえないので、比較的長く行える仕事と言えるかもしれません。 (さらに…)