小規模マンションオーナーの日記


3月 05, 2020

マンション床タイルに白い汚物がポツポツ発生 その正体は? 対処策は?

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アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。

というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。

また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。

 

ところで私の小規模マンションで冬の寒い時期に、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。

そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。

そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。

その結果わかったのはこの現象のことを

白華現象

というだそうです。

ウィキペディアには

白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。

白華

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/白華(アクセス日2020/2/22)

と書かれています。

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3月 03, 2020

排水管の洗浄費用 オーナーの費用負担はなし

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先日のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。

たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。

そしてその内容とは、私の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。

そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、私が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。

ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。

一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも

排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計・施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞・沈殿あるいは付着し、排水不良・管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。

引用:www.zenkankyo.jp/seisou (アクセス日2020/2/15)

と書かれています。

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1月 30, 2020

外壁補修は15年以内に行わなければならないは本当はうそ?

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建物オーナーであるならば、建物を維持管理していく責任が生じるようになります。

小規模マンションオーナーの私も、このてんからは免れることなく、煩いの理由の1つとなっています。

このてんでフルパッケージプランでの大東建託の一括借り上げプランの賃貸住宅オーナーさんならば、30年は維持管理のことで煩うということはないと思いますが、スタンダードプランの大東オーナーとなると、修繕費用はオーナー負担となるので、煩わしいことです。

それならば、フルパッケージプランにしておけばよかったと後悔してしまいますが、仕方ありません。

ところで大規模修繕工事となると分譲マンションの場合、だいたい12年か13年で行っています。

不思議とどこでも同じように、それぐらいの時期です。

そしてたしかにに10年も過ぎると、外壁などが多少汚れていることもあります。

しかし公営の団地や賃貸住宅になると、15年や場合によったら20年してから大規模修繕工事を行うこともあります。

なぜそのような違いが生じてくるのでしょうか。

このてんで不動産ジャーナリストの榊敦司さんが、ZAKZAKの2020/1/20のマンション業界の秘密の連載記事で投稿した記事によると

板状型のマンションでは新築時の施工精度がしっかりしていれば、築15年程度での外壁補修工事は不要な場合も多い。大規模修繕では外壁補修を必ず行わなければならないように思われているが、それはマンション管理会社側が作った都市伝説で、だまされてはいけない。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200120/ecn2001200001-n1.html(アクセス日2020/1/21)

と書かれていました。

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12月 05, 2019

大東建託パートナーズの清掃品質の向上を期待

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私の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。

入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。

おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。

ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。

この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか?

結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。

ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。

私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。

だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。

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10月 08, 2019

賃貸住宅駐輪場の放置自転車の処分がややこしい

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私の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。

しかしなかなか処分されませんでした。

そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。

しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。

本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。

ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。

自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが速く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。

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9月 19, 2019

トラブル回避に機敏な大東建託パートナーズ

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放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。

駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。

そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。

最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。

そして私の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。

なぜ放置自転車が生じるかというと

・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。

・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。

のケースがあります。

そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。

もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。

実際のところ私の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。

ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。

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5月 21, 2019

所有不動産が粗大ゴミ扱いの時代に😢


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のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして不動産は粗大ゴミ化。

大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。

直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。

ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。

例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。

しかしそれでも固定資産税はかかります。

つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。

さらに家屋となるとさらに大変です。

土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。

例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。

火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。

そして固定資産税がかかります。

また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。

そこで家屋の解体を検討するとします。

しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。

このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。

実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。

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12月 23, 2018

大東ワランティサービス 1月分から料金変更?


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築年数とともに修繕費用も増えていく。

12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額(2019年1月分)を確認してみますと、先回分よりも減額されています。

えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。

ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。

そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。

そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。

具体的には

築6年~築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円

築11年~築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円(すべて税込み価格)

となっています。

そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。

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12月 19, 2018

悪質大規模修繕工事の餌食にならないためには!!


 

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大規模修繕工事にまつわる悪習は物件オーナーに損失をもたらしている。

どこの業界でも是正しなければならない悪習、ないしはあやしい商習慣というものがあります。

とりわけ不動産・建設業界にはそのような悪習というてんで、他の業界よりも多くあるのではないかと囁かれています。

この建設業界の悪習で最近クローズアップされているのは、大規模修繕工事にまつわる事柄です。

例えば分譲マンションの大規模修繕工事の場合は、管理組合は設計コンサルタントと契約して大規模修繕工事を行うのですが、設計コンサルタントは修繕工事会社の入札や選定を行なうのですが、実は談合のような事柄が行われているんだそうです。

つまりは応札する業者は事前に設計コンサルタントから本来の修繕工事の見積もりよりも高い応札額をだすように促されるんだそうです。

具体的には修繕工事会社の見積もりは1億円なのに、一方で設計コンサルタントは1.5億円で応札するようにと求めてくるんだそうです。

ということは5000万円程度余分に工事費がかかるということになるわけですが、その金額を負担するのは結局のところ分譲マンションの区分所有者たちで、区分所有者たちが食い物にされているという構図です。

しかも設計コンサルタントは修繕工事業者にバックマージンを要求することがあり、設計コンサルタントは管理組合からはコンサルタント料を、そしてさらに修繕工事業者からバックマージンといた具合に二重取りを行っているんだそうです。

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11月 15, 2018

塩害による建物の損傷 新たなリスク!!


 

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塩害によって建物の劣化が進むことがある。

2018年は台風21号、そして台風24号といった暴風台風に襲われた年でもありました。

阪神地区に住む私にとっては台風21号の暴風をまとめに受けましたが、台風のもたらした被害は暴風による破壊だけでなく、塩害による被害ももたらしたようです。

この塩害で、もっともニュースになったのは台風24号通過後に、東京の京成線が塩害のためにストップしてしまったことかもしれません。

私の知人も東京から関西に帰る時に京成線の塩害によるストップに遭遇してしまい乗車予定の新幹線に間に合わなかったと言っておられました。

ですから塩害による被害は侮れないものです。

ところで物件オーナーにとっても塩害は侮れないものです。

というのも例えば鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートに侵入した塩分中の塩化物イオンが鉄筋を腐食させ、膨張を生じさせるんだそうです。

すると鉄筋の膨張に伴い、コンクリートに引っ張る力がはたらき、ひび割れを生じてきます。

するとコンクリートのひびは、ますます腐食物質(水、酸素、二酸化炭素、塩化物イオンなど)の侵入を許し、鉄筋の劣化、コンクリートの剥落へと発展していき、こうなると頑丈なRC造りの建物であっても使用不可に陥ってしまうかもしれないのです。

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