賃貸住宅経営 駅近の高層マンション 安定収入はあっても維持管理が大変？
数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。
その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。（12階建）
駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。
もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。
もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。
ですから建築費にはそれ相応かかるものの、
安定的にまとまった家賃収入をもたらす
というメリットがあるマンションです。
さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。
つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。
さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。
昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。
もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。
土地成金とも言われる人たちです。
マイホームにも修繕のための積立が必要 30年超で500万円超の場合も
賃貸住宅オーナーであるならば、アパートやマンションを維持していくうえでランニングコストがかかることは十分に承知しています。
また分譲マンションに住んでいる場合は、毎月管理費や修繕積立金を支払うことが求められます。
その一方で一戸建て住宅の場合は、修繕そのものは一戸建てのオーナーの裁量で決める事柄なので、修繕のことでさほど心配することがないかもしれません。
せいぜい重たい負担は固定資産税ぐらいだと安易に考えてしまうかもしれません。
しかし一戸建て住宅でも、修繕すべき事柄が生じても修繕せずに放置したままにするならば、建物そのものの劣化が進んでいき、やがては快適な住まいではなくなってしまいます。
なので修繕は必要です。
一戸建て住宅でも大規模修繕工事が必要になることがある。
ところで一戸建て住宅の場合、どのような修繕が必要になってくるのでしょうか。
ざっと取り上げてみますと、まず外壁や屋根の塗装があります。
そのためには費用のかかる足場を組まなければならないこともあるでしょう。
しかし外壁や屋根の手入れは防水のためにも重要な修繕です。
さらに外構・エクステリアなどの外回りがあります。
そして内部のフローリングやクロスなどのの張り替え、そして給排水設備の取り替え、さらに水回りの各種の設備の取り替えなども行う必要があります。
マンションが粗大ゴミになっになってしまうことがある
大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。
直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。
ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。
例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。
しかしそれでも固定資産税はかかります。
つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。
都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・
さらに家屋となるとさらに大変です。
土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。
例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。
火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。
そして固定資産税がかかります。
また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。
そこで家屋の解体を検討するとします。
しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。
このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。
実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。
大東建託パートナーズから電話 共用灯のLED化ですが費用が・・
先日、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。
妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。
それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。
携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。
そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。
私の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。
そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、私のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。
しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。
それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。
マンションの大規模修繕工事 行わなかったならどうなる？
RC造りのマンションの利点は、とにかく長持ちすることです。
メンテナンスがしっかりと行われているならば１００年は長持ちするという専門家もおられます。
しかしメンテナス、そうですメンテナスがしっかりと行われているということが条件です。
そのためには費用がかかるわけですが、その費用負担は分譲マンションならば区分所有者が賃貸マンションならば、マンションオーナーが費用負担していかなければなりません。
このマンション劣化を防ぐための修繕工事ですが主なものとしては
１０年～２０年前後で１回目も大規模修繕工事として外壁の補修工事や屋上の防水工事が行われます。
そしてさらに、その１０年～２０年後には２回目の大規模修繕工事として外壁補修と屋上の防水に加えて、エレベーターの取替工事や給排水設備の交換工事も加わり２回目の場合のほうが費用がさらに高くなります。
つまりは年々修繕費用が高くなっていくということを覚悟しておかなければなりません。
このてんで賃貸マンションのオーナーは自己責任で修繕費用を、蓄えておく必要があります。
おそらくは、少なとも家賃収入の５%は修繕費用として取り分けておかなければならないでしょう。
持ち家派 住宅ローン完成後には建物改修工事費がかかるようになる
持ち家派と賃貸派。
どちらがいいのかについての議論は絶えませんが、持ち家派（分譲マンション購入も含む）のメリットは住宅ローン完済後は住居費を抑えることができるというものです。
そのことはよく聞きます。
しかし現実はどうなのでしょうか。
まず戸建住宅についてですが、３０～３５歳の時に、３０年の住宅ローンを組んでマイホームを購入したとします。
すると住宅ローン完済時は６０～６５歳で、仕事も定年退職し、仕事を継続しているとしても非常勤のような形態の雇用で、収入も激減していることでしょう。
そしてその後は年金生活へと移行していくわけですが、確かにこの時点で、住宅ローンの返済は完了しており、支出面では改善されているかもしれません。
しかしマイホームも３０年目を迎えるとなると、大規模なリフォームが必要となってくるかもしれません。
１５年～２０年ぐらいで１回目も大規模修繕工事を行ったかもしれませんが、２回目の工事となると１回目以上に費用がかかります。
例えば給排水設備の交換などが求められるかもしれないからです。
収入といえば、現役で働いてた時代は、働き次第で収入アップを計れたかもしれませんが、６０歳を超えるとそういういうわけにはいきません。
となるとリフォーム工事費用は、リフォームローンを組んで調達しなければならないかもしれません。
マンションオーナーの管理会社に支払う手数料 元が取れている？
今の時代、不動産管理をすべて自分で行っている大家さんがどれほどおられるのでしょうか。
確かに、管理会社に不動産の管理を任せると、家賃の５～１０％が手数料としてもっていかれます。
一括借り上げで不動産管理を任せているのならば、家賃の１０～１５％ほどが手数料としてとられます。
しかし手数料をとられたくないとの思いから、すべてを自分で行うならば、相当の労力が求められます。
では実際には管理手数料としてどれぐらい支払っているのでしょうか。
仮に６戸所有、家賃５万円とすると月額の家賃は３０万円。
３０万円の５％は１万５千円となります。
ということは１年で１８万円を管理会社に支払っていることになります。
ではそれぐらいの不動産管理手数料に見合うだけの仕事を行ってくださっているのでしょうか。
管理会社の業務を取り上げてみますとまずは
入居斡旋の仕事があります。
そのためには募集図面の作成の仕事があり、他の業者にも情報提供し、入居斡旋を行ってもらう場合もあります。
さらには部屋の鍵も管理し、他の業者で入居希望者が見つかるならば部屋の内覧の準備もしなければなりません。
そして入居審査（保証人の審査や家賃保証会社の審査を通すことも含む）があります。
大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は１週間程度かかることもある
しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。
そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。
この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。
なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。
ところで私の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。
１階のエントランスフロアの１つの照明が全く点かなくなってしまったのです。
１階エントランスフロアには、もう１つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。
オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。
電話をかけたのは金曜日の朝です。
これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。
マンションの管理費 修繕積立金どう使われているか 着服の懸念は
賃貸アパートマンションでは毎月、家賃の他に管理費が徴収されます。
私の所有マンションでも、各部屋に同額の管理費が徴収されています。
管理会社は大東建託パートナーズですが、徴収されている管理費がどう使われているかのかは報告等はありません。
ただ周辺エリアの同じような物件と管理費がほぼ同額ならば、妥当なんだろうと思います。
ところで分譲マンションとなると管理費だけでなく修繕積立金も毎月徴収されることになります。
大規模なマンションとなると修繕積立金も莫大な金額になることでしょう。
このようなマンションには管理組合や理事会などがあり、これらのお金のチェックなどにあたりますが、しかし時々、管理会社、マンションの理事長などの着服あるいは流用が明らかになることがあります。
例えば新潟のあるリゾートマンションではマンションの理事長が７億円も着服していたことが発覚したことがあるそうです。
この理事長、公認会計士でもあったので、他のマンションオーナーたちも信用しきっていたそうですが、その信用が仇になったようです。
だれもが組合の通帳を確認することがなく、ずるずると着服を許してしまったようです。
マンションのエントランスの扉が動かなくなった 簡単に対処する方法
私の小規模マンションのエントランスの両扉ですが、普段は固定していて動かすことがあまりないほうの扉を動かそうとしたら動かなくなっていました。
この動かなくなった扉は、引っ越し時など、大きな荷物を運んだりする時などに、動かして開けることがある程度なので、動かなくなったからといって、すぐに何らかの支障が生じるわけではありません。
しかしやはり将来的に入居者さんの引っ越し時などに支障が生じるかもしれませんので、対処しなければならないと考えていました。
大東建託設計施工管理のマンション。1階右側にエントランスがある。
当初は梅雨時分など特有の湿度の上昇で、木製の扉が膨張して、動かなくなったのではないかと考えていました。
しかし梅雨が過ぎて、湿度が下がった今も、相変わらず扉が動かないので、どうやら扉の膨張が原因ではないようです。
そこで何が原因か、いろいろと探ってみた結果、扉を回転させる軸のあたりが錆びているのが原因ではないかと疑いました。
そこで顔を地面に近づけて、軸のあたりを見てみると、幾らか錆びているように見えます。
この部分はどうしても、大雨が降った時などに濡れてしまうことがあるので、錆びてしまう可能性がある箇所です。