賃貸住宅退去時にかかる修繕費用をできるだけ抑えるためには
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
賃貸で部屋を借りても、いずれは退去する日が訪れます。
最近は賃貸部屋を借りて長く入居することが多くなったとはいえ退去することになると、退去した部屋は原状回復工事が行われます。
最近は、様々な新しい制度ができ退去時の費用を安く抑えるための制度もあるようですが、もしそのような制度に加入していなかった場合、原状回復工事として、どれくらい費用負担をする必要が生じるのでしょうか。
このてんで経年劣化による原状回復工事の部分は原則的に貸主側の費用負担になります。
一方で入居者によって生じた汚れや破損等の原状回復工事は入居者負担になるようです。
筆者の所有物件は、大東建託グループの管理にありますが、これまでの退去時の原状回復工事の費用ですが、単身者向きの部屋で20000万円～100000万円ぐらいとなっています。
上記の金額はすべて退去者が支払った金額です。
つまり入居時に退去時の原状回復工事費用を抑える制度に加入しなかった場合は、最低でも20000万円の費用負担は覚悟しなければならないということです。
管理戸数NO１の大東建託グループの費用負担がこれぐらいですが、だいたい標準的なレベルではないかと思われます。
賃貸暮らしをするためには家賃保証の加入が求められるようになった
最近、筆者の所有物件で退去予定の部屋がでましたので、いい部屋ネットのホームページから筆者の所有物件の入居募集の状況を確認してみました。
すると以前にはあまりなかったように思うのですが、家賃保証の加入が原則求められることについて書かれています。
以前ですと、しっかりとした保証人がいるならば家賃保証の加入は任意だったように思うのですが、最近は原則加入が求められるということで、以前よりも加入することが強く求められているように思われます。
もちろん、あくまでも原則ということなので、場合によったら加入しなくてもよいケースがあるのかもしれませんが。
ところで大東建託の物件の場合の家賃保証会社は子会社のハウスリーブです。
家賃保証 賃貸保証 大東建託グループの ハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)
ハウスリーブの場合は初期費用１万２０００円と、その後は家賃の２～２．５％が手数料として徴収されます。
例えば家賃が６万円とするならば、２％が手数料として徴収されるならば１２００円が家賃に上乗せされることになります。
家賃が１０万円ならば、２０００円となり年額にすると２万４０００円を徴収されることになり、入居者にしてみれば相当な負担になります。
家賃滞納リスクが限りなく０%に近い入居者にしてみれば、幾らか納得がいかないかもしれません。
賃貸住宅内見の時こそ不動産屋スタッフの腕のみせどころ しかし・・
昔は賃貸住宅の部屋を探し、入居するためには、まずは不動産会社に行き、不動産会社のスタッフに希望条件にかなった物件を探してもらい紹介してもらい、紹介してもらった物件をスタッフとともに内見しに行くというのが、ごく普通のスタイルでした。
この時に、入居希望者が内見によって、お部屋を決めてもらうかどうかは、スタッフの腕にかかっているとも言われています。
公益社団法人全日本不動産協会のウェブサイトにもこのてんについて
入居申込に重要な「内見」
入居申込、そして成約へとつなげるために「内見」は大切です。内見時のちょっとした工夫が入居申込への確率を高めてくれるのですが
内見の工夫で入居申込の確率を高める – 公益社団法人 全日本不動産協会 (zennichi.or.jp)
と書かれているとおりです。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
具体的には不動産屋のスタッフが、できるだけお部屋の魅力について魅力的に説明し、内見の滞在時間が長いほど、入居申込の確率が高くなっていくと言われています。
それでお部屋の仲介をどれだけして、なんぼの不動産屋にとっては、内見というのは極めて重要な業務です。
しかし今の時代、特にネット環境がますます充実していくなか、内見をしなくても入居申込をする方が急増しているようです。
小規模マンションオーナーの筆者も実感している事柄です。
不動産テック時代が進んでもネットに頼れない分野も・・
最近ですが、時々不動産テックという言葉を耳にするようになりました。
この不動産テック、その意味は不動産とITの組み合わせによるサービスのことのようです。
実際のところ、不動産テックですが、賃貸住宅サービスにおいても活用の幅が広まっています。
例えば昔は、お部屋探しをする場合は、住みたいエリアのなかにある不動産屋さんを何件も行ってお部屋探しをしたものです。
それが今ではインターネットの入居者募集サイトを綿密に調べたうえで、関心のある物件を見つけたならば、その物件を扱っている不動産屋さんに行って、その後に内覧をするという方法が主流になっているように思われます。
ですから昔は不動産屋さんの賃貸物件を仲介する店員さんの裁量や能力によって、入居者が決まるかどうかが大きく左右されていたものですが、今ではインターネットの入居者募集サイトにおいて、どれだけ注目されるか、あるいはアピールできるかが入居者が決まるかどうかの第一歩となるように思われます。
しかも最近はインターネットの入居者募集サイトからもVRでお部屋の内覧ができるようになっています。
大東建託のDK SELECT入居者様専用アプリ スマホに入れておくことのメリット
以前のことですが、月に2度の大建託パートナーズによる簡易清掃の日でしたが、清掃終了後には清掃完了のお知らせのパンフレットが投函されていたことがあります。
それとともに今回はDK SELECT入居者様専用アプリのインストールガイドの用紙もいっしょに投函されていました。
よくよく見てみるととても便利なアプリです。
このアプリのメリットは
その１ 管理会社からのお知らせが確認できます。例えば定期清掃や、設備点検、各種サービスなどの情報を確認できます。
その２ 大東建託パートナーズにメール連絡を行えます。困ったことや、相談などをメールでお問い合わせすることができます。
その３ 大東建託パートナーズに電話連絡を行えます。例えば設備故障や、鍵の故障等で万が一部屋に入れなかったりした場合にアプリから即、電話をかけてレスキューの要請を行えます。
その４ 地域のおトク情報が配信されます。あるいは確認できます。
その５ 各種手続きを行えます。例えば家賃の確認、支払い方法などの変更が行えます。
ざっとこういったメリットのあるアプリで、入居者ならばぜひともスマホにいれときたいアプリです。
賃貸住宅 管理会社が修繕のために動かない どう対処する？
筆者の知り合いは、家族で賃貸の戸建住宅に住んでいます。
とても広い木造の戸建住宅ですが、築年数が経っているためか、2階が雨漏りするんだそうです。
そこでこの賃貸住宅の管理会社に、その雨漏りを修繕してほしいと言ったそうなのですが、なかなか修繕に来てくれないとのこと。
「もう1度、修繕について言ったらどうですか」と言ったら、何度も言うのも、おっくうなので現状で我慢するとのことです。
この管理会社ですが、地元に昔からある不動産屋で、幾つかの物件の管理を行っていますが、修繕の依頼を聞いたもの忘れてしまったのか、面倒くさくて後回しにしてしまい、うやむやになってしまっているのか、それはわかりません。
さらに数年前の暴風台風で、近所の比較的に新しい賃貸マンションのベランダの外壁が、あちらこちらで傷んだマンションがありました。
どちらかといえば上階の方で損傷しており、修繕工事を行うにしても大変だなあと思いましたが、なかなか修繕が行われません。
外からその損傷が、よく見えるので、速やかに修繕したほうがよいのにと思っていましたが、あの暴風台風から11カ月が経過してから、ようやく修繕が行われました。
どうして遅くなったのかは、わかりませんが、ようやく管理会社が動いたようです。
宅配ボックスがないアパートやマンションでも大丈夫？
最近はインターネット環境が普及したためか、アマゾンや楽天、ヤフーなどでのインターネット通販を頻繁に行うようになりました。
なんといってもパソコンやスマートフォンで操作すれば簡単に買いたいものを買うことができるからです。
実際のところ買い物に行ったとしても、品切れだとか、値段が高いといったことがあります。
ところでインターネットでの買い物の問題となるのは、配達に届けてくださっても、不在で受け取ることができなかったということです。
そうなる宅配のスタッフの方にも迷惑をかけることになりますし、注文した品物を受け取ることが遅くなってしまいます。
もしもその品物が腐りやすい食品ならば、できるだけ早く受け取りたいものです。
そこで解決策となるのが宅配ボックスです。
宅配ボックスを設置することによって、不在でお届けできないという問題を解消できます。
しかし宅配ボックスとなると、設置スペースが必要になりますし、購入費用や管理コストもかかることでしょう。
さらに筆者がオーナーをやっている小規模マンションのように、エントランスが狭いならば、適当な設置場所がありません。
しかし今後ますますインターネットでの買い物が普及するとなると、確実に荷物を受け取る方法を確立しなければなりません。
賃貸住宅暮らしの大きなメリット 賃貸住宅ならば相続についての心配がない
最近とりわけ地方での空家が目立って多くなっているのが社会問題化しています。
筆者の妻の実家も、もはや空家状態ですが、売ろうにも買い手がいないので売れない、息子に相続しようにも、相続したところで、ほとんどメリットがないので、本気で相続のための手続きをしようとしないというありさまです。
結局は人が住んでいない空家ですが、それでも現在は、筆者の家に引き取ってる妻の母が固定資産税等を支払っている状態です。
このように持ち家や分譲マンションを購入したとしても相続の問題に、ぶつかっている方が最近増えているようです。
もちろん主要な駅近くの利便性の高いエリアの持ち家や分譲マンションならば相続してくれる子供がいることでしょうが、利便性がよくない地方や郊外の物件となると事情が変わります。
というのも空家を相続によって取得したとしても３つのリスクをかかえるゆえに相続したがらないのです。
そのリスクとは
①空家を放置することによって近隣に迷惑をかける可能性があることです。例えば空家状態になっていると不審者が住みつく、火災が発生してもすぐに気づかず近隣を巻き込んだ大火災に発生する可能性があります。
さらに万が一、空き家が原因で近隣に対して損害を与えた場合は、損害賠償責任が生じる可能性があります。
②固定資産税がかかるといてんもあります。
しかも人が住んでいないとなると固定資産税の軽減対象から外れ固定資産税が高くなる可能性があります。
賃貸住宅暮らしで家主負担にならないで交換修繕費を負担しなければならないケース
賃貸住宅入居者が負担しなければならない修繕のケースですが大東建託パートナーズ管理の物件に場合、入居者が修繕費を負担しなければならない２つのケースがあります。
それは
・畳表の取替え
・ふすま紙の張替え
です。
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの事例なので、他社管理物件もだいたい同じようなものではないかと思います。
それで今回も修繕費が入居者負担になる事例を取り上げていきます。
・鍵の紛失による取替、修理
あくまでも紛失による場合です。なので紛失して鍵の業者を呼んで開けてもらった場合なども、当然のことですが、入居者負担になります。ちなみに鍵の紛失による取替、修理は１万円～です。くれぐれも鍵を紛失しないようにいたしましょう。
・電球、蛍光灯、ヒューズの取替
賃貸住宅の入居のさいには、照明器具が備わっていたと思いますが、蛍光灯や電球といった電化製品は、劣化していき取替が必要になります。この場合の取替費用は入居者負担になります。この場合、蛍光灯は数千円～となります。
・水道蛇口の止水コマ、パッキングの交換
この水道蛇口の止水コマ、パッキングも時々ですが、修理が必要になります。そしてこの場合の修理費用が物件オーナーになるのか入居者負担になるかが微妙なところです。工事の内容にもよりますが修繕費用が２～３万円以上になることもあります。このてんで大東建託パートナーズは水道蛇口の止水コマ、パッキングの交換は入居者負担になるとしています。
DIY物件 入居者自己負担でリノベーションが行える賃貸住宅のメリットデメリット
これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。
これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。
ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。
ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが、簡単にそうすることができるわけでもありません。
このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。
それは
DIY可物件です。
このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。
どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。
また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。