JA農協 信金 銀行などアパートローンを借りる金融機関 メリットデメリット
アパート経営を行うために、アパートローンを借りる人は少なくありません。
そしてアパートローンを提供してくれる金融機関も様々です。
どんなところがあるでしょうか。
まずは都市銀行：東京三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそなその他の大手信託銀行がそれにあたりますが、なんといっても魅力は金利の低さです。
ネット銀行でアパートローンを扱うようになるならば、ネット銀行のほうが金利は低くなるかもしれませんが、現時点ではアパートローンは都市銀行で借りるのが一番、金利を低くおさえることができます。
例えば、りそな銀行でしたら３０年変動金利で、だいたい１．５％前後ぐらいでしょうか。（融資状況によって提示する金利が異なる場合がありますので、借りる前に金利を確認してください）
しかし審査が厳しいのと、融資を受けるまでに時間がかかること、融資を受けた後も、度々財務状況のチェックを受けることがあります。
次に地方銀行があります。
私自身、地方銀行との取引がないので詳しいことはわかりません。
ただ地方銀行といえばやはり都市銀行よりも敷居が低く、融資条件もやや緩いといえるかもしれません。
ただデメリットとしては、金利が都市銀行よりもやや高いこと、その地方銀行の地元でなければ融資を受けることができないなどのデメリットもあります。（地方銀行でもスルガ銀行のように金利は高くても全国展開している地方銀行もあります）
マンションオーナーが銀行から借金することのメリット
アパートマンション経営を無借金で行っている方はどれぐらいおられるのでしょうか。
これほどの強み、安心感はないように思います。
なにせ毎月の返済金がないのですから資金が貯まるスピードも早いことでしょう。
また資金力があるならば新たな物件の購入のさいにも有利になることでしょう。
というのも物件売主にすれば、確実に現金で支払ってくれる人に売りたいからです。
しかし、今の時代、多くのアパートマンション経営者は無借金ではなく金融機関から融資を受けて経営している方のほうが多いのではないかと思います。
そして融資を受けながらアパートマンション経営をするほうがメリットになる場合もあるのです。
どんな場合でしょうか。
まず融資を受けてアパートマンション経営をするならば相続税対策になります。
現在の相続税制度では配偶者に相続する場合は、あまり税金がかからないのですが、配偶者以外の方に相続する場合はしっかりと税金がかかることになっています。
じゃあ配偶者に相続すればいいのではと考えてしまうかもしれませんが、配偶者に相続しても、年齢がほぼ同じ配偶者ならば、いずれその配偶者も亡くなって、だれかに相続することになります。
よほど自分よりも若い配偶者、例えば20歳ないしは30歳と若ければそれでいいのかもしれません。
しかし多くの場合、相続となると子供に相続することになると思われます。
そのために融資を受けて、相続税の課税の対象となる資産を減らすことができます。
銀行への返済が年々重くなっていく ならば元金均等方式もあり
アパート経営を行っているならば、多くの場合、アパートローンを借りていることと思います。
このさいは毎月の返済が求められますが、返済には２つの方式があります。
元利均等方式と元金均等方式です。
住宅金融支援機構の「元利均等返済と元金均等返済とは？」という記事によると元利均等方式については
メリット 返済額(元金＋利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなります。 元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。 デメリット 同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。 借入金残高の減り方が遅くなります。
最終閲覧日2018年3月4日
と書かれています。
一方元金均等方式について上記の記事は
メリット 返済額(元金＋利息)は返済が進むにつれ少なくなっていきます。 元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ返済期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。 デメリット 返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、必要月収も高くなります。
と書かれています。
このように２つの返済方式があるわけですが、多くの方が元利均等方式で返済しています。
銀行の事業性ローンでも金利が0%台が少なくない
近年は大規模金融緩和のおかげで、住宅ローンとなると金利がゼロ％台でも珍しくなくなってきました。
しかしアパートローンをはじめとする事業性のローンとなると、ゼロ％台というのは、あまりないのではないかと思います。
アパートローンの金利が１％台前半でも、低いほうではないかと思っていました。
ところが２０１８年２月１５日の日本経済新聞の「金利ゼロ％台融資、６割超 揺らぐ銀行ビジネスモデル 」という記事には
日銀がマイナス金利政策を導入して２年、銀行を起点にした金融システムのひずみが目立っている。銀行の貸出金利は下がり続け、2017年末の貸出金残高のうち金利０％台の融資は全体の62％に拡大。金融緩和が景気を下支えする効果は大きいものの、企業の資金需要を引き出すには至らず、銀行業績を下押しする面が目立つ。
引用： https://www.nikkei.com/article/DGXMZO26953920V10C18A2MM8000/?n_cid=NMAIL007（閲覧日2018年3月24日）
と書かれており銀行融資全体のうちも６２%がなんと金利０%台なんだそうです。
もちろんそのうちの多くは住宅ローンも含まれているのではないかと、思いますが住宅ローンよりも金利が高めに設定されるはずの事業性ローンのなかには０%台が含まれているものと思われます。
ローン金利 銀行との金利交渉で再度下げてもらえる
以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。
その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。
そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。
実は２年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。
そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。
すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。
それから数日後に、支店長と担当者が来られました。
ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。
どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。
アパートローン審査が厳しくなっている どんな場合ならば融資してもらえる？
最近は、銀行の不動産融資への姿勢が、めっきり厳しくなったと言われています。
そのことを反映してか、建設会社との建築契約までいっても、銀行からの融資がなかなか承認されないために、着工できないというケースも少なくないようです。
ところで私個人は、銀行がなかなか不動産融資を承認しないのは、賃貸住宅経営の実績のない、新参の個人の事業者さんではないかと考えていました。
その一方で、不動産投資や賃貸住宅経営の実績があり、銀行への返済もきちんと行っている場合には、銀行の融資姿勢はこれまでと変わらないと思っていました。
私がアパートローンを借りている、りそな銀行の渉外担当者に、そのことを尋ねてみると、渉外担当者の答えは「これまでの実績があると、これまでどおり、お貸しますよ」という答えでした。
ですから実績があり銀行への返済も、きちんと行えている個人の事業者さんへの融資姿勢は変わっていないと思っていたのです。
しかし日本経済新聞の2019/7/23の「不動産 過熱の代償(1) サラリーマン大家に試練 」という記事を読んでいると、必ずしもそうではないんだというてんに気づかされました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47621470S9A720C1EA1000/?n_cid=DSREA001（アクセス日2019/7/25）
ローンの返済額の許容範囲とは
銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。
一般に住宅ローンの場合は収入の30～35%以内の返済額が理想的と言われています。
ということは年収が500万円ならば、500×0.35＝175
年間の金利分を含めた返済額は175万円。
つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。
ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。
例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は
500×0.3＝150
年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。
ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。
これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。
それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。
フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。
例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。
住宅ローン金利はなぜ優遇されている？アパートローン金利よりも低い
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％とがぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行？
先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。
コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。
実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。
そして質問には正直に答えたのですが、なぜ？
コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。
しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。
あのこととは。
それは
レオパレス21のことです。
実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。
しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。
もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。
収入激減で銀行への返済が困難になるとどうなるか
コロナショックによる大不況時代がやってきたなか、負債をかかえていると不況時には負債は一層重たく感じるものです。
小規模マンションオーナーの私も、不況になったからといってアパートローンの毎月の返済が軽減されるわけでもなく、これまでと変わりなく返済し続けていかなければなりません。
もちろん不況になっても、大東建託パートナーズから支払われる借上賃料も変更なく支払われていますので、かまわないのですが。
おそらくは一括借上での賃貸住宅経営の場合には大不況時になっても
・近隣エリア全体で空室が急増していて家賃相場が急落している
・賃料を払ってくれる一括借上会社の経営が非常に厳しくなった
などの事が生じないかぎりは、大丈夫なのではないかと思います。
ところで今のところ賃貸住宅オーナーのほとんどは、コロナショックによる影響は軽微なのではないかと思いますが、住宅ローンを借りて、分譲マンションや戸建て住宅に住んでいる場合は、コロナショックによる影響が軽微ではない人も少なくないのではないかと思います。
というのもお金を貸している銀行のスタンスというのは
債務の免除や軽減をしてくれることはまずない
からです。
貸したお金は、時間がかかってでも必ず返せというのが銀行のスタンスなのです。