金利が低いりそな銀行からアパートローンを借りるためにはどうすればいい？
アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。
どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。
筆者も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。
しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。
一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。
なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。
とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。
筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。
金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。
つまりは都市銀行から融資をひく１つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。
都市銀行からアパートローンを借りるためには自己資金１０００万円以上が必要
自己資金が２億円も３億円も持っている資産家ならばアパート１棟を建てて、アパート経営を始めるとしても、銀行からアパートローンを借りる必要はないでしょう。
自己資金で十分にアパート１棟以上を建てることができます。
しかし自己資金をキャッシュで数億円も所有している方は多くはいません。
ほとんどの場合は土地所有者で相続税対策のためにアパート経営を始めるか、不動産投資でアパート経営を始める方が多いことでしょう。
そして土地所有者といえどもキャッシュを数億円も持っている方もあまりおられないように思います。
この場合、土地担保にして銀行からアパートローンを借りて、アパートを建ててアパート経営を始めることになります。
ところでアパートローンを借りるとしても所有土地の価格が例えば５０００万円ほどあるとしても、キャッシュがほとんどないならば、おそらくは銀行はアパートローン融資に応じてくれないことでしょう。
つまりは銀行サイドとしても土地所有者がある程度の
自己資金つまりはキャッシュ
を持っていることを求めてきます。
どれぐらいの自己資本が必要かということになると、銀行によっても、土地所有者の置かれている状況によっても異なってきます。
基本的には信用金庫よりも地方銀行、地方銀行よりも都市銀行の審査が厳しくなっていきます。
一方でローン金利は信用金庫よりも地方銀行、地方銀行よりも都市銀行のローン金利が低くなっていきます。
銀行からお金を借りれるかどうかは結局のところは返済できるかどうかによる
土地や不動産を所有していれば銀行からの融資を受けやすい。
ある知人が新聞販売店の経営者になろうとしましたが、新聞販売店の経営者になるためには、お店の規模にもよりますが、最低でも数百万円の資金が必要です。
しかしこの方、新聞販売店の仕事は長年行ってきており、販売店業務や経営についての「イロハ」はある程度熟知しています。
ですから余程の失態でも犯さない限りは、経営者になっても、そこそこの事はやっていくことができるはずです。
ところで問題は数百万円の資金をどのようにして集めるかです。
このような時に、頼りになる銀行も過去の実績だけでは、お金を貸してくれません。
というのか銀行は担保になるものがなければ、将来の成長性への期待だけでは貸してくれないのです。
結局、この方、銀行からの融資はあきらめて、他の方法での資金調達で新聞販売店の経営者になりました。
このように銀行がお金を貸すかごうかで重要な判断要素となるのは経営者の能力や将来性よりも
担保となる土地や不動産があるかどうか
によるようです。
ということはアパート経営について何も知らない、資産価値のある土地所有の無能な地主さんがおられるならば、担保価値のある土地を所有しているゆえに、銀行はそのような地主さんには無能であってもアパート経営のための融資をしてくれます。
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ですから、とにかく担保価値のあるものをとにかく所有しているならばアパート経営は始めやすくなるでしょう。
例えば、すでに住宅ローンの返済が終了した自宅や土地があるならば、それを担保にして銀行から融資を受けてアパート経営を始めることができるかもしれませんし、新たに購入したアパートや土地を担保にして、さらに別の収益物件を購入することができるかもしれません。
いずれにしても銀行から融資を受けて、きちんと返済を続けていくならば、銀行サイドからの信用を獲得して、さらなる融資を受けやすくなり、不動産投資の拡大へとつなげることができるでしょう。
とにかく銀行にとって重要なのは
①担保となる不動産や土地を所有していること
②返済をきちんと行える真面目な事業者である
の2点のように思われます。
これらのてんをクリアしているならば借入金が1億円だろうが、10億円だろうが、30億円だろうが銀行にしてみれば借入金額の規模が大きい＝危険が大きいとはみなさないようです。
追記：銀行にしてみれば、低金利のために、あまり儲けがでなくなっても、それでもコア事業はお金を貸すこと、つまりは融資であることに変わりはないようです。
ですから、とにかくお金を貸すことに躍起になるわけですが、そのようなさなか目をつけたのが不動産担保融資といわれています。
実のところ銀行にしてみれば、不動産担保融資はとても、おいしい貸出先なんだそうです。
というのも債務者が、返済できなくなれば、担保にしいる不動産を押さえれば銀行の損失は最小限に抑えることができるからです。
しかも金利は通常の住宅ローンよりも高めに設定できるというメリットも銀行にはあります。
そこでスルガ銀行のように、一部の銀行は、不動産担保融資の場合は、きちんとした審査も行わずに、ほぼ100％近い、融資の稟議が承認されていたようです。
しかし最近になってスルガ銀行の不祥事などが明るみになり、今では金融庁の不動産担保融資への監視が強化され、銀行側の不動産担保融資の審査が厳格化というのか、正常に行われるようになったようです。
それで今では事業の採算性や頭金の有無なども審査の考慮対象となり、不動産への投資だからといって銀行が安易に融資してくれることはなくなっているようです。
都市銀行から融資してもらえるメリットはやはり金利が低いこと
三菱UFJ銀行。代表的な都市銀行。
今の時代、よほどの資産家でもない限り、多くのアパートオーナーは金融機関からアパートローン融資を受けてアパート経営を行っていることと思います。
そしてアパートローンを借りるならば、金利が低くしかもしっかりとした金融機関から借りたいと思うことでしょう。
そうなると候補にあがるのが都市銀行です。
この都市銀行についてコトバンクのサイトの「都市銀行」には
東京や大阪などの大都市圏に本店を置き、全国規模の業務を展開している普通銀行のこと。・・現在はみずほ銀行、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、りそな銀行の4大メガバンクに集約されている。
引用：都市銀行
と説明されています。
ですから地方ではあまり都市銀行の支店をみかけることはありませんが、人口が密集しているようなエリアの駅前などに都市銀行の支店をみかけることがあります。
この都市銀行からアパートローンを借りることのメリットは
①とにかく金利が低い。地方銀行やその他の銀行よりも金利が低い場合が多い。
②銀行として規模も大きいのでスケールメリット、つまりはアパートローン顧客として銀行が提供する多様化した種々のサービスを利用することができる。
といったてんをあげることができると思います。
ローンは変動金利か固定金利どちらが良い？銀行員は変動金利のほうが・・
長らく金融緩和がきましたが、調整されそうな時代になってきました。
それにしても住宅ローンになると今でも低金利な時代です。
銀行によっては変動金利のローンとなると条件次第では0％台で借りることもできます。
もちろん固定金利となると、それよりも金利は高くなります。
ところで住宅ローンにしてもアパートローンにしてもお金を借りる場合、変動金利のほうが良いか、それとも固定金利のほうが良いか、それは今も昔も迷うところです。
目先ならば変動金利のほうが低くメリットがあるわけですが、長期となると金利上昇リスクを考えて固定金利のほうが良いという方もおられます。
ところで、このてんでの銀行員による実際の声は、
これまでの経験則からすると
結果的には変動金利のほうが金利分の支払いの総額は少なくすんでいると言われます。
ですから現在の経済状況がに大きな変化がないならば変動金利で借りるほうが良いのかもしれません。
しかしもしも日本の国債が海外の投資筋によって突如売り浴びせられ、暴落するような事態が生じれば金利が急騰するリスクも考えられます。（もちろん日本全体の現在の資産状況からすると、そのような事態が生じる可能性はあまりないと考えられています）
賃貸住宅経営で事業計画書の作成が求められることがある？
銀行から融資を受けるためには、事業計画書が求められる場合がある。
アパート経営を始めるきっかけは、相続税対策だったり、土地活用の場合もあるかと思います。
さらには資産継承でアパート経営を引き継いだ方も少なくないと思います。
筆者の場合も亡き父からの資産継承でアパート経営を行うことになりましたが、それまでは、ある意味で気楽な給与所得者だったのが、アパート経営を相続したとたんに個人事業者になり、アパート経営について個人的に勉強し始めたり、節税について勉強したりと、これまでは未知の分野について、いろいろと学ぶことになりました。
多くの事柄は不動産管理会社が行ってくれるとはいえ、やはり事業の責任は大家が負っているので、無知ではよくないですし、破産している大家もいるという事実からして、やはり責任感を持ってアパート事業を行っていく必要があります。
ところで事業となると、銀行からの融資を受けることが多いと思いますが、アパート経営でもアパートローンを受けている方が多数ではないかと思います。
この銀行からの融資を受けるためには事業計画書のようなものを提出する場合が多いかと思いますが、アパート経営の場合は特にそのようなことをしなくても、家賃収入の見込みなどを示すことや、預貯金などがある程度あるならば、事業計画書を作らなくても融資をしてもらえるものです。
しかし事業計画書がなくても、それに準ずるようなことを頭に描いてアパート経営を行っていくならば、より楽しくしかも効果的に事業を行っていくことができるのではないかと思います。
アパートローンの繰り上げ返済によって負担軽減になるものの銀行にしてみれば
繰り上げ返済。
銀行へのローン残高を減らすために行うことですが、アパートローンでも行うことができます。
例えばローン残高が6000万円あるとすると、1000万円を繰り上げ返済するとローン残高は5000万円になります。
すると毎月の銀行への返済額を軽減させることができ、余裕のあるアパート経営を行うことができるようになるというメリットがあります。
例えば返済期間が残り20年でローン金利が1.5%とします。
ローン残高が6000万円とすると毎月の返済額は289527円で20年間の利息支払い分は9486407円です。
一方で1000万円を繰り上げ返済してローン残高が5000万円になると、毎月の返済額は241272円、そして20年間の利息支払い分は7905341円になります。
このように繰り上げ返済によって、毎月の返済額は約4万8000円軽減され、20年間の利息支払い分は、なんと約150万円軽減させることができるのです。
ですから繰り上げ返済を効果的に行うことができるならば、アパート経営においては大きなメリットになる場合があります。
しかしすべて良しというわけではありません。
銀行への毎月の返済額を減らすためには金利交渉を行うか銀行の借り換えが有効
アパート経営を始めるにさいして、苦労した事柄の一つが資金調達、つまりは銀行からお金を借りることだったかもしれません。
住宅ローンの場合は、提携ローンなどで、不動産販売会社の保証などがついて、すんなりとお金を貸してくれた銀行もアパートローンとなると、そういうわけにはいきません。
特にアパート経営のために、お金をこれまで借りたことがなければ、なかなか銀行は貸してくれない場合があります。
筆者の父も、賃貸住宅経営のためのお金を借りるために、近所の都市銀行にあたってみたのですが、審査すらも受けることなく断られてしまいました。
仕方なく金利の高い、外資系の金融機関から、お金を借りて賃貸住宅経営を始めたのですが、それから数年後に、断られた都市銀行の営業の方が訪問してきて、なんと借り換えを提案してきたのです。
金利が格段に安くなるので、その提案を受け入れて、申し込んだのですが、最初の申し込みの時は、本社の審査に引っかかって落ちてしまいましたが、1年後に再申し込みをした時には、融資をしてもらうことになりました。
さすがに都市銀行、金利が低くなって、外資系の金融機関で借りていた時代よりも、年間で￥100万円程度、金利支払い分が削減されました。
賃貸併用住宅にすることのメリットしかしリスクもある
銀行のローンの種類は様々でも住宅ローンが金利面などで最も優遇されている事は既知の事実です。
ところでアパートマンションの建設費用のための融資ないしはローンは基本的にはアパートローン、つまりは事業性ローンとなります。
よって金利は住宅ローンよりもやや高くなります。
そしてアパートローンなどの億円前後のローンになると金利が少し上下するだけで、支払う利息額も大きく違ってきます。
例えば１億円のローンを組むとします。
３０年返済、元利均等方式の場合、金利が１．５％の場合、利息の支払い総額は￥２４２４万３０６８円です。
一方で同条件で、金利が０．８％の場合、利息の支払い総額は￥１２５１万２５２３円となります。
つまりは金利が０．７％違うだけで利息支払い額が約１２００万円ほど違ってくるのです。
となると住宅ローンのほうが、有利なのは間違いありません。
１２００万円となると小規模なマンションの大規模改修工事に、おそらくは十分に足りるだけの金額です。
このてんで打つ手はあるのでしょうか。
実はこのてんで、ある程度は打つ手があります。
アパートマンション建設の場合でも住宅ローンにする方法があるのです。
アパートオーナーが金利の低い銀行から借り入れができる条件とは？
不動産融資を受けるために数多くの金融機関にあたらなければならないかもしれない。
筆者の父がアパート経営を始めるために、ある都市銀行からアパートローンをひこうとして申込んだのですが、申込みの段階で断られてしまいました。
しかしそれから数年以上たってから、同じ都市銀行に借り換えで申込んだ時は、承認が得られて融資を受けるこができました。
それにしても申込の時期やタイミングが悪ければ、融資の申込が断られることは、しばしば生じます。
では融資の申込が断られるリスクのためにそうそうに諦める？
もちろん現実は申込が断られれる、あるいは審査で落とされる可能性は十分にあります。
しかし融資を受けられなかった時に、なぜ受けられらなかったかを分析して、弱点ともいえる事柄を改善する機会と積極的にとらえることができます。
改善すべきてんを改善し、他の金融機関にあたってみることもできます。
筆者の父の場合、都市銀行がアパートローン申込を断った理由として、銀行サイドから預金残高が基準に達していないこと、この銀行の場合は最低でも1000万円が必要ということなどの理由を指摘されたようです。
ただ不思議なことに、数年後に借り換えで同じ都市銀行に申込んださいには、前述の条件がクリアできたわけではなかったのですが、なぜかアパートローンの融資の承認が得られたのです。
やはり返済実績が評価されたのかもしれません。