ローンの返済額の許容範囲とは
銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。
一般に住宅ローンの場合は収入の30～35%以内の返済額が理想的と言われています。
ということは年収が500万円ならば、500×0.35＝175
年間の金利分を含めた返済額は175万円。
つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。
ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。
例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は
500×0.3＝150
年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。
ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。
これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。
それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。
フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。
例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。
住宅ローン金利はなぜ優遇されている？アパートローン金利よりも低い
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％とがぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行？
先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。
コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。
実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。
そして質問には正直に答えたのですが、なぜ？
コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。
しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。
あのこととは。
それは
レオパレス21のことです。
実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。
しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。
もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。
収入激減で銀行への返済が困難になるとどうなるか
コロナショックによる大不況時代がやってきたなか、負債をかかえていると不況時には負債は一層重たく感じるものです。
小規模マンションオーナーの私も、不況になったからといってアパートローンの毎月の返済が軽減されるわけでもなく、これまでと変わりなく返済し続けていかなければなりません。
もちろん不況になっても、大東建託パートナーズから支払われる借上賃料も変更なく支払われていますので、かまわないのですが。
おそらくは一括借上での賃貸住宅経営の場合には大不況時になっても
・近隣エリア全体で空室が急増していて家賃相場が急落している
・賃料を払ってくれる一括借上会社の経営が非常に厳しくなった
などの事が生じないかぎりは、大丈夫なのではないかと思います。
ところで今のところ賃貸住宅オーナーのほとんどは、コロナショックによる影響は軽微なのではないかと思いますが、住宅ローンを借りて、分譲マンションや戸建て住宅に住んでいる場合は、コロナショックによる影響が軽微ではない人も少なくないのではないかと思います。
というのもお金を貸している銀行のスタンスというのは
債務の免除や軽減をしてくれることはまずない
からです。
貸したお金は、時間がかかってでも必ず返せというのが銀行のスタンスなのです。
複数のサブリース物件を持つことも問題視されていた・・
以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、比較的に私の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。
このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。
しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのこと・・。
しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな・・。
このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。
そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。
よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。
つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。
通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。
しかし大企業でも潰れる会社はあります。
それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。
リスクの少ない手堅い不動産投資
私の仕事で知っているある方は、頻繁に引っ越しを繰り返します。
しかも数千万円もする居住用のマンションを買って、数年ほど暮らし後に、また別の数千万円程度もする居住用のマンションに引っ越しそこで数年を暮らす、そのことを繰り返すのです。
どうやらこの方、後にした居住用マンションを売却しているわけではなく、賃貸に出しているようです。
つまりはこのような仕方で、不動産投資を行いしかも、不動産規模を拡大しています。
ではこのような仕方で、不動産投資を行うことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。
まずローンですが、金利が多少高めのアパートローンでなく金利が低めの住宅ローンで銀行からローンを借り入れることができます。
もちろん不動産投資目的で住宅ローンを利用したということが明らかならば、それが問題となる場合があります。
この場合、上記の方が、自身が住んでいる場合は、住宅ローンの返済で問題はないにしても、賃貸の転用した後はどうしたのでしょうか。
もちろんフラット35の場合は、賃貸に転用した後も、問題がないということも言われており、フラット35で住宅ローンを借りていたのかもしれません。
ところで税制上の住宅ローンの優遇制度については、適用外になるかもしれません。
実績と信用があっても銀行から断られることがある
銀行の不動産融資への姿勢は厳しくなっている。
最近は、銀行の不動産融資への姿勢が、めっきり厳しくなったと言われています。
そのことを反映してか、建設会社との建築契約までいっても、銀行からの融資がなかなか承認されないために、着工できないというケースも少なくないようです。
ところで私個人は、銀行がなかなか不動産融資を承認しないのは、賃貸住宅経営の実績のない、新参の個人の事業者さんではないかと考えていました。
その一方で、不動産投資や賃貸住宅経営の実績があり、銀行への返済もきちんと行っている場合には、銀行の融資姿勢はこれまでと変わらないと思っていました。
私がアパートローンを借りている、りそな銀行の渉外担当者に、そのことを尋ねてみると、渉外担当者の答えは「これまでの実績があると、これまでどおり、お貸しますよ」という答えでした。
ですから実績があり銀行への返済も、きちんと行えている個人の事業者さんへの融資姿勢は変わっていないと思っていたのです。
しかし日本経済新聞の2019/7/23の「不動産 過熱の代償(1) サラリーマン大家に試練 」という記事を読んでいると、必ずしもそうではないんだというてんに気づかされました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47621470S9A720C1EA1000/?n_cid=DSREA001（アクセス日2019/7/25）
少なくとも来年春まで金利は上がらない！！
日銀の金融政策には注視する必要がある。
アパートマンションオーナーの収支に影響及ぼす事柄の1つに金利があります。
というのも多くの場合、銀行などから融資を受けているので、金利の上下によって大きな影響を受けることがあります。
ところで固定金利で融資を受けているならば、金利の変動の影響を受けることはありませんが、変動金利で融資を受けているならば金利の変動の影響を受けることがあります。
しかし変動金利で融資を受けることのメリットは、なんといっても通常は固定金利よりも低い金利で融資を受けることができるというてんがあります。
しかしその一方で、変動金利の怖いところは、金利が上昇すると、ローン金利が固定金利よりも高くなる可能性があるというデメリットがあります。
ですから明らかにデフレ状態が続くような場合は、金利が上がるということは考えにくいので、変動金利で融資を受けていても、おそらくは大丈夫ですが、景気が上向いて金利に上昇圧力がかかるようになると、変動金利から固定金利の融資へと変更しておくのが無難です。
ところで最近の状況はというと、景気拡大にやや陰りが生じているといった感じです。
10月には消費増税が予定されていますし、失速気味の中国経済に足を引っ張られている企業も多々あります。
フラット35を悪用？朝日新聞が衝撃報道！！
フラット35の魅力は長期固定金利でも金利が低い。
フラット３５と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。
詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。
ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。
近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。
さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものですが・・。
ところでこの朝日新聞が今度はフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載しました。
今回のケースはフラット35を扱う住宅金融支援機構の不正ではなく、不動産投資を行う顧客に中古マンション販売を行う不動産会社です。
朝日新聞2019/5/4の「フラット３５を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には
１％程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット３５」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。
引用：https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02（アクセス日2019/5/4）
と書かれています。
銀行の悪習「書き上げ」終焉 不動産バブルも終焉？
スルガ銀行不祥事以降、金融庁の不動産担保融資の審査が厳しくなっていると言われてる。
かつて金融庁の長官がスルガを持ち上げたことがありました。
当時はスルガ銀行は地方銀行でありながら、高金利で不動産担保融資を積極的に行い、業績が好調だったからです。
しかも長引く低金利時代にあって多くの地方銀行が苦戦が強いられるなか、地方銀行でも十分にやっていけるということを示したかったのかもしれません。
そこでスルガ銀行の右に倣えと不動産担保融資に積極的になった地方銀行も少なくなかったことでしょう。
しかし皮肉にも地方銀行の模範生として持ち上げられた、あのスルガ銀行が後に本来は融資できるような案件でなくても、改ざんによって不動産担保融資を行っていたことが明るみになり、大変なことになります。
そしてスルガ銀行のあの事件のあと、金融庁は銀行の不動産融資の実態を調査するようになり、銀行も不動産担保融資の審査が厳しくなっていったようです。
しかもその最中に今度はレオパレス21の施工不良問題が生じてしまい、金融庁としてはさらに不動産担保融資について厳しいチェックをせざるを得なくなっているのだとか。
それにしてもスルガ銀行が行っていた書類の改ざんですが、業界では「書き上げ」と呼ばれるそうで、実際のところは珍しくないそうです。