銀行が他行顧客に借り換えを積極的にアプローチするのはなぜ？
銀行からのローンに借り換えには、手間と時間そして費用もかかります。
しかし金利が低くなるならば、長期的にはメリットのほうが大きくなります。
ところで住宅ローンなどの銀行の金利をホームページなどで見てみると借り換えの場合は、かなり金利を低く抑えていることに気づくことがあります。
なぜだろうと思われたことはないでしょうか。
そんなにも金利を低く抑えてまでも顧客を獲得したいのはなぜでしょうか。
銀行にとっての主要な業務はとにかく融資をし、融資先から利息支払い分によって収益を得ることです。
そのためには融資先の開拓と、融資が焦げ付くことなく、きちんと元金の返済分と利息分を支払ってくれる優良顧客を獲得しなければなりません。
この優良顧客、つまりはきちんと返済実績を積んできた債務者のことですが、銀行にとっては他行の顧客であっても獲得したいというのが本音です。
昔の話ですが、大阪資本の住友銀行が関東において猛烈な営業攻勢をかけて、当時の富士銀行の顧客が住友銀行へと流れてしまい、ダメージを受けた富士銀行が報復として大阪に猛烈な営業攻勢をかけた、いわゆるFS戦争という事がありましたが、銀行にしてみれば優良顧客の取り合いは、当たり前のように昔から行われているのです。
ということで借り換えによって優良顧客を得ることは、銀行にとっては重要な事柄なのです。
裏を返していえば、最初はアパートローンを断った銀行が、数年後の借り換えになると、すんなりと貸してくれることも珍しくないのです。
ですからアパート経営を始めたころ、アパートローンを借りるのに苦労したとしても、数年以上、きちんと返済実績を積んでいくならば、銀行にとって優良顧客になり、場合によっては、最初は全く相手にもしてくれなかった都銀からアパートローンを借りることができるかもしれません。
アパート大家としては、とにかく最初はアパートローンを苦労して借りることになるかもしれませんが、きちんと返済実績を積んでいくならば、どこの銀行からも優良顧客とみなされるようになり、金利面でかなり有利な銀行に借り換えをすることができるのです。
借り換えについて
住宅ローンの借換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組みなおし、現在借りているローンを一括で返済することをいいます。
金利の高いローンから金利の低いローンに乗り換えると、毎月の返済額や総返済額が減る可能性があります。
住宅ローン借換えガイド| auじぶん銀行 (jibunbank.co.jp)
と説明されています。
アパートローンの繰り上げ返済によって負担軽減になるものの銀行にしてみれば
繰り上げ返済。
銀行へのローン残高を減らすために行うことですが、アパートローンでも行うことができます。
例えばローン残高が6000万円あるとすると、1000万円を繰り上げ返済するとローン残高は5000万円になります。
すると毎月の銀行への返済額を軽減させることができ、余裕のあるアパート経営を行うことができるようになるというメリットがあります。
例えば返済期間が残り20年でローン金利が1.5%とします。
ローン残高が6000万円とすると毎月の返済額は289527円で20年間の利息支払い分は9486407円です。
一方で1000万円を繰り上げ返済してローン残高が5000万円になると、毎月の返済額は241272円、そして20年間の利息支払い分は7905341円になります。
このように繰り上げ返済によって、毎月の返済額は約4万8000円軽減され、20年間の利息支払い分は、なんと約150万円軽減させることができるのです。
ですから繰り上げ返済を効果的に行うことができるならば、アパート経営においては大きなメリットになる場合があります。
しかしすべて良しというわけではありません。
銀行にとっての優良顧客になるならば金利優遇幅を拡大してもらうことができる
以前のことですが、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。
銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。
しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。
そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」
内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を０．１％拡大する旨の資料。
緊張がスッと抜けたような感じでした。
ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。
この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。
銀行への毎月の返済額を減らすためには行えることは金利交渉を行うか銀行の借り換え
アパート経営を始めるにさいして、苦労した事柄の一つが資金調達、つまりは銀行からお金を借りることだったかもしれません。
住宅ローンの場合は、提携ローンなどで、不動産販売会社の保証などがついて、すんなりとお金を貸してくれた銀行もアパートローンとなると、そういうわけにはいきません。
特にアパート経営のために、お金をこれまで借りたことがなければ、なかなか銀行は貸してくれない場合があります。
筆者の父も、賃貸住宅経営のためのお金を借りるために、近所の都市銀行にあたってみたのですが、審査すらも受けることなく断られてしまいました。
仕方なく金利の高い、外資系の金融機関から、お金を借りて賃貸住宅経営を始めたのですが、それから数年後に、断られた都市銀行の営業の方が訪問してきて、なんと借り換えを提案してきたのです。
金利が格段に安くなるので、その提案を受け入れて、申し込んだのですが、最初の申し込みの時は、本社の審査に引っかかって落ちてしまいましたが、1年後に再申し込みをした時には、融資をしてもらうことになりました。
さすがに都市銀行、金利が低くなって、外資系の金融機関で借りていた時代よりも、年間で￥100万円程度、金利支払い分が削減されました。
賃貸併用住宅にすることのメリットとは？その一方でデメリットもある
銀行のローンの種類は様々でも住宅ローンが金利面などで最も優遇されている事は既知の事実です。
ところでアパートマンションの建設費用のための融資ないしはローンは基本的にはアパートローン、つまりは事業性ローンとなります。
よって金利は住宅ローンよりもやや高くなります。
そしてアパートローンなどの億円前後のローンになると金利が少し上下するだけで、支払う利息額も大きく違ってきます。
例えば１億円のローンを組むとします。
３０年返済、元利均等方式の場合、金利が１．５％の場合、利息の支払い総額は￥２４２４万３０６８円です。
一方で同条件で、金利が０．８％の場合、利息の支払い総額は￥１２５１万２５２３円となります。
つまりは金利が０．７％違うだけで利息支払い額が約１２００万円ほど違ってくるのです。
となると住宅ローンのほうが、有利なのは間違いありません。
１２００万円となると小規模なマンションの大規模改修工事に、おそらくは十分に足りるだけの金額です。
このてんで打つ手はあるのでしょうか。
実はこのてんで、ある程度は打つ手があります。
アパートマンション建設の場合でも住宅ローンにする方法があるのです。
債務は善という理論は返済ができているならば問題ない？しかし・・
最近は経済学の理論でＭＭＴ理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると
現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。
と書かれています。
一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが
つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。
たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。
ハイパーインフレにもなりません。
銀行が事業性ローンよりも住宅ローンを優遇するのはなぜ？
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％といった感じでぜんぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
ノンバンクからも賃貸住宅経営のための借り入れができる
筆者の父が賃貸住宅経営を始めようとしていた時に、アパートローンを借りるために、都市銀行にあたってみましたが、都市銀行側から断られてしまいました。
都市銀行の場合は、賃貸住宅経営を始めるために初めて借りる場合は１０００万円程度の預貯金がないといけないとか、保証人の属性は○○でないといけないといった種々の条件があり断られてしまったのです。
そこで次にあたったのが、ノンバンクです。
外資系のノンバンクですが、こちらのほうは、すんなりと審査が通り、賃貸住宅物件を担保にして借りることができました。
このようにどうしても銀行から借り入れができない時などに、ノンバンクから借り入れることができます。
このノンバンクについてコトバンクには
預金業務を行わず、銀行からの融資などによって調達した資金で与信業務を行う機関。銀行は免許制であるのに対し、ノンバンクは貸金業規制法に基づく登録制で開業できる。消費者金融、クレジット会社、信販会社などがこれにあたる
と説明されています。
ですから銀行とは多少形態が異なるものですが、お金を借りるというてんでは、銀行とさほど違いがありません。
大きな違いがあるとすれば、ローン金利が銀行よりもかなり高いというてんでしょう。
不正な方法で賃貸住宅経営のための資金を金融機関から借りるとどうなるか？
フラット３５と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。
詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。
ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。
近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。
さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものです。
ところでこの朝日新聞がフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載したことがあります。
以前の記事ですが
朝日新聞2019/5/4の「フラット３５を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には
１％程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット３５」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。
引用：https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02（アクセス日2019/5/4）
と書かれています。
金利が低いりそな銀行からアパートローンを借りるためにはどうすればいい？
アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。
どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。
筆者も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。
しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。
一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。
なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。
とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。
筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。
金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。
つまりは都市銀行から融資をひく１つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。