賃貸住宅の入居申込が取消になるケース 入居審査で落とされたため？
昔は賃貸住宅経営において空室が最大のリスクの1つと言われていました。
しかし一括借り上げ方式での賃貸住宅経営へとシフトするにつれて、空室リスクの意識は薄れてきたように思います。
しかしそれでも空室が目立つようなアパートやマンションならば、周期的に行われる一括借り上げ会社とのオーナーに支払われる賃料の賃料改定で下げ圧力が強くなります。
なのでやはり、そこそこの入居率を維持しておきたいものです。
そのためにも退去者がでるのは、いた仕方ないことですが、退去者がでたあと入居者募集を行って、いかに素早く次の入居者が決まるかが重要です。
なかなか入居者が決まらない状態がずっと続くならば、その間にさらに退去者がでて、その繰り返しで空室が目立つようになってしまいます。
ところで筆者の小規模マンションでも退去者がでて入居者募集が行われるようになりましたが、今回はコロナの影響があったのか、以前のようになかなか入居者が決まりません。
しかしそのうちに大東建託パートナーズがオーナーのために提供している大東マイページを見てみると、ようやく入居の申込が入りました。
ヤレヤレといったところです。
その後、幾日かすれば、正式な契約となり、その後、入居されることになります。
賃貸住宅の立地 満足度が高いのはやはり通勤に便利なエリア
賃貸住宅の立地はとても重要です。
最も満足度の高いのは通勤、通学に便利だということですが、次に満足度が高いのは、日常の買い物や、医療などに便利というてんです。
このてんで対象となるのは、高齢者だと思いますが、最近は郊外に戸建て住宅やマンションに住んでた方々が高齢になって、郊外の生活に不便を感じるようになり、買い物や医療に便利な都心部で賃貸住宅生活をする方もおられるそうです。
都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・
特に買い物はインターネット通販を活用できても医療となると、やはり通わなければならないので、大きな病院等に、すぐに通えるというのは高齢者にとっては魅力的な事柄だと思います。
もちろん買い物や医療などに便利というのは、高齢者だけでなく、あらゆる年齢層の人たちにとっても魅力的な事柄です。
賃貸部屋の申し込み 順番と優先権 後申込が選択されることもある
市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
部屋を借りるために賃貸物件を探し、気に入った部屋を見つけたら入居の申し込みを行うことでしょう。
しかし同じ部屋に申し込み者が何人もいた場合どうなるのでしょうか。
基本的に優先権は最初に申し込みを行った人にあるといわれています。
そして申し込み者すべての収入等など状況が同じような人たちであれば、最初に申し込んだ方の審査が行われ入居ということになるでしょう。
しかし申し込み者の状況が明らかに異なり、若干遅れて申し込みを行った人の収入等などが優れておりどう考えても家賃滞納はあり得ない、そして長期入居がほぼ確実という場合はその方が入居の運びとなる場合もあります。
実は、筆者の所有物件で最近そのような事柄が生じました。
しかもまれな事ですがテナント部屋で生じたのです。
以前の記事でも書きましたが、小規模認定保育園の法人と賃貸契約を締結することができました。
しかしこの法人の申し込みと、ほぼ同時期に個人事業者さんの申し込みも行われていたのです。
小規模認定保育園法人は直接、大東建託に申し込みを行いましたが、個人事業者さんは仲介業者を通して申し込みを行いました。
大東建託さんも、２つ申し込みを調べた結果、明らかに法人のほうが良いということになったのですが、もう一方の個人事業者さんが、なかなか納得がいかず自分に優先権があると言い張り続けるのです。
夏の時期は賃貸住宅の入退去の動きが最も少ない時期
以前のことですが夏の時期のことです。
この時期に筆者の所有物件も2部屋が空いていて入居者募集を行っていますが、さっぱり新しい入居者が決まりませんでした。
お部屋の内見すらだれも来ません。
そこでいい部屋ネットの大東建託物件の入居者募集の私の所有物件のあるエリアの入居者募集状況を見てみると、ほとんど動きがありません。
新たに入居者募集を行うようになった物件もありませんし、入居申込が入って入居者募集の一覧から削除になった物件もあまりありません。
夕方になって近くのエイブルの店舗を覗いてみると、お客さんがだれもおらず、店員さんのみがいるような状態です。
春の時期などには、エイブル店舗から宣伝のためのソングが流れて、入居者斡旋に力を入れていると感じるのですが、この夏の時期は、宣伝のためのソングすら流していません。
さらに8月の中旬になるとお盆休みで、不動産屋の店舗も休みになります。
どうやら7月中旬ぐらいから8月にかけての夏休みの期間は、年間を通じても最も賃貸住宅の入退去の動かない時期のようです。
このような時期、満室の物件オーナーさんにとっては、ほとんど退去の申し出もありませんので、安泰ともいえる時期かもしれません。
入居申し込み後の身勝手なキャンセル 今は罰則がない
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は９５%以上を維持している。
大東建物物件のオーナーなので、大東建託のいい部屋ネットのサイトはよく見ています。
特に注目しているのは、近隣エリアの大東建託物件の募集状況はよく見ていますが、見てわかるのは、このエリアの空室状況、そして家賃水準といったところです。
ところで筆者の所有物件と、ほぼ同じような物件があります。
家賃もほぼ同じですが、筆者の物件と同じように１つの部屋の募集をかけています。
どちらが先に入居者を決めるのか注目していていましたが、ある日突然もう一方の物件の募集が終了しました。
先に決められたかと思いましたが、それから１週間ほどしてその同じ物件が再び募集しているのです。
どうやら入居申し込みは入ったようですが、入居審査で落とされたのか、申し込み者がキャンセルしたかのいずれかが原因でそうなったようです。
もちろんこのような事柄は起こり得ることですが、大東建託にとってもマンションオーナーにとってもガッカリさせられることだなあとも思います。
ところで大東建託は入居申し込みが入った時点で募集を停止するようです。
そのような面では真面目な会社です。
不動産会社によっては入居申し込みが入っても募集を続け、正式契約になるまで募集し続けるところもあるようです。
住居を会社に賃貸してもらうことのメリット 持ち家は賃貸にすることも
サラリーマンの多くは、所得税そして住民税を源泉徴収されています。
そして社会保険料も給料からひかれます。
例えば月収50万円の方の場合、配偶者1人扶養1人とした場合
社会保険料で引かれる分 年間約70万円
所得税 年間約24万円
住民税 年間約26万円
となり600万円の年収から約120万円が引かれ手取りは480万円になってしまうケースがあります。
しかしその場合もお金を節約するための打つ手はあります。
それは
会社の借り上げ制度を活用することです。
例えば賃貸物件に住んでいるならば、大家と本人との契約形態を大家と会社の契約形態に変更し、借り上げ住宅にしてみることができるかもしれません。
そうするならば、これまで支払っていた賃貸料を大幅に下げることができますし、会社側も経費を膨らませることができます。
筆者の所有物件も40～50％は会社の借り上げ住宅という形態の契約になっていて多くの会社に活用されています。
しかも大家にとっても社宅として賃貸してくれることは、ありがたいことで転勤等で退去されることがあるにしても、転勤がなければ、たいがいは長く借りてくださり安定した入居者さんということで、大家サイドからも歓迎です。
お部屋探し 一度の内覧だけでは不十分といえる理由
住居を決まるさいには1度の内覧だけではなく繰り返し現地調査を行うこともよいとされています。
というのもアパートの住環境というのは曜日や時間帯で変化するからです。
ですから１度の内覧だけで、この物件は大丈夫と判断することはできません。
本当にその物件の住環境を正確に把握するためには曜日や時間帯を変えて足を運び確かめる必要があります。
例えば昼間は閑静な住宅地で快適だと思っても晩になると外灯も少なくとても周辺が暗くなるということに気づくことがあります。
筆者も以前にJR芦屋駅の北側に１２月の寒い日の晩にでかけたことがありますが、芦屋といえば関西でいう閑静な高級住宅街といったエリアなのですが、晩になると、周辺がとても暗く、女性の１人歩きは、危ないのではないかといった印象を受けたことがあります。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
事故物件はあらゆる人に迷惑をかける😕親族にそのとばっちりが
事故物件が生じることはだれしもが望まない事柄だが・・。
滅多に生じることがない賃貸住宅経営リスクには様々な事柄があります。
地震や風水害による建物の損傷。
この場合は、加入している損害保険によってヘッジすることができます。
他にもいろいろとありますが・・。
ところで厄介なトラブルとして事故物件になってしまうということが稀に生じることがあります。
実際のところ日本の自殺者数は毎年約2万人ぐらいなので、事故物件になってしまう可能性が生じえる可能性はありえます。
筆者の所有マンションがあるエリア内においても、募集中の、とある大東建託の物件の募集家賃が異常に安くなっていたので、事故物件になったんだと思いました。
そして募集要項に告知事項ありと書かれていたので事故物件だと確信しました。
この物件の場合は、通常の家賃よりも30パーセント程度割り引いた募集家賃で入居者募集を行っていました。
その後しばらくしてから、募集の掲載が終了しましたので、どうやら入居者さんが決まったようです。
この場合、少なくとも更新期間の2年間は30%程度割り引いた家賃が入居家賃となるわけですが、更新ごとに家賃を値上げしていくのでしょうか？
しかもいい部屋ネットの大東建託グループの物件の場合は、物件オーナーに支払われる賃料が30%減額されるわけではないならば、大東建託パートナーズが割引分の損失を負わなければならなくなります。