大東建託物件の２年毎の契約更新 更新しなくても大丈夫？
通常は２年ほどで、入居者は契約更新を行うことになる。
賃貸暮らしをすると、賃貸契約時に契約期間が通常は設定されています。
多くの場合は２年ですが、契約期間の終了が近づくと、管理会社から契約更新に関する書類が届くはずです。
この場合、引き続き、現住居に住み続けたい場合は、書類の中の必要事項を記入し、管理会社に送付すればそれで、再び２年間の契約を行うことになります。
ところで家主の筆者も契約期間を定め、更新手続きを行うことにどんな意義があるのかと疑問に思うことがありますが、主に次のような意義があると思われます。
その１つは
更新手数料を取ることができる。
というてんです。
通常は家賃の１カ月分ぐらいのようですが、家主にとってはしっかりとした収入になります。
しかし一括借り上げの場合は更新手数料があっても、それは家主ではなく一括借り上げの会社の収入になるようです。
ですから一括借り上げでアパートマンションオーナーをしているならば、入居者が契約更新することによって収入が入ることを期待することはできません。
賃貸住宅オーナーになることのメリット 収入源の１つになる
今の時代、安定収入源となるものはあまり多くありません。
サラリーマンであっても、会社が倒産したりリストラに遭ったりして職を失い収入がなくなるかもしれません。
あるいはブラック企業のようなところで働くのに疲れてしまい退職がいつも頭をよぎるようになるかもしれません。
あるいは安定した給料をもらえる公務員などに就いていても、思わぬ大きな病気や事故で大怪我をしたりして、やむなく離職することもあるでしょう。
しかし上記のような要因に左右されずに安定収入をもたらすものがあります。
それが不動産投資によってもたらさる家賃収入です。
人が住むための不動産を所有し、さらに入居者がいるかぎり家賃収入は継続的に入り続けます。
ところで最近は離職リスクに少子高齢化の流れから、介護離職をする方も増えてきました。
というのも親を支える兄弟が少なく、しかも受け入れ施設がなかなか見つからないがために、自分が親の介護を全時間見なければならなくなり、やむなく離職する方が増えているのです。
この場合、離職するわけですから、本人の収入は途絶えてしまいます。
親の年金収入などに頼るしかないかもしれません。
しかしこの場合でも、離職前に収入の一部を不動産投資にあてているならば家賃収入を得つづけることができるかもしれません。
サラリーマンの間であるならばアパートローンもひきやすかったことでしょう。
施設所有者賠償責任保険の漏水補償特約！！なぜ重要か
集合住宅内の水漏れ事故で物件オーナーに賠償責任がかかる場合がある。
以前に書いた記事では施設所有者賠償責任保険があり、アパートやマンションオーナーであれば加入を検討すべき保険ということについて書きました。
ところで、この保険には漏水補償特約があります。
特約ということですから、保険料が余分にかかります。
では漏水特約とはどのような時のためのものなのでしょうか。
例えば給排水管からの水漏れで、入居者の家財道具が水浸しになり、修理代などの損害賠償責任を負うことになった場合に支払われる保険です。
例えば入居者による不注意による水漏れの場合は、入居者の責任となります。
筆者も若い時代にアパート暮らしをしていた時に、２階に住んでいましたが台所のタンクが詰まっていることに気づかず、しかも水をしっかりと止めることを忘れていて、タンクの水が溢れてしまい、１階部屋に水漏れが生じ、修理代を支払わなければならない事がありました。
この場合は
借家人賠償責任保険
によって補償をしてもらうことができます。
しかし入居者による不注意でない場合、つまりは所有物件の設備、管理の不備等により発生した水漏れの偶然の事故により、他人の財物を壊したり、汚損したりした場合は借家賠償責任保険が適用されるわけではありません。
一部メディアによるサブリースの記事には要注意 間違った印象を与えるリスクが
経済について扱った、購読者数がまずますのある週刊誌にサブリースについての批評記事が掲載されていました。
筆者もサブリースで小規模なマンション経営をしている者として読んでみましたが、目新しい情報はなく、サブリース批評記事で何度も取り上げらえていることの繰り返しといった感が否めませんでした。
では具体的にはどのようなリスクについて取り上げられているのでしょうか。
①長期借り上げを謳っていながら、解約条項がある。
たしかに30年、35年の一括借り上げを謳ってはいても、オーナーもサブリース会社も中途解約することはできます。
現にレオパレス21が入居率の悪いアパートの解約に動いたことがあったのは事実のようです。
しかし大東建託や他のサブリース会社では、そのように動いたという話はあまり聞いたことがありません。
もちろんサブリース会社も事業会社なので、将来、経営が厳しくなると、採算の悪い物件を切り離そうとすることは考えられます。
しかしそもそもアパートを建てたら、必ずうまくいくという保証そのものは、どのアパートにもないのです。
サブリースであってもサブリースでないアパートでもです。
高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく
大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。
マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。
なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。
そのことは一括借上げ物件でも同じです。
入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。
筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。
その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。
募集家賃は69000円です。
それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。
さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。
その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6～7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。
庶民の憧れの賃貸住宅経営 しかし現実は多くのリスクが
一昔前まではマンション経営といえば、豊かさの象徴のようにみなされていた時代もありました。
しかし最近は必ずしもそうだとはいえません。
様々なリスクも意識されるようになってきています。
例えばその一つが採算性というてんです。
新築当初は家賃も高く設定でき、家賃収入もしっかりと入ってきていたことでしょう。
しかし時の経過とともに、経年劣化によって家賃も下落傾向になります。
しかもRC造りのマンションとなると建築のさい銀行から多額のアパートローンを借り入れたことでしょう。
毎月、利息とともに返済しなければなりませんが、返済金額が減額されるわけではありません。
さらに修繕費用、設備機器の交換も行っていかなればなりません。
とくに最近は物価高の影響で、この面でのコストも高くなる傾向があります。
それで家賃収入よ、諸経費と銀行への返済額のほうが大きくなると採算割れとなります。
もちろん一時的にこのような状態になることもありますが、ずっと長く採算割れ状態が継続すると由々しき事態です。
もちろん最近は銀行もアパートローンを融資するまえに審査しますが、審査のさいに採算性も検討するようです。
ですから採算性で疑問符がつき融資を断られるならば、マンション経営を断念したほうが良いのかもしれません。
都心部で有用 レンタルスペース（貸会議室）大東建託も手掛ける
筆者の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。
事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。
この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。
一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。
そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。
ところで、ごく短期間、例えば数時間～1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。
そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。
大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 １１月１５日よりレンタルスペース「．ｒｏｏｍ（ドットルーム）」を品川区東五反田にオープン」によると
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）と、株式会社スペースマーケット（本社：東京 都新宿区、代表取締役CEO：重松大輔、以下 スペートマーケット）は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room（ドットルーム）」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf（アクセス日2020/1/7）
と報じました。
建設会社が自己負担の補修修繕工事を行おうとしない時どこに相談すればいい？
近年は住宅の施工不良が社会を揺るがしています。
とくにレオパレス21のアパート施工不良は大規模で深刻でしたが、建設業界トップ企業の大和ハウス工業の不備物件も規模は大きくはありませんが、見逃すことはできません。
ところで入居者が、残念なことに施工不良のアパートに住んでいた場合、その場合は不安や心配が生じてきますが、迅速に管理会社に引越しにかかった費用を請求して、引越してしまえば、まあ一安心といったところでしょう。
しかし物件のオーナーとなると、そういうわけにはいきません。
おそらくは施工不良な明らかな物件の場合、売却しようにも買い手もみつからないでしょう。
その場合、どうすることができるのでしょうか。
まず施工不良ということですが、何が問題なのでしょうか。
一言で言えば施工不良とは
設計図どおりに施工されていないということです。
一般に設計図は、建築基準法にそって作成されますが、公的な機関等の承認を得る必要があります。
ですから、設計図通りに施工すれば、施工不良にはあたらないわけですが、しかし施工者側の「無理な経費の削減」や「法令遵守意識の欠如」によって設計図通りでない施工が行われることがあるのです。
まさにレオパレス21で生じたことは、そのような事柄であり、そのことが常態化していたためか、施工不良の規模があまりにも大きく、事態が深刻になっているのです。
賃貸併用住宅にすることのメリット しかし幾つかのリスクも
銀行のローンの種類は様々でも住宅ローンが金利面などで最も優遇されている事は既知の事実です。
ところでアパートマンションの建設費用のための融資ないしはローンは基本的にはアパートローン、つまりは事業性ローンとなります。
よって金利は住宅ローンよりもやや高くなります。
そしてアパートローンなどの億円前後のローンになると金利が少し上下するだけで、支払う利息額も大きく違ってきます。
例えば１億円のローンを組むとします。
３０年返済、元利均等方式の場合、金利が１．５％の場合、利息の支払い総額は￥２４２４万３０６８円です。
一方で同条件で、金利が０．８％の場合、利息の支払い総額は￥１２５１万２５２３円となります。
つまりは金利が０．７％違うだけで利息支払い額が約１２００万円ほど違ってくるのです。
となると住宅ローンのほうが、有利なのは間違いありません。
１２００万円となると小規模なマンションの大規模改修工事に、おそらくは十分に足りるだけの金額です。
このてんで打つ手はあるのでしょうか。
実はこのてんで、ある程度は打つ手があります。
アパートマンション建設の場合でも住宅ローンにする方法があるのです。
人口が減少しても当面は賃貸住宅需要が下がらない理由とは？
令和2年の国勢調査の結果が公表されました。
統計局ホームページ/令和2年国勢調査/調査の結果 (stat.go.jp)
それによると日本の人口は１億２６２２万６５６８人で１５年の前回調査から８６万８１７７人（０．７％）減少ということになりました。
５年間で約８７万人が減少したということですから、毎年約１６万ほど人口が減少していることになります。
この減少傾向は当分続きそうで、人口が減少していくということは、それだけ住宅需要も減退していくことになります。
しかしこの人口減少による住宅需要の減退で、特に影響を受けるのは、持ち家だといわれています。
戸建て住宅にしても分譲マンションにしても、今後ますます購入者が減少していくことが懸念されています。
ところで賃貸住宅需要についてはどうなるのでしょうか。
このてんでも様々な見方がありますが、しかし賃貸住宅需要については、あまり落ちないといえる幾つかの理由があります。
その理由を取り上げていきますと
まず１つ目は、持ち家派が減少している
というてんがあります。
持ち家派が減少している理由は様々ですが
・晩婚化や結婚しない人が少なくない。
・人気エリアのマンションがあまりにも高くなった。
などの理由があるようです。
他にも分譲マンション暮らしでも、一部のマンションで荒廃マンション化していたり、マンションの管理にまつわるスキャンダルなニュースが広く知られるようになり、持ち家の負動産化リスクが意識されるようになってきたというてんがもあるのかもしれません。