賃貸物件 | 小規模マンションオーナーの日記

本来、不動産は場所によって適性が異なる。不動産の本当の価値は、活用することでどれだけの収益を生むかで決まるからだ。住宅なのか商業施設がいいのか、土地オーナーやテナントとの対話を深め、本当に必要とされる使い方を探らないといけない。

引用：建設の五輪特需いつまで？　経費抑制、ドローンも駆使足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒

意味深長なコメントだと感心させられます。

わかりやすい簡潔なコメントですが、しかし不動産投資の核心をズバッとついているように感じます。

マンションのエントランスドアの電気錠が故障で修繕に約11万円

寒い冬の時期のことでしたが、筆者の小規模マンションのエントランスフロアドアの電気錠の動きがなんとなく鈍くなっていました。

ひょっとしたら寿命かとも思いつつ、寒いからかとも思い、しばらく様子を見ることにしました。

そして春になると多少は改善されたように感じていたのですが、しかし

2020年5月4日のことですが、電気錠トラブルが発生しました。

このときは緊急事態宣言発令中で大東建託パートナーズに電話しても対応してくれるかと心配になりましたが、1時間ほどで大東建託パートナーズのスタッフが応急修理に来てくれました。

この時は治ったように思ったのですが・・。

しかしその後もなんとなく不安定な状態が続き

ついについに

5月19日のことですが、晩の遅い時間のことですがマンションの住人さんのだれかが帰宅のさいに電気錠トラブルのためにマンションに入れなくなったのか、大東建託パートナーズに電話をして、大東建託パートナーズの社員が緊急対応したようです。

そして以下のような貼り紙が

5月4日のケースでは修繕費用はかかりませんでしたが、どうやら今回は業者による本格的な修繕ということで、オーナーに費用負担がかかることに・・。

翌日5月20日には業者さんが来て、故障の状況をつぶさに調べにきました。

そして修繕することもなく帰っていきました。

賃貸住宅の管理会社の管理替えを家主は行うことができる！！

仕事であるマンションに入ると、管理会社変更のお知らせが掲示されていました。

私鉄系の大手管理会社からハウスメイトに変更とのこと。

よって家賃の振込先口座も変更になるというお知らせでした。

不動産の管理会社は数多くある。

このような事柄は、しょっちゅう起きるわけではありませんが、時々生じます。

とりわけ一括借り上げでないアパートマンションなどで時々生じるようです。

ところでこのマンション、築年数は経っていますが、駅に近く空室もあまりないことから、以前の管理会社も手放したくない物件だったかもしれませんが、マンションオーナーとトラブルが起きたのか、ハウスメイト側が以前よりも好条件を提示して管理替えにいたったのか原因はわかりません。

しかし住人にとっては、家賃振込先口座が変更になったり、以前の管理会社の時に享受できた特典やサービスも終了となるかもしれず、あまり好ましいことではないのかもしれません。

ところで一括借り上げの場合も、管理替えを行うことができるのでしょうか。

以前、マンションを相続したさい大東建物管理（現在の大東建託パートナーズ）の担当者が手続きを行って下さった時、「契約解除を行うことはできます。」と言われていましたので、大東建託物件の場合は他社へ管理替えを行うことができるようです。

大東建託のいい部屋ネットの店舗でフランチャイズ店舗がある

大東建託グループの物件の入居者斡旋つまりは仲介事業を担っているのは大東建託リーシングです。

そして大東建託リーシングは、いい部屋ネットの店舗を展開して、主に大東建託グループが管理する物件への入居者斡旋を行ってきました。

そしてこれまで知らなかったのですが、いい部屋ネットの店舗はすべて、大東建託リーシングの直営店で、大東建託グループの社員によって、店舗の仕事が行われていたようです。

ところで直営店に対してフランチャイズというものがあります。

フランチャイズについてウィキペディアには

一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品（サービスを含む）を提供する権利、営業上のノウハウなど（これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ）を提供し、これにより自己と同一のイメージ（ブランド）で営業を行わせ、他方が、これに対して対価（ロイヤルティー）を支払う約束によって成り立つ事業契約である。

フランチャイズ – Wikipedia

と書かれています。

このようにウィキペディアの説明にしたがって考えると、例えばコンビニの店舗などは、ほとんどがフランチャイズでセブンイレブンという看板の店舗があっても、そこで働く経営者や従業員はすべてセブンイレブンの社員ではなく、セブンイレブンという会社の下請け会社の社員や従業員といった立ち位置になるということになるようです。

銀行への毎月の返済額の理想は収入の30～35%以内？

銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。

一般に住宅ローンの場合は収入の30～35%以内の返済額が理想的と言われています。

ということは年収が500万円ならば、500×0.35＝175

年間の金利分を含めた返済額は175万円。

つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。

ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。

例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は

500×0.3＝150

年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。

ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。

これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。

それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。

フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。

例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。

大東建託の物件がウエブサイトだけで入居申込が完結

昔はクレジットカードを発行してもらうためには所定の申込書に記入捺印することが求められました。

そしてその書類などを窓口になっている銀行などに持っていき、それから発行され使用されるまでには、数週間程度待たなければならなかったものですが、最近にクレジットカードのなかには、ウエブサイトに必要事項を記入すれば、審査も１時間程度で完了し、その後、１週間程度でクレジットカードが送られてくるというスピード発行のカードも現れてきました。

保険でもウエブサイトへの記入だけで契約が完結されるものもあります。

このようにウエブサイトによるネット手続きはスピーディに手続きを完結させることができるてんで、利便性の高いものですが、ついに賃貸住宅の契約においてもウエブサイトで行えるようになってきました。

このてんで大東建託のニュースリリース2019/6/11の「大東建託グループ、「申込受付くん」を導入し入居申し込みの電子化を開始」には

大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、7月中旬より、イタンジ株式会社（本社：東京都港区、代表取締役：野口真平）が提供する賃貸住宅の入居申込書のWEB受付システム「申込受付くん」の導入を開始します。賃貸住宅へ入居するには、賃貸借契約締結前に入居申込書のご提出が必要となります。この手続きはこれまで、店舗にご来店いただき、入居申込書への記入や本人確認書類などの提出が必要でしたが、「申込受付くん」を導入し電子化することにより、ご来店が不要となり、WEBサイト上で手続きを完結できるようになります。 7月中旬より、当社グループ会社である大東建託パートナーズの全179※１営業所に導入し、今秋には、大東建託リーシングの全238店舗※１へ導入する予定です。

引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bnjoatt/moushikomiuketsukekun_0611.pdf

（アクセス日2019/6/19）

と報じました。