銀行サイドからして賃貸住宅経営を推奨したいエリアとは
以前のことですが、誤解もあったのですが、アパートローンを借りている、りそな銀行に不快な思いをさせられた事があったので、電話で苦情を言うと、すぐに担当支店の支店長が電話をかけてこられて、その日のうちに謝罪のために訪問して来られました。
いずれにしても円満に事は収まって私も気持ちがすっきりしましたが、この時に不動産の話をすることもできました。
今回の支店長さん、どうやら不動産についてもある程度、詳しいようで、いろいろな話が出てきました。
まず地方でアパート経営をする話になると・・。
支店長さん言わく「地方では空室がなかなか埋まらないということがあるので・・」
とのことです。
つまりは地方でのアパート経営は厳しい、ということでこのような状況でアパートローンを組むことは難しいということのようでした。
さらに「土地の価格が上がっているようなエリア、人口が増えているような人気のエリアならば・・」といった口ぶりです。
つまりは裏を返して言えば、土地価格が下がっているようなエリア、人口が減少し続けているようなエリアでのアパート経営には協力できないということのようです。
住宅ローンよりもアパートローンのほうが安全と言える理由は
アパートマンション事業を始めるとなると多額の資金が必要にになります。
例えば土地はもともと所有していてもRC造り4階建てのマンションを建てるとなると少なくとも1億円はかかります。
さらに土地も購入するとなると、都心部になると何千万あるいは数億円がプラスされることになるかもしれません。
もちろん地方で小さなアパートを造るとするならば、さほど費用はかからないと思います。
ところで資産家であるならば借り入れをしなくてもアパート事業を始めることができますが、そうでない場合は通常、金融機関から借り入れて事業を始めることになります。
そして
アパートマンションローンは事業性ローンになります。
実際のところ銀行は、住むための家やマンションを買うための住宅ローンとアパートマンション事業を行うために融資を受けるためのローンとを区別しています。
例えば1つのアパートマンションを建てるためのローンはそれに該当しますが、住むためではなく投資目的で1部屋を買うためにローンを組む場合もアパートマンションローンになるようです。（金融機関によって対応が異なるかもしれません）
ところで事業をあまり経験していない場合、お金を借りということに抵抗を感じるかもしれません。
ましてアパートマンションローンを組む場合、場合によったら1億円以上借入れることになる場合もあります。
金利交渉で金利下げといっても金利優遇幅を拡大してもらうということ
以前の記事にも書きましたが、アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者から連絡がああり、金利を下げてもらうことになりました。
といっても金利下げによって浮いたキャッシュで医療タイプの生命保険に加入し生命保険料を支払うことになるわけです。
まあ悪い話ではないので承諾することにしたのですが、これまでよく知らなかったのですが、銀行が金利を下げてくれるといっても基準となる金利が下がるわけではなく、債務者の状況によって設定されている優遇金利幅の拡大という形での金利下げです。
この金利優遇幅ですが、借り換え時や、住宅ローン、そしてリスクがほとんどないような債務者には金利優遇幅が大きくなる傾向があるようです。
そして手続きが開始されたわけですが、とにかく手間と費用がかかります。
まずは支店レベルで、特定の債務者の金利優遇幅の拡大について検討し、準備が始まります。
その後、アパートローン債務者宅を支店の行員が訪問し、金利優遇幅拡大についての説明があります。
まあ金利が下がるわけですから、たいがいは説明を聞いた後、承諾することになると思います。
その後、支店の行員は金利優遇幅拡大についての稟議を支店外にある融資担当部署にかけます。
レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行？
先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。
コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。
実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。
そして質問には正直に答えたのですが、なぜ？
コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。
しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。
あのこととは。
それは
レオパレス21のことです。
実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。
しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。
もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。