小規模マンションオーナーの日記


5月 14, 2019

不動産屋が入居者斡旋を優先させる物件とは?

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。

今後は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期になります。

私も所有マンションでも、一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になりますので、悪い時期に退去されたものです。

ところで私の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。

といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようですが・・。

ところで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。

そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。

ではズバリその物件とは?

それは積水ハウスの

シャーメゾン

なんだそうです。

なぜシャーメゾンなのか?

シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。

その一方で家賃はやや高めかもしれませんが。

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2月 24, 2019

戸建て住宅で普及しているZEHが賃貸住宅でも普及し始める!!

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最近はZEHな住宅という言葉を耳にするようになった。

最近はZEH住宅という言葉を耳にするようになりました。

ZEH住宅というと、簡単に言うと省エネ住宅のことで、国の方針としては2020年までに標準的な新築住宅をZEHに、2030年までに新築住宅の平均がZEHになることを目指しています。

この住宅の省エネということですが、具体的には使うエネルギーを住宅の機能で補うことができるということなんだそうです。

そしてその住宅の機能についてですが、

①断熱性 ZEHとして認定されるためには暑さや寒さに影響されにくいよう断熱性能を高めることが求められるわけですが具体的には断熱材や窓の性能を高めることによってそうできます。

そして断熱性能が上がれば、冷暖房に使うエネルギーを減らすことができるというてんがあります。

②省エネ性 そのためには省エネタイプのエアコンや、少ないエネルギーでお湯を沸かせる高効率な給湯システム、そして消費電力の少ないLED照明などの導入が必要になります。

また住宅内の消費エネルギーと太陽光発電等で創るエネルギーを確認できるシステムが必要になるとも言われています。

③創エネ エネルギーを住宅機能で創るためには太陽光発電を設置することが求められます。

しかも使うエネルギー以上にエネルギーを創りだすことも求められるようです。

これら③つのてんをクリアした住宅がまさに、ZEHになります。

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1月 31, 2019

人命を守るためのスマート住宅が登場!!

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AIやIOTが住宅にも活用されるようになってきた。

昔のことですが、妻の仕事での訪問先の1つに分譲マンションに1人暮らしの老婦人がおられました。

80歳近いぐらいの方ですが、しっかりとした方です。

ところが、ある時、いくら連絡してもつながらなくなったようです。

1階の集合ポストでも新聞が取られるずに溜まっていたようです。

おかしいと思った妻はマンションの管理人に連絡し、管理人から消防に通報され、消防が部屋のなかに侵入すると、やはり部屋のなかで亡くなっていたようです。

ちょうど暑い時期だったので、熱中症になり、そのまま亡くなったのではないかと言われていました。

もっと早くに周囲の方が気付いて救急搬送されれば、亡くなることはなかったかもしれませんが、しかし1人暮らしのために気づかれることなく亡くなってしまったようです。

実際のところ、このようなケースは今の世の中、珍しいことではないようです。

遠くに親族はいるものの、毎日のように様子を伺うことができない、しかも忙しさのあまり毎日のように電話をかけることもしないこともあるでしょうし、もはや頼りになる親族がいないという方も少なくないようです。

このような場合に、いわゆる「孤独死」のようなことが生じ、場合によれば、その後のお部屋の後始末も大変になることがあります。

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1月 15, 2019

やはり管理費の着服があった しかもあの管理会社で!!

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集合住宅の住人は管理費の支払いが求められる。

私の知人が以前に住んでいたアパートでのことですが、このアパート、空室だらけで、近い将来に解体されることも決まっていたようですが、知人も住んでいる間は家賃と管理費を支払っていたようです。

そして管理費は3000円ほどだったようですが、ほとんどアパートの清掃なども行われておらず不信に思っていた知人がアパートの管理会社に管理費をもっと下げてくれと文句を言ったそうですが、しかし管理会社は応じてくれなかったとか・・。

ところでこのアパートの住人さんが支払ってる管理費ですが、どのように使われているかは住人さんは知りませんし、実のところ物件オーナーも知らないことが少なくないようです。

おそらくはこの管理費の幾らかは管理会社の利益にはなっているようですが、管理費のやりくりを管理会社が明かすということはあまりありません。

ですから不正が入り込む可能性があるのではないかと懸念していましたが、やはりそのような事例が生じたようです。

2018年12月28日の神戸新聞next「マンション管理費 元従業員が2500万円着服」という記事には

積水ハウスグループ「積和管理関西」(神戸市東灘区向洋町中5)の元従業員の男性が2004年から14年間にわたり、同区にあるマンションの管理費計約2500万円を着服していたことが、同社への取材で分かった。

https://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/201812/0011941967.shtml(閲覧日2018年12月29日)

と報じました。

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12月 31, 2018

積水ハウスも賃貸住宅↓↓管理手数料↑↑ 

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賃貸住宅大手3社。大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業。

2018年になって賃貸住宅の新規受注が下降線をたどっていますが、

賃貸住宅最大手の大東建託も微減状態が続いています。

このようなさなか積水ハウスの2018年2~10月期連結決算は、純利益が前年同期比3%減の829億円と振るわなかったようです。

その要因は稼ぎ頭ともいえる賃貸住宅受注が大きく下がったことにあるようです。

実際の数値は6%減と大きく落ち込んでいます。

この数値は大東建託よりも下げ幅が大きいです。

とくに地方での落ち込みが大きいようですが、やはり地方となると銀行のアパートローン融資姿勢が厳格になることの影響があるようです。

以前に、アパートローンを借りている銀行の支店長さんと不動産についてお話したことがありますが、この時に分かったことは銀行は不動産投資に協力できるかできないかは、どこに投資するか、つまりはエリアによって可否を判断していることが分かりました。

つまりは、人口が増えていて土地価格も上昇しているエリアには協力できる一方で人口は減り続けているし、土地価格も上がらないというのか下っているようなエリアには協力できないというのです。

ということは積水ハウスが地方で苦戦しているという理由が、おのずと明らかになります。

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11月 07, 2018

快適性を求めるならばシャーメゾン しかし費用が?

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住み心地の良さではシャーメゾンは全体的に評価が高い。

私の所有物件のあるエリアは、通勤という面では利便性の高いエリアですが、このなかでも賃貸住宅において人気があるのがシャーメゾンです。

市街地の地主さんにとって積水ハウスというと信頼のイメージがあるのか、とにかく地主さんに人気のあるハウスメーカーです。

シャーメゾンは大手ハウスメーカーの積水ハウスが設計施工した賃貸住宅で、積和不動産が管理している物件です。

特長としては高品質の壁を使用したアパートやマンションということですが、とにかく遮音性という面では優れているようです。

もちろん積水ハウスの物件でも古い物件については、遮音性にやや難のある物件があるのかもしれませんが、品質改善が図られてきた新しい物件については、おそらく大丈夫でしょう。

とにかく、うるさいのは嫌という方の場合には、シャーメゾンを選択する方が多いのかもしれません。

さらに部屋の間取りとしては玄関がやや広いとか、落ち着いた色調の部屋など快適に過ごせるという意見やコメントも少なくないようです。

ですから住居に快適性を求めるならば、シャーメゾンに住むのも良いかもしれません。

そして入居率も96%程度と言われていますから、大手の管理会社物件のなかでは大東建託グールプの物件と同じように高い入居率を維持しているようです。

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10月 31, 2018

ファミリータイプ住居で鍵を握るのはリビングルーム?

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ファミリータイプの場合3LDKというのが一般的でしたが・・。

日本の場合はファミリータイプのマンションというと3LDKという形が一般的でした。

ファミリータイプの分譲マンションの多くがそのような間取りになっていると思います。

このLDKという言葉ですが、Lはリビングルーム(livingroom)のことで居間のことです。

Dはダイニングキッチン(dining kitchen)のことでいわゆる食堂のことです。

そしてKは台所(kitchen)のことです。

ところで最近は、この基本的ともいえる間取りのあり方に変化が生じつつあるようです。

例えば大東建託の賃貸住宅においても、自由な賃貸ということをキャッチフレーズにして、必要に応じて間取りを自由に変化させることができるような賃貸住宅の提供を一部の物件で行っています。

そしてこうした取り組み、つまりは従来の枠組みにとらわれない住居の開発は他社でも行われているようです。

そしてあの住宅メーカー積水ハウスもそのことに取り組んでいます。

このてんについてexciteニュース2018年10月7日の「積水ハウス、“幸せ研究”の成果から生まれた脱LDKの新コンセプトモデルを発表」という記事には

「LDK発想は、戦後まもなくの公団住宅が目指した寝食分離発想のDKプランから誕生したレイアウトで、家族の暮らし方が大きく変わっているのに、半世紀以上も前のコンセプトを引きずっている。これで良いのかという疑問から新たなリビングのあり方の研究を開始した」という。この発想から始まった調査で分かったことは、家族がそれぞれリビングで過ごす時間が1日の大半を占めるということ。河崎氏の説明では「リビングに居る時間は14.5時間」に及ぶという。

引用:積水ハウス、“幸せ研究”の成果から生まれた脱LDKの新コンセプトモデルを発表

と書かれていました。

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10月 01, 2018

あの積水ハウスも賃貸住宅受注減によって足を引っ張られる!!

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賃貸住宅は積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託の3強時代。

賃貸住宅大手3社といえば、大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業の3社です。

このうちの大東建託と大和ハウス工業については賃貸住宅受注減速が明らかになってきました。

残る1社は積水ハウスです。

積水ハウスといえば高品質の集合住宅シャーメゾンなどで知られており、お金のある資産家になると、上位3社のうち積水ハウスに賃貸住宅受注をする方が多いのではないかと推測してしまい結果的には積水ハウスのみは賃貸住宅受注が横ばいかやや上昇しているのではないかと思っていましたが。

しかしジェイシーネット2018年9月7日の「積水ハウス 賃貸抑制策に下方修正 賃貸住宅受注11%減」という記事には以下のように書かれていました。

積水ハウスは6日、2018年2~7月の賃貸住宅の受注高が、前年中間期比▲11.4%減の2,102億円にとどまったと発表した。金融庁による、地方銀行などの「アパートローン」に対する監視強化により、地方都市での賃貸住宅の受注が落ち込んでいる。2019年1月期の売上高の目標も、2兆1,850億円から2兆1,660億円に下方修正した。

引用:積水ハウス 賃貸抑制策に下方修正 賃貸住宅受注11%減

と報じました。

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7月 24, 2018

銀行はなぜ積水ハウスを高く評価するのか?

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銀行員の積水ハウス評は全体的には良い。

以前のことですが、アパートローンを借りている銀行の担当者に、少しですがお世話になっている大東建託の不満を漏らしたことがありますが、銀行の担当者も大東建託の物件にかかわったことがないためか、大東建託という会社の名前は知っていても、実際のところはどのような会社なのか、あまり知らなかったようで、ただただ

「そうですか」

と聞いておられました。

その後、この銀行の担当者、隣町の地主や家主を開拓するために地道に訪問していかれた時に大東建託のオーナーさん宅何人かも訪問することがあり、そのためか、私に大東建託の一括借り上げがどのようなシステムなのかを尋ねてくるようになりました。

どうやら銀行員は、大東建託という会社については、あまり熟知しておられない方も少なくないようです。

一方で積水ハウスとなると事情は異なります。

この銀行の担当者さん、銀行の仕事で積水ハウスの工場見学に行かれたことがあるようで、積水ハウスについてはよく知っておられるようでした。

おそらくは不動産でも積水ハウスの案件を扱ったことがあったのかもしれません。

まあ戸建住宅においては積水ハウスがトップなので、住宅ローンなどで銀行も積水ハウスのやり方などに精通することができるのでしょう。 (さらに…)

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6月 23, 2018

人気の大手賃貸住宅でも退居時トラブルが少なくない?

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大東建託設計施工管理のアパート。退居時トラブルは比較的少ない?

今の物事の変化の速い時代、私の意見としては物件所有者になるよりも、賃貸住宅暮らしを推奨してきましたが、多くの場合、さほど住居の事柄で煩わされる心配のない賃貸暮らしでも、その一方で賃貸暮らしをしていて不安やトラブルの多い事例として、退去時の原状回復費用のために請求される金額があります。

なかには退居時に100万円、200万円と請求された事例もあるようです。

もちろん100万円以上も請求される事例は稀なケースだと思いますが。

ところで私も大東オーナーとして、退去時に退居者に請求された費用を知ることができますが、これまでのところ定額クリーニング代を支払ってこなかったケースで、2万円~10万円といったところです。

すべてがシングルタイプの部屋の場合ですが。

ですから退去時に、深刻なほどに揉めたということは、今のところありません。

もちろん大東建託物件の場合でも、退去時に請求された費用のことで、揉めたケースは幾つかあるのではないかと思いますが、賃貸住宅の管理戸数において最大手のわりには少ないのかもしれません。

ところで、ネット検索をしていると積水ハウス物件の場合、この場合は管理会社は積和不動産になりますが、退去時の費用をめぐるトラブル記事をよくみかけます。

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