小規模マンションオーナーの日記


8月 29, 2019

どうしても気になる積水ハウス デメリットも・・

花画像

積水ハウスといえば、建設業界ではブランド力では、トップクラスの建設会社です。

さらに建設業界では、売上高は大和ハウス工業に次いで2位にランクされています。

巨大なゼネコンの大林組や竹中工務店よりも上位にランクされています。

この積水ハウス、戸建て住宅ではシャーウッド、賃貸住宅ではシャーメゾンで知られています。

アパート画像

積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

やはり良い面もあれば、悪い面もあります。

では具体的に良い面にはどのような事柄があるのでしょうか。

その1つに

メンテナンスフリーのダインコンクリートがあります。

これは外壁に設置されているものですが、メンテナスフリー、つまりは塗り替えが不用、メンテナス不用の外壁なのです。

だいたい10年から15年に1度は外壁のメンテナンス工事を通常ならば、行うものですが、足場をかけて行うこの工事、けっこうな費用がかかり、物件のオーナーにしてみれば、頭の痛いところです。

しかしダインコンクリートとなるとメンテナンスフリーなので、そのような工事を行う必要がありません。

だいたい、このダインコンクリート30年は持ちこたえる設計になっているようです。

 

さらに積水ハウスの物件の場合は、周期的に建物の点検が行われ、必要であれは修繕工事が行われます。

もちろんこの修繕工事、無償のものもあれば有償のものもあり、有償の場合は多少の出費は覚悟していたほうが良いかもしれませが。

(さらに…)


8月 06, 2019

オリジナルな設計施工の建築物 維持管理コストに問題が・・


 

花画像

大手の建設会社の修繕費用が高くなることがある。

インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

(さらに…)


6月 23, 2019

国土交通省の賃貸住宅チェック 大東建託や積水ハウスは・・


花画像

アパート施工不良防止のために国土交通省が対策を進めている。

レオパレス21や大和ハウス工業の賃貸住宅において施工不良や不備物件があること発覚し、賃貸住宅業界への不信感が強まっています。

そのようなさなか賃貸住宅の監督官庁である国土交通省が、施工不良を防止するための対策を進めています。

このてんについて日本経済新聞2019/6/5の「国交省が再発防止策策定へ 品質管理を定期検査、施工不良問題 」という記事には

国交省がまとめる再発防止策では、認定を受けた型式通りの設計図が作られているか、工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか、監督者の指摘通りに施工されているか、などを国が定期的に把握する仕組みを設ける方針だ。具体的な制度や手順は今後詰める。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45726000V00C19A6CR8000/(アクセス日2019/6/6)

と書かれています。

このように今後は、国が

①設計図が適切か

②工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか

③監督者の指摘通りに施工されているか

を定期的にチェックや確認をするための仕組みを設けて再発防止にあたるとのことです。

(さらに…)


5月 14, 2019

不動産屋が入居者斡旋を優先させる物件とは?


 

花画像

大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。

今後は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期になります。

私も所有マンションでも、一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になりますので、悪い時期に退去されたものです。

ところで私の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。

といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようですが・・。

ところで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。

そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。

ではズバリその物件とは?

それは積水ハウスの

シャーメゾン

なんだそうです。

なぜシャーメゾンなのか?

シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。

その一方で家賃はやや高めかもしれませんが。

(さらに…)


2月 24, 2019

戸建て住宅で普及しているZEHが賃貸住宅でも普及し始める!!


花画像

最近はZEHな住宅という言葉を耳にするようになった。

最近はZEH住宅という言葉を耳にするようになりました。

ZEH住宅というと、簡単に言うと省エネ住宅のことで、国の方針としては2020年までに標準的な新築住宅をZEHに、2030年までに新築住宅の平均がZEHになることを目指しています。

この住宅の省エネということですが、具体的には使うエネルギーを住宅の機能で補うことができるということなんだそうです。

そしてその住宅の機能についてですが、

①断熱性 ZEHとして認定されるためには暑さや寒さに影響されにくいよう断熱性能を高めることが求められるわけですが具体的には断熱材や窓の性能を高めることによってそうできます。

そして断熱性能が上がれば、冷暖房に使うエネルギーを減らすことができるというてんがあります。

②省エネ性 そのためには省エネタイプのエアコンや、少ないエネルギーでお湯を沸かせる高効率な給湯システム、そして消費電力の少ないLED照明などの導入が必要になります。

また住宅内の消費エネルギーと太陽光発電等で創るエネルギーを確認できるシステムが必要になるとも言われています。

③創エネ エネルギーを住宅機能で創るためには太陽光発電を設置することが求められます。

しかも使うエネルギー以上にエネルギーを創りだすことも求められるようです。

これら③つのてんをクリアした住宅がまさに、ZEHになります。

(さらに…)


1月 31, 2019

人命を守るためのスマート住宅が登場!!


コスモス画像

AIやIOTが住宅にも活用されるようになってきた。

昔のことですが、妻の仕事での訪問先の1つに分譲マンションに1人暮らしの老婦人がおられました。

80歳近いぐらいの方ですが、しっかりとした方です。

ところが、ある時、いくら連絡してもつながらなくなったようです。

1階の集合ポストでも新聞が取られるずに溜まっていたようです。

おかしいと思った妻はマンションの管理人に連絡し、管理人から消防に通報され、消防が部屋のなかに侵入すると、やはり部屋のなかで亡くなっていたようです。

ちょうど暑い時期だったので、熱中症になり、そのまま亡くなったのではないかと言われていました。

もっと早くに周囲の方が気付いて救急搬送されれば、亡くなることはなかったかもしれませんが、しかし1人暮らしのために気づかれることなく亡くなってしまったようです。

実際のところ、このようなケースは今の世の中、珍しいことではないようです。

遠くに親族はいるものの、毎日のように様子を伺うことができない、しかも忙しさのあまり毎日のように電話をかけることもしないこともあるでしょうし、もはや頼りになる親族がいないという方も少なくないようです。

このような場合に、いわゆる「孤独死」のようなことが生じ、場合によれば、その後のお部屋の後始末も大変になることがあります。

(さらに…)


1月 15, 2019

やはり管理費の着服があった しかもあの管理会社で!!


花画像

集合住宅の住人は管理費の支払いが求められる。

私の知人が以前に住んでいたアパートでのことですが、このアパート、空室だらけで、近い将来に解体されることも決まっていたようですが、知人も住んでいる間は家賃と管理費を支払っていたようです。

そして管理費は3000円ほどだったようですが、ほとんどアパートの清掃なども行われておらず不信に思っていた知人がアパートの管理会社に管理費をもっと下げてくれと文句を言ったそうですが、しかし管理会社は応じてくれなかったとか・・。

ところでこのアパートの住人さんが支払ってる管理費ですが、どのように使われているかは住人さんは知りませんし、実のところ物件オーナーも知らないことが少なくないようです。

おそらくはこの管理費の幾らかは管理会社の利益にはなっているようですが、管理費のやりくりを管理会社が明かすということはあまりありません。

ですから不正が入り込む可能性があるのではないかと懸念していましたが、やはりそのような事例が生じたようです。

2018年12月28日の神戸新聞next「マンション管理費 元従業員が2500万円着服」という記事には

積水ハウスグループ「積和管理関西」(神戸市東灘区向洋町中5)の元従業員の男性が2004年から14年間にわたり、同区にあるマンションの管理費計約2500万円を着服していたことが、同社への取材で分かった。

https://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/201812/0011941967.shtml(閲覧日2018年12月29日)

と報じました。

(さらに…)


12月 31, 2018

積水ハウスも賃貸住宅↓↓管理手数料↑↑ 


花画像

賃貸住宅大手3社。大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業。

2018年になって賃貸住宅の新規受注が下降線をたどっていますが、

賃貸住宅最大手の大東建託も微減状態が続いています。

このようなさなか積水ハウスの2018年2~10月期連結決算は、純利益が前年同期比3%減の829億円と振るわなかったようです。

その要因は稼ぎ頭ともいえる賃貸住宅受注が大きく下がったことにあるようです。

実際の数値は6%減と大きく落ち込んでいます。

この数値は大東建託よりも下げ幅が大きいです。

とくに地方での落ち込みが大きいようですが、やはり地方となると銀行のアパートローン融資姿勢が厳格になることの影響があるようです。

以前に、アパートローンを借りている銀行の支店長さんと不動産についてお話したことがありますが、この時に分かったことは銀行は不動産投資に協力できるかできないかは、どこに投資するか、つまりはエリアによって可否を判断していることが分かりました。

つまりは、人口が増えていて土地価格も上昇しているエリアには協力できる一方で人口は減り続けているし、土地価格も上がらないというのか下っているようなエリアには協力できないというのです。

ということは積水ハウスが地方で苦戦しているという理由が、おのずと明らかになります。

(さらに…)


11月 07, 2018

快適性を求めるならばシャーメゾン しかし費用が?


バラ画像

住み心地の良さではシャーメゾンは全体的に評価が高い。

私の所有物件のあるエリアは、通勤という面では利便性の高いエリアですが、このなかでも賃貸住宅において人気があるのがシャーメゾンです。

市街地の地主さんにとって積水ハウスというと信頼のイメージがあるのか、とにかく地主さんに人気のあるハウスメーカーです。

シャーメゾンは大手ハウスメーカーの積水ハウスが設計施工した賃貸住宅で、積和不動産が管理している物件です。

特長としては高品質の壁を使用したアパートやマンションということですが、とにかく遮音性という面では優れているようです。

もちろん積水ハウスの物件でも古い物件については、遮音性にやや難のある物件があるのかもしれませんが、品質改善が図られてきた新しい物件については、おそらく大丈夫でしょう。

とにかく、うるさいのは嫌という方の場合には、シャーメゾンを選択する方が多いのかもしれません。

さらに部屋の間取りとしては玄関がやや広いとか、落ち着いた色調の部屋など快適に過ごせるという意見やコメントも少なくないようです。

ですから住居に快適性を求めるならば、シャーメゾンに住むのも良いかもしれません。

そして入居率も96%程度と言われていますから、大手の管理会社物件のなかでは大東建託グールプの物件と同じように高い入居率を維持しているようです。

(さらに…)


10月 31, 2018

ファミリータイプ住居で鍵を握るのはリビングルーム?


バラ画像

ファミリータイプの場合3LDKというのが一般的でしたが・・。

日本の場合はファミリータイプのマンションというと3LDKという形が一般的でした。

ファミリータイプの分譲マンションの多くがそのような間取りになっていると思います。

このLDKという言葉ですが、Lはリビングルーム(livingroom)のことで居間のことです。

Dはダイニングキッチン(dining kitchen)のことでいわゆる食堂のことです。

そしてKは台所(kitchen)のことです。

ところで最近は、この基本的ともいえる間取りのあり方に変化が生じつつあるようです。

例えば大東建託の賃貸住宅においても、自由な賃貸ということをキャッチフレーズにして、必要に応じて間取りを自由に変化させることができるような賃貸住宅の提供を一部の物件で行っています。

そしてこうした取り組み、つまりは従来の枠組みにとらわれない住居の開発は他社でも行われているようです。

そしてあの住宅メーカー積水ハウスもそのことに取り組んでいます。

このてんについてexciteニュース2018年10月7日の「積水ハウス、“幸せ研究”の成果から生まれた脱LDKの新コンセプトモデルを発表」という記事には

「LDK発想は、戦後まもなくの公団住宅が目指した寝食分離発想のDKプランから誕生したレイアウトで、家族の暮らし方が大きく変わっているのに、半世紀以上も前のコンセプトを引きずっている。これで良いのかという疑問から新たなリビングのあり方の研究を開始した」という。この発想から始まった調査で分かったことは、家族がそれぞれリビングで過ごす時間が1日の大半を占めるということ。河崎氏の説明では「リビングに居る時間は14.5時間」に及ぶという。

引用:積水ハウス、“幸せ研究”の成果から生まれた脱LDKの新コンセプトモデルを発表

と書かれていました。

(さらに…)