既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
銀行の視点からすると大東建託よりも積水ハウスのほうが評価が高い？
以前のことですが、アパートローンを借りている銀行の担当者に、少しですがお世話になっている大東建託の不満を漏らしたことがありますが、銀行の担当者も大東建託の物件にかかわったことがないためか、大東建託という会社の名前は知っていても、実際のところはどのような会社なのか、あまり知らなかったようで、ただただ
「そうですか」
と聞いておられました。
その後、この銀行の担当者、隣町の地主や家主を開拓するために地道に訪問していかれた時に大東建託のオーナーさん宅何人かも訪問することがあり、そのためか、私に大東建託の一括借り上げがどのようなシステムなのかを尋ねてくるようになりました。
どうやら銀行員は、大東建託という会社については、あまり熟知しておられない方も少なくないようです。
一方で積水ハウスとなると事情は異なります。
この銀行の担当者さん、銀行の仕事で積水ハウスの工場見学に行かれたことがあるようで、積水ハウスについてはよく知っておられるようでした。
おそらくは不動産でも積水ハウスの案件を扱ったことがあったのかもしれません。
まあ戸建住宅においては積水ハウスがトップなので、住宅ローンなどで銀行も積水ハウスのやり方などに精通することができるのでしょう。 (さらに…)
なぜ人は積水ハウスを選ぶ？建物の品質や耐久性の魅力で？
積水ハウス施行管理の賃貸マンション。
筆者は大東建託パートナーズのもとにあるマンション大家ですが、ネット上では、いろいろろと批判にさらされることのある大東建託と比較される積水ハウスについては、好意的なコメントが少ないように感じます。
もちろん積水ハウスについての批判的なコメントもあるにはありますが、好意的なコメントの割合が他社よりも多いかもしれません。
アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者も積水ハウスについては悪くは言いません。（レオパレスの大家さんは大変だとは言っていましたが）
なぜ人気があるのでしょうか。
筆者も大東建託物件の大家として、大東建託の提供する賃貸部屋がどのようなものかは、見てきましたが、正直言って、ネットで批判されるほど悪くはありません。
どちらかといえば退去した方が「いい暮らしができた」と感謝、感想を大家に述べていったことも幾らかあります。
大東建託パートナーズの担当者さんも、だいたいがいい人たちでしたし。
しかし、もし今度、アパートを建ててみるならば積水ハウスにお願いしてもらおうかとも考えてしまうことがありますし、賃貸暮らしをするならば、大東建託か積水ハウスのいずれかで暮らしてみたいと思います。
大東建託が農地よりも住宅地に営業を集中させる？
大東建託設計施工管理のアパート。多少不便なエリアでも見かけることがある。
以前のことですが、りそな銀行の担当者が来られました。
筆者には個人年金の勧誘と母のNISA口座開設の勧誘に・・
2回目は担当の主任とともに来て、個人年金加入手続きと母のNISA口座開設手続きを・・
3回目は担当単独で来られ、お礼がてらタオル等の景品を持ってこられました。
上司と来られる時は、担当もあまりしゃべることはないのですが、今回はいろいろと話をされました。
話によると、これまでは担当はアパートローンも住宅ローンも併せて担当していたようですが、りそな銀行の方針変更によってアパートローンなどの事業性ローンの専属になったとのこと・・よって活動エリアも以前より広くなったとのことです。
そして以前はアパートマンションオーナーさんを十数件担当していたのが、今は活動エリアも広まり、様々なオーナーさんと知り合いになったことについて話しておられました。
そしてこれまでは、担当者のアパートオーナーで大東建託物件オーナーは筆者だけでしたが、今は何人かの大東建託物件オーナーさんと話をしているとのことです。
特に筆者の物件から一駅離れたエリアの北側は大東建託物件が多数あり、そのエリアの大東建託物件オーナーと接触する機会が増えたとのことです。
もちろんそのエリア、もともとは農地の多いエリアで、もはや耕作していない土地に大東建託が狙い目をつけ、どんどん大東建託物件を建てたようです。
積水ハウスグループでもオーナーとのトラブルがあった
最近では、賃貸住宅経営は多くの場合、サブリース、つまりは一括借り上げによるもので行われています。
この場合、どの管理会社と一括借り上げ契約を結ぶかが重要になってきます。
というのも一括借り上げの場合は、管理会社を変えるのが容易ではないからです。
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
なので管理会社の選択を誤ると、オーナーはいろいろと大変な目に遭う可能性が高くなります。
代表例としては、アパート施工不良問題で揺れるレオパレス２１のオーナーさんたちがそうです。
この施工不良問題のために、これからどうなるのかといった不安に駆られたオーナーさんたちも少なくなかったことでしょう。
こういったなかで、オーナーとしては管理会社は大東建託や積水ハウス、大和ハウスといったところを選ぶことが多いことでしょう。
いずれも大手ゼネコンを凌ぐ、大手の建設会社グループです。
筆者も大東建託グループに管理してもらっている小規模マンションオーナーですが、大東建託に不満がないというわけではありませんが、しかし賃料はきちんと支払ってもらえますし、オーナーあってのビジネスモデルという意識がグループにあるためか、まずますの待遇を受けているのではないかと感じています。
シャーメゾン 幹線道路沿いの最悪の住環境でも満室
ある用事があって、幹線道路沿いを歩いていた時のことですが、１階に２戸そして２階に２戸の合計４戸のアパートが見えてきました。
この幹線道路、片側２車線の合わせて４車線の道路です。
交通量は多く、路線バスやトラック、ダンプなどもけっこう通る道路で、おそらくは昼だけでなく真夜中も、そこそこの交通量がある道路です。
騒音が日夜絶えないような、住環境としては最悪の場所です。
しかも車やトラックの排気ガスも相当この道路沿いでは充満しているのではないかと思えるような環境です。
通常であるならば、このような場所に住みたくはありません。
こんな場所にどこの建設会社がアパートを建てたんだろうと思い、アパートの前に来てみると、
シャーメゾン
と書かれているではないですか。
そうです。
あの積水ハウス施行のアパートだったのです。
積水ハウスはたしか立地の悪い場所にはアパートマンションを建てない建設会社じゃなかったのかと考えていましたが、例外的な物件もあるようです。
以前は散髪屋があったところですが、閉店のあとに土地のオーナーが積水ハウスでの賃貸住宅を強く希望したのかもしれません。
ところで立地的には不満の多いアパートですが、見たところ４室すべてに入居者がおり満室状態になっています。
建設業では大東建託グループに就活生の人気が・・
株式会社学情による、2021年卒の就活生の就職人気企業ランキングが公表されました。
それによると2年連続、伊藤忠商事が1位だったようです。
なぜ伊藤忠商事？
と思いましたが、どうやら商社のなかでもトップクラスの業績と、個性的で意欲的な社員が多いということがあるようです。
いずれにしても全体的に人気の高い商社ですが、伊藤忠商事は三菱商事や三井物産よりも、就活生には人気があるようです。
ところで驚いたのは建設、住宅業で人気のある会社のランキングですが、旭化成ホームズ、大東建託グループ、積水ハウスとなっています。
積水ハウスならば、なんとなくわかりますが、大東建託グループが入っている？
このことには驚きました。
ブラック企業ではないにしても、ブラック企業誌だと主張する方も少なくない大東建託グループです。
ところで旭化成ホームズが人気企業となっていますがその理由は
・建設業他社よりも給料が高く安定している
・福利厚生が充実している
・グループとしての旭化成が倒産することは考えにくい
などがあるのではないかと思います。
ちなみに旭化成の賃貸住宅はへーベルメゾンで戸建住宅は主力のへーベルハウスです。
へーベルメゾンのシェアは大東建託や積水ハウスと比べると小さいですが、しかしあちらこちらで見かけることがあります。
国土交通省の賃貸住宅チェック 大東建託や積水ハウスは・・
アパート施工不良防止のために国土交通省が対策を進めている。
レオパレス21や大和ハウス工業の賃貸住宅において施工不良や不備物件があること発覚し、賃貸住宅業界への不信感が強まっています。
そのようなさなか賃貸住宅の監督官庁である国土交通省が、施工不良を防止するための対策を進めています。
このてんについて日本経済新聞2019/6/5の「国交省が再発防止策策定へ 品質管理を定期検査、施工不良問題 」という記事には
国交省がまとめる再発防止策では、認定を受けた型式通りの設計図が作られているか、工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか、監督者の指摘通りに施工されているか、などを国が定期的に把握する仕組みを設ける方針だ。具体的な制度や手順は今後詰める。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45726000V00C19A6CR8000/（アクセス日2019/6/6）
と書かれています。
このように今後は、国が
①設計図が適切か
②工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか
③監督者の指摘通りに施工されているか
を定期的にチェックや確認をするための仕組みを設けて再発防止にあたるとのことです。
やはり管理費の着服があった しかもあの管理会社で！！
集合住宅の住人は管理費の支払いが求められる。
私の知人が以前に住んでいたアパートでのことですが、このアパート、空室だらけで、近い将来に解体されることも決まっていたようですが、知人も住んでいる間は家賃と管理費を支払っていたようです。
そして管理費は3000円ほどだったようですが、ほとんどアパートの清掃なども行われておらず不信に思っていた知人がアパートの管理会社に管理費をもっと下げてくれと文句を言ったそうですが、しかし管理会社は応じてくれなかったとか・・。
ところでこのアパートの住人さんが支払ってる管理費ですが、どのように使われているかは住人さんは知りませんし、実のところ物件オーナーも知らないことが少なくないようです。
おそらくはこの管理費の幾らかは管理会社の利益にはなっているようですが、管理費のやりくりを管理会社が明かすということはあまりありません。
ですから不正が入り込む可能性があるのではないかと懸念していましたが、やはりそのような事例が生じたようです。
2018年12月28日の神戸新聞next「マンション管理費 元従業員が２５００万円着服」という記事には
積水ハウスグループ「積和管理関西」（神戸市東灘区向洋町中５）の元従業員の男性が２００４年から１４年間にわたり、同区にあるマンションの管理費計約２５００万円を着服していたことが、同社への取材で分かった。
https://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/201812/0011941967.shtml（閲覧日2018年12月29日）
と報じました。
大東建託が積水ハウスを追い抜く？
市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。積水ハウスの場合は比較的トラブルが少ない？
ハウスメーカーといえば、なんといっても積水ハウスが最大手の１つで、ブランド力があります。
もちろん今も好調なハウスメーカーには違いがないのですが、２０１６年夏、株価時価総額において、ついに大東建託に追い抜かれてしまいました。
大東建託の時価総額 １兆１９８３億円
積水ハウスの時価総額 １兆１９１５億円
となっています。
この株価の時価総額、企業を評価する１つの重要な目安ととなっています。
例えば時価総額が大きいということは、業績だけではなく将来の成長に対する期待も大きいことを意味する場合があります。
そして時価総額を比較するのは株価そのものがが高い低いで判断するよりも企業価値を評価するううえで効果的な方法と近年ではみなされるようになってきています。
なにせ時価総額が大きいということは、その額分、投資家から期待され投資されているわけですからね。
ちなみに時価総額が最大の企業はアメリカのアップル社で約７０００億ドルです。
７０００億ドルということは７０兆円。
すごい時価総額ですね。
日本のメーカーではトヨタ自動車の時価総額が２６兆円でダントツの首位となっています。