アパートやマンションの建て替えの時期とは？
アパートなどの賃貸住宅はいずれは建て替え時期を迎える。
最近、アパートマンションの経営についての本を読んでいると、実際の経験談がのっていました。
この経験談によると、あるオーナーさんは税理士さんでもあり、農家も行っている方ですが、東京の通勤圏に農地があり土地価格も上昇してきたので、一部の農地をアパートに転用しアパートオーナーさんにもなられた方です。
ちなみに施行業者は積水ハウスです。
その方は税理士を行うほどの方ですので、物事を緻密に計画する方でもあるそうですが、建てたアパートは２０年後には建て替える計画も立てているとのことです。
しかしそれにしても
アパートを２０年で建て替える
というのはちょっと建て替え時期が早過ぎるのではないかとさえ思いましたが、私の読んでいたアパートマンション経営の本の著者は２０年で建て替えることを早過ぎるどころか、推奨しているかのような書き方をしているようにも思えます。
なぜ早い時期に建て替えをすることを勧めるのでしょうか。
それは物件の流行も年月とともに変わるからです。
例えば今は最新の設備を整え、部屋の間取りも流行の間取りにした賃貸住宅を建てたとしても、１０年もすれば、もはや設備も最新ではなくなり、部屋の間取りも時代遅れになっているかもしれません。
負動産はもはや大型ゴミ扱い？有料で引き取ってくれる業者も
大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。
直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。
ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。
例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。
しかしそれでも固定資産税はかかります。
つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。
都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・
さらに家屋となるとさらに大変です。
土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。
例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。
火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。
そして固定資産税がかかります。
また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。
そこで家屋の解体を検討するとします。
しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。
このことは実際に筆者の妻の実家で生じている問題でもあります。
実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。
木製ドアのデメリット湿度によって膨張したり収縮したりする
筆者の小規模マンションのエントランスフロアは木製のドアが設置されています。
そしてエントランスフロアのドアですから、木製でもかなり重たいです。
しかし住人による開閉はスムーズに行われています。
といっても両扉のうちの片方のドアのみです。
もう一方のドアは通常は固定されたままで開閉されることはほとんどありません。
開閉する機会があるとすれば、住人の引っ越しのさいに、大きな荷物の出し入れをする時とか、大型家電の出し入れの時ぐらいです。
そして筆者も時々ですが、エントランスフロアの独自の清掃のさいに、このドアは開けることがあります。
ところでこちらのドアはドアの上下に鍵がありますが、こちらの鍵を開錠してからドアを強く押して開けることになります。
かなり強く押さなければ開かないドアですが、しかしこれまでは開閉することができました。
そして最近も、このドアを開けようとしましたが、全く動きません。
ひょっとしたら鍵が壊れているのかと思い鍵を調べてみました。
めったに動かすことのない鍵なので錆びて壊れたのかと思いきや、どうやら鍵自体は壊れていないようです。
ということはドアに問題が生じている可能性があります。
そこでいろいろと調べてみてドアが動かなくなった原因として考えられる事柄は梅雨時分特有の問題が生じているというてんです。
大東建託パートナーズへの連絡はスムーズに行える
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。管理は大東建託パートナーズが行う。
大東建託と一括借上げ契約をすると、その物件の管理は大東建託パートナーズが行います。
また大東建託のいい部屋ネットで、賃貸契約をしても、その後お世話になるのは大東建託パートナーズになります。
物件オーナーの場合は、大東建託パートナーズの物件担当者の携帯電話番号を教えてもらえるので、必要な連絡事項がある場合は物件担当者の携帯電話に連絡を入れることができます。
ところで先日、自物件の４階廊下部分の照明が切れているのがわかりました。
早速、担当者に連絡を入れようと思いましたが、朝も早くまだ出勤もしておられない時間帯だったので、初めての試みとして担当者の携帯にショートメールを送って連絡を入れました。
というのも
大東建託パートナーズ担当者にはショートメールでも連絡できる
からです。
返事が来なかったので、連絡が届いていたかどうか心配になりましたが、翌朝確認の電話を入れてみると、連絡が届いていたこと、そして今日工事を行う予定で、工事完了後連絡するつもりだったということで、ホットしました。
銀行のアパートローン担当者は携帯電話番号を知らせてくれませんが、大東建託や大東建託パートナーズの担当者は、携帯電話番号を知らせてくれるので助かりますし、ショートメールでも連絡ができるということがわかりました。
もちろん今後も重要な連絡事項は電話に直接連絡するようにいたしますが、連絡の内容によってはショートメールによる連絡も行っていきたいと思います。
賃貸住宅の入居者に好評な設備にはコインランドリー自販機などもある
人気の設備を設置するならば、入居率の改善につながる。
入居者さんに人気の設備を設置することは重要な事柄です。
今の時代、入居者ニーズに応えるアパート経営がますます求められています。
入居者ニーズに応えられなくと入居者離れが生じるかもしれません。
入居者に好評な数々の設備
まずは
コインランドリー
すべてのアパートマンションに設置できるわけではありませんが、時々１階にコインランドリーを設置しているマンションがあります。
特に単身者向けマンションでは好評のようで、わざわざ出かけなくてもよいということで好評のようです。
またマンションオーナーも収益があがりますので、一石二鳥といったところです。
自動販売機
残念ながら、筆者の物件には自動販売機は設置していませんが、隣のマンションには設置されており、時々利用しています。
また筆者の物件の東隣は酒屋さんで、清涼飲料水、お酒、たばこ等の自動販売機が設置されており、入居者さんも利用しているようです。
こうしたものはコンビニ、スーパー等でも販売されていますが、時間的に行く余裕がない時や急いでいる時もあり、やはりすぐ近くで購入できるとなるとなると少々割高でも、利用してしまうものであり助かります。
アパートオーナーもエントランスや共有廊下の美化に尽力できる
最近、筆者の自宅近くに、積水ハウス施行のこじんまりとしたマンションが建ちました。
RC造り４階建てだと思いますが、このマンションのオーナーさんかオーナーさんの代理をしている方だと思いますが、毎日のように建物の清掃をしています。
まずは建物周りに植えられた植物への適切な水やりを行っていますし、玄関付近もこまめに清掃を行っています。
建物内までは見れませんが、階段や廊下もよく清掃されているのだろうと思います。
このマンション、物件管理会社による清掃がどうなっているのかはわかりませんが、建物周辺の造園部分、玄関はきれいで入居者にも喜ばれていることでしょう。
このように建物までのアプローチ、玄関、エントランス、廊下、階段といった共有部分ですが、アパートマンションにおいて、きれいな状態を保つのはアパート経営のうえで見過ごすことのできないてんです。
もしこの分野をなおざりにしてしまうと、アパートマンションの評価が下がってしまい、入居者離れや空室の増大など、よくない結果が及んできます。
そして基本的に言えば共有部分の清潔状態を保つ責任はアパートオーナーにあると言われています。
ですから物件管理会社に任せておけば、何もしなくても大丈夫というわけではありません。
マンションのエントランスの扉が動かなくなったら簡単に対処する方法
筆者の小規模マンションのエントランスの両扉ですが、普段は固定していて動かすことがあまりないほうの扉を動かそうとしたら動かなくなっていました。
この動かなくなった扉は、引っ越し時など、大きな荷物を運んだりする時などに、動かして開けることがある程度なので、動かなくなったからといって、すぐに何らかの支障が生じるわけではありません。
しかしやはり将来的に入居者さんの引っ越し時などに支障が生じるかもしれませんので、対処しなければならないと考えていました。
大東建託設計施工管理のマンション。1階右側にエントランスがある。
当初は梅雨時分など特有の湿度の上昇で、木製の扉が膨張して、動かなくなったのではないかと考えていました。
しかし梅雨が過ぎて、湿度が下がった今も、相変わらず扉が動かないので、どうやら扉の膨張が原因ではないようです。
そこで何が原因か、いろいろと探ってみた結果、扉を回転させる軸のあたりが錆びているのが原因ではないかと疑いました。
そこで顔を地面に近づけて、軸のあたりを見てみると、幾らか錆びているように見えます。
この部分はどうしても、大雨が降った時などに濡れてしまうことがあるので、錆びてしまう可能性がある箇所です。
エレベーターの内装リフォーム工事の費用が数十万円
以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
内容は「エレ―ベータ―の件でお話ししたいのですが、いつかお会いできますか」
というものでした。
筆者の小規模マンションにはエレベーターが設置されていますが、エレベーターは便利な設備なのは確かですが、しかし維持管理コストがかかるというデメリットのある設備でもあります。
しかもそのコストが高額になることも・・
なので一体なんの件だろうと、とても心配で不安になりました。
そして大東建託パートナーズの担当者が約束の日時に訪問して言われたことは
「エレベーターの内装において、とても高品質のものを導入することになりました。傷が入ってもすぐに修正できるもので、今、試しに様々な物件で提案しています」
とのことでした。
そして今後の、大東建託施工の物件のエレベーターには、この高品質のもので施工していくとのことです。
筆者の予想は、ワイヤーロープの交換やエレベーター部品の交換と思っていましたが、どうやらそうではありませんでした。
この場合でも、費用は少なくとも10万円以上はすることでしょう。
ところでエレベーターの内装は必ず行うものなのでしょうか。
筆者はこのてんは詳しくないのでわかりません。
大東建託パートナーズから電話が共用灯のLED化ですが費用が・・
以前のことですが大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。
妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。
それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。
携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。
そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。
筆者の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。
そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、筆者のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。
しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。
それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。
マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決
アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。
というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。
また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。
ところで筆者の小規模マンションで、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。
そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。
そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。
その結果わかったのはこの現象のことを
白華現象
というだそうです。
ウィキペディアには
白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。
と書かれています。