アパートやマンションのDIY可物件 入居率改善に効果がある？
これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。
これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。
ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。
ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが。
このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。
それは
DIY可物件です。
このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。
どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。
また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。
マンションの空室問題もやり方次第で改善できる
私の所有物件があるエリアに、ファミリー向け賃貸マンションがありますが、半年前は７０～８０%が空室となっていました。
このマンションですが、決して管理が行き届いていない荒れ放題のマンションではありません。
しかし非常に入居率が悪い状態が続いています。
その後、マンションの管理会社が変更になりました。
新しい管理会社は地元ではよく知られた、私鉄系の不動産会社です。
するとしばらくすると空室が埋まりだし、空室も１～２部屋程度までに回復しました。
どのような施策が功を奏したのかはわかりませんが、やり方次第で、随分と変わるものだと思いました。
ところで、このマンションもそうですが、空室だらけの物件を大きく変化させることは可能のようです。
このてんで日本経済新聞２０１３月４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には空室だらけの物件をいかに満室物件へと変化させたかの実例が書かれています。
記事によると
「株式など市場と向き合うしかない投資と違い、自分好みに物件自体を変えたり、営業を工夫したりして、リターンを大きくできるのがいい」と話すのは東京都の兼業大家、・・さん（39）。10年に購入したのは埼玉県小川町の「廃虚寸前」のアパートで、空室率は75％。しかも直後に床下浸水が見つかったり、入居者が亡くなったり、厳しいスタートだった。そこから部屋を家具、家電付きに一新。「出会った人全員がお客さんだと思って」営業を続けた。全８室が埋まった今も２週に１度は小売店勤務を終えた後、往復３時間かけアパートの掃除に行く。
と書かれています。
退去がこの春は多い？春の入居シーズンが過ぎてしまうと入居者が決まらない
今年の春の入居シーズンも、ピークを越えたようで、今後はしばらくは不動産屋さんも閑散とした時期を迎えます。
今年の入居シーズンは例年よりも、早い１月、２月に入居者がどんどん決まり２月下旬ごろには賃貸住宅の空室が随分と減った感がありましたが、しかし３月になると、徐々に退去届けが増え始め、いい部屋ネットのウエブサイトなどを見ても、今の時期、かなりの物件が入居者募集を行っています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
今年はコロナ渦にあったせいか、多少これまでとは違ったような感じがしていて昨年の１１月、１２月ごろに私の小規模マンションにも、頻繁に空室の内見にこられていたのを見かけたのですが、この時はなぜか入居が決まりませんでした。
しかし年が明けた１月になると、空いていたお部屋すべてが、あっという間に入居者が決まってしまい、今から思うと１１月、１２月にじっくりとお部屋の内見を行って、入居シーズンの前半の１月、２月にお部屋を確保しておこうという動きだったのではないかと思います。
そのために２月下旬には入居者募集を行っている物件がかなり減少していたのですが、３月以降に退去がどんどんと出たためか、今はかなり物件が入居者募集を行っています。
マンションの空室を埋めるために行える対策
最近は空室になるとなかなか埋まらない傾向にあるようです。
私の物件は一括借上げ契約をしているので空室が生じても賃料は管理会社から払ってもらえるので助かっていますが、それでも空室状態が続くとやがては、借上げ賃料も下げられますし、あまりおもしろいことではありません。
そして一括借上げでない方式でマンション事業を行っているならば、空室がなかなか埋まらないことは、ダイレクトに事業収支に反映されていくことでしょう。
ではどのように空室対策を行うことができるのでしょうか。多くの不動産屋やマンションオーナーが行っている３つのてんを取り上げたいと思います。
その１つは部屋の魅力アップです。
例えば、ペット可にするバリアフリーを充実させるといったてんがあります。またリォームで設備を替える方法もあります。（ペット可にすると、それを嫌がる入居者がいる場合があります）
トイレを様式にし、温水洗浄ができるようにするということや、都会ならばオートロックマンションにするという方法もあるかもしれません。
家族を対象にしたマンションでしたらインターネットを充実させることも良い方法です。
２つ目の方法は募集条件の緩和です。
具体的には家賃を下げる、敷金や礼金をゼロにする。フリーレントをつける、つまり最初の1か月は家賃を無料にする、あるいは数か月は家賃を割引くといった方法です。
最近は敷金や礼金を0円にするといったこともあたりまえのように行われるようになってきましたし、フリーレントもそうです。入居斡旋力で定評のある大東建託も最近はこれらの方法を積極的に活用して空室率を低く抑えるようにしています。
賃貸住宅経営で要警戒 単身赴任者の減少
ウイズコロナ時代になって、賃貸住宅需要の変化も明らかになってきました。
現在生じている変化としては
・テナント賃貸において飲食店向けの賃貸需要が減退している。その一方でシェアオフィス需要は増大しているようです。おそらくはリモートワークを在宅でよりも、近くのシェアオフィスを活用するようほうが仕事に集中できるということなのでしょうか。
・学生賃貸需要が減退している。その要因は留学生が訪日できないことだけでなく、大学もオンライン授業を実施するようになり、大学近くに住居の賃借をしなくてもやっていける学生も少なくないてんがあるようです。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
ところでウイズコロナ時代にあって賃貸住宅需要で変化する可能性のある別の分野があります。
そのてんについては大東建託ニュースリリース2020/9/3の「大東建託、ウィズコロナ時代における新しい働き方を加速～在宅勤務手当の新設、通勤手当の実費精算、単身赴任の解除～」にそのヒントがあるように思われます。
このニュースリリースには
● 単身赴任の解除
品川本社への単身赴任者を対象として、在宅勤務が業務に支障がないことが確認された場合には、単身赴任を解除します。対象となった従業員の所属や業務内容は変わらず、ご家族が同居する自宅での在宅勤務を基本としながら、自宅の最寄り支店をサテライトオフィスとして活用します。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/withcorona_hatarakikata_0903.html（アクセス日2020/9/7）
とありました。
賃貸退去が急増している？ なぜ、コロナの影響か
私も小規模マンションオーナーの一人として、マンションのあるエリアの、いい部屋ネットのサイトから入居者募集の状況を時々見ることがあります。
とりわけ大東建託グループの物件のDK SELECT物件の入居者募集の状況に注視しています。
ところでだいたい月末が近づくと新たに入居者募集を始めるお部屋が、ちらほらとでてきます。
というのも退去の申し出がだいたい月末ごろに行われることが多いからだと思います。
だいたいDK SELECT物件で数件ぐらいです。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
ところで今年の8月の下旬には、いつもはないような事が生じました。
というのも、だいたい私が注意しているエリアにおいて、月末頃に退去の申し出→入居者募集へとなるDK SELECTのお部屋は数件ぐらいなのですが、この8月は異常に多かったのです。
8月の下旬にDK SELECTのお部屋の入居者募集の件数が16件から30件へと急増したのです。
もちろんこれまでも急増することがありましたが、通常は急増した場合は、建築中のアパートやマンションの完成が近づいてきて、竣工にあわせて入居者募集を開始する時などでそのようなことがありました。
なので今回も、完成間近のアパートのあるのかと思いましたが、つぶさに調べてみると、そうではなくいずれも退去申し出があって入居者募集を開始したお部屋でした。
ワンルームマンションがコロナで危うい 学生賃貸需要減で
ウイズコロナの時代にあって、以前になかったような社会の変化が生じています。
その1つが、学生賃貸のようです。
このてんでZAKZAK2020/8/17の「大学の遠隔授業導入で…賃貸物件の需要激減も？」という記事には
東京の大学に入学した地方出身の１年生は、高い家賃を払うワンルームマンションやアパートではなく、地方の実家で生活しているケースも多いだろう。２年生以上も、東京にいてもほとんどアルバイトがないので、実家に帰っているかもしれない。４年生の就活も、面接がパソコンを介してだったりしている。つまり、テレワークが普及すると、学生は、大学に毎日通える場所に住まなくてもよくなるかもしれないのだ。・・月に１回や２回の登校で済むのなら、大学の近くに借りる必要性はなく、それこそホテルや民泊を利用すればいい。ということは、今後、大学でのテレワーク講義の導入が進むにつれ、周辺エリアの賃貸物件の需要は激減する。
引用：https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200817/ecn2008170001-n1.html（アクセス2020/8/19）
と書かれていました。
レオパレス２１管理のアパート。
このようにこれまでは学生賃貸は大きな大学があるエリアにおいては、有望なビジネスとなっていました。
とりわけ近年は
という記事にありますように
その理由の1つが、外国人留学生の増加です。 留学生なので、どこかで賃貸暮らしをしなければなりません。 しかも資産家のご子息であるならば、多少家賃の高い物件でも賃貸してくれます。
さらに別の理由として、少子化によって親が子供にかける費用を惜しまなくなったというてんもあるようです。 親としては子供に快適な学生生活を送ってほしいとの願いから、多少家賃が高い物件でも十分に支援してくれる傾向があるようです。 こういった理由で、今は学生賃貸が有望視されているようです。
ということで学生賃貸は有望だったのですが・・
しかし新型コロナウイルスまん延で、思惑が外れてしまったようです。
まず外国人留学生が、来日できなくなり、外国人学生需要がほぼ0になっています。
このてんではレオパレス21の物件が大きな影響を受けているようで、入居率が80％割れになっています。
さらに大学のオンライン授業が定着化しつつありますが、オンラインでも単位を取ることができ、卒業することができるならば、大学の近くに賃貸住宅を借りる必要性がなくなってしまうことになり、大学生依存の賃貸住宅には大きな影響がでる懸念があるというのです。
新型コロナウイルスのまん延は、2020年が始まったころは想定外の事柄であり、年初は前途が明るかった学生賃貸に突然に暗雲が垂れ込めたといった感じなのかもしれません。
追記：学生賃貸のリスクについては以下の記事も参考になさってください。
1つの大企業が大きな工場を、ある地方都市に構えていると、その都市は潤います。 というのも、その大きな工場で働く従業員が、多くその街に住むようになるからです。
その従業員には、正社員もいれば一時雇用の従業員もいることでしょう。
これらの従業員の住居の必要のために、賃貸住宅需要も高くなります。
そして確かに、この大きな工場が存続している限り、その賃貸住宅経営はうまくいくかもしれません。
しかし順調な賃貸住宅経営の条件は、その大きな工場が存続すること、しかも十分に稼働し続けていることにあります。
ですからもしも、この企業の経営が厳しくなって、工場で働く従業員を大規模にリストラするとなるとどうなるでしょうか。
この街にある賃貸住宅需要はあっという間に下がり空室が目立つようになってしまうかもしれません。 さらに工場そのものが閉鎖になるということもあり得るでしょう。
今の世の中、そのような事柄は十分にあり得ることです。
電機業界でも自動車業界でも、医薬品業界でもそのような事柄が生じています。 そして今後も大企業の大きな工場の大規模なリストラや閉鎖といった事態は生じることでしょう。
つまりは1つの大きな工場の従業員の需要に依存した賃貸住宅経営には大きなリスクがあるのです。 (さらに…)
外国人入居者の減少もレオパレス21の足を引っ張る
賃貸住宅にとって入居率というのは、とても重要なことです。
賃貸住宅経営そのものが、入居者さんからいただく家賃で成り立っていますので、その家賃収入が空室が多いがために少なくなると経営が厳しくなります。
ところでこの入居率を支えている事柄の1つには社宅があります。
このてんで
という記事には
大手の管理会社に管理してもらえることのメリットの１つは、法人として賃借してくれるケースが多いというてんがあります。 私の所有物件も、大手の管理会社に管理してもらっていますが、法人名義で賃借しているケースが多々あります。 この法人顧客ですが、アパート経営においては、多くのメリットがあります。
と書かれていますが、レオパレス21や大東建託、エイブルなど大手の管理会社の場合、法人顧客つまりは社宅として借りてくれる場合が多く、入居率の維持や家賃の維持にも好影響を与えています。
ところで入居率の維持に欠かせなくなっている別の要因があります。
その要因とは
外国人入居者
です。
この外国人入居者も最近は見過ごすことができないものとなっているようです。
近年は外国人留学生だけでなく外国人労働者も多く訪日していました。
元気な高齢者が賃貸住宅の有望なターゲットに！！
高齢者の住居需要が高まってきている。
人口減少に伴い、ますます賃貸住宅経営への逆風が今後、強まっていくなか、入居率を上げるためには、様々な創意工夫が必要になってきています。
これまでは一般論として30歳代女性をターゲットにするのが良いと言われてきました。
というのも女性の場合は男性よりも引っ越していく可能性が少ないこと、つまりは長期入居してくさることが多いこと、30歳代半ばを超すと結婚による退去の可能性が薄くなっていくこと、その他にも、30歳OLなどの場合は家賃滞納の可能性があまりないといった種々の理由が考えられます。
しかし今後、30歳代や40歳代の世代が減少していくなか、ターゲット層を広げていかなければなりません。
そこで考えられる層が高齢者です。
しかも自立した生活がまだまだできそうな高齢者です。
実のところ、この高齢者層は当分は、減っていくことがありませんし、むしろ微増状態がしばらくは続くのではないかと考えられています。
しかも元気な高齢者の場合は、なかなか一旦入居してくださるならば、退居していくことがあまりない、つまりは長期入居してくださることもありますし、蓄えてきた資産で家賃を支払いつづけることが十二分にできる高齢者も少なくないでしょう。
住宅セーフティネット制度というのがあった？
へーベルメゾンの賃貸アパート。
人が生きていくうえで、最低限必要なものといえば「衣食住」という言葉で表されていますが、この言葉にあるように身に着けるための衣服、そして食べ物、住むための住居は基本的に必要なものです。
このてんで住居については、低額所得者、被災者、高齢者、障害者といった住居を確保するのに難しい人たちにとってのセーフティネットのようになってきたのは公営住宅でした。
しかし近年、自治体も財政状況が厳しくなかなか新しい公営住宅の建設や修繕、あるいは建て替えといった事柄を行うのが容易ではなくなってきているようです。
そうようななか国土交通省が注目したのが民間の賃貸住宅や空き家です。
これらの住宅に多少手を加えて、セーフティネット的な役割を果たしてもらおうと動いています。
このてんで国土交通省のサイトには「住宅セーフティネット制度について」という記事がありますがそれによると
平成２９年４月に公布された住宅セーフティネット法の改正法が同年１０月２５日に施行され、高齢者、低額所得者、子育て世帯等の住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度など、民間賃貸住宅や空き家を活用した「新たな住宅セーフティネット制度」が本格的に始まりました。 住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録、登録された住宅の検索・閲覧などに関する情報は、「セーフティネット住宅情報提供システム」をご覧ください。
(最終閲覧日2018/5/7）
と書かれています。