世間で問題視されるサブリースによる賃貸住宅経営 しかし空室が増えても・・
今朝、大東建託パートナーズがオーナーに提供している、大東オーナーマイページを閲覧していると、新たな退去予定者がいることがわかりました。
約４カ月前にも退去予定者がでて、いまだに入居者募集をしていても入居者が決まらないなか、またもや退去、そして空室が増えそうです。
いささかショックでした。
しかし冷静になって考えてみると、私の賃貸住宅経営は大東建託との一括借り上げによるものです。
ですから空室が多少増えたからといってジタバタする必要はありません。
そしてそもそも空室のリスクは以下の３つの事柄といわれています。
①入居者募集のために費用がかかる。
②空室の多い物件だと担保価値が下がる。
③銀行への返済ができなくなる。
というてんです。
これらのリスクを１つずつ考えていきますと
①のてんについてですが、一括借り上げの場合は、入居者募集のために物件オーナーが費用負担をすることはありません。
ですからこの面でのリスクはありません。
②についてですが、空室が多いと担保価値が下がるということですが、これまで銀行への返済実績を積み上げてきているのならば貸し剥がしに遭うことはないと思われます。
そして追加融資を申し込む予定もなければ担保価値が下がったからといって慌てることはないでしょう。
賃貸住宅 空室問題 どのエリアの空室率が高いか低いかを調べる
近年、アパート急増に伴い、アパートマンションの空室率も上昇傾向にあるようです。
そうなると所有物件で空室がなかなか埋まらずに、空室が増えていくということが生じるならば不安になっていくかもしれません。
今、現実に起きていることにどう向き合えばよいのでしょうか。
このてんで所有物件のある周辺エリアの空室率を調べることができるサイトがあります。
そのサイトというのが「見える賃貸経営」というLIFULL HOMESが作成しているサイトです。
このサイトの「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」を開いているみると、都道府県別の空室率を調べることができます。
例えばこれを見てみますと空室率が高い都道府県のベスト３が
福井県 ３０．１％
山梨県 ２８．２％
長野県 ２７．７％
となっています。
その一方で空室率が低い都道府県のベスト３が
沖縄県 １１．７％
東京都 １４．５％
佐賀県 １５．５％
【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営 (homes.co.jp)
となっています。
さらに市町村別で空室率を調べるためには、調べたい都道府県をクリックすると、そのなかの市町村の空室率が表示されます。
そして調べたい市町村をクリックすると、調べたいエリアの賃貸需要などの詳細情報を調べることができます。
賃貸住宅 入居者募集を始めてすぐに入居者が決まる物件 決まらない物件
筆者の所有物件で空室がでて、入居者募集が始まって４カ月にもなろうとしていますが、いまだに入居者が決まりません。
週末の土曜日や日曜日には、部屋の内見に来る方もちらほらとおられるようですが、結果はNGです。
もちろんこのような傾向は数年前ぐらいから見られるようになっていたのですが、最も入居者が決まらなかった最長の期間は７カ月です。
今回はこの最長記録を更新するかもしれません。
入居率に定評のある大東建託の物件なのですが、決まらない物件は決まらないものです。
ところで私もいい部屋ネットのサイトの、とくに私の物件のあるエリアの募集状況を、しばしば閲覧していますが、入居者募集をしてから直ぐに決まる物件と、入居者募集をしてもなかなか決まらない物件と二極化しているように思われます。
そのことから見えてきた入居者がすぐに決まる物件の特徴とは
新築や築年数が数年の物件です。
当然といえば当然で、人は中古のものよりも新しいものを好みます。
ですから築年数の新しい物件は、入居者募集をしてもすぐに決まることが少ないないようです。
さらに
インターネット無料やペット飼育可物件も入居者がすぐに決まる傾向があります。
大東建託の物件でも、比較的に新しい物件には、これらの物件が多数あり、入居斡旋において有利であるように思います。
賃貸住宅オーナーにとって気になるNTTの単身赴任の廃止
最近、NTTが社員の働き方改革を発表しました。
それによると、今後の働き方の基本はテレワークになり、今後は単身赴任などは廃止になるとのことです。
このニュースは大々的に報じられ、社会的なインパクトも大きかったようです。
そこで賃貸住宅オーナーでもある筆者が気になったのは、単身赴任者＝賃貸住宅入居者ということで、この流れが今後、賃貸住宅需要の減退につながるのではないかとの懸念です。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
実際のところ筆者の小規模マンションにも、これまで単身赴任で入居してくださった入居者が幾人かおられました。
そして筆者の賃貸物件があるエリアは、ちらほらと単身赴任でお部屋を借りている方が少なからずおられます。
では今後、NTTグループの今回の方針が他社にも及んでいくのでしょうか？
それはわかりません。
ただ今回、NTTがこのような方針を取ったことには事情があると言われています。
それは優秀な社員の流出というNTTの問題です。
流出先は、アメリカ超巨大企業のグーグルやアップルです。
同じIT企業ですが、やはり報酬という面で、NTTはそれらアメリカIT企業には太刀打ちできないようで、優秀な人材がそちらに流れているようです。
マンションが粗大ゴミになっになってしまうことがある
大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。
直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。
ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。
例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。
しかしそれでも固定資産税はかかります。
つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。
都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・
さらに家屋となるとさらに大変です。
土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。
例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。
火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。
そして固定資産税がかかります。
また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。
そこで家屋の解体を検討するとします。
しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。
このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。
実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。
賃貸住宅 入居されたと思ったら数カ月で退去する人もいる
入居者募集を行って、入居者が決まり入居者が決まると、一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていても、嬉しいものです。
そして新しい入居者が、入居した物件を気に入ってくださって、長期間入居してくださることを願ってしまうものです。
ところで今朝、大東オーナーのマイページを見ていると、退居の申出があったことを知りました。
しっかりと確認してみると、この入居者ですが、先月に入居したばかりの方です。
もう退居するのと驚きました！！
それにしてもこれまでの経験からして、この物件でこんなにも早く退居するのは初めての経験です。
それにしても一体何があったのか？
なぜこんなにも早く退居するのかと考えてしまいます。
ところで入居後1年以内に退居されることは、時々生じているようです。
例えば急に転勤になったなどの、外的な環境の変化のためにやむを得ず退居になるというケースです。
この場合はいた仕方ないとあきらめもつくものですが。
しかし入居してみたものの、どうしても物件を気に入ることができずに退居となると、残念な事柄です。
例えば上の階が夜遅くまで、うるさくて眠れなかったとか、隣の部屋の住人がどうも気持ちが悪いといった理由です。
賃貸住宅の退去理由 中年男性の突然の重病による退去
アパートマンションオーナーにとって入居者の退去は生じ得る事柄として受け止めていますが、実際に退去の知らせがあると面白くないものです。
というのも多くの場合、入退去のサイクルを繰り返すうちに、オーナーに入る家賃収入も少なくなっていく傾向があるからです。
例えば退去した方の入居家賃が70000万円だったのが、次の入居者募集の家賃が65000円というのも珍しいことではありません。
ところで退去した方の退去理由についても、オーナーとしては関心のある事柄です。
例えばそれが結婚などの環境の変化や転勤といった理由ならば、いた仕方のない事柄ですが、今の住環境に不満があったとか、より魅力的な物件に引っ越したなどとなると、物件の改善を検討しなければなりません。
ところで最近、この半年の間に私の所有物件でも2件の退居がありました。
1件は春ごろだった（入居されたのも5年前の春ごろだった）ので、それなりの理由があるんだろうなあと推測しましたが、もう1件は法人契約の方で、夏に退居となっていました。
40歳前後の単身男性でしたが、おそらくは転勤になったんだろうと思っていました。
しかし先日、大東建託パートナーズの担当者が来られた時に、その方の退居理由について意外な事実を知らされました。
賃貸住宅オーナー 自助努力で空室問題を解決した人もいる
賃貸住宅経営の命綱は、いかに空室を少なくするか、つまりは常時満室か満室に近い入居率を維持することにあるといわれています。
このてんで昔は、さほど苦労することのなかった物件オーナーさんも、とくに２００８年のリーマンショック以降に空室が目立つようになってきたと感じる方もおられるかもしれません。
このリーマンショック後は株価も大きく下がり、とくに家賃の高い物件は敬遠されるようになったのではないかと思われます。
さらにリーマンショックが癒えた後は、建設会社による土地活用を謳い文句に、アパートが増え続け、競合物件の増加に伴う空室リスクが増大しているようです。
このようなさなか、いわゆる勝ち組大家さんは、涙ぐましい努力を払っておられます。
例えば日本経済新聞２０１３年４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には
現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった・・さん（53）の経験が参考になる。当初の空室率は1.3％。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5％まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促（ＰＯＰ）を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。
と書かれています。
賃貸住宅の空室解消のためには今後増大する高齢者層の受け入れが要？
空室リスクが強まる昨今、一方で賃貸住宅入居需要が大きな世代があります。
それが６５歳以上の高齢者です。
ところが高齢者となると様々なリスクがあるせいなのか、賃貸住宅に入居したくてもなかなか入居できない事情があるようです。
しかしこの高齢者世帯はやがては全世帯数のなかで大きな比率を占めるようになることが産経新聞２０１８年１月１２日の「２２年後…高齢世帯４４％、独居４割 厚労省推計」という記事に掲載されました。
それによると
世帯主が６５歳以上の高齢世帯が平成５２（２０４０）年に２２４２万世帯と２千万世帯を超え、全世帯の４４・２％を占めることが１２日、厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所の推計で分かった。このうち４割は独居と推定される。同研究所は「晩婚化が進み、未婚率が増えた世代が高齢期に入ることで、独居の高齢者が増える」と分析している。
https://www.sankei.com/life/news/180112/lif1801120057-n1.html（閲覧日2018年2月8日）
と報じました。
２０４０年というと、後およそ２０年後の事ですが、そのころには全世帯の４４．２％が６５歳以上の高齢者世帯になるというのです。
約半分近くが高齢者世帯というわけですから、賃貸住宅サイドとしても受け入れざるをえなくなっているような状況です。
さらに上記の産経新聞の記事によると
世帯構成では、「１人暮らしの７５歳以上世帯」が２７年の３３７万世帯から、２５年で１・５２倍の５１２万世帯となる。
と述べて７５歳以上の独居老人の割合も増えていくことになります。
賃貸住宅 空室問題に直面していても高齢者需要は旺盛？
最近は全国平均では賃貸住宅の空室率は２０％以上、近い将来には３０％になるかもしれないといわれています。
そのために家賃の下落や、家賃収入の減少に悩まされているアパートマンションオーナーさんたちも少なくないことでしょう。
しかしこのような時代にあっても、入居できるアパートやマンションを探し続けている人たちが存在しているのです。
それはどのような人たちでしょうか。
外国人やホームレスのことではありません。
それは
高齢の方たちで
賃貸住宅暮らしをしてこられた方たちのなかの、現在住んでいるアパートやマンションから退去を求められている人たちです。
このてんについて、たしかNHKの晩の９時のニュースで取り上げられていたと思うのですが、状況は深刻のようです。
そもそも借地借家法によって入居者は、入居者の重大な問題がない限りは、退去を強いられることは通常はありません。
しかし建物が築４０年を超えて、住み続けるのが危険とみなされるようになっていくと、管理会社や家主は建て替えを検討するようになり、建て替えのために退去してほしいと入居者に言ってくるのです。
そしてそのような築４０年を超える物件が多くあり、建て替えのために退去してほしいと言われる入居者が増えているともいわれています。