外国人入居者の減少もレオパレス21の足を引っ張る
賃貸住宅にとって入居率というのは、とても重要なことです。
賃貸住宅経営そのものが、入居者さんからいただく家賃で成り立っていますので、その家賃収入が空室が多いがために少なくなると経営が厳しくなります。
ところでこの入居率を支えている事柄の1つには社宅があります。
このてんで
という記事には
大手の管理会社に管理してもらえることのメリットの１つは、法人として賃借してくれるケースが多いというてんがあります。 私の所有物件も、大手の管理会社に管理してもらっていますが、法人名義で賃借しているケースが多々あります。 この法人顧客ですが、アパート経営においては、多くのメリットがあります。
と書かれていますが、レオパレス21や大東建託、エイブルなど大手の管理会社の場合、法人顧客つまりは社宅として借りてくれる場合が多く、入居率の維持や家賃の維持にも好影響を与えています。
ところで入居率の維持に欠かせなくなっている別の要因があります。
その要因とは
外国人入居者
です。
この外国人入居者も最近は見過ごすことができないものとなっているようです。
近年は外国人留学生だけでなく外国人労働者も多く訪日していました。
入居申込の取り消しやキャンセルが増えている？その場合のキャンセル料は？
最近ですが、いい部屋ネットの入居者募集物件のページを見て感じるのは、入居申込をしていながらも、何らかの事情で入居にまでいたらないケースがいつになく多いように思われます。
コロナ流行の今、なかなか空室が埋まらなくなっているなか、入居申込が入ると、自分の物件が認められたかのような感じがして、物件オーナーとしてはうれしいものです。
しかしその後、しばらくして何らかの事情で入居にいたらなかった場合はガッカリです。
実は小規模マンションオーナーの私も
という記事で書きましたが、私の物件にも、コロナのためか、なかなか入居者が決まらなかったものの、ようやく入居申込が入ったと思ったら、数日後に入居申込が取り消しになるということを初めて経験しました。
そしてどうも、今はそのようなケースが、いつになく多いようです。
なぜなのでしょうか。
コロナの問題が関係していると思うのですが・・。
考えられることがらとしては、コロナショックで大幅な減収になり、住んでいた住居をあきらめて、賃貸住宅の入居を申込んでみたものの、審査で落とされてしまったという可能性はあります。
この入居審査ですが、普通の人で収入に見合った申込ならば、審査で落とされることはないのですが、減収になった状態での申込となると、難しいのかもしれません。
これからの時代は不動産よりも株式？
もはや不動産は負動産になりかねない時代になった。
一昔前までは、不動産を持つことが、大人のステータスのようにみなされるかのような時代がありました。
しかも当時は不動産が右肩上がりに上昇し続ける時代です。
そもそもなぜ不動産は上がり続けたのか。
それは戦後において
①「一国一城の主になってマイホームを持ちたい」という個人の願望や憧れが広まっていたこと。
②「高度成長に乗ってどんどん発展する」企業の土地需要。
③容積率をはじめとする建築制限など。
これらの理由で、不動産への需要が旺盛だったからです。
当然のこととして供給よりも需要が大きくなれば、価格は上昇していきます。
しかしこの流れは1990年ごろのバブルの崩壊以降、止まることになります。
というか流れが徐々に逆流しだし、その逆流はますます強くなっていきます。
ではなぜ逆流し始めたのでしょうか。
それは一言でいうならば供給が需要を上回るようになってきたからです。
ますます人口が減少していくなか、その分、当然のこととして需要は減退していきます。
現に空き家比率が増大していますが、高齢化が進んでいる地方においては空き家比率は驚くほど大きくなっています。
しかもそのようなエリアでの賃貸住宅の空室率も上昇しており、このようなエリアでの賃貸住宅オーナーはやりくりがさぞ大変なことでしょう。
大東建託には高い入居率を維持する底力が しかし・・
賃貸住宅乱立時代、空室問題は頭の痛いところ。
私も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば私の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが私の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
他社とは異なる大東建託の住みたい街ランキング！！
住みたい街ランキングは入居者需要を知る目安となる。
賃貸住宅経営を行ううえで、どのエリアで行うかの選択はとても重要です。
この選択で間違えてしまうと、新築当初はよくても、築年数が経つにつれて、だんだんと入居率の維持が大変になっていき、そうなると家賃もかなり下げていかなければならなくなるかもしれません。
通常は、賃貸住宅経営は家賃収入から銀行への毎月の返済金を支払い、さらに建物の維持管理コスト（修繕費や損害保険料）を含むを取り分けたり支払ったりしていかなければなりません。
そこで家賃収入よりも、取り分けるお金や支払い分のほうが、大きくなってしまうと、まさに赤字経営となってしまいます。
そしてこのような状況が改善されることなく、ずっと続くと、所有物件はまさに負動産になり、銀行への返済ができなくなると、賃貸住宅経営は終わりです。
ですからどこで賃貸住宅経営をするか、入居者需要のあるエリアなのかどうかを見極めるのは重要です。
このてんで大手の不動産会社が発表している、住みたい街ランキングは参考になります。
多くの方が、いずれは住んでみたいと思っている街なのですから、そのエリアは入居者需要があると考えることができるでしょう。
DIY可の賃貸住宅が入居率向上のための次の一手？
DIY可の賃貸住宅がにわかに注目されている。
これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。
これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。
ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。
ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが。
このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。
それは
DIY可物件です。
このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。
どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。
また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。
空室に悩む郊外物件にちょっとした朗報！！
インターネットによって、どこでも仕事ができるようになってきた。
これまでの常識からすると、アパートやマンション経営は都心部までの通勤時間が20分程度以内の郊外ないしは市街地が良いと言われています。
典型的な例としては大阪の都心部までに20分程度で通勤できる千里ニュータウンがあります。
千里ニュータウンには、自治体による活性化策もあってか、若い世代も増えており今でも不動産が活性化しているといわれています。
それとは裏腹に多摩ニュータウンは、寂れているといわれています。
つまりは都心部への通勤が30分を超える市街地や郊外となると世帯層が高齢者の割合が大きくなり、そのエリアでの不動産が停滞するといわれてきたのです。
となると購入した分譲マンションの資産価値は大きく下がり、賃貸住宅の家賃相場も下げ圧力がかかることでしょう。
ところがそのようなエリアの不動産に朗報があります。
それは日本経済新聞2019年1月11日の「住宅地にシェアオフィス 職住近接へ規制緩和 」という記事には
政府は自宅近くで仕事ができる「職住近接」の環境づくりに乗り出す。団地などの住宅地にシェアオフィスや商業施設を設けられるよう規制を緩和する。柔軟な働き方を可能にするまちづくりを進め、日本社会の生産性低下を招いてきた通勤ラッシュなどを和らげる。女性や高齢者の労働参加につながれば人手不足の緩和にもなる。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39921800R10C19A1MM8000/?n_cid=NMAIL007（閲覧日2019年1月13日）
と報じました。
大学も郊外から都心へ 都心の賃貸需要がますます大きくなる！！
大学の移転は賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼす場合がある。
兵庫県の西宮市には、関西の私学の雄、関西学院大学があります。
最寄駅は阪急の甲東園駅が最も近いと思われますが、大きな大学で、しかも全国から学生が集まってきますから、賃貸住宅需要もあるものと思われます。
西宮市のあのエリアは、やや高級住宅街といった感じもあってか全体的な家賃は高めですが、しかし築古で家賃がリーズナブルな賃貸住宅でしたら学生が賃貸しているということもあるでしょう。
しかも近年は少子化の影響か親も子供のために惜しまずにお金をかけることもあるようなので、やや家賃が高くても親が惜しまず支援してくれることも珍しくないようです。
そのことも影響してか西宮市の空室率は14％程度で、比較的良好な状態です。
ところで大きな大学のあるエリア＝賃貸住宅需要ともいえますが、注意すべき事柄があります。
それは大学キャンパスの移転です。
この移転は、大学が決める事柄であり大学が周辺エリアへの影響を考慮してくれるということはありません。
あくまでも大学の経営上の理由で事が決まります。
ですから大学が移転するということが決まってしまうと、それまでは学生の賃貸に依存してきた賃貸住宅経営は大きな影響を受けることになります。
空室を埋める特効薬はやはり募集家賃を思い切り下げることだった！！
空室がなかなか埋まらないことはオーナーにとって悩ましい。
最近は賃貸住宅も供給過剰気味なのか、空室がなかなか埋まらないということがあります。
私の所有物件の、ある部屋も８カ月も空室のままの状態でした。
そこで空室対策として行うことができる事柄には様々な事柄がありますが、その1つがお部屋のリノベーションです。
つまりはお部屋の魅力アップです。
例えばインターネットを無料で使用できるようにしたりするなどお部屋の魅力アップによって客付け力を強化するという方法です。
しかしこの方法のデメリットはお金がかかるというてんです。
近い将来、建て替えも検討しているならば、リノベーションすることは賢明とは言えないでしょう。
ところで他にも1,2カ月間のフリーレントとか半年程度の家賃割引によって、入居者を決めようとすることがあります。
この方法もある程度の効果があると思います。
しかし最近の入居者は長期入居も念頭にあり、いずれは家賃負担が重たくなるとなるということを知っているならば、引き付けられない人も少なくないでしょう。
ところで私の8カ月間も空室のままだったお部屋が、ようやく入居者が決まったのはなぜでしょうか。
このお部屋の募集家賃の推移ですが、当初は66000円でスタートし、65000円→62000円と下がっていきました。
元気な高齢者が賃貸住宅の有望なターゲットに！！
高齢者の住居需要が高まってきている。
人口減少に伴い、ますます賃貸住宅経営への逆風が今後、強まっていくなか、入居率を上げるためには、様々な創意工夫が必要になってきています。
これまでは一般論として30歳代女性をターゲットにするのが良いと言われてきました。
というのも女性の場合は男性よりも引っ越していく可能性が少ないこと、つまりは長期入居してくさることが多いこと、30歳代半ばを超すと結婚による退去の可能性が薄くなっていくこと、その他にも、30歳OLなどの場合は家賃滞納の可能性があまりないといった種々の理由が考えられます。
しかし今後、30歳代や40歳代の世代が減少していくなか、ターゲット層を広げていかなければなりません。
そこで考えられる層が高齢者です。
しかも自立した生活がまだまだできそうな高齢者です。
実のところ、この高齢者層は当分は、減っていくことがありませんし、むしろ微増状態がしばらくは続くのではないかと考えられています。
しかも元気な高齢者の場合は、なかなか一旦入居してくださるならば、退居していくことがあまりない、つまりは長期入居してくださることもありますし、蓄えてきた資産で家賃を支払いつづけることが十二分にできる高齢者も少なくないでしょう。