小規模マンションオーナーの日記


3月 14, 2019

他社とは異なる大東建託の住みたい街ランキング!!

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住みたい街ランキングは入居者需要を知る目安となる。

賃貸住宅経営を行ううえで、どのエリアで行うかの選択はとても重要です。

この選択で間違えてしまうと、新築当初はよくても、築年数が経つにつれて、だんだんと入居率の維持が大変になっていき、そうなると家賃もかなり下げていかなければならなくなるかもしれません。

通常は、賃貸住宅経営は家賃収入から銀行への毎月の返済金を支払い、さらに建物の維持管理コスト(修繕費や損害保険料)を含むを取り分けたり支払ったりしていかなければなりません。

そこで家賃収入よりも、取り分けるお金や支払い分のほうが、大きくなってしまうと、まさに赤字経営となってしまいます。

そしてこのような状況が改善されることなく、ずっと続くと、所有物件はまさに負動産になり、銀行への返済ができなくなると、賃貸住宅経営は終わりです。

ですからどこで賃貸住宅経営をするか、入居者需要のあるエリアなのかどうかを見極めるのは重要です。

このてんで大手の不動産会社が発表している、住みたい街ランキングは参考になります。

多くの方が、いずれは住んでみたいと思っている街なのですから、そのエリアは入居者需要があると考えることができるでしょう。

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2月 11, 2019

DIY可の賃貸住宅が入居率向上のための次の一手?

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DIY可の賃貸住宅がにわかに注目されている。

これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。

これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。

ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。

ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが。

このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。

それは

DIY可物件です。

このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。

どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。

また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。

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1月 30, 2019

空室に悩む郊外物件にちょっとした朗報!!

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インターネットによって、どこでも仕事ができるようになってきた。

これまでの常識からすると、アパートやマンション経営は都心部までの通勤時間が20分程度以内の郊外ないしは市街地が良いと言われています。

典型的な例としては大阪の都心部までに20分程度で通勤できる千里ニュータウンがあります。

千里ニュータウンには、自治体による活性化策もあってか、若い世代も増えており今でも不動産が活性化しているといわれています。

それとは裏腹に多摩ニュータウンは、寂れているといわれています。

つまりは都心部への通勤が30分を超える市街地や郊外となると世帯層が高齢者の割合が大きくなり、そのエリアでの不動産が停滞するといわれてきたのです。

となると購入した分譲マンションの資産価値は大きく下がり、賃貸住宅の家賃相場も下げ圧力がかかることでしょう。

ところがそのようなエリアの不動産に朗報があります。

それは日本経済新聞2019年1月11日の「住宅地にシェアオフィス 職住近接へ規制緩和 」という記事には

政府は自宅近くで仕事ができる「職住近接」の環境づくりに乗り出す。団地などの住宅地にシェアオフィスや商業施設を設けられるよう規制を緩和する。柔軟な働き方を可能にするまちづくりを進め、日本社会の生産性低下を招いてきた通勤ラッシュなどを和らげる。女性や高齢者の労働参加につながれば人手不足の緩和にもなる。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39921800R10C19A1MM8000/?n_cid=NMAIL007(閲覧日2019年1月13日)

と報じました。

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1月 21, 2019

大学も郊外から都心へ 都心の賃貸需要がますます大きくなる!!

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大学の移転は賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼす場合がある。

兵庫県の西宮市には、関西の私学の雄、関西学院大学があります。

最寄駅は阪急の甲東園駅が最も近いと思われますが、大きな大学で、しかも全国から学生が集まってきますから、賃貸住宅需要もあるものと思われます。

西宮市のあのエリアは、やや高級住宅街といった感じもあってか全体的な家賃は高めですが、しかし築古で家賃がリーズナブルな賃貸住宅でしたら学生が賃貸しているということもあるでしょう。

しかも近年は少子化の影響か親も子供のために惜しまずにお金をかけることもあるようなので、やや家賃が高くても親が惜しまず支援してくれることも珍しくないようです。

そのことも影響してか西宮市の空室率は14%程度で、比較的良好な状態です。

ところで大きな大学のあるエリア=賃貸住宅需要ともいえますが、注意すべき事柄があります。

それは大学キャンパスの移転です。

この移転は、大学が決める事柄であり大学が周辺エリアへの影響を考慮してくれるということはありません。

あくまでも大学の経営上の理由で事が決まります。

ですから大学が移転するということが決まってしまうと、それまでは学生の賃貸に依存してきた賃貸住宅経営は大きな影響を受けることになります。

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1月 09, 2019

築古物件の明暗は駅から徒歩10分圏内かどうかで分かれる?

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物件のエリアの選択は重要な要素となる。

最近は比較的に主要ともいえる駅から徒歩で10分圏内でアパートやマンションの経営を行うようにという事を聞くようになりました。

そしてこのことことは、ある程度というのか、かなり真実だと思います。

というのも私も大東オーナーの1人として大東建託のいい部屋ネットの募集サイトをしばしば閲覧していますが、興味深いてんに気づきました。

ある私鉄の主要な駅エリアの大東建託物件の募集状況をしばしば閲覧していますが、1月~4月にかけては入居者が決まりやすい時期ですが、ゴールデンウィークが過ぎてから年末にかけては、あまり入居者が決まらない時期となります。

この入居者が決まらない時期、高入居率を誇る大東建託物件でも、なかなか入居者が決まらない物件が生じてきます。

するとどうするか。

この時に行われるのが、募集家賃を数千円下げることが行われます。

以前ですが大東建託パートナーズの担当者が、最近は家賃を下げないことが本社の方針だと言っておられましたが、しかし現実にはどうしても入居者が決まらないとなると今でも募集家賃を下げてきます。

そして募集家賃を下げることによって、周りの競合物件よりも価格面で有利にして入居者を決めようとするのです。

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12月 01, 2018

空室を埋める特効薬はやはり募集家賃を思い切り下げることだった!!

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空室がなかなか埋まらないことはオーナーにとって悩ましい。

最近は賃貸住宅も供給過剰気味なのか、空室がなかなか埋まらないということがあります。

私の所有物件の、ある部屋も8カ月も空室のままの状態でした。

そこで空室対策として行うことができる事柄には様々な事柄がありますが、その1つがお部屋のリノベーションです。

つまりはお部屋の魅力アップです。

例えばインターネットを無料で使用できるようにしたりするなどお部屋の魅力アップによって客付け力を強化するという方法です。

しかしこの方法のデメリットはお金がかかるというてんです。

近い将来、建て替えも検討しているならば、リノベーションすることは賢明とは言えないでしょう。

ところで他にも1,2カ月間のフリーレントとか半年程度の家賃割引によって、入居者を決めようとすることがあります。

この方法もある程度の効果があると思います。

しかし最近の入居者は長期入居も念頭にあり、いずれは家賃負担が重たくなるとなるということを知っているならば、引き付けられない人も少なくないでしょう。

ところで私の8カ月間も空室のままだったお部屋が、ようやく入居者が決まったのはなぜでしょうか。

このお部屋の募集家賃の推移ですが、当初は66000円でスタートし、65000円→62000円と下がっていきました。

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10月 11, 2018

元気な高齢者が賃貸住宅の有望なターゲットに!!

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高齢者の住居需要が高まってきている。

人口減少に伴い、ますます賃貸住宅経営への逆風が今後、強まっていくなか、入居率を上げるためには、様々な創意工夫が必要になってきています。

これまでは一般論として30歳代女性をターゲットにするのが良いと言われてきました。

というのも女性の場合は男性よりも引っ越していく可能性が少ないこと、つまりは長期入居してくさることが多いこと、30歳代半ばを超すと結婚による退去の可能性が薄くなっていくこと、その他にも、30歳OLなどの場合は家賃滞納の可能性があまりないといった種々の理由が考えられます。

しかし今後、30歳代や40歳代の世代が減少していくなか、ターゲット層を広げていかなければなりません。

そこで考えられる層が高齢者です。

しかも自立した生活がまだまだできそうな高齢者です。

実のところ、この高齢者層は当分は、減っていくことがありませんし、むしろ微増状態がしばらくは続くのではないかと考えられています。

しかも元気な高齢者の場合は、なかなか一旦入居してくださるならば、退居していくことがあまりない、つまりは長期入居してくださることもありますし、蓄えてきた資産で家賃を支払いつづけることが十二分にできる高齢者も少なくないでしょう。

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9月 18, 2018

物件オーナーが直面する生産緑地問題!!

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生産緑地問題が2022年に生じる。

先日、大東建託の営業支店の担当者が来られた時の会話で、担当者の口から出た話題の1つに生産緑地の事柄があります。

「この時には、新たにアパートを建てる機会が増えるかもしれませんね」と2022年に生産緑地指定解除後のアパート需要を虎視眈々と見据えていることがその会話から伺えました。

この時は私は、そうですかあといった感じで聞いていましたが、後ほどそのことを思い返してみると、これって現アパートマンションオーナーには、不安定要素になり得る事柄ではないかと心配になってきました。

このてんについてライフルホームズの2018年8月24日の「生産緑地の指定解除をめぐる「2022年問題」はどうなるのか?」という記事には

地方圏に限らず大都市圏でも空き家問題が年々深刻化するなかで、新たに大量の住宅用地が生まれることが懸念されている。生産緑地における、いわゆる「2022年問題」だ。

引用:生産緑地の指定解除をめぐる「2022年問題」はどうなるのか?

最終閲覧日2018/8/25

と書かれていました。

つまりは2022年に生産緑地指定解除に伴い、農地から宅地への変更が行われ結果的にさらに住宅、戸建て住宅やアパートそしてマンションが建てられて住宅供給過剰に拍車がかかる懸念があるというのです。

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9月 01, 2018

レオパレス21がついに赤字に!!

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ネガティブなニュースが広まると会社の業績が大きく影響を受ける。

最近、仕事でレオパレス21のアパートに行くことがありましたが、アパート内の掲示板には、でかでかと「3時間でエアコンが停止する」ことについてのレオパレス21からの連絡事項が貼られていました。

どうやらレオパレス21のこのアパートもエアコンが3時間で停止する仕様になっているんだと思いました。

ところでレオパレス21といえば最近は、この3時間でエアコンが停止する問題と、さらに悪いニュースとしてアパート界壁の不良の問題が広く知られてきました。

そのためか、私の自宅の近くにレオパレス21の店舗がありますが、最近は本当に閑散としています。

というのか、全然お客さんが入店していないことが多いように思われます。

これだとレオパレス21の全体の入居率が下がっているのではないかと推測されます。

サブリースの場合は、入居率が命綱なので、レオパレス21の業績にも悪影響が及んでいるのではないかと思われますが、そのようなさなか2018年8月10日の朝日新聞の「レオパレス、6年ぶり赤字転落 仕切り壁問題で特別損失」という記事には

レオパレスが10日発表した2018年4~6月期決算は、純損失が9億円の赤字となり、四半期としては12年4~6月期以来6年ぶりの赤字に転落した。過去に建てたアパートで天井裏などの仕切り壁が未設置なケースが多数見つかり、補修工事などの引当金として50億円を特別損失に計上したためだ。

引用:レオパレス、6年ぶり赤字転落 仕切り壁問題で特別損失

と報じました。

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8月 21, 2018

空室が増えたからといってすべてが悪いわけではない!!

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空室は最大のリスクとも言われているが・・。

私の所有物件においても、ちらほらと退居者が出る一方で、次の入居者がなかなか決まらないなか、やや空室が目立ってきました。

もちろん大東建託との一括借り上げなので、空室=家賃収入が減少というわけではありません。

まあこのような時期は、一括借り上げにしていることにはメリットがあると実感しています。

ところで賃貸住宅経営における最大のリスクは空室だと言われています。

たしかにこのことは真実だと思います。

とりわけ一括借り上げでない仕方で、賃貸住宅経営をしているならば、空室=家賃収入の減少という方式が即成り立ちます。

しかし見方を広げてみますと空室がすべて悪になるというわけではありません。

見方によっては空室によるメリットもあります。

どんなメリットでしょうか。

1つにはエレベーター、給水ポンプ、エントランスドアのフロアヒンジなどの物件の共有部分の設備の消耗速度が遅くなるというメリットがあります。

これらの設備は使えば使うほど消耗し、交換修理となると、高額の費用が発生します。

もちろん共有部分だけでなく、各部屋のあるエアコン、給湯器、換気扇等などの設備も空室になると休めることができます。

もちろん、エアコンや給湯器は、空室中でも時々使用したほうが良いのかもしれませんが。

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