小規模マンションオーナーの日記


3月 13, 2022

マンションが粗大ゴミになっになってしまうことがある

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大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。

直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。

ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。

例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。

しかしそれでも固定資産税はかかります。

つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。

都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・

さらに家屋となるとさらに大変です。

土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。

例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。

火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。

そして固定資産税がかかります。

また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。

そこで家屋の解体を検討するとします。

しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。

このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。

実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。

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3月 03, 2022

賃貸住宅 入居されたと思ったら数カ月で退去する人もいる

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入居者募集を行って、入居者が決まり入居者が決まると、一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていても、嬉しいものです。

そして新しい入居者が、入居した物件を気に入ってくださって、長期間入居してくださることを願ってしまうものです。

ところで今朝、大東オーナーのマイページを見ていると、退居の申出があったことを知りました。

しっかりと確認してみると、この入居者ですが、先月に入居したばかりの方です。

もう退居するのと驚きました!!

それにしてもこれまでの経験からして、この物件でこんなにも早く退居するのは初めての経験です。

それにしても一体何があったのか?

なぜこんなにも早く退居するのかと考えてしまいます。

ところで入居後1年以内に退居されることは、時々生じているようです。

例えば急に転勤になったなどの、外的な環境の変化のためにやむを得ず退居になるというケースです。

この場合はいた仕方ないとあきらめもつくものですが。

しかし入居してみたものの、どうしても物件を気に入ることができずに退居となると、残念な事柄です。

例えば上の階が夜遅くまで、うるさくて眠れなかったとか、隣の部屋の住人がどうも気持ちが悪いといった理由です。

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2月 15, 2022

賃貸住宅の退去理由 中年男性の突然の重病による退去

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アパートマンションオーナーにとって入居者の退去は生じ得る事柄として受け止めていますが、実際に退去の知らせがあると面白くないものです。

というのも多くの場合、入退去のサイクルを繰り返すうちに、オーナーに入る家賃収入も少なくなっていく傾向があるからです。

例えば退去した方の入居家賃が70000万円だったのが、次の入居者募集の家賃が65000円というのも珍しいことではありません。

ところで退去した方の退去理由についても、オーナーとしては関心のある事柄です。

例えばそれが結婚などの環境の変化や転勤といった理由ならば、いた仕方のない事柄ですが、今の住環境に不満があったとか、より魅力的な物件に引っ越したなどとなると、物件の改善を検討しなければなりません。

ところで最近、この半年の間に私の所有物件でも2件の退居がありました。

1件は春ごろだった(入居されたのも5年前の春ごろだった)ので、それなりの理由があるんだろうなあと推測しましたが、もう1件は法人契約の方で、夏に退居となっていました。

40歳前後の単身男性でしたが、おそらくは転勤になったんだろうと思っていました。

しかし先日、大東建託パートナーズの担当者が来られた時に、その方の退居理由について意外な事実を知らされました。

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2月 06, 2022

賃貸住宅オーナー 自助努力で空室問題を解決した人もいる

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賃貸住宅経営の命綱は、いかに空室を少なくするか、つまりは常時満室か満室に近い入居率を維持することにあるといわれています。

このてんで昔は、さほど苦労することのなかった物件オーナーさんも、とくに2008年のリーマンショック以降に空室が目立つようになってきたと感じる方もおられるかもしれません。

このリーマンショック後は株価も大きく下がり、とくに家賃の高い物件は敬遠されるようになったのではないかと思われます。

さらにリーマンショックが癒えた後は、建設会社による土地活用を謳い文句に、アパートが増え続け、競合物件の増加に伴う空室リスクが増大しているようです。

このようなさなか、いわゆる勝ち組大家さんは、涙ぐましい努力を払っておられます。

例えば日本経済新聞2013年4月27日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には

現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった・・さん(53)の経験が参考になる。当初の空室率は1.3%。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5%まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促(POP)を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。

 

引用:不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙

と書かれています。

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1月 18, 2022

賃貸住宅の空室解消のためには今後増大する高齢者層の受け入れが要?

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空室リスクが強まる昨今、一方で賃貸住宅入居需要が大きな世代があります。

それが65歳以上の高齢者です。

ところが高齢者となると様々なリスクがあるせいなのか、賃貸住宅に入居したくてもなかなか入居できない事情があるようです。

しかしこの高齢者世帯はやがては全世帯数のなかで大きな比率を占めるようになることが産経新聞2018年1月12日の「22年後…高齢世帯44%、独居4割  厚労省推計」という記事に掲載されました。

それによると

世帯主が65歳以上の高齢世帯が平成52(2040)年に2242万世帯と2千万世帯を超え、全世帯の44・2%を占めることが12日、厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所の推計で分かった。このうち4割は独居と推定される。同研究所は「晩婚化が進み、未婚率が増えた世代が高齢期に入ることで、独居の高齢者が増える」と分析している。

https://www.sankei.com/life/news/180112/lif1801120057-n1.html(閲覧日2018年2月8日)

と報じました。

2040年というと、後およそ20年後の事ですが、そのころには全世帯の44.2%が65歳以上の高齢者世帯になるというのです。

約半分近くが高齢者世帯というわけですから、賃貸住宅サイドとしても受け入れざるをえなくなっているような状況です。

さらに上記の産経新聞の記事によると

世帯構成では、「1人暮らしの75歳以上世帯」が27年の337万世帯から、25年で1・52倍の512万世帯となる。

と述べて75歳以上の独居老人の割合も増えていくことになります。

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1月 15, 2022

賃貸住宅 空室問題に直面していても高齢者需要は旺盛?

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最近は全国平均では賃貸住宅の空室率は20%以上、近い将来には30%になるかもしれないといわれています。

そのために家賃の下落や、家賃収入の減少に悩まされているアパートマンションオーナーさんたちも少なくないことでしょう。

しかしこのような時代にあっても、入居できるアパートやマンションを探し続けている人たちが存在しているのです。

それはどのような人たちでしょうか。

外国人やホームレスのことではありません。

それは

高齢の方たちで

賃貸住宅暮らしをしてこられた方たちのなかの、現在住んでいるアパートやマンションから退去を求められている人たちです。

このてんについて、たしかNHKの晩の9時のニュースで取り上げられていたと思うのですが、状況は深刻のようです。

そもそも借地借家法によって入居者は、入居者の重大な問題がない限りは、退去を強いられることは通常はありません。

しかし建物が築40年を超えて、住み続けるのが危険とみなされるようになっていくと、管理会社や家主は建て替えを検討するようになり、建て替えのために退去してほしいと入居者に言ってくるのです。

そしてそのような築40年を超える物件が多くあり、建て替えのために退去してほしいと言われる入居者が増えているともいわれています。

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1月 09, 2022

生産緑地の優遇期間が終了 アパートやマンションの空室問題が強まる?

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昔は都市部でも農地はそこそこあったものですが、急速に農地が縮小し、住宅やアパートマンションへと変わっていきました。

しかしやはり都市部に緑地を残すほうが良いということになってきました。

というのも緑地により本来持つ地盤保持や保水などの働きによる災害の防止の一助となりますし、都市環境の保全にもなるからです。

そこで将来にわたり農地または緑地等として残すべき土地を自治体が指定しそれが生産緑地といわれてきました。

1992年に始まった制度で2022年には30年となり、地主さんの優遇期間が終了するようです。

そうなると懸念されるのが

宅地化が進む

というてんです。

この懸念は2022年問題とも言われ始めていますが、生産緑地が宅地へと変わっていくのならばどうなるのでしょうか。

現在でも住宅供給過剰問題が表面化しつつありますが、それがさらに深刻化するおそれがあるのです。

そこで管轄する省庁は、そのような問題を防ぐためにも、生産緑地の維持のために、様々な方策を検討しているといわれています。

ところで私の住む阪神地区にも生産緑地地区があります。

残念ながら徐々に減る傾向にあるようですが、しかし多くの土地が農地として維持され、地主さんも税金面で優遇されています。

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1月 04, 2022

賃貸住宅 立地が良くないための空室問題 どう対処するか?

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このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。

便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。

一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。

なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。

 

ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。

この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。

賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室=一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。

では大家としては何ができるでしょうか。

正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。

より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。

というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。

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9月 26, 2021

アパートやマンションのDIY可物件 入居率改善に効果がある?

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これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。

これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。

ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。

ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが。

このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。

それは

DIY可物件です。

このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。

どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。

また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。

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7月 22, 2021

マンションの空室問題もやり方次第で改善できる

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私の所有物件があるエリアに、ファミリー向け賃貸マンションがありますが、半年前は70~80%が空室となっていました。

このマンションですが、決して管理が行き届いていない荒れ放題のマンションではありません。

しかし非常に入居率が悪い状態が続いています。

その後、マンションの管理会社が変更になりました。

新しい管理会社は地元ではよく知られた、私鉄系の不動産会社です。

するとしばらくすると空室が埋まりだし、空室も1~2部屋程度までに回復しました。

どのような施策が功を奏したのかはわかりませんが、やり方次第で、随分と変わるものだと思いました。

ところで、このマンションもそうですが、空室だらけの物件を大きく変化させることは可能のようです。

このてんで日本経済新聞2013月4月27日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には空室だらけの物件をいかに満室物件へと変化させたかの実例が書かれています。

記事によると

「株式など市場と向き合うしかない投資と違い、自分好みに物件自体を変えたり、営業を工夫したりして、リターンを大きくできるのがいい」と話すのは東京都の兼業大家、・・さん(39)。10年に購入したのは埼玉県小川町の「廃虚寸前」のアパートで、空室率は75%。しかも直後に床下浸水が見つかったり、入居者が亡くなったり、厳しいスタートだった。そこから部屋を家具、家電付きに一新。「出会った人全員がお客さんだと思って」営業を続けた。全8室が埋まった今も2週に1度は小売店勤務を終えた後、往復3時間かけアパートの掃除に行く。

引用:不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙

と書かれています。

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