退去がこの春は多い？春の入居シーズンが過ぎてしまうと入居者が決まらない
今年の春の入居シーズンも、ピークを越えたようで、今後はしばらくは不動産屋さんも閑散とした時期を迎えます。
今年の入居シーズンは例年よりも、早い１月、２月に入居者がどんどん決まり２月下旬ごろには賃貸住宅の空室が随分と減った感がありましたが、しかし３月になると、徐々に退去届けが増え始め、いい部屋ネットのウエブサイトなどを見ても、今の時期、かなりの物件が入居者募集を行っています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
今年はコロナ渦にあったせいか、多少これまでとは違ったような感じがしていて昨年の１１月、１２月ごろに私の小規模マンションにも、頻繁に空室の内見にこられていたのを見かけたのですが、この時はなぜか入居が決まりませんでした。
しかし年が明けた１月になると、空いていたお部屋すべてが、あっという間に入居者が決まってしまい、今から思うと１１月、１２月にじっくりとお部屋の内見を行って、入居シーズンの前半の１月、２月にお部屋を確保しておこうという動きだったのではないかと思います。
そのために２月下旬には入居者募集を行っている物件がかなり減少していたのですが、３月以降に退去がどんどんと出たためか、今はかなり物件が入居者募集を行っています。
マンションの空室を埋めるために行える対策
最近は空室になるとなかなか埋まらない傾向にあるようです。
私の物件は一括借上げ契約をしているので空室が生じても賃料は管理会社から払ってもらえるので助かっていますが、それでも空室状態が続くとやがては、借上げ賃料も下げられますし、あまりおもしろいことではありません。
そして一括借上げでない方式でマンション事業を行っているならば、空室がなかなか埋まらないことは、ダイレクトに事業収支に反映されていくことでしょう。
ではどのように空室対策を行うことができるのでしょうか。多くの不動産屋やマンションオーナーが行っている３つのてんを取り上げたいと思います。
その１つは部屋の魅力アップです。
例えば、ペット可にするバリアフリーを充実させるといったてんがあります。またリォームで設備を替える方法もあります。（ペット可にすると、それを嫌がる入居者がいる場合があります）
トイレを様式にし、温水洗浄ができるようにするということや、都会ならばオートロックマンションにするという方法もあるかもしれません。
家族を対象にしたマンションでしたらインターネットを充実させることも良い方法です。
２つ目の方法は募集条件の緩和です。
具体的には家賃を下げる、敷金や礼金をゼロにする。フリーレントをつける、つまり最初の1か月は家賃を無料にする、あるいは数か月は家賃を割引くといった方法です。
最近は敷金や礼金を0円にするといったこともあたりまえのように行われるようになってきましたし、フリーレントもそうです。入居斡旋力で定評のある大東建託も最近はこれらの方法を積極的に活用して空室率を低く抑えるようにしています。
入居率が上昇しないレオパレス21 コロナも影響
ビレッジハウスを運営するファンドの支援を受けながら健全な経営を目ざすレオパレス21ですが、2020年10月の入居率が明らかになりました。
全国賃貸住宅新聞の2020/11/16には「レオパレス21、10月入居率、77％台へ悪化」というタイトルの記事によると
レオパレス21(東京都中野区)が6日に開示した月次データで、約57万戸を管理するアパート入居率が77.46%だったことが分かった。減少は4月から数えて7カ月連続で、2018年春先に明るみに出た施工不備問題の発覚以来、最も低い数値を更新している。
引用：https://www.zenchin.com/news/211077.php（アクセス日2020/11/16）
と書かれています。
今回も入居率を80%以上になることなく、7カ月連続で、80%未満となり、レオパレス21の管理業務の赤字状態は継続しているようです。
全国で約57万戸という膨大な管理戸数で、入居率がせめて90%を超えるならば、管理業務において、安定した収益を得て、健全な経営へと戻ることができるものと思いますが、そうなるのもまだまだ先のことになりそうです。
ところで長引くレオパレス21の入居率の低迷ですが、その要因は、施工不良問題だけでなく
コロナも影響
しているようです。
賃貸住宅経営で要警戒 単身赴任者の減少
ウイズコロナ時代になって、賃貸住宅需要の変化も明らかになってきました。
現在生じている変化としては
・テナント賃貸において飲食店向けの賃貸需要が減退している。その一方でシェアオフィス需要は増大しているようです。おそらくはリモートワークを在宅でよりも、近くのシェアオフィスを活用するようほうが仕事に集中できるということなのでしょうか。
・学生賃貸需要が減退している。その要因は留学生が訪日できないことだけでなく、大学もオンライン授業を実施するようになり、大学近くに住居の賃借をしなくてもやっていける学生も少なくないてんがあるようです。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
ところでウイズコロナ時代にあって賃貸住宅需要で変化する可能性のある別の分野があります。
そのてんについては大東建託ニュースリリース2020/9/3の「大東建託、ウィズコロナ時代における新しい働き方を加速～在宅勤務手当の新設、通勤手当の実費精算、単身赴任の解除～」にそのヒントがあるように思われます。
このニュースリリースには
● 単身赴任の解除
品川本社への単身赴任者を対象として、在宅勤務が業務に支障がないことが確認された場合には、単身赴任を解除します。対象となった従業員の所属や業務内容は変わらず、ご家族が同居する自宅での在宅勤務を基本としながら、自宅の最寄り支店をサテライトオフィスとして活用します。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/withcorona_hatarakikata_0903.html（アクセス日2020/9/7）
とありました。
賃貸退去が急増している？ なぜ、コロナの影響か
私も小規模マンションオーナーの一人として、マンションのあるエリアの、いい部屋ネットのサイトから入居者募集の状況を時々見ることがあります。
とりわけ大東建託グループの物件のDK SELECT物件の入居者募集の状況に注視しています。
ところでだいたい月末が近づくと新たに入居者募集を始めるお部屋が、ちらほらとでてきます。
というのも退去の申し出がだいたい月末ごろに行われることが多いからだと思います。
だいたいDK SELECT物件で数件ぐらいです。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
ところで今年の8月の下旬には、いつもはないような事が生じました。
というのも、だいたい私が注意しているエリアにおいて、月末頃に退去の申し出→入居者募集へとなるDK SELECTのお部屋は数件ぐらいなのですが、この8月は異常に多かったのです。
8月の下旬にDK SELECTのお部屋の入居者募集の件数が16件から30件へと急増したのです。
もちろんこれまでも急増することがありましたが、通常は急増した場合は、建築中のアパートやマンションの完成が近づいてきて、竣工にあわせて入居者募集を開始する時などでそのようなことがありました。
なので今回も、完成間近のアパートのあるのかと思いましたが、つぶさに調べてみると、そうではなくいずれも退去申し出があって入居者募集を開始したお部屋でした。
ワンルームマンションがコロナで危うい 学生賃貸需要減で
ウイズコロナの時代にあって、以前になかったような社会の変化が生じています。
その1つが、学生賃貸のようです。
このてんでZAKZAK2020/8/17の「大学の遠隔授業導入で…賃貸物件の需要激減も？」という記事には
東京の大学に入学した地方出身の１年生は、高い家賃を払うワンルームマンションやアパートではなく、地方の実家で生活しているケースも多いだろう。２年生以上も、東京にいてもほとんどアルバイトがないので、実家に帰っているかもしれない。４年生の就活も、面接がパソコンを介してだったりしている。つまり、テレワークが普及すると、学生は、大学に毎日通える場所に住まなくてもよくなるかもしれないのだ。・・月に１回や２回の登校で済むのなら、大学の近くに借りる必要性はなく、それこそホテルや民泊を利用すればいい。ということは、今後、大学でのテレワーク講義の導入が進むにつれ、周辺エリアの賃貸物件の需要は激減する。
引用：https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200817/ecn2008170001-n1.html（アクセス2020/8/19）
と書かれていました。
レオパレス２１管理のアパート。
このようにこれまでは学生賃貸は大きな大学があるエリアにおいては、有望なビジネスとなっていました。
とりわけ近年は
という記事にありますように
その理由の1つが、外国人留学生の増加です。 留学生なので、どこかで賃貸暮らしをしなければなりません。 しかも資産家のご子息であるならば、多少家賃の高い物件でも賃貸してくれます。
さらに別の理由として、少子化によって親が子供にかける費用を惜しまなくなったというてんもあるようです。 親としては子供に快適な学生生活を送ってほしいとの願いから、多少家賃が高い物件でも十分に支援してくれる傾向があるようです。 こういった理由で、今は学生賃貸が有望視されているようです。
ということで学生賃貸は有望だったのですが・・
しかし新型コロナウイルスまん延で、思惑が外れてしまったようです。
まず外国人留学生が、来日できなくなり、外国人学生需要がほぼ0になっています。
このてんではレオパレス21の物件が大きな影響を受けているようで、入居率が80％割れになっています。
さらに大学のオンライン授業が定着化しつつありますが、オンラインでも単位を取ることができ、卒業することができるならば、大学の近くに賃貸住宅を借りる必要性がなくなってしまうことになり、大学生依存の賃貸住宅には大きな影響がでる懸念があるというのです。
新型コロナウイルスのまん延は、2020年が始まったころは想定外の事柄であり、年初は前途が明るかった学生賃貸に突然に暗雲が垂れ込めたといった感じなのかもしれません。
追記：学生賃貸のリスクについては以下の記事も参考になさってください。
1つの大企業が大きな工場を、ある地方都市に構えていると、その都市は潤います。 というのも、その大きな工場で働く従業員が、多くその街に住むようになるからです。
その従業員には、正社員もいれば一時雇用の従業員もいることでしょう。
これらの従業員の住居の必要のために、賃貸住宅需要も高くなります。
そして確かに、この大きな工場が存続している限り、その賃貸住宅経営はうまくいくかもしれません。
しかし順調な賃貸住宅経営の条件は、その大きな工場が存続すること、しかも十分に稼働し続けていることにあります。
ですからもしも、この企業の経営が厳しくなって、工場で働く従業員を大規模にリストラするとなるとどうなるでしょうか。
この街にある賃貸住宅需要はあっという間に下がり空室が目立つようになってしまうかもしれません。 さらに工場そのものが閉鎖になるということもあり得るでしょう。
今の世の中、そのような事柄は十分にあり得ることです。
電機業界でも自動車業界でも、医薬品業界でもそのような事柄が生じています。 そして今後も大企業の大きな工場の大規模なリストラや閉鎖といった事態は生じることでしょう。
つまりは1つの大きな工場の従業員の需要に依存した賃貸住宅経営には大きなリスクがあるのです。 (さらに…)
外国人入居者の減少もレオパレス21の足を引っ張る
賃貸住宅にとって入居率というのは、とても重要なことです。
賃貸住宅経営そのものが、入居者さんからいただく家賃で成り立っていますので、その家賃収入が空室が多いがために少なくなると経営が厳しくなります。
ところでこの入居率を支えている事柄の1つには社宅があります。
このてんで
という記事には
大手の管理会社に管理してもらえることのメリットの１つは、法人として賃借してくれるケースが多いというてんがあります。 私の所有物件も、大手の管理会社に管理してもらっていますが、法人名義で賃借しているケースが多々あります。 この法人顧客ですが、アパート経営においては、多くのメリットがあります。
と書かれていますが、レオパレス21や大東建託、エイブルなど大手の管理会社の場合、法人顧客つまりは社宅として借りてくれる場合が多く、入居率の維持や家賃の維持にも好影響を与えています。
ところで入居率の維持に欠かせなくなっている別の要因があります。
その要因とは
外国人入居者
です。
この外国人入居者も最近は見過ごすことができないものとなっているようです。
近年は外国人留学生だけでなく外国人労働者も多く訪日していました。
入居申込の取り消しやキャンセルが増えている？その場合のキャンセル料は？
最近ですが、いい部屋ネットの入居者募集物件のページを見て感じるのは、入居申込をしていながらも、何らかの事情で入居にまでいたらないケースがいつになく多いように思われます。
コロナ流行の今、なかなか空室が埋まらなくなっているなか、入居申込が入ると、自分の物件が認められたかのような感じがして、物件オーナーとしてはうれしいものです。
しかしその後、しばらくして何らかの事情で入居にいたらなかった場合はガッカリです。
実は小規模マンションオーナーの私も
という記事で書きましたが、私の物件にも、コロナのためか、なかなか入居者が決まらなかったものの、ようやく入居申込が入ったと思ったら、数日後に入居申込が取り消しになるということを初めて経験しました。
そしてどうも、今はそのようなケースが、いつになく多いようです。
なぜなのでしょうか。
コロナの問題が関係していると思うのですが・・。
考えられることがらとしては、コロナショックで大幅な減収になり、住んでいた住居をあきらめて、賃貸住宅の入居を申込んでみたものの、審査で落とされてしまったという可能性はあります。
この入居審査ですが、普通の人で収入に見合った申込ならば、審査で落とされることはないのですが、減収になった状態での申込となると、難しいのかもしれません。
これからの時代は不動産よりも株式？
もはや不動産は負動産になりかねない時代になった。
一昔前までは、不動産を持つことが、大人のステータスのようにみなされるかのような時代がありました。
しかも当時は不動産が右肩上がりに上昇し続ける時代です。
そもそもなぜ不動産は上がり続けたのか。
それは戦後において
①「一国一城の主になってマイホームを持ちたい」という個人の願望や憧れが広まっていたこと。
②「高度成長に乗ってどんどん発展する」企業の土地需要。
③容積率をはじめとする建築制限など。
これらの理由で、不動産への需要が旺盛だったからです。
当然のこととして供給よりも需要が大きくなれば、価格は上昇していきます。
しかしこの流れは1990年ごろのバブルの崩壊以降、止まることになります。
というか流れが徐々に逆流しだし、その逆流はますます強くなっていきます。
ではなぜ逆流し始めたのでしょうか。
それは一言でいうならば供給が需要を上回るようになってきたからです。
ますます人口が減少していくなか、その分、当然のこととして需要は減退していきます。
現に空き家比率が増大していますが、高齢化が進んでいる地方においては空き家比率は驚くほど大きくなっています。
しかもそのようなエリアでの賃貸住宅の空室率も上昇しており、このようなエリアでの賃貸住宅オーナーはやりくりがさぞ大変なことでしょう。
DIY可の賃貸住宅が入居率向上のための次の一手？
DIY可の賃貸住宅がにわかに注目されている。
これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。
これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。
ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。
ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが。
このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。
それは
DIY可物件です。
このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。
どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。
また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。