小規模マンションオーナーの日記


10月 24, 2021

賃貸住宅への入居申込をしたものの入居にいたらないケースがしばしば生じる


最近ですが、いい部屋ネットの入居者募集物件のページを見て感じるのは、入居申込をしていながらも、何らかの事情で入居にまでいたらないケースがいつになく多いように思われます。

コロナ流行の今、なかなか空室が埋まらなくなっているなか、入居申込が入ると、自分の物件が認められたかのような感じがして、物件オーナーとしてはうれしいものです。

しかしその後、しばらくして何らかの事情で入居にいたらなかった場合はガッカリです。

実は小規模マンションオーナーの私も

入居申込が入った しかし数日後に取り消し?

という記事で書きましたが、私の物件にも、コロナのためか、なかなか入居者が決まらなかったものの、ようやく入居申込が入ったと思ったら、数日後に入居申込が取り消しになるということを初めて経験しました。

そしてどうも、今はそのようなケースが、いつになく多いようです。

なぜなのでしょうか。

 

考えられることがらとしては、コロナショックで大幅な減収になり、住んでいた住居をあきらめて、賃貸住宅の入居を申込んでみたものの、審査で落とされてしまったという可能性はあります。

この入居審査ですが、普通の人で収入に見合った申込ならば、審査で落とされることはないのですが、減収になった状態での申込となると、難しいのかもしれません。

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10月 10, 2021

大東建託のDK SELECT入居者様専用アプリ スマホに入れておくことのメリット

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この日は月に1度の大建託パートナーズによる簡易清掃の日でしたが、清掃終了後には清掃完了のお知らせのパンフレットが投函されていました。

それとともに今回はDK SELECT入居者様専用アプリのインストールガイドの用紙もいっしょに投函されていました。

よくよく見てみるととても便利なアプリです。

このアプリのメリットは

その1 管理会社からのお知らせが確認できます。例えば定期清掃や、設備点検、各種サービスなどの情報を確認できます。

その2 大東建託パートナーズにメール連絡を行えます。困ったことや、相談などをメールでお問い合わせすることができます。

その3 大東建託パートナーズに電話連絡を行えます。例えば設備故障や、鍵の故障等で万が一部屋に入れなかったりした場合にアプリから即、電話をかけてレスキューの要請を行えます。

その4 地域のおトク情報が配信されます。あるいは確認できます。

その5 各種手続きを行えます。例えば家賃の確認、支払い方法などの変更が行えます。

ざっとこういったメリットのあるアプリで、入居者ならばぜひともスマホにいれときたいアプリです。

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9月 26, 2021

アパートやマンションのDIY可物件 入居率改善に効果がある?

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これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。

これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。

ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。

ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが。

このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。

それは

DIY可物件です。

このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。

どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。

また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。

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9月 21, 2021

賃貸暮らしのほうがメリットになる理由 住宅設備のグレードは賃貸住宅も向上

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持ち家派と賃貸派。

どちらがいいのかという議論は絶えません。

この数十年の傾向としては、公務員や大企業の会社員といった、そこそこの安定高収入のある世帯は、持ち家や分譲マンション購入に走った方が多かったように思われます。

一方で私の知人のように、分譲マンションはもうコリゴリと言って、所有物件を売却して、現在では賃貸暮らしをしている方もおられます。

ところで持ち家にしても賃貸にしても、いずれにもメリットとデメリットがありますが、これまで持ち家のメリットそして賃貸のデメリットとしてあげられていたのが

持ち家は賃貸よりも設備のグレードが高い

といわれているてんです。

つまりは賃貸のほうが設備のグレードが低い傾向にあるというのです。

そしてこのてんについては昔は真実だったと思います。

しかし近年はというと・・賃貸住宅の性能がアップしているというのも事実です。

例えば住宅のIOT化の分野になると大東建託やレオパレス21といった賃貸住宅会社が積極的に取り組んでいます。

戸数割合からすると持ち家や分譲マンションよりも賃貸住宅のほうがIOT割合は高くなっていくように思われます。

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8月 29, 2021

賃貸住宅 入居後数カ月で退去する場合も どんな理由で


この記事を書いているのは火曜日です。

火曜日、これまでの経験則からすると月末から月初めの火曜日に大東マイページを見ると退去のでる確率が高い日です。

そこでおそるおそる退去がいないことを願いながら大東マイページにログインしてみると、ガーン、退去者がいました。

〇月〇日退去予定日となっています。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで、よくよく見てみると、この退去者ですが、数カ月前に入居したばかりの方です。

ということは数カ月で退去するということですが、なぜこんな短期間で?

何か気に入らないことでも?

いろいろと気になります。

ところで以前にも入居してから約2カ月で退去した方がいました。

そこでそのことを大東建託パートナーズの物件担当者に聞いてみたことがありますが、その答えは

「入居当初から短期間の入居予定の方だった」とのことです。

実のところ1カ月~数カ月程度の短期のみの入居需要というものもあるのです。

例えば

・マイホームの大規模リフォームの期間だけとか

・数カ月のみの仕事で自宅から通えないので、数カ月だけお部屋を借りたい

といった理由などがあります。

そしてそのような短期間のみの入居希望者を大東建託グループの物件では受け入れています。

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7月 18, 2021

トランクルームと家賃が住居費 お部屋の収納スペースも重要

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アパートマンションを建てるにさいし、あるいは部屋を借りるにさいして見落とすことのできない事柄の1つに収納能力があります。

つまり借部屋にどれくらい荷物を部屋の中に納めることができるかについても考慮する必要があります。

例えば私の知人に生活保護者の知人がいますが、彼の住居の家賃は20000万円でした。

当然、収納能力に乏しい部屋で荷物をすべて部屋に入れることができず、近くのライゼボックスのトランクルームを借りて荷物を入れていたようです。

トランクルーム月額賃料が10000円ぐらいでしたので、合計で30000万円の賃料がかかっていました。

しかし自治体によって扱いが異なるかもしれませんが、家賃は自治体が生活保護者の場合は負担してくれるので、彼自身の実際の負担額はトランクルーム代の10000円でした。

やがて、その住居の取壊しのために彼は引っ越すことになりますが、次の住居は家賃38000円の住居です。

しかし今回の住居は先回よりも、ずっと広いスペースの住居なので荷物をすべて借部屋に入れることができました。

よってトランクルームは解約することができ、家賃38000円も自治体に負担してもらえるので、実際の負担額は0円になりました。

つまり家賃が安くても収納能力が不足している部屋ならば、結局はトランクルームを借りるなどして余分な費用がかかるのです。

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7月 08, 2021

入居の申込から入居までの段階 入居審査で落とされることも

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入居者募集をしている自分のアパートやマンションで入居者が決まると、ほっとするというか嬉しいものです。

サブリースの場合でも、オーナーに支払われる賃料が定額であっても、空室だらけの物件になることは望ましいことではありません。

ところで大東建託の物件の場合は、オーナーは大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで、自分の物件の募集状況などを知ることができます。

例えば退去届けがあった場合は、マイページで確認することができます。

そして数日後には、入居者募集が開始されることでしょう。

ところで私の所有マンションでも入居者募集が行われていたお部屋がありました。

しかし2週間ほど前に、入居申込が入ったことが、マイページで知ることができました。

入居申込が入ると、入居者募集も停止されます。

しかしこれで、入居者が決まったというわけではありません。

というのも入居のための審査が行われるからです。

入居審査の結果は数日以内でわかるようです。

審査で落ちてしまった場合は、再びすぐに入居者募集が再開されます。

さらに入居申込者の都合で、キャンセルされてしまうこともあるようです。

この場合もすぐに入居者募集が再開されます。

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6月 05, 2021

大東建託 新しい入居者から更新料がかかるようになる

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賃貸住宅入居者は、契約期間は通常2年で、継続して住む場合は、契約を更新することになります。

この更新のさいに更新料が求められることがあります。

この更新料ですが、賃貸人にとっては収益となり、家賃の1カ月分などを請求する場合があります。

アパート画像

いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

しかし最近は、賃貸住宅経営が一括借り上げによるものが多くなるにつれて更新料が求められない場合も多くなってきました。

とりわけ賃貸住宅最大手の大東建託は2年更新時の更新料を請求することはなかったので、賃貸住宅全般の流れとしては更新料0円が、広まりつつあったように思われます。

 

しかし2021年8月より、大東建託グループが方針を転換するようです。

というのも2021年8月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者には2年更新時に更新料11000円が請求されることになります。

対象となるのは2021年8月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者です。

なのでこれまでに入居している入居者は、これまで通り2年更新時に更新手数料が請求されることはありません。

入居時に示された更新料0円は、これまで通り0円です。

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5月 11, 2021

社宅にしてもらって賃料負担を下げてもらえることがある

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サラリーマンの多くは、所得税そして住民税を源泉徴収されています。

そして社会保険料も給料からひかれます。

例えば月収50万円の方の場合、配偶者1人扶養1人とした場合

社会保険料で引かれる分 年間約70万円

所得税 年間約24万円

住民税 年間約26万円

となり600万円の年収から約120万円が引かれ手取りは480万円になってしまいます。

しかしその場合もお金を節約するための打つ手はあります。

それは

会社の借り上げ制度を活用することです。

例えば賃貸物件に住んでいるならば、大家と本人との契約形態を大家と会社の契約形態に変更し、借り上げ住宅にしてみることができるかもしれません。

そうするならば、これまで支払っていた賃貸料を大幅に下げることができますし、会社側も経費を膨らませることができます。

私の所有物件も40~50%は会社の借り上げ住宅という形態の契約になっていて多くの会社に活用されています。

しかも大家にとっても社宅として賃貸してくれることは、ありがたいことで転勤等で退去されることがあるにしても、転勤がなければ、たいがいは長く借りてくださり安定した入居者さんということで、大家サイドからも歓迎です。

 

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5月 02, 2021

大和ハウスのマンションで高齢者見守りサービス 

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最近は高齢者社会で市街地のアパートや賃貸マンション、そして分譲マンションにも1人暮らしの高齢者世帯が増えてきました。

子供がいても、それぞれが家族を持ちなかなか同居できないといった事情もありますし、親の住居から遠くに住んでいるならば、容易に親の様子を伺うことができないといった事も生じています。

このようなご時世のなか

マンション管理会社が高齢者の見守りサービス

を始めるようです。

けあNews2017年10月28日の「管理会社がマンションの高齢者見守り事業に参画 神戸市」という記事によると

大和ハウスグループの大和ライフネクストとグローバルコミュニティは10月16日、神戸市と「高齢者見守りに関する協定」を締結した。今後、神戸市の「協力事業者による高齢者見守り事業」に取り組んでいく。大和ライフネクストとグローバルコミュニティは神戸市内で、約3万5000戸の分譲マンションの管理を受託している。今回の協定締結によって、管理する分譲マンションの入居者を対象に、見守り事業を行っていく。

引用:http://www.caretomo.com/carenews/86242

(閲覧日2018年1月2日)と報じました。

今回の対象となるのは神戸市内の大和ハウスグループが管理する分譲マンション内の高齢者ということです。

それにしても大和ハウスグループが神戸市内だけで、3万5000戸もの戸数の分譲マンションをかかえているとは、ちょっと驚きですが、建設業界の総合力ではNO1の大和ハウス工業なので、それぐらいの規模のマンションをかかえていても不思議ではないのかもしれません。

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