小規模マンションオーナーの日記


5月 21, 2019

所有不動産が粗大ゴミ扱いの時代に😢

Pocket

地方画像

のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして不動産は粗大ゴミ化。

大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。

直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。

ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。

例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。

しかしそれでも固定資産税はかかります。

つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。

さらに家屋となるとさらに大変です。

土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。

例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。

火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。

そして固定資産税がかかります。

また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。

そこで家屋の解体を検討するとします。

しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。

このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。

実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。

(さらに…)

Pocket

5月 19, 2019

定額クリーニング費を支払っていればまずは安心 大東建託物件の場合

Pocket

花画像

定額クリーニング費用を支払っているならば退去時は0円で退去できる場合もある。

私の所有マンションは大東建託パートナーズ管理のマンションですが、数年前ほどから入居者には、定額クリーニング費用が求められるようになりました。

費用としては家賃にもよるところがありますが、シングルタイプのお部屋で約40000円。

カップルタイプのお部屋で約50000円。

ファミリータイプのお部屋で約60000円です。

この定額クリーニング費用を支払っているならば、退去時は0円で退去することができます。

ところで先日のことですが、退去がありました。

退去された方は、単身赴任で来られていた方で、家族をお持ちの方です。

だいたい40歳代ぐらいでしょうか。

大手の会社に勤めているサラリーマンでした。

時々顔を合わせることがありましたが、あまりマナーが良いとはいえないような入居者でした。

1階の集合ポストには、いっぱい郵便物をためることもしばしばありますし、時々ですが、部屋の中から、うるさい音をたてることもありました。

また会社帰りに、しばしばお酒を飲んで帰るのか、真夜中に帰宅することもしばしばあったようです。

時には会社の同僚と思えるような人たちに介抱されながら帰宅することもありました。

(さらに…)

Pocket

5月 02, 2019

大東マイページと更新完了状況ページ!!

Pocket

バラ画像

大東オーナーには大東マイページを閲覧することができる。

賃貸住宅で賃貸暮らしをすると2年毎に更新手続きを行うことが求められます。

ホームメイトのウエブサイトの「賃貸借契約の更新って何?」という記事にも

賃貸住宅に入居する際、借主と貸主との間で賃貸借契約が交わされます。その契約期間は多くの場合2年となっています。2年を過ぎて同じ物件に住み続けるとなると、契約期間満了後も引き続き住むということになりますので、そこで「賃貸借契約の更新」が必要になってきます。

引用:www.homemate.co.jp/useful/rent156/ (アクセス日2019/4/16)

と書かれていて、原則、住み続けたいならば、更新手続きを行う必要があります。

ところで大東オーナーであるならば、大東建託パートナーズのマイページから、入居者さんの更新手続きの状況を知ることができます。

具体的には建物定期報告書の入居状況のページの備考欄に、契約満了日の半年前ぐらいから更新手続中と表示されるようになります。

そして更新手続が行われたならば、備考欄の更新手続中の表示は消えてしまいます。

この備考欄の表示は、入居者さんが手続きを行い大東建託パートナーズが受付けたならば、直ちに表示は消えます。

この時、更新手続が行われたんだとオーナーは知ることができ、しばらくしてから契約更新完了状況のページで、更新手続の内容を知ることができます。

(さらに…)

Pocket

4月 23, 2019

サブスクリプション型住居登場 賃貸オーナーに脅威となる?

Pocket

コスモス画像

サブスクリプション型の住宅サービスは今後どれだけ拡大するのだろうか・・。

最近の消費志向はサブスクリスプションつまりは定額制にあるんだそうです。

例えば携帯電話の通話代で定額制、つまりは毎月、一定の金額を支払えばかけ放題になるというサービスがありますが、私の母などはメールはしないものの、電話は友人などと長電話をする人なので、この携帯電話のかけ放題サービスを利用させることによって、結果的には電話代の節約につながっています。

ですから、あるサービスのヘビーユーザーであるならば、サブスクリスプション、つまりは定額制を利用することによってコストを抑えることができます。

最近では、さまざまな分野でサブスクリプションサービスが提供されるようになっていますが、ついについにサブスクリプション型の住宅サービスが登場してきました。

サービスの内容はA社の場合

月額4万円で光熱費込み。そして全国にある拠点に住み放題のサービスとなっています。

現時点は拠点は5カ所程度で、すべてが東京から1時間以上の決して便利とはいえない場所の住居のようですが、空家等を改修して、住居として提供しているようです。

ところで魅力なのは月4万円という安さで、しかも光熱費込みという料金です。

(さらに…)

Pocket

3月 31, 2019

大家が入居者サービスを行う時代へ?

Pocket

 

花画像

入居者向けサービスを積極的に行う大家が増えている?

物件選びとなると、家賃、間取り、駅からの距離、設備がどうなのかといったことで判断することが多いと思います。

ところが最近、ある週刊誌の記事によると、大家さんが入居者を引きつけるかのようなサービスを提供している事例が少なくないそうです。

もちろん入居者斡旋は物件の管理会社が行ってくださいますし、入居者向けサービスも、最近は大手などでは、これまでになかったようなサービスが提供されていることがあります。

しかしそれでも大家にしてみれば、空室リスクの懸念は常につきまとうものです。

そこで大家自ら積極的に入居者向けサービスを提供し、入居者を引きつけようというものだと思います。

例えばこの週刊誌の記事によると、入居者の家賃下げなども特別の事情があるならば行う、ただし電球切れや違法駐車や騒音があれば大家に連絡することを行ってもらうといったことや、野菜や果物を希望者に無料で配る、入居者が喜ぶようなイベントを積極的に行うといった事例があげられています。

いずれにしても、これらの大家さんに共通している事柄は

入居者との交流に熱心

であることです。

なかなか市街地の単身者の多い賃貸住宅では入居者との交流を図るのは容易ではありませんが、しかしやらなけらばならない課題と感じることもあるでしょう。

(さらに…)

Pocket

3月 23, 2019

大東建託パートナーズの問い合わせ窓口の変更!!

Pocket

花画像

大東建託パートナーズのコールセンターが統一された。

3月になって、私の所有マンションの掲示板に大東建託パートナーズからのお知らせが掲載されていました。

内容は、お問い合せ先窓口変更のご案内というものです。

そしてその内容は入居者向けのもので、お問い合わせ電話番号の変更というものでした。

最近はDK SEKECTアプリからも、入居者が大東建託パートナーズに連絡したり問い合わせたりすることができますが、電話からでもそうすることができます。

なかにはスマホ操作が苦手な方もおられると思いますので、電話で問い合わせが行えることは良いことだと思います。

さらに緊急に対応してほしい事柄があるならば、電話で連絡したいと思うことでしょう。

以前に停電になった時に、玄関のオートロックが開錠できないというトラブルが発生したことがありましたが、数人の入居者さんが、開錠できないので建物の中に入れないという連絡を携帯電話から大東建託パートナーズの支店に連絡されたことがあったようですが、大東建託パートナーズの担当支店の電話番号を携帯に登録していたので対処することができたという事例があります。

ところで今回の電話番号の変更についてですが、これまでは大東建託パートナーズの担当支店に電話することになっていたのが、フリーダイヤルの「いい部屋サポートセンター」に変わるとのことです。

(さらに…)

Pocket

2月 15, 2019

事故物件はあらゆる人に迷惑をかける😕

Pocket

 

花画像

事故物件が生じることはだれしもが望まない事柄だが・・。

滅多に生じることがない賃貸住宅経営リスクには様々な事柄があります。

地震や風水害による建物の損傷。

この場合は、加入している損害保険によってヘッジすることができます。

他にもいろいろとありますが・・。

ところで厄介なトラブルとして事故物件になってしまうということが稀に生じることがあります。

実際のところ日本の自殺者数は毎年約2万人ぐらいなので、事故物件になってしまう可能性が生じえる可能性はありえます。

私の所有マンションがあるエリア内においても、募集中の、とある大東建託の物件の募集家賃が異常に安くなっていたので、事故物件になったんだと思いました。

そして募集要項に告知事項ありと書かれていたので事故物件になったと確信しました。

この物件の場合は、通常の家賃よりも30パーセント程度割り引いた募集家賃で入居者募集を行っていました。

その後しばらくしてから、募集の掲載が終了しましたので、どうやら入居者さんが決まったようです。

この場合、少なくとも更新期間の2年間は30%程度割り引いた家賃が入居家賃となるわけですが、更新ごとに家賃を値上げしていくのでしょうか?

しかもいい部屋ネットの大東建託グループの物件の場合は、物件オーナーに支払われる賃料が30%減額されるわけではないならば、大東建託パートナーズが割引分の損失を負わなければならなくなります。

(さらに…)

Pocket

2月 11, 2019

DIY可の賃貸住宅が入居率向上のための次の一手?

Pocket

 

コスモス画像

DIY可の賃貸住宅がにわかに注目されている。

これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。

これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。

ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。

ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが。

このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。

それは

DIY可物件です。

このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。

どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。

また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。

(さらに…)

Pocket

1月 06, 2019

いい部屋ガスがついに関西に進出!!

Pocket

花画像

大東建託はエネルギー事業にも力を入れている。

賃貸住宅新規建設が伸び悩む昨今、賃貸住宅最大手の大東建託は、他の分野にも力を入れています。

代表例としては介護や保育事業があります。

そしてさらにエネルギー事業にも力を入れています。

この分野においては残念なことですが、電気事業においては挫折し撤退してしまいましたが、ガス事業においては電気事業の失敗の轍を踏むことがないように着実に拡大しているようです。

このガス事業、いい部屋ガスともいいますが、当初は東京ガスエリアのみの提供でした。

しかし東京ガスエリアでの事業で着実な進展があったのか次に日本で首都圏に続く経済エリア、京阪神エリアでも、いい部屋ガスの提供を始めるようです。

このてんで大東建託のニュースリリース2018年11月5日の「大東建託グループの株式会社ガスパル 東京ガスエリアに続き 11月12日より、大阪ガスエリアで都市ガス事業に参入」では

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)の100%出資子会社であるガス供給会社、株 式会社ガスパル(本社:東京都港区、代表取締役社長:中川健志)は、11月12日(月)より、大阪ガス株式会社の供給 区域(大阪地区等)で都市ガス事業「いい部屋ガス」のサービスの提供を開始します。 今回の大阪地区での都市ガス事業参入は、2017年12月よりサービスを提供している東京ガスエリアに続いて2地域目 となります。このサービスは、事業参入する地域の当社グループ管理建物で、新たにご入居のお申し込みをいただくお客 様が対象です。

www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2018/aqehc4000000a2wt-att/gasuparu_oosakasannyuu_1105.pdf (閲覧日2018年12月13日)

と報じました。

(さらに…)

Pocket

1月 05, 2019

外国人労働者増加で入居率も家賃相場も改善!!

Pocket

花画像

日本に仕事で訪れる外国人を受け入れるかどうかは、今後の入居率に影響を及ぼす。

近年の深刻な人手不足を補うために政府は外国人労働者の受け入れ幅を拡大させることを決定しました。

ということは今後、さらに日本に来て生活していく外国人が増えていくことを意味しています。

実際のところアメリカやイギリスそしてフランスなどのヨーロッパの先進国は外国人労働者を受け入れることによって自国民がしたがらない仕事でもこなしてくれる外国人労働者のおかげで経済的な発展を遂げているわけですが、日本でもようやくそのことが行われようとしており、経済規模が横ばい状態が続いてきた日本の経済を好転させる契機となるかもしれません。

ところで日本で生活する外国人が増大していくということは、彼らにも住居が必要であり、多くの場合賃貸住宅か職場の社宅に住むケースがほとんどでしょう。

とくに昔は日本で生活する外国人といえば、中国人やフィリピン人そしてブラジル人などを多く見かけましたが、最近ではベトナム人を多く見かけるようになりました。

今では経済発展を遂げているベトナムですが、人口規模も日本とあまりかわらない国です。

しかしやはり日本に出稼ぎに行くほうが収入が良いので、日本に来て働くベトナム人が多いようです。

(さらに…)

Pocket