小規模マンションオーナーの日記


5月 13, 2022

賃貸住宅お部屋探し VR内覧だけでは十分といえない理由

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最近ですが、時々不動産テックという言葉を耳にするようになりました。

この不動産テック、その意味は不動産とITの組み合わせによるサービスのことのようです。

実際のところ、不動産テックですが、賃貸住宅サービスにおいても活用の幅が広まっています。

例えば昔は、お部屋探しをする場合は、住みたいエリアのなかにある不動産屋さんを何件も行ってお部屋探しをしたものです。

それが今ではインターネットの入居者募集サイトを綿密に調べたうえで、関心のある物件を見つけたならば、その物件を扱っている不動産屋さんに行って、その後に内覧をするという方法が主流になっているように思われます。

ですから昔は不動産屋さんの賃貸物件を仲介する店員さんの裁量や能力によって、入居者が決まるかどうかが大きく左右されていたものですが、今ではインターネットの入居者募集サイトにおいて、どれだけ注目されるか、あるいはアピールできるかが入居者が決まるかどうかの第一歩となるように思われます。

しかも最近はインターネットの入居者募集サイトからもVRでお部屋の内覧ができるようになっています。

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4月 22, 2022

マンションの宅配ボックス アマゾンのKey for Businessで不要になるか?

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インターネットの普及で、ネットでの買い物が多く行われるようになりました。

その結果、アパートやマンションで人気の高い設備の1つに宅配ボックスが注目されるようになりました。

賃貸住宅オーナーとしても、入居率の改善や家賃の下落回避のために、宅配ボックス導入を検討している方も少なくないのではないでしょうか。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

このてんで分譲マンションなどは、以前から宅配ボックスを導入しているマンションも少なくありませんが、築古の賃貸住宅となると、竣工当時は、ネットでの買い物も多くはなかったので、宅配ボックスを設置していないことが多いのではないかと思います。

しかしネットで簡単に、お部屋選びの選別が行われる昨今、宅配ボックスの設置がないと、なかなか入居してもらえないということで、数十万円の初期費用がかかるとしても、宅配ボックスの導入を検討せざるをえなくなっているというのが現状かもしれません。

 

しかし時代の変化は速いもので、アマゾンが置き配を行うようになりました。

その後、大手配達業者も置き配を行うようになっています。

郵便局のサイトでは置き配について

置き配とは、あらかじめご指定いただいた場所(玄関前、置き配バッグ、宅配ボックス、車庫、物置など)に非対面で荷物などをお届けするサービスです。

置き配 | 日本郵便株式会社 (japanpost.jp)

と説明されています。

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4月 08, 2022

マンションの消防設備点検に協力しない残念な入居者

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先日のことですが、大東建託パートナーズより

【重要】消防設備点検のご案内

の用紙が各部屋の郵便ポストに投函されていました。

すると今回も

消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さん

という記事に書かれているように

私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。・・ ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。 その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。 それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。 しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。

とありますが、同じように大東建託パートナーズからのお知らせを不要広告と同じように捨てている入居者が数人程度いるのです。

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賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

どうやら全く消防設備点検に協力する気がないようです。

もちろん実施予定日は平日なので、どうしても休めない仕事などがあり協力できないということもあるとは思いますが、しかし都合の良い時の調整も可能ということなので、せめて都合が悪いとの連絡だけでも入れてほしいものです。

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2月 03, 2022

賃貸暮らし 修繕のための費用を入居者が負担するケース

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先回投稿した記事

賃貸住宅入居者が負担しなければならない修繕のケース

では大東建託パートナーズ管理の物件に場合、入居者が修繕費を負担しなければならない2つのケースについて取り上げました。

それは

・畳表の取替え

・ふすま紙の張替え

です。

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積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの事例なので、他社管理物件もだいたい同じようなものではないかと思います。

 

それで今回も修繕費が入居者負担になる事例を取り上げていきます。

 

・鍵の紛失による取替、修理

あくまでも紛失による場合です。なので紛失して鍵の業者を呼んで開けてもらった場合なども、当然のことですが、入居者負担になります。ちなみに鍵の紛失による取替、修理は1万円~です。くれぐれも鍵を紛失しないようにいたしましょう。

・電球、蛍光灯、ヒューズの取替

賃貸住宅の入居のさいには、照明器具が備わっていたと思いますが、蛍光灯や電球といった電化製品は、劣化していき取替が必要になります。この場合の取替費用は入居者負担になります。この場合、蛍光灯は数千円~となります。

・水道蛇口の止水コマ、パッキングの交換

この水道蛇口の止水コマ、パッキングも時々ですが、修理が必要になります。そしてこの場合の修理費用が物件オーナーになるのか入居者負担になるかが微妙なところです。工事の内容にもよりますが修繕費用が2~3万円以上になることもあります。このてんで大東建託パートナーズは水道蛇口の止水コマ、パッキングの交換は入居者負担になるとしています。

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2月 01, 2022

賃貸住宅入居者が負担しなければならない修繕のケース


アパートやマンションの賃貸住宅に入居した場合は、住居にかかる費用は基本的には家賃、共益費、保険ぐらいです。

例えばエアコンや給湯器が故障してしまった場合でも、通常は入居者は修繕のための費用を支払う必要はありません。

このようなケースでは通常は物件のオーナーが修繕費用を支払います。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

しかし賃借しているお部屋のなかの、ありとあらゆる事柄の修繕のための費用を物件オーナーが負担しなければならないというわけでもありません。

このあたりの線引きが、管理会社によって幾らか異なることがあるのかもしれませんが、最近ですが賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズが明確な指針を示してきました。

 

大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の場合は、エアコンや給湯器、浴室乾燥機、換気扇、温水洗浄便座やトイレなどの場合は、入居者による故意の故障でない限りは、ほぼすべて賃貸人が修繕費用を負担することになります。

なので修繕費用が高額になるエアコンや給湯器の修繕費用は入居者が負担することはありませんので、そのてんは気が楽でしょう。

しかし入居者が負担しなければならないケースが明確に示されています。

例えば具体例としては

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1月 29, 2022

賃貸暮らしの有利なところ グレードの高い設備であっても費用負担がない

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分譲マンションに住む知人宅の浴室乾燥機が壊れたために修理の見積をしてもらったら数十万円だったとの話を知人から聞きました。

「えーそんなにもするの」と思いましたが、グレードの高い浴室乾燥機の場合は、それぐらいするようです。

私の所有物件でも過去に浴室乾燥機が壊れたために交換修理を行った事例がありましたが、修理費用は5万円前後だったと思います。

もちろんその費用は入居者でなく物件オーナーが支払いました。

ということで原則的に賃貸住宅の場合は設備等の修繕工事費用を

入居者が負担することはありません。

これもまた賃貸派のメリットといえます。

つまりは賃貸住宅暮らしの場合は家賃さえきちんと支払っているならば、修繕費用等などのその他の住居費がかかることがないのです。

もちろん退居時には原状回復のために数万円~十数万円の費用負担が求められるケースがありますが、お部屋をよほど乱暴に扱ってるのでない限り5万円ぐらいで済ませることができるかもしれません。

また入居者向けの保険(家賃保証も含む)に加入しているならば、なんらかのトラブルを起こして多額の損害賠償金を課されても、保険で補填することができるでしょう。

この保険加入については持ち家やマンション区分所有者でも物件オーナー向けの保険に加入しなければならないので、同じといえるでしょう。

というか支払う保険料については、物件オーナーのほうが、はるかに高額の保険料を支払わなければならないでしょう。

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12月 21, 2021

賃貸住宅暮らしに欠かせない不動産屋と管理会社 どのように選択する?

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アパートマンションのオーナーはもちろんのことですが、多くの方が不動産屋さんとかかわりがあります。

賃貸住宅に住んでいるならば、おそらくその物件のオーナーさんよりも不動産屋さんや管理会社とのやりとりがほとんどでしょうし、分譲マンションに住んでいるならば、大手の不動産管理会社とのかかわりがあることでしょう。

マンションオーナーにとって、良い不動産屋を選ぶことはとても重要な事で、万が一、悪質な不動産屋に管理を任せると、必要でない修繕工事を要求されたり、建物の維持管理がほとんど行われず、入居者が逃げていくというようなさんざんな目に遭うことになります。

一方で賃貸住宅を借りるにさいしても、不動産屋を通して借りることになりますが、そのさいどのようにして不動産屋を選ぶことができるでしょうか。

最近はネットを利用して物件を検索してから、不動産屋と連絡をとるケースが多いようです。

もちろんそのような方法で良い物件を見つけることができるかもしれませんが、ネット検索だけではわからない情報もあります。

そこで頼りになるのが、実際に住んでみたいと考えている町にある地元の不動産屋さんです。(なかには反社会的な勢力とのかかわりがある不動産屋さんもありますので注意しましょう。)

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11月 23, 2021

持ち家派のほうが有利 家賃を支払い続けることは結局は損をしているというのは本当?

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持ち家がいいのか、それとも賃貸暮らしがいいのか、この件では意見が大きく分かれています。

最近読んだある記事によると、家賃を支払い続けることは結局のところ損をしていることになるといった主張の記事をみかけました。

綿密に計算したうえでの主張のようですが、部分的には正しいと思います。

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駅と直結した分譲マンション。

というのも家賃には、もともと賃貸住宅にかかっている固定資産税や、お部屋のなかの設備の維持管理費用などが含まれてるからです。

 

しかし視点を変えてみると、持ち家や分譲マンションに住んだとしても、固定資産税やお部屋の設備の維持管理費用は、不動産所有者が支払わなければならず結局のところは同じではないのかと思います。

なので家賃に含まれる固定資産税等などは、無駄の出費というわけではありません。

 

さらに賃貸住宅の設備よりも、持ち家などに備わっている設備のほうがグレードが高いという主張も書かれていました。

確かに多くの場合、その通りです。

 

しかし自家用車を例にしてみると、自家用車も買った当初は、最新の機能が搭載されていたかもしれませんが、しかし数年以上も乗り続けていると、その機能も最新のもではなくなり、だんだんと時代遅れのものになっていきます。

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10月 10, 2021

大東建託のDK SELECT入居者様専用アプリ スマホに入れておくことのメリット

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この日は月に1度の大建託パートナーズによる簡易清掃の日でしたが、清掃終了後には清掃完了のお知らせのパンフレットが投函されていました。

それとともに今回はDK SELECT入居者様専用アプリのインストールガイドの用紙もいっしょに投函されていました。

よくよく見てみるととても便利なアプリです。

このアプリのメリットは

その1 管理会社からのお知らせが確認できます。例えば定期清掃や、設備点検、各種サービスなどの情報を確認できます。

その2 大東建託パートナーズにメール連絡を行えます。困ったことや、相談などをメールでお問い合わせすることができます。

その3 大東建託パートナーズに電話連絡を行えます。例えば設備故障や、鍵の故障等で万が一部屋に入れなかったりした場合にアプリから即、電話をかけてレスキューの要請を行えます。

その4 地域のおトク情報が配信されます。あるいは確認できます。

その5 各種手続きを行えます。例えば家賃の確認、支払い方法などの変更が行えます。

ざっとこういったメリットのあるアプリで、入居者ならばぜひともスマホにいれときたいアプリです。

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9月 26, 2021

アパートやマンションのDIY可物件 入居率改善に効果がある?

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これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。

これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。

ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。

ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが。

このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。

それは

DIY可物件です。

このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。

どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。

また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。

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