賃貸物件 | 小規模マンションオーナーの日記

この大規模改修工事、不動産や建設にある程度の人脈や知識のあるオーナーさんでしたら、自分で行う時期、業者の選定等を行うことができ費用も軽減することができますが、サブリース契約の場合はどうしてもメーカー側が提示した費用で合意するしかありません。（大東建託などでは他社に行ってもらうことを許容してもらえることもあるようです）

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サブリース契約

賃貸物件

11月 06, 2024

大東建託パートナーズよりキッチン水栓の修繕費2万円ですとの電話がくる

以前のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。

修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。

とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。

それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。

「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」

という内容でした。

一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。

それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。

修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。

ところで筆者は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。

大東建託の鉄骨アパートが築１６年で大規模修繕工事

アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、周期的に行われる大規模修繕工事は大きな関心事の１つです。

大東建託とフルパッケージプランで、賃貸住宅経営を行なっているならば、３０年間はあまり気にすることはないのかもしれませんが、そうでなければ気になるところです。

というのも大規模修繕工事では高額の工事費がかかるからです。

おそらくは小規模の建物でも、最低でも５００万円はかかるのではないかと思います。

賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

ところで大東建託グループの建物の場合は、１０年、１５年、２０年と建物の状態を綿密に調べることになっているようです。

そしてこの時の調査の結果にしたがって、大規模修繕工事を行ったほうがよいかどうかの判断が下されるようです。

以前は１０年で大規模修繕工事が、よく行われていたと思いますが、最近は１５年や２０年で行うことも珍しくありません。

おそらくは建物の資材の耐久性がよくなっていることも影響しているのではないかと思います。

ところで、筆者の住んでいるエリアに大東建託パートナーズ管理の鉄骨アパートがあります。

３階建てで、２階と３階が居住スペースで、１階が駐車場です。

環境に優しい配慮が建設業界でも　積水ハウス　大東建託

最近はなにかと環境のために脱炭素という言葉をよく聞かれるようになりました。

なぜ脱炭素なのかというとウィキペディアには

脱炭素社会とは、地球温暖化の原因と考えられる二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会のこと。気候変動対策の国際的な枠組みである「パリ協定」が発効して以降、二酸化炭素の排出量を減らし、脱炭素社会を目指そうとする動きが活発化している。

低炭素社会 – Wikipedia

と書かれていて、二酸化炭素の排出が、地球温暖化をもたらすことが、明らかになっているなか、二酸化炭素の排出を削減する社会の流れになっています。

日本でも、政策として2050年までに二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会を実現すること目指すと明言しており、今後はますます脱炭素の重要性が高まっていくものと思われます。

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そのようななか、賃貸住宅最大手の大東建託が脱炭素賃貸住宅を開発したとのニュースが報じられました。

大東建託のニュースリリース2021/3/25によると

大東建託株式会社(本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満)は、京セラ株式会社（本社：京都府京都市、代表取締役社長：谷本秀夫、以下京セラ）の太陽光発電システムを採用した、日本で初めての脱炭素住宅「ＬＣＣＭ（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス）賃貸集合住宅」を開発し、２月より、埼玉県草加市にて建設を開始しましたので知らせします。本建物は、２０２１年７月に完成を予定しています。
「ＬＣＣＭ賃貸集合住宅」は、建設時・居住時・廃棄時においてCO2の削減に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、建設から解体までの建物の一生（ライフサイクル）を通じてCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅です。

引用：日本初！脱炭素住宅「LCCM賃貸集合住宅」を開発｜土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)（アクセス日2021/3/29）

と報じました。

大東建託物件のテナント大家が嘆く理由😿容赦のない賃料減額

1階をテナント賃貸にしている賃貸物件も少なくない。

大東建託のマンションの幾らかは１階部分をテナント物件にしている場合があります。

実際のところ３階以上の建物になると、２階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、１階になるとあまり人気がありません。

そこで１階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は１階が最も人気があります。

そこで１階はテナント、２階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。

もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると１つの可能性が思いあたります。

というのも筆者も大東建託物件の大家で物件の１階はテナントだからです。

具体的なケースとして筆者の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。

おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。

少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。

さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。

大東建託設計施工管理のマンション。１階がテナント。

そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。

例えば当初は３０万円だった家賃が２５万円ほどに下げて入居募集をするのです。

もちろん２５万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も３年毎の賃料見直しのさいに５万円下げられます。

もちろん、イッキに５万円も下げられると大家としてはショックを受けます。

筆者も同じような経験をしました。

筆者も１カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。

そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが（あくまでも私の推測ですが）大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。

ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。

そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の１つなのかもしれません。

追記：国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。

【賃料は変更になる場合があります】

○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。

○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性があります。

アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！

と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。

また賃料が減額するケースというのは

・入居状況の悪化（なかなか入居者が決まらない）

・家賃相場の下落

とありますが、まさに筆者のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。

空室だらけに悩まされても管理会社が変わるとたちまち改善？

筆者の所有物件があるエリアに、ファミリー向け賃貸マンションがありますが、半年前は７０～８０%が空室となっていました。

このマンションですが、決して管理が行き届いていない荒れ放題のマンションではありません。

しかし非常に入居率が悪い状態が続いています。

その後、マンションの管理会社が変更になりました。

新しい管理会社は地元ではよく知られた、私鉄系の不動産会社です。

するとしばらくすると空室が埋まりだし、空室も１～２部屋程度までに回復しました。

どのような施策が功を奏したのかはわかりませんが、やり方次第で、随分と変わるものだと思いました。

ところで、このマンションもそうですが、空室だらけの物件を大きく変化させることは可能のようです。

このてんで日本経済新聞２０１３月４月２７日の「不動産投資は楽じゃない　「勝ち組大家」の汗と涙」という記事には空室だらけの物件をいかに満室物件へと変化させたかの実例が書かれています。

記事によると

「株式など市場と向き合うしかない投資と違い、自分好みに物件自体を変えたり、営業を工夫したりして、リターンを大きくできるのがいい」と話すのは東京都の兼業大家、・・さん（39）。10年に購入したのは埼玉県小川町の「廃虚寸前」のアパートで、空室率は75％。しかも直後に床下浸水が見つかったり、入居者が亡くなったり、厳しいスタートだった。そこから部屋を家具、家電付きに一新。「出会った人全員がお客さんだと思って」営業を続けた。全８室が埋まった今も２週に１度は小売店勤務を終えた後、往復３時間かけアパートの掃除に行く。

引用：不動産投資は楽じゃない　「勝ち組大家」の汗と涙

と書かれています。

大東建託の中古物件を一括借上げ形態で大東建託リーシングで売買することができる

2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国２０店舗で不動産売買の仲介を開始賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。

というのも大東建託リーシングの本来の業務においても、本来は大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅物件だけの仲介だけではなく、今では他社管理物件の仲介も行っているからです。

もちろん大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。

ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。

土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの対応などをすべてまかせることができます。

PowerPoint プレゼンテーション (kentaku.co.jp)

と書かれていました。