小規模マンションオーナーの日記


12月 20, 2022

銀行が賃貸住宅経営に欠かせない存在といえる理由


年末になってくると、銀行員が街角で来年のカレンダーを持って、走り回っている姿を見かけます。

この時期走り回るのは、取引先に年末の挨拶をするためです。

筆者宅にも、アパートローンでお世話になっている、りそな銀行の渉外担当者がやってこられました。

この機会に数十分ほど、お話する機会があります。

 

ところで無借金で、賃貸住宅経営をしている方もおられると思います。

それはそれですばらしいことだと思います。

また毎月のローン金利分を含めた返済を行うこともありませんので、キャッシュも家賃収入等でたまることでしょう。

 

しかし賃貸住宅経営も1つの事業であり、事業を行っているならば、銀行の後ろ盾を得ていることは、とても心強いことです。

基本的には銀行から、資金を調達して、その資金で賃貸住宅経営などの事業を行うために銀行と取引するわけですが、しかし銀行が行うのは、それだけではありません。

銀行の事業者への基本的な姿勢は、その事業のために手伝いとなることを行うことです。

なので、事業や事業者にかかわることでしたら、いろいろと相談にのってくれます。

筆者の場合も、父のあと賃貸住宅経営を継承したわけですが、父は確定申告を自分で行っていましたが、しかし不動産の関係する確定申告が大変だということに気づいていたので、筆者には税理士さんにやってもらうようにと言っていました。

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11月 30, 2022

銀行からのローン返済予定表 経費計上のための大切な書類 


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銀行からはローン返済予定表が送られてくる。

今年もアパートローンを借りている、りそな銀行からローン返済予定表の手紙が送られてきました。

差出人はりそな銀行の担当支店になっているので、担当の支店で金利などが決められているのかと思いきや、りそな銀行支店の担当者の話では「支店ではなく本部の融資の部署で作成されている」と言われていました。

つまりはローン金利などの重要事項は支店では決めることができず、すべて本部で決められているということなのでしょう。

ところで変動金利の場合は金利の見直しは4月1日と10月1日に行われます。

今回は10月1日に見直しが行われた分で翌年の1月から6月までの金利が示されています。(4月1日の見直し分は7月から12月の金利となります)

りそな銀行のインターネットバンキングでは、いち早く1月から6月までの金利を知ることができますので、もうすでに金利を知ってはいましたが、手紙で送られた分もやはり同じ金利でした。

当然といえば当然のことですが。

そして今回も変動金利の金利は変わりませんでした。

近年は変動金利もずっと同じ水準を保っているように感じます。

固定金利よりも安定しているじゃないかと思うほどです。

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11月 25, 2022

りそな銀行からアパートローンを借りるまでのいきさつ 


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りそな銀行。アパートローンも都銀のなかでは積極的に行ってきた。

多くの方がアパートマンション経営を始めるさいにアパートローンを借りているのではないでしょうか。

昔はスルガ銀行のように地方銀行でありながら、全国で積極的にしかも迅速にアパートローンを貸し出している銀行もありました。

しかしスルガ銀行の場合は金利も高めで、できれば金利の低い銀行で借りたいものです。

金利が低いというとネット銀行を思い浮かべるかもしれません。

ソニー銀行とか、ジャパンネット銀行とかがありますが、残念ながら住宅ローンは扱っていてもアパートローンは扱っていないようです。

となると次に金利が低いとなると、それはメガバンクつまり都銀になります。

筆者も父の代の時から、都銀の1つりそな銀行からアパートローンを借りています。

そして確かに金利は低いです。

変動金利でアパートローンでも1%前半です。

しかし父はすんなりと、りそな銀行からアパートローンを借りることができるようになったわけではありません。

借りれるようになったいきさつについて書いていきたいと思います。

まず大東建託からアパート経営をもちかけられた時に、りそな銀行からのアパートローンの借入を検討したようですが、銀行側から手持ち資金が1000万円以上が必要などの条件がクリアできないとダメと言われ断念したようです。

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9月 11, 2022

アパートローンを借りている銀行と金利下げ交渉を行う 今回が2回目の挑戦


以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。

その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。

そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。

実は2年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。

そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。

すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。

それから数日後に、支店長と担当者が来られました。

ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。

どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。

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8月 29, 2022

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト


小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。

筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。

そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。

 

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りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。

そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。

それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても

当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。

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8月 27, 2022

りそな銀行がやはりファンドラップを勧める!!資産運用として


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銀行も近年は多種多様な商品を揃えている。

筆者の父がマンションオーナーをやっていた時に、りそな銀行からアパートローンを借りるようになり、それからずっと、りそな銀行との付き合いがあります。

父がマンションオーナーをやっていた時は、時々父のもとに担当の銀行員が訪問し、銀行が提供するさまざまな商品を購入していました。

父が亡くなってマンションオーナーを引き継いだ後は筆者のもとに担当の銀行員がしばしば訪問してきます。

ところで最近ですが、りそな銀行の店舗の前を通ると、ファンドラップの広告のポスターが目につくようになりました。

りそな銀行も、その時々に力を入れて販売する商品がありますが、最近でも力を入れて販売している商品の1つが間違いなく

ファンドラップです。

このファンドラップ、そもそも富裕層向けのラップ口座の敷居を低くした商品ともいえます。

顧客の資産運用のニーズに合わせて、資産配分を決め、顧客は資産運用については銀行側に一任するというものです。

多くの金融機関がファンドラップのような商品を提供していますが、金融機関にしてみては、顧客から預かった資産を運用しながら、手数料収入を得ることができるので、是非とも販売したい商品の1つであることに違いはありません。

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8月 11, 2022

銀行が賃貸住宅のために融資してくれるかどうかの条件は物件のエリア?

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先日のことですが、誤解もあったのですが、アパートローンを借りている、りそな銀行に不快な思いをさせられた事があったので、電話で苦情を言うと、すぐに担当支店の支店長が電話をかけてこられて、その日のうちに謝罪のために訪問して来られました。

いずれにしても円満に事は収まって私も気持ちがすっきりしましたが、この時に不動産の話をすることもできました。

今回の支店長さん、どうやら不動産についてもある程度、詳しいようで、いろいろな話が出てきました。

まず地方でアパート経営をする話になると・・。

支店長さん言わく「地方では空室がなかなか埋まらないということがあるので・・」

とのことです。

つまりは地方でのアパート経営は厳しい、ということでこのような状況でアパートローンを組むことは難しいということのようでした。

さらに「土地の価格が上がっているようなエリア、人口が増えているような人気のエリアならば・・」といった口ぶりです。

つまりは裏を返して言えば、土地価格が下がっているようなエリア、人口が減少し続けているようなエリアでのアパート経営には協力できないということのようです。

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7月 30, 2022

都銀のりそな銀行からアパートローンを借りるためには

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アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。

どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。

私も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。

しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。

一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。

なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。

とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。

 

筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。

金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。

 

つまりは都市銀行から融資をひく1つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。

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7月 26, 2022

銀行の積立投信 口座残高がマイナスならば引き落としされない

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昨年のことですが、アパートローンを借りている、りそな銀行からラップファンドの購入を勧められました。

R246ともいうラップファンドですが。

毎月1万円ずつ普通預金口座から引き落として積上げていく、いわゆる積立投信のようなものです。

ただし投資した資金はりそな銀行が、国内外の株や債券、また不動産等で運用するというのです。

あまり気乗りしなかったのですが、銀行との付き合いもありますので、購入することにしました。

もちろんバランスファンドのようなものなので、信託報酬はやや高めで、おそらくはあまり儲からないだろうなあとは予感していましたが、やはり1年ほどが経過して成果はマイナス1000円程度の状態が続いています。

これ以上、マイナス幅が拡大しないことを願ってはいます。

ところである月のことですが、普通預金口座から自動的に引き落とされるはずのラップファンドのための1万円が引き落とされていませんでした。

あれ、なぜなんだろうと思っていました。

もちろんあまり成果のないファンドなので、それでも良かったのですが、一応りそな銀行に電話をかけて問い合わせてみることにしました。

ところで、りそな銀行の場合は渉外担当者の携帯電話番号は教えてくれません。

それでいつも連絡を取りたい時は、支店の窓口となる電話番号に電話をかけます。

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6月 17, 2022

銀行のローン金利 金利優遇幅は銀行の裁量で拡大することができる

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先日、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。

銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。

しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。

そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」

内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を0.1%拡大する旨の資料。

緊張がスッと抜けたような感じでした。

ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。

この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。

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