小規模マンションオーナーの日記


9月 15, 2019

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト

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小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。

私も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。

そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。

この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。

そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。

それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても

当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。

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4月 30, 2019

単独での生き残りが厳しいスルガ銀 どこと組むのか?

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のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして地方銀行の存続も危ぶまれている。

かつては地方銀行の優等生とも言われたスルガ銀行。

他行では扱ってもらえなかった、不動産担保融資を高金利で扱い、好業績を上げ続けてきましたが、2018年にシェアハウス向け融資の不正が発覚し、それ以降、次から次へと不祥事が明るみになり、もはや単独での生き残りは困難と言われるぐらいにまで落ち込んだ状態にあり、次なる関心は、どの金融機関と手を組むか、ないしは傘下に入り存続していくかにあるようです。

水面下では様々な交渉が行われているとのことですが、スルガ銀行が最も交渉相手で最優先にしているのが、りそな銀行を中核とするりそなグループと言われています。

私もりそな銀行からアパートローンを借りていますので、スルガ銀行と手を組むことによってどのような影響が及ぶのかは関心のある事柄です。

ところで、りそなグループですが、中核のりそな銀行は、一応都市銀行ですが、他の都市銀行とは異なり海外事業についてはあまり強くありません。

その反面、国内には注力しており、りそな銀行も一時期はアパートローンに力を入れていた時期もあります。

ローン金利もアパートローンの変動金利で1%前半なので、借り換え先として人気はあると思います。

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4月 25, 2019

都市銀行の行員が公務員に転職(+_+)

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銀行をやめる行員さんも少なくない?

私は、りそな銀行からアパートローンを借りて、ほそぼそと小規模なマンションオーナーをやっていますが、周期的にりそな銀行の渉外担当者が訪問してきます。

先日もやってきましたが、いろいろと他愛のない会話を交わすこともありますが、その時に、ビックリするような事を聞きました。

それは私がマンションを相続した時に、りそな銀行の渉外担当者だった行員さんが、銀行員をやめて転職したとの話です。

当時は相続中だったので、この行員さんには、何度も訪問していただき複雑な手続きを行ってくださったので、顔なじみの行員さんでした。

その後、1年半ほどで、転勤になってしまったのですが・・。

ところでその当時は、この行員さんも結婚したばかりで、しかも最初の子供も誕生したばかりの時で、銀行員としてもバリバリに活躍していた時代だったと思うのですが、おそらくは今後も銀行員としてのキャリアを積み上げていくんだろうなあと思っていました。

それが銀行員をやめて転職するとは・・。

そしてどうやら公務員になったようです。

今では2人目の子供も誕生し、りっぱな父親になっているとのことです。

経営が不振の地方銀行ならば、もっと良い就職先に転職するのならばわかるのですが、比較的経営が安定している、りそな銀行を後にするとは・・。

家族もいるのに・・、と思いましたが。

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12月 11, 2018

アパートローン可否の分かれ目は土地価格と人口の推移による?

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最近は銀行もアパートローンの可否が厳しくなったと言われているが・・。

先日のことですが、誤解もあったのですが、アパートローンを借りている、りそな銀行に不快な思いをさせられた事があったので、電話で苦情を言うと、すぐに担当支店の支店長が電話をかけてこられて、その日のうちに謝罪のために訪問して来られました。

いずれにしても円満に事は収まって私も気持ちがすっきりしましたが、この時に不動産の話をすることもできました。

今回の支店長さん、どうやら不動産についてもある程度、詳しいようで、いろいろな話が出てきました。

まず地方でアパート経営をする話になると・・。

支店長さん言わく「地方では空室がなかなか埋まらないということがあるので・・」

とのことです。

つまりは地方でのアパート経営は厳しい、ということでこのような状況でアパートローンを組むことは難しいということのようでした。

さらに「土地の価格が上がっているようなエリア、人口が増えているような人気のエリアならば・・」といった口ぶりです。

つまりは裏を返して言えば、土地価格が下がっているようなエリア、人口が減少し続けているようなエリアでのアパート経営には協力できないということのようです。

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12月 09, 2018

紳士的な銀行で投資信託を購入すると損をする?

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投資信託でも成績が思わしくないファンドも少なくない。

最近ですが、投資信託の成績が公表されました。

それによると銀行が扱っているファンドの成績が思わしくないということが明らかになりました。

もちろん中には好成績を収めているファンドもありますが、しかし多くのファンドで顧客に損失を与えているというのです。

思い返してみると銀行が投資信託を扱えるようになった時、銀行のことだから、きっと厳選された好成績を収めるファンドを販売するに違いないと考えた方も少なくなかったと思いますが、現在のところ期待が裏切られているようです。

私もアパートローンを借りている、りそな銀行から勧められてラップファンドを購入しました。

本当はあまり気が進まなかったのですが・・。

銀行との付き合いから購入しました。

R246というラップファンドです。

このラップファンドですが3つのコースがあるのですが、安定運用、やや成長運用、成長運用ですが、私の場合は安定運用を選択しました。

債権を中心に運用するコースです。

毎月1万円ずつを積立ていきますが、購入を始めてから1年になりますが、やはり元本割れが生じています。

1000円~2000円程度の元本割れですが・・。

あまそれぐらいの損失でまだ収まっていると積極的に考えることができるのかもしれません。

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12月 08, 2018

貸越状態ではラップファンドの引き落としができない?行員の対応にも多少不満😞

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銀行が力を入れている商品に積立投信がある。

昨年のことですが、アパートローンを借りている、りそな銀行からラップファンドの購入を勧められました。

R246ともいうラップファンドですが。

毎月1万円ずつ普通預金口座から引き落として積上げていく、いわゆる積立投信のようなものです。

ただし投資した資金はりそな銀行が、国内外の株や債券、また不動産等で運用するというのです。

あまり気乗りしなかったのですが、銀行との付き合いもありますので、購入することにしました。

もちろんバランスファンドのようなものなので、信託報酬はやや高めで、おそらくはあまり儲からないだろうなあとは予感していましたが、やはり1年ほどが経過して成果はマイナス1000円程度の状態が続いています。

これ以上、マイナス幅が拡大しないことを願ってはいますが・・。

ところで11月のことですが、普通預金口座から自動的に引き落とされるはずのラップファンドのための1万円が引き落とされていませんでした。

あれ、なぜなんだろうと思っていましたが・・。

もちろんあまり成果のないファンドなので、それでも良かったのですが、一応りそな銀行に電話をかけて問い合わせてみることにしました。

ところで、りそな銀行の場合は渉外担当者の携帯電話番号は教えてくれません。

それでいつも連絡を取りたい時は、支店の窓口となる電話番号に電話をかけます。

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10月 28, 2018

取引銀行から日本株投資信託購入の提案の電話がかかってくる!!

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銀行も融資だけではなく投資信託にも力を入れている。

先日のことでしたがフリーダイヤルで携帯電話に電話がかかってきました。

固定電話には、いわゆる飛び込みのような営業というかセールスの電話はしばしばかかってきますが、携帯電話の場合は、そのようなことはありません。

しかし見慣れないフリーダイヤルの番号なので、携帯電話にも飛び込みの営業電話がかかってきたのかもしれないと思い、おそるおそる電話にでると相手先はりそな銀行でした。

りそな銀行はアパートローンを借りている銀行で、付き合いから、りそな銀行から保険商品や投資信託等を購入したことがあります。

しかしこれまでは担当の支店の渉外担当の方が訪問してきて保険商品や投資信託等を購入したのですが、今回は支店からの電話でなく、フリーダイヤルつまりは支店以外の部署から電話がかってきたようです。

ところで以前に、担当の支店で保険商品を購入したさいに、渉外担当者から投資姿勢についてのアンケートを求められたことがあります。

このアンケートの目的は、顧客の投資姿勢つまりはリスクがあっても積極的に投資する志向なのか、それとも安全志向なのかを調べる目的で、そのアンケートをもとにして投資信託でもハイリスクハイリターンのものを提案するのか債権を中心とした商品を提案をするのかを決めるようです。

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8月 11, 2018

インデックスファンドが高パーフォーマンス☻

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インデックスファンドのほうが高パフォーマンスの場合も少なくない。

アパートローンを借りている、りそな銀行から、確定拠出年金や投資信託を勧められ、それぞれの商品を購入しましたが、確定拠出年金は高パフォーマンスを得ているのに対して、投資信託のほうは、さえない状況が続いています。

このりそな銀行の投資信託、りそなラップ型ファンドR246というものですが、りそな銀行の渉外担当の行員の提案で購入することにしました。

そしてこのファンド、簡単に言えばバランスファンドのようなもので、国内外の株や債券、不動産などに分散投資し、りそな銀行で資産運用するというファンドです。

そして3つのコース、安定型、安定成長型、成長型があり、いずれかのコースを選ぶことができるのです。

そこで私が選んだのは、安定型つまりは債券を中心として運用されるコースを選んだのですが、その運用が、さえないのです。

もともと信託報酬がやや高いので、購入はあまりしたくなかったのですが、りそな銀行との関係があるので、購入することにしました。

ちなみに信託報酬は

安定型 税込み0.648%

安定成長型 税込み 1.08%

成長型 税込み 1.188%

となっています。

実は以前の記事

確定拠出年金は信託報酬にも注意?

でも書いたことがあるのですが、ある投資信託の専門家の話として信託報酬が0.3%をこえるものは購入しないほうが良いと言われていましたので、このりそなラップ型ファンドR246はいずれもこの0.3%をこえていますので、避けたかったのですが、仕方なく購入、そして案の定、現時点の運用状況はさえない展開となっています。

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6月 14, 2018

りそな銀行から加入したカラダ革命を解約

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りそな銀行。アパートローンも都銀のなかでは積極的に行ってきた。

私は大東オーナーとして物件オーナーをやっていますが、アパートローンの借り入れ先はりそな銀行です。

以前の記事

銀行が販売している保険カラダ革命

でも書きましたが、今から1年以上前、アパートローンを借りているりそな銀行の支店長と渉外担当者がやって来られて、アパートローンの金利を下げるので、その代わりに、りそな銀行が販売しているネオファースト生命のカラダ革命という保険への加入を提案されました。

銀行との付き合いは重要なので、この時は、その提案を受けてカラダ革命という保険に加入することにいたしました。

そして当時は、りそな銀行の支店の総力をあげて、この保険の販売に力を入れていたようなので、協力することにいたしました。

このネオファースト生命のカラダ革命という保険、多少ユニークな内容の保険なのですが、ネックとなるのが解約返戻金がないというてんです。

つまりは保険金が支払われる対象となることがなければ、全くの掛け捨ての保険なのです。

そしてもちろんのことですが死亡しても保険金は一切支払われません。

それで将来、私自身が保険金が支払われる対象となるかどうかはわかりませんが、ならない可能性もあること、さらに別の医療保険にも、りそな銀行から加入していたので、いずれは解約することを考えていました。

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5月 02, 2018

銀行もアパートローン顧客を囲い込む?不動産セミナーを実施

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りそな銀行。近年はアパートローン顧客向けのセミナーを積極的に行っている。

近年は新規のアパート建設も、全体的に微減状態が続いているようです。

こういったなか大東建託などの建設会社は、収益減少を補うためか、現在の管理物件における手数料収入や家賃保証分野そして賃貸住宅向けの保険の提供などにも力を入れているようです。

そしてこのことはアパートローンを扱ってきた銀行についても同じです。

以前はカードローンとならんで収益力のあったアパートローンですが、近年は金融庁の監視も強まり、以前のように積極的に貸し出しを増やすことができなくなっているようです。

そのようななか、昔からのアパートローン顧客に的を絞り、囲い込みを強めているように思われます。

というのも私がアパートローンを借りている、りそな銀行ですが、最近になってアパートマンションオーナー向けのセミナーを積極的に開催するようになりました。

つい最近もメールで「老朽貸家の実践的再生術セミナー」の案内メールが届きました。

この内容を見て興味をそそられて、行ってみようかとも思いましたが、冷静になって考えてみると、私の所有物件は、まだ老朽貸家ということではないので、自分にはあてはまらないということで、参加の申込をやめました。

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