小規模マンションオーナーの日記


4月 12, 2022

りそな銀のみつぼしフライトの運用がジリ貧 償還することも

コスモス画像

りそな銀行といえば、一時期アパートローンに力を入れていましたが、りそな銀行からアパートローンを借りて賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。

りそな銀行のアパートローンの良いところは、とにかく金利が低いことにあります。

なので当初は金利の高い金融機関からアパートローンを借りて、しばらくしてから、りそな銀行のアパートローンに借り換えされたケースも多いのではないかと思います。

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

ところで、私も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、りそな銀行はローン顧客にファンドや投資信託を勧めることがあります。

そして以前に販売に力を入れていたファンドにみつぼしフライトがあります。

このみつぼしフライトについては

2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。・・当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト

と書かれていますが

・債券を中心にしたバランスファンド

・顧客の損失を5%を超えることがない

といった特徴があるわけですが、しかし運用状況によっては、償還されることもあるファンドです。

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3月 06, 2022

銀行が販売するファンド 成績が振るわないのはなぜ?

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最近ですが、投資信託の成績が公表されました。

それによると銀行が扱っているファンドの成績が思わしくないということが明らかになりました。

もちろん中には好成績を収めているファンドもありますが、しかし多くのファンドで顧客に損失を与えているというのです。

思い返してみると銀行が投資信託を扱えるようになった時、銀行のことだから、きっと厳選された好成績を収めるファンドを販売するに違いないと考えた方も少なくなかったと思いますが、現在のところ期待が裏切られているようです。

私もアパートローンを借りている、りそな銀行から勧められてラップファンドを購入しました。

本当はあまり気が進まなかったのですが・・。

銀行との付き合いから購入しました。

R246というラップファンドです。

このラップファンドですが3つのコースがあるのですが、安定運用、やや成長運用、成長運用ですが、私の場合は安定運用を選択しました。

債権を中心に運用するコースです。

毎月1万円ずつを積立ていきますが、購入を始めてから1年になりますが、やはり元本割れが生じています。

1000円~2000円程度の元本割れですが・・。

あまそれぐらいの損失でまだ収まっていると積極的に考えることができるのかもしれません。

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3月 25, 2021

りそな銀行が店舗の営業体制を変更 顧客にはわかりにくい変更

りそな銀行画像

りそな銀行といえば、都市銀行でもあり、信託機能も付与されている他の都市銀行にはない特別な銀行です。

ただ他の都市銀行と比較して、明らかに見劣りするのは、海外業務です。

なので、国内での事業に力を入れていますので、都市銀行のなかでは比較的、個人顧客を重要視してくれる銀行なのではないかと思います。

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

それで、一時期は国内でのアパートローンにも、かなり力を入れていた時期があります。

そして、りそな銀行のアパートローンは、変動金利でローン金利を1%台に抑えられており、長年の取引で信用してもらえるようになると、金利交渉を行ってローン金利を0.5~1.0%にしてもらうこともできます。

なので個人の賃貸住宅オーナーにとっては、とてもありがたい銀行です。

 

ところで、このりそな銀行ですが、営業体制を大きく変えているようです。

具体的には、1つの市にりそな銀行の支店が3つあるとします。

これまでの形態は

A支店 窓口業務 営業(渉外担当)

B支店 窓口業務 営業(渉外担当)

C支店 窓口業務 営業(渉外担当)

というものでした。

それを今後は

A支店 窓口業務

B支店 窓口業務 営業(渉外担当)

C支店 窓口業務

といった形態にしていくんだそうです。

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9月 15, 2019

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト

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小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。

私も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。

そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。

この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。

そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。

それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても

当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。

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4月 25, 2019

都市銀行の行員が公務員に転職(+_+)


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銀行をやめる行員さんも少なくない?

私は、りそな銀行からアパートローンを借りて、ほそぼそと小規模なマンションオーナーをやっていますが、周期的にりそな銀行の渉外担当者が訪問してきます。

先日もやってきましたが、いろいろと他愛のない会話を交わすこともありますが、その時に、ビックリするような事を聞きました。

それは私がマンションを相続した時に、りそな銀行の渉外担当者だった行員さんが、銀行員をやめて転職したとの話です。

当時は相続中だったので、この行員さんには、何度も訪問していただき複雑な手続きを行ってくださったので、顔なじみの行員さんでした。

その後、1年半ほどで、転勤になってしまったのですが・・。

ところでその当時は、この行員さんも結婚したばかりで、しかも最初の子供も誕生したばかりの時で、銀行員としてもバリバリに活躍していた時代だったと思うのですが、おそらくは今後も銀行員としてのキャリアを積み上げていくんだろうなあと思っていました。

それが銀行員をやめて転職するとは・・。

そしてどうやら公務員になったようです。

今では2人目の子供も誕生し、りっぱな父親になっているとのことです。

経営が不振の地方銀行ならば、もっと良い就職先に転職するのならばわかるのですが、比較的経営が安定している、りそな銀行を後にするとは・・。

家族もいるのに・・、と思いましたが。

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8月 28, 2017

りそな銀行がやはりファンドラップを勧める!!


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銀行も近年は多種多様な商品を揃えている。

私の父がマンションオーナーをやっていた時に、りそな銀行からアパートローンを借りるようになり、それからずっと、りそな銀行との付き合いがあります。

父がマンションオーナーをやっていた時は、時々父のもとに担当の銀行員が訪問し、銀行が提供するさまざまな商品を購入していました。

父が亡くなってマンションオーナーを引き継いだ後は私のもとに担当の銀行員がしばしば訪問してきます。

ところで最近ですが、りそな銀行の店舗の前を通ると、ファンドラップの広告のポスターが目につくようになりました。

りそな銀行も、その時々に力を入れて販売する商品がありますが、最近(2017年現在)力を入れて販売している商品の1つが間違いなく

ファンドラップです。

このファンドラップ、そもそも富裕層向けのラップ口座の敷居を低くした商品ともいえます。

顧客の資産運用のニーズに合わせて、資産配分を決め、顧客は資産運用については銀行側に一任するというものです。

多くの金融機関がファンドラップのような商品を提供していますが、金融機関にしてみては、顧客から預かった資産を運用しながら、手数料収入を得ることができるので、是非とも販売したい商品の1つであることに違いはありません。

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7月 26, 2017

銀行員には他の業種にはない業務上のルールがある?


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アパートローンを借りると銀行の担当者がしばしば訪問してくる。

私も父からマンション経営を受け継いで、何年にもなりますが、けっこうお世話になるというのか、しばしば自宅に訪問して来られるのは、アパートローンを借りている銀行の担当者です。

今日、街を自転車で走っていると、たまたま銀行の担当者が、もう一人の行員とともに徒歩で歩いているのを見かけました。

お客さんのところに向かっていたのでしょう。

ところで私がお世話になっているのは、りそな銀行ですが、何年か接触しているうちに、りそな銀行の行員の業務上のルールのようなものを気づくようになりました。

その1つが

支店に近いお客のもとへは徒歩で行く

というものです。

行員さんの話では自転車や車も支店にはあるそうです。

ですから必要に応じて、これらの乗り物も活用しているようですが、しかし支店から徒歩20~30分以内のお客さんのもとへは徒歩で行くようです。

私の自宅にも必ず徒歩できますし、支店長であっても近くは徒歩で周っているようです。

実際のところ今日も含めて徒歩で周っている場面を何度か見かけたことがあります。

今年の春には支店長が交代しましたが、これまでの支店長さんと新しい支店長さんが2人で、しかも徒歩で取引先への挨拶周りをされていました。

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4月 30, 2017

転勤の挨拶をする業界としない業界?


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銀行は挨拶などの礼儀を重んじる業界。

4月上旬の事でしたが、近所を自転車で走っていると、突然に男の方から、呼び止められました。

だれかと思ってみると、アパートローンでお世話になっている、りそな銀行の支店長ではないですか。

この春に、転勤になったというのは聞いていましたが、新任の支店長とともに、挨拶でまわっていたのです。

私の家にも、訪問したそうですが、留守だったそうです。

それはともかく、その場で転勤の挨拶を受け、そして新任の支店長の紹介となりました。

ところでこの2日ほど前には、アパートローンの私の担当行員も転勤となり、転勤の挨拶に来れられていました。

前もって訪問の約束をしてくださっていたので、家にあがってもらい、幾らかのお話をして、お別れをしたところです。

このように銀行員というのは必ず転勤がありますが、その都度、挨拶回りを行います。

年末にも年末の挨拶に来られます。

礼儀を重んじる業界なのでしょうか。

しかしこのような機会にお互いに意思を通わせることができるので、良いことだと思います。

ところで大家にとって大切な取引先は銀行だけではありません。

もう1つの大切な取引先は不動産管理会社です。

私にとってそれは大東建託パートナーズで、営業関係は大東建託です。

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12月 01, 2016

銀行からのローン返済予定表 大切な書類


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銀行からはローン返済予定表が送られてくる。

今年も11月にアパートローンを借りている、りそな銀行からローン返済予定表の手紙が送られてきました。

差出人はりそな銀行の担当支店になっているので、担当の支店で金利などが決められているのかと思いきや、りそな銀行支店の担当者の話では「支店ではなく本部の融資の部署で作成されている」と言われていました。

つまりはローン金利などの重要事項は支店では決めることができず、すべて本部で決められているということなのでしょうか。

ところで変動金利の場合は金利の見直しは4月1日と10月1日に行われます。

今回は10月1日に見直しが行われた分で翌年の1月から6月までの金利が示されています。(4月1日の見直し分は7月から12月の金利となります)

りそな銀行のインターネットバンキングでは、いち早く1月から6月までの金利を知ることができますので、もうすでに金利を知ってはいましたが、手紙で送られた分もやはり同じ金利でした。

当然といえば当然のことなんですが。

そして今回も変動金利の金利は変わりませんでした。

近年は変動金利もずっと同じ水準を保っているように感じます。

固定金利よりも安定しているじゃないかと思うほどです。

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11月 30, 2016

アパート経営と銀行口座開設!!


 

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アパートローンを借りると「ローン口座」を開設しなければならない。

随分と昔のことですが、父がりそな銀行とアパートローン契約を結ぶようになってしばらくして、りそな銀行の担当者が息子の私に保険商品をすすめてきました。

悪い話ではなかったので、保険契約を結ぶことにしましたが、当時はりそな銀行に口座を持っていなかったので、口座開設をすることになり、それから、りそな銀行とのお金の取引が始まるようになりました。

それから父が亡くなり、その開設した口座、相続したアパート経営において大活躍しています。

まずアパートローンの引き落とし口座として活用していますし、大東建託からの家賃の振込先口座としても活躍しています。

ところで2016年11月25日は金曜日です。

りそな銀行のローンの引き落とし日は25日です。

一方で大東建託からの家賃の振込は27日です。

しかし2016年11月27日は日曜日なので今月は11月25日の金曜日に振り込まれます。

大東建託パートナーズの担当者によると27日が日曜日の場合は25日の金曜日に振り込まれるか、28日の月曜日に振り込まれるかは、金融機関によって異なるようです。

りそな銀行は25日になりますが、三井住友銀行は28日になるとのことです。

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