小規模マンションオーナーの日記


9月 11, 2022

アパートローンを借りている銀行と金利下げ交渉を行う 今回が2回目の挑戦


以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。

その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。

そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。

実は2年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。

そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。

すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。

それから数日後に、支店長と担当者が来られました。

ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。

どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。

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8月 31, 2022

生じると言われながら生じない日本国債の暴落 円安も進まない

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賃貸住宅オーナーがアパートローンなどを借りているならば、気になることは金利です。

とくに変動金利で借りているならば、金利の上昇に神経を尖らせていることでしょう。

 

そして金利上昇リスクの要因の1つに国債の暴落があります。

日本は国債大国で、万が一その国債が暴落すれば金利は急騰します。

 

そして近年、国債残高が右肩上がりで増加し、いずれは国債が暴落しそれに伴い金利が急騰するという意見が聞かれるようになりました。

ある人気番組の劇場版でしたか、国債暴落のXデーを仮定した映画も見ましたが、そういう映画を見ると本当に将来、国債が暴落するのではないかと考えてしまいます。

特にアパートローンを変動金利で借りていると国債暴落、金利急騰のシナリオは最悪のシナリオの1つです。

では本当に国債は暴落するのでしょうか。

 

あれから数年たちましたが、現実は国債は暴落してませんし、日本円も過度の円売りは生じていません。

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三菱UFJ銀行。最大手の銀行。

ところで

日本全体の純資産は少なくとも2000兆円はある

とも言われています。

国債が投げ売りされない理由の1つは日本の土地、株、預貯金等のすべての純資産が少なくとも2000兆円はあるといてんにあります。

つまり1000兆円という膨大な借金があっても2000兆円という、しっかりとした担保資産があるのです。

 

また国債の多くは日本銀行が所有しています。

 

さらに国債の保有先ですが日本銀行の数十%以上をはじめ、国民年金資金、ゆうちょ銀行など公的色彩の強い機関が多くの国債を保有しています。

これらの公的な機関が投げ売りすることは考えにくいことです。

結論として、国際暴落そして金利急騰は当分は起こり得ないということになります。

 

しかし将来的には懸念すべきことがあります。

その1つは地価が年々下落しているというのです。

数年前までは1000兆円あったのが現在は850兆円程度まで下がっています。

つまり担保資産が目減りしているのです。

思い切った地価対策を政策的に行う必要があるように感じます。

 

もう1つの懸念事項は国債には償還期限があり、償還資金は基本的には税金で賄われているというてんです。

日銀などの公的機関は償還日が来ても継続して国債を保有することができますが、民間機関の保有の場合、どうしても換金したい場合に支払わなければなりません。

この場合は増税して換金資金を賄うのか、さらに国債を増発するのかという選択に迫られます。

 

いずれにしても国債暴落は起きないにしても異常な国債残高はいずれ、いずれどこかで帳尻を合わせなくてはならないということなのかもしれません。

 

追記:なぜか一時期は国債暴落のうわさが話題になっていましたが、今なぜかその話題が下火になっています。

日本の国債が、実際のところ暴落しにくいということに、多くの方が気づいてきたからでしょうか。

今でも、日本の国債は安全資産とみなされ、アメリカドルと並んで、市場が不安定な時は日本国債は買われています。

考えてみると、日本国債が万が一、投げ売られても日本銀行が、日本円で日本国債を買い支えることによって、日本国債の暴落を防ぐことができます。

ただし、その時のリスクは、日本円の市場価値が下がって、極度の円安になり、悪質なインフレが発生することです。

その時には、金利上昇を許容することによって、極度の円安やインフレを防がざるをえなくなるかもしれません。

ただ上記でも書きましたように、日本国債を大量に保有しているのは、日本銀行をはじめとする公的な機関ですし、日本の銀行や保険会社も多く保有しています。

それで公的な機関が国債を投げ売りすることは考えられませんし、国債価格が急落する場合には、日本政府が銀行や保険会社に国債を投げ売りしないように働きかけることも考えられます。

海外のヘッジファンドや機関投資家の保有比率に注意をしているならば、さほど心配することがないのかもしれません。

日本国債 – Wikipedia

 



6月 21, 2022

銀行と金利交渉 その後ローン金利が下がるまでの時間や手間

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以前の記事にも書きましたが、にアパートローンを借りている、りそな銀行の担当者から連絡がああり、金利を下げてもらうことになりました。

といっても金利下げによって浮いたキャッシュで医療タイプの生命保険に加入し生命保険料を支払うことになるのですが。

まあ悪い話ではないので承諾することにしたのですが、これまでよく知らなかったのですが、銀行が金利を下げてくれるといっても基準となる金利が下がるわけではなく、債務者の状況によって設定されている優遇金利幅の拡大という形での金利下げです。

この金利優遇幅ですが、借り換え時や、住宅ローン、そしてリスクがほとんどないような債務者には金利優遇幅が大きくなる傾向があるようです。

そして手続きが開始されたわけですが、とにかく手間と費用がかかります。

まずは支店レベルで、特定の債務者の金利優遇幅の拡大について検討し、準備が始まります。

その後、アパートローン債務者宅を支店の行員が訪問し、金利優遇幅拡大についての説明があります。

まあ金利が下がるわけですから、たいがいは説明を聞いた後、承諾することになると思います。

その後、支店の行員は金利優遇幅拡大についての稟議を支店外にある融資担当部署にかけます。

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6月 17, 2022

銀行のローン金利 金利優遇幅は銀行の裁量で拡大することができる

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先日、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。

銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。

しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。

そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」

内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を0.1%拡大する旨の資料。

緊張がスッと抜けたような感じでした。

ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。

この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。

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6月 03, 2022

銀行サイドの視点では固定金利よりも変動金利のほうがお勧め?

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以前にりそな銀行の担当者と支店長が訪問して来られましたが、そのさいにアパートローンの金利について尋ねてみました。

というのもりそな銀行からアパートローン変動金利で借りていますが、固定金利ローンに換えることができるか、また5年ルール―が適用されるかについても知りたかったからです。

最近では固定金利への変更不可の変動金利ローンがあるようなので確認してみました。

 

答えは「変更できる」という回答でした。

それで幾らか気持ちが楽になりました。

なぜならば、金利の専門書などを読んでいると専門家といわれる人たちが変動金利ローンよりも、固定金利ローンをすすめているように思えるからです。

恐らく金利高騰時のリスクの怖さが変動金利ローンにはあるからだと思います。

しかしりそな銀行支店長の話では、「これまでの実績からするならば、変動金利ローンのほうが支払額が少なくて済んでいる」とのこと。

変動金利にするか固定金利にするかは債務者の選択に任されますが、銀行サイドとしては「変動金利ローンのほうがいいのではないか」といった感じでした。

たしか、りそな銀行の前の支店長さんも「今の時代、金利がさらに1%以上上がることは考えにくい」とおっしゃっていました。

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5月 24, 2022

賃貸住宅オーナーの重たい金利支払い分を軽減する方法

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ローン金利、これはアパートローンにしても住宅ローンにしても借りているならば気になるものです。

例えばアパートローンを1億円借りて30年元利均等返済、そして金利1%前半とした場合、当初の金利の年額の支払い分は100万円を超えます。

つまりいかに多くの金利支払い分があるかがわかります。

ではどうすれば金利支払い分を減額させることができるでしょうか。5つの方法を取り上げたいと思います。

 

その1 頭金を多くし、借入金額をすくなくする。

この方法は比較的、お金に余裕のある方が取れる方法です。

結構な額の預貯金があるならば預貯金の幾らかを崩したり株式を売却したりしてそうすることができるかもしれません。

 

その2 借入期間を短くする。

借入期間が長いほど、結果的には金利支払い分が多くなります。

通常は30年や35年が一般的のようですが、20年や15年と短くするならば金利支払い分を少なくすることができます。

しかし毎月の返済額は大きくなるという面もあります。

アパートローンを借りている場合は銀行とのつながりを切らしたくないのと、相続税対策もあるので、銀行とはできるだけ長くつきあっていきたいものです。

よってアパート事業者には向いていない方法のように思います。

 

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5月 21, 2022

変動金利 近い将来上昇するか?目安になる経済指標は?

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アパートマンション事業者の多くがアパートローンを借りています。

そして私のように変動金利でアパートローンを借りている方も少なくないようです。

そして変動金利のいいところは、とにかく現時点でのローン金利が低いことです。

しかし将来の金利上昇局面の時に変動金利のままでは大変なことになります。

例えばもし金利が4%上昇すればどうなるでしょうか。

例えば概算ですが1億円30年返済 金利1%前半変動金利とすると毎月の元利含めた返済が、おおよそ35万円になります。

それがもし金利が5%前半と4%上がるとどうなるか。

元利含めた返済がおおよそ55万円に跳ね上がるのです。

考えただけでも怖ろしいシュミレーションですが変動金利でアパートローンを借りているならば、いつでも固定金利型のローンに借り換えができるようにしておく必要があるといえるでしょう。

あるいは金利上昇時前に繰り上げ返済をすることによって金利負担を軽減させることもできます。

ところでバブルが弾けて長いデフレ時代が続いてきました。

多少、デフレからの脱却が成功したようにも思われますが、将来インフレ時代が本当に訪れるのでしょうか。

専門家の意見では起こり得るとのことです。

もちろん経済は生き物で専門家の予測が外れることはしばしばあります。

しかしインフレの予兆を示す経済指標に注意を向けるならば迅速にインフレ、そして金利上昇に対応できます。

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4月 29, 2022

銀行が住宅ローンを優遇するのはなぜか アパートローンよりも金利が低い

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銀行のローン融資にも、様々な種類があります。

多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。

ところで銀行融資の金利でなぜ?と思っていた事柄があります。

それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。

例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は1%半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで0.7%といった感じでぜんぜん低いのです。

事業性ローンよりも0.5~1%も低いのです。

なぜなのでしょうか。

確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。

債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。

また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。

 

しかしリスクがないわけではありません。

もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。

その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。

一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。

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12月 16, 2021

銀行から借りれないなら金利の高いノンバンクから借りることができる 

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以前のことですが入居率の低迷に苦しむシェアハウス物件オーナーの苦境のニュースがメディアで報じられています。

このシェアハウス物件オーナーに積極的に融資をしてきたのが、地方銀行の稼ぎ頭ともいえるスルガ銀行でしたが、今回のトラブルで、スルガ銀行の経営にも悪影響が及んでおり、アパートローンに積極的だった地方銀行のアパートローンの姿勢にも変化が生じはじめる可能性があり、今後は地方銀行でもアパートローン審査のハードルが高くなるかもしれません。

こうなると都市銀行×、地方銀行×となると頼りとなるのがノンバンクです。

このノンバンクですが銀行との違いは、銀行は預金業務を行うのに対して、ノンバンクには預金業務はありません。

そして銀行よりも高い金利でローン業務を行っている会社です。

代表的な会社としてはオリックス、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス、セゾンファンデックス、新生プロパティなどがあります。

私の父も、マンションオーナーのなったころは、都市銀行からは融資を断られたので、外資系のノンバンクから融資を受けることができました。

金利はたしかに高く、毎月の金利支払い分は、けっこうな額になっていたと思いますが、マンション経営を軌道にのせることができました。

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6月 12, 2021

日本銀行が政策的に金利を上げるのが難しいのはなぜ?

りそな銀行画像

最近は日本銀行の金融政策になんら変更のない時が続いています。

一部の見方では低金利が続いているために、とりわけ銀行の収益力が落ち、危険水位に達しつつあるので、銀行救済のためにも、多少金融政策の変更があるのではないかといった推測もありましたが、日本銀行は動きません。

どうやら政府日銀は銀行には、この低金利時代を合併や他の収益源を確保するなどして自助努力で乗り切ることを期待しているとの見方もでています。

りそな銀行画像

りそな銀行。

 

ところでアパートマンションオーナーも多くの場合、銀行からのアパートローンによってアパートマンション経営を行っていますので、

金利が抑えられていることはありがたいことです。

もしも金利が上がるならば、キャッシュフローなどが悪化し、アパートマンション経営の見直しなどを行わなければならないかもしれません。

 

しかしなぜ今の時代、政策的に金利を上げるのが難しいのでしょうか。

様々な理由が考えられますが、金利が上がれば国債金利も上がることになり、一層の借金を国が背負うことになるからです。

仮に1000兆円の国債の1%金利が上がるとすると10兆円の利子が増えることになります。

それはまさに避けたい事態でしょう。

政策的に金利を上げるのは容易ではないということです。

 

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