消費増税とコロナウィルスショック 当分はローン金利は上がらない
消費税が2019年10月より8％から10％に上がり数カ月が経過しました。
消費税が上がると、しばらくは消費が鈍り、経済が停滞するというのが、これまでのパターンとなってきました。
ところで今回は軽減税率や、5％の還元処置などの施策によって、消費増税が実施されていて、実感的には、あまり負担増感は感じてはいいなかったのですが、実際の経済状況はどうなっているのか多少の関心はありました。
実感的には経済へのダメージは少ないのではないかと考えていましたが、しかし実際は・・
ヤフーニュース2020/2/18の「10～12月期GDP、年6.3％減 増税が響き1年3カ月ぶりマイナス成長に」という記事には
内閣府が１７日発表した２０１９年１０～１２月期の国内総生産（ＧＤＰ、季節調整済み）速報値は、物価変動の影響を除く実質で前期比１．６％減だった。仮にこのペースが１年続いた場合の年率換算は６．３％減。５四半期（１年３カ月）ぶりのマイナス成長となる。昨年１０月の消費税引き上げが影響した。マイナス幅は前回の消費税引き上げ時の１４年４～６月期（１．９％減）よりは小さかった。
引用：https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200218-00000507-fsi-bus_all（アクセス日2020/2/18）SankeiBizより
と報じました。
住宅ローン控除で年間で最大40万円のお金をもらう しかしアパートローンは対象外
ローンの場合は、返済分と金利分の双方を毎月、金融機関に返済していかなければなりません。
小規模マンションオーナーをやっている私もアパートローンを借りているので、毎月そうしています。
ところでマイナス金利になれば、借りていながら金利分を支払うのではなく、金利分をもらうことになります。
そして日銀がマイナス金利を導入しましたが、だからといってアパートローンもマイナス金利になったというわけではありません。
アパートローンについては固定金利については多少金利が下がったようですが、変動金利については変わらずです。
ところでこれまで知らなかったのですが、住宅ローンの場合は、住宅ローン控除を上手に活用すれば、金利分の支払い分よりも、住宅ローン控除の制度によって、国からの還元分のほうが大きくなる場合があるんだそうです。
実質、マイナス金利と同じような状態になってしまうことがあるのです。
この住宅ローン控除についてウィキペデイアには
住宅借入金等特別控除（じゅうたくかりいれきんとうとくべつこうじょ）とは、10年以上の住宅ローンを使って一定の住宅を購入または新築または増改築を行った場合に、本来支払うべき所得税が控除される制度。通称「住宅ローン控除」。 増改築の場合は、特に「特定増改築等住宅借入金等特別控除」と呼ばれる。 住宅の取得等から6か月以内に居住し、一定の条件のもと確定申告をすれば、年末まで居住している場合に限り、10年間にわたり年末時点のローン残高に応じて所得税の税額控除が認められる。 ・・
なお2009年1月から2021年12月までの間に居住した方で、所得税から控除しきれなかった税額がある場合には、翌年度の個人住民税から控除残高を差し引くことが出来るようになった（市区町村の申告不要）。控除限度額 ＝ 年末ローン残高 × 1％ （上限40万円。なお住宅取得時の消費税が8％以外の場合は、上限20万円）
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/住宅借入金等特別控除（アクセス日2019/12/29）
と書かれています。
リスクの少ない手堅い不動産投資
私の仕事で知っているある方は、頻繁に引っ越しを繰り返します。
しかも数千万円もする居住用のマンションを買って、数年ほど暮らし後に、また別の数千万円程度もする居住用のマンションに引っ越しそこで数年を暮らす、そのことを繰り返すのです。
どうやらこの方、後にした居住用マンションを売却しているわけではなく、賃貸に出しているようです。
つまりはこのような仕方で、不動産投資を行いしかも、不動産規模を拡大しています。
ではこのような仕方で、不動産投資を行うことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。
まずローンですが、金利が多少高めのアパートローンでなく金利が低めの住宅ローンで銀行からローンを借り入れることができます。
もちろん不動産投資目的で住宅ローンを利用したということが明らかならば、それが問題となる場合があります。
この場合、上記の方が、自身が住んでいる場合は、住宅ローンの返済で問題はないにしても、賃貸の転用した後はどうしたのでしょうか。
もちろんフラット35の場合は、賃貸に転用した後も、問題がないということも言われており、フラット35で住宅ローンを借りていたのかもしれません。
ところで税制上の住宅ローンの優遇制度については、適用外になるかもしれません。
少なくとも来年春まで金利は上がらない！！
日銀の金融政策には注視する必要がある。
アパートマンションオーナーの収支に影響及ぼす事柄の1つに金利があります。
というのも多くの場合、銀行などから融資を受けているので、金利の上下によって大きな影響を受けることがあります。
ところで固定金利で融資を受けているならば、金利の変動の影響を受けることはありませんが、変動金利で融資を受けているならば金利の変動の影響を受けることがあります。
しかし変動金利で融資を受けることのメリットは、なんといっても通常は固定金利よりも低い金利で融資を受けることができるというてんがあります。
しかしその一方で、変動金利の怖いところは、金利が上昇すると、ローン金利が固定金利よりも高くなる可能性があるというデメリットがあります。
ですから明らかにデフレ状態が続くような場合は、金利が上がるということは考えにくいので、変動金利で融資を受けていても、おそらくは大丈夫ですが、景気が上向いて金利に上昇圧力がかかるようになると、変動金利から固定金利の融資へと変更しておくのが無難です。
ところで最近の状況はというと、景気拡大にやや陰りが生じているといった感じです。
10月には消費増税が予定されていますし、失速気味の中国経済に足を引っ張られている企業も多々あります。
ローン金利にこだわるのもオーナーの重要業務！！
金利も賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼす。
シノケングループの物件オーナーさんのほとんどは、破産することなく、アパートオーナーをやっていけると言われています。
その要因の1つは銀行からの借り入れ金利が低く抑えられているということがあるようです。
シノケングループの場合は、提携している銀行から、しかも変動金利での融資による賃貸住宅経営になるゆえにオーナーさんの毎月の銀行への返済額が軽減され結果として、オーナーさんはあまりお金に困るということはないようです。
その一方で、かつては不動産融資で、急成長したスルガ銀行は、融資の審査はかなり甘かったようですが、その反面、金利は4％以上とかなりの高金利で貸していたようです。
こんなにも高いと、毎月の返済額だけでも大変だったでしょう。
ですから最初はスルガ銀行で借り入れて、返済実績を積み上げてから、金利の低い他行に借り換えするというのが、スタンダードな方法になっているようです。
実際にアパートローンでも、金利の低い金融機関ならば金利が1％前半（変動金利）というのも珍しいことではありません。
さらには都銀となると金利交渉を行うことによって、変動金利で0%台で借り入れることも、可能です。
例えばどれぐらい差がでるかについて具体例をあげてみますと
8000万円を30年を借り入れるとします。
金利上昇リスクが当分は遠のく👍
最近はローン金利が下がる傾向にある。
日本経済新聞のサイトを開きますと、長期金利の指標が表示されています。
この長期金利の指標、10年物国債の金利なんだそうですが、以前はプラス圏で推移していたのが、最近はマイナス圏、つまりはマイナス金利で推移しています。
日本銀行は、0%前後に誘導する方針なので、日本銀行の誘導範囲に収まってはいるようですが、それにしてもマンションオーナーとしては、当面は金利上昇リスクは回避できそうで、ひと安心といったところでしょうか。
しかし一時期は、金利上昇圧力が強まった時期もあったようですが、現在はその逆の金利下落傾向にあるようです。
どうやらその大きな要因は
アメリカの金融政策
にあるようです。
アメリカも2018年ごろまでは、好調な経済のために、段階的に金利を上げてきました。
そこで日本の長期金利もそれに合わせて、上昇圧力がかかるようになります。
アメリカと日本の金利差が拡大していくと、当然のこととして円安ドル高になり、日本経済の主力の輸出企業には恩恵が生じるようになるわけですが、その一方でアメリカ企業にとっては、面白くありません。
そこでその円安をなんとかしろと、アメリカから圧力がかかってくることになるので、アメリカの金利が上昇すると、日本の金利も上昇圧力がかかるようになるのです。
金利交渉で金利下げに再チャレンジしてみると・・
銀行との金利交渉は行うだけのメリットがある。
以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。
その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。
そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。
実は２年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。
そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。
すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。
それから数日後に、支店長と担当者が来られました。
ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。
どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。
国債残高1000兆円超でも経済危機が生じない不思議？
日本国の国債残高を懸念する声もあるが・・。
日本国の国債残高は1000兆円を超え、懸念する声も聞かれるようになりました。
とくに財務省は、危機感をあおりなにかと増税によって改善を図ろうとしています。
実際のところギリシャやイタリアなどでは、財政状況悪化による経済危機が取りざたされていますが、これらの国の国債残高は日本国の国債残高よりもかなり少ないのです。
ではなぜこれだけの国債の残高がありながら、日本の場合は経済危機が生じないのか？
また日本の国債は海外投資家からはいまだに安全資産とみなされています。
なぜなのか？
もしも経済危機→ハイパーインフレ→金利の急上昇というシナリオが生じると、銀行からの借入れに頼りながらアパートマンションオーナーをやっているならば、大変なことになります。
また急激なインフレが生じると、家賃滞納者が続出し、賃貸住宅経営そのものが危なくなる可能性があります。
サブリース会社も、あまりにも家賃滞納者が増えると経営を危うくすることでしょう。
しかし現在は上記のようなシナリオは生じていません。
これだけの債務がありながら、なぜか日本国債や日本円は安定しているのです。
このてんで産経新聞2019年1月29日の正論で青山学院大学教授の福井義高さんの『本当に国は「借金」があるのか』という記事には興味深いてんが指摘されていました。
年末に挨拶に来なかった銀行に問い合わせてみると？
マンションオーナーにとって銀行との付き合いは重要なのだが・・。
年が明け、気になることがありました。
それは毎年の年末には、アパートローンを借りている銀行の担当者がカレンダー等を持ってきて挨拶を、つまりは年末の挨拶での訪問があったのですが昨年は来なかったのです。
いつもは最終営業日が30日なのが、昨年は29日が土曜日で30日が日曜日なので、銀行の最終営業日が28日金曜日で日程的にきつくて来れなかったのかと思っていました。
私のほうも、12月の下旬は忙しかったので、気にはなっていたものの、深刻に考える暇もなかったのですが、年が明けて、いろいろと考える余裕ができるようになると、やけに気になり始めるものです。
しかも年明けになってから来られるのかとも思いましたが来ません。
昨年後半には、ちょっとしたことで銀行との関係がぎくしゃくしていたので年末の挨拶に来なかったのではないとの思いも沸いてきましたが、しかしアパートローン取引がある以上、銀行との付き合いは重要なので、銀行がどう思っているんだろうという疑念が頭から離れなくなってきました。
今のところ金利も比較的に低い金利で借り入れているので、借り換えをするだけのこともありませんし・・。
どうしようかといろいろと思案した結果、銀行に思い切って問い合わせてみようとしました。
アパートローンの理想的な借入金額とは？
アパートローンの返済額は家賃収入の30％以内が理想。
銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。
一般に住宅ローンの場合は収入の30～35%以内の返済額が理想的と言われています。
ということは年収が500万円ならば、500×0.35＝175
年間の金利分を含めた返済額は175万円。
つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。
ところでこの原則はアパートローンの場合にもあたえはまるというのか、ある程度の目安にすることができるかもしれません。
例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は
500×0.3＝150
年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。
ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。
これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。
それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。
フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。
例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。