小規模マンションオーナーの日記


9月 22, 2019

リスクの少ない手堅い不動産投資

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私の仕事で知っているある方は、頻繁に引っ越しを繰り返します。

しかも数千万円もする居住用のマンションを買って、数年ほど暮らし後に、また別の数千万円程度もする居住用のマンションに引っ越しそこで数年を暮らす、そのことを繰り返すのです。

どうやらこの方、後にした居住用マンションを売却しているわけではなく、賃貸に出しているようです。

つまりはこのような仕方で、不動産投資を行いしかも、不動産規模を拡大しています。

ではこのような仕方で、不動産投資を行うことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

まずローンですが、金利が多少高めのアパートローンでなく金利が低めの住宅ローンで銀行からローンを借り入れることができます。

もちろん不動産投資目的で住宅ローンを利用したということが明らかならば、それが問題となる場合があります。

この場合、上記の方が、自身が住んでいる場合は、住宅ローンの返済で問題はないにしても、賃貸の転用した後はどうしたのでしょうか。

もちろんフラット35の場合は、賃貸に転用した後も、問題がないということも言われており、フラット35で住宅ローンを借りていたのかもしれません。

ところで税制上の住宅ローンの優遇制度については、適用外になるかもしれません。

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5月 18, 2019

少なくとも来年春まで金利は上がらない!!


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日銀の金融政策には注視する必要がある。

アパートマンションオーナーの収支に影響及ぼす事柄の1つに金利があります。

というのも多くの場合、銀行などから融資を受けているので、金利の上下によって大きな影響を受けることがあります。

ところで固定金利で融資を受けているならば、金利の変動の影響を受けることはありませんが、変動金利で融資を受けているならば金利の変動の影響を受けることがあります。

しかし変動金利で融資を受けることのメリットは、なんといっても通常は固定金利よりも低い金利で融資を受けることができるというてんがあります。

しかしその一方で、変動金利の怖いところは、金利が上昇すると、ローン金利が固定金利よりも高くなる可能性があるというデメリットがあります。

ですから明らかにデフレ状態が続くような場合は、金利が上がるということは考えにくいので、変動金利で融資を受けていても、おそらくは大丈夫ですが、景気が上向いて金利に上昇圧力がかかるようになると、変動金利から固定金利の融資へと変更しておくのが無難です。

ところで最近の状況はというと、景気拡大にやや陰りが生じているといった感じです。

10月には消費増税が予定されていますし、失速気味の中国経済に足を引っ張られている企業も多々あります。

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5月 04, 2019

ローン金利にこだわるのもオーナーの重要業務!!


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金利も賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼす。

シノケングループの物件オーナーさんのほとんどは、破産することなく、アパートオーナーをやっていけると言われています。

その要因の1つは銀行からの借り入れ金利が低く抑えられているということがあるようです。

シノケングループの場合は、提携している銀行から、しかも変動金利での融資による賃貸住宅経営になるゆえにオーナーさんの毎月の銀行への返済額が軽減され結果として、オーナーさんはあまりお金に困るということはないようです。

その一方で、かつては不動産融資で、急成長したスルガ銀行は、融資の審査はかなり甘かったようですが、その反面、金利は4%以上とかなりの高金利で貸していたようです。

こんなにも高いと、毎月の返済額だけでも大変だったでしょう。

ですから最初はスルガ銀行で借り入れて、返済実績を積み上げてから、金利の低い他行に借り換えするというのが、スタンダードな方法になっているようです。

実際にアパートローンでも、金利の低い金融機関ならば金利が1%前半(変動金利)というのも珍しいことではありません。

さらには都銀となると金利交渉を行うことによって、変動金利で0%台で借り入れることも、可能です。

例えばどれぐらい差がでるかについて具体例をあげてみますと

8000万円を30年を借り入れるとします。

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4月 06, 2019

金利上昇リスクが当分は遠のく👍


 

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最近はローン金利が下がる傾向にある。

日本経済新聞のサイトを開きますと、長期金利の指標が表示されています。

この長期金利の指標、10年物国債の金利なんだそうですが、以前はプラス圏で推移していたのが、最近はマイナス圏、つまりはマイナス金利で推移しています。

日本銀行は、0%前後に誘導する方針なので、日本銀行の誘導範囲に収まってはいるようですが、それにしてもマンションオーナーとしては、当面は金利上昇リスクは回避できそうで、ひと安心といったところでしょうか。

しかし一時期は、金利上昇圧力が強まった時期もあったようですが、現在はその逆の金利下落傾向にあるようです。

どうやらその大きな要因は

アメリカの金融政策

にあるようです。

アメリカも2018年ごろまでは、好調な経済のために、段階的に金利を上げてきました。

そこで日本の長期金利もそれに合わせて、上昇圧力がかかるようになります。

アメリカと日本の金利差が拡大していくと、当然のこととして円安ドル高になり、日本経済の主力の輸出企業には恩恵が生じるようになるわけですが、その一方でアメリカ企業にとっては、面白くありません。

そこでその円安をなんとかしろと、アメリカから圧力がかかってくることになるので、アメリカの金利が上昇すると、日本の金利も上昇圧力がかかるようになるのです。

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3月 10, 2019

金利交渉で金利下げに再チャレンジしてみると・・


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銀行との金利交渉は行うだけのメリットがある。

以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。

その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。

そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。

実は2年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。

そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。

すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。

それから数日後に、支店長と担当者が来られました。

ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。

どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。

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2月 28, 2019

国債残高1000兆円超でも経済危機が生じない不思議?


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日本国の国債残高を懸念する声もあるが・・。

日本国の国債残高は1000兆円を超え、懸念する声も聞かれるようになりました。

とくに財務省は、危機感をあおりなにかと増税によって改善を図ろうとしています。

実際のところギリシャやイタリアなどでは、財政状況悪化による経済危機が取りざたされていますが、これらの国の国債残高は日本国の国債残高よりもかなり少ないのです。

ではなぜこれだけの国債の残高がありながら、日本の場合は経済危機が生じないのか?

また日本の国債は海外投資家からはいまだに安全資産とみなされています。

なぜなのか?

もしも経済危機→ハイパーインフレ→金利の急上昇というシナリオが生じると、銀行からの借入れに頼りながらアパートマンションオーナーをやっているならば、大変なことになります。

また急激なインフレが生じると、家賃滞納者が続出し、賃貸住宅経営そのものが危なくなる可能性があります。

サブリース会社も、あまりにも家賃滞納者が増えると経営を危うくすることでしょう。

しかし現在は上記のようなシナリオは生じていません。

これだけの債務がありながら、なぜか日本国債や日本円は安定しているのです。

このてんで産経新聞2019年1月29日の正論で青山学院大学教授の福井義高さんの『本当に国は「借金」があるのか』という記事には興味深いてんが指摘されていました。

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1月 27, 2019

年末に挨拶に来なかった銀行に問い合わせてみると?


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マンションオーナーにとって銀行との付き合いは重要なのだが・・。

年が明け、気になることがありました。

それは毎年の年末には、アパートローンを借りている銀行の担当者がカレンダー等を持ってきて挨拶を、つまりは年末の挨拶での訪問があったのですが昨年は来なかったのです。

いつもは最終営業日が30日なのが、昨年は29日が土曜日で30日が日曜日なので、銀行の最終営業日が28日金曜日で日程的にきつくて来れなかったのかと思っていました。

私のほうも、12月の下旬は忙しかったので、気にはなっていたものの、深刻に考える暇もなかったのですが、年が明けて、いろいろと考える余裕ができるようになると、やけに気になり始めるものです。

しかも年明けになってから来られるのかとも思いましたが来ません。

昨年後半には、ちょっとしたことで銀行との関係がぎくしゃくしていたので年末の挨拶に来なかったのではないとの思いも沸いてきましたが、しかしアパートローン取引がある以上、銀行との付き合いは重要なので、銀行がどう思っているんだろうという疑念が頭から離れなくなってきました。

今のところ金利も比較的に低い金利で借り入れているので、借り換えをするだけのこともありませんし・・。

どうしようかといろいろと思案した結果、銀行に思い切って問い合わせてみようとしました。

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12月 26, 2018

アパートローンの理想的な借入金額とは?


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アパートローンの返済額は家賃収入の30%以内が理想。

銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。

一般に住宅ローンの場合は収入の30~35%以内の返済額が理想的と言われています。

ということは年収が500万円ならば、500×0.35=175

年間の金利分を含めた返済額は175万円。

つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。

ところでこの原則はアパートローンの場合にもあたえはまるというのか、ある程度の目安にすることができるかもしれません。

例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は

500×0.3=150

年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。

ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。

これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。

それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。

フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。

例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。

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12月 22, 2018

世界は不況モードに?金融緩和も当分は継続?


 

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2019年頃から世界は不況期になるのか?

2018年秋ごろから日本の株式もアメリカの株式も軟調に推移しています。

一般的には11月には、ヘッジファンドが利益確定売りをすると言われていますので、10月や11月の株価の下落は一時的な調整にすぎないと思い、12月には反発するかとも思っていたのですが、どうも12月になっても株価はさえない状況が続いています。

さらにリスク投資の目安になるともいわれている原油価格も2018年後半から失速し始め安値圏で推移しています。

どうやら本当に世界はリスクオフモードに入ったかのようです。

ということは好調だった日本の経済も、徐々に失速し始めるということなのでしょうか。

このてんで日本の経済と密接に関係している事柄について外国為替があります。

主にドル円相場ですが。

このドル円相場が円安になると、日本経済は上向き株価も上昇するというのが、これまでの構図となってきました。

そして円安になるか円高になるかは、アメリカドルと日本円の金利差が拡大するか縮小するかで決まってきます。

このてんでこれまでは、アメリカは金利上げモードに入っていましたのが、あくまでも金融緩和を続ける日本円との金利差が拡大する傾向にあり、円安になりやすい状況にありました。

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11月 20, 2018

消費税増税によってデフレ圧力 家賃も金利も下げ圧力?


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消費税増税はデフレ圧力をもたらす。

産経新聞の記事に時々ですが、経済評論家の田村秀男さんのコラムが投稿されています。

他にも夕刊フジにも率直な経済記事を投函したり、テレビの経済をテーマにした番組にも出演しているのを、お見かけしたこともあります。

もともとは日本経済新聞に記事などを書いていたようですが、今では日本経済新聞のとりわけ消費税増税をあおるかのような姿勢には痛烈に批評しておられます。

ところで田村秀男さんの経済観というのは、他の経済評論家にはない独特のものがありますが、しかし主張しておられる事柄には、それを裏付ける根拠もあるので、筋は通っているように思われます。

以前テレビ朝日のニュース番組で、テレビ朝日の経済担当の方が見苦しいまでに安倍政権の経済政策を一方的に批評しまくっていましたが、そのためかかえって信用できなくなってしまいましたが・・。

それとは対象的に、田村秀男さんの記事には批評すべきてんは批評していますが、冷静な分析に基づいているのと、大きな視点から見ておられるようなので必ず目を通すようにしています。

ところで2019年の焦点の1つは消費税の増税です。

この消費税増税はアパートマンションオーナーも少なからず影響を受けるでしょう。

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