ローン金利 | 小規模マンションオーナーの日記

昔の話ですが、大阪資本の住友銀行が関東において猛烈な営業攻勢をかけて、当時の富士銀行の顧客が住友銀行へと流れてしまい、ダメージを受けた富士銀行が報復として大阪に猛烈な営業攻勢をかけた、いわゆるFS戦争という事がありましたが、銀行にしてみれば優良顧客の取り合いは、当たり前のように昔から行われているのです。

ということで借り換えによって優良顧客を得ることは、銀行にとっては重要な事柄なのです。

裏を返していえば、最初はアパートローンを断った銀行が、数年後の借り換えになると、すんなりと貸してくれることも珍しくないのです。

ですからアパート経営を始めたころ、アパートローンを借りるのに苦労したとしても、数年以上、きちんと返済実績を積んでいくならば、銀行にとって優良顧客になり、場合によっては、最初は全く相手にもしてくれなかった都銀からアパートローンを借りることができるかもしれません。

アパート大家としては、とにかく最初はアパートローンを苦労して借りることになるかもしれませんが、きちんと返済実績を積んでいくならば、どこの銀行からも優良顧客とみなされるようになり、金利面でかなり有利な銀行に借り換えをすることができるのです。

借り換えについて

住宅ローンの借換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組みなおし、現在借りているローンを一括で返済することをいいます。
金利の高いローンから金利の低いローンに乗り換えると、毎月の返済額や総返済額が減る可能性があります。

住宅ローン借換えガイド| auじぶん銀行 (jibunbank.co.jp)

と説明されています。

りそな銀行からアパートローンを借りるまでのいきさつ　

りそな銀行。アパートローンも都銀のなかでは積極的に行ってきた。

多くの方がアパートマンション経営を始めるさいにアパートローンを借りているのではないでしょうか。

昔はスルガ銀行のように地方銀行でありながら、全国で積極的にしかも迅速にアパートローンを貸し出している銀行もありました。

しかしスルガ銀行の場合は金利も高めで、できれば金利の低い銀行で借りたいものです。

金利が低いというとネット銀行を思い浮かべるかもしれません。

ソニー銀行とか、ジャパンネット銀行とかがありますが、残念ながら住宅ローンは扱っていてもアパートローンは扱っていないようです。

となると次に金利が低いとなると、それはメガバンクつまり都銀になります。

筆者も父の代の時から、都銀の１つりそな銀行からアパートローンを借りています。

そして確かに金利は低いです。

変動金利でアパートローンでも1％前半です。

しかし父はすんなりと、りそな銀行からアパートローンを借りることができるようになったわけではありません。

借りれるようになったいきさつについて書いていきたいと思います。

まず大東建託からアパート経営をもちかけられた時に、りそな銀行からのアパートローンの借入を検討したようですが、銀行側から手持ち資金が1000万円以上が必要などの条件がクリアできないとダメと言われ断念したようです。

日銀総裁の2～３年は金融緩和を続ける発言の真意は？

世界的なインフレが続くなかで、アメリカや欧州では政策金利が上がっています。

そして政策金利が上がるということは、ローン金利も上昇することを意味しています。

なので事業や住宅ローン金利は上昇します。

三菱UFJ銀行。最大手の銀行。

しかし日本は金融緩和政策を続けており、ローン金利の上昇は抑えられています。

そのおかげで変動金利で事業用ローンや住宅ローンを組んでいても、今のところは金利は上昇していません。

筆者も小規模マンションの家主として、アパートローンを変動金利で借りていますが、ローン金利が現状を保っているので助かっています。

ところで複数のメディアは、世界の金融政策と日銀の金融政策の違いから、円安がどんどん進み、円安のために庶民の生活が苦しくなっていくと連日のように報じています。

たしかに筆者も最近の物価高は実感しています。

そこで日銀も金融政策を調整するのではないかとの思惑がありますが、実際は現状維持を続けています。

さらに一部のいわゆる専門家と言われる人たちは、2023年春に現在の黒田日銀総裁が任期満了に伴い、今回は間違いなく退任するので、次の新しい日銀総裁で日銀は金融政策を調整すると言っている方も少なからずおられます。

アパートローンを借りている銀行と金利下げ交渉を行う　今回が2回目の挑戦

以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。

その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。

そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。

実は２年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。

そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。

すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。

それから数日後に、支店長と担当者が来られました。

ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。

どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。

生じると言われながら生じない日本国債の暴落　円安も進まない

賃貸住宅オーナーがアパートローンなどを借りているならば、気になることは金利です。

とくに変動金利で借りているならば、金利の上昇に神経を尖らせていることでしょう。

そして金利上昇リスクの要因の１つに国債の暴落があります。

日本は国債大国で、万が一その国債が暴落すれば金利は急騰します。

そして近年、国債残高が右肩上がりで増加し、いずれは国債が暴落しそれに伴い金利が急騰するという意見が聞かれるようになりました。

ある人気番組の劇場版でしたか、国債暴落のXデーを仮定した映画も見ましたが、そういう映画を見ると本当に将来、国債が暴落するのではないかと考えてしまいます。

特にアパートローンを変動金利で借りていると国債暴落、金利急騰のシナリオは最悪のシナリオの１つです。

では本当に国債は暴落するのでしょうか。

あれから数年たちましたが、現実は国債は暴落してませんし、日本円も過度の円売りは生じていません。

三菱UFJ銀行。最大手の銀行。

ところで

日本全体の純資産は少なくとも２０００兆円はある

とも言われています。

国債が投げ売りされない理由の１つは日本の土地、株、預貯金等のすべての純資産が少なくとも2000兆円はあるといてんにあります。

つまり1000兆円という膨大な借金があっても2000兆円という、しっかりとした担保資産があるのです。

また国債の多くは日本銀行が所有しています。

さらに国債の保有先ですが日本銀行の数十％以上をはじめ、国民年金資金、ゆうちょ銀行など公的色彩の強い機関が多くの国債を保有しています。

これらの公的な機関が投げ売りすることは考えにくいことです。

結論として、国際暴落そして金利急騰は当分は起こり得ないということになります。

しかし将来的には懸念すべきことがあります。

その１つは地価が年々下落しているというのです。

数年前までは１０００兆円あったのが現在は８５０兆円程度まで下がっています。

つまり担保資産が目減りしているのです。

思い切った地価対策を政策的に行う必要があるように感じます。

もう１つの懸念事項は国債には償還期限があり、償還資金は基本的には税金で賄われているというてんです。

日銀などの公的機関は償還日が来ても継続して国債を保有することができますが、民間機関の保有の場合、どうしても換金したい場合に支払わなければなりません。

この場合は増税して換金資金を賄うのか、さらに国債を増発するのかという選択に迫られます。

いずれにしても国債暴落は起きないにしても異常な国債残高はいずれ、いずれどこかで帳尻を合わせなくてはならないということなのかもしれません。

追記：なぜか一時期は国債暴落のうわさが話題になっていましたが、今なぜかその話題が下火になっています。

日本の国債が、実際のところ暴落しにくいということに、多くの方が気づいてきたからでしょうか。

今でも、日本の国債は安全資産とみなされ、アメリカドルと並んで、市場が不安定な時は日本国債は買われています。

考えてみると、日本国債が万が一、投げ売られても日本銀行が、日本円で日本国債を買い支えることによって、日本国債の暴落を防ぐことができます。

ただし、その時のリスクは、日本円の市場価値が下がって、極度の円安になり、悪質なインフレが発生することです。

その時には、金利上昇を許容することによって、極度の円安やインフレを防がざるをえなくなるかもしれません。

ただ上記でも書きましたように、日本国債を大量に保有しているのは、日本銀行をはじめとする公的な機関ですし、日本の銀行や保険会社も多く保有しています。

それで公的な機関が国債を投げ売りすることは考えられませんし、国債価格が急落する場合には、日本政府が銀行や保険会社に国債を投げ売りしないように働きかけることも考えられます。

海外のヘッジファンドや機関投資家の保有比率に注意をしているならば、さほど心配することがないのかもしれません。

銀行と金利交渉　その後ローン金利が下がるまでの時間や手間

以前の記事にも書きましたが、にアパートローンを借りている、りそな銀行の担当者から連絡がああり、金利を下げてもらうことになりました。

といっても金利下げによって浮いたキャッシュで医療タイプの生命保険に加入し生命保険料を支払うことになるのですが。

まあ悪い話ではないので承諾することにしたのですが、これまでよく知らなかったのですが、銀行が金利を下げてくれるといっても基準となる金利が下がるわけではなく、債務者の状況によって設定されている優遇金利幅の拡大という形での金利下げです。

この金利優遇幅ですが、借り換え時や、住宅ローン、そしてリスクがほとんどないような債務者には金利優遇幅が大きくなる傾向があるようです。

そして手続きが開始されたわけですが、とにかく手間と費用がかかります。

まずは支店レベルで、特定の債務者の金利優遇幅の拡大について検討し、準備が始まります。

その後、アパートローン債務者宅を支店の行員が訪問し、金利優遇幅拡大についての説明があります。

まあ金利が下がるわけですから、たいがいは説明を聞いた後、承諾することになると思います。

その後、支店の行員は金利優遇幅拡大についての稟議を支店外にある融資担当部署にかけます。

銀行のローン金利　金利優遇幅は銀行の裁量で拡大することができる

先日、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。

銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。

しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。

そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」

内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を０．１％拡大する旨の資料。

緊張がスッと抜けたような感じでした。

ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。

この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。

銀行サイドの視点では固定金利よりも変動金利のほうがお勧め？

以前にりそな銀行の担当者と支店長が訪問して来られましたが、そのさいにアパートローンの金利について尋ねてみました。

というのもりそな銀行からアパートローン変動金利で借りていますが、固定金利ローンに換えることができるか、また5年ルール―が適用されるかについても知りたかったからです。

最近では固定金利への変更不可の変動金利ローンがあるようなので確認してみました。

答えは「変更できる」という回答でした。

それで幾らか気持ちが楽になりました。

なぜならば、金利の専門書などを読んでいると専門家といわれる人たちが変動金利ローンよりも、固定金利ローンをすすめているように思えるからです。

恐らく金利高騰時のリスクの怖さが変動金利ローンにはあるからだと思います。

しかしりそな銀行支店長の話では、「これまでの実績からするならば、変動金利ローンのほうが支払額が少なくて済んでいる」とのこと。

変動金利にするか固定金利にするかは債務者の選択に任されますが、銀行サイドとしては「変動金利ローンのほうがいいのではないか」といった感じでした。

たしか、りそな銀行の前の支店長さんも「今の時代、金利がさらに1％以上上がることは考えにくい」とおっしゃっていました。