小規模マンションオーナーの日記


5月 24, 2022

賃貸住宅オーナーの重たい金利支払い分を軽減する方法

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ローン金利、これはアパートローンにしても住宅ローンにしても借りているならば気になるものです。

例えばアパートローンを1億円借りて30年元利均等返済、そして金利1%前半とした場合、当初の金利の年額の支払い分は100万円を超えます。

つまりいかに多くの金利支払い分があるかがわかります。

ではどうすれば金利支払い分を減額させることができるでしょうか。5つの方法を取り上げたいと思います。

 

その1 頭金を多くし、借入金額をすくなくする。

この方法は比較的、お金に余裕のある方が取れる方法です。

結構な額の預貯金があるならば預貯金の幾らかを崩したり株式を売却したりしてそうすることができるかもしれません。

 

その2 借入期間を短くする。

借入期間が長いほど、結果的には金利支払い分が多くなります。

通常は30年や35年が一般的のようですが、20年や15年と短くするならば金利支払い分を少なくすることができます。

しかし毎月の返済額は大きくなるという面もあります。

アパートローンを借りている場合は銀行とのつながりを切らしたくないのと、相続税対策もあるので、銀行とはできるだけ長くつきあっていきたいものです。

よってアパート事業者には向いていない方法のように思います。

 

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5月 21, 2022

変動金利 近い将来上昇するか?目安になる経済指標は?

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アパートマンション事業者の多くがアパートローンを借りています。

そして私のように変動金利でアパートローンを借りている方も少なくないようです。

そして変動金利のいいところは、とにかく現時点でのローン金利が低いことです。

しかし将来の金利上昇局面の時に変動金利のままでは大変なことになります。

例えばもし金利が4%上昇すればどうなるでしょうか。

例えば概算ですが1億円30年返済 金利1%前半変動金利とすると毎月の元利含めた返済が、おおよそ35万円になります。

それがもし金利が5%前半と4%上がるとどうなるか。

元利含めた返済がおおよそ55万円に跳ね上がるのです。

考えただけでも怖ろしいシュミレーションですが変動金利でアパートローンを借りているならば、いつでも固定金利型のローンに借り換えができるようにしておく必要があるといえるでしょう。

あるいは金利上昇時前に繰り上げ返済をすることによって金利負担を軽減させることもできます。

ところでバブルが弾けて長いデフレ時代が続いてきました。

多少、デフレからの脱却が成功したようにも思われますが、将来インフレ時代が本当に訪れるのでしょうか。

専門家の意見では起こり得るとのことです。

もちろん経済は生き物で専門家の予測が外れることはしばしばあります。

しかしインフレの予兆を示す経済指標に注意を向けるならば迅速にインフレ、そして金利上昇に対応できます。

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4月 29, 2022

銀行が住宅ローンを優遇するのはなぜか アパートローンよりも金利が低い

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銀行のローン融資にも、様々な種類があります。

多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。

ところで銀行融資の金利でなぜ?と思っていた事柄があります。

それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。

例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は1%半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで0.7%といった感じでぜんぜん低いのです。

事業性ローンよりも0.5~1%も低いのです。

なぜなのでしょうか。

確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。

債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。

また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。

 

しかしリスクがないわけではありません。

もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。

その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。

一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。

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12月 16, 2021

銀行から借りれないなら金利の高いノンバンクから借りることができる 

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以前のことですが入居率の低迷に苦しむシェアハウス物件オーナーの苦境のニュースがメディアで報じられています。

このシェアハウス物件オーナーに積極的に融資をしてきたのが、地方銀行の稼ぎ頭ともいえるスルガ銀行でしたが、今回のトラブルで、スルガ銀行の経営にも悪影響が及んでおり、アパートローンに積極的だった地方銀行のアパートローンの姿勢にも変化が生じはじめる可能性があり、今後は地方銀行でもアパートローン審査のハードルが高くなるかもしれません。

こうなると都市銀行×、地方銀行×となると頼りとなるのがノンバンクです。

このノンバンクですが銀行との違いは、銀行は預金業務を行うのに対して、ノンバンクには預金業務はありません。

そして銀行よりも高い金利でローン業務を行っている会社です。

代表的な会社としてはオリックス、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス、セゾンファンデックス、新生プロパティなどがあります。

私の父も、マンションオーナーのなったころは、都市銀行からは融資を断られたので、外資系のノンバンクから融資を受けることができました。

金利はたしかに高く、毎月の金利支払い分は、けっこうな額になっていたと思いますが、マンション経営を軌道にのせることができました。

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8月 14, 2021

ローン金利で有利なネット銀行 しかしマンションオーナーとなると・・

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昔は住宅ローンを借りるさいには、どの銀行から選ぶかとなると、まず最初に都市銀行、都市銀行がダメだったら次に地方銀行、地方銀行がダメだったら次に信用金庫といった法則のようなものがありました。

つまりはローン金利の低い順番であたっていくというのです。

しかし最近はその法則がに変化が生じているようです。

というのも基本的に店舗も通帳もない

ネット銀行の金利が最も低い

というケースが多くなっているのです。

多くの方が、インターネットをあたりまえのように活用している現代、ネット銀行、ネット証券そしてネット保険を活用する方も多くなってきました。

これらの金融機関の特徴は、店舗がないために事業にかかるコストが低く抑えることができるために、ローン金利を低く抑えることができますし、そして種々の手数料も安く抑えることができるといったメリットがあります。

またネット保険の場合は毎月支払う保険料を安く抑えることができるというメリットもあることでしょう。

都市銀行の一つりそな銀行の私の担当者も住宅ローンの金利においては、「ネット銀行にはかなわない」ということを言っておられました。

このようにどうしても生活上のコストを抑えたい場合はネット銀行を活用することには大きなメリットがあります。

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7月 20, 2021

銀行の事業性ローンでも金利が0%台が少なくない

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近年は大規模金融緩和のおかげで、住宅ローンとなると金利がゼロ%台でも珍しくなくなってきました。

しかしアパートローンをはじめとする事業性のローンとなると、ゼロ%台というのは、あまりないのではないかと思います。

アパートローンの金利が1%台前半でも、低いほうではないかと思っていました。

ところが2018年2月15日の日本経済新聞の「金利ゼロ%台融資、6割超 揺らぐ銀行ビジネスモデル 」という記事には

 日銀がマイナス金利政策を導入して2年、銀行を起点にした金融システムのひずみが目立っている。銀行の貸出金利は下がり続け、2017年末の貸出金残高のうち金利0%台の融資は全体の62%に拡大。金融緩和が景気を下支えする効果は大きいものの、企業の資金需要を引き出すには至らず、銀行業績を下押しする面が目立つ。

 

引用: https://www.nikkei.com/article/DGXMZO26953920V10C18A2MM8000/?n_cid=NMAIL007(閲覧日2018年3月24日)

と書かれており銀行融資全体のうちも62%がなんと金利0%台なんだそうです。

もちろんそのうちの多くは住宅ローンも含まれているのではないかと、思いますが住宅ローンよりも金利が高めに設定されるはずの事業性ローンのなかには0%台が含まれているものと思われます。

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6月 12, 2021

日本銀行が政策的に金利を上げるのが難しいのはなぜ?

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最近は日本銀行の金融政策になんら変更のない時が続いています。

一部の見方では低金利が続いているために、とりわけ銀行の収益力が落ち、危険水位に達しつつあるので、銀行救済のためにも、多少金融政策の変更があるのではないかといった推測もありましたが、日本銀行は動きません。

どうやら政府日銀は銀行には、この低金利時代を合併や他の収益源を確保するなどして自助努力で乗り切ることを期待しているとの見方もでています。

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りそな銀行。

 

ところでアパートマンションオーナーも多くの場合、銀行からのアパートローンによってアパートマンション経営を行っていますので、

金利が抑えられていることはありがたいことです。

もしも金利が上がるならば、キャッシュフローなどが悪化し、アパートマンション経営の見直しなどを行わなければならないかもしれません。

 

しかしなぜ今の時代、政策的に金利を上げるのが難しいのでしょうか。

様々な理由が考えられますが、金利が上がれば国債金利も上がることになり、一層の借金を国が背負うことになるからです。

仮に1000兆円の国債の1%金利が上がるとすると10兆円の利子が増えることになります。

それはまさに避けたい事態でしょう。

政策的に金利を上げるのは容易ではないということです。

 

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1月 27, 2019

年末に挨拶に来なかった銀行に問い合わせてみると?


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マンションオーナーにとって銀行との付き合いは重要なのだが・・。

年が明け、気になることがありました。

それは毎年の年末には、アパートローンを借りている銀行の担当者がカレンダー等を持ってきて挨拶を、つまりは年末の挨拶での訪問があったのですが昨年は来なかったのです。

いつもは最終営業日が30日なのが、昨年は29日が土曜日で30日が日曜日なので、銀行の最終営業日が28日金曜日で日程的にきつくて来れなかったのかと思っていました。

私のほうも、12月の下旬は忙しかったので、気にはなっていたものの、深刻に考える暇もなかったのですが、年が明けて、いろいろと考える余裕ができるようになると、やけに気になり始めるものです。

しかも年明けになってから来られるのかとも思いましたが来ません。

昨年後半には、ちょっとしたことで銀行との関係がぎくしゃくしていたので年末の挨拶に来なかったのではないとの思いも沸いてきましたが、しかしアパートローン取引がある以上、銀行との付き合いは重要なので、銀行がどう思っているんだろうという疑念が頭から離れなくなってきました。

今のところ金利も比較的に低い金利で借り入れているので、借り換えをするだけのこともありませんし・・。

どうしようかといろいろと思案した結果、銀行に思い切って問い合わせてみようとしました。

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10月 23, 2018

金利が非常に低い住宅金融支援機構 しかしデメリットも!!


 

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住宅金融支援機構から賃貸住宅資金を借りることができる。

先日、大東建託支店の営業担当の方が来られた時に、恥ずかしながら初めて知ったのですが、住宅金融支援機構から賃貸住宅のための資金を借りることができることを知りました。

住宅金融支援機構といえばフラット35といった商品で聞いたことはありましたが、35年固定金利でしかも民間の金融機関よりも、かなり低い金利で借りられるといったことは知っていましたが、個人の住宅ローンのみを対象にしているものと思っていました。

しかも半分民間、半分公的な機関で、弱者救済的な機関といったイメージがありましたので、賃貸住宅とは無縁な機関だと思い込んでいました。

それが大東建託の営業担当の話によると、アパート建設のための資金も住宅金融支援機構から借りることができるというのです。

しかも大東オーナーさんの多くも実際のところ住宅金融支援機構から、お金を借りてアパート経営をやっているというのです。

ところでこの住宅金融支援機構からお金を借りるメリットは何でしょうか。

それはなんといっても

都銀よりも低い金利です。

例えば2018年9月では35年固定金利が、1.5%台になっています。

もちろんそれでも都銀などから変動金利でアパートローンを借りているならば1%台前半や、それ以下の金利で借りている方もおられるかもしれませんが、固定金利になると当然金利は上がります。

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3月 01, 2017

アパートローン審査が厳しくなっている?


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不動産投資バブルを金融庁は怖れている?

アパートローンは審査が多少緩いともいわれ、多くの方が不動産投資のために活用しています。

実際のところ銀行側も融資拡大を目指しながらも、国内では積極的に借り入れてくれるところがなく、困っているところに不動産投資のために貸すことに活路を見出し、ドンドンとアパートローン融資を拡大してきました。

銀行にしてもアパートローンは事業性ローンですが、収益物件を担保にして貸すことができるので、比較的に貸しやすいローンになっているようです。

そして結果として2016年9月末には、不動産投資融資は国内において約70兆円までも膨らみ、平成バブルを超え過去最大となったようです。

しかし考えてみると過去にバブルが弾けたのも、不動産が原因だったのではないか、土地転がしバブルが弾け、銀行が莫大な不良債権を抱えるようになり、日本が長年不景気になったことを連想する方も少なくないと思います。

そこで最近になって動きだしたのは金融庁との情報も流れてきます。

アパートローンへの監視を強めているともいわれているのです。

その動きに合わせてか、銀行側もアパートローン審査が厳しくなっているのではないかと言われています。

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