大東建託がオーナーに支払う賃料は現在の入居家賃が基準になる？
大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。
例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。
一方でテナント部分については3年毎に行われます。
それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょう。
ところで筆者の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。
テナントの賃料改定は今回で数回目です。
先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。
今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。
というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。
先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していました。
レンタルスペース オフィスとは異なる事業 大東建託グループの参入
筆者の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。
事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。
この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。
一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。
そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。
ところで、ごく短期間、例えば数時間～1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。
そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。
大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 １１月１５日よりレンタルスペース「．ｒｏｏｍ（ドットルーム）」を品川区東五反田にオープン」によると
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）と、株式会社スペースマーケット（本社：東京 都新宿区、代表取締役CEO：重松大輔、以下 スペートマーケット）は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room（ドットルーム）」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf（アクセス日2020/1/7）
と報じました。
インボイス制度 テナント賃貸をしているならば要注意
2023年10月から始まるインボイス制度。
街を歩いていてもインボイス制度を反対するポスターなどを目にすることがあります。
ところでこのインボイス制度とはどのような制度なのでしょうか。
ウィキペディアには
インボイス制度（インボイスせいど）とは、消費税の仕入税額控除の方式の一つで、課税事業者が発行するインボイス（請求書など税率・税額を明記する税額票）に記載された税額のみを控除することができる制度のことである。2022年1月時点で日本とアメリカ以外の全OECD加盟国に導入されている[1]。
と書かれています。
しかしこれだけの説明では十分にどういうことか理解できないかもしれません。
大東建託設計施工管理のマンション。1階はテナントになっている。
しかしこのインボイス制度ですが、事業者にとっては死活問題にも、なりえるほどの制度とも言われています。
特に注意が必要なのは、いわゆる免税事業者と言われている人たちです。
この免税事業者というのは、事業規模が課税売上高が年間1,000万円以下の場合に免税事業者になります。
この場合は消費税を受け取っても、消費税を納付しなくても、脱税にはなりません。
保育の事業ではキッズパートナーで展開する大東建託
近年、少子化対策として、小規模認定保育園制度が実施されるようになり、マンションの１階のテナントなどに入居し、保育事業が行われるというケースが増えてきました。
実は私の所有マンション１階テナントも空室が長く続いた時期もありましたが、最近、認定の小規模保育園が入居してくださることになり、ほっとしているところです。
運営は地元の学校法人が行っていますが、保育園事業にも力を入れている学校法人さんです。
ところで大東建託の完全子会社にケアパートナーという会社があります。
介護事業を行っている会社だということは知っていましたが、施設数も全国各地にあり介護事業者としても規模は大きいほうなのではないかと思います。
ところでこのケアパートナー、最近は保育事業もでがけていることを知りました。
施設数は介護施設数と比べれば少ないですが、それでも既に全国で１３箇所以上で運営を行っているとのことです。
主に今のところは、関東が中心といったところですが、将来的には全国展開をするのかもしれません。
しかも認可保育園として運営している保育園もあるようです。
認可となると自治体から補助してもらえますし、保育料も安くなるので保護者にも助かる制度です。 (さらに…)
大東建託の支店はしばしば移転する テナントオーナーのあてにならない
２０１６年２月頃に阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。
駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。
しかも１階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の私は羨ましく思ったものです。
というのも私の所有マンションも大東建託物件ですが１階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。
しかし結局はその話は実現せず、１階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。
あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが・・。
ところであれから１年を経た２０１７年３月、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。
というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。
ということは１年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。
あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。
まあもちろん駅近くの１階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。
テナント賃貸の賃料が急落 オーナーの賃料も急落
サブリースによるアパートマンション経営でも周期的な賃料改定で賃料が下げられることがある。
私のマンションは父から相続したものですが、大東建託との一括借上契約（サブリース契約）を結びマンションを建てました。
マンションの１階部分はテナント部屋で当初の家賃は約２８万５千円でした。
その家賃が長く続きましたが、７年にして入居していた事業者が退去されたあとの次の募集家賃価格が約２２万９千円になり家賃が約５万円も下落したのです。
大東建託の場合、テナント部屋のオーナーへの賃料改定は３年毎に行われます。
それで今回は３回目になりますが、１回目、２回目の賃料改定の時は家賃２８万５千円での入居事業者もおられたので、オーナーへ支払われる賃料は変わらなかったのですが、３回目の今回は募集家賃がおよそ５万円下がったことでオーナーに支払われる賃料も５万円も下がることになりました。
それで今年の８月分の賃料収入から５万円下がることになります。
５万円ということですから年額５×１２＝６０ つまり家賃収入が年額６０万円ほど下がることになります。
もちろんそれにともなって所得税、住民税、国民健康保険料も下がることになると思いますが、それでも年額およそ実質５０万円の減収になります。
１階テナントのメリット デメリット！！
マンションの１階はテナントにしている物件も少なくない。
街を注意深く観察してみると、マンション１階をテナント、そして２階より上を住居にしている物件が多々あることに気づかれると思います。
実は私の所有マンションも１階はテナント、２階より上は住居にしています。
そうする理由は幾つかありますが、まずマンションの場合、１階は住居の場合、人気がないというてんがあります。
多くの場合、１階部屋は家賃がやや安くなり、入居希望者から敬遠されることも少なくありません。
その一方で、テナントは１階が最も人気があり、２階以上のテナントが敬遠されるのとは異なります。
よってマンション１階はテナント、２階以上が住居にするケースが多いように思います。
しかしこのテナント賃貸、デメリットもあります。
というのもテナント家賃は、周辺相場の変動を受けやすく、景気に左右されやすいのです。
それでテナント部屋の空室状態がなかなか埋まらないと家賃が大きく下がるリスクがあります。
私の所有マンションのテナント家賃も１５％以上下がったことがあります。
ですから家賃収入も激減するという憂き目にあったことがあります。
しかもいったん空部屋になると、テナントの場合はなかなか次の入居事業者が見つからないことも少なくありません。
小規模保育園は物件にメリット？
空テナント解消に小規模認定保育園は吉報なのだが・・
以前のブログで書きましたが私の所有マンション１階テナントで小規模認定保育園の設置が決まりいよいよ２０１７年春に開園となりました。
当初は空テナントに入居事業者が決まったということで喜んでいたのですが、冷静になってみるといろいろと不安な事柄もあることがわかってきました。
そのひとつが保育園＝騒音という問題が生じるのではないかという不安です。
地区によっては保育園開設の理解が周辺住民から得られずに、開設を断念した事例もあるようです。
保育園児の泣き声がうるさいといったことが原因のようですが、私の周辺近所はアパートマンションが多く、さほどうるさく苦情を言う地元の住民はさほど多くないので、このてんは問題がなかったようです。
ただ心配なのは、同じマンションの２階ないしは３階の入居者にうるさがられないかという心配はあります。
なかには夜勤をしている入居者もおられるので、うるさいがために退去されることはないかと考えてしまうこともあります。
消極的な面はこういった事柄ですが、一方で開設準備が進むにつれてメリットともいえる事柄も見えてきました。
メリットといえる１つのてんは、１階テナントが空状態だと、マンションそのものが、殺風景に見えるのが、事業者が入居することによって見栄えがよくなったように感じることです。
大東建託テナント大家が嘆く理由😿
1階をテナント賃貸にしている賃貸物件も少なくない。
大東建託のマンションの幾らかは１階部分をテナント物件にしている場合があります。
実際のところ３階以上の建物になると、２階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、１階になるとあまり人気がありません。
そこで１階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は１階が最も人気があります。
そこで１階はテナント、２階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。
もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると１つの可能性が思いあたります。
というのも私も大東建託物件の大家で物件の１階はテナントだからです。
具体的なケースとして私の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。
おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。
少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。
さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。
大東建託設計施工管理のマンション。１階がテナント。
そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。
例えば当初は３０万円だった家賃が２５万円ほどに下げて入居募集をするのです。
もちろん２５万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も３年毎の賃料見直しのさいに５万円下げられます。
もちろん、イッキに５万円も下げられると大家としてはショックを受けます。
私も同じような経験をしました。
私も１カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。
そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが（あくまでも私の推測ですが）大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。
ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。
そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の１つなのかもしれません。
追記：国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。
【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！
引用：https://www.mlit.go.jp/common/001258496.pdf（アクセス日2020/2/29）
と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。
また賃料が減額するケースというのは
・入居状況の悪化（なかなか入居者が決まらない）
・家賃相場の下落
とありますが、まさに私のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。
小規模認定保育園のテナント賃貸契約から開園まで👍
小規模認定保育園の開園までの準備期間は半年以上かかる。
待機児童問題がクローズアップされて、問題解消のために小規模認定保育園の開設が相次ぐようになり、空きテナント解消にも効果があらわれてきていますが、実のところ開設には時間がかかります。
というのも、私の所有物件の１階はテナントなのですが、今年の９月から来年春の開設を目指す学校法人が賃貸契約をしてくださったのです。
しかも９月分の家賃から支払ってくださってはいますが、９月からすぐに開園というわけにはいかないのです。
自治体からの認定を受けるために、まずは１０月に必要な書類を提出して、自治体の選考委員会の厳しい審査を受けなければなりません。
審査内容としては物件の確保ができているか、物件は耐震構造か、保育士は確保できているか、継続的に安定的に事業を行えるだけの財力があるか等、様々な事柄が調べられます。
そして選考委員会の審査をパスしてようやく開園に向けて大きく前進できるのです。
私の物件を借りてくれた学校法人さんも家賃は支払ってくださっているものの結局、９月と１０月は借りているだけで、工事も何もせずの状態です。
そして審査の結果がようやく自治体のホームページで公表されました。
学校法人には選考委員会の審査結果は既に連絡済みのようですが、公表されるのは今日です。