小規模マンションオーナーの日記

テナント賃貸　保育園が賃貸契約してから開園までには半年以上

以前のブログで、私の所有マンション１階で、小規模認定保育園を開設するために学校法人が１階テナントの賃貸契約をしてくださったことについて書きました。

私も保育園制度については、あまりよく知らなかったので、賃貸契約をしてからすぐにでも開園するのだろうと思っていたら、開園までにはかなりの期間があることがわかりました。

大家としては、借りてくれた以上、早く開設して私のテナントが社会貢献するのを見てみたいと思うものですが、開設までには長い期間とスケジュールがあるのです。

まずテナント賃貸契約をしてくださったのが８月下旬です。

そして９月分の家賃から支払ってくださっています。

そして小規模認定保育園開設のためには自治体からの承認が必要で、その承認が得られるのは１１月ごろになるというのです。

そして自治体の承認を得るためには、開設場所との賃貸契約を行っておかなければならず、８月には、そして遅くても９月にはテナント賃貸契約を完了させ、保育園の全体の設計を自治体に示し審査を受ける必要があるというのです。

しかも認定は公募方式で１０施設という枠があるので、もし開設希望事業者が多ければ、基準を満たしていても認定枠に入れない可能性もあるというのです。

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大東建託の支店はしばしば移転する　テナントオーナーのあてにならない

２０１６年２月頃に阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。

駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。

しかも１階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の私は羨ましく思ったものです。

というのも私の所有マンションも大東建託物件ですが１階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。

しかし結局はその話は実現せず、１階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。

あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが・・。

ところであれから１年を経た２０１７年３月、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。

というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。

ということは１年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。

あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。

まあもちろん駅近くの１階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。

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テナントの賃貸事業は冬の時代へ

コロナで激震が走った2020年。

賃貸住宅事業においても様々な影響が生じているようです。

私の小規模マンションにおいても、とくに1Kの部屋が、コロナ以前は、空室がでても、入居者がすぐに決まっていたのが、最近はなかなか決まらず、ころもまたコロナの影響なのかと気をもんでいます。

ところで、コロナによって最も影響を受けたのは、テナント賃貸ではないでしょうか。

例えば、飲食店などは、お客が激減して、事業をあきらめて、テナント解約が相次いでいるのではないかと思われます。

またこのような時世ですから、テナントの入居事業者を募集をしても、なかなか決まらないという状況が続いていることでしょう。

これまでテナント賃貸事業をしてきたオーナーさんにとっては、コロナを恨んでも恨みきれないでしょう。

ところでZAKZAK（夕刊フジ）には、このテナント賃貸に関するとても興味深い記事が掲載されていました。

「オフィスもマンションも買い手市場に変わる　さまざまな面でコロナ前と同じ状態には戻れない」というタイトル記事なのですが、以下のように書かれています。

テレワークの普及は、企業がオフィス面積を縮小させることにもつながっていく。これは早くも空室率の上昇や賃料の低下となって表れている。オフィスの賃貸契約スタイルから推定すると、この流れはあと数年以上続くだろう。１年後の賃貸オフィスは、完全な買い手市場になっていると思われる。

引用：【マンション業界の秘密】オフィスもマンションも買い手市場に変わる　さまざまな面でコロナ前と同じ状態には戻れない （1/2ページ） – zakzak：夕刊フジ公式サイト（アクセス日2020/12/14）

と書かれています。

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テナント賃貸の需要がウイズコロナで変化

ウイズコロナの時代になって半年になろうとしています。

賃貸住宅経営においても、ウイズコロナで様々な変化が生じているようです。

そしてその変化が生じている分野が、テナント賃貸です。

もうだれもが知っている事柄ですが、ウイズコロナで打撃を受けている業界が外食です。

私も3月下旬以降は外食には一切行っていません。

おそらくはウイズコロナの時代になって外食は一切行っていない、ないしは行く回数が減ったという方も少なくないのではないでしょうか。

となると経営状況が厳しくなった店舗などが閉店になったりしていることも急増しているのではないかと思われます。

そしてそうなると飲食店を相手にテナント賃貸を行っている物件オーナーが大変なことになっていることでしょう。

そしてこのてんについて日本経済新聞2020/8/16の「コロナで変わる街並み　飲食店向け賃貸物件、空室2倍」という記事には

新型コロナウイルスの感染拡大で、商業ビルなど不動産の借り手の顔ぶれが変わり始めた。営業休止や時短営業が続いた飲食店向けの賃貸物件は、東京都渋谷区で空室が前年同期の2倍になった。一方で、テレワークの普及で需要が伸びるシェアオフィスの入居が増える。多くの人が集まることを前提に作られてきた街の風景が、一変する可能性も出てきた。

引用：https://r.nikkei.com/article/DGXMZO62692560V10C20A8MM8000?disablepcview=&s=3（アクセス日2020/8/17）

と報じていました。

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敷金は本来は家賃滞納に備えて支払われるべきもの？

コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。

おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。

通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。

この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の１～２ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6～１２ヶ月分が相場と言われています。

とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3～6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。

この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。

この敷金についてウィキペディアには

敷金（しききん）とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。

敷金

引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金

と書かれています。

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コロナショックがテナント賃貸を直撃

コロナショックによって経済の混乱が続くなか、賃貸住宅オーナーには今のところ、影響のない方も少なくないかもしれませんが、今後ジワジワとなんらかの影響が生じてくるかもしれません。

リーマンショック後のあとは、派遣切りが続出し、とくに1Kの部屋の退去が相次ぎ、入居率が急落し、家賃相場が急落したエリアもあったようです。

ところで今回のコロナショックですが、前回のように派遣切りによる入居率の低下、家賃相場の下落も生じるでしょうが、それに加えて生じるであろう重大な懸念があります。

それは

テナント賃料相場の急落

です。

驚くべきことに、あの有名メーカー、アディダスについてロイター通信2020/4/2には「アディダス、新型コロナで賃貸料支払い中止方針を謝罪　批判殺到で」という記事のなかで

［ベルリン　１日　ロイター］ – 独スポーツ用品大手アディダス(ADSGn.DE)は１日、新型コロナウイルス感染拡大を背景に店舗の賃貸料支払いを中止する方針を巡り謝罪した。
アディダスは先週、新型コロナ流行によって店舗が営業停止を強いられていることを受け世界の店舗で賃貸料の支払いを止めると表明。批判が殺到していた。

引用：https://jp.reuters.com/article/adidas-stores-idJPKBN21J63X（アクセス日2020/4/4）

と報じました。

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インバウンド激減で民泊は窮地？　独り勝ちは都心部のオフィス賃貸のみ

2020年2月24日、これまで好調だったニューヨークダウが1000ドルほど急落しました。

ニューヨークダウが急落すると世界中の株式も急落することになります。

コロナウィルス蔓延がついに、世界の経済の足をも引っ張るようになったということです。

ところで日本の不動産も、とりわけ2018年のかぼちゃの馬車とスルガ銀行の問題で、個人投資家向けの投資用アパートやマンションなどは、値崩れが始まっていると言われています。

さらにホテルや民泊需要もインバウントの増大で好調だったのが、コロナウィルスの蔓延で、ホテルや民泊によっては稼働率が急落していることでしょう。

とりわけ儲かると言われていた民泊ですが、様々なリスクがあると言われていましたが、そのリスクに病気や政治的な事情によるインバウンドの減少というリスクがあることも今後は考慮しておかなければならないでしょう。

このように不動産業界には全体的に暗雲が垂れ込めているなか、好調と言われているのが都心部のオフィス事業です。

都心部のオフィスは好調のために賃料も上昇傾向にあると言われています。

実は私の小規模マンションも1階はテナント賃貸なのですが、この数年でテナント賃料が値上げするかと期待していましたが、テナント事業者の賃貸契約更新時でも値上げはされませんでした。

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大東建託がレンタルスペース事業にも足を踏み入れる？

私の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。

事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。

この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。

一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。

そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。

ところで、ごく短期間、例えば数時間～1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。

そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。

大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 １１月１５日よりレンタルスペース「．ｒｏｏｍ（ドットルーム）」を品川区東五反田にオープン」によると

大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）と、株式会社スペースマーケット（本社：東京 都新宿区、代表取締役CEO：重松大輔、以下 スペートマーケット）は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room（ドットルーム）」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。

引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf（アクセス日020/1/7）

と報じました。

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