インバウンド激減で民泊は窮地？ 独り勝ちは都心部のオフィス賃貸のみ
2020年2月24日、これまで好調だったニューヨークダウが1000ドルほど急落しました。
ニューヨークダウが急落すると世界中の株式も急落することになります。
コロナウィルス蔓延がついに、世界の経済の足をも引っ張るようになったということです。
ところで日本の不動産も、とりわけ2018年のかぼちゃの馬車とスルガ銀行の問題で、個人投資家向けの投資用アパートやマンションなどは、値崩れが始まっていると言われています。
さらにホテルや民泊需要もインバウントの増大で好調だったのが、コロナウィルスの蔓延で、ホテルや民泊によっては稼働率が急落していることでしょう。
とりわけ儲かると言われていた民泊ですが、様々なリスクがあると言われていましたが、そのリスクに病気や政治的な事情によるインバウンドの減少というリスクがあることも今後は考慮しておかなければならないでしょう。
このように不動産業界には全体的に暗雲が垂れ込めているなか、好調と言われているのが都心部のオフィス事業です。
都心部のオフィスは好調のために賃料も上昇傾向にあると言われています。
実は私の小規模マンションも1階はテナント賃貸なのですが、この数年でテナント賃料が値上げするかと期待していましたが、テナント事業者の賃貸契約更新時でも値上げはされませんでした。
大東建託がレンタルスペース事業にも足を踏み入れる？
私の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。
事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。
この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。
一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。
そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。
ところで、ごく短期間、例えば数時間～1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。
そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。
大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 １１月１５日よりレンタルスペース「．ｒｏｏｍ（ドットルーム）」を品川区東五反田にオープン」によると
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）と、株式会社スペースマーケット（本社：東京 都新宿区、代表取締役CEO：重松大輔、以下 スペートマーケット）は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room（ドットルーム）」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf（アクセス日020/1/7）
と報じました。
大東建託パートナーズが凡ミス 消費税転嫁の件で
今年は大東建託にとっては、あまり良い年ではなかったようです。
2月ごろには、契約時の申込金等が返却されないということで、消費者機構日本が大東建託を調査する等でメディアが騒いだことがあります。
この件は、大東建託側が譲歩することで、落ち着いてきたようですが、次なるネガティブなニュースは、一部のオーナーに消費増税分が賃料に転嫁されていないかった等で、公正取引委員会から勧告を受けたことで、メディアが騒いでいます。
この件は大東建託も認めておりニュースリリース2019/9/24の「消費税転嫁対策特別措置法に関する公正取引委員会による勧告について」によると
本日、大東建託株式会社および大東建託パートナーズ株式会社は、公正取引委員会から、「消費税の円 滑かつ適正な転嫁の確保のための消費税の転嫁を阻害する行為の是正等に関する特別措置法」（以下、消 費税転嫁対策特別措置法）の第6条第1項に基づく勧告を受けましたので、下記のとおりお知らせいたします。
今回の勧告は、消費税転嫁対策特別措置法第３条第１号後段の規定に違反する行為が認められたことに 対する勧告となります。当社の消費税転嫁対策特別措置法および、ガイドラインに対する理解が十分でなかっ たことにより、対象のオーナー様および、ご関係の皆さまに、ご迷惑とご心配をおかけしましたことを深くお詫び 申し上げます。
なお、大東建託株式会社および大東建託パートナーズ株式会社は、公正取引委員会の勧告に基づき、対 象となるお客様へ、10月以降、順次対応させていただく予定です。
今回の勧告を真摯に受け止め、社内での関連法令の周知徹底や社内研修の実施、グループ会社間の情 報共有体制の構築など、コンプライアンスの一層の強化と再発防止に努めてまいります。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000ccfv-att/kouseitorihikiiinkai_0924.pdf（アクセス日2019/9/26）
と報じました。
アパートジリ貧の大東建託が新たな事業を始める
事業の多角化で、経営の安定化を図る？
2018年ぐらいからでしょうか、賃貸アパートやマンションの新規建設工事が業界全体で減少しています。
原因は幾つかあるようですが。
その１つが銀行のアパートローン審査の厳格化だとも言われています。
それで、そのような時代の流れの影響を大手の建設会社も受けています。
そして大手の建設会社のなかでも、とりわけ影響を受けているのが、賃貸住宅最大手で、しかもアパート建設工事をコア事業にしてきた大東建託です。
それで、そのような事態になることを、ある程度予測していたのか、大東建託も数年前から事業の多角化を急速に進めているように思われます。
例えば今後も成長が見込める介護や保育事業、賃貸住宅向けの保険・・があります。
そして最近では
オフィス事業にも
本格的に参入することが明らかになりました。
このてんで住宅産業新聞社の2019/7/8の「大東建託がサービスオフィス事業に参入、虎ノ門に1号店＝3年で5.6カ所設置へ」という記事には
大東建託(東京都港区、小林克満社長)は6月28日、新たに参入したサービスオフィス事業の第一弾として、「ドットベース虎ノ門」(東京都港区)をオープンさせた。同社は6月に発表した「新5ヵ年計画」において「総合賃貸業」を目指すことを掲げており、「サービスオフィスやシェアオフィスを事業の柱の1つとしていく」(不動産流通開発部・高橋由崇次長)などといったことから、新事業として参入することになった。
引用：https://www.housenews.jp/house/16415（アクセス日2019/7/9）
と報じました。
消費増税実施の可能性強まる オーナーへの影響は
消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。
最近のちまたでの関心事といえば、消費税が予定通り上がるのか、それとも再び消費増税凍結になるかといったことです。
私は今回も消費増税凍結になるのではないかと、予測していましたが、しかし期待とは裏腹にどうやら今回は予定通り実施される可能性が強まっています。
このてんについて産経新聞2019/6/11の「首相、衆参同日選見送りへ 来週最終決断 消費増税は予定通り」という記事には
安倍晋三首相は１０日、夏の参院選と合わせて衆院選を行う衆参同日選を見送る方針を固めた。首相が１０月の消費税率１０％への引き上げを延期し、同日選に踏み切るとの観測もあったが、予定通り増税する方針だ。
引用：https://www.sankei.com/politics/news/190611/plt1906110004-n1.html（アクセス日2019/6/11）
と書かれています。
このように消費増税は予定通り実施する方針とあります。
どちらかと言えば、与党自民党とのつながりのある産経新聞なので、書いていることの信ぴょう性は高いように思われます。
もちろん経済優先の安倍首相は、もともと消費増税には消極的で、土壇場になって再度、消費増税凍結へと転換する可能性も残されていますが・・。
テナント部屋の特定有害物質報告書？？
事業用のお部屋には特定施設や特定有害物質に関する報告書を提出する必要がある。
先日のことですが、大東建託パートナーズの担当営業所から手紙が届きました。
以前に届いた時は、私の所有マンションのテナント部屋の事業者が解約したとのことをお知らせする内容でしたが、今回もまさか現在テナント部屋を賃借している事業者が退去することになることのお知らせではないかと、多少不安になりましたが、手紙を開封してみますと、その内容は「事業用更新手続きの件」となっています。
なんのことかイマイチわからない内容の手紙です。
たしかにテナント部屋はまもなく3年の更新をむかえようとしているのですが、テナント賃料は少し前に大東建託パートナーズの担当者と行った賃料改定で決められましが、そのことかと思いきや賃料のことは全く書かれていません。
書かれているのは「特定施設や特定有害物質に関する報告書」というものです。
まずこの「特定施設」という言葉ですが、簡単に言えば厚生労働省が定める入居定員が30名以上の介護施設のことなんだそうです。
ですから私の所有マンションのテナントに入居している事業者は保育園なので、それには該当しないようです。
それでは「特定有害物質」という言葉ですが、土壌汚染対策法において、人の健康に被害を生ずる恐れが大きいものとして指定された25種類の物質のことのようです。
好調の都心部のテナント賃貸 大東建託も！！
都心部でのテナント需要は高まっている。
2019年になって読売新聞が購読料を値上げしました。
かねてから読売新聞は値上げのタイミングを図っていたようですが、なかなか値上げに踏み切れなかったようです。
というのも、最大のライバルともいえる朝日新聞が値上げには難色を示しているからです。
そもそも購読料の値上げを模索せざるをえない背景には、じり貧状態の新聞業界の厳しい状況があるようです。
とりわけ新聞販売店のやりくりは大変で、購読料の値上げで、なんとかしようというわけですが。
しかしなぜ朝日新聞は購読料の値上げに消極的なのか。
それは朝日新聞も本業の新聞業は、じり貧でも、副業の都心部でのテナント事業が絶好調のために、本業の不振を補填することができるからなんだそうです。
つまりは今は都心部のテナント賃貸事業は、とても収益のあがる事業になっているというのです。
ということで幾つかの、建設会社や不動産会社が都心部のテナント事業を強化しているわけですが、賃貸住宅最大手の大東建託もこの分野を強化しているようです。
大東オーナーの賃料改定 テナント編😞
大東建託のテナント賃貸は3年毎に賃料改定が行われる。
大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。
例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。
一方でテナント部分については3年毎に行われます。
それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。
ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。
テナントの賃料改定は今回で4回目です。
先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。
今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。
というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。
先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。
賃料が安定しているテナント賃貸 空室リスクも😟
テナント賃貸のデメリットは入居事業者がなかなか決まらないことかもしれない。
最近は、好調な企業業績のためか、都心部のオフィス需要は高まっていて、賃料も上昇傾向にあると言われています。
そのようなさなかメディア業界では、インターネットの普及に押されてか、業績がふるわない企業が少なくありません。
とくに新聞業界はどこもやりくりが大変のようですが、しかし新聞業界のなかで朝日新聞は悪くはないと言われています。
というか本業の新聞業は、大変のようですが、副業の不動産賃貸業、とくに都心部のオフィス賃貸が好調で、本業の不振を補っているとも言われています。
それならば今の時代、テナント賃貸をどんどんすれば良いのではとなってしまうのですが、実際は都心部のテナント賃貸が好調で、都心部から少し離れた郊外となると、入居事業者がなかなか決まらないという状況のようです。
例えば大東建託もテナント賃貸を行っていますが、テナント賃貸の扱っている戸数は減少傾向が続いています。
また住居部分は一括借り上げにしても、テナント賃貸については、一括借り上げにしないというケースもあるようです。
おそらくは空室がなかなか埋まらないと、テナント賃貸の場合は賃料のウェイトも大きいので、損失が大きくなるからではないかと思います。
変動が大きいテナント賃貸 しかしメリットも！！
リスクのあるテナント賃貸にもメリットがある。
テナント賃貸。
テナント賃貸というと、シャッターが閉まったままで、いつまでも入居募集をしているのを思い浮かべるかもしれません。
確かにそのようなテナント物件もあります。
しかもテナント賃料相場は変動が住居よりも大きいようで、景気が良くなれば賃料相場は上がり、景気が悪くなれば賃料相場は下がります。
ですから一括借り上げでも大東建託の場合は住居用賃貸の賃料改定が10年、5年・・なのに対してテナント部屋の賃料改定は3年、3年毎に行われます。
しかもテナント賃貸となると、入居募集をしてもなかなか入居してくれる事業者が決まらないということも少なくありません。
このようにテナント賃貸には住居用の賃貸にはないデメリットがあります。
しかしテナント賃貸は住居用賃貸にはないメリットもあります。
例えばその1つが住居用部屋は築年数の経過とともに家賃が下がっていきますが、テナント部屋の場合は築年数とともに家賃は住居部屋のようには下がらないというてんがあります。
というのもテナント部屋の賃料は、主に周辺エリアの坪単位の相場で決まるからです。
例えばAエリアでは1坪あたり10000円が相場という場合は20坪の物件であるならば、賃料は概ね200000円となります。
もちろん1階かそうでないか、どのような設備があるか、駅徒歩何分かなどで、多少は賃料は前後しますが。