テナント賃貸 空室リスクが大きくて大東建託も扱いに苦慮している？
大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。
例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。
一方でテナント部分については3年毎に行われます。
それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。
ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。
テナントの賃料改定は今回で4回目です。
先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。
今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。
というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。
先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。
マンションのテナント賃貸 空テナントが悩みの種
テナント物件は賃料というてんでとても魅力的ですが、近年、空テナントも増えてきて多くのアパートオーナーさんの悩みの種になっているようです。
一方で最近は都心部においては、テナント賃料が上がるなど、賃貸テナントは好調ということを耳にしますが、都心部から少し離れた郊外ではそうとは思えません。
私の物件のある地区は阪神間にあって大阪梅田へは電車で１５分、神戸三宮には３０分といったところにありますが、駅には近くても、梅田のような都心部ではありません。
マンション１階テナントが小規模認定保育園として使用されれているケースが少なくない。
さいわい住居部分については、通勤に便利ということもあって、空き部屋はありませんが、また周りの賃貸物件も満室に近い状態の物件が多いですが、テナント物件については、総じて苦戦を強いられています。
私のマンションの１階はテナント物件ですが、昨年１２月の入居の事業者が今年の７月には退去予定になっています。
また私のマンションの同じ区画に大手の弁当屋のチェーン店がありましたが、今年の３月に閉店となり、現在は空テナントになっています。賃料は約４０万円。近所の人の話では賃料が高く赤字続きで、閉店になったとのこと。
周りの賃貸テナントは空テナントだらけ。
さらに私のマンションの同じ区画に知り合いが所有するテナントビルがあります。３階建てですが、３階は息子さんの事業所として使用されていますが、２階は不動産事務所。そして近く退去することが決定しています。１階は居酒屋さんですが、火の車状態の経営で、いつまでもつかわからない状態です。（店主は店を閉めることを検討中）１階、２階ともに賃料は１５万円ほどで、２件ともでるならば月額３０万円ほどの家賃収入が減ることになります。
まるで大不況時代のようです。
保育の事業ではキッズパートナーで展開する大東建託
近年、少子化対策として、小規模認定保育園制度が実施されるようになり、マンションの１階のテナントなどに入居し、保育事業が行われるというケースが増えてきました。
実は私の所有マンション１階テナントも空室が長く続いた時期もありましたが、最近、認定の小規模保育園が入居してくださることになり、ほっとしているところです。
運営は地元の学校法人が行っていますが、保育園事業にも力を入れている学校法人さんです。
ところで大東建託の完全子会社にケアパートナーという会社があります。
介護事業を行っている会社だということは知っていましたが、施設数も全国各地にあり介護事業者としても規模は大きいほうなのではないかと思います。
ところでこのケアパートナー、最近は保育事業もでがけていることを知りました。
施設数は介護施設数と比べれば少ないですが、それでも既に全国で１３箇所以上で運営を行っているとのことです。
主に今のところは、関東が中心といったところですが、将来的には全国展開をするのかもしれません。
しかも認可保育園として運営している保育園もあるようです。
認可となると自治体から補助してもらえますし、保育料も安くなるので保護者にも助かる制度です。 (さらに…)
テナント賃貸 保育園が賃貸契約してから開園までには半年以上
以前のブログで、私の所有マンション１階で、小規模認定保育園を開設するために学校法人が１階テナントの賃貸契約をしてくださったことについて書きました。
私も保育園制度については、あまりよく知らなかったので、賃貸契約をしてからすぐにでも開園するのだろうと思っていたら、開園までにはかなりの期間があることがわかりました。
大家としては、借りてくれた以上、早く開設して私のテナントが社会貢献するのを見てみたいと思うものですが、開設までには長い期間とスケジュールがあるのです。
まずテナント賃貸契約をしてくださったのが８月下旬です。
そして９月分の家賃から支払ってくださっています。
そして小規模認定保育園開設のためには自治体からの承認が必要で、その承認が得られるのは１１月ごろになるというのです。
そして自治体の承認を得るためには、開設場所との賃貸契約を行っておかなければならず、８月には、そして遅くても９月にはテナント賃貸契約を完了させ、保育園の全体の設計を自治体に示し審査を受ける必要があるというのです。
しかも認定は公募方式で１０施設という枠があるので、もし開設希望事業者が多ければ、基準を満たしていても認定枠に入れない可能性もあるというのです。
大東建託の支店はしばしば移転する テナントオーナーのあてにならない
２０１６年２月頃に阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。
駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。
しかも１階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の私は羨ましく思ったものです。
というのも私の所有マンションも大東建託物件ですが１階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。
しかし結局はその話は実現せず、１階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。
あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが・・。
ところであれから１年を経た２０１７年３月、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。
というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。
ということは１年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。
あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。
まあもちろん駅近くの１階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。
テナント賃貸の賃料が急落 オーナーの賃料も急落
サブリースによるアパートマンション経営でも周期的な賃料改定で賃料が下げられることがある。
私のマンションは父から相続したものですが、大東建託との一括借上契約（サブリース契約）を結びマンションを建てました。
マンションの１階部分はテナント部屋で当初の家賃は約２８万５千円でした。
その家賃が長く続きましたが、７年にして入居していた事業者が退去されたあとの次の募集家賃価格が約２２万９千円になり家賃が約５万円も下落したのです。
大東建託の場合、テナント部屋のオーナーへの賃料改定は３年毎に行われます。
それで今回は３回目になりますが、１回目、２回目の賃料改定の時は家賃２８万５千円での入居事業者もおられたので、オーナーへ支払われる賃料は変わらなかったのですが、３回目の今回は募集家賃がおよそ５万円下がったことでオーナーに支払われる賃料も５万円も下がることになりました。
それで今年の８月分の賃料収入から５万円下がることになります。
５万円ということですから年額５×１２＝６０ つまり家賃収入が年額６０万円ほど下がることになります。
もちろんそれにともなって所得税、住民税、国民健康保険料も下がることになると思いますが、それでも年額およそ実質５０万円の減収になります。
大東建託パートナーズが凡ミス 消費税転嫁の件で
今年は大東建託にとっては、あまり良い年ではなかったようです。
2月ごろには、契約時の申込金等が返却されないということで、消費者機構日本が大東建託を調査する等でメディアが騒いだことがあります。
この件は、大東建託側が譲歩することで、落ち着いてきたようですが、次なるネガティブなニュースは、一部のオーナーに消費増税分が賃料に転嫁されていないかった等で、公正取引委員会から勧告を受けたことで、メディアが騒いでいます。
この件は大東建託も認めておりニュースリリース2019/9/24の「消費税転嫁対策特別措置法に関する公正取引委員会による勧告について」によると
本日、大東建託株式会社および大東建託パートナーズ株式会社は、公正取引委員会から、「消費税の円 滑かつ適正な転嫁の確保のための消費税の転嫁を阻害する行為の是正等に関する特別措置法」（以下、消 費税転嫁対策特別措置法）の第6条第1項に基づく勧告を受けましたので、下記のとおりお知らせいたします。
今回の勧告は、消費税転嫁対策特別措置法第３条第１号後段の規定に違反する行為が認められたことに 対する勧告となります。当社の消費税転嫁対策特別措置法および、ガイドラインに対する理解が十分でなかっ たことにより、対象のオーナー様および、ご関係の皆さまに、ご迷惑とご心配をおかけしましたことを深くお詫び 申し上げます。
なお、大東建託株式会社および大東建託パートナーズ株式会社は、公正取引委員会の勧告に基づき、対 象となるお客様へ、10月以降、順次対応させていただく予定です。
今回の勧告を真摯に受け止め、社内での関連法令の周知徹底や社内研修の実施、グループ会社間の情 報共有体制の構築など、コンプライアンスの一層の強化と再発防止に努めてまいります。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000ccfv-att/kouseitorihikiiinkai_0924.pdf（アクセス日2019/9/26）
と報じました。
アパートジリ貧の大東建託が新たな事業を始める
事業の多角化で、経営の安定化を図る？
2018年ぐらいからでしょうか、賃貸アパートやマンションの新規建設工事が業界全体で減少しています。
原因は幾つかあるようですが。
その１つが銀行のアパートローン審査の厳格化だとも言われています。
それで、そのような時代の流れの影響を大手の建設会社も受けています。
そして大手の建設会社のなかでも、とりわけ影響を受けているのが、賃貸住宅最大手で、しかもアパート建設工事をコア事業にしてきた大東建託です。
それで、そのような事態になることを、ある程度予測していたのか、大東建託も数年前から事業の多角化を急速に進めているように思われます。
例えば今後も成長が見込める介護や保育事業、賃貸住宅向けの保険・・があります。
そして最近では
オフィス事業にも
本格的に参入することが明らかになりました。
このてんで住宅産業新聞社の2019/7/8の「大東建託がサービスオフィス事業に参入、虎ノ門に1号店＝3年で5.6カ所設置へ」という記事には
大東建託(東京都港区、小林克満社長)は6月28日、新たに参入したサービスオフィス事業の第一弾として、「ドットベース虎ノ門」(東京都港区)をオープンさせた。同社は6月に発表した「新5ヵ年計画」において「総合賃貸業」を目指すことを掲げており、「サービスオフィスやシェアオフィスを事業の柱の1つとしていく」(不動産流通開発部・高橋由崇次長)などといったことから、新事業として参入することになった。
引用：https://www.housenews.jp/house/16415（アクセス日2019/7/9）
と報じました。
空テナント賃貸に明るい兆し？
1階をテナント、2階より上階を住居にするのが効果的と言われいる。
マンションを所有しているのならば、１階をテナントにしているオーナーさんも少なくないと思います。
１階テナントには様々なメリットがあります。
例えば住居においては１階はあまり人気がないのに対して、テナントについては１階が最も人気があります。
つまりは１階をテナント、２階より上階を住居にすると効果的なのです。
しかもテナント賃料は住居部分よりも下がりにくい場合もあります。
しかしデメリットもあります。
それは
空テナントになってから入居事業者がなかなか見つからない
という事がしばしば生じるのです。
私の所有マンションにおいても新築当初はテナント事業者が見つかるまでに１年と数カ月かかりましたし、その事業者が退去した後も２年近く空テナントのままでした。
その後、入居事業者があらわれましたが、事業がうまくいかず８カ月で退去することになりましたが、今度はどれぐらいの期間、空テナントになるんだろうと不安に思っていたら、退去後に即、小規模認定保育園が入居してくださり助かっています。
実際のところ、最近は待機児童対策で全国各地で小規模認定保育園が開設されることになり、市街地のマンション１階テナントの多くが、小規模認定保育園として使用されるようになっています。
これも空テナントに悩むマンションオーナーにとって朗報かもしれません。
１階テナントのメリット デメリット！！
マンションの１階はテナントにしている物件も少なくない。
街を注意深く観察してみると、マンション１階をテナント、そして２階より上を住居にしている物件が多々あることに気づかれると思います。
実は私の所有マンションも１階はテナント、２階より上は住居にしています。
そうする理由は幾つかありますが、まずマンションの場合、１階は住居の場合、人気がないというてんがあります。
多くの場合、１階部屋は家賃がやや安くなり、入居希望者から敬遠されることも少なくありません。
その一方で、テナントは１階が最も人気があり、２階以上のテナントが敬遠されるのとは異なります。
よってマンション１階はテナント、２階以上が住居にするケースが多いように思います。
しかしこのテナント賃貸、デメリットもあります。
というのもテナント家賃は、周辺相場の変動を受けやすく、景気に左右されやすいのです。
それでテナント部屋の空室状態がなかなか埋まらないと家賃が大きく下がるリスクがあります。
私の所有マンションのテナント家賃も１５％以上下がったことがあります。
ですから家賃収入も激減するという憂き目にあったことがあります。
しかもいったん空部屋になると、テナントの場合はなかなか次の入居事業者が見つからないことも少なくありません。