小規模マンションオーナーの日記


3月 27, 2022

テナントを賃貸するためには賃料の6カ月以上の敷金が求められる

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コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。

おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。

通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。

この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の1~2ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6~12ヶ月分が相場と言われています。

とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3~6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。

テナント

テナント部屋に入居するためには3カ月か1年ほどの賃料を敷金として支払うことが求められる。

この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。

この敷金についてウィキペディアには

敷金(しききん)とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。

敷金

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金

と書かれています。

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3月 20, 2022

レンタルスペース オフィスとは異なる事業 大東建託グループの参入

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私の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。

事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。

この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。

一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。

そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。

ところで、ごく短期間、例えば数時間~1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。

そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。

大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 11月15日よりレンタルスペース「.room(ドットルーム)」を品川区東五反田にオープン」によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)と、株式会社スペースマーケット(本社:東京 都新宿区、代表取締役CEO:重松大輔、以下 スペートマーケット)は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room(ドットルーム)」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf(アクセス日2020/1/7)

と報じました。

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2月 13, 2022

テナント賃貸 空リスクはあるもののメリットもある

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テナント賃貸。

テナント賃貸というと、シャッターが閉まったままで、いつまでも入居募集をしているのを思い浮かべるかもしれません。

確かにそのようなテナント物件もあります。

しかもテナント賃料相場は変動が住居よりも大きいようで、景気が良くなれば賃料相場は上がり、景気が悪くなれば賃料相場は下がります。

ですから一括借り上げでも大東建託の場合は住居用賃貸の賃料改定が10年、5年・・なのに対してテナント部屋の賃料改定は3年、3年毎に行われます。

しかもテナント賃貸となると、入居募集をしてもなかなか入居してくれる事業者が決まらないということも少なくありません。

このようにテナント賃貸には住居用の賃貸にはないデメリットがあります。

しかしテナント賃貸は住居用賃貸にはないメリットもあります。

例えばその1つが住居用部屋は築年数の経過とともに家賃が下がっていきますが、テナント部屋の場合は築年数とともに家賃は住居部屋のようには下がらないというてんがあります。

というのもテナント部屋の賃料は、主に周辺エリアの坪単位の相場で決まるからです。

例えばAエリアでは1坪あたり10000円が相場という場合は20坪の物件であるならば、賃料は概ね200000円となります。

もちろん1階かそうでないか、どのような設備があるか、駅徒歩何分かなどで、多少は賃料は前後します。

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3月 13, 2021

保育の事業ではキッズパートナーで展開する大東建託

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近年、少子化対策として、小規模認定保育園制度が実施されるようになり、マンションの1階のテナントなどに入居し、保育事業が行われるというケースが増えてきました。

実は私の所有マンション1階テナントも空室が長く続いた時期もありましたが、最近、認定の小規模保育園が入居してくださることになり、ほっとしているところです。

運営は地元の学校法人が行っていますが、保育園事業にも力を入れている学校法人さんです。

ところで大東建託の完全子会社にケアパートナーという会社があります。

介護事業を行っている会社だということは知っていましたが、施設数も全国各地にあり介護事業者としても規模は大きいほうなのではないかと思います。

ところでこのケアパートナー、最近は保育事業もでがけていることを知りました。

施設数は介護施設数と比べれば少ないですが、それでも既に全国で13箇所以上で運営を行っているとのことです。

主に今のところは、関東が中心といったところですが、将来的には全国展開をするのかもしれません。

しかも認可保育園として運営している保育園もあるようです。

認可となると自治体から補助してもらえますし、保育料も安くなるので保護者にも助かる制度です。 (さらに…)

1月 03, 2021

大東建託の支店はしばしば移転する テナントオーナーのあてにならない

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2016年2月頃に阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。

駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。

しかも1階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の私は羨ましく思ったものです。

というのも私の所有マンションも大東建託物件ですが1階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。

しかし結局はその話は実現せず、1階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。

あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが・・。

ところであれから1年を経た2017年3月、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。

というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。

ということは1年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。

あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。

まあもちろん駅近くの1階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。

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9月 03, 2020

テナント賃貸の賃料が急落 オーナーの賃料も急落

テナント
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サブリースによるアパートマンション経営でも周期的な賃料改定で賃料が下げられることがある。

私のマンションは父から相続したものですが、大東建託との一括借上契約(サブリース契約)を結びマンションを建てました。 

マンションの1階部分はテナント部屋で当初の家賃は約28万5千円でした。

その家賃が長く続きましたが、7年にして入居していた事業者が退去されたあとの次の募集家賃価格が約22万9千円になり家賃が約5万円も下落したのです。

大東建託の場合、テナント部屋のオーナーへの賃料改定は3年毎に行われます。

それで今回は3回目になりますが、1回目、2回目の賃料改定の時は家賃28万5千円での入居事業者もおられたので、オーナーへ支払われる賃料は変わらなかったのですが、3回目の今回は募集家賃がおよそ5万円下がったことでオーナーに支払われる賃料も5万円も下がることになりました。

それで今年の8月分の賃料収入から5万円下がることになります。

5万円ということですから年額5×12=60 つまり家賃収入が年額60万円ほど下がることになります。

もちろんそれにともなって所得税、住民税、国民健康保険料も下がることになると思いますが、それでも年額およそ実質50万円の減収になります。

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7月 21, 2019

アパートジリ貧の大東建託が新たな事業を始める


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事業の多角化で、経営の安定化を図る?

2018年ぐらいからでしょうか、賃貸アパートやマンションの新規建設工事が業界全体で減少しています。

原因は幾つかあるようですが。

その1つが銀行のアパートローン審査の厳格化だとも言われています。

それで、そのような時代の流れの影響を大手の建設会社も受けています。

そして大手の建設会社のなかでも、とりわけ影響を受けているのが、賃貸住宅最大手で、しかもアパート建設工事をコア事業にしてきた大東建託です。

それで、そのような事態になることを、ある程度予測していたのか、大東建託も数年前から事業の多角化を急速に進めているように思われます。

例えば今後も成長が見込める介護や保育事業、賃貸住宅向けの保険・・があります。

そして最近では

オフィス事業にも

本格的に参入することが明らかになりました。

このてんで住宅産業新聞社の2019/7/8の「大東建託がサービスオフィス事業に参入、虎ノ門に1号店=3年で5.6カ所設置へ」という記事には

大東建託(東京都港区、小林克満社長)は6月28日、新たに参入したサービスオフィス事業の第一弾として、「ドットベース虎ノ門」(東京都港区)をオープンさせた。同社は6月に発表した「新5ヵ年計画」において「総合賃貸業」を目指すことを掲げており、「サービスオフィスやシェアオフィスを事業の柱の1つとしていく」(不動産流通開発部・高橋由崇次長)などといったことから、新事業として参入することになった。

引用:https://www.housenews.jp/house/16415(アクセス日2019/7/9)

と報じました。

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7月 23, 2017

空テナント賃貸に明るい兆し?


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1階をテナント、2階より上階を住居にするのが効果的と言われいる。

マンションを所有しているのならば、1階をテナントにしているオーナーさんも少なくないと思います。

1階テナントには様々なメリットがあります。

例えば住居においては1階はあまり人気がないのに対して、テナントについては1階が最も人気があります。

つまりは1階をテナント、2階より上階を住居にすると効果的なのです。

しかもテナント賃料は住居部分よりも下がりにくい場合もあります。

しかしデメリットもあります。

それは

空テナントになってから入居事業者がなかなか見つからない

という事がしばしば生じるのです。

私の所有マンションにおいても新築当初はテナント事業者が見つかるまでに1年と数カ月かかりましたし、その事業者が退去した後も2年近く空テナントのままでした。

その後、入居事業者があらわれましたが、事業がうまくいかず8カ月で退去することになりましたが、今度はどれぐらいの期間、空テナントになるんだろうと不安に思っていたら、退去後に即、小規模認定保育園が入居してくださり助かっています。

実際のところ、最近は待機児童対策で全国各地で小規模認定保育園が開設されることになり、市街地のマンション1階テナントの多くが、小規模認定保育園として使用されるようになっています。

これも空テナントに悩むマンションオーナーにとって朗報かもしれません。

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6月 01, 2017

1階テナントのメリット デメリット!!


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マンションの1階はテナントにしている物件も少なくない。

街を注意深く観察してみると、マンション1階をテナント、そして2階より上を住居にしている物件が多々あることに気づかれると思います。

実は私の所有マンションも1階はテナント、2階より上は住居にしています。

そうする理由は幾つかありますが、まずマンションの場合、1階は住居の場合、人気がないというてんがあります。

多くの場合、1階部屋は家賃がやや安くなり、入居希望者から敬遠されることも少なくありません。

その一方で、テナントは1階が最も人気があり、2階以上のテナントが敬遠されるのとは異なります。

よってマンション1階はテナント、2階以上が住居にするケースが多いように思います。

しかしこのテナント賃貸、デメリットもあります。

というのもテナント家賃は、周辺相場の変動を受けやすく、景気に左右されやすいのです。

それでテナント部屋の空室状態がなかなか埋まらないと家賃が大きく下がるリスクがあります。

私の所有マンションのテナント家賃も15%以上下がったことがあります。

ですから家賃収入も激減するという憂き目にあったことがあります。

しかもいったん空部屋になると、テナントの場合はなかなか次の入居事業者が見つからないことも少なくありません。

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5月 09, 2017

小規模保育園は意外と静か?テナント貸ししても大丈夫!!


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空テナント解消に待機児童解消のための小規模認定保育園は吉報なのだが・・

以前のブログでも取り上げましたが、昨年9月より、ある学校法人が小規模認定保育園を開園したいとのことで私の所有マンション1階テナントを賃貸してくれました。

10月下旬に行われた、自治体による審査も無事にパスし、翌1月より1階テナントを保育園にするための改修工事が行われました。

そして3月中旬には改修工事も完了し、いよいよ4月に開園となりました。

そして開園して、数週間が経過しました。

懸念してたのは、子供の泣き声などの騒音です。

私のマンションにも、夜勤の方がおられますので、なんらかの影響がないか、子供の泣き声をうるさがって退去されないかという懸念がありました。

そして、いざ開園となったわけですが、子供はたしかに最初は親から離されると泣きわめきます。

しかし子供の泣きわめく声は、上階にある私の部屋には全く聞こえてきません。

2階がどうなのかという心配はありますが、意外とRC造りのマンションでは子供の泣き声には遮音効果があるようです。

1階テナントの横を通る時には、多少子供の泣き声が聞こえてくることもありますが、少し離れると聞こえてきません。

懸念していた子供の泣き声については、幾らか安堵しました。

正直、改修工事期間中の工事の音のほうがよっぽど、うるさかったです。

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