小規模マンションオーナーの日記


12月 31, 2023

マンションの1階テナントのメリット デメリット!!


空テナント画像

マンションの1階はテナントにしている物件も少なくない。

街を注意深く観察してみると、マンション1階をテナント、そして2階より上を住居にしている物件が多々あることに気づかれると思います。

実は筆者の所有マンションも1階はテナント、2階より上は住居にしています。

そうする理由は幾つかありますが、まずマンションの場合、1階は住居の場合、人気がないというてんがあります。

多くの場合、1階部屋は家賃がやや安くなり、入居希望者から敬遠されることも少なくありません。

その一方で、テナントは1階が最も人気があり、2階以上のテナントが敬遠されるのとは異なります。

よってマンション1階はテナント、2階以上が住居にするケースが多いように思います。

しかしこのテナント賃貸、デメリットもあります。

というのもテナント家賃は、周辺相場の変動を受けやすく、景気に左右されやすいのです。

それでテナント部屋の空室状態がなかなか埋まらないと家賃が大きく下がるリスクがあります。

筆者の所有マンションのテナント家賃も15%以上下がったことがあります。

ですから家賃収入も激減するという憂き目にあったことがあります。

しかもいったん空部屋になると、テナントの場合はなかなか次の入居事業者が見つからないことも少なくありません。

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11月 22, 2023

インボイス制度 テナント賃貸をしているならば要注意


2023年10月から始まったインボイス制度。

街を歩いていてもインボイス制度を反対するポスターなどを目にすることがあります。

ところでこのインボイス制度とはどのような制度なのでしょうか。

ウィキペディアには

インボイス制度(インボイスせいど)とは、消費税の仕入税額控除の方式の一つで、課税事業者が発行するインボイス(請求書など税率・税額を明記する税額票)に記載された税額のみを控除することができる制度のことである。2022年1月時点で日本とアメリカ以外の全OECD加盟国に導入されている[1]

インボイス制度 – Wikipedia

と書かれています。

しかしこれだけの説明では十分にどういうことか理解できないかもしれません。

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大東建託設計施工管理のマンション。1階はテナントになっている。

しかしこのインボイス制度ですが、事業者にとっては死活問題にも、なりえるほどの制度とも言われています。

特に注意が必要なのは、いわゆる免税事業者と言われている人たちです。

この免税事業者というのは、事業規模が課税売上高が年間1,000万円以下の場合に免税事業者になります。

この場合は消費税を受け取っても、消費税を納付しなくても、脱税にはなりません。

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9月 29, 2023

マンション1階の小規模保育園は物件にメリット?


空テナント画像

空テナント解消に小規模認定保育園は吉報なのだが・・

筆者の所有マンション1階テナントで小規模認定保育園の設置が決まり2017年春に開園となりました。

当初は空テナントに入居事業者が決まったということで喜んでいたのですが、冷静になってみるといろいろと不安な事柄もあることがわかってきました。

そのひとつが保育園=騒音という問題が生じるのではないかという不安です。

地区によっては保育園開設の理解が周辺住民から得られずに、開設を断念した事例もあるようです。

保育園児の泣き声がうるさいといったことが原因のようですが、私の周辺近所はアパートマンションが多く、さほどうるさく苦情を言う地元の住民はさほど多くないので、このてんは問題がなかったようです。

ただ心配なのは、同じマンションの2階ないしは3階の入居者にうるさがられないかという心配はあります。

なかには夜勤をしている入居者もおられるので、うるさいがために退去されることはないかと考えてしまうこともあります。

消極的な面はこういった事柄ですが、一方で開設準備が進むにつれてメリットともいえる事柄も見えてきました。

メリットといえる1つのてんは、1階テナントが空状態だと、マンションそのものが、殺風景に見えるのが、事業者が入居することによって見栄えがよくなったように感じることです。

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9月 24, 2023

大東建託物件のテナント大家が嘆く理由😿容赦のない賃料減額


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1階をテナント賃貸にしている賃貸物件も少なくない。

大東建託のマンションの幾らかは1階部分をテナント物件にしている場合があります。

実際のところ3階以上の建物になると、2階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、1階になるとあまり人気がありません。

そこで1階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は1階が最も人気があります。

そこで1階はテナント、2階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。

もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると1つの可能性が思いあたります。

というのも筆者も大東建託物件の大家で物件の1階はテナントだからです。

具体的なケースとして私の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。

おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。

少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。

さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。

マンション画像

大東建託設計施工管理のマンション。1階がテナント。

そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。

例えば当初は30万円だった家賃が25万円ほどに下げて入居募集をするのです。

もちろん25万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も3年毎の賃料見直しのさいに5万円下げられます。

もちろん、イッキに5万円も下げられると大家としてはショックを受けます。

筆者も同じような経験をしました。

筆者も1カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。

そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが(あくまでも私の推測ですが)大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。

ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。

そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の1つなのかもしれません。

 

追記:国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。

【賃料は変更になる場合があります】

○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。

○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。

アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください!

と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。

また賃料が減額するケースというのは

・入居状況の悪化(なかなか入居者が決まらない)

・家賃相場の下落

とありますが、まさに筆者のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。



9月 10, 2023

テナント賃貸 コロナ前は好調だった都心部でも逆風が吹いている?


テナント賃貸といえば、個人のオーナーさんの場合、マンションの1階をテナントにして、2階よりも上は住居にするということが少なくないかもしれません。

あるいは駅に近い場所ならば、テナントビルにして、建物すべてをテナント賃貸にするということもあります。

 

このテナント賃貸の家賃ですが、その時の経済状況などに大きく左右されることがあります。

例えば、コロナが流行していた時は、飲食店などの経営状態が厳しくなったために、家賃を下げざるをえなくなったというケースもあったことでしょう。

あるいは空テナントが周辺で多くなると、どうしても家賃には下げ圧力が、かかってきます。

 

その一方で、テナント賃貸のメリットがあるとすれば、住居の賃貸は建物の経年とともに家賃が下がりますが、住居ほど経年による家賃が下がるわけでもないようです。

また多くの場合、住居よりも、入居事業者が入居すると長い期間、入居してくださることがあります。

 

ところで、コロナ前は都心部などのオフィス賃貸が好調だったと言われています。

また賃料相場も、ジワジワと上昇していたようです。

しかし最近の日本経済新聞の記事によると、アフタコロナの時代、都心部のオフィス賃貸の環境は大きく変わってしまったようです。

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7月 30, 2023

テナントを保育園にすると迷惑施設になる?根拠は?


花画像

近年、保育園施設のテナント入居が増えている。

以前の記事で空テナント解消に小規模欽定保育園の急増が、有効ということについて書いたことがあります。

今の時代、待機児童問題を解決すべく政府は多額の資金を投じて、保育施設の拡充図っています。

その結果、新設の保育園の開設計画が次から次へと持ちがっており、とりわけ小規模認定保育園制度は空テナント大家にとってはとても助かる存在です。

実は、筆者の所有マンション1階テナントも、2016年9月から小規模認定保育園の2017年4月の開設のために学校法人が借りてくださり、家賃も9月分より支払ってくださっています。

入居斡旋をしている大東建託も、学校法人さんが借りてくれるならば、全く問題なしということで、すぐに承認してくださったのですが、しかし不安材料があります。

それは、近所との関係で生じる不安です。

産経新聞2016年10月26日の夕刊の記事の見出しに

保育園新設 相次ぐ反発 各地で中止 待機児童解消遠のく

との記事が掲載されました。

記事によると住民説明会を開いたところ、高齢者層を中心に反対が相次ぎ中止に追い込まれたというものです。

筆者の所有マンションのケースでは、住民説明会など開いていませんが、開く開かないの規準はどうなっているのか、いまいちわかりません。

ただ学校法人も小規模認定保育園開設の実績のあるところなので、そのことはよく承知しているものと思いまし、さらに声高に反対する方も、今のところおられませんので、大丈夫のようです。

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7月 08, 2023

テナント部屋 上げ下げ窓の補修工事費用 約6万円


4階建て以上の賃貸住宅の場合、1階はテナントにすることがあります。

実際のところ、賃貸住宅の場合は、なぜか1階の人気がなく、上階ほど好まれる傾向があります。

それで1階をテナント賃貸にすることがあります。

 

そしてテナントとなると1階が好まれる傾向があり、1階がテナント、2階以上が住居にすることが理想とすることもあります。

ところでテナント賃貸となると、住居にはないメリットとデメリットがあります。

そしてデメリットをあげるとすれば、テナント部分もエアコンや給湯器などの設備を設置しますが、オーナーが設置した設備などの維持管理や修繕費用についてはオーナーが負担しなければならないというてんがあります。

 

筆者の小規模マンションも、1階がテナントなので、修繕などが発生すると、オーナーの筆者が修繕費用を負担しなければなりません。

過去においても、1度、第三者による、おそらくは盗み目的で、シャッターとサッシを壊された時には、10万円ほどの修繕費用が発生し、テナント事業者でなくオーナーに修繕費用の請求がきました。(この時は、損害保険の補償の対象になり、損害保険会社から支払った金額分の保険金がおりました)

損害保険 – Wikipedia

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4月 30, 2023

共同経営者の離脱で事業断念 契約中のテナントも解約


マンション画像

マンション1階に設置されているテナント。

テナント入居者事業者は突然、退去通知をするものですが、思わぬ理由でそうされた事例について書いています。

その前にこれまでの流れを整理してみますと、ざっと下記の表のような流れになっています。

11月初旬 物件に見にこられ申込み
12月 入居開始
2月下旬 改装計画を提出
3月下旬 退去届け
4月初旬 大東建物管理より連絡
7月下旬 退去予定

なぜ突然の退去になったのか、いろいろと推察しましたが、最近、介護事業者の経営環境が厳しくなり、家賃等が支払えなくなり大東建託パートナーズから退去勧告がでたのか、とさえ考えてしまいました。

とにかく中小零細介護事業者の倒産、自転車操業的な厳しい経営状況はますます深刻化しているようです。

 

すると昨日の夕方に

テナントの件で大東建託パートナーズより連絡がありました。

電話の内容ですが、3月下旬に突然、テナント入居者から、退去通知があったこと。比較的、安定した介護事業者なので心配していなかったが、突然の通知に、大東建託パートナーズも驚いているとのことです。

それで早速、大東建託パートナーズの担当者が、テナントの社長に会おうとしたが、なかなか会えなかったが、今日ようやく会えて事情を聞くことができたとのことです。

ところでその退去理由とは

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