テナント賃貸 空室リスクが大きくて大東建託も扱いに苦慮している？
大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。
例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。
一方でテナント部分については3年毎に行われます。
それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。
ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。
テナントの賃料改定は今回で4回目です。
先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。
今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。
というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。
先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。
マンションのテナント賃貸 空テナントが悩みの種
テナント物件は賃料というてんでとても魅力的ですが、近年、空テナントも増えてきて多くのアパートオーナーさんの悩みの種になっているようです。
一方で最近は都心部においては、テナント賃料が上がるなど、賃貸テナントは好調ということを耳にしますが、都心部から少し離れた郊外ではそうとは思えません。
私の物件のある地区は阪神間にあって大阪梅田へは電車で１５分、神戸三宮には３０分といったところにありますが、駅には近くても、梅田のような都心部ではありません。
マンション１階テナントが小規模認定保育園として使用されれているケースが少なくない。
さいわい住居部分については、通勤に便利ということもあって、空き部屋はありませんが、また周りの賃貸物件も満室に近い状態の物件が多いですが、テナント物件については、総じて苦戦を強いられています。
私のマンションの１階はテナント物件ですが、昨年１２月の入居の事業者が今年の７月には退去予定になっています。
また私のマンションの同じ区画に大手の弁当屋のチェーン店がありましたが、今年の３月に閉店となり、現在は空テナントになっています。賃料は約４０万円。近所の人の話では賃料が高く赤字続きで、閉店になったとのこと。
周りの賃貸テナントは空テナントだらけ。
さらに私のマンションの同じ区画に知り合いが所有するテナントビルがあります。３階建てですが、３階は息子さんの事業所として使用されていますが、２階は不動産事務所。そして近く退去することが決定しています。１階は居酒屋さんですが、火の車状態の経営で、いつまでもつかわからない状態です。（店主は店を閉めることを検討中）１階、２階ともに賃料は１５万円ほどで、２件ともでるならば月額３０万円ほどの家賃収入が減ることになります。
まるで大不況時代のようです。
保育の事業ではキッズパートナーで展開する大東建託
近年、少子化対策として、小規模認定保育園制度が実施されるようになり、マンションの１階のテナントなどに入居し、保育事業が行われるというケースが増えてきました。
実は私の所有マンション１階テナントも空室が長く続いた時期もありましたが、最近、認定の小規模保育園が入居してくださることになり、ほっとしているところです。
運営は地元の学校法人が行っていますが、保育園事業にも力を入れている学校法人さんです。
ところで大東建託の完全子会社にケアパートナーという会社があります。
介護事業を行っている会社だということは知っていましたが、施設数も全国各地にあり介護事業者としても規模は大きいほうなのではないかと思います。
ところでこのケアパートナー、最近は保育事業もでがけていることを知りました。
施設数は介護施設数と比べれば少ないですが、それでも既に全国で１３箇所以上で運営を行っているとのことです。
主に今のところは、関東が中心といったところですが、将来的には全国展開をするのかもしれません。
しかも認可保育園として運営している保育園もあるようです。
認可となると自治体から補助してもらえますし、保育料も安くなるので保護者にも助かる制度です。 (さらに…)
テナント賃貸 保育園が賃貸契約してから開園までには半年以上
以前のブログで、私の所有マンション１階で、小規模認定保育園を開設するために学校法人が１階テナントの賃貸契約をしてくださったことについて書きました。
私も保育園制度については、あまりよく知らなかったので、賃貸契約をしてからすぐにでも開園するのだろうと思っていたら、開園までにはかなりの期間があることがわかりました。
大家としては、借りてくれた以上、早く開設して私のテナントが社会貢献するのを見てみたいと思うものですが、開設までには長い期間とスケジュールがあるのです。
まずテナント賃貸契約をしてくださったのが８月下旬です。
そして９月分の家賃から支払ってくださっています。
そして小規模認定保育園開設のためには自治体からの承認が必要で、その承認が得られるのは１１月ごろになるというのです。
そして自治体の承認を得るためには、開設場所との賃貸契約を行っておかなければならず、８月には、そして遅くても９月にはテナント賃貸契約を完了させ、保育園の全体の設計を自治体に示し審査を受ける必要があるというのです。
しかも認定は公募方式で１０施設という枠があるので、もし開設希望事業者が多ければ、基準を満たしていても認定枠に入れない可能性もあるというのです。
大東建託の支店はしばしば移転する テナントオーナーのあてにならない
２０１６年２月頃に阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。
駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。
しかも１階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の私は羨ましく思ったものです。
というのも私の所有マンションも大東建託物件ですが１階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。
しかし結局はその話は実現せず、１階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。
あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが・・。
ところであれから１年を経た２０１７年３月、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。
というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。
ということは１年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。
あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。
まあもちろん駅近くの１階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。
テナントの賃貸事業は冬の時代へ
コロナで激震が走った2020年。
賃貸住宅事業においても様々な影響が生じているようです。
私の小規模マンションにおいても、とくに1Kの部屋が、コロナ以前は、空室がでても、入居者がすぐに決まっていたのが、最近はなかなか決まらず、ころもまたコロナの影響なのかと気をもんでいます。
ところで、コロナによって最も影響を受けたのは、テナント賃貸ではないでしょうか。
例えば、飲食店などは、お客が激減して、事業をあきらめて、テナント解約が相次いでいるのではないかと思われます。
またこのような時世ですから、テナントの入居事業者を募集をしても、なかなか決まらないという状況が続いていることでしょう。
これまでテナント賃貸事業をしてきたオーナーさんにとっては、コロナを恨んでも恨みきれないでしょう。
ところでZAKZAK（夕刊フジ）には、このテナント賃貸に関するとても興味深い記事が掲載されていました。
「オフィスもマンションも買い手市場に変わる さまざまな面でコロナ前と同じ状態には戻れない」というタイトル記事なのですが、以下のように書かれています。
テレワークの普及は、企業がオフィス面積を縮小させることにもつながっていく。これは早くも空室率の上昇や賃料の低下となって表れている。オフィスの賃貸契約スタイルから推定すると、この流れはあと数年以上続くだろう。１年後の賃貸オフィスは、完全な買い手市場になっていると思われる。
引用：【マンション業界の秘密】オフィスもマンションも買い手市場に変わる さまざまな面でコロナ前と同じ状態には戻れない （1/2ページ） – zakzak：夕刊フジ公式サイト（アクセス日2020/12/14）
と書かれています。
テナント賃貸の賃料が急落 オーナーの賃料も急落
サブリースによるアパートマンション経営でも周期的な賃料改定で賃料が下げられることがある。
私のマンションは父から相続したものですが、大東建託との一括借上契約（サブリース契約）を結びマンションを建てました。
マンションの１階部分はテナント部屋で当初の家賃は約２８万５千円でした。
その家賃が長く続きましたが、７年にして入居していた事業者が退去されたあとの次の募集家賃価格が約２２万９千円になり家賃が約５万円も下落したのです。
大東建託の場合、テナント部屋のオーナーへの賃料改定は３年毎に行われます。
それで今回は３回目になりますが、１回目、２回目の賃料改定の時は家賃２８万５千円での入居事業者もおられたので、オーナーへ支払われる賃料は変わらなかったのですが、３回目の今回は募集家賃がおよそ５万円下がったことでオーナーに支払われる賃料も５万円も下がることになりました。
それで今年の８月分の賃料収入から５万円下がることになります。
５万円ということですから年額５×１２＝６０ つまり家賃収入が年額６０万円ほど下がることになります。
もちろんそれにともなって所得税、住民税、国民健康保険料も下がることになると思いますが、それでも年額およそ実質５０万円の減収になります。
敷金は本来は家賃滞納に備えて支払われるべきもの？
コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。
おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。
通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。
この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の１～２ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6～１２ヶ月分が相場と言われています。
とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3～6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。
この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。
この敷金についてウィキペディアには
敷金（しききん）とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金
と書かれています。
コロナショックがテナント賃貸を直撃
コロナショックによって経済の混乱が続くなか、賃貸住宅オーナーには今のところ、影響のない方も少なくないかもしれませんが、今後ジワジワとなんらかの影響が生じてくるかもしれません。
リーマンショック後のあとは、派遣切りが続出し、とくに1Kの部屋の退去が相次ぎ、入居率が急落し、家賃相場が急落したエリアもあったようです。
ところで今回のコロナショックですが、前回のように派遣切りによる入居率の低下、家賃相場の下落も生じるでしょうが、それに加えて生じるであろう重大な懸念があります。
それは
テナント賃料相場の急落
です。
驚くべきことに、あの有名メーカー、アディダスについてロイター通信2020/4/2には「アディダス、新型コロナで賃貸料支払い中止方針を謝罪 批判殺到で」という記事のなかで
［ベルリン １日 ロイター］ – 独スポーツ用品大手アディダス(ADSGn.DE)は１日、新型コロナウイルス感染拡大を背景に店舗の賃貸料支払いを中止する方針を巡り謝罪した。
アディダスは先週、新型コロナ流行によって店舗が営業停止を強いられていることを受け世界の店舗で賃貸料の支払いを止めると表明。批判が殺到していた。
引用：https://jp.reuters.com/article/adidas-stores-idJPKBN21J63X（アクセス日2020/4/4）
と報じました。
インバウンド激減で民泊は窮地？ 独り勝ちは都心部のオフィス賃貸のみ
2020年2月24日、これまで好調だったニューヨークダウが1000ドルほど急落しました。
ニューヨークダウが急落すると世界中の株式も急落することになります。
コロナウィルス蔓延がついに、世界の経済の足をも引っ張るようになったということです。
ところで日本の不動産も、とりわけ2018年のかぼちゃの馬車とスルガ銀行の問題で、個人投資家向けの投資用アパートやマンションなどは、値崩れが始まっていると言われています。
さらにホテルや民泊需要もインバウントの増大で好調だったのが、コロナウィルスの蔓延で、ホテルや民泊によっては稼働率が急落していることでしょう。
とりわけ儲かると言われていた民泊ですが、様々なリスクがあると言われていましたが、そのリスクに病気や政治的な事情によるインバウンドの減少というリスクがあることも今後は考慮しておかなければならないでしょう。
このように不動産業界には全体的に暗雲が垂れ込めているなか、好調と言われているのが都心部のオフィス事業です。
都心部のオフィスは好調のために賃料も上昇傾向にあると言われています。
実は私の小規模マンションも1階はテナント賃貸なのですが、この数年でテナント賃料が値上げするかと期待していましたが、テナント事業者の賃貸契約更新時でも値上げはされませんでした。