小規模マンションオーナーの日記


9月 03, 2020

テナント賃貸の賃料が急落 オーナーの賃料も急落


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サブリースによるアパートマンション経営でも周期的な賃料改定で賃料が下げられることがある。

私のマンションは父から相続したものですが、大東建託との一括借上契約(サブリース契約)を結びマンションを建てました。 

マンションの1階部分はテナント部屋で当初の家賃は約28万5千円でした。

その家賃が長く続きましたが、7年にして入居していた事業者が退去されたあとの次の募集家賃価格が約22万9千円になり家賃が約5万円も下落したのです。

大東建託の場合、テナント部屋のオーナーへの賃料改定は3年毎に行われます。

それで今回は3回目になりますが、1回目、2回目の賃料改定の時は家賃28万5千円での入居事業者もおられたので、オーナーへ支払われる賃料は変わらなかったのですが、3回目の今回は募集家賃がおよそ5万円下がったことでオーナーに支払われる賃料も5万円も下がることになりました。

それで今年の8月分の賃料収入から5万円下がることになります。

5万円ということですから年額5×12=60 つまり家賃収入が年額60万円ほど下がることになります。

もちろんそれにともなって所得税、住民税、国民健康保険料も下がることになると思いますが、それでも年額およそ実質50万円の減収になります。

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8月 27, 2020

テナント賃貸の需要がウイズコロナで変化

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ウイズコロナの時代になって半年になろうとしています。

賃貸住宅経営においても、ウイズコロナで様々な変化が生じているようです。

そしてその変化が生じている分野が、テナント賃貸です。

もうだれもが知っている事柄ですが、ウイズコロナで打撃を受けている業界が外食です。

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私も3月下旬以降は外食には一切行っていません。

おそらくはウイズコロナの時代になって外食は一切行っていない、ないしは行く回数が減ったという方も少なくないのではないでしょうか。

となると経営状況が厳しくなった店舗などが閉店になったりしていることも急増しているのではないかと思われます。

そしてそうなると飲食店を相手にテナント賃貸を行っている物件オーナーが大変なことになっていることでしょう。

そしてこのてんについて日本経済新聞2020/8/16の「コロナで変わる街並み 飲食店向け賃貸物件、空室2倍」という記事には

新型コロナウイルスの感染拡大で、商業ビルなど不動産の借り手の顔ぶれが変わり始めた。営業休止や時短営業が続いた飲食店向けの賃貸物件は、東京都渋谷区で空室が前年同期の2倍になった。一方で、テレワークの普及で需要が伸びるシェアオフィスの入居が増える。多くの人が集まることを前提に作られてきた街の風景が、一変する可能性も出てきた。

引用:https://r.nikkei.com/article/DGXMZO62692560V10C20A8MM8000?disablepcview=&s=3(アクセス日2020/8/17)

と報じていました。

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5月 28, 2020

敷金は本来は家賃滞納に備えて支払われるべきもの?

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コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。

おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。

通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。

この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の1~2ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6~12ヶ月分が相場と言われています。

とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3~6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。

この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。

この敷金についてウィキペディアには

敷金(しききん)とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。

敷金

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金

と書かれています。

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4月 07, 2020

コロナショックがテナント賃貸を直撃

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コロナショックによって経済の混乱が続くなか、賃貸住宅オーナーには今のところ、影響のない方も少なくないかもしれませんが、今後ジワジワとなんらかの影響が生じてくるかもしれません。

リーマンショック後のあとは、派遣切りが続出し、とくに1Kの部屋の退去が相次ぎ、入居率が急落し、家賃相場が急落したエリアもあったようです。

ところで今回のコロナショックですが、前回のように派遣切りによる入居率の低下、家賃相場の下落も生じるでしょうが、それに加えて生じるであろう重大な懸念があります。

それは

テナント賃料相場の急落

です。

驚くべきことに、あの有名メーカー、アディダスについてロイター通信2020/4/2には「アディダス、新型コロナで賃貸料支払い中止方針を謝罪 批判殺到で」という記事のなかで

[ベルリン 1日 ロイター] – 独スポーツ用品大手アディダス(ADSGn.DE)は1日、新型コロナウイルス感染拡大を背景に店舗の賃貸料支払いを中止する方針を巡り謝罪した。
アディダスは先週、新型コロナ流行によって店舗が営業停止を強いられていることを受け世界の店舗で賃貸料の支払いを止めると表明。批判が殺到していた。

引用:https://jp.reuters.com/article/adidas-stores-idJPKBN21J63X(アクセス日2020/4/4)

と報じました。

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2月 27, 2020

インバウンド激減で民泊は窮地? 独り勝ちは都心部のオフィス賃貸のみ

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2020年2月24日、これまで好調だったニューヨークダウが1000ドルほど急落しました。

ニューヨークダウが急落すると世界中の株式も急落することになります。

コロナウィルス蔓延がついに、世界の経済の足をも引っ張るようになったということです。

ところで日本の不動産も、とりわけ2018年のかぼちゃの馬車とスルガ銀行の問題で、個人投資家向けの投資用アパートやマンションなどは、値崩れが始まっていると言われています。

さらにホテルや民泊需要もインバウントの増大で好調だったのが、コロナウィルスの蔓延で、ホテルや民泊によっては稼働率が急落していることでしょう。

とりわけ儲かると言われていた民泊ですが、様々なリスクがあると言われていましたが、そのリスクに病気や政治的な事情によるインバウンドの減少というリスクがあることも今後は考慮しておかなければならないでしょう。

このように不動産業界には全体的に暗雲が垂れ込めているなか、好調と言われているのが都心部のオフィス事業です。

都心部のオフィスは好調のために賃料も上昇傾向にあると言われています。

実は私の小規模マンションも1階はテナント賃貸なのですが、この数年でテナント賃料が値上げするかと期待していましたが、テナント事業者の賃貸契約更新時でも値上げはされませんでした。

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1月 16, 2020

大東建託がレンタルスペース事業にも足を踏み入れる?

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私の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。

事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。

この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。

一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。

そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。

ところで、ごく短期間、例えば数時間~1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。

そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。

大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 11月15日よりレンタルスペース「.room(ドットルーム)」を品川区東五反田にオープン」によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)と、株式会社スペースマーケット(本社:東京 都新宿区、代表取締役CEO:重松大輔、以下 スペートマーケット)は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room(ドットルーム)」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf(アクセス日020/1/7)

と報じました。

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9月 29, 2019

大東建託パートナーズが凡ミス 消費税転嫁の件で


今年は大東建託にとっては、あまり良い年ではなかったようです。

2月ごろには、契約時の申込金等が返却されないということで、消費者機構日本が大東建託を調査する等でメディアが騒いだことがあります。

この件は、大東建託側が譲歩することで、落ち着いてきたようですが、次なるネガティブなニュースは、一部のオーナーに消費増税分が賃料に転嫁されていないかった等で、公正取引委員会から勧告を受けたことで、メディアが騒いでいます。

この件は大東建託も認めておりニュースリリース2019/9/24の「消費税転嫁対策特別措置法に関する公正取引委員会による勧告について」によると

本日、大東建託株式会社および大東建託パートナーズ株式会社は、公正取引委員会から、「消費税の円 滑かつ適正な転嫁の確保のための消費税の転嫁を阻害する行為の是正等に関する特別措置法」(以下、消 費税転嫁対策特別措置法)の第6条第1項に基づく勧告を受けましたので、下記のとおりお知らせいたします。
今回の勧告は、消費税転嫁対策特別措置法第3条第1号後段の規定に違反する行為が認められたことに 対する勧告となります。当社の消費税転嫁対策特別措置法および、ガイドラインに対する理解が十分でなかっ たことにより、対象のオーナー様および、ご関係の皆さまに、ご迷惑とご心配をおかけしましたことを深くお詫び 申し上げます。
なお、大東建託株式会社および大東建託パートナーズ株式会社は、公正取引委員会の勧告に基づき、対 象となるお客様へ、10月以降、順次対応させていただく予定です。
今回の勧告を真摯に受け止め、社内での関連法令の周知徹底や社内研修の実施、グループ会社間の情 報共有体制の構築など、コンプライアンスの一層の強化と再発防止に努めてまいります。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000ccfv-att/kouseitorihikiiinkai_0924.pdf(アクセス日2019/9/26)

と報じました。

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7月 21, 2019

アパートジリ貧の大東建託が新たな事業を始める


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事業の多角化で、経営の安定化を図る?

2018年ぐらいからでしょうか、賃貸アパートやマンションの新規建設工事が業界全体で減少しています。

原因は幾つかあるようですが。

その1つが銀行のアパートローン審査の厳格化だとも言われています。

それで、そのような時代の流れの影響を大手の建設会社も受けています。

そして大手の建設会社のなかでも、とりわけ影響を受けているのが、賃貸住宅最大手で、しかもアパート建設工事をコア事業にしてきた大東建託です。

それで、そのような事態になることを、ある程度予測していたのか、大東建託も数年前から事業の多角化を急速に進めているように思われます。

例えば今後も成長が見込める介護や保育事業、賃貸住宅向けの保険・・があります。

そして最近では

オフィス事業にも

本格的に参入することが明らかになりました。

このてんで住宅産業新聞社の2019/7/8の「大東建託がサービスオフィス事業に参入、虎ノ門に1号店=3年で5.6カ所設置へ」という記事には

大東建託(東京都港区、小林克満社長)は6月28日、新たに参入したサービスオフィス事業の第一弾として、「ドットベース虎ノ門」(東京都港区)をオープンさせた。同社は6月に発表した「新5ヵ年計画」において「総合賃貸業」を目指すことを掲げており、「サービスオフィスやシェアオフィスを事業の柱の1つとしていく」(不動産流通開発部・高橋由崇次長)などといったことから、新事業として参入することになった。

引用:https://www.housenews.jp/house/16415(アクセス日2019/7/9)

と報じました。

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6月 13, 2019

消費増税実施の可能性強まる オーナーへの影響は


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消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。

最近のちまたでの関心事といえば、消費税が予定通り上がるのか、それとも再び消費増税凍結になるかといったことです。

私は今回も消費増税凍結になるのではないかと、予測していましたが、しかし期待とは裏腹にどうやら今回は予定通り実施される可能性が強まっています。

このてんについて産経新聞2019/6/11の「首相、衆参同日選見送りへ 来週最終決断 消費増税は予定通り」という記事には

安倍晋三首相は10日、夏の参院選と合わせて衆院選を行う衆参同日選を見送る方針を固めた。首相が10月の消費税率10%への引き上げを延期し、同日選に踏み切るとの観測もあったが、予定通り増税する方針だ。

引用:https://www.sankei.com/politics/news/190611/plt1906110004-n1.html(アクセス日2019/6/11)

と書かれています。

このように消費増税は予定通り実施する方針とあります。

どちらかと言えば、与党自民党とのつながりのある産経新聞なので、書いていることの信ぴょう性は高いように思われます。

もちろん経済優先の安倍首相は、もともと消費増税には消極的で、土壇場になって再度、消費増税凍結へと転換する可能性も残されていますが・・。

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4月 04, 2019

テナント部屋の特定有害物質報告書??


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事業用のお部屋には特定施設や特定有害物質に関する報告書を提出する必要がある。

先日のことですが、大東建託パートナーズの担当営業所から手紙が届きました。

以前に届いた時は、私の所有マンションのテナント部屋の事業者が解約したとのことをお知らせする内容でしたが、今回もまさか現在テナント部屋を賃借している事業者が退去することになることのお知らせではないかと、多少不安になりましたが、手紙を開封してみますと、その内容は「事業用更新手続きの件」となっています。

なんのことかイマイチわからない内容の手紙です。

たしかにテナント部屋はまもなく3年の更新をむかえようとしているのですが、テナント賃料は少し前に大東建託パートナーズの担当者と行った賃料改定で決められましが、そのことかと思いきや賃料のことは全く書かれていません。

書かれているのは「特定施設や特定有害物質に関する報告書」というものです。

まずこの「特定施設」という言葉ですが、簡単に言えば厚生労働省が定める入居定員が30名以上の介護施設のことなんだそうです。

ですから私の所有マンションのテナントに入居している事業者は保育園なので、それには該当しないようです。

それでは「特定有害物質」という言葉ですが、土壌汚染対策法において、人の健康に被害を生ずる恐れが大きいものとして指定された25種類の物質のことのようです。

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