ZEH住宅とは？賃貸住宅最大手の大東建託もZEHを標準化へ
地球環境の将来の懸念のために、最近は脱炭素社会への関心が高まっています。
そのようなさなか住宅においてはZEH住宅が注目されています。
ZEH住宅について国土交通省のサイトには
「ＺＥＨ（ゼッチ）（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。
住宅：ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）、ＬＣＣＭ（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス）住宅関連事業（補助金）について – 国土交通省 (mlit.go.jp)
と説明されています。
このように大幅な省エネルギー住宅ということで、脱炭素の流れに沿った住宅ということで注目されています。
しかも政府も省エネルギー住宅を後押ししており、補助金による援助を受けることも可能です。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
そしてこのZEH住宅は、賃貸住宅においても浸透しつつあり、賃貸住宅最大手の大東建託も２０２１年１１月にZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）賃貸住宅の提案を標準化すると発表しました。
大東建託物件の管理戸数から見えてくること オーナー１人あたりの戸数など
大東建託の管理戸数は100万戸を超えている。
以前のブログでも大東建託グループの管理戸数が１００万戸数を超えたことについて書きました。
２０１６年１２月の事ですが、１９７０年代に開業して以来、ほぼ継続的に管理戸数を増やし続け１００万戸数を超えたのはすごい事柄です。
ところで１００万戸数といっても、どれぐらいの規模かつかみかねますが、入居者人数は兵庫県神戸市や北海道札幌市に匹敵するんだそうです。
ところで２位はUR都市機構で管理戸数は、７４万戸数です。
それでもUR都市機構は公的な色彩が多少残っている賃貸住宅なので、あくまでも民間の賃貸住宅では大東建託グループが断トツの１位ということになります。
ところでこの１００万戸数という数字から他にも見えることがあります。
まず大東建託グループオーナー数は８万人ということですから、１人のオーナーさんがかかえる戸数は平均すると、１２．５戸となります。
１２．５戸ということは例えば２階建てアパートならば１階６戸、そして２階が６戸という感じのアパートを連想することができます。
鉄筋コンクリート４階建てマンションになると２階～４階が４戸ずつの計１２戸。
そして１階を駐車場とテナントにするというケースがあるのかもしれません。
大東建託の優秀な営業マン！！契約したオーナーからも慕われる
物件オーナーに絶大な信頼を得ている優秀な営業マンがいる。
今でも思い出すのが２０１５年１月に大東オーナー会の全国支部会ならびに懇親会に出席した時のことです。
会場のホテルに担当支店のアパートマンションオーナーたちが、続々と集まるわけですが、その中で支店長のスピーチがありましたが、その支店長のスピーチが終わるや、絶大な拍手が起こったのです。
その支店長、おそらく４０歳代だと思いますが、かつては営業課長としてバリバリに活躍し、多くの契約をとった方で、実は筆者のマンションも父がその方と契約したがためにマンション経営ならびに大東建託との付き合が始まったのです。
父も、もしその方が営業で来なかったならば、契約することはなかったようですが、人柄のようなものにもひかれてしまい話にのってしまったのです。
母もいろいろとよく気が回る人だと感心していました。
そして先回の支部会に出席していた大勢のオーナーたちの多くも、この方の営業によって大東建託物件のオーナーになったのではないかと思います。
ところでこの全国支部会ならびに懇親会、支店長のスピーチ以外にも営業課長の話などもあるのですが、その時のオーナーたちの視線は冷ややかなものです。
大東建託から離れられないオーナーたち嫌なことがあっても他社よりまし
大東建託施行管理のマンション。オーナー数は８万人を超える。
以前の記事では大東建託から将来、見放されるかもしれない物件そしてオーナーについて書きました。
空室率が常時高く、立地条件がよくない物件ですが、ひと昔前までは、得意の入居斡旋力から、そのような場所でも大東建託はアパートを建てていました。
しかし時代は変わり、全体的に空室率が高くなりつつある今、大東建託も危機感を感じてか、不便で駅から離れているエリアではアパートやマンションを建てることに消極的になっているようです。
ところで大東建託オーナーは大東建託をどう思っているのでしょうか。
実は相続の時に、大東建物管理（現大東建託パートナーズ）の担当者が言った言葉が強く印象に残っているのです。
担当者いわく「大東建託を辞めるオーナーさんはいないですよね」と言ったのです。
どうもこの時の発言はうそぶいているようには思いませんでした。
言われた時の顔の表情、そしてその場の空気からして本心で言われたような気がします。
そして実際のところ筆者の知っている限り、オーナー自ら大東建託グループから他社に管理替えした人は知りません。
それではなぜ多くのオーナーが大東建託から離れたがらないのか・・
外壁塗装の費用に大きな差が生じるのはなぜ？大手の建設会社が高い？
外壁塗装を含む、大規模修繕工事には多額の費用がかかる。
アパートやマンションを経営していると１０年～２０年に１度は外壁塗装工事などの、比較的費用のかかる改修工事を行います。
このさい屋上のあるマンションであるならば、屋上の防水工事も併せて行うこともあることでしょう。
多くの場合、足場をかけて行いますので、費用はそれなりにかかります。
このてんで、大東建託グループの物件であるならば、１０年か１５年のいずれかで行うことになります。
そして２０年という場合もあるかもしれません。
いずれにしても、このさいは費用がかかるわけですが、大東建託グループの物件の場合の
工事費用が高いのではないか
というコメントを時々、目にすることがあります。
例えば週刊ダイヤモンド誌２０１７年６月１９日の「「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている！」という記事には、ある大東オーナーのコメントとして
かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い
と書かれていました。
この大東オーナーさんが、その後どうされたかはわかりませんが、外壁塗装の工事費用がこうも違うと私も同じ大東オーナーとして考えさせられます。
しかし冷静になって考えてみると、大東建託がオーナーに高い料金を請求しているとは必ずしもいえないてんもあります。
大東建託グループの有力なグループ会社ハウスコム
NTTドコモもいえばNTTグループの携帯電話会社です。
しかもNTTグループの稼ぎ頭とも言われています。
もっともドコモが好調の時は、NTTグループの7割も稼いでいたこともあるようです。
ところで大東建託グループにも主力の大東建託の他にも大東建託パートナーズや大東建託リーシングなどがありますが、首都圏や東海圏を中心に事業を行っている会社としてハウスコムがあります。
このハウスコムですがウィキペディアによると
ハウスコム株式会社は、日本の不動産会社。首都圏のほか、東海地方、近畿地方、四国地方、九州地方で賃貸仲介業を行っている。2019年7月時点で、全国181店舗（直営店180、フランチャイズ1）を有する。大東建託グループの一角。 ・・1998年に賃貸住宅管理大手の大東建託株式会社の全額出資によって設立された関西ハウスコム株式会社が前身となっており、現在も大東建託は同社の過半数の株式を持つ筆頭株主である。 ・・大東建託グループのため、大東建託が管理している物件に強みを持つ。同業他社によくみられるフランチャイズ展開はほとんど行わず、基本的に直営店方式で出店している。店舗スタッフは地元出身を中心に採用しており、地域に強いことをアピールしている。
と書かれています。
大阪の不動産の雄の宅都が大東建託グループに入っていた
大東オーナーのための大東オーナーマイページを見ていると、大東建託グループのなかでの、様々なニュースを知ることができます。
そのなかには最近では「当社及びグループ会社における新型コロナウイルス感染者の発生」についてのニュースも掲載されています。
その部分を見てみると、宅都という会社で、新型コロナウイルス感染者の発生したとのニュースもありました。
宅都？
宅都という会社も、大東建託グループだったのかと思いましたが、この宅都という会社ですがウィキペディアによると
宅都[編集] 主に関西圏で不動産仲介、不動産管理、不動産売買などの事業を展開している宅都ホールディングスの賃貸仲介業を主に行う子会社で、大阪府を中心に23店舗（2021年3月1日現在）を構える。2021年3月1日にハウスコムが全株式を取得し、子会社となった[17]。社名、ブランド名に変更はない。
ということで、大東建託のグループ会社、ハウスコムの子会社になったということで、大東建託グループになったようです。
それにしても宅都という会社ですが、大阪では賃貸不動産業において、注目されるような会社だったようですが、なぜ身売りしなければならなくなったのでしょうか。
大東建託の外国人賃貸にテコいれは今後の賃貸住宅需要の支えにも
大東建託パートナーズ管理の物件。
最近、国土交通省より最新の地価が公表されました。
その地価から、さまざまな事柄が見えてきますが、見えてきた１つのてんは、外国人が集まるところは地価が上昇しているといてんです。
例えば京都とか大阪の南といったところです。
つまり今後の不動産市場全体を左右するのに、外国人の動向も１つの大きな要因になり得ることを示しているように思われます。
日本の株式相場に外国人投資家が大きく影響を与えているのと同じです。
グローバル化が進み、世界が狭くなっていくなか、外国人の動向を無視することはできません。
ところでこういった流れの中、外国人労働者の割合も今後、増えていくのではないかと考えられています。
なぜならば人口減少時代にあって労働者不足が懸念されており、必要な労働者を確保するために外国人労働者を雇う動きが見られているからです。
特に最近の若者から敬遠されがちな建設業や、離職率が高いといわれている介護の分野においてです。
こういったなか管理物件を最も多くかかえる大東建託は、外国人の賃貸住宅需要の拡大を見込み、多言語での対応体制の整備を行うとのニュースがありました。
大手の建設会社の平均年収は高水準？大和ハウスや大東建託そして積水ハウス
日本の平均年収は、400万円程度と言われています。
このようなさなか建設不動産業界の平均年収は、日本の平均年収よりも高いと言われています。
このなかでも最も好待遇なのは建設業界売上トップ企業の大和ハウス工業だったようです。
このてんでITmedia ビジネスオンラインの2018年10月5日の「不動産業界の平均年収、2位は住友林業 1位は20代で年収1000万円が狙える……」という記事には
不動産業界で平均年収の高い企業は？ 口コミサイト「キャリコネ」を運営する人材会社グローバルウェイの調査によると、1位は大和ハウス工業の611万円だった。好業績の場合は給与に反映する風土があり、2018年は4130円のベースアップを実施。住宅手当、家賃補助、持家割引制度などの福利厚生も充実している。社員からは「20代で1000万円も可能。福利厚生、給料はかなり恵まれている」「ボーナス水準は高く、営業職は成果次第で販売促進手当が入る」などの声が出た。
引用：不動産業界の平均年収、2位は住友林業 1位は20代で年収1000万円が狙える……
と書かれていました。
この記事によると、大和ハウス工業の社員はいいことづくしのような感がありますが、さすが売上高トップ企業といったところでしょうか。
賃貸住宅最大手の大東建託のメインバンクは三井住友銀行
多くの会社がメインバンクの融資に依存している。
先日、母のもとに三井住友海上から電話がありました。
どうやら亡くなった父に電話をかけてきたようなのですが、マンションにかけている保険が満期を迎えるとの内容だったようです。
父もマンション経営を始めたころは、おそらくは大東建託の勧めで三井住友海上の損害保険に加入していたのですが、亡くなる数年前に、大東建託の営業支店から損保ジャパンの損害保険に変えるようにと提案され損保ジャパンの保険に加入し、筆者もそれを引き継いでいたので、三井住友海上の損害保険はとっくに解約していたと思っていたのですが、すべてを解約していたわけではなかったようです。
それで２つの損害保険に加入しても、あまり意味がないように思いますので、三井住友海上の損害保険はこのたびは解約することになるでしょう。
ところで話が変わり大手の建設会社にはメインバンクがあるものです。
例えば、あの積水ハウスは昔は三和銀行（現三菱UFJ銀行）がメインバンクでしたし、大京（ライオンズマンション）も確か三和銀行がメインバンクだったと思います。
では
大東建託はというと、三井住友銀行です。
というかもともとは、さくら銀行との取引があったようなのですが、さくら銀行が住友銀行と合併したために三井住友銀行がメインバンクになっています。