賃貸住宅 空室問題に直面していても高齢者需要は旺盛？
最近は全国平均では賃貸住宅の空室率は２０％以上、近い将来には３０％になるかもしれないといわれています。
そのために家賃の下落や、家賃収入の減少に悩まされているアパートマンションオーナーさんたちも少なくないことでしょう。
しかしこのような時代にあっても、入居できるアパートやマンションを探し続けている人たちが存在しているのです。
それはどのような人たちでしょうか。
外国人やホームレスのことではありません。
それは
高齢の方たちで
賃貸住宅暮らしをしてこられた方たちのなかの、現在住んでいるアパートやマンションから退去を求められている人たちです。
このてんについて、たしかNHKの晩の９時のニュースで取り上げられていたと思うのですが、状況は深刻のようです。
そもそも借地借家法によって入居者は、入居者の重大な問題がない限りは、退去を強いられることは通常はありません。
しかし建物が築４０年を超えて、住み続けるのが危険とみなされるようになっていくと、管理会社や家主は建て替えを検討するようになり、建て替えのために退去してほしいと入居者に言ってくるのです。
そしてそのような築４０年を超える物件が多くあり、建て替えのために退去してほしいと言われる入居者が増えているともいわれています。
マンションでペット飼育可物件が今でも意外と少ない
私の知人ですが、住んでいた分譲マンションを売却して、今度は煩うことの少ない賃貸住宅暮らしをしたいということでマンションの売却手続きを始めます。
マンションのほうは無事に売却ができたのですが、次に住みたい適当な賃貸住宅がなかなか見つかりません。
というのも知人はペットを飼っていて、ペット可建物物件で探していたのですがなかなか見つからないというのです。
意外と今でもペット可建物は少ないだなあと思いました。
ところで私の所有マンションも実は今のところペット飼育禁止の建物です。
そしてこれまではそれでもなんとか、入居率は高水準を維持してきたので、それでよかったのかもしれませんが、これからは本格的な空室時代へと突入していきます。
しかも今でも
築古物件となるとなかなか入居者が見つからない
というのが厳しい現実です。
ですから空室対策は考えておかなければなりません。
以前の記事では
という事で、全室無料でインターネット無料で使用できるようにすることの提案を受けたことについて書きましたが、もちろんそうすることも、空室対策としては良い方法だと思います。
しかしおそらくは単身者の多いマンションではもっと効果的な空室対策となる方策があります。
それが今回、取り上げているペット可建物に切替えるという事柄です。
大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょうか。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
賃貸住宅 入居者がすぐに決まる時期 全く決まらない時期
秋が深まる11月、12月となるとアパートやマンションの空部屋の入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらない時期に突入します。
だいたい1月～4月と9月、10月は比較的に入居者需要のある時期なのですが、それ以外の時期となると閑散としています。
となるとそのことは募集家賃にも影響が及ぶわけですが、私の所有マンションのある同じエリアに、私の所有マンションとほぼ同規模のマンションがあります。
しかも管理会社は私と同じ大東建託パートナーズなのですが、いい部屋ネットのサイトを見ることによって、募集状況を知ることができます。
ところでそのマンションですが、5月ごろに空室が生じたために、その空室の入居者募集を開始しました。
時期的には5月なので、入居者募集にはあまり良い時期ではないのですが、大東建託パートナーズは
家賃7万円で募集を開始しました。
以前はこのマンション、入居者募集を始めても比較的にスムーズに入居者が決まっていたので、今回も、やや強気の家賃設定になっていたようです。
それで5月～夏の時期は入居者が決まらなくても仕方がないとして、秋の入居者需要が多少盛り上がる時期になると入居者が決まるかと思いきや、残念ながら入居者は決まりませんでした。
高齢者の旺盛な賃貸住宅需要 大東建託の取り組み
高齢者の比率が高くなっている昨今、賃貸住宅業界でも、高齢者の入居を無視することができなくなっています。
というか、問題のない高齢者であるならば、資金力もあるために家賃滞納リスクもあまりありませんし、さらに引っ越し退去ということもあまり生じることもなく長期入居してくださることもあります。
なので比較的健康で、経済的にも安定している高齢者は、ぜひとも入居してほしいものです。
このようななか賃貸住宅最大手の大東建託が高齢者入居者を対象にしたと思われるサービスを始めるようです。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
このてんについて、日本経済新聞2020/7/28の「大東建託、入居者向け生活支援サービス」という記事には
大東建託は入居者向けに、買い物代行など生活を手助けするサービスを紹介する取り組みを2021年秋に始める。同社と取引のある提携事業者によるサービスを集めたプラットフォームをネット上に立ち上げ、大東建託が管理する賃貸住宅の入居者に提供する。生活環境の充実につながるとして、住宅利用者の取り込みにつなげる。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO61975280Y0A720C2MM0000/（アクセス日2020/7/29）
と報じました。
賃貸住宅 春の入居シーズンが過ぎれば次は６月が入居シーズン？
５月の連休が終わった後は、賃貸住宅の入居需要が、ガクンと下がる時期です。
駅前の不動産屋さんも、この時期となると閑散としています。
この時期に一部の大東建託の募集物件の募集家賃を下げたり、１０カ月間の１０%の家賃割引などが行われるようになりました。
悲しいことに私の所有物件も４月に退居があって入居者募集をかけていたのですが、５月の連休が過ぎても入居者が決まらず、募集家賃も当初の募集家賃から４０００円も下げられてしまいました。
しかも１０カ月間の１０％の家賃割引も実施されるようにもなりました。
この家賃割引については、物件オーナーに支払われる賃料には影響がないので、悪い事ではありませんが、私個人は、この家賃割引は入居者が決まるまで、ずっと続くものと思っていました。
ところで家賃割引が始まって数週間が経過しましたが、５月が終わり６月になりました。
すると家賃割引が終了していることに気づきました。
私の所有物件だけでなく他の物件の家賃割引も終了しています。
なぜ６月なって終了したのか・・と考えてしまいましたが。
ところで入居者需要が最も高い時期は、２月～４月といわれています。
このことは物件オーナーであるならば、良く知っていることと思います。
大東建託の仲介件数が減少 他の大手も軒並み減少
コロナの影響がなかなか収まらないなか、賃貸住宅の状況も多少変化しているようです。
そしてその変化の１つが、賃貸住宅の仲介です。
大東建託をはじめ、他の大手の不動産会社も軒並み賃貸住宅仲介件数を減少させています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
具体的には、大東建託233,277→227,706件、ミニミニ154,808→145496件、東建コーポレーション79,188→75,437件、ハウスメイト71,179→67,324件、タイセイ・ハウジー・ホールディングス53,458→49,550件、スターツグループ42,564→39,992件と仲介件数を減らしています。
もちろん大きな減少ではないにしても、大手に不動産会社がそろって減少させていることには、なんらかの要因がはるはずです。
ではその要因とは何でしょうか。
それは
社宅代行つまりは
法人契約が減少
していることにあるようです。
それで大手のなかでも、とりわけ法人契約に強かった、ハウスメイトやタイセイハウジーそしてスターツは、その影響を大きく受けているようです。
しかしそのなかでも大東建託の減少率は、他社よりは減少率が小さく、やはり入居斡旋力の強い会社ということなのかもしれません。
内見に行かないで入居申込をするケースが増えている
昔は賃貸住宅の部屋を探し、入居するためには、まずは不動産会社に行き、不動産会社のスタッフに希望条件にかなった物件を探してもらい紹介してもらい、紹介してもらった物件をスタッフとともに内見しに行くというのが、ごく普通のスタイルでした。
この時に、入居希望者が内見によって、お部屋を決めてもらうかどうかは、スタッフの腕にかかっているとも言われています。
公益社団法人全日本不動産協会のウェブサイトにもこのてんについて
入居申込に重要な「内見」
入居申込、そして成約へとつなげるために「内見」は大切です。内見時のちょっとした工夫が入居申込への確率を高めてくれるのですが
引用：www.zennichi.or.jp/law_faq/内見の工夫で入居申込の確率を高める/ （アクセス日2020/3/22）
と書かれているとおりです。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
具体的には不動産屋のスタッフが、できるだけお部屋の魅力について魅力的に説明し、内見の滞在時間が長いほど、入居申込の確率が高くなっていくと言われています。
それでお部屋の仲介をどれだけして、なんぼの不動産屋にとっては、内見というのは極めて重要な業務です。
しかし今の時代、特にネット環境がますます充実していくなか、内見をしなくても入居申込をする方が急増しているようです。
小規模マンションオーナーの私が実感している事柄です。
大東建託のいい部屋ネットの店舗 地方都市でよく見かけますが・・
以前に鳥取県皆生温泉に行ったことがありますが、鉄道の旅だったので、途中の駅などの風景も楽しむことができました。
そこで気づいたてんがあるのですが、阪神間の主要駅付近、大阪や神戸の副都心のような駅前では、不動産屋さんはあるにはありますが、大東建託のいい部屋ネットの店舗は正直、あまり見かけません。
不動産屋さんで目立つのはエイブル、ミニミニ、賃貸住宅サービス、アパマンショップ、ぴたっとハウス、賃貸住宅サービスといったところです。
そして阪神間においては、大東建託物件も昔よりは増えてきましたが、割合からするとさほど多くはありません。
積水ハウス系の物件やd-roomそしてレオパレスのほうが多いように感じます。
ところが、いわゆる地方都市になると、いい部屋ネットの大東建託物件の割合が非常に多くなります。
例えば店舗にしても、確認できただけでも岡山県倉敷駅前と鳥取県米子駅前には、いい部屋ネットの店舗が駅前の１等地に構えているのを見かけました。
米子市内だけでも、調べてみると数多くの大東建託物件が存在するようです。
おそらく米子市のみならず地方都市において、大東建託物件のシュアはかなり高いのではないかと推測されます。
大東建託グループの空室情報が業者間ネットワークで共有される
大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。
そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。
そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。
ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。
このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると
株式会社いい生活（東京都港区、代表取締役 CEO：中村 清高、東証二部：3796、以下：いい生活）と大東建託株式会社（東京都港区、代表取締役社長：熊切 直美、東証一部：1878、以下：大東建託）は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html（閲覧日2019年1月19日）
と報じました。