大東建託の外国人賃貸にテコいれは今後の賃貸住宅需要の支えにも
大東建託パートナーズ管理の物件。
最近、国土交通省より最新の地価が公表されました。
その地価から、さまざまな事柄が見えてきますが、見えてきた１つのてんは、外国人が集まるところは地価が上昇しているといてんです。
例えば京都とか大阪の南といったところです。
つまり今後の不動産市場全体を左右するのに、外国人の動向も１つの大きな要因になり得ることを示しているように思われます。
日本の株式相場に外国人投資家が大きく影響を与えているのと同じです。
グローバル化が進み、世界が狭くなっていくなか、外国人の動向を無視することはできません。
ところでこういった流れの中、外国人労働者の割合も今後、増えていくのではないかと考えられています。
なぜならば人口減少時代にあって労働者不足が懸念されており、必要な労働者を確保するために外国人労働者を雇う動きが見られているからです。
特に最近の若者から敬遠されがちな建設業や、離職率が高いといわれている介護の分野においてです。
こういったなか管理物件を最も多くかかえる大東建託は、外国人の賃貸住宅需要の拡大を見込み、多言語での対応体制の整備を行うとのニュースがありました。
退去予定がない入居者が住んでいるのに入居者募集が行われている？
最近では賃貸住宅の部屋を探す時に、インターネットを活用することが多くなっているのではないでしょうか。
そして賃貸住宅の入居者を募集しているサイトは数多くあります。
ところで筆者の所有マンションは大東建託グループの賃貸物件でもありますが、入居者募集のさいは、大東建託のいい部屋ネットサイトで行われています。
しかし、いい部屋ネットサイトだけでなく、他の賃貸住宅入居者募集サイトでも入居者募集を行っています。
そしてそのことは良いことだと思いますが、以前のことですが、大東建託のいい部屋ネットサイト以外のサイトを閲覧していると
現在空室になっておらず、しかも空室になる予定のない部屋の入居者募集が行われていることがあります。
そのような画面を見た時は「？」と思いましたが、ページの更新をしていないからなんだろうと考えていました。
しかし中には家賃などが異なった価格で表示されていて、ちょっと不安になるような事もあります。
この場合はサイトの担当者の入力ミスじゃないのかと考えていました。
もちろん筆者の考えているとおりの事もあるのかもしれませんが、しかしいわゆる悪徳商法の部類になる「おとり広告」かもしれません。
大東建託のいい部屋ネットの店舗でフランチャイズ店舗がある
大東建託グループの物件の入居者斡旋つまりは仲介事業を担っているのは大東建託リーシングです。
そして大東建託リーシングは、いい部屋ネットの店舗を展開して、主に大東建託グループが管理する物件への入居者斡旋を行ってきました。
そしてこれまで知らなかったのですが、いい部屋ネットの店舗はすべて、大東建託リーシングの直営店で、大東建託グループの社員によって、店舗の仕事が行われていたようです。
ところで直営店に対してフランチャイズというものがあります。
フランチャイズについてウィキペディアには
一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品（サービスを含む）を提供する権利、営業上のノウハウなど（これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ）を提供し、これにより自己と同一のイメージ（ブランド）で営業を行わせ、他方が、これに対して対価（ロイヤルティー）を支払う約束によって成り立つ事業契約である。
と書かれています。
このようにウィキペディアの説明にしたがって考えると、例えばコンビニの店舗などは、ほとんどがフランチャイズでセブンイレブンという看板の店舗があっても、そこで働く経営者や従業員はすべてセブンイレブンの社員ではなく、セブンイレブンという会社の下請け会社の社員や従業員といった立ち位置になるということになるようです。
ヘーベルメゾンの大家は大丈夫？最近はよくみかけるようになりましたが
賃貸アパート へーベルメゾン。
最近、新築の賃貸住宅で徐々ににですが増えているように感じるのは旭化成のヘーベルメゾンです。
一時期は分譲マンションの杭打ち不正事件で、信用が失墜した旭化成ですが、しばらくの時を経て、徐々にですが賃貸住宅分野でシェアを伸ばしているように思います。
筆者が仕事で立ち寄るエリアにも２０１７年３月完成のヘーベルメゾンがありますが、閑静な住宅街に３階建ての６戸の賃貸住宅がありますが、ほぼ満室のようです。
ところでヘーベルメゾンですが、住み心地についてはよくわかりませんが、入居斡旋になるとやや他社と比べて弱いように感じています。
築２０年以上になるヘーベルメゾンが、ありますが１階の１戸の空状態が１年近く続いていたことがあります。
エリア的には駅からさほど離れているわけでもなく、閑静な住宅地の中にあった物件です。
入居者にとって悩ましい3階建てアパート((+_+)) 階段の登り降りが
３階建ての大東建託設計施工管理のアパート。
筆者の所有物件と同じエリアに３階建ての大東建託パートナーズ管理の物件がありますが、その物件の３階部分の２戸が空室になっています。
いずれはその空室は埋まるものと思われますが、しかし今回は多少苦戦しているかの感があります。
家賃は２階よりも多少高くなっているので、全体的には２階よりも３階のほうに多少人気があるという見方もあるかもしれません。
ところで近年は３階建てアパートの建設に人気があるようです。
大東建託設計施工のアパートでも３階建ての物件は、あちらこちらのエリアでよく見かけます。
３階建てのメリットは、エレベーターを設置する必要がないこと、さらに給水設備でも増圧ポンプを設置する必要がないというてんがあるのかもしれません。
エレベーターにしても増圧ポンプにしても、維持管理にお金がかかり、交換修繕費用となると数百万円以上かかる場合もあります。
ですから今の時代、建設費用面でも抑えることのできる木造３階建てアパートに人気があるのもうなずけます。
ところで気になるのは、３階に住む入居者は、エレベーターのないアパートで３階に住むことをどう思っているのだろうと考えてしまうことがあります。
というのも上記の筆者の所有物件のあるエリアの３階建て物件の３階の部屋の空室がなかなか埋まらないからです。
空室を減らすための特効薬は家賃を安くすることだった
最近、筆者の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。
まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。
ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。
昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。
なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。
当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。
そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。
しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。（さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが）
それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。
ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。
ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。
ゴールデンウィークなどの連休は入居者が決まらない時期
ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期？
以前のことですが長い、長い10連休がありました。
今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。
それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。
アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。
ところでこのゴールデンウィークや連休の期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。
駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。
また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。
おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれません。
しかし気候的にもアウトドアに良い時期となると、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。
ところで筆者の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。
賃貸住宅オーナー自ら入居者のためのサービスを行っているケース
物件選びとなると、家賃、間取り、駅からの距離、設備がどうなのかといったことで判断することが多いと思います。
ところが最近、ある週刊誌の記事によると、大家さんが入居者を引きつけるかのようなサービスを提供している事例が少なくないそうです。
もちろん入居者斡旋は物件の管理会社が行ってくださいますし、入居者向けサービスも、最近は大手などでは、これまでになかったようなサービスが提供されていることがあります。
しかしそれでも大家にしてみれば、空室リスクの懸念は常につきまとうものです。
そこで大家自ら積極的に入居者向けサービスを提供し、入居者を引きつけようというものだと思います。
例えばこの週刊誌の記事によると、入居者の家賃下げなども特別の事情があるならば行う、ただし電球切れや違法駐車や騒音があれば大家に連絡することを行ってもらうといったことや、野菜や果物を希望者に無料で配る、入居者が喜ぶようなイベントを積極的に行うといった事例があげられています。
いずれにしても、これらの大家さんに共通している事柄は
入居者との交流に熱心
であることです。
なかなか市街地の単身者の多い賃貸住宅では入居者との交流を図るのは容易ではありませんが、しかしやらなけらばならない課題と感じることもあるでしょう。
人気のないエリアでの賃貸住宅経営 どうやって満室経営を目指すか
このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。
便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。
一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。
なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。
ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。
この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。
賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室＝一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。
では大家としては何ができるでしょうか。
正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。
より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。
というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。
家賃ベース入居率とは？戸数ベース入居率との違いは？
大東建託施行管理の賃貸マンション。
入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。
例えば１０戸のアパートがあって空室が１戸の場合は入居率は９０%となります。
ところで戸数ベースではなくて
家賃ベース入居率
というものがあります。
実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。
そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。
例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が９６%以上（２０１７年現在）と公表しています。
しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。
しかし実際はどうなのでしょうか。
大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。
つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。
そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。
となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。