まやもや内見なしで入居申込みが 退去予定者がまだ入居しているのに
昔は賃貸住宅の部屋を探し、入居するためには、まずは不動産会社に行き、不動産会社のスタッフに希望条件にかなった物件を探してもらい紹介してもらい、紹介してもらった物件をスタッフとともに内見しに行くというのが、ごく普通のスタイルでした。
この時に、入居希望者が内見によって、お部屋を決めてもらうかどうかは、スタッフの腕にかかっているとも言われています。
公益社団法人全日本不動産協会のウェブサイトにもこのてんについて
入居申込に重要な「内見」
入居申込、そして成約へとつなげるために「内見」は大切です。内見時のちょっとした工夫が入居申込への確率を高めてくれるのですが
引用：www.zennichi.or.jp/law_faq/内見の工夫で入居申込の確率を高める/ （アクセス日2020/3/22）
と書かれているとおりです。
具体的には不動産屋のスタッフが、できるだけお部屋の魅力について魅力的に説明し、内見の滞在時間が長いほど、入居申込の確率が高くなっていくと言われています。
それでお部屋の仲介をどれだけして、なんぼの不動産屋にとっては、内見というのは極めて重要な業務です。
しかし今の時代、特にネット環境がますます充実していくなか、内見をしなくても入居申込をする方が急増しているようです。
小規模マンションオーナーの私が実感している事柄です。
いい部屋ネットの入居者募集ページが改善される
大東建託パートナーズに賃貸住宅の管理をしてもらうと物件のオーナーは大東マイページから、自分が所有する賃貸住宅の状況を知ることができます。
例えば入居者から退居の申出があると、そのことが大東マイページに反映され、○○号室の入居者さん、退居されるんだなあということがわかります。
小心の私の場合、大東マイページにログインする時は、多少ドキドキします。
というのも退居の申出ないことを願っているからです。
ログインして退居の申出ないならば、ホッとします。
やはり退居が生じるたびに、家賃も下がる傾向にあり、家賃も下がっていくと、周期的に行われるオーナーに支払われる賃料改定で、オーナーへの賃料が減額されてしまうからです。
ところで退居の申出があっても、入居者は少なくとも1カ月間分の家賃は支払わなければなりません。
そして退居の申出があってから、1カ月以内に引越されていきますが、その後、しばらくしてから原状回復工事などが行われて、そして次の入居者の入居が可能になります。
もちろん入居者募集は退居の申出があってから数日後に始まりますが、しばらくの間は、まだ入居者がいますし、原状回復工事も行われていませんので、現場の内覧などはできません。
即効性のある入居斡旋術はやはりコストパフォーマンスだった！！
募集家賃の設定は入居斡旋の大きな要素となりうる。
最近、私の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。
まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。
ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。
昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。
なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。
当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。
そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。
しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。（さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが）
それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。
ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。
ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。
大東建託には高い入居率を維持する底力が しかし・・
賃貸住宅乱立時代、空室問題は頭の痛いところ。
私も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば私の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが私の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
不動産屋が入居者斡旋を優先させる物件とは？
大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅３大メーカー。
春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。
今後は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期になります。
私も所有マンションでも、一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になりますので、悪い時期に退去されたものです。
ところで私の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。
といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようですが・・。
ところで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。
そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。
ではズバリその物件とは？
それは積水ハウスの
シャーメゾン
なんだそうです。
なぜシャーメゾンなのか？
シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。
その一方で家賃はやや高めかもしれませんが。
ゴールデンウィークは入居者が決まらない時期😿
ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期？
長い、長い10連休がようやく終わりました。
今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。
それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。
アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。
ところでこのゴールデンウィークの期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。
駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。
また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。
おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれませんが。
しかし気候的にもアウトドアに良い時期なので、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。
ところで私の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。
なぜか礼金を求めるケースが増えてきた大東建託物件😕
基本的には大東建託の物件は礼金は0円だったのだが・・。
いい部屋ネットの大東建託の入居者募集サイトを見てみますと、これまでは多くの場合、敷金、礼金、更新料0円というケースが多かったように思います。
そうすることによって入居の敷居を低くすることになり、入居しやすくなりますし、更新料も0円となると、長期間入居しやすくなります。
いずれにしても入居率を維持したい大東建託にとっても、極力、家賃の下落を抑えたいオーナーにとっても、そういったことは望ましいことです。
ところで最近、私の所有マンションに退去者がでましたので、その部屋の入居者募集が行われるようになりましたが、募集家賃が期待していたよりも数千円安かったことにショックを受けたと同時に、これまでは経験した覚えがないのですが、1カ月分の礼金も求められていることがわかりました。
これまでは、礼金はずっと0円だったのですが、なぜ今回は1カ月分の礼金が求められるの？と困惑しましたが、本当になぜなんでしょうか。
この礼金についてはアパマンショップのウエブサイトでは
礼金とは昔からある慣習の1つで、部屋を貸してくれる大家さんにお礼の気持ちを込めて渡されていたものです。特に昔は、親御さんが大家さんに下宿やアパートに住む息子の面倒を見てくださいね、という気持ちが込められていたそうです。
引用：www.apamanshop.com/oheya/feature/singlelife_06/w_zero.html （アクセス日2019/4/6）
と説明されています。
大東オーナーには心強いハウスコム！！
成長性で注目されている大東建託子会社のハウスコム。
賃貸住宅最大手の大東建託の創業者は多田勝美さんです。
現在は大東建託の経営にはかかわっていませんが、なぜ大東建託の経営から身を引いたのかは、様々な憶測が流れました。
例えば、大東建託の地主さんに賃貸住宅を提案していくビジネスモデルに限界を感じて身を引いたのではないかとか・・。
本当のことはわかりません。
ところで大東建託の子会社にハウスコムという会社があります。
賃貸仲介を行う会社ですが、首都圏や愛知県を中心に150店舗以上をかまえる賃貸住宅の仲介を行っている会社です。
大東建託の子会社なので、いい部屋ネットのDK SELECT物件を優先的に仲介しているのでしょうか？
ところでハウスコムの株主ですが2018年3月31日現在
大東建託 51.78%
ハウスコム従業員持株会 8.05%
となっているのですが、3番目の大株主が
なんと多田勝美さんの4.01%となっているのです。
どうやら大東建託の経営からは身を引いたといっても、大東建託グループから全く身を引いたわけではないようです。
もちろん経営に大きな影響を及ぼすことはできないかもしれませんが。
ところでハウスコムの株主ですが、4番以降は、個人の株主が名を連ねていますが、そのなかには、かつて大東建託の経営にかかわっていた方が幾人かおられます。
大東建託が不動産仲介会社をさらにテコ入れ？
高い入居率を維持するためには、不動産仲介会社の働きが重要。
大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。
そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。
そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。
ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。
このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると
株式会社いい生活（東京都港区、代表取締役 CEO：中村 清高、東証二部：3796、以下：いい生活）と大東建託株式会社（東京都港区、代表取締役社長：熊切 直美、東証一部：1878、以下：大東建託）は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html（閲覧日2019年1月19日）
と報じました。
DIY可の賃貸住宅が入居率向上のための次の一手？
DIY可の賃貸住宅がにわかに注目されている。
これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。
これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。
ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。
ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが。
このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。
それは
DIY可物件です。
このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。
どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。
また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。