小規模マンションオーナーの日記


11月 27, 2022

大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い

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以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。

その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。

すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。

ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。

そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。

 

ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。

例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。

そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。

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10月 28, 2022

入居者にとって悩ましい3階建てアパート((+_+)) 階段の登り降りが


 

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3階建ての大東建託設計施工管理のアパート。

筆者の所有物件と同じエリアに3階建ての大東建託パートナーズ管理の物件がありますが、その物件の3階部分の2戸が空室になっています。

いずれはその空室は埋まるものと思われますが、しかし今回は多少苦戦しているかの感があります。

家賃は2階よりも多少高くなっているので、全体的には2階よりも3階のほうに多少人気があるという見方もあるかもしれません。

 

ところで近年は3階建てアパートの建設に人気があるようです。

大東建託設計施工のアパートでも3階建ての物件は、あちらこちらのエリアでよく見かけます。

3階建てのメリットは、エレベーターを設置する必要がないこと、さらに給水設備でも増水ポンプを設置する必要がないというてんがあるのかもしれません。

エレベーターにしても増水ポンプにしても、維持管理にお金がかかり、交換修繕費用となると数百万円以上かかる場合もあります。

ですから今の時代、建設費用面でも抑えることのできる木造3階建てアパートに人気があるのもうなずけます。

ところで気になるのは、3階に住む入居者は、エレベーターのないアパートで3階に住むことをどう思っているのだろうと考えてしまうことがあります。

というのも上記の筆者の所有物件のあるエリアの3階建て物件の3階の部屋の空室がなかなか埋まらないからです。

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10月 10, 2022

賃貸住宅 高齢者の利用が難しいというのは本当?高齢者リスクとは


近年は高齢者であるならば、なかなか賃貸住宅に入居できないといわれています。

筆者の所有物件でも、これまでのところ65歳以上の高齢者が入居したということはありません。

高齢者入居のハードルが高くなる理由は、孤独死が生じてその後始末が大変だということ、そしてもう1つの理由は家賃滞納リスクです。

ですからこれらのリスクをクリアできれば、高齢者の入居には何ら問題がないということになります。

現実的に空室リスクが増大しているなか、頑なに高齢者の受け入れを拒み続けると、賃貸住宅経営にも支障が生じてくるようになります。

ですからゆくゆくは高齢者入居の機会を大きく開いておく必要があるのかもしれません。

 

ところで高齢者入居のリスクの孤独死はあり得ることですが、しかし最近はその場合の損害を補償する保険も存在しています。

例えば大東建託パートナーズのオーナーズガードではこのようなリスクを補償する保険をオーナーに提供しています。

ところで高齢者入居の家賃滞納リスクですが、本当なの?という疑問が生じます。

実際のところ高齢者は年金生活者か生活保護者からのいずれかです。

つまりは収入そのものは多くなくても安定収入があるのです。

ですから浪費癖のない高齢者であるならば、ほとんどの場合に家賃滞納リスクはあまりないのではないかとも思われます。

しかも生活保護者になると家賃補助がでますので(自治体によって補助額は様々、東京で5万円ぐらい)それで家賃を支払っていくことができます。 (さらに…)

9月 05, 2022

賃貸住宅 収入の良い看護師さんは家賃が高くても問題なし

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女性で高収入を得たい場合に選択することができる職種があります。

それは看護師です。

看護師になるためには看護の学校に通わなければならないなど、幾らかのハードルは越えなければなりませんが、希望すれば比較的、だれでもなることができるということで、女性にとっては今でも人気の職種になっているようです。

実際のところ国民全体の医療費が右肩上がりで上がり続けている今、看護師の必要は大きく、一旦、看護師になるならば失職することもほとんどないことでしょう。

そしてだいたい看護師になると1年目にして400万円ほどの年収があるといわれています。

これは大学卒が大手企業に就職したさいの1年目の年収を上回るものです。

もちろん年とともに大手企業の社員が看護師の年収を上回るようになっていきますが、看護師の年収も徐々に右肩上がりで上昇していきます。

保育士と比較するとはるかに給与水準は高くなっています。

ところで収入のよい看護師ですが、賃貸住宅の貸主にとっても、大切な顧客です。

以前のブログでは大東建託が外国人賃貸にテコ入れの記事について書きましたが、将来的には看護師顧客の獲得も見落とせない事柄です。

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8月 13, 2022

DK SELEKTネットは本当のところお得なのか?評判は悪くはありませんが

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いい部屋ネットの大東建託のサイトから入居募集物件を見ていきますと、幾つかの物件で、インターネット無料物件があります。

大抵は築年数がとても浅い物件なのですが、大東建託物件のインターネット無料物件、大東建託独自で提供しているDK SELECTネットが装備されている物件です。

しかもDKSELECTネット、レオパレス21のレオネットのように「速度が遅い」といった評判もあまり聞きません。

2016年ごろの大東建託物件から標準装備されているようですが、「インターネット無料」サービスが提供されている物件ということで入居斡旋には大きな力となっていることでしょう。

残念ながら筆者の物件は、新しくないので、大東建託物件でもDK SELECTネットは装備されていません。

 

ところで入居者からすると「インターネット無料」はとても魅力的に思えることでしょう。

しかし冷静に考えてみると「インターネット無料」は必ずしもお得ではないと言える幾つかの理由があります。

そこでその理由を以下で取り上げていきます。

 

それではその理由の1つ目ですが「インターネット無料」といっても、そうでない物件よりも

家賃が数千円高く設定されている

可能性があります。

例えば全く同じ様式のお部屋でも、インターネット無料のお部屋は家賃が¥63000円、そうでないお部屋は家賃が¥60000円といった感じです。

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8月 13, 2022

賃貸住宅 高齢者が需要が増大している時代 大東建託は


人口減少に伴い、ますます賃貸住宅経営への逆風が今後、強まっていくなか、入居率を上げるためには、様々な創意工夫が必要になってきています。

これまでは一般論として30歳代女性をターゲットにするのが良いと言われてきました。

というのも女性の場合は男性よりも引っ越していく可能性が少ないこと、つまりは長期入居してくさることが多いこと、30歳代半ばを超すと結婚による退去の可能性が薄くなっていくこと、その他にも、30歳OLなどの場合は家賃滞納の可能性があまりないといった種々の理由が考えられます。

しかし今後、30歳代や40歳代の世代が減少していくなか、ターゲット層を広げていかなければなりません。

そこで考えられる層が高齢者です。

しかも自立した生活がまだまだできそうな高齢者です。

実のところ、この高齢者層は当分は、減っていくことがありませんし、むしろ微増状態がしばらくは続くのではないかと考えられています。

しかも元気な高齢者の場合は、なかなか一旦入居してくださるならば、退去していくことがあまりない、つまりは長期入居してくださることもありますし、蓄えてきた資産で家賃を支払いつづけることが十二分にできる高齢者も少なくないでしょう。

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7月 25, 2022

意外とマンションタイプのドコモ光が安い 賃貸物件でも導入されている物件がある

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最近はネット環境が必需品となってきました。

そこで賃貸住宅では、最近はインターネット無料の物件も増えてきています。

入居斡旋において有利であるならば、インターネット無料の物件にしたいものですが、もしそうすると物件オーナーに毎月費用負担がかかることになりますし、本当に費用対効果があるのか?なので、導入には慎重になってしまいます。

ところで賃貸マンションなどでは、フレッツ光の機器をNTTから導入してもらうことにより各部屋でのネット料金が安くなります。

具体的はマンション・スーパーハイスピードタイプ 隼(ひかり配線方式)の場合は

プラン1:8ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ¥3100円

プラン2:16ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ¥2600円

ミニ:6ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ¥3900円

にプロバイダー料金が加わります。(¥500~)

一方で戸建て住宅の場合は¥5400円とプロバイダー料金ということで明らかにマンションタイプで契約したほうが安くなります。

しかもマンションタイプにしてもらうために物件オーナーが費用負担することはあまりませんし毎月の費用負担もありません。

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4月 05, 2022

賃貸住宅経営 入居申込の数日後に申込が取り消し 審査落ちか?

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昔は賃貸住宅経営において空室が最大のリスクの1つと言われていました。

しかし一括借り上げ方式での賃貸住宅経営へとシフトするにつれて、空室リスクの意識は薄れてきたように思います。

しかしそれでも空室が目立つようなアパートやマンションならば、周期的に行われる一括借り上げ会社とのオーナーに支払われる賃料の賃料改定で下げ圧力が強くなります。

なのでやはり、そこそこの入居率を維持しておきたいものです。

そのためにも退去者がでるのは、いた仕方ないことですが、退去者がでたあと入居者募集を行って、いかに素早く次の入居者が決まるかが重要です。

なかなか入居者が決まらない状態がずっと続くならば、その間にさらに退去者がでて、その繰り返しで空室が目立つようになってしまいます。

ところで私の小規模マンションでも退去者がでて入居者募集が行われるようになりましたが、今回はコロナの影響があったのか、以前のようになかなか入居者が決まりません。

しかしそのうちに大東建託パートナーズがオーナーのために提供している大東マイページを見てみると、ようやく入居の申込が入りました。

ヤレヤレといったところです。

その後、幾日かすれば、正式な契約となり、その後、入居されることになります。

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3月 15, 2022

賃貸住宅経営 空室を埋める特効薬は家賃を下げること?

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最近、私の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。

まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。

ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。

昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。

なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。

当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。

そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。

しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。(さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが)

それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。

ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。

ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。

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3月 05, 2022

マンションの空室を埋める特効薬はやはり募集家賃を下げることだった

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この数年、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。

もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況が続いています。

私の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いており、募集家賃が怖ろしいほどに下がってきています。

当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。

62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。

しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。

なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。

このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。

多くの場合、相場家賃よりも5%以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。

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