小規模マンションオーナーの日記


2月 07, 2024

意外とマンションタイプのドコモ光が安い 賃貸物件でも導入されている物件がある

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最近はネット環境が必需品となってきました。

そこで賃貸住宅では、最近はインターネット無料の物件も増えてきています。

入居斡旋において有利であるならば、インターネット無料の物件にしたいものですが、もしそうすると物件オーナーに毎月費用負担がかかることになりますし、本当に費用対効果があるのか?なので、導入には慎重になるかもしれません。

ところで賃貸マンションなどでは、フレッツ光の機器をNTTから導入してもらうことにより各部屋でのネット料金が安くなります。

具体的はマンション・スーパーハイスピードタイプ 隼(ひかり配線方式)の場合は

プラン1:8ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ¥3100円

プラン2:16ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ¥2600円

ミニ:6ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ¥3900円

にプロバイダー料金が加わります。(¥500~)

一方で戸建て住宅の場合は¥5400円とプロバイダー料金ということで明らかにマンションタイプで契約したほうが安くなります。

しかもマンションタイプにしてもらうために物件オーナーが費用負担することはあまりませんし毎月の費用負担もありません。

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1月 28, 2024

大東建託のいい部屋ネットの店舗でフランチャイズ店舗がある


大東建託グループの物件の入居者斡旋つまりは仲介事業を担っているのは大東建託リーシングです。

そして大東建託リーシングは、いい部屋ネットの店舗を展開して、主に大東建託グループが管理する物件への入居者斡旋を行ってきました。

そしてこれまで知らなかったのですが、いい部屋ネットの店舗はすべて、大東建託リーシングの直営店で、大東建託グループの社員によって、店舗の仕事が行われていたようです。

 

ところで直営店に対してフランチャイズというものがあります。

フランチャイズについてウィキペディアには

一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品(サービスを含む)を提供する権利、営業上のノウハウなど(これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ)を提供し、これにより自己と同一のイメージ(ブランド)で営業を行わせ、他方が、これに対して対価(ロイヤルティー)を支払う約束によって成り立つ事業契約である。

フランチャイズ – Wikipedia

と書かれています。

このようにウィキペディアの説明にしたがって考えると、例えばコンビニの店舗などは、ほとんどがフランチャイズでセブンイレブンという看板の店舗があっても、そこで働く経営者や従業員はすべてセブンイレブンの社員ではなく、セブンイレブンという会社の下請け会社の社員や従業員といった立ち位置になるということになるようです。

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12月 25, 2023

ヘーベルメゾンの大家は大丈夫?最近はシェアを伸ばしているようですが


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賃貸アパート へーベルメゾン。

最近、新築の賃貸住宅で徐々ににですが増えているように感じるのは旭化成のヘーベルメゾンです。

一時期は分譲マンションの杭打ち不正事件で、信用が失墜した旭化成ですが、しばらくの時を経て、徐々にですが賃貸住宅分野でシェアを伸ばしているように思います。

筆者が仕事で立ち寄るエリアにも2017年3月完成のヘーベルメゾンがありますが、閑静な住宅街に3階建ての6戸の賃貸住宅がありますが、ほぼ満室のようです。

 

ところでヘーベルメゾンですが、住み心地についてはよくわかりませんが、入居斡旋になるとやや他社と比べて弱いように感じています。

築20年以上になるヘーベルメゾンが、ありましたが1階の1戸の空状態が1年近く続いていたことがあります。

エリア的には駅からさほど離れているわけでもなく、閑静な住宅地の中にあった物件です。

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11月 25, 2023

入居者がすぐに決まる物件 なかなか決まらない物件


以前のことですが筆者の所有物件で空室がでて、入居者募集が始まって4カ月にもなろうとしていますが、いまだに入居者が決まりませんでした。

週末の土曜日や日曜日には、部屋の内見に来る方もちらほらとおられるようですが、結果はNGです。

もちろんこのような傾向は数年前ぐらいから見られるようになっていたのですが、最も入居者が決まらなかった最長の期間は7カ月です。

今回はこの最長記録を更新するかもしれません。

入居率に定評のある大東建託の物件なのですが、決まらない物件は決まらないものです。

ところで筆者もいい部屋ネットのサイトの、とくに私の物件のあるエリアの募集状況を、しばしば閲覧していますが、入居者募集をしてから直ぐに決まる物件と、入居者募集をしてもなかなか決まらない物件と二極化しているように思われます。

そのことから見えてきた入居者がすぐに決まる物件の特徴とは

 

新築や築年数が数年の物件です。

当然といえば当然で、人は中古のものよりも新しいものを好みます。

ですから築年数の新しい物件は、入居者募集をしてもすぐに決まることが少ないないようです。

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インターネット無料やペット飼育可物件も入居者がすぐに決まる傾向があります。

大東建託の物件でも、比較的に新しい物件には、これらの物件が多数あり、入居斡旋において有利であるように思います。

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10月 30, 2023

入居者にとって悩ましい3階建てアパート((+_+)) 階段の登り降りが


 

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3階建ての大東建託設計施工管理のアパート。

筆者の所有物件と同じエリアに3階建ての大東建託パートナーズ管理の物件がありますが、その物件の3階部分の2戸が空室になっています。

いずれはその空室は埋まるものと思われますが、しかし今回は多少苦戦しているかの感があります。

家賃は2階よりも多少高くなっているので、全体的には2階よりも3階のほうに多少人気があるという見方もあるかもしれません。

 

ところで近年は3階建てアパートの建設に人気があるようです。

大東建託設計施工のアパートでも3階建ての物件は、あちらこちらのエリアでよく見かけます。

3階建てのメリットは、エレベーターを設置する必要がないこと、さらに給水設備でも増水ポンプを設置する必要がないというてんがあるのかもしれません。

エレベーターにしても増水ポンプにしても、維持管理にお金がかかり、交換修繕費用となると数百万円以上かかる場合もあります。

ですから今の時代、建設費用面でも抑えることのできる木造3階建てアパートに人気があるのもうなずけます。

ところで気になるのは、3階に住む入居者は、エレベーターのないアパートで3階に住むことをどう思っているのだろうと考えてしまうことがあります。

というのも上記の筆者の所有物件のあるエリアの3階建て物件の3階の部屋の空室がなかなか埋まらないからです。

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10月 08, 2023

空室を早く解消したい時の特効薬はやはり家賃を安くすることだった


最近、筆者の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。

まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。

ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。

昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。

なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。

当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。

そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。

しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。(さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが)

それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。

ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。

ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。

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8月 10, 2023

入居者がいるのに入居者募集が行われている これっておとり広告


最近では賃貸住宅の部屋を探す時に、インターネットを活用することが多くなっているのではないでしょうか。

そして賃貸住宅の入居者を募集しているサイトは数多くあります。

ところで筆者の所有マンションは大東建託グループの賃貸物件でもありますが、入居者募集のさいは、大東建託のいい部屋ネットサイトで行われています。

しかし、いい部屋ネットサイトだけでなく、他の賃貸住宅入居者募集サイトでも入居者募集を行っています。

そしてそのことは良いことだと思いますが、時々、大東建託のいい部屋ネットサイト以外のサイトを閲覧していると

現在空室になっておらず、しかも空室になる予定のない部屋の入居者募集が行われていることがあります。

そのような画面を見た時は「?」と思いましたが、ページの更新をしていないからなんだろうと考えていました。

しかし中には家賃などが異なった価格で表示されていて、ちょっと不安になるような事もあります。

この場合はサイトの担当者の入力ミスじゃないのかと考えていました。

もちろん筆者の考えているとおりの事もあるのかもしれませんが、しかしいわゆる悪徳商法の部類になる「おとり広告」かもしれません。

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7月 22, 2023

大東建託が外国人賃貸にテコいれ 今後の賃貸住宅需要の支え


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大東建託パートナーズ管理の物件。

最近、国土交通省より最新の地価が公表されました。

その地価から、さまざまな事柄が見えてきますが、見えてきた1つのてんは、外国人が集まるところは地価が上昇しているといてんです。

例えば京都とか大阪の南といったところです。

つまり今後の不動産市場全体を左右するのに、外国人の動向も1つの大きな要因になり得ることを示しているように思われます。

日本の株式相場に外国人投資家が大きく影響を与えているのと同じです。

グローバル化が進み、世界が狭くなっていくなか、外国人の動向を無視することはできません。

ところでこういった流れの中、外国人労働者の割合も今後、増えていくのではないかと考えられています。

なぜならば人口減少時代にあって労働者不足が懸念されており、必要な労働者を確保するために外国人労働者を雇う動きが見られているからです。

特に最近の若者から敬遠されがちな建設業や、離職率が高いといわれている介護の分野においてです。

こういったなか管理物件を最も多くかかえる大東建託は、外国人の賃貸住宅需要の拡大を見込み、多言語での対応体制の整備を行うとのニュースがありました。

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大東建託批判の不都合な真実 空室が多い物件あるという批評は

地方のなかのマンション
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完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。

ネットを検索していると、根拠があってかないのかわかりませんが、とにかく特定の団体、組織、企業への批評批判的な記事を目にします。

もちろん表現の自由はありますので、ネガティブなコメントのすべてが悪いわけではありませんが、なかには真実とは多少異なる場合もあり、問題ともいえるコメントもあります。

そして批評にさらされている企業の1つとして大東建託があります。

筆者も大東建託グループの物件オーナーなので、そのような記事を見ると残念に思いますが、よくよく考えてみると多少、真実とは違うんじゃないかと思えることもあります。

その1つに「大東建託の入居率95%以上という数字に騙されるな」というものがあります。

つまり「95%といってもそれは全体の数字のことであって、なかには多くの部屋が空室になって大変なアパートがある。このような空室率の高い物件は契約を解除していくので、結果的には高い数字を維持しているという批評です」

しかし、このコメントには多少事実と異なるように思われます。

まず多くの部屋が空室になって大変な物件ということですが、いい部屋ネットのホームページを調べるならば、たしかにあります。

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3月 07, 2023

DK SELEKTネットは本当のところお得なのか?評判は悪くはありませんが

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いい部屋ネットの大東建託のサイトから入居募集物件を見ていきますと、幾つかの物件で、インターネット無料物件があります。

大抵は築年数がとても浅い物件なのですが、大東建託物件のインターネット無料物件、大東建託独自で提供しているDK SELECTネットが装備されている物件です。

しかもDKSELECTネット、レオパレス21のレオネットのように「速度が遅い」といった評判もあまり聞きません。

2016年ごろの大東建託物件から標準装備されているようですが、「インターネット無料」サービスが提供されている物件ということで入居斡旋には大きな力となっていることでしょう。

 

 

ところで入居者からすると「インターネット無料」はとても魅力的に思えることでしょう。

しかし冷静に考えてみると「インターネット無料」は必ずしもお得ではないと言える幾つかの理由があります。

そこでその理由を以下で取り上げていきます。

 

それではその理由の1つ目ですが「インターネット無料」といっても、そうでない物件よりも

家賃が数千円高く設定されている

可能性があります。

例えば全く同じ様式のお部屋でも、インターネット無料のお部屋は家賃が¥63000円、そうでないお部屋は家賃が¥60000円といった感じです。

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