小規模マンションオーナーの日記


4月 10, 2021

大東建託のいい部屋ネットの店舗 地方都市でよく見かけますが・・

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以前に鳥取県皆生温泉に行ったことがありますが、鉄道の旅だったので、途中の駅などの風景も楽しむことができました。

そこで気づいたてんがあるのですが、阪神間の主要駅付近、大阪や神戸の副都心のような駅前では、不動産屋さんはあるにはありますが、大東建託のいい部屋ネットの店舗は正直、あまり見かけません。

不動産屋さんで目立つのはエイブル、ミニミニ、賃貸住宅サービス、アパマンショップ、ぴたっとハウス、賃貸住宅サービスといったところです。

そして阪神間においては、大東建託物件も昔よりは増えてきましたが、割合からするとさほど多くはありません。

積水ハウス系の物件やd-roomそしてレオパレスのほうが多いように感じます。

ところが、いわゆる地方都市になると、いい部屋ネットの大東建託物件の割合が非常に多くなります。

例えば店舗にしても、確認できただけでも岡山県倉敷駅前と鳥取県米子駅前には、いい部屋ネットの店舗が駅前の1等地に構えているのを見かけました。

米子市内だけでも、調べてみると数多くの大東建託物件が存在するようです。

おそらく米子市のみならず地方都市において、大東建託物件のシュアはかなり高いのではないかと推測されます。

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3月 20, 2021

大東建託グループの空室情報が業者間ネットワークで共有される

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大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。

そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。

そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。

ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。

このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると

株式会社いい生活(東京都港区、代表取締役 CEO:中村 清高、東証二部:3796、以下:いい生活)と大東建託株式会社(東京都港区、代表取締役社長:熊切 直美、東証一部:1878、以下:大東建託)は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html(閲覧日2019年1月19日)

と報じました。

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2月 02, 2021

大東建託の入居斡旋力には恐れ入りました

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昨年のことですが、私の小規模マンションは大東建託パートナーズの管理のもとにありますが、9月中旬頃に退去がありました。

そして11月になり、さらに続けて2戸が退去となりました。

短期間に3戸も続けて退去がでるのは、初めての経験で、これもコロナの影響なのかと驚きましたが、それとともに、このマンションは大丈夫なのかと心配になってきました。

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大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

もちろん退去となった3戸の入居者募集も開始されましたが、なかなか年末にかけて入居者が決まりません。

内覧で、ちょこちょこ訪れているのは見かけるのですが、しかし決まりません。

入居斡旋力があるといわれている大東建託グループも、コロナという異常事態では、混乱していて入居者もこれまでのように、すぐには決まらなくなったのかと懸念をしてはいたのですが、そのうちに年末年始になり、今回の年末年始は私のマンションも、これまでにない閑散とした感じのものになりました。

良くいえば静かな年末年始だったともいえます。

年明けには、せめて3月中旬までには2戸は入居者が決まってほしいと願いつつ年が明けました。

そして年末年始の休みが終わり、不動産会社も動き出した初日ですが、1戸の申込が入りました。

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1月 07, 2021

大東建託のいい部屋ネットの店舗にフランチャイズ店舗が

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大東建託グループの物件の入居者斡旋つまりは仲介事業を担っているのは大東建託リーシングです。

そして大東建託リーシングは、いい部屋ネットの店舗を展開して、主に大東建託グループが管理する物件への入居者斡旋を行ってきました。

そしてこれまで知らなかったのですが、いい部屋ネットの店舗はすべて、大東建託リーシングの直営店で、大東建託グループの社員によって、店舗の仕事が行われていたようです。

 

ところで直営店に対してフランチャイズというものがあります。

フランチャイズについてウィキペディアには

一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品(サービスを含む)を提供する権利、営業上のノウハウなど(これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ)を提供し、これにより自己と同一のイメージ(ブランド)で営業を行わせ、他方が、これに対して対価(ロイヤルティー)を支払う約束によって成り立つ事業契約である。

引用:フランチャイズ – Wikipedia(アクセス日2021/1/6)

と書かれています。

このようにウィキペディアの説明にしたがって考えると、例えばコンビニの店舗などは、ほとんどがフランチャイズでセブンイレブンという看板の店舗があっても、そこで働く経営者や従業員はすべてセブンイレブンの社員ではなく、セブンイレブンという会社の下請け会社の社員や従業員といった立ち位置になるということになるようです。

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10月 11, 2020

大東建託が協力不動産会社をテコ入れ 入居斡旋を強化

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相変わらず入居率を90%以上を維持している大東建託グループの物件ですが、大東建託物件の入居斡旋を行っているのは、大東建託独自だけで行っているわけではありません。

私の所有物件も大東建託パートナーズの管理のもとにありますが、空室の入居斡旋でやってくる不動産会社は様々です。

ミニミニとかセンチュリー21、賃貸住宅サービスなどの車が入居希望者を連れてやってきます。

おそらくは大手ではエイブル以外の不動産屋のほとんどが大東建託グループの物件の入居斡旋を行っているのではないかと思います。

なぜかエイブルは、扱っていないようですが。

ところで2017年12月21日の大東建託のニュースリリースによると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)の 100%出資子会社である、大東建託パートナーズ株式会社(本社:東京都 港区、代表取締役社長:佐藤功次)は、本年8月より提供している、「不動 産会社様マイページ(当社グループの不動産会社様向けプラットフォー ム)」をリニューアルし、12月21日より運用を開始しました。 本システムは、約13,000店の協力不動産会社様の業務効率および利便 性向上を目的に提供しており、当社グループが管理する賃貸建物への、入 居者様紹介にご協力いただく不動産会社様に対し本システムを提供するこ とで、協業体制を一層強化し、引き続き高い入居率の維持を目指します。

 

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2017/aqehc40000008cts-att/mypage_1221.pdf(閲覧日2018年1月16日)

ということで高い入居率を維持するためにも協力不動産会社への入居斡旋力を向上させるためのツールを提供していくとのことです。

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7月 09, 2020

入居申込が入った しかし数日後に取り消し?


昔は賃貸住宅経営において空室が最大のリスクの1つと言われていました。

しかし一括借り上げ方式での賃貸住宅経営へとシフトするにつれて、空室リスクの意識は薄れてきたように思います。

しかしそれでも空室が目立つようなアパートやマンションならば、周期的に行われる一括借り上げ会社とのオーナーに支払われる賃料の賃料改定で下げ圧力が強くなります。

なのでやはり、そこそこの入居率を維持しておきたいものです。

そのためにも退去者がでるのは、いた仕方ないことですが、退去者がでたあと入居者募集を行って、いかに素早く次の入居者が決まるかが重要です。

なかなか入居者が決まらない状態がずっと続くならば、その間にさらに退去者がでて、その繰り返しで空室が目立つようになってしまいます。

ところで私の小規模マンションでも退去者がでて入居者募集が行われるようになりましたが、今回はコロナの影響があったのか、以前のようになかなか入居者が決まりません。

しかしそのうちに大東建託パートナーズがオーナーのために提供している大東マイページを見てみると、ようやく入居の申込が入りました。

ヤレヤレといったところです。

その後、幾日かすれば、正式な契約となり、その後、入居されることになります。

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6月 08, 2019

即効性のある入居斡旋術はやはりコストパフォーマンスだった!!


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募集家賃の設定は入居斡旋の大きな要素となりうる。

最近、私の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。

まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。

ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。

昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。

なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。

当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。

そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。

しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。(さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが)

それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。

ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。

ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。

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5月 14, 2019

不動産屋が入居者斡旋を優先させる物件とは?


 

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。

今後は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期になります。

私も所有マンションでも、一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になりますので、悪い時期に退去されたものです。

ところで私の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。

といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようですが・・。

ところで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。

そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。

ではズバリその物件とは?

それは積水ハウスの

シャーメゾン

なんだそうです。

なぜシャーメゾンなのか?

シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。

その一方で家賃はやや高めかもしれませんが。

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5月 07, 2019

ゴールデンウィークは入居者が決まらない時期😿


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ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期?

長い、長い10連休がようやく終わりました。

今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。

それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。

アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。

ところでこのゴールデンウィークの期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。

駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。

また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。

おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれませんが。

しかし気候的にもアウトドアに良い時期なので、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。

ところで私の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。

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4月 21, 2019

なぜか礼金を求めるケースが増えてきた大東建託物件😕


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基本的には大東建託の物件は礼金は0円だったのだが・・。

いい部屋ネットの大東建託の入居者募集サイトを見てみますと、これまでは多くの場合、敷金、礼金、更新料0円というケースが多かったように思います。

そうすることによって入居の敷居を低くすることになり、入居しやすくなりますし、更新料も0円となると、長期間入居しやすくなります。

いずれにしても入居率を維持したい大東建託にとっても、極力、家賃の下落を抑えたいオーナーにとっても、そういったことは望ましいことです。

ところで最近、私の所有マンションに退去者がでましたので、その部屋の入居者募集が行われるようになりましたが、募集家賃が期待していたよりも数千円安かったことにショックを受けたと同時に、これまでは経験した覚えがないのですが、1カ月分の礼金も求められていることがわかりました。

これまでは、礼金はずっと0円だったのですが、なぜ今回は1カ月分の礼金が求められるの?と困惑しましたが、本当になぜなんでしょうか。

この礼金についてはアパマンショップのウエブサイトでは

礼金とは昔からある慣習の1つで、部屋を貸してくれる大家さんにお礼の気持ちを込めて渡されていたものです。特に昔は、親御さんが大家さんに下宿やアパートに住む息子の面倒を見てくださいね、という気持ちが込められていたそうです。

引用:www.apamanshop.com/oheya/feature/singlelife_06/w_zero.html (アクセス日2019/4/6)

と説明されています。

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