小規模マンションオーナーの日記


5月 14, 2019

不動産屋が入居者斡旋を優先させる物件とは?

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。

今後は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期になります。

私も所有マンションでも、一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になりますので、悪い時期に退去されたものです。

ところで私の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。

といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようですが・・。

ところで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。

そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。

ではズバリその物件とは?

それは積水ハウスの

シャーメゾン

なんだそうです。

なぜシャーメゾンなのか?

シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。

その一方で家賃はやや高めかもしれませんが。

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5月 07, 2019

ゴールデンウィークは入居者が決まらない時期😿

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ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期?

長い、長い10連休がようやく終わりました。

今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。

それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。

アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。

ところでこのゴールデンウィークの期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。

駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。

また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。

おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれませんが。

しかし気候的にもアウトドアに良い時期なので、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。

ところで私の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。

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4月 21, 2019

なぜか礼金を求めるケースが増えてきた大東建託物件😕

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基本的には大東建託の物件は礼金は0円だったのだが・・。

いい部屋ネットの大東建託の入居者募集サイトを見てみますと、これまでは多くの場合、敷金、礼金、更新料0円というケースが多かったように思います。

そうすることによって入居の敷居を低くすることになり、入居しやすくなりますし、更新料も0円となると、長期間入居しやすくなります。

いずれにしても入居率を維持したい大東建託にとっても、極力、家賃の下落を抑えたいオーナーにとっても、そういったことは望ましいことです。

ところで最近、私の所有マンションに退去者がでましたので、その部屋の入居者募集が行われるようになりましたが、募集家賃が期待していたよりも数千円安かったことにショックを受けたと同時に、これまでは経験した覚えがないのですが、1カ月分の礼金も求められていることがわかりました。

これまでは、礼金はずっと0円だったのですが、なぜ今回は1カ月分の礼金が求められるの?と困惑しましたが、本当になぜなんでしょうか。

この礼金についてはアパマンショップのウエブサイトでは

礼金とは昔からある慣習の1つで、部屋を貸してくれる大家さんにお礼の気持ちを込めて渡されていたものです。特に昔は、親御さんが大家さんに下宿やアパートに住む息子の面倒を見てくださいね、という気持ちが込められていたそうです。

引用:www.apamanshop.com/oheya/feature/singlelife_06/w_zero.html (アクセス日2019/4/6)

と説明されています。

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3月 03, 2019

大東オーナーには心強いハウスコム!!

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成長性で注目されている大東建託子会社のハウスコム。

賃貸住宅最大手の大東建託の創業者は多田勝美さんです。

現在は大東建託の経営にはかかわっていませんが、なぜ大東建託の経営から身を引いたのかは、様々な憶測が流れました。

例えば、大東建託の地主さんに賃貸住宅を提案していくビジネスモデルに限界を感じて身を引いたのではないかとか・・。

本当のことはわかりません。

ところで大東建託の子会社にハウスコムという会社があります。

賃貸仲介を行う会社ですが、首都圏や愛知県を中心に150店舗以上をかまえる賃貸住宅の仲介を行っている会社です。

大東建託の子会社なので、いい部屋ネットのDK SELECT物件を優先的に仲介しているのでしょうか?

ところでハウスコムの株主ですが2018年3月31日現在

大東建託 51.78%

ハウスコム従業員持株会 8.05%

となっているのですが、3番目の大株主が

なんと多田勝美さんの4.01%となっているのです。

どうやら大東建託の経営からは身を引いたといっても、大東建託グループから全く身を引いたわけではないようです。

もちろん経営に大きな影響を及ぼすことはできないかもしれませんが。

ところでハウスコムの株主ですが、4番以降は、個人の株主が名を連ねていますが、そのなかには、かつて大東建託の経営にかかわっていた方が幾人かおられます。

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2月 13, 2019

大東建託が不動産仲介会社をさらにテコ入れ?

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高い入居率を維持するためには、不動産仲介会社の働きが重要。

大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。

そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。

そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。

ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。

このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると

株式会社いい生活(東京都港区、代表取締役 CEO:中村 清高、東証二部:3796、以下:いい生活)と大東建託株式会社(東京都港区、代表取締役社長:熊切 直美、東証一部:1878、以下:大東建託)は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html(閲覧日2019年1月19日)

と報じました。

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2月 11, 2019

DIY可の賃貸住宅が入居率向上のための次の一手?

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DIY可の賃貸住宅がにわかに注目されている。

これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。

これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。

ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。

ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが。

このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。

それは

DIY可物件です。

このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。

どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。

また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。

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1月 09, 2019

築古物件の明暗は駅から徒歩10分圏内かどうかで分かれる?

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物件のエリアの選択は重要な要素となる。

最近は比較的に主要ともいえる駅から徒歩で10分圏内でアパートやマンションの経営を行うようにという事を聞くようになりました。

そしてこのことことは、ある程度というのか、かなり真実だと思います。

というのも私も大東オーナーの1人として大東建託のいい部屋ネットの募集サイトをしばしば閲覧していますが、興味深いてんに気づきました。

ある私鉄の主要な駅エリアの大東建託物件の募集状況をしばしば閲覧していますが、1月~4月にかけては入居者が決まりやすい時期ですが、ゴールデンウィークが過ぎてから年末にかけては、あまり入居者が決まらない時期となります。

この入居者が決まらない時期、高入居率を誇る大東建託物件でも、なかなか入居者が決まらない物件が生じてきます。

するとどうするか。

この時に行われるのが、募集家賃を数千円下げることが行われます。

以前ですが大東建託パートナーズの担当者が、最近は家賃を下げないことが本社の方針だと言っておられましたが、しかし現実にはどうしても入居者が決まらないとなると今でも募集家賃を下げてきます。

そして募集家賃を下げることによって、周りの競合物件よりも価格面で有利にして入居者を決めようとするのです。

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1月 05, 2019

外国人労働者増加で入居率も家賃相場も改善!!

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日本に仕事で訪れる外国人を受け入れるかどうかは、今後の入居率に影響を及ぼす。

近年の深刻な人手不足を補うために政府は外国人労働者の受け入れ幅を拡大させることを決定しました。

ということは今後、さらに日本に来て生活していく外国人が増えていくことを意味しています。

実際のところアメリカやイギリスそしてフランスなどのヨーロッパの先進国は外国人労働者を受け入れることによって自国民がしたがらない仕事でもこなしてくれる外国人労働者のおかげで経済的な発展を遂げているわけですが、日本でもようやくそのことが行われようとしており、経済規模が横ばい状態が続いてきた日本の経済を好転させる契機となるかもしれません。

ところで日本で生活する外国人が増大していくということは、彼らにも住居が必要であり、多くの場合賃貸住宅か職場の社宅に住むケースがほとんどでしょう。

とくに昔は日本で生活する外国人といえば、中国人やフィリピン人そしてブラジル人などを多く見かけましたが、最近ではベトナム人を多く見かけるようになりました。

今では経済発展を遂げているベトナムですが、人口規模も日本とあまりかわらない国です。

しかしやはり日本に出稼ぎに行くほうが収入が良いので、日本に来て働くベトナム人が多いようです。

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12月 27, 2018

大東建託いい部屋ネットの募集件数が急増??

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物件の管理会社を替えることができる。

私の所有物件のあるエリアに大東建託パートナーズ管理のアパートがありました。

最近、このアパートの前を通ってみますと、管理会社が大東建託パートナーズからピタットハウスに変わっていました。

えーと思いましたが。

どういう事情で管理会社を替えたのかはわかりませんが、アパートの相続をきっかけに管理会社を替えたのか、大東建託パートナーズとオーナーさんがモメて替わったのか、それともこの物件のオーナーさんが周期的に管理会社を替える方なのか、推測するしかありません。

ところで、大東建託のいい部屋ネットの入居者募集サイトですが、これまでは大東建託パートナーズ管理の物件、DK SELECT物件のみが扱われていました。

それが最近になって、大東建託パートナーズ管理でない物件、DK SELECT物件でない物件の入居者募集も扱うようになりました。

これもまた驚きです。

おそらくは、この入居者募集サイトは大東建託リーシングが扱っていると思うのですが、大東建託リーシングそのものは以前から大東建託パートナーズ管理でない物件も扱っていたようです。

そして大東建託リーシングの店舗に来られたお客さんに、このような物件を紹介することがあったのかもしれません。

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12月 01, 2018

空室を埋める特効薬はやはり募集家賃を思い切り下げることだった!!

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空室がなかなか埋まらないことはオーナーにとって悩ましい。

最近は賃貸住宅も供給過剰気味なのか、空室がなかなか埋まらないということがあります。

私の所有物件の、ある部屋も8カ月も空室のままの状態でした。

そこで空室対策として行うことができる事柄には様々な事柄がありますが、その1つがお部屋のリノベーションです。

つまりはお部屋の魅力アップです。

例えばインターネットを無料で使用できるようにしたりするなどお部屋の魅力アップによって客付け力を強化するという方法です。

しかしこの方法のデメリットはお金がかかるというてんです。

近い将来、建て替えも検討しているならば、リノベーションすることは賢明とは言えないでしょう。

ところで他にも1,2カ月間のフリーレントとか半年程度の家賃割引によって、入居者を決めようとすることがあります。

この方法もある程度の効果があると思います。

しかし最近の入居者は長期入居も念頭にあり、いずれは家賃負担が重たくなるとなるということを知っているならば、引き付けられない人も少なくないでしょう。

ところで私の8カ月間も空室のままだったお部屋が、ようやく入居者が決まったのはなぜでしょうか。

このお部屋の募集家賃の推移ですが、当初は66000円でスタートし、65000円→62000円と下がっていきました。

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