小規模マンションオーナーの日記


4月 05, 2022

賃貸住宅経営 入居申込の数日後に申込が取り消し 審査落ちか?

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昔は賃貸住宅経営において空室が最大のリスクの1つと言われていました。

しかし一括借り上げ方式での賃貸住宅経営へとシフトするにつれて、空室リスクの意識は薄れてきたように思います。

しかしそれでも空室が目立つようなアパートやマンションならば、周期的に行われる一括借り上げ会社とのオーナーに支払われる賃料の賃料改定で下げ圧力が強くなります。

なのでやはり、そこそこの入居率を維持しておきたいものです。

そのためにも退去者がでるのは、いた仕方ないことですが、退去者がでたあと入居者募集を行って、いかに素早く次の入居者が決まるかが重要です。

なかなか入居者が決まらない状態がずっと続くならば、その間にさらに退去者がでて、その繰り返しで空室が目立つようになってしまいます。

ところで私の小規模マンションでも退去者がでて入居者募集が行われるようになりましたが、今回はコロナの影響があったのか、以前のようになかなか入居者が決まりません。

しかしそのうちに大東建託パートナーズがオーナーのために提供している大東マイページを見てみると、ようやく入居の申込が入りました。

ヤレヤレといったところです。

その後、幾日かすれば、正式な契約となり、その後、入居されることになります。

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3月 15, 2022

賃貸住宅経営 空室を埋める特効薬は家賃を下げること?

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最近、私の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。

まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。

ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。

昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。

なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。

当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。

そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。

しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。(さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが)

それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。

ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。

ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。

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3月 05, 2022

マンションの空室を埋める特効薬はやはり募集家賃を下げることだった

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この数年、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。

もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況が続いています。

私の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いており、募集家賃が怖ろしいほどに下がってきています。

当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。

62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。

しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。

なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。

このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。

多くの場合、相場家賃よりも5%以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。

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2月 10, 2022

賃貸住宅 ほとんど入居者が決まることもなく退去者もでない時期

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以前のことですが夏の時期のことです。

この時期に私の所有物件も2部屋が空いていて入居者募集を行っていますが、さっぱり新しい入居者が決まりませんでした。

お部屋の内見すらだれも来ません。

そこでいい部屋ネットの大東建託物件の入居者募集の私の所有物件のあるエリアの入居者募集状況を見てみると、ほとんど動きがありません。

新たに入居者募集を行うようになった物件もありませんし、入居申込が入って入居者募集の一覧から削除になった物件もあまりありません。

夕方になって近くのエイブルの店舗を覗いてみると、お客さんがだれもおらず、店員さんのみがいるような状態です。

春の時期などには、エイブル店舗から宣伝のためのソングが流れて、入居者斡旋に力を入れていると感じるのですが、この夏の時期は、宣伝のためのソングすら流していません。

さらに8月の中旬になるとお盆休みで、不動産屋の店舗も休みになりますし。

どうやら7月中旬ぐらいから8月にかけての夏休みの期間は、年間を通じても最も賃貸住宅の入退去の動かない時期のようです。

このような時期、満室の物件オーナーさんにとっては、ほとんど退去の申し出もありませんので、安泰ともいえる時期かもしれません。

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2月 06, 2022

賃貸住宅オーナー 自助努力で空室問題を解決した人もいる

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賃貸住宅経営の命綱は、いかに空室を少なくするか、つまりは常時満室か満室に近い入居率を維持することにあるといわれています。

このてんで昔は、さほど苦労することのなかった物件オーナーさんも、とくに2008年のリーマンショック以降に空室が目立つようになってきたと感じる方もおられるかもしれません。

このリーマンショック後は株価も大きく下がり、とくに家賃の高い物件は敬遠されるようになったのではないかと思われます。

さらにリーマンショックが癒えた後は、建設会社による土地活用を謳い文句に、アパートが増え続け、競合物件の増加に伴う空室リスクが増大しているようです。

このようなさなか、いわゆる勝ち組大家さんは、涙ぐましい努力を払っておられます。

例えば日本経済新聞2013年4月27日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には

現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった・・さん(53)の経験が参考になる。当初の空室率は1.3%。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5%まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促(POP)を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。

 

引用:不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙

と書かれています。

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2月 05, 2022

賃貸住宅オーナー 生き残るための涙ぐましい努力

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昔はアパートやマンションオーナーになるというというのは、憧れともいえる立場でした。

言ってみれば、何もしなくても収入がある楽な人生を送れるというイメージがあるのかもしれません。

しかし時代は変わり、賃貸住宅経営が生計の負担になっていると感じる物件オーナーさんも増えてきました。

なかには物件を売却したり破綻するオーナーさんもおられます。

ですから今の時代、アパートマンションオーナーが何もしなくてもよいというわけではありません。

賃貸住宅経営がうまくいくように精を出す必要があります。

このてんで過去の新聞記事ですが、興味深い記事があります。

日本経済新聞2013年4月27日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には

「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅(横浜市)から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する・・さん(52)はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ3年前、大家になった。アパート3棟のうち2棟は築20年以上。もう1棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」(林さん)。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。

引用:不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 

と書かれています。

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1月 15, 2022

賃貸住宅 空室問題に直面していても高齢者需要は旺盛?

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最近は全国平均では賃貸住宅の空室率は20%以上、近い将来には30%になるかもしれないといわれています。

そのために家賃の下落や、家賃収入の減少に悩まされているアパートマンションオーナーさんたちも少なくないことでしょう。

しかしこのような時代にあっても、入居できるアパートやマンションを探し続けている人たちが存在しているのです。

それはどのような人たちでしょうか。

外国人やホームレスのことではありません。

それは

高齢の方たちで

賃貸住宅暮らしをしてこられた方たちのなかの、現在住んでいるアパートやマンションから退去を求められている人たちです。

このてんについて、たしかNHKの晩の9時のニュースで取り上げられていたと思うのですが、状況は深刻のようです。

そもそも借地借家法によって入居者は、入居者の重大な問題がない限りは、退去を強いられることは通常はありません。

しかし建物が築40年を超えて、住み続けるのが危険とみなされるようになっていくと、管理会社や家主は建て替えを検討するようになり、建て替えのために退去してほしいと入居者に言ってくるのです。

そしてそのような築40年を超える物件が多くあり、建て替えのために退去してほしいと言われる入居者が増えているともいわれています。

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8月 26, 2021

マンションでペット飼育可物件が今でも意外と少ない

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私の知人ですが、住んでいた分譲マンションを売却して、今度は煩うことの少ない賃貸住宅暮らしをしたいということでマンションの売却手続きを始めます。

マンションのほうは無事に売却ができたのですが、次に住みたい適当な賃貸住宅がなかなか見つかりません。

というのも知人はペットを飼っていて、ペット可建物物件で探していたのですがなかなか見つからないというのです。

意外と今でもペット可建物は少ないだなあと思いました。

ところで私の所有マンションも実は今のところペット飼育禁止の建物です。

そしてこれまではそれでもなんとか、入居率は高水準を維持してきたので、それでよかったのかもしれませんが、これからは本格的な空室時代へと突入していきます。

しかも今でも

築古物件となるとなかなか入居者が見つからない

というのが厳しい現実です。

ですから空室対策は考えておかなければなりません。

以前の記事では

光ネクストマンションタイプ全戸型の提案を断った理由

という事で、全室無料でインターネット無料で使用できるようにすることの提案を受けたことについて書きましたが、もちろんそうすることも、空室対策としては良い方法だと思います。

しかしおそらくは単身者の多いマンションではもっと効果的な空室対策となる方策があります。

それが今回、取り上げているペット可建物に切替えるという事柄です。

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8月 01, 2021

大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い

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以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。

その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。

すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。

ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょうか。

そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。

 

ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。

例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。

そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。

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6月 17, 2021

賃貸住宅 入居者がすぐに決まる時期 全く決まらない時期

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秋が深まる11月、12月となるとアパートやマンションの空部屋の入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらない時期に突入します。

だいたい1月~4月と9月、10月は比較的に入居者需要のある時期なのですが、それ以外の時期となると閑散としています。

となるとそのことは募集家賃にも影響が及ぶわけですが、私の所有マンションのある同じエリアに、私の所有マンションとほぼ同規模のマンションがあります。

しかも管理会社は私と同じ大東建託パートナーズなのですが、いい部屋ネットのサイトを見ることによって、募集状況を知ることができます。

ところでそのマンションですが、5月ごろに空室が生じたために、その空室の入居者募集を開始しました。

時期的には5月なので、入居者募集にはあまり良い時期ではないのですが、大東建託パートナーズは

家賃7万円で募集を開始しました。

以前はこのマンション、入居者募集を始めても比較的にスムーズに入居者が決まっていたので、今回も、やや強気の家賃設定になっていたようです。

それで5月~夏の時期は入居者が決まらなくても仕方がないとして、秋の入居者需要が多少盛り上がる時期になると入居者が決まるかと思いきや、残念ながら入居者は決まりませんでした。

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